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業(yè)主收房驗(yàn)房全攻略

網(wǎng)站:公文素材庫 | 時間:2019-05-29 21:22:08 | 移動端:業(yè)主收房驗(yàn)房全攻略

業(yè)主收房驗(yàn)房全攻略

業(yè)主收房最佳流程

1開發(fā)商和物業(yè)核驗(yàn)業(yè)主材料。雙方確認(rèn)收房流程。2業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》(此三項(xiàng)必須為原件)以及《房屋土地測繪技術(shù)報(bào)告書》,并由開發(fā)商加以說明。

交房中存在的問題。無法在15日內(nèi)解決的,雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議。5開發(fā)商出具《實(shí)測面積測繪報(bào)告》,雙方確認(rèn)面積誤差后結(jié)算剩余房款、各項(xiàng)費(fèi)用以及延期交房違約金等。6業(yè)主領(lǐng)取新房鑰匙,簽署《住宅鑰匙收到書》。

7與物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議、向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)并索要發(fā)票或蓋章確認(rèn)的收據(jù)。

8辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)的事項(xiàng)。若業(yè)主委托開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證,則可由開發(fā)商代收契稅和房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。代辦費(fèi)金額雙方協(xié)商。業(yè)主也有權(quán)拒絕代辦。9業(yè)主簽署《入住交接單》,收房完成。收房流程注意事項(xiàng)

您可以去物業(yè)部門查看資料,包括《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗(yàn)收備案表》、《管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))》、《面積實(shí)測表》等。需要注意的是,前四項(xiàng)文件是可以帶走的。其中《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗(yàn)收備案表》必須是原件。

3、注意核實(shí)面積、合同及價錢多退少補(bǔ)等問題。首先要確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致,結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同,房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測量,與合同簽訂面積是否有差異。

4、物業(yè)可能會催促交付物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用。但根據(jù)建委的最新規(guī)定,開發(fā)商不得以先交物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用為收房條件?梢则(yàn)收好后交付費(fèi)用。

5、從物業(yè)領(lǐng)取鑰匙時,要確認(rèn)樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表鑰匙、電表鑰匙是不是齊全。

驗(yàn)毛坯房的程序主要是三大步驟。第一步“看外部”:即觀察外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。第二步“查內(nèi)部”:即檢查入戶門、內(nèi)門、窗戶、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、強(qiáng)弱電、暖氣、煤氣、通風(fēng)、排煙、排氣。第三步“測相鄰”:主要是就閉存水試驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)等問題與樓上樓下的鄰居配合查驗(yàn)。

驗(yàn)房流程詳解

1、在檢查完整棟樓座的外墻瓷磚牢固性、單元門是否完好,樓道樓梯安全性和公用設(shè)備完好性后,開啟戶門。

2、檢查防盜門有無劃痕,門邊是否變形,門與框的密封是否嚴(yán)密,門和鎖開關(guān)應(yīng)靈活。檢查入戶門門鈴,裝上自帶的電池,檢查是否正常工作。觀察貓眼是否有松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象。3、檢查戶內(nèi)門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象(陽臺裂縫危險最大),油漆是否刷全。注意用鏡子放到門頂部和門底部,檢查這些地方是否也刷過油漆。檢查門窗的密封是否良好,可用一長紙條放在密封點(diǎn)上,關(guān)門壓住紙條用力抽出,多點(diǎn)試驗(yàn)看密封條的壓力是否均勻。推拉窗上的紗窗和窗扇,確認(rèn)是否推動靈活,相互無碰撞。窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽,防止異物堵塞影響排水,導(dǎo)致下雨時窗戶進(jìn)水。雙層玻璃里外都擦不干凈時應(yīng)提出拆換玻璃清潔,否則以后不易解決。

4、檢查層高是否符合合同。最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記下。檢查房頂是否傾斜,可在房頂取4-5個點(diǎn)用盒尺進(jìn)行測量,若數(shù)值一致說明沒有傾斜。

5、檢查墻壁是否平整,是否有滲水,是否有劃痕裂紋,是否有爆點(diǎn)(生石灰在發(fā)成熟石灰時因攪拌不勻,抹在墻上干后會形成爆點(diǎn))。檢查地面是否平整,是否有滲水和空殼開裂情況。如有空鼓,要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù),否則在裝修中會很容易打穿樓板。

6、檢查上下水。盡量開大上水龍頭,檢查是否正常工作。用盆盛水向各個下水處灌水,如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等,每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右,聽到咕嚕咕嚕的聲音表明通暢,確

第1頁共5頁定表面沒有積水。確認(rèn)沒問題后要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)用塑料袋罩著水口,加以捆實(shí)。地漏等下水則需要塞實(shí)并留下可拉扯的位置。

8、檢查衛(wèi)生間地面坡度是否能讓積水順利往地漏方向流,而不至于流入其他房間。將水倒在衛(wèi)生間地面上(高度約2厘米),通知樓下的業(yè)主24小時后查看其房間內(nèi)廁衛(wèi)的天花板是否有滲水。全部用完水后打開水表,記錄下水表的數(shù)字。同時也要記錄電表數(shù)字。

9、檢查電氣開關(guān)箱內(nèi)的各開關(guān)是否有明顯標(biāo)示,是否安裝牢固,檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。檢查插座,如自備有插排(帶有指示燈的五孔插座),可根據(jù)指示燈明滅測定是否正常通電。如有可能配備搖表,可測試插座對地絕緣情況是否良好。

10、檢查有線電視插座、寬帶插座,插進(jìn)去有無松動或插不進(jìn)現(xiàn)象。檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。

11、檢查管道通風(fēng)。廚房煙道可用冒煙的紙卷放在煙道口下方十厘米左右,看煙是否上升到煙道口能立即吸走。衛(wèi)生間應(yīng)在吊頂下留通風(fēng)口。留在吊頂上面時要用手電查看是否具備安裝性,同時用與測廚房煙道同樣的辦法測抽力。用手電查看煙道、通風(fēng)口中是否存有建筑垃圾。12、用冒煙的紙卷放到管道煤氣報(bào)警裝置附近,看報(bào)警裝置是否靈敏動作,報(bào)警聲光提示應(yīng)同時關(guān)閉進(jìn)氣閥。13、檢查暖氣管道安裝是否通暢和密封。使勁晃動暖氣管和上水管確定是否牢固。打開水閥看排水是否流暢,放水同時用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。確認(rèn)暖氣片上方的排氣孔是否可以擰動。

14、核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏,品牌、數(shù)量是否相符。驗(yàn)房過程發(fā)現(xiàn)問題及時記錄,并與物業(yè)人員確定解決方案和解決日期。如果驗(yàn)房后認(rèn)為質(zhì)量問題較多且需較大整改,則業(yè)主可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于房屋存在質(zhì)量問題要求限期整改的確認(rèn)函”后中止辦理手續(xù)。

毛坯房驗(yàn)房二十招第一招:廚房煙道

請您用紙卷點(diǎn)火后滅火呈冒煙狀,然后放在煙道口下方十公分左右,看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。第二招:衛(wèi)生間通風(fēng)

理論上開發(fā)商應(yīng)在吊頂下留通風(fēng)口,如果留在吊頂上面時,您需要用手燈查看是否具備安裝性,同時用上法測抽力。煙道、通風(fēng)口中用手電查看是否存有建筑垃圾。第三招:管道煤氣

同樣用冒煙的紙卷放到報(bào)警裝置附近,看報(bào)警裝置是否靈敏動作,報(bào)警聲光提示同時關(guān)閉進(jìn)氣電磁閥。如果不能動作,及時修復(fù)。第四招:空鼓

手錘墊上幾層紙(避免留下錘印)敲擊墻壁,檢查墻面空鼓。專用鋼針小錘(10g)測墻磚空鼓。第五招:驗(yàn)電

A、檢查插座:在五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排,燈亮,表示有電,此時拉下總開關(guān)箱內(nèi)的插座開關(guān)(應(yīng)有標(biāo)示),指示燈滅,頻繁測試幾次證明開關(guān)、接線良好,插座安全。如果開關(guān)拉下,插座指示燈仍亮或仍在閃爍,說明開關(guān)質(zhì)量有問題或接線有誤,立即修復(fù),否則誤觸電時無法及時斷電危及生命。插座還應(yīng)用搖表來測試對地絕緣情況是否良好。

B、當(dāng)您打開開關(guān)箱時,會發(fā)現(xiàn)里面的各分路開關(guān)應(yīng)有明顯的標(biāo)示。如果沒有或不明確,應(yīng)讓開發(fā)商立即糾正。

C、開關(guān)箱內(nèi)的開關(guān)應(yīng)安裝牢固,所以您需要對每個都用力地左右晃動檢查。如果發(fā)現(xiàn)松動,應(yīng)緊固或更換。否則日后使用中出現(xiàn)接觸不良打火現(xiàn)象時造成更大危險。

D、檢查有線電視插座、寬帶插座,插進(jìn)去有無松動或插不進(jìn)現(xiàn)象。E、檢查弱電插座數(shù)目:

F、檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。

G、檢查入戶門門鈴:帶2節(jié)5號電池測試門鈴。是否不響或響了不停。

第2頁共5頁第六招:視鏡(貓眼)

入戶后您可以首先觀察貓眼,看是否松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象。第七招:測高度

這是一項(xiàng)常規(guī)的檢查工作,他除了可以檢查高度,更可以檢查傾斜。您需要用我們前面介紹的盒尺檢查房頂。取4-5個點(diǎn)進(jìn)行測量,若數(shù)值一致,說明房頂沒有傾斜。第八招:測墻壁地面

用長尺(或者帶有水平的專用直尺)靠在墻壁地面,檢查是否平整。同時您應(yīng)該仔細(xì)觀察是否有劃痕裂紋,墻面是否有爆點(diǎn)。

小知識:生石灰在發(fā)成熟石灰時因攪拌不勻沒發(fā)好,抹在墻上干后就會形成爆點(diǎn)。第九招:測乳膠漆質(zhì)量檢查墻面天花板是否平整,一般建議您選擇陽光充沛的時候。如果周圍光線暗淡,需要您帶上大功率燈泡(200瓦)照射。燈一亮,墻壁天花板是否平整立刻通過光線陰影看出。如果不平,要向開發(fā)商提出重新補(bǔ)膩?zhàn)铀⑵。如果局部刷?修補(bǔ)過)會與墻壁原色產(chǎn)生差異。第十招:油漆

油漆憑肉眼就能看到。但這時您最好用鏡子放到門頂部和門底部,檢查這些平時看不到的地方是否刷過油漆。如果是衛(wèi)生間的門,頂部和底部的油漆沒有刷全,時間一長,因環(huán)境潮濕,衛(wèi)生間的使用率又高,會使門底部過早腐爛損壞。

第十一招:樓道窗戶是否有紗窗,這是許多人忽略的地方。如果沒有,您應(yīng)該及時提出。第十二招:檢查防盜門

您需要確認(rèn)有無劃痕,門邊是否變形,門與框的密封是否嚴(yán)密,門和鎖開關(guān)應(yīng)靈活。第十三招:檢查門窗的密封是否良好

可用一長紙條放在密封點(diǎn)上,關(guān)門壓住紙條用力抽出,多點(diǎn)試驗(yàn)看密封條的壓力是否均勻。第十四招:窗戶

推拉窗上的紗窗和窗扇,推動靈活,相互無碰撞。窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽,防止異物堵塞影響排水,導(dǎo)致下雨時窗戶進(jìn)水。雙層玻璃里外都擦不干凈時應(yīng)提出拆換玻璃清潔,否則以后不易解決。第十五招:檢查管道安裝、通暢和密封

用手使勁晃動暖氣管和上水管,應(yīng)固定牢固。如果松動,應(yīng)重新固定。打開水閥看排水是否流暢(否則下水管被建筑垃圾堵塞),放水同時用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。

第十六招:如果您發(fā)現(xiàn)廚房和衛(wèi)生間是瓷磚到頂?shù)模獧z查陰角陽角達(dá)90度,四角無磕碰(房頂四角和地面四角),地磚墻磚無變形開裂和空鼓。

第十七招:用小錘劃擊地磚和墻磚,有空洞聲音,說明沒有鋪設(shè)好,時間久了可能會出現(xiàn)瓷磚開裂和脫落,應(yīng)重新鋪設(shè)。

第十八招:進(jìn)行閉存水試驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)試驗(yàn)第十九招:檢查衛(wèi)生間

A、衛(wèi)生間在樓道內(nèi)有窗戶的應(yīng)該安裝防盜網(wǎng)

B、如若沒有窗戶,則應(yīng)有通風(fēng)孔。通風(fēng)孔設(shè)在吊頂下面。離通風(fēng)孔最近的插座是防水插座

商品房交付過程中,購房者驗(yàn)房的依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)是《商品房買賣合同》和房屋建筑方面的法律及規(guī)范!渡唐贩抠I賣合同》中的約定極為關(guān)鍵,因?yàn)楹贤瑮l款是一個不應(yīng)當(dāng)被忽視的重要內(nèi)容。商品房的“交付”條件

國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條明確規(guī)定,“建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的,方可交付使用!庇纱丝梢,工程驗(yàn)收合格是房屋交付的基本要件,如果開發(fā)商無法提供驗(yàn)收合格的證明文件,肯定不具備交付條件。與此同時,《商品房買賣合同》中約定的其他交付條件也非常重要(例如有的地區(qū),將供水、供電、燃?xì)狻⒕G化等配套設(shè)

第3頁共5頁施的交付承諾明確列入合同,這也就成為了開發(fā)商約定的交付條件)。對于交付住宅,開發(fā)商還應(yīng)向購房者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。商品房交付糾紛的處理

購房者因商品房交付問題與開發(fā)商發(fā)生糾紛的,可以通過多種渠道處理。購房者可以向開發(fā)商的行政主管部門反映,通過行政機(jī)關(guān)的調(diào)解來化解矛盾。如果購房者與開發(fā)商不能及時達(dá)成調(diào)解意向的,則購房者可以按照《商品房買賣合同》中約定的訴訟或是仲裁的方式來進(jìn)行解決。對付收房中的常見問題

問題一:收房中可能遇到的問題和解決對策

如果下述情況存在,且雙方有明確的約定,就應(yīng)當(dāng)遵照執(zhí)行,否則,開發(fā)商違約,由業(yè)主應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商立即完善,并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

小區(qū)道路未完工,道路不通,無法通行;

小區(qū)燃?xì)馕赐ǎ挡膳緹o法供暖,基本生活條件和裝修條件不具備;

閉路電視及安防設(shè)施未按合同約定和國家法律規(guī)定配套到位,入住業(yè)主安全無法保證;小區(qū)有線電視目前不具備接通信號條件;

小區(qū)綠化全面處于在施工程狀態(tài),現(xiàn)場混亂不堪與合同約定不符;合同約定私家車位未落實(shí);

樂居工作室小貼士:如果有違背合同約定和政府規(guī)定之基礎(chǔ)設(shè)施未達(dá)交付條件之處,導(dǎo)致無法入住,業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時與開發(fā)商交涉,不能匆忙入住。問題二:開發(fā)商制定違法的交房流程

關(guān)于收房過程中,不少購房者都提到了開發(fā)商的“霸王條款”,那么在交房流程中開發(fā)商可能會單方擬定強(qiáng)加于業(yè)主的違反雙方所簽《商品房買賣合同》及其《補(bǔ)充協(xié)議》的約定。這會使雙方無法辦理交付手續(xù),引起交房糾紛。

那么我們有必要對這些可能的額外設(shè)定房屋交付約定進(jìn)行一個梳理,它們一般包括:(1)以補(bǔ)交面積差價款作為房屋交付條件。

一般在雙方所簽的《補(bǔ)充協(xié)議》中對房屋差價款的結(jié)算時間均有約定。但在糾紛時開發(fā)商往往不顧此約定,強(qiáng)行要求購房者交付面積差價款,并以此作為交房條件,如不交此款,開發(fā)商便拒絕交房,在這種情況下,無論該房是否具備交付條件,開發(fā)商的行為均已構(gòu)成故意違約,因此而不能交付房屋的責(zé)任完全應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。(2)以違法代收契稅、維修基金作為房屋交付條件。

如果業(yè)主與開發(fā)商的合同中并無房屋交付時委托開發(fā)商代交契稅和維修基金的約定,但在開發(fā)商的結(jié)算通知書中仍以此為交房條件,屬于開發(fā)商單方額外設(shè)定交房條件,購房者完全有理由拒絕。

開發(fā)商的交房流程如果無理強(qiáng)迫業(yè)主在未進(jìn)行房屋檢驗(yàn)(含文件檢驗(yàn))的條件下辦理接收手續(xù),企圖造成房屋交付的既成事實(shí),也屬于房屋不能交付的原因之一。問題三:關(guān)于竣工驗(yàn)收備案表的完整性

政府為了最大化的避免購房者和開發(fā)商之間的糾紛,在購房者與開發(fā)商之間建立了一套強(qiáng)制性的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),即房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表。這個竣工驗(yàn)收備案表首先為購房者做了驗(yàn)收房屋的最基本工作,成為了開發(fā)商房屋質(zhì)量問題的第一把關(guān)人。

它主要包含以下幾個方面的內(nèi)容:第一,工程的基本情況;第二,施工監(jiān)理單位的意見;第三,竣工驗(yàn)收備案文件清單;第四,備注。

如果開發(fā)商呈現(xiàn)在購房者面前的竣工驗(yàn)收備案表缺少以上內(nèi)容的任何一項(xiàng),那么這個樓盤就成了通常所說的“黑樓”。按現(xiàn)在的情況來看,許多購房者不重視這份竣工驗(yàn)收備案表,或者忘記它的完整性。所以樂居工作室再次提醒購房者,在您驗(yàn)房前請您確認(rèn)竣工驗(yàn)收備案表的存在和完整性。

另外,收房時一定要看到備案表的正本,并確認(rèn)上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章,再領(lǐng)鑰匙收房。如果開發(fā)商交房時無法提供《竣工驗(yàn)收備案表》,購房者應(yīng)拒絕收房,并有權(quán)按照合同約定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

第4頁共5頁、取得《竣工驗(yàn)收備案證》的房子才可交付使用

《竣工驗(yàn)收備案表》雖是房地產(chǎn)商自己填寫,但要得到有關(guān)部門同意備案,是需要向備案部門提供規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城市建設(shè)檔案管理、人防等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件的,購房人可由此知道房地產(chǎn)商所交付的房屋是否符合原來規(guī)劃的要求。購房人收房時一定要看到備案表的正本,并檢查上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章。

《建筑法》、《合同法》等法律都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用,這是國家強(qiáng)制性規(guī)范。依據(jù)有關(guān)規(guī)定,我國目前的房屋經(jīng)過驗(yàn)收和驗(yàn)收合格的標(biāo)志是取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》。

在合同中約定:“該商品房經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位驗(yàn)收合格”還可以要求開發(fā)商出具《竣工驗(yàn)收備案表》嗎?

回答:你們完全可以憑此條件要求開發(fā)商出具《竣工驗(yàn)收備案表》的。理由如下:、《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定了:建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用。這是法律法規(guī),如果合同違反這些規(guī)定就屬于無效的約定。、上述法律法規(guī)中的“經(jīng)驗(yàn)收合格”該做什么樣的理解?年8月15日,省建設(shè)廳針對國土資源和房屋管理局的對如何理解“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的請示(國房字〔201*〕417號),頒布了《關(guān)于商品房買賣合同中商品房交付使用條件有關(guān)問題的復(fù)函》(建辦房函〔201*〕63號)。該文件指出:“經(jīng)咨詢建設(shè)部有關(guān)部門,《商品房買賣合同》(示范文本)第八條第一款中的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”,是指該商品房建設(shè)單位已經(jīng)在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理了工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)!备鶕(jù)上述意見,你們在合同中約定:“該商品房經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位驗(yàn)收合格”為交樓條件,這樣的交樓條件顯然是低于《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)規(guī)定的交樓條件的,屬于違反法律法規(guī)規(guī)定的情況,因此這樣的約定當(dāng)屬無效約定。

、根據(jù)上述規(guī)定,開發(fā)商在交樓的時候同樣應(yīng)該提供《竣工驗(yàn)收備案表》,業(yè)主有權(quán)要求查看,否則可以通過訴訟手段救濟(jì)。依據(jù)就是你們在合同中約定:“該商品房經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位驗(yàn)收合格”是違法的,應(yīng)該無效,交樓標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該按照國家的標(biāo)準(zhǔn),“商品房驗(yàn)收合格”,是指該商品房建設(shè)單位已經(jīng)在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理了工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。開發(fā)商在交樓的時候應(yīng)該出具《竣工驗(yàn)收備案表》,開發(fā)商無法出具的,應(yīng)該作為不符合交樓條件承擔(dān)違約責(zé)任。

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業(yè)主收房驗(yàn)房全攻略

因房屋質(zhì)量等問題引起的收房糾紛,一直是最多發(fā)的房產(chǎn)糾紛類型。即將進(jìn)入春季收房高峰,對于首次購房的業(yè)主來說,提前掌握一些收房知識十分必要。除了辦理一些常規(guī)手續(xù),最重要的收房環(huán)節(jié)就是驗(yàn)房。找個驗(yàn)房師幫著一塊去驗(yàn)房,不失為好主意,但他們往往收費(fèi)不菲,專業(yè)水平也參差不齊。其實(shí),驗(yàn)房并非是件十分深奧復(fù)雜的事,您只要掌握了基本的程序、帶齊工具,同樣可以給自己的房屋質(zhì)量好好把把脈。業(yè)主收房最佳流程

收房的過程并不復(fù)雜。帶齊身份證件、相關(guān)資料、費(fèi)用以及驗(yàn)房工具等,按照與開發(fā)商約定的時間前去收房,主要有以下幾個步驟:

1開發(fā)商和物業(yè)核驗(yàn)業(yè)主材料。雙方確認(rèn)收房流程。

2業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》(此三項(xiàng)必須為原件)以及《房屋土地測繪技術(shù)報(bào)告書》,并由開發(fā)商加以說明。3業(yè)主對新房做綜合驗(yàn)收,即最重要的驗(yàn)房環(huán)節(jié)

4業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案。雙方協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議,根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題。無法在15日內(nèi)解決的,雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議。

5開發(fā)商出具《實(shí)測面積測繪報(bào)告》,雙方確認(rèn)面積誤差后結(jié)算剩余房款、各項(xiàng)費(fèi)用以及延期交房違約金等。

6業(yè)主領(lǐng)取新房鑰匙,簽署《住宅鑰匙收到書》。

7與物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議、向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)并索要發(fā)票或蓋章確認(rèn)的收據(jù)。8辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)的事項(xiàng)。若業(yè)主委托開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證,則可由開發(fā)商代收契稅和房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。代辦費(fèi)金額雙方協(xié)商。業(yè)主也有權(quán)拒絕代辦。9業(yè)主簽署《入住交接單》,收房完成。

第1頁共14頁收房流程注意事項(xiàng)

不少業(yè)主是第一次買房子。好不容易盼到交房了,卻往往不知所措。什么時間收房最好?交房手續(xù)怎樣辦才省時省力?請您留意以下幾個注意事項(xiàng)和經(jīng)驗(yàn)建議。

1、關(guān)于收房時間。一般房產(chǎn)商通知小業(yè)主交房時間比較早,建議不要在第一、第二天去收房。因?yàn)槟莾商焱瑫r來收房的人很多,陪同驗(yàn)收房子的人也不會有太充裕的時間仔細(xì)陪同看房。您不妨選擇第三天或第四天。

2、您可以去物業(yè)部門查看資料,包括《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗(yàn)收備案表》、《管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))》、《面積實(shí)測表》等。需要注意的是,前四項(xiàng)文件是可以帶走的。其中《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗(yàn)收備案表》必須是原件。

3、注意核實(shí)面積、合同及價錢多退少補(bǔ)等問題。首先要確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致,結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同,房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測量,與合同簽訂面積是否有差異。查看售房合同,看誤差為多少。注意簽訂合同時將誤差定在2%至3%,建議不超過5%。

4、物業(yè)可能會催促交付物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用。但根據(jù)建委的最新規(guī)定,開發(fā)商不得以先交物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用為收房條件?梢则(yàn)收好后交付費(fèi)用。

5、從物業(yè)領(lǐng)取鑰匙時,要確認(rèn)樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表鑰匙、電表鑰匙是不是齊全。

目前,大部分的商品住宅交付時都是毛坯房。驗(yàn)毛坯房的程序主要是三大步驟。第一步“看外部”:即觀察外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。

第二步“查內(nèi)部”:即檢查入戶門、內(nèi)門、窗戶、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、強(qiáng)弱電、暖氣、煤氣、通風(fēng)、排煙、排氣。

第三步“測相鄰”:主要是就閉存水試驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)等問題與樓上樓下的鄰居配合查驗(yàn)。驗(yàn)精裝房還要記得檢查地板、櫥柜、潔廁具以及家電的質(zhì)量。驗(yàn)房三大步驟

第2頁共14頁驗(yàn)房流程詳解

1、在檢查完整棟樓座的外墻瓷磚牢固性、單元門是否完好,樓道樓梯安全性和公用設(shè)備完好性后,開啟戶門。

2、檢查防盜門有無劃痕,門邊是否變形,門與框的密封是否嚴(yán)密,門和鎖開關(guān)應(yīng)靈活。檢查入戶門門鈴,裝上自帶的電池,檢查是否正常工作。觀察貓眼是否有松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象。

3、檢查戶內(nèi)門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象(陽臺裂縫危險最大),油漆是否刷全。注意用鏡子放到門頂部和門底部,檢查這些地方是否也刷過油漆。檢查門窗的密封是否良好,可用一長紙條放在密封點(diǎn)上,關(guān)門壓住紙條用力抽出,多點(diǎn)試驗(yàn)看密封條的壓力是否均勻。推拉窗上的紗窗和窗扇,確認(rèn)是否推動靈活,相互無碰撞。窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽,防止異物堵塞影響排水,導(dǎo)致下雨時窗戶進(jìn)水。雙層玻璃里外都擦不干凈時應(yīng)提出拆換玻璃清潔,否則以后不易解決。

4、檢查層高是否符合合同。最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記下。檢查房頂是否傾斜,可在房頂取4-5個點(diǎn)用盒尺進(jìn)行測量,若數(shù)值一致說明沒有傾斜。

5、檢查墻壁是否平整,是否有滲水,是否有劃痕裂紋,是否有爆點(diǎn)(生石灰在發(fā)成熟石灰時因攪拌不勻,抹在墻上干后會形成爆點(diǎn))。檢查地面是否平整,是否有滲水和空殼開裂情況。如有空鼓,要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù),否則在裝修中會很容易打穿樓板。6、如是精裝房,還要檢查廚衛(wèi)吊頂是否安裝牢固。墻磚、地磚、地板是否平整,是否有空鼓(以小錘敲擊),是否有色差,縫隙是否符合規(guī)范。木地板要檢查木龍骨安裝是否牢固。櫥柜開啟是否靈活順暢,配件是否齊全。

7、檢查上下水。盡量開大上水龍頭,檢查是否正常工作。用盆盛水向各個下水處灌水,如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等,每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右,聽到咕嚕咕嚕的聲音表明通暢,確定表面沒有積水。確認(rèn)沒問題后要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)用塑料袋罩著水口,加以捆實(shí)。地漏等下水則需要塞

第3頁共14頁實(shí)并留下可拉扯的位置。

8、檢查衛(wèi)生間地面坡度是否能讓積水順利往地漏方向流,而不至于流入其他房間。將水倒在衛(wèi)生間地面上(高度約2厘米),通知樓下的業(yè)主24小時后查看其房間內(nèi)廁衛(wèi)的天花板是否有滲水。全部用完水后打開水表,記錄下水表的數(shù)字。同時也要記錄電表數(shù)字。9、檢查電氣開關(guān)箱內(nèi)的各開關(guān)是否有明顯標(biāo)示,是否安裝牢固,檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。檢查插座,如自備有插排(帶有指示燈的五孔插座),可根據(jù)指示燈明滅測定是否正常通電。如有可能配備搖表,可測試插座對地絕緣情況是否良好。10、檢查有線電視插座、寬帶插座,插進(jìn)去有無松動或插不進(jìn)現(xiàn)象。檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。

11、檢查管道通風(fēng)。廚房煙道可用冒煙的紙卷放在煙道口下方十厘米左右,看煙是否上升到煙道口能立即吸走。衛(wèi)生間應(yīng)在吊頂下留通風(fēng)口。留在吊頂上面時要用手電查看是否具備安裝性,同時用與測廚房煙道同樣的辦法測抽力。用手電查看煙道、通風(fēng)口中是否存有建筑垃圾。

12、用冒煙的紙卷放到管道煤氣報(bào)警裝置附近,看報(bào)警裝置是否靈敏動作,報(bào)警聲光提示應(yīng)同時關(guān)閉進(jìn)氣閥。

13、檢查暖氣管道安裝是否通暢和密封。使勁晃動暖氣管和上水管確定是否牢固。打開水閥看排水是否流暢,放水同時用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。確認(rèn)暖氣片上方的排氣孔是否可以擰動。

14、核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏,品牌、數(shù)量是否相符。驗(yàn)房過程發(fā)現(xiàn)問題及時記錄,并與物業(yè)人員確定解決方案和解決日期。如果驗(yàn)房后認(rèn)為質(zhì)量問題較多且需較大整改,則業(yè)主可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于房屋存在質(zhì)量問題要求限期整改的確認(rèn)函”后中止辦理手續(xù)。多發(fā)問題查驗(yàn)指南

只要按照攻略要求操作,尤其注意最容易發(fā)生問題的地方,基本上就可以驗(yàn)出房屋質(zhì)量的好壞。我們?yōu)槟鸭俗钊菀壮霈F(xiàn)問題的要點(diǎn)查驗(yàn)環(huán)節(jié),并附上一些查驗(yàn)的簡易方法,希

第4頁共14頁望給予您一定的幫助。內(nèi)外門窗:

1.門的開啟關(guān)閉是否順暢。2.門插是否插入得太少,門間隙是否太大。3.門四邊是否緊貼門框,門開關(guān)時有無特別聲音。4.大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊。5.窗邊與混凝土接口是否已做到?jīng)]有縫隙。窗框?qū)僖鬃矒籼,框墻接縫處一定要密實(shí),不能有縫隙。6.開關(guān)窗戶是否太緊,開啟關(guān)閉是否順暢。7.窗戶玻璃是否完好。8.窗臺下面有無水漬,如有則可能是窗戶漏水。地面地板:

1.地板有無松動、爆裂、撞凹。行走時是否吱吱作響。2.地板間隙是否太大。3.柚木地板是否出現(xiàn)大片黑色水漬。4.地腳線接口是否妥當(dāng),有無松動。5.地面是否有裂縫,是否有起砂現(xiàn)象。屋內(nèi)頂棚:

1.頂上是否有裂縫。一般來說,與房間橫梁平行的裂縫,雖有質(zhì)量問題,但基本不妨礙使用;如果裂縫與墻角呈45度斜角,甚至與橫梁呈垂直狀態(tài),那么就說明房屋沉降嚴(yán)重,該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。2.看頂部是否有爆點(diǎn),有爆點(diǎn)會給后續(xù)的裝修帶來很多不利影響。3.頂棚有無水漬、裂痕。有水漬說明可能有滲漏。如果是頂層住戶,必須觀察頂層是否滲漏。4.留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。5.墻身頂棚有無部分隆起,用木棍敲一下有無空聲。6.墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪及隆起或凹陷的地方。7.墻身、墻角接位有無水漬、裂痕。8.內(nèi)墻墻面上是否有石灰爆點(diǎn)。廚房衛(wèi)生間:

1.廁、浴具有無裂痕。包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時很細(xì)小,要仔細(xì)觀察。2.坐廁下水是否順暢,沖水聲響是否正常,沖廁水箱有無漏水聲。3.浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水是否妥當(dāng)。4.廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平。廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格,磚塊不能有裂痕,不能空鼓,必須砌實(shí)。5.磚縫有無滲水現(xiàn)象。6.廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗。7.櫥柜柜身有無變形,壁

第5頁共14頁柜門是否牢固周正,門能否順利開合。8.水池龍頭是否妥當(dāng),下水是否順暢。9.衛(wèi)生間、廚房內(nèi)是否有地漏,坡度是否合適,水不能往門口處傾斜。10.出水是否通暢,會不會出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾。11.樓上的鄰居家是否漏水。電氣管線:

1.試全部開關(guān)、插座及總電閘有無問題。仔細(xì)了解各種電路、閉路電視、電話插座的位置是否有引發(fā)事故的可能。檢查回路數(shù),按照國家規(guī)定,每套住宅的回路數(shù)不宜少于5個。2.自來水水質(zhì)怎樣。供水管是什么材質(zhì)。有些城市已發(fā)文禁止用鍍鋅管做住宅供水管。銅管可安全使用50年,還能凈化管內(nèi)水質(zhì),有益健康。3.煤氣熱水器開關(guān)是否有問題。4.居室、客廳有否管線外露。是否有暖氣回水或其它管線穿過。有較多管線穿越居室,不但難看,還會造成裝修困難。驗(yàn)房常用工具

專業(yè)驗(yàn)房需要配備垂直檢測尺、內(nèi)外直角檢測尺、垂直校正器、游標(biāo)尺、對角檢測尺、反光鏡和伸縮桿等。還要帶上5米盒尺、25至33厘米直角尺、50至60厘米丁字尺、1米直尺等量具,以及各種電鉗工具,如帶兩頭和三頭插頭的插排(即帶指示燈的插座)、各種插頭(電話、電視、寬帶插頭)、萬用表、搖表、多用螺絲刀(“-”字和“+”字)、5號電池2節(jié)、測電筆、手錘、小錘、燈泡。

自己驗(yàn)房的業(yè)主很難帶齊這些專用工具。事實(shí)上,您只要準(zhǔn)備一些常用的工具就可以了。它們主要是:1)盆:用于驗(yàn)收下水管道。2)小錘:用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓。3)塞尺:用于測裂縫的寬度。4)5米卷尺:用于測量房子的凈高。5)萬用表:用于測試各個強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通。6)5號電池:兩節(jié),用于檢查門鈴。7)鏡子、小凳、手電:用于檢查不易觸及處和暗處。8)其他:計(jì)算器、紙筆、塑料袋、打火機(jī)、衛(wèi)生紙、報(bào)紙、包裝繩。

第6頁共14頁房屋驗(yàn)收全攻略

準(zhǔn)備工具

榔頭

不要感到驚訝,這個工具在驗(yàn)收房屋過程中是至關(guān)重要的。在新建房屋主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收中,您可以拿小榔頭輕輕敲擊已經(jīng)初步粉刷的墻壁,聽到“空空”的聲音,說明此處水泥砂漿未抹均勻或用量不夠,內(nèi)墻面抹灰層部分開裂、起砂,這些情況都說明房屋質(zhì)量不合格。如果聽到沉悶的碰擊聲,則說明質(zhì)量沒有多大問題。

樂居工作室小貼士:用榔頭敲擊時,可以在墻壁上墊幾張報(bào)紙,避免留下印跡。

手電

光越是刺眼越好,因?yàn)樗挠猛臼强辈旆课葜黧w結(jié)構(gòu)方面。看墻壁是否平直,有沒有凸出或者凹陷的部分。用手電抵住墻壁底部,往上照去,出現(xiàn)陰影的部分就是有問題的地方。以此類推,所有墻面都可以了解到基本情況。同時還可以在煙道、通風(fēng)口中用手電查看是否存有建筑垃圾。

樂居工作室小貼士:手電最好選擇應(yīng)急燈,不僅有強(qiáng)烈的光,而且光線不容易發(fā)散。打火機(jī)

當(dāng)您驗(yàn)房時,一般會看到在廚房、衛(wèi)生間的排氣通道上有預(yù)留的孔洞,通過使用打火機(jī)可以檢測排氣通道是否正常。使用方法是,用火點(diǎn)燃紙片到冒煙,放在煙道口下方十公分左右,看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。如果能,那么就證明排氣通道沒有問題。樂居工作室小貼士:在使用火測試管道時,避免點(diǎn)燃紙片時出現(xiàn)灼傷情況,可以點(diǎn)燃一根香煙放在通風(fēng)口,看煙能否被吸走。卷尺

它在驗(yàn)房時作用很大,可用來測量頂梁、窗框、衛(wèi)生間高差、層高和房屋面積。在測量頂梁、窗框時,應(yīng)分別測量兩端距離頂棚的高度,如果誤差在0.5cm以內(nèi),屬于建筑中合理范圍。衛(wèi)生間與客廳地面的高差,應(yīng)該在2cm左右,誤差不能太大,否則會給裝修帶來一定不便。

樂居工作室小貼士:可在五金店里購買5米的鋼卷尺。電筆

第7頁共14頁請驗(yàn)房的時候要帶上電筆或者三項(xiàng)插排,有指示燈的最好。主要用來檢查插座,可用電筆或者插排放入預(yù)留電源插座里。電筆或插排燈亮,表示有電,此時拉下總開關(guān)箱內(nèi)的插座開關(guān),電筆或插排燈滅。頻繁測試幾次后,可證明開關(guān)、線路正常,插座安全。樂居工作室小貼士:測試插座時,如果開關(guān)拉下,電筆燈仍亮或仍在閃爍,說明開關(guān)質(zhì)量有問題或接線有誤,應(yīng)該立即修復(fù)。笤帚

如果您有未使用過的油漆刷,或者小的掃地笤帚,那么請您帶上。主要是為了清掃地面與墻壁夾角處的建筑塵土,千萬別小看這層塵土,清理完之后有可能會看到裂縫、坑洼,有甚者還能發(fā)現(xiàn)鋼筋露在外面!

樂居工作室小貼士:帶個小笤帚順便把衛(wèi)生打掃一下,保持房間的整潔。軟管

一般在驗(yàn)房時,水電都已經(jīng)開通。業(yè)主可打開每個水龍頭查看是否有水流出,用容器盛些水再倒入每個排水管口中,直觀判斷排水管是否通暢,如果遇到排水管堵塞的情況,一定要查清原因,最好能將堵塞部分的排水管更換。

樂居工作室小貼士:軟管長度8米多為宜。最好是透明管,食指般粗細(xì)。乒乓球

乒乓球主要用途是來測量衛(wèi)生間地面的坡度。根據(jù)建筑設(shè)計(jì)、施工中的規(guī)范,衛(wèi)生間地面一定要有坡度,朝向地漏位置。使用乒乓球測地平的方法是:將乒乓球放在衛(wèi)生間門口及墻體底部,輕推一下,查看乒乓球是否滾向地漏。

樂居工作室小貼士:如果衛(wèi)生間正在進(jìn)行蓄水檢驗(yàn),也可將乒乓球放在水面上,輕吹一口氣,觀察乒乓球是否移向地漏位置。粉筆

千萬別小看粉筆,這是一個最實(shí)用的工具。在驗(yàn)房時發(fā)現(xiàn)以上問題后,業(yè)主應(yīng)使用粉筆及時在顯著位置標(biāo)注,以便于施工方進(jìn)行維修。如:在墻壁上畫出空鼓部位,寫明空鼓。樂居工作室小貼士:在攜帶粉筆的同時,業(yè)主還應(yīng)該帶上紙筆,將發(fā)現(xiàn)的問題做個記錄。物業(yè)資料

驗(yàn)房時想通過測量來掌握自己房屋的面積、高度等問題時,必須以合同附件中的戶型圖為依據(jù)。于是開發(fā)商提供的物業(yè)資料便不可或缺。它包括:《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗(yàn)收備案表》、《面積實(shí)測表》、《管線分布竣工圖》。樂居工作室小貼士:這些都是可以帶走的哦,打官司或者墊桌子都用得著。

第8頁共14頁毛坯房驗(yàn)房二十招第一招:廚房煙道

請您用紙卷點(diǎn)火后滅火呈冒煙狀,然后放在煙道口下方十公分左右,看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。第二招:衛(wèi)生間通風(fēng)

理論上開發(fā)商應(yīng)在吊頂下留通風(fēng)口,如果留在吊頂上面時,您需要用手燈查看是否具備安裝性,同時用上法測抽力。煙道、通風(fēng)口中用手電查看是否存有建筑垃圾。第三招:管道煤氣

同樣用冒煙的紙卷放到報(bào)警裝置附近,看報(bào)警裝置是否靈敏動作,報(bào)警聲光提示同時關(guān)閉進(jìn)氣電磁閥。如果不能動作,及時修復(fù)。第四招:空鼓

手錘墊上幾層紙(避免留下錘印)敲擊墻壁,檢查墻面空鼓。專用鋼針小錘(10g)測墻磚空鼓。

第五招:驗(yàn)電

A、檢查插座:在五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排,燈亮,表示有電,此時拉下總開關(guān)箱內(nèi)的插座開關(guān)(應(yīng)有標(biāo)示),指示燈滅,頻繁測試幾次證明開關(guān)、接線良好,插座安全。如果開關(guān)拉下,插座指示燈仍亮或仍在閃爍,說明開關(guān)質(zhì)量有問題或接線有誤,立即修復(fù),否則誤觸電時無法及時斷電危及生命。插座還應(yīng)用搖表來測試對地絕緣情況是否良好。B、當(dāng)您打開開關(guān)箱時,會發(fā)現(xiàn)里面的各分路開關(guān)應(yīng)有明顯的標(biāo)示。如果沒有或不明確,應(yīng)讓開發(fā)商立即糾正。

C、開關(guān)箱內(nèi)的開關(guān)應(yīng)安裝牢固,所以您需要對每個都用力地左右晃動檢查。如果發(fā)現(xiàn)松動,應(yīng)緊固或更換。否則日后使用中出現(xiàn)接觸不良打火現(xiàn)象時造成更大危險。D、檢查有線電視插座、寬帶插座,插進(jìn)去有無松動或插不進(jìn)現(xiàn)象。E、檢查弱電插座數(shù)目:

F、檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。

G、檢查入戶門門鈴:帶2節(jié)5號電池測試門鈴。是否不響或響了不停。第六招:視鏡(貓眼)

第9頁共14頁入戶后您可以首先觀察貓眼,看是否松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象。

第七招:測高度

這是一項(xiàng)常規(guī)的檢查工作,他除了可以檢查高度,更可以檢查傾斜。您需要用我們前面介紹的盒尺檢查房頂。取4-5個點(diǎn)進(jìn)行測量,若數(shù)值一致,說明房頂沒有傾斜。第八招:測墻壁地面

用長尺(或者帶有水平的專用直尺)靠在墻壁地面,檢查是否平整。同時您應(yīng)該仔細(xì)觀察是否有劃痕裂紋,墻面是否有爆點(diǎn)。

小知識:生石灰在發(fā)成熟石灰時因攪拌不勻沒發(fā)好,抹在墻上干后就會形成爆點(diǎn)。第九招:測乳膠漆質(zhì)量

檢查墻面天花板是否平整,一般建議您選擇陽光充沛的時候。如果周圍光線暗淡,需要您帶上大功率燈泡(200瓦)照射。燈一亮,墻壁天花板是否平整立刻通過光線陰影看出。如果不平,要向開發(fā)商提出重新補(bǔ)膩?zhàn)铀⑵帷H绻植克⑵?修補(bǔ)過)會與墻壁原色產(chǎn)生差異。第十招:油漆

油漆憑肉眼就能看到。但這時您最好用鏡子放到門頂部和門底部,檢查這些平時看不到的地方是否刷過油漆。如果是衛(wèi)生間的門,頂部和底部的油漆沒有刷全,時間一長,因環(huán)境潮濕,衛(wèi)生間的使用率又高,會使門底部過早腐爛損壞。

第十一招:樓道窗戶是否有紗窗,這是許多人忽略的地方。如果沒有,您應(yīng)該及時提出。第十二招:檢查防盜門

您需要確認(rèn)有無劃痕,門邊是否變形,門與框的密封是否嚴(yán)密,門和鎖開關(guān)應(yīng)靈活。第十三招:檢查門窗的密封是否良好

可用一長紙條放在密封點(diǎn)上,關(guān)門壓住紙條用力抽出,多點(diǎn)試驗(yàn)看密封條的壓力是否均勻。

第十四招:窗戶

推拉窗上的紗窗和窗扇,推動靈活,相互無碰撞。窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽,防止異物堵塞影響排水,導(dǎo)致下雨時窗戶進(jìn)水。雙層玻璃里外都擦不干凈時應(yīng)提出拆換玻璃清潔,否則以后不易解決。

第十五招:檢查管道安裝、通暢和密封

第10頁共14頁用手使勁晃動暖氣管和上水管,應(yīng)固定牢固。如果松動,應(yīng)重新固定。打開水閥看排水是否流暢(否則下水管被建筑垃圾堵塞),放水同時用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。第十六招:如果您發(fā)現(xiàn)廚房和衛(wèi)生間是瓷磚到頂?shù),要檢查陰角陽角達(dá)90度,四角無磕碰(房頂四角和地面四角),地磚墻磚無變形開裂和空鼓。

第十七招:用小錘劃擊地磚和墻磚,有空洞聲音,說明沒有鋪設(shè)好,時間久了可能會出現(xiàn)瓷磚開裂和脫落,應(yīng)重新鋪設(shè)。

第十八招:進(jìn)行閉存水試驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)試驗(yàn)第十九招:檢查衛(wèi)生間

A、衛(wèi)生間在樓道內(nèi)有窗戶的應(yīng)該安裝防盜網(wǎng)

B、如若沒有窗戶,則應(yīng)有通風(fēng)孔。通風(fēng)孔設(shè)在吊頂下面。離通風(fēng)孔最近的插座是防水插座

第二十招:暖氣片

A、暖氣片上方應(yīng)有排氣孔,使用時應(yīng)擰動將氣體排掉。如果擰不動就需要修理解決,否則氣排不出來,暖氣片不熱。

B、還要注意暖氣片安裝時進(jìn)水管和回水管的坡度符合要求,否則影響采暖。精裝房驗(yàn)房十招

第一招:確認(rèn)購房合同。因?yàn)楹贤嫌性S多附件對裝修房驗(yàn)收有重要意義,比如說小區(qū)分布圖,約定細(xì)則等。

第二招:確認(rèn)帶有尺寸的房型圖紙。不僅是房子的平面布置圖,電路、水路圖紙也應(yīng)當(dāng)齊全。

第三招:確認(rèn)是否拿好鑰匙。因?yàn)橥ǔh匙數(shù)量比較多,有樓層鑰匙、戶門鑰匙、水表、電表鑰匙,注意不要遺漏了。

第四招:確認(rèn)裝修材料單。上面記錄了材料的品牌、款式和型號,驗(yàn)收全裝修房時需要核對。

第五招:確認(rèn)驗(yàn)收結(jié)構(gòu)。當(dāng)發(fā)現(xiàn)全裝修房結(jié)構(gòu)與合同不符,一定要在入住前向房地產(chǎn)商提出,遇到阻力也可以向政府有關(guān)部門反映,如果只是發(fā)現(xiàn)非結(jié)構(gòu)性問題,房子交接時可如實(shí)做好書面記錄,要求房地產(chǎn)商書面承諾在一定時限內(nèi)進(jìn)行維修。

第六招:核對工程項(xiàng)目。一般人認(rèn)為不大可能出現(xiàn)問題。樂居工作室提醒您,有不少業(yè)主在入住后都驚訝地發(fā)現(xiàn)施工項(xiàng)目有所遺漏。

第11頁共14頁第七招:核對所用材料。購房者需要盡可能地關(guān)注一下是否與合同上承諾的相一致,是否是知名品牌,型號款式是否對應(yīng)等等,有差錯應(yīng)及時交涉。

第八招:核對層高。特別是小高層項(xiàng)目,層高在裝修前本來就緊張,裝修后更容易變得壓抑。因此不要忽略對層高的核查。

第九招:仔細(xì)核對圖紙,看重要設(shè)施的位置是否變動,變動應(yīng)當(dāng)記錄在案;比如線盒設(shè)計(jì)的位置本應(yīng)該在墻面上方,而施工方進(jìn)行了改動,不修改設(shè)計(jì)今后很難明確責(zé)任。第十招:檢驗(yàn)精裝修房不是單單看就可以,還要學(xué)會聞。苯超標(biāo)的涂料會讓您感覺房間里有淡淡的香氣,而有些涂料甲苯二異酸的含量超標(biāo),其蒸汽有毒性,會刺激眼睛。明明白白收房,避免不必要的問題糾紛

房屋交付涉及相當(dāng)多的法律和技術(shù)問題,是購房者在買房過程中容易出現(xiàn)問題的一個環(huán)節(jié)。那么,作為購房者(商品房的買受人)和開發(fā)商之間在購房過程中如何不發(fā)生或少發(fā)生糾紛呢?在這里就談一下收房過程中需要注意的法律問題。

商品房交付過程中,購房者驗(yàn)房的依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)是《商品房買賣合同》和房屋建筑方面的法律及規(guī)范!渡唐贩抠I賣合同》中的約定極為關(guān)鍵,因?yàn)楹贤瑮l款是一個不應(yīng)當(dāng)被忽視的重要內(nèi)容。

商品房的“交付”條件

國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條明確規(guī)定,“建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的,方可交付使用!庇纱丝梢姡こ舔(yàn)收合格是房屋交付的基本要件,如果開發(fā)商無法提供驗(yàn)收合格的證明文件,肯定不具備交付條件。與此同時,《商品房買賣合同》中約定的其他交付條件也非常重要(例如有的地區(qū),將供水、供電、燃?xì)、綠化等配套設(shè)施的交付承諾明確列入合同,這也就成為了開發(fā)商約定的交付條件)。對于交付住宅,開發(fā)商還應(yīng)向購房者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。商品房逾期交付的責(zé)任

開發(fā)商逾期交房,首先要看開發(fā)商是否存在免責(zé)事由,即開發(fā)商是否遇到合同約定的免責(zé)事由。如果開發(fā)商逾期交房是因?yàn)榘l(fā)生了合同約定的免責(zé)事由,并及時履行了告知義務(wù),則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開發(fā)商沒有在合同約定的期限內(nèi)將發(fā)生了約定的免責(zé)事由告知購房者,開發(fā)商仍要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。

如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由,則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。這個責(zé)任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權(quán)解除合同。通常在《商品房買賣合同》合同中對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定,原則上應(yīng)按合同約定辦理。但如果雙方在開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法上沒有約定時,則最高人民法院商品房買賣司法解釋規(guī)定:按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

第12頁共14頁商品房交付的流程

購房者在接到開發(fā)商的入住通知后,往往因?yàn)榧庇谀描匙而忽略了驗(yàn)房的重要環(huán)節(jié)。而商品房交付時,驗(yàn)房是一個最重要的環(huán)節(jié),因?yàn)橐坏┓课萁桓叮L(fēng)險就轉(zhuǎn)移到購房人了,因此為了不接收到一個有瑕疵的房子,必須要在接收前驗(yàn)收好房屋的每一個部分。購房者可以首先要求核查開發(fā)商提供的各種房屋交付手續(xù)與證件,其次對房屋的質(zhì)量進(jìn)行檢查,再次按《商品房買賣合同》及其附件、補(bǔ)充協(xié)議的約定對房屋內(nèi)的裝飾裝修設(shè)施進(jìn)行清點(diǎn),檢查水、電、氣等設(shè)備完好程度及使用狀況。完成以上程序后,購房者便可以簽收房屋驗(yàn)收的相關(guān)資料了。

商品房交付糾紛的處理

購房者因商品房交付問題與開發(fā)商發(fā)生糾紛的,可以通過多種渠道處理。購房者可以向開發(fā)商的行政主管部門反映,通過行政機(jī)關(guān)的調(diào)解來化解矛盾。如果購房者與開發(fā)商不能及時達(dá)成調(diào)解意向的,則購房者可以按照《商品房買賣合同》中約定的訴訟或是仲裁的方式來進(jìn)行解決。

對付收房中的常見問題

問題一:收房中可能遇到的問題和解決對策

如果下述情況存在,且雙方有明確的約定,就應(yīng)當(dāng)遵照執(zhí)行,否則,開發(fā)商違約,由業(yè)主應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商立即完善,并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。小區(qū)道路未完工,道路不通,無法通行;

小區(qū)燃?xì)馕赐,正值采暖季無法供暖,基本生活條件和裝修條件不具備;

閉路電視及安防設(shè)施未按合同約定和國家法律規(guī)定配套到位,入住業(yè)主安全無法保證;小區(qū)有線電視目前不具備接通信號條件;

小區(qū)綠化全面處于在施工程狀態(tài),現(xiàn)場混亂不堪與合同約定不符;合同約定私家車位未落實(shí);

樂居工作室小貼士:如果有違背合同約定和政府規(guī)定之基礎(chǔ)設(shè)施未達(dá)交付條件之處,導(dǎo)致無法入住,業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時與開發(fā)商交涉,不能匆忙入住。問題二:開發(fā)商制定違法的交房流程

關(guān)于收房過程中,不少購房者都提到了開發(fā)商的“霸王條款”,那么在交房流程中開發(fā)商可能會單方擬定強(qiáng)加于業(yè)主的違反雙方所簽《商品房買賣合同》及其《補(bǔ)充協(xié)議》的約定。這會使雙方無法辦理交付手續(xù),引起交房糾紛。

那么我們有必要對這些可能的額外設(shè)定房屋交付約定進(jìn)行一個梳理,它們一般包括:

第13頁共14頁(1)以補(bǔ)交面積差價款作為房屋交付條件。

一般在雙方所簽的《補(bǔ)充協(xié)議》中對房屋差價款的結(jié)算時間均有約定。但在糾紛時開發(fā)商往往不顧此約定,強(qiáng)行要求購房者交付面積差價款,并以此作為交房條件,如不交此款,開發(fā)商便拒絕交房,在這種情況下,無論該房是否具備交付條件,開發(fā)商的行為均已構(gòu)成故意違約,因此而不能交付房屋的責(zé)任完全應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。(2)以違法代收契稅、維修基金作為房屋交付條件。

如果業(yè)主與開發(fā)商的合同中并無房屋交付時委托開發(fā)商代交契稅和維修基金的約定,但在開發(fā)商的結(jié)算通知書中仍以此為交房條件,屬于開發(fā)商單方額外設(shè)定交房條件,購房者完全有理由拒絕。

開發(fā)商的交房流程如果無理強(qiáng)迫業(yè)主在未進(jìn)行房屋檢驗(yàn)(含文件檢驗(yàn))的條件下辦理接收手續(xù),企圖造成房屋交付的既成事實(shí),也屬于房屋不能交付的原因之一。問題三:關(guān)于竣工驗(yàn)收備案表的完整性

政府為了最大化的避免購房者和開發(fā)商之間的糾紛,在購房者與開發(fā)商之間建立了一套強(qiáng)制性的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),即房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表。這個竣工驗(yàn)收備案表首先為購房者做了驗(yàn)收房屋的最基本工作,成為了開發(fā)商房屋質(zhì)量問題的第一把關(guān)人。它主要包含以下幾個方面的內(nèi)容:第一,工程的基本情況;第二,施工監(jiān)理單位的意見;第三,竣工驗(yàn)收備案文件清單;第四,備注。

如果開發(fā)商呈現(xiàn)在購房者面前的竣工驗(yàn)收備案表缺少以上內(nèi)容的任何一項(xiàng),那么這個樓盤就成了通常所說的“黑樓”。

按現(xiàn)在的情況來看,許多購房者不重視這份竣工驗(yàn)收備案表,或者忘記它的完整性。所以樂居工作室再次提醒購房者,在您驗(yàn)房前請您確認(rèn)竣工驗(yàn)收備案表的存在和完整性。另外,收房時一定要看到備案表的正本,并確認(rèn)上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章,再領(lǐng)鑰匙收房。如果開發(fā)商交房時無法提供《竣工驗(yàn)收備案表》,購房者應(yīng)拒絕收房,并有權(quán)按照合同約定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

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