房地產(chǎn)市場(chǎng)情況調(diào)查報(bào)告及匯報(bào)_推薦
一、背景介紹
從20xx年至今,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢(shì),企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),xx市目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)近千家,有項(xiàng)目企業(yè)預(yù)計(jì)300余個(gè)。單拿xx為例,房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目120余個(gè),我們從稅收這個(gè)角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。20xx年稅收收入0.9億,20xx年截止x月份,已增到12億,房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上?梢哉f(shuō),房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè),該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財(cái)政收支情況。
縱觀200xx年-20xx年xx市房地產(chǎn)走勢(shì),我們發(fā)現(xiàn),在經(jīng)歷了 控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 的過(guò)程中,xx市的房?jī)r(jià)一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球,受政策影響不大。在剛剛閉幕的x屆x中全會(huì)上,關(guān)于對(duì)財(cái)稅體制的改革,集體土地使用權(quán)的變化,以及房地產(chǎn)稅的開(kāi)征及推廣,這些政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響。
我們辯證地得出結(jié)論,對(duì)普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升,而對(duì)非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價(jià)格將會(huì)下降。
二、影響房?jī)r(jià)的變動(dòng)因素
土地費(fèi)用:目前這是重要組成部分。政府是土地財(cái)政,財(cái)政中一大部分源于政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入,也就是賣(mài)地,地價(jià)越高,土地成本越大,這部分成本都會(huì)轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上。隨著改革力度加大,中央對(duì)財(cái)稅體制的改革,土地財(cái)政的現(xiàn)象會(huì)逐步改善,那么關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的普通住宅的供應(yīng)將會(huì)增大,也就是說(shuō)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革方向要從需求市場(chǎng)向供給市場(chǎng)轉(zhuǎn)變,根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化,供給增多,則同樣的均衡量下,均衡價(jià)格下降,因此這是對(duì)房?jī)r(jià)的重要影響因素。
稅金及費(fèi)用:20xx年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右,目前的稅負(fù)率近13%。拿目前銷(xiāo)售不錯(cuò)的首開(kāi)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō),當(dāng)年的銷(xiāo)售收入過(guò)1.2億/80套,新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬(wàn),平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬(wàn),平均每平米房?jī)r(jià)增加535元。
房產(chǎn)稅的開(kāi)征現(xiàn)狀:對(duì)從價(jià)的按房產(chǎn)的1.2%征收,從租按照12%,但對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊(duì)的房產(chǎn)免稅,對(duì)個(gè)人的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅。
x中全會(huì)對(duì)財(cái)稅體制改革的方向要開(kāi)征房產(chǎn)稅,但對(duì)保障居民起碼生活水平的用于個(gè)人居住的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開(kāi)征的可能性很小。那么稅制改革就不會(huì)影響到普通住宅的房?jī)r(jià),所以我們認(rèn)為普通住宅會(huì)按照市場(chǎng)供求關(guān)系確定價(jià)格,從趨勢(shì)來(lái)看應(yīng)該是上升的。
對(duì)于非普通住宅,利潤(rùn)空間較大。我們做過(guò)調(diào)查,恒實(shí)平陽(yáng)的房產(chǎn)銷(xiāo)售收入70%來(lái)自于商鋪及寫(xiě)字間,開(kāi)盤(pán)時(shí)4萬(wàn)/平米,目前已升至6萬(wàn)/平米。隨著房產(chǎn)稅的開(kāi)征,投資者會(huì)轉(zhuǎn)向別的投資市場(chǎng),導(dǎo)致市場(chǎng)上房屋供大于求房?jī)r(jià)會(huì)下跌。拿星河灣來(lái)說(shuō),開(kāi)盤(pán)時(shí)一房難求2萬(wàn)/平米,到目前已降至1.8萬(wàn)/平米,該處房產(chǎn)代表了將來(lái)高端奢侈品房屋的價(jià)格走勢(shì)。
建安成本、配套設(shè)施費(fèi)、廣告開(kāi)發(fā)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) 2、社會(huì)因素 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平 體制改革的深化程度 居民收入水平的變化 政策導(dǎo)向 社區(qū)環(huán)境選擇 地理位臵
其中,國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平,隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,這兩項(xiàng)都是逐年遞增,這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求,特別是影響需求。通常來(lái)講,一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高,財(cái)政收入越多、金融形勢(shì)越好,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大,房?jī)r(jià)總體水平也越高。反之,房?jī)r(jià)總體水平越低。從中國(guó)的情況來(lái)看,改革開(kāi)放20多年后的今天與改革初相比,房?jī)r(jià)有了巨幅增長(zhǎng),就是源于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。
三、政府的調(diào)控政策
x中全會(huì)提出,要讓市場(chǎng)在資源配臵中起決定性作用,那么政府的調(diào)控政策就是保障,不能主導(dǎo),真正將資源推向市場(chǎng),與國(guó)際接軌。體制改革的深化程度 稅制的設(shè)臵 房地產(chǎn)稅的開(kāi)征 規(guī)范性文件的出臺(tái)
國(guó)五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個(gè)稅問(wèn)題。隨著市國(guó)五條細(xì)則的出臺(tái),太原樓市開(kāi)始趨于明朗化,接下來(lái)一段時(shí)間成交量可能會(huì)有所上升;但也有相關(guān)人士反映:市房管局對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè),加大了(銷(xiāo))預(yù)售證等相關(guān)證件的審評(píng)力度,這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房?jī)r(jià)正再一次漲價(jià)。
四、房地產(chǎn)公司如何確定未來(lái)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略
一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮,開(kāi)發(fā)商相對(duì)比較理性,通過(guò)降價(jià)來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售已經(jīng)成為一種常態(tài),那么就需要減少開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)來(lái)降低房?jī)r(jià),吸引消費(fèi)者,達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)。
對(duì)于二線城市來(lái)說(shuō),對(duì)于普通住宅的銷(xiāo)售,如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商,如首開(kāi)等,房?jī)r(jià)緩中有升,對(duì)于高檔房,如星河灣,房產(chǎn)商就要縮小自身利潤(rùn)空間以尋求更多的市場(chǎng)。
延伸閱讀:
市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)調(diào)查報(bào)告
市圍繞著建設(shè)中國(guó)綠城和區(qū)域性國(guó)際城市目標(biāo),按照以邕江為軸線,西建東擴(kuò),完善江北,提升江南,重點(diǎn)向南的城市發(fā)展方向,以新區(qū)建設(shè)帶動(dòng)舊區(qū)改造,加快了推進(jìn)城鎮(zhèn)化的步伐,與此同時(shí),人居環(huán)境的改善,市民生活水平和生活質(zhì)量的提高,使城市的價(jià)值和影響力得到了很大的提升。10月,南寧榮獲全球人居領(lǐng)域最高榮譽(yù)──20xx年聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng),這是對(duì)南寧構(gòu)建平安城市、和諧社會(huì)成果的充分肯定。在多種利好因素的共同推動(dòng)下,XX市的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了快速健康發(fā)展。抽樣調(diào)查表明,20xx年,XX市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì),土地交易價(jià)格大幅增長(zhǎng),房屋租賃價(jià)格稍有下降,物業(yè)管理價(jià)格基本持平
一、主要情況和特點(diǎn)
20xx年, XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家宏調(diào)調(diào)控政策的引導(dǎo)下,合理地運(yùn)用現(xiàn)有的土地資源,加大房地產(chǎn)市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)調(diào)整,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行保持著健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
。ㄒ唬┥唐贩?jī)r(jià)格穩(wěn)步上漲
隨著第四屆中國(guó)·東盟博覽會(huì)的成功召開(kāi),泛北部灣開(kāi)發(fā)浪潮的如火如荼進(jìn)行,以及城鄉(xiāng)清潔工程深入開(kāi)展,使XX市人居環(huán)境、生態(tài)環(huán)境不斷改善,促使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向繁榮,商品住房銷(xiāo)售價(jià)格也日益攀升。據(jù)統(tǒng)計(jì),20xx年XX市商品房?jī)r(jià)格指數(shù)同比上漲8.7%,其中住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲10.0%,非住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲6.2%。從分類別看,經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格指數(shù)同比上漲5.6%,普通住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲10.1%,高檔住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲11.5%,辦公樓價(jià)格指數(shù)同比上漲9.5%,商業(yè)娛樂(lè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)上漲6.9%,二手高層住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲3.6%,二手多層住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲3.3%。從全年商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)的情況上看,各月商品房?jī)r(jià)指數(shù)分別為,104.2、104.3、105.0、105.1、105.4、105.8、106.3、 106.5、106.9、107.3、107.9、108.7,商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲趨勢(shì)。
。ǘ┩恋亟灰變r(jià)格大幅增長(zhǎng)
隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策和土地新政的落實(shí),加上中國(guó)與東盟貿(mào)易往來(lái)頻繁及泛北部灣經(jīng)濟(jì)建設(shè)的大環(huán)境推動(dòng)下,XX市的土地價(jià)格一路飚升,全年土地交易價(jià)格指數(shù)同比上漲21.5%,其中:居住用地價(jià)格指數(shù)同比上漲25.3%,商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地價(jià)格指數(shù)同比上漲14.7%,其它用地價(jià)格指數(shù)同比上漲 25.6%。從全年的土地交易區(qū)域來(lái)看,我市土地交易多數(shù)集中在鳳嶺東盟國(guó)際商務(wù)板塊和高新開(kāi)發(fā)區(qū)板塊。從交易成交價(jià)上看,東盟國(guó)際商務(wù)板塊的土地成交價(jià)從去年年底成交的180萬(wàn)元/畝上漲到20xx年底最高成交的1215萬(wàn)元/畝,同時(shí),高新板塊的地價(jià)在東盟國(guó)際商務(wù)板塊地價(jià)的帶動(dòng)下,x月份,以430 萬(wàn)元/畝成交價(jià)逼近東盟商務(wù)板塊x月份的地價(jià),創(chuàng)出了高新板塊的天價(jià)。九月份,XX市的中山路特色商業(yè)街舊城改造項(xiàng)目以773萬(wàn)元/畝的成交價(jià)再創(chuàng)新高。x月份,東盟國(guó)際商務(wù)板塊的土地成交價(jià)突破每畝壹仟萬(wàn)元,再一次刷新了歷史紀(jì)錄,成為了XX市的地王標(biāo)志。據(jù)專家評(píng)估,東盟國(guó)際商務(wù)板塊地價(jià)上漲帶動(dòng)了整個(gè)XX市地價(jià)的上漲。
。ㄈ⿲(xiě)字樓出租率低,導(dǎo)致房屋租賃價(jià)格下降
XX市的住宅租賃價(jià)格與房?jī)r(jià)銷(xiāo)售價(jià)格攀升相反,寫(xiě)字樓租賃價(jià)格相對(duì)疲軟。調(diào)查資料顯示,20xx年XX市房屋租賃價(jià)格平均23.3元/㎡,同比價(jià)格下降 0.6%。其中,住宅租賃價(jià)格9.1元/㎡,同比上漲4.6%;辦公樓租賃價(jià)格20.7元/㎡,同比下降4.9%;商業(yè)娛樂(lè)用房租賃價(jià)格40.5元/㎡,同比上漲3.2%。由于XX市的寫(xiě)字樓分布相對(duì)較為集中,房源供給相對(duì)過(guò)剩,致使出租價(jià)格有所下降,拉動(dòng)了全年房屋租賃價(jià)格下降4.7個(gè)百分點(diǎn)。
二、原因分析
。ㄒ唬┏鞘邪l(fā)展逐步向大都市邁進(jìn),推動(dòng)了房?jī)r(jià)快速上漲
近幾年,隨著連續(xù)四屆中國(guó)·東盟博覽會(huì)的成功舉辦,以及泛北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)步伐的加快,綠城南寧邁向區(qū)域性國(guó)際城市的步伐在加快,大都市化日趨明顯,城市公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善,加上捧得全球最高人居獎(jiǎng)項(xiàng)──聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)后,綠城南寧的人文環(huán)境和城市價(jià)值得到了大幅度的提升,就業(yè)與創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)不斷涌現(xiàn),城市的教育、衛(wèi)生等社會(huì)事業(yè)快速發(fā)展,吸納了大量的勞動(dòng)力、客商和人才,使房地產(chǎn)的需求猛增。此外,綠城南寧城市品位的提升,也使得了房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行自身有化,高品位、高檔次住宅也應(yīng)運(yùn)而生,有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。
。ǘ┚用裣M(fèi)物價(jià)指數(shù)不斷攀升,造成房?jī)r(jià)上漲
20xx年以來(lái),宏觀經(jīng)濟(jì)保持了較快發(fā)展的勢(shì)頭,受食品、能源等結(jié)構(gòu)性因素的影響,居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)不斷攀升,通貨膨脹壓力有增無(wú)減,一年內(nèi)央行10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和6次加息是為了控制流通中的貨幣,抑制物價(jià)上漲過(guò)快,減少投資比例過(guò)高、過(guò)快而引發(fā)的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱及通貨膨脹,雖然不全是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng),但出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策對(duì)于抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)快增長(zhǎng)有一定的調(diào)節(jié)作用,對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期影響較大。從宏觀層面來(lái)看,加息會(huì)通過(guò)改變市場(chǎng)的供求關(guān)系,一定程度上起到放緩房地產(chǎn)市場(chǎng)投資速度、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用,有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展,有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步向宏觀調(diào)控目標(biāo)靠攏。從微觀層面來(lái)看,對(duì)市場(chǎng)需求方來(lái)說(shuō),加息會(huì)增加已購(gòu)房者的每月房貸還款額,也會(huì)使持幣待購(gòu)者的支付能力下降,增加其觀望心態(tài)。而對(duì)投資者、投機(jī)者來(lái)說(shuō),加息會(huì)增加融資成本,使其預(yù)期收益下降。但不排除企業(yè)將部分融資成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中,造成房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲?傊酉(huì)進(jìn)一步打壓消費(fèi)者心理預(yù)期,使得市場(chǎng)需求減少。在政府出臺(tái)的諸多宏觀調(diào)控政策下,無(wú)論是抑制需求還是增加供應(yīng),加息都會(huì)使市場(chǎng)供求矛盾得到一定程度的緩解,對(duì)抑制通貨膨脹和房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲趨勢(shì)有一定的調(diào)節(jié)作用。但在需求強(qiáng)勁的大環(huán)境下,加息的最終結(jié)果只能使建房成本增加從而促使房?jī)r(jià)上漲。
。ㄈ 綠城·南寧品牌效應(yīng)提升房?jī)r(jià)
近年來(lái),XX市圍繞著建設(shè)中國(guó)綠城的戰(zhàn)略目標(biāo),爭(zhēng)創(chuàng)聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng),重點(diǎn)突出綠色和生態(tài)特點(diǎn)。在高起點(diǎn)、高質(zhì)量地規(guī)劃城市布局下,不斷完善城市功能改善人居環(huán)境,既美化城市環(huán)境,又建設(shè)了生態(tài)宜居、有凝聚力的、可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化和諧城市,綠城·南寧榮獲聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)當(dāng)之無(wú)愧。同時(shí),XX市的房地產(chǎn)市場(chǎng)緊緊圍繞著綠城·南寧這個(gè)主題,設(shè)計(jì)風(fēng)格各異高檔樓盤(pán) 在戶型上更講究寬敞、明亮、 簡(jiǎn)約以及室外景觀的合理協(xié)調(diào),重點(diǎn)突出綠色特點(diǎn),打響特色品牌效應(yīng)并立足于市場(chǎng)。隨著特色品牌效應(yīng)的步步升華和居民收入水平的穩(wěn)步提高,居民對(duì)住房?jī)r(jià)格的承受能力也有所增強(qiáng),在需求不斷的刺激下,品牌效應(yīng)的高品質(zhì)樓盤(pán),提高了房?jī)r(jià)。
(四)土地資源減少,地價(jià)不斷創(chuàng)新高,促使房?jī)r(jià)上漲
隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市人口規(guī)模的擴(kuò)大,住房需求量的不斷上升,而土地稀有的資源卻日益減少,土地拍賣(mài)價(jià)格不斷創(chuàng)出新高,導(dǎo)致土地開(kāi)發(fā)成本持續(xù)上漲,再加上建材、鋼材等原材料價(jià)格的上漲增加建筑成本和人工費(fèi)用價(jià)格的上漲以及人們對(duì)南寧未來(lái)發(fā)展的良好預(yù)期,也是拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的主要原因。
三、 存在問(wèn)題
。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)商囤房囤地,并且雇用社會(huì)上少部分閑散人員轟搶房源,造成住房供應(yīng)表面人為的短缺現(xiàn)象,拉高了房?jī)r(jià)。
。ǘ┳》拷Y(jié)構(gòu)不合理,保障住房的廉租屋和經(jīng)濟(jì)適用房所占比重偏低,加劇了住房供需的矛盾。
。ㄈ┓?jī)r(jià)虛高,定價(jià)偏離市值,售價(jià)低于喊價(jià),造成有價(jià)無(wú)市跡象。
四、20xx年XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)
20xx年XX市房地產(chǎn)價(jià)格將保持在高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。由于受住房結(jié)構(gòu)的影響,房?jī)r(jià)將面臨結(jié)構(gòu)性漲跌,90平方米以下的小面積商品房,受到限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的沖擊,價(jià)格或有所下降,而面積超過(guò)90平方米的大面積商品房,價(jià)格仍將會(huì)有所上漲。因此,有關(guān)部門(mén)要做好以下工作:
。ㄒ唬┱J(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策,把各項(xiàng)調(diào)控措施具體化,細(xì)分化。
。ǘ┙⒆》勘U现贫,加快改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),防止商品房銷(xiāo)售價(jià)格過(guò)快上漲。既要增加中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房供應(yīng),又要保障經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房住房的供應(yīng)。
。ㄈ┮(guī)范房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)秩序,大力發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。
。ㄋ模┘哟笮麄髁Χ,積極合理引導(dǎo)住房消費(fèi),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,以達(dá)到國(guó)家宏觀調(diào)控目標(biāo)。 (五)加大政府干預(yù)力度,嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中的不法行為。
閱讀拓展:
撰寫(xiě)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告格式
資訊調(diào)查報(bào)告我們不可能完全去了解供求信息-政策的影響力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況、消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望。否則,就很容易確定產(chǎn)品利潤(rùn)最大化的價(jià)格和產(chǎn)量。但我們必須盡量最大化地去了解,然后,再根據(jù)個(gè)人實(shí)戰(zhàn)的經(jīng)驗(yàn),作出對(duì)市場(chǎng)需求的判斷。資訊調(diào)查報(bào)告一般的結(jié)構(gòu)是:1.與投資項(xiàng)目相關(guān)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析(1)政策環(huán)境(2)金融環(huán)境(3)產(chǎn)業(yè)分布特點(diǎn)(4)所有制結(jié)構(gòu)特點(diǎn)(5)集團(tuán)購(gòu)房與私人購(gòu)房比例(6)流通環(huán)境(7)----------
2.該區(qū)域住宅開(kāi)發(fā)總量分析(1)各住宅分區(qū)開(kāi)發(fā)量理狀(2)各住宅分區(qū)開(kāi)發(fā)量走勢(shì)(3)各住宅分區(qū)開(kāi)發(fā)量前景分析
3.該區(qū)域商品住宅消化總量分析(1)歷年商品住宅消化總量的主要貢獻(xiàn)率(結(jié)構(gòu)分析)(2)商品住宅消化總量現(xiàn)狀(3)商品住宅消化總量前景分析
4.該區(qū)域不同類型房地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀分析(1)商業(yè)(商場(chǎng))類地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀分析(2)辦公樓類地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀分析(3)住宅類(高層、多層、別墅)需求量與現(xiàn)狀分析(4)酒店類地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀分析
5.該區(qū)域商品住宅市場(chǎng)不同檔次需求量與現(xiàn)狀分析(1)豪宅類市場(chǎng)需求量與(201*年社區(qū)重陽(yáng)節(jié)活動(dòng)策劃方案: 孝敬老人)現(xiàn)狀分析(2)普通類市場(chǎng)需求量與現(xiàn)狀分析(3)經(jīng)濟(jì)適用型類市場(chǎng)需求量與現(xiàn)狀分析(4)福利類市場(chǎng)需求量與現(xiàn)狀分析(產(chǎn)權(quán)/租賃,一手、二手、三手市場(chǎng))
6.該區(qū)域明星樓盤(pán)分析(住宅市場(chǎng))(1)歷年明星樓盤(pán)界定(2)明星樓盤(pán)的分布及結(jié)構(gòu)分析(3)明星樓盤(pán)的主要營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)(4)明星樓盤(pán)的參與者與制造者(5)明星樓盤(pán)的溢價(jià)(6)未來(lái)明星樓盤(pán)的充要條件
7.該區(qū)域暢銷(xiāo)樓盤(pán)分析(住宅市場(chǎng))(1)暢銷(xiāo)樓盤(pán)界定(2)暢銷(xiāo)樓盤(pán)營(yíng)俏特點(diǎn)(3)暢銷(xiāo)樓盤(pán)暢銷(xiāo)原因分析
8.該區(qū)域滯銷(xiāo)樓盤(pán)分析(住宅市場(chǎng))(1)滯銷(xiāo)樓盤(pán)界定(2)滯銷(xiāo)樓盤(pán)分布及結(jié)構(gòu)分析(3)滯銷(xiāo)樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)(4)滯銷(xiāo)樓盤(pán)的參與者及損價(jià)(5)如何避免落入滯銷(xiāo)樓盤(pán)
9.該區(qū)域最受歡迎物業(yè)類型分析(住宅市場(chǎng))(1)最受歡迎物業(yè)界定(2)該區(qū)域最受歡迎物業(yè)比重及分布特點(diǎn)(3)該區(qū)域最受歡迎物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)(4)該區(qū)域最受歡迎物業(yè)參與者及溢價(jià)特點(diǎn)(5)如何加入該區(qū)域最受歡迎物業(yè)陣營(yíng)
10.該區(qū)域文脈狀況分析(居住文化)(1)該區(qū)域居住構(gòu)筑物的演變與主因分析(2)該區(qū)域居住構(gòu)筑物的文化歸類(3)未來(lái)該區(qū)域居住構(gòu)筑物的文化延伸
11.該區(qū)域住宅租金水平分析(1)該區(qū)域住宅均租水平總體分析(2)該區(qū)域住宅租金回報(bào)率分析(3)該區(qū)域住宅租金及租金回報(bào)率預(yù)測(cè)(4)該區(qū)域住宅租金對(duì)區(qū)位優(yōu)劣的影響
12.該區(qū)域住宅市場(chǎng)空置率分析(1)空置率界定(2)該區(qū)域商品住宅總空置率分析(3)該區(qū)域商品住宅空置率與開(kāi)發(fā)量、需求量的關(guān)系分析(4)該區(qū)域商品住宅空置率的結(jié)構(gòu)分布(5)該區(qū)域商品住宅未來(lái)空置率走勢(shì)13.該區(qū)域住宅市場(chǎng)消費(fèi)者分析
注:由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不同,問(wèn)卷內(nèi)容不盡相同,問(wèn)卷內(nèi)容略。
來(lái)源:網(wǎng)絡(luò)整理 免責(zé)聲明:本文僅限學(xué)習(xí)分享,如產(chǎn)生版權(quán)問(wèn)題,請(qǐng)聯(lián)系我們及時(shí)刪除。