201*年1月份西安土地市場(chǎng)分析報(bào)告

201*年1月份西安土地市場(chǎng)分析報(bào)告

201*年1月，西安土地市場(chǎng)供應(yīng)延續(xù)上年火熱局面，成交面呈現(xiàn)階段性下滑造成成交的下滑主要因素很大程度上是由于傳統(tǒng)春節(jié)因素所致。去年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走勢(shì)頗好，開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)靈活，入市拿地的積極也不錯(cuò)，尤其進(jìn)入下半年以來(lái)，中大型房企頻頻進(jìn)入土地市場(chǎng)。不過(guò)隨著農(nóng)歷新年的臨近，西安土地市場(chǎng)溫度出現(xiàn)暫時(shí)性回落，本月土地市場(chǎng)供應(yīng)偏向商業(yè)性質(zhì)用地，居住用地、商住綜合用地地塊供應(yīng)出現(xiàn)縮減。然而對(duì)于西安市土地市場(chǎng)及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)而言，西安市土地市場(chǎng)有望再次迎新潮。一、供應(yīng)情況1、土地供應(yīng)總量分析

1月西安土地掛牌出讓共計(jì)65宗，宗數(shù)較前一月減少3宗，供應(yīng)總面積再次沖高：本月全市出讓面積為243.26萬(wàn)平米，環(huán)比上漲21.87%，同比上漲104.35%，土地供應(yīng)面延續(xù)火熱局面。1月份土地供應(yīng)繼續(xù)升溫的情況主要有兩方面原因：一方面，201*年下半年開(kāi)始土地市場(chǎng)需求已經(jīng)有所回暖，當(dāng)前達(dá)到一個(gè)小高峰;另一方面，去年政策對(duì)于土地市場(chǎng)供應(yīng)有一定抑制作用，而目前正值政策空檔期，地方政府開(kāi)始加緊推地。

2、本期供應(yīng)地塊特征2.1、曲江供應(yīng)占比明顯

從1月土地供應(yīng)區(qū)域來(lái)看：供應(yīng)地塊分布以高新、曲江、經(jīng)開(kāi)、以及城西四區(qū)域占主，其中曲江區(qū)所占比例最大占到了28%。高新區(qū)本月供應(yīng)占全市總供應(yīng)的16%、城西區(qū)為13%，經(jīng)開(kāi)區(qū)占比為12%。灞區(qū)本月占比為10%。2.2、商業(yè)類用地供應(yīng)占比四成

從1月供應(yīng)土地用途來(lái)看：純商業(yè)用地供應(yīng)占比明顯占到了全市土地供應(yīng)的37%，純住宅用地供應(yīng)本月占比為29%住宅類用地占比較為穩(wěn)定。而本月商住綜合類用地占比為19%相比上月下滑幅度較為明顯。本月工業(yè)用地占比為10%。

2.3、小面積地塊供應(yīng)為主

從1月供應(yīng)地塊面積來(lái)看小面積地塊供應(yīng)優(yōu)勢(shì)依然顯著，3萬(wàn)平米以下地塊有40塊，其中1萬(wàn)平米以下有19塊、1-2萬(wàn)平米地塊有16塊、2-3萬(wàn)平米地塊有5塊。3-5萬(wàn)平米掛牌9塊，5-8萬(wàn)平米掛牌供應(yīng)7塊，8-10萬(wàn)平米共7宗。10萬(wàn)平米以上地塊本月有5宗。

二、成交情況

1、土地成交總指標(biāo)

1月土地市場(chǎng)成交呈現(xiàn)高位回落，全市共成交土地11宗，成交用地面積為32.49萬(wàn)平，環(huán)比下降80.47%，同比上漲30.32%。土地成交呈現(xiàn)階段性下滑走勢(shì)，步入傳統(tǒng)春節(jié)假期土地成交在一定程度上受到影響但從當(dāng)前房企整體拿地意愿來(lái)講熱情較高成交量節(jié)后有望呈現(xiàn)回升。3、典型地塊分析

3.1、地塊概述

地籍編號(hào)為HT01-5-38-1，位于航天基地航拓路與神舟六路十字西南角，凈用地53813.30平方米(折合80.720畝，不含代征路15.22畝，代征綠地3.963畝)。土地用途為住宅、商業(yè)(共用宗)，容積率不高于3.5，建筑密度不高于26%，綠地率不低于30%。其中出讓住宅用地50172.52平方米(折合75.259畝)，出讓商服用地1028.87平方米(折合1.543畝)，配建廉租房用地2611.91平方米(折合3.918畝)，土地使用年限住宅70年、商業(yè)為40年，配建廉租房土地按有償劃撥方式供應(yīng)，以上住宅、商業(yè)、廉租住房用地設(shè)為共用宗。本宗地范圍內(nèi)配建廉租房建筑面積為9138.99平方米，單套建筑面積不超過(guò)50平方米且單套建筑面積50平方米以下的廉租住房不少于183套。4、土地市場(chǎng)后市預(yù)判后市預(yù)測(cè)：土地市場(chǎng)熱度有望延續(xù)

本月供應(yīng)面延續(xù)升溫走勢(shì),受傳統(tǒng)春節(jié)因素以及成交數(shù)據(jù)滯后性成交量呈現(xiàn)階段性回落但后市整體看好。今年上半年土地市場(chǎng)熱度仍將得到持續(xù)，原因一是今年上半年將繼續(xù)保持較高水平的供應(yīng)量，以響應(yīng)國(guó)土局此前對(duì)于穩(wěn)定今年土地供應(yīng)的要求;二是整體房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境較為樂(lè)觀，宏觀政策、融資環(huán)境等等都相對(duì)寬松，企業(yè)對(duì)后市頗具信心;三是各大企業(yè)銷售業(yè)績(jī)良好、資金充裕，在較強(qiáng)的拿地需求驅(qū)動(dòng)下，將繼續(xù)加大補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的力度。

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201*年房地產(chǎn)行業(yè)土地市場(chǎng)分析報(bào)告

201*年9月目錄

一、土地市場(chǎng)整體成交溢價(jià)未達(dá)歷史高點(diǎn)..............................................4二、土地成交結(jié)構(gòu)性分化：一線城市土地成交回升更為明顯..............4三、土地成交結(jié)構(gòu)性分化：一線住宅/商業(yè)雙旺，二線商業(yè)溢價(jià)率不高，長(zhǎng)三角/珠三角領(lǐng)漲.............................................................................6四、土地成交均價(jià)/銷售均價(jià)比率顯示企業(yè)利潤(rùn)率承壓.........................8五、企業(yè)投資意愿較強(qiáng)，庫(kù)存分化，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)熱度將結(jié)構(gòu)性持續(xù).....................................................................................................................12

土地出讓金收入作為地方政府性基金收入的重要部分存在。地方政府性基金收入是和地方財(cái)政收入并列的一項(xiàng)地方收入的來(lái)源。至今為止，土地出讓金仍是地方政府收入的重要來(lái)源：以201*年為例，我國(guó)各地地方財(cái)政收入61,077億，地方政府性基金收入34,204億，土地出讓金收入達(dá)到28,517億，占地方政府性基金收入的83%。201*-12年各地土地出讓金收入/地方財(cái)政收入的比例均在四成以上，201*年該比例為44%，201*年時(shí)該比例一度高達(dá)69%。地方財(cái)政對(duì)土地出讓的依賴短期內(nèi)難以改變，這是我們討論“地王“問(wèn)題的大背景。

9月5日，以長(zhǎng)三角地區(qū)為代表的多地高總價(jià)、高溢價(jià)地塊成交。其中上海徐家匯中心項(xiàng)目成交總價(jià)達(dá)218億元，杭州華家池地塊成交總價(jià)達(dá)137億元。在本文中，我們對(duì)201*年以來(lái)全國(guó)土地市場(chǎng)進(jìn)行了梳理，希望為投資者理清幾個(gè)問(wèn)題：

1）和前個(gè)周期的高點(diǎn)相比，當(dāng)下土地市場(chǎng)的熱度幾何？2）土地市場(chǎng)的熱度是否存在結(jié)構(gòu)性，區(qū)域性特點(diǎn)？3）目前土地市場(chǎng)出讓價(jià)格對(duì)下一階段企業(yè)利潤(rùn)率水平如何影響？4）對(duì)目前土地市場(chǎng)變化，對(duì)后續(xù)政策判斷。一、土地市場(chǎng)整體成交溢價(jià)未達(dá)歷史高點(diǎn)

自201*年3月以來(lái)，土地溢價(jià)率持續(xù)走高。201*年8月，全國(guó)一/二/三四線城市成交土地平均溢價(jià)分別為42%/19%/10%，相比201*年末21%/11%/8%有明顯上升，但和前期高點(diǎn)201*年一月的平均溢價(jià)率128%/44%/31%尚有一定距離�？傮w而言，現(xiàn)階段土地市場(chǎng)熱度顯著上升，溢價(jià)處在近兩年高位，一線城市維持高溢價(jià)，但和歷史高點(diǎn)相比，整體溢價(jià)水平尚有距離。

從我們對(duì)歷年土地市場(chǎng)的成交情況梳理可見(jiàn)，一線及二線城市樓面均價(jià)上升到接近201*年水平，三四線城市樓面均價(jià)則持續(xù)波動(dòng)，未現(xiàn)明顯上漲：一線城市樓面均價(jià)在201*年末達(dá)到低位，隨后不斷攀升，目前土地樓面均價(jià)達(dá)到5,569元/平米，接近201*年6月以來(lái)的峰值。二線城市8月樓面均價(jià)1,480元/平米，低于201*年高位水平。三四線城市8月樓面均價(jià)1,106元/平米，未見(jiàn)大幅上行。

二、土地成交結(jié)構(gòu)性分化：一線城市土地成交回升更為明顯

從年初至今累計(jì)土地出讓金的情況判斷，一線城市的商業(yè)及住宅累計(jì)土地出讓金都超過(guò)了201*年全年的水平。二線和三四線城市住宅1-8月土地出讓金比201*年全年土地出讓金的比重均接近80%。將1-8月累計(jì)土地成交金額和201*/11/12年全年土地出讓金進(jìn)行比較，一線城市該比率為1.48/1.05/0.81；二線城市該比率為0.75/0.75/0.69；三四線城市該比率為0.82/0.66/0.68。一線城市土地出讓金上升勢(shì)頭明顯強(qiáng)于低層級(jí)城市。顯示開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于核心城市土地稀缺性共識(shí)比較一致。

從各類型土地出讓情況判斷，二線城市商業(yè)用地的土地出讓金僅占到201*年全年土地出讓金的60%，占比最低。今年1-8月，主要二線城市共推出商業(yè)用地12,758萬(wàn)平，僅相當(dāng)于201*年57%，我們判斷供給下降主要由于此前年度供應(yīng)較為充分，企業(yè)對(duì)于二線城市商業(yè)土地的獲取意愿下降，導(dǎo)致二線城市商業(yè)用地土地出讓金增幅小于其他各線城市的主要原因。

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