設備巡檢及維護保養(yǎng)制度

設備巡檢及維護保養(yǎng)制度

為了及時發(fā)現(xiàn)設備的事故隱患，提前預知設備性能的改變，從而減少設備突發(fā)故障的機會，使設備處于良好的運行狀態(tài)，達到減輕維修工作量、降低維修費用、保持設備的完好及現(xiàn)場衛(wèi)生，使設備更好的為生產(chǎn)服務的目的，特制訂本制度。1.巡檢人員

設備巡檢人員為當班維修人員。2.巡檢周期及時間

2.1.維修人員每天二次（特殊情況另定）。

2.2.生產(chǎn)不穩(wěn)定、氣候異常或開、停車等特殊情況時，應增加巡檢次數(shù)，

以確保安全生產(chǎn)。

2.3.巡回檢查的時間：維修人員為上午9:00時前，下午為15：00，巡檢人

員必須按規(guī)定時間進行巡檢。

2.4.如遇到搶修任務及參加會議無法抽時間巡檢的，應在記錄簿中注明，

說明原因。3.巡檢路線

車間根據(jù)實際情況制定巡檢路線及巡檢點，巡檢人員應根據(jù)巡檢路線及巡檢點進行巡檢。4.巡檢內(nèi)容

4.1.設備各部分連接緊固情況：地腳螺栓及連接螺絲是否松動，設備是否

穩(wěn)固；聯(lián)軸器連接是否良好，有無因連接螺栓松動而產(chǎn)生的脫節(jié)、竄動及碰撞等現(xiàn)象；

4.2.設備潤滑情況：設備是否缺油，目測油質(zhì)情況；加油泵工作情況及供

油量是否正常。

4.3.設備的密封性：檢查機、泵、管路、閥門是否有跑冒滴漏現(xiàn)象，壓力

表指示是否有變化；

4.4.設備的溫度、氣味：檢查設備的溫度是否正常（一般應在50℃以下），

氣味是否有異常情況；

4.5.設備的聲音：聽設備運轉及軸承的聲音是否正常；4.6.設備的振動：檢查設備的振動是否有異�，F(xiàn)象；4.7.設備的腐蝕情況：檢查設備是否被腐蝕，腐蝕程度如何；4.8.設備儀表參數(shù)：檢查設備儀表指數(shù)是否正常；

4.9.設備衛(wèi)生：查看設備衛(wèi)生是否整潔，表面不得有油污及泥漿，設備要

現(xiàn)底色。

4.10.設備的安全防護：檢查設備的安全防護裝置是否完好，安裝是否牢

固。5.巡檢方法

5.1.用“聽、摸、看、聞、查”的方法進行檢查，在檢查中發(fā)現(xiàn)問題及時

處理，對影響較大而又難以處理的問題，及時向車間領導報告。5.2.巡檢人員在巡檢過程中應做到耐心細致、全面周到，不能漏掉任何一

個巡檢點及巡檢事項。

5.3.設備維修人員巡檢到某一崗位時，應同該崗位操作人員溝通，充分了

解設備運行情況，掌握設備信息。6.巡檢處理

6.1.巡檢人員應隨身攜帶適量的工具（如：作為聽針用的金屬棒、活扳手、

螺絲刀、抹布等），遇到簡單又方便處理的故障應立即現(xiàn)場處理。6.2.不能進行現(xiàn)場處理的，在巡檢結束后應匯報有關領導，以便于組織材

料和人員作集中處理。

6.3.巡檢時如發(fā)現(xiàn)機器缺油、衛(wèi)生情況不好等保養(yǎng)不良的現(xiàn)象，有權利和

義務要求相應崗位操作人員立即予以改正，責成其給予設備及時加油、擦拭等保養(yǎng)工作。

6.4.對巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題，無論是否得到處理，都必須《巡檢記錄》中做

好詳細記錄。

6.5.巡檢要與考核掛鉤，對不按時巡檢，不填寫《巡檢記錄》或在記錄中

弄虛作假、隱瞞真相者，要按規(guī)定扣除當月部分獎金；對巡檢中發(fā)現(xiàn)重大隱患并及時排除，從而避免可能由此而引發(fā)重大事故者，要給予獎勵。7.維護保養(yǎng)

7.1設備的維護保養(yǎng)工作主要由當班崗位操作人員負責。

7.2當班崗位操作人員負責本崗位內(nèi)所涉及的全部設備的維護保養(yǎng)。7.3維護保養(yǎng)內(nèi)容主要是設備衛(wèi)生及潤滑檢測。

7.4當班崗位操作人員有義務告知維修巡檢人員有關設備的運行情況，并協(xié)助其做好工作。

7.5當班崗位操作人員應切實愛護設備，盡心盡責做好設備的維護保養(yǎng)工作。

二0一四年一月一十四日

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工程設備巡查、保養(yǎng)、維護制度

1、設備設施維修保養(yǎng)管理制度

1.1加強設備、設施的維護保養(yǎng)工作必須堅持“預防為主”和“維保與計劃檢修相結合”的原則，做到正確操作、精心維護、使設備經(jīng)常處于良好狀態(tài)，保證設備、設施的長期、安全、穩(wěn)定運轉，以滿足業(yè)戶的需要；

1.2設備、設施操作人員是設備、設施維護保養(yǎng)的責任者，實行以操作人員為主的設備維護保養(yǎng)責任制；操作人員必須以嚴肅認真的態(tài)度和科學合理的正確操作方法使用和維護好設備，必須嚴格執(zhí)行崗位責任制和各種設備操作規(guī)程；1.3工程部員工不斷學習鉆研本崗位業(yè)務技術；要定期進行多崗位培訓，我們工程部員工要做到一專多能；要做到懂結構、懂原理、懂性能、懂用途要會正確操作，會排除故障、會維護保養(yǎng)；

1.4特種設備操作維修保養(yǎng)人員須按有關規(guī)定經(jīng)過專門培訓、考核合格后方可上崗操作和參加該設備維修保養(yǎng)工作；

1.5從事電氣（具）操作維修人員必須是有證電工、電焊工、無證者不得單獨從事電氣（具）維修工作；

1.6設備操作人員必須嚴格遵守操作規(guī)程，進行設備的運行

1.7操作，設備操作的維保人員必須堅守崗位，嚴格執(zhí)行巡回檢查制度，認真填寫運行、維修記錄，嚴格執(zhí)行交接班制度；

1.8設備維保必須做到定人、定時、定點地上崗檢查，隨時注意觀察設備運行情況，發(fā)現(xiàn)缺陷和隱患及時消除，不能及時解決的問題，應立即向工程經(jīng)理和專業(yè)領班匯報并作好記錄；

1.9工程部員工必須按專業(yè)要求為設備創(chuàng)造良好的運行環(huán)境，搞好設備環(huán)境及勞動保護、安全生產(chǎn)工作，對本崗位的設備要定期檢查維護保養(yǎng)，并做好清潔衛(wèi)生工作確保機房設備無塵；

1.10重要設備應有專人負責定期檢查、維修、保養(yǎng)，對在用、備用、封存和閉置的設備都要定期進行除塵、防潮、防腐蝕等的維護保養(yǎng)工作；做好各項維保工作和清潔工作，及時消除跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；

1.11工程部設備主管必須對各種設備維護保養(yǎng)制度的貫徹執(zhí)行情況進行定期檢查考核；認真總結操作和維保工作的經(jīng)驗和教訓，不斷改進和提高設備維修保養(yǎng)工作的管理水平；

2、工程部設備設施日常例行保養(yǎng)制度

2.1工程部各種設備、設施的操作人員對本崗位的設備，必須每天進行巡回檢查，并做好巡檢記錄；

2.2在巡檢中發(fā)現(xiàn)問題應及時處理，如無法處理應及時向經(jīng)理匯報，2.3各種設備的操作人員應認真做好日常保養(yǎng)項目的記錄；

2.4每臺設備每天的檢查記錄、保養(yǎng)記錄和維修記錄每月由領班匯總上報工程部經(jīng)理；

2.5設備設施專業(yè)領班按各種檢查、保養(yǎng)和維修記錄情況安排對部分需要進行停機檢修以及其他項目的檢修計劃，所有列入維修計劃的應經(jīng)工程經(jīng)理批準后方可進行停機或其他項目檢修；3、工程部設備一、二級保養(yǎng)管理制度

3.1對特殊設備（鍋爐、電梯、變電站、冷凍機等）必須持證操作，做到正確使用設備，會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障；

3.2對設備做到精心維護，做到設備整齊、清潔、潤滑良好、安全防護裝置齊全；3.3重要設備實行定人、定機和交接班制度，操作人員熟悉設備結構，遵守操作規(guī)程；

3.4重要及主要設備實行強制的三級保養(yǎng)，運行500小時一級保養(yǎng)，運行2500小時二級保養(yǎng)；

3.5對所有設備建立點檢卡，把一、二級保養(yǎng)內(nèi)容填入點檢卡；

3.6需潤滑的設備，推行潤滑五定制度：定人、定點、定質(zhì)、定時，做到合理潤滑；3.7采取區(qū)域劃片維修責任制，分工到組，責任到人，計分給獎，并實行四包：包修、包換、包保養(yǎng)、包指標；

3.8對設備實行分類管理，檢修保養(yǎng)突出重點，確保設備完好率，使其具有良好的技術狀態(tài)和精良儲備；

3.9做到科學檢修保養(yǎng)，降低故障停機率；4、設備巡檢制度

4.1為能夠及時發(fā)現(xiàn)并消除設備隱患或故障，保證設備正常運行，特建立本制度；

4.2設備巡檢范圍包括物業(yè)所管轄范圍內(nèi)的供電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、智能控制系統(tǒng)、二次供水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等設備的；4.3職責

4.4工程部設備運行組具體負責物業(yè)中心各項目內(nèi)設備進行巡視或檢測，確保其正常運行；

4.5工程部經(jīng)理、工程主管、設備運行組監(jiān)督檢查設備的巡檢情況及結果；4.6外委的維保單位負責消防系統(tǒng)、電梯的巡檢，相關記錄交工程部；工程部工程主管或工程師抽檢并確認其結果；5、程序

5.1巡檢內(nèi)容及頻率規(guī)定：

5.1.1電梯系統(tǒng)每日對其機房內(nèi)溫度、機房各部清潔、照明,通風設備，滅火器、盤車工具、控制柜內(nèi)繼電器接觸器、門窗,門鎖、曳引機，減速箱及繩輪、轎箱門，安全觸板、轎內(nèi)顯示器,按鈕、對講電話及警鈴矯箱風扇，照明、矯箱風扇，照明、廳門按鈕及顯示、鑰匙開關及消防按鈕、底坑、井道照明進行等方面檢查，做好《電梯日巡檢記錄》；5.1.2配電室：

a.每日對其高壓配電系統(tǒng)的生活有功、生活無功、非生活有功、非生活無功、電流、電壓等巡視一次，并做好相應的《高壓配電房巡檢記錄》；

b.每日對低壓配電系統(tǒng)的變壓器上的溫度、電流、電壓進行巡視一次，并做好相應的《配電房巡檢記錄》；

c.每日對低壓計量柜的有功、無功、生活有功及商業(yè)、會所空調(diào)、光彩工程的能耗等巡視一次，做好相應的《低壓配電房巡檢記錄》；5.1.3二次供水系統(tǒng)

每日對變頻生活泵運行狀態(tài)及運行參數(shù)進行監(jiān)控，檢查有無異�，F(xiàn)象，將水泵實際壓力、電壓、電流、變頻生活泵工作狀態(tài)、累計工作時間記錄在《變頻生活泵運行記錄》；5.1.4智能系統(tǒng)

由工程部弱電專業(yè)人員負責維護保養(yǎng)，周期為每月一次；5.1.5消防系統(tǒng)

由維保方按相關維護保養(yǎng)合同要求進行巡檢；周檢由秩序維護部監(jiān)督，月檢、季檢、年檢由工程部運行組監(jiān)督；5.1.6運行值班人員外出巡檢，必須隨身攜帶對講機，隨時與當值主管保持聯(lián)系；

5.1.7運行值班人員每次巡檢均須在相應的運行記錄上依順序填好巡查情況和結果；

5.1.8發(fā)現(xiàn)設備儀表和電流表、電壓表、壓力表、濕度表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設備運行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護元件有變化，均應即時調(diào)整或更換，保證設備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行；

5.1.9發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、濕度、振動、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報告主管，并采取適當?shù)姆雷o措施，防止事故的發(fā)生和擴大；5.2.0工程經(jīng)理不定期對巡查情況和結果進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，如屬人為應追究當事人責任；6、配電設備巡檢制度

6.1各項目的高低壓配電設備由工程部安排人員巡視檢查；6.2巡視檢查基本要求：

6.3按規(guī)定檢查項目進行巡視設備、巡視時注意力要集中，防止漏查、禁止閑談；

6.4發(fā)生設備缺陷及異�，F(xiàn)象時，應認真分析，正確判斷，做好記錄，及時報告，采取措施把事故消滅在萌芽中；

6.5除在交接班認真巡視外，應每日巡視一次，工程師每月至少參加一次巡視；6.6若遇電壓波動大或在惡劣的天氣條件下，應進行特殊巡視；6.6.1巡視檢查項目；

6.6.2電氣接頭是否發(fā)熱變色；6.6.3各種儀表的指示是否正確；6.6.4電壓、電流和功率有無異常變化；

6.6.5各接地裝置是否銹蝕損壞、接地螺絲是否完好；6.6.6各種指示燈信號是否正常；6.6.7設備運行聲音是否正常；6.6.8固定遮攔是否完整關嚴；6.6.9各類標識是否完好；6.7.0配電房內(nèi)是否有異味；

6.7供電線路嚴禁超載供電，配電房內(nèi)禁止亂拉亂接線路；

6.8配電房內(nèi)設備及線路變改，必須要經(jīng)工程部經(jīng)理同意，重大變改，要經(jīng)公司領導批準，同時報請供電局等有關部門批準；

6.9停電時，應提前向用戶發(fā)出書面通知，恢復送電時，在確認供電線路正常，電氣設備完好后方可送電；

6.10配電設備由專職人員負責管理，配電設備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作；6.11配電室設備缺陷管理

6.11.1巡視、檢查、檢修、調(diào)試等工作中所發(fā)現(xiàn)的設備缺陷，應全部記設備缺陷記錄簿中；

6.11.2根據(jù)缺陷內(nèi)容和嚴重程度的情況，在每月末由工程設備主管匯總提出處理意見，報送工程師、經(jīng)理，凡重緊急缺陷應立即向有相關上級報告，要求抓緊處理；6.11.3在設備大修前，有關人員應書面向主管部門提供在設備大修時必須處理的設備缺陷和在進行發(fā)現(xiàn)的異常情況，在大修計劃中加以處理；

6.11.4在設備大修開始時，工程部設備主管與檢修負責人共同研究，并監(jiān)督檢修人員在檢修工作中全面消除設備缺陷及異常情況；

6.11.5對在檢修，維修的過程中對已經(jīng)消除的設備缺陷，維修人員應將缺陷的處理經(jīng)過情況、時間等及時記入陷記錄簿中；

6.11.6設備缺陷屬于維修人員力所能及范圍內(nèi)消除的應抓緊積極消除；6.11.7對重視安全供電，工作責任心強，及時發(fā)現(xiàn)設備缺陷并及時處理的有功人員應給予表相揚和獎勵，凡因工作失職，不負責任在巡視檢查中能夠發(fā)現(xiàn)而未發(fā)現(xiàn)導致事故的人員給予批評教育和嚴肅處理；7、變配電房值班巡查制度

7.1值班員工必須嚴格堅守崗位，不得隨意離崗、串崗，未經(jīng)批準擅自脫離崗位者違反勞動紀錄處理，造成損失，追究其經(jīng)濟和行政責任；

7.2值班員工須在近期盡快熟悉掌握本物業(yè)各高低壓配電柜性能，工作原理，標示位置和供電區(qū)域

7.3值班員工在值夜班期間，特別是0點過后須每半小時到一小時巡回檢查本物業(yè)各變配電室臨時用電狀況；

7.4值班員工外出作業(yè)必須隨身帶上對講機、記錄本；保持與部門聯(lián)系；7.5值班員工須掌握突發(fā)事件正確、安全實施處理方案，在未弄清楚下不得盲目操作，以免事故擴大或造成人身安全事故；

7.6值班員工必須做好事故現(xiàn)場的保護工作，如實記錄事故過程與原因，通報上級到現(xiàn)場處理；

7.7值班員工必須如實做好當班工作記錄；字跡要清晰，不準弄虛作假；7.8運行值班員工必須執(zhí)行巡查簽到，規(guī)定在各變配電室現(xiàn)場貼有的簽到表上如實簽時簽名；

7.9發(fā)現(xiàn)異常問題，如不能立即處理，若有事故擴大跡象可關閉配電室照明，觀察其事故隱患；8、公共設備設施檢修制度

為保證物業(yè)中心各項目公共設備設施正常運行、特建立本制度，公共設備設施的檢修應包括對以下系統(tǒng)的檢修：8.1電梯系統(tǒng)的日常保養(yǎng)和檢修；8.2供配電系統(tǒng)的維修和保養(yǎng)；8.3二次給水系統(tǒng)的維修和保養(yǎng)；8.4公共區(qū)域照明系統(tǒng)的維修；8.5消防系統(tǒng)的檢修和保養(yǎng)；8.6水景系統(tǒng)的維修；8.7排水系統(tǒng)的維修；8.8房屋公共部分的檢修；8.9檢修頻次要求

8.9.1房屋外修理，每三年進行一次，對樓外屋面防水進行一次大修，并作一次防水；

8.9.2給水、排水系統(tǒng)管道，每兩年進行一次刷漆保養(yǎng)；

8.9.3二次供水設備與消防設備系統(tǒng)各部位大小閥門每年進行一次全面檢查保養(yǎng)，供水蓄水池和泵房每半年進行一次清理保養(yǎng)；8.9.4小區(qū)內(nèi)公共部位照明供電系統(tǒng)各開關，每天檢查一遍，即壞即修，箱式配電柜，每月檢查、清理保養(yǎng)一遍；

8.9.5公共娛樂場所、會所、監(jiān)控室、機房、園內(nèi)重點，每日巡視一遍，即壞即修；

8.9.6圍墻、墻尖、外欄、每周巡視一遍，外墻漆每年一遍；8.9.7室外排水管道，暢通無堵，每周巡視一次；8.9.8污水井、雨水井，每月清理一次；

8.9.9樓棟標牌和單元標牌，樓梯扶手，樓梯走廊窗戶，對講門垃圾桶路標噴泉、井蓋，即壞即修；

8.9.10公共設備設施檢修計劃編制和實施

8.9.11公共設備設施的檢修，每季度由工程部根據(jù)實際情況編排檢修計劃；8.9.12檢修計劃中應對檢修責任人、責任班組、檢修進度和所需材料進行逐項落實；

8.9.13檢修計劃由工程部主管審核后實施；

8.9.14檢修計劃批準后，由負責人組織班組、施工單位或分承包方實施；8.9.15在計劃實施過程中工程部主管應積極保持與公司各部門和業(yè)主之間的協(xié)調(diào)；

8.9.16檢修過程中應形成的記錄包括：《維修任務單》、《設備設施檢修記錄》、《工作日志》；9、設備大修理制度

9.1為了保證主要設備能長期安全、經(jīng)濟運行，使設備運轉達到和滿足物業(yè)營運要求，對主要設備根據(jù)設備維護手冊規(guī)定年限進行大修，設備維護手冊沒有規(guī)定的按國家有關規(guī)定進行大修；

9.2主要設備在決定大修前應分別進行設備運行分析和技術論證，形成書面文件上報管理部和業(yè)戶；

9.3大修是工作量最大的一種計劃修理，設備大修方案由工程部會同有關部門共同研究制訂，報業(yè)戶審核同意后方可實施；

9.4設備大修方案內(nèi)容包括：修理內(nèi)容、質(zhì)量要求、工程進度、工作量（工時）、備品備件、材料、特殊工具需要量、試車、驗收規(guī)程、安全措施等；

9.5設備大修要嚴格執(zhí)行檢修方案和檢修規(guī)程、把好質(zhì)量關，采取自檢、互檢、專業(yè)檢查相結合的辦法，對主要承壓承載部件、壓力表、安全閥等均應有鑒定合格證；電梯等危險性較大的設備檢修，除按檢修規(guī)程或方案進行驗收外，還必須執(zhí)行專項設備管理的有關規(guī)定；

9.6設備大修后，經(jīng)過一定時間的試運轉，經(jīng)過按大修要求驗收合格后，填寫大修驗收報告；

9.7設備大修要有完整的檢修記錄，大修結束后要有完整的竣工資料，并歸入設備檔案.

9.8公共大修在維修計劃制定完畢以后,必須及時以公告的形式告知本物業(yè)所有的業(yè)戶.

10、檢（維）修管理制度10.1檢修作業(yè)分工

10.1.1水工組負責所有機械設備、容器（含水池）及其它系統(tǒng)管道、閥門及其支架的檢修；負責排水系統(tǒng)及消火栓的檢修；10.1.2電工組組負責供電的設備運行、巡查及記錄；10.1.3電梯工負責機房、轎廂、底坑以及自動扶梯的梯鏈轉動機構的檢修管理；在電梯公司保修的條件下，負責與專業(yè)維修公司廠家聯(lián)系；

10.2根據(jù)設備運行狀況或改進需要，由工程部編制年度檢修計劃（含設備材料計劃、費用計劃），每年十二月五日前報物業(yè)總監(jiān)、總經(jīng)理審批后執(zhí)行；10.2工程設備主管根據(jù)分管范圍的設備狀況，于每季度末編制季度檢修計劃（含設備材料計劃和費用計劃），報工程部經(jīng)理批準后執(zhí)行；

10.3臨時檢修分緊急檢修、臨時出現(xiàn)的缺陷和用戶投訴三種情況：10.4緊急檢修項目，應按先組織搶修，修后補報物業(yè)總監(jiān)的方法處理；10.5一般臨時缺陷，由巡檢人員處理；

10.6用戶投訴項目，根據(jù)客戶服務部通知，20分鐘內(nèi)組織處理或與客戶約定處理時間，并將《客戶維修單》歸檔備案；

10.7工程主管應將上月檢修情況寫出總結，上報工程部經(jīng)理；10.8班組安排檢修工作都要填寫《維修維修單》；10.9檢修質(zhì)量管理

10.10工程部檢修質(zhì)量管理實行三級負責制，即自檢、班組驗收、工程部驗收。10.11參加檢修的人員，應根據(jù)有關檢修質(zhì)量標準執(zhí)行；檢修人員應認真進行自檢，并簽字確認；

10.12對于重要缺陷的檢修，檢修工自檢完畢后之后，班組應進行檢查、驗收，并簽字確認；

10.13屬于重大缺陷或單項工程施工完畢，在自檢、班長驗收完畢后，由工程部專業(yè)工程師驗收，特大項目由工程部經(jīng)理組織有關部門和專業(yè)人員驗收。

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