市調(diào)報(bào)告總結(jié)

四、市調(diào)成果分析公寓

一、太原房地產(chǎn)市場(chǎng)大多為中小項(xiàng)目，尚無大品牌開發(fā)商及大盤，但隨著首創(chuàng)集團(tuán)等國(guó)內(nèi)一線開發(fā)集團(tuán)的進(jìn)入，此局面將改寫，所以開發(fā)商必須朝品牌化、專業(yè)化及規(guī)�；�發(fā)展。

二、由于市政“南移西進(jìn)”的規(guī)劃，客戶對(duì)新城區(qū)看好，太原市外山西省內(nèi)客戶在太原購(gòu)房比例逐步增大。

三、公寓概念無明確劃分界線，較混亂，市場(chǎng)上大多公寓都是臨街小規(guī)模住宅項(xiàng)目因結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和配套環(huán)境不適合作純居住用途大部分轉(zhuǎn)為商住兩用公寓、商務(wù)公寓或酒店式公寓項(xiàng)目。

四、大面積戶型的去化速度相對(duì)較慢，主要是經(jīng)濟(jì)、小區(qū)自身的配套、功能、品質(zhì)、環(huán)境等因素。究其原因是市場(chǎng)對(duì)此類產(chǎn)品的需求量較少，客群不宜尋找，說明隨著市場(chǎng)的不斷成熟，客群已進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)理性的消費(fèi)階段。

五、商務(wù)公寓或酒店式公寓普遍采用50-80平方米小戶型，總價(jià)低，而且大都是底下為商鋪上面為住宅的商住一體公寓，具有投資價(jià)值，比較受歡迎。室內(nèi)大多是毛坯交房，此類商務(wù)公寓市場(chǎng)價(jià)格按其檔次不同分別在4000-6000元/左右。

六、本項(xiàng)目公寓是寫字樓的結(jié)構(gòu)改為公寓，從設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)上相對(duì)市場(chǎng)上其它住宅改公寓的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力較弱，包括公攤、房間布局、采光等；

七、本項(xiàng)目公寓目前規(guī)劃單套面積過大，容易造成銷售周期過長(zhǎng)，

不利于盡快回籠資金；

八、本項(xiàng)目可尋找差異化，結(jié)合市場(chǎng)空白點(diǎn)推出送裝修的交房標(biāo)準(zhǔn)；

寫字樓

一、純寫字樓因市場(chǎng)供求量大、價(jià)格高、按揭比例低、運(yùn)營(yíng)成本高等原因，銷售周期普遍較長(zhǎng)。純寫字樓市場(chǎng)價(jià)格按不同檔次均價(jià)分別在56007500元/左右。

二、已投入使用的寫字樓因租金不高，絕大部分在1.22.7元左右/.天。出租情況普遍較好。

三、隨著南城“工”型CBD的不斷發(fā)展，南城區(qū)純寫字樓不斷涌現(xiàn)，周邊的高檔寫字樓也逐漸得到市場(chǎng)認(rèn)可；

四、純寫字樓的面積雖然也有5060的，但主打面積大多在100以上，格局都可以自由、靈活分割；

五、純寫字樓都非常重視外立面的形象，基乎所有的項(xiàng)目都是采用玻璃幕墻+部分石材，有些項(xiàng)目還采用了一些新材料如：鋁隔柵等（陽(yáng)光國(guó)際商務(wù)中心）；且全部都是準(zhǔn)現(xiàn)房銷售；

六、本項(xiàng)目雖然也地處這個(gè)黃金區(qū)域，甚至還擁有近3萬的城市廣場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，但在工程進(jìn)度上卻是較大的劣勢(shì)，應(yīng)酌情考慮開盤時(shí)間；

商業(yè)

一、商業(yè)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售模式中開發(fā)商所給的投資回報(bào)逐年遞增，但同時(shí)也意識(shí)到統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的重要性，所以隨之返租年限也越來越長(zhǎng)。盡管這些產(chǎn)權(quán)商鋪都是在熟鋪時(shí)銷售，但隨著越來越多已開業(yè)的大型商業(yè)的慘淡經(jīng)營(yíng)，投資者已經(jīng)不看好這種投資模式；

二、小店區(qū)開業(yè)的大中型商業(yè)項(xiàng)目，除個(gè)別品牌主力店（百盛、沃爾瑪）外，普遍經(jīng)營(yíng)慘淡，客流量少。與之形成反差的是臨街小型商鋪以及休閑、餐飲、娛樂業(yè)生意火爆。

三、臨街獨(dú)立底商普遍銷售良好，不但不需要采用返租擔(dān)保形式，而且也不需要過多的宣傳，買家自用和投資都有，市場(chǎng)價(jià)格一般在10000-201*0元/平方米左右（只限1-2層底商）。

四、大中型商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)式商鋪近幾年除銅鑼灣及和信摩爾外幾乎沒有開發(fā)商銷售三層以上的商鋪，產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售一般都分割成小面積（15-30平方米）鋪位；

五、產(chǎn)權(quán)式商鋪的市場(chǎng)價(jià)格一般在7000-201*0元/左右，承諾每年返房款的10%作為租金，部分開發(fā)產(chǎn)承諾滿5年可原價(jià)回購(gòu)。購(gòu)買者一般交與管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)。

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市調(diào)總結(jié)報(bào)告

9月27日至10月10日我們?cè)赬XX縣對(duì)建材、家居、數(shù)碼、服裝行業(yè)進(jìn)行了問卷調(diào)查，現(xiàn)將問卷分類分析做出以下總結(jié)：一、市場(chǎng)租金概況：

據(jù)這段時(shí)間的調(diào)研分析，XX縣家居、建材類租價(jià)平均在1830元月之間，客戶理想價(jià)格平均在20元月左右；數(shù)碼類因地段不同平均價(jià)格偏高在3050元月左右，客戶理想價(jià)格平均在2530元月左右；服裝類均價(jià)在5070元左右，客戶理想價(jià)平均在4050元左右。二、市場(chǎng)租賃方式：1.市場(chǎng)租的經(jīng)營(yíng)戶：

經(jīng)調(diào)研了解客戶租賃期平均在35年，先交一年，余下按年付，街面鋪位多數(shù)是由自家房子經(jīng)營(yíng)。2.市場(chǎng)情況：

在XX縣已成形的建材市場(chǎng)有二保廠建材市場(chǎng)、紅星建材市場(chǎng)，據(jù)從客戶了解紅星建材市場(chǎng)生意相對(duì)好一點(diǎn)，但都沒有統(tǒng)一管理和推廣，商戶分布較散亂、安保情況較差，從數(shù)據(jù)得以了解二保廠租金偏高，因其是XX現(xiàn)有的最大專業(yè)賣場(chǎng)，層高較高，入駐后可自建二樓；其中部分街道形成自然商圈，多以自家房子經(jīng)營(yíng)，分布較散，無統(tǒng)一管理。還存在部分經(jīng)營(yíng)不好轉(zhuǎn)租現(xiàn)象，市場(chǎng)默認(rèn)。從市調(diào)數(shù)據(jù)顯示家居類經(jīng)營(yíng)面積平均在201*左右，消費(fèi)層次主要針對(duì)中低端客戶層，高端消費(fèi)量較少。三、對(duì)問卷數(shù)據(jù)的分析：

據(jù)我們和商家交談得到的信息，一部分商家不是很看好這個(gè)

市場(chǎng)，原因位置不是很好，主要是經(jīng)營(yíng)模式是店內(nèi)經(jīng)營(yíng)，在XX可以說是首家，信心不足，但還是有部分客戶愿意，大多數(shù)商戶持觀望態(tài)度，主要等我們這邊的租金及各方面的優(yōu)惠政策。

XXXX市場(chǎng)部201*年10月17日

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