房屋中介人員工作流程

房屋中介人員工作流程

一：客戶接待

1、工作人員看到門外有客戶時應及時起身迎向客戶。（注意儀表和微笑）

2、在詢問客戶問題時，工作人員應精神飽滿，講話聲音要響亮，介紹或推薦房源基本信息要準確、快速。

3、在介紹完基本信息后，禮貌的邀請客戶到辦公室做詳細了解。

4、按客戶要求，推薦適合客戶的公司主推房源，并適時的了解一些客戶的基本信息。（如：客戶的購房目的，是不是決策者，付款能力，購房意向，目前的居住狀況等。）5、如果客戶對公司的房源有興趣則可以安排看房。如果暫時沒有客戶所需要的房源銷售員應果斷的告訴客戶這樣的房源可以在1或2天內(nèi)幫他找到，此刻再向客戶提出留個聯(lián)系電話，并熱情的遞上自己的名片。

二：配對

1、在接到新房源后，應立即開始客戶配對，選擇自己在半個月之內(nèi)的客戶進行刪選。要求：A列出意向客戶。

B按客戶購買意向排序

C按客戶購買力排序D選定主要客戶

E逐一打電話給主要客戶，約定看房。

三：電話約客

1、撥通客戶電話，告知客戶房源信息

2、詢問客戶是不是在家或有沒有固定電話，如果有的話告訴客戶撥打他的固定電話，以免浪費對方手機費。這些細節(jié)要考慮清楚。3、簡單講述房源基本信息。4、和客戶約定看房時間，地點。（注意2選1原則）四：帶看前準備1、設計帶看線路

2、設計帶看過程中所要提出的問題。（合理安排問題的先后順序）3、列出物業(yè)的優(yōu)缺點

4、思考如何把物業(yè)缺點最小化，揣摩客戶可能提出的問題及回答方案。5、整理該物業(yè)相關(guān)資料。五：如何帶看

1、空房必須準時赴約，實房必須提前3045分鐘到達業(yè)主家中，與業(yè)主進行溝通，為看房過程的順利完成打好基礎(chǔ)。2、理清思路，按照自己的看房設計帶看。3、詢問客戶買房目的。4、詢問客戶居住狀況等。

5、與客戶交流，掌握更多客戶信息，為以后的跟進工作打好基礎(chǔ)。

6、贊揚客戶的工作，性格，為人等優(yōu)點，拉進與客戶的關(guān)系，消除客戶的警惕感。六：房源內(nèi)場操作

1、進入物業(yè)主動介紹房子的相關(guān)情況，但切記，不要一口氣把物業(yè)的優(yōu)點全都告訴客戶，留下2或3個優(yōu)點，在客戶發(fā)現(xiàn)物業(yè)缺點或自己陷入僵局時救急，此時把這些優(yōu)點告訴客戶來帶開客戶的思路，時時把握主動權(quán)。

2、留給客戶適當?shù)臅r間自由看房及思考和比較的空間。（注意觀察客戶的舉動及言行）3、控制時間，不要留給客戶太多的思考空間，銷售員要把握好時間，并根據(jù)不同的客戶提出不同的問題，以了解客戶對物業(yè)的看法。

4、讓客戶提問發(fā)表意見，熟練快速解答客戶疑問，認可客戶的想法，就算客戶講的明顯不對，也不要去反駁客戶，而是加以引導，讓客戶自己察覺他的問題，多用反問或雙重否定的方式回答客戶的問題。5、為客戶做一下總結(jié)。（每套房子都有它的優(yōu)缺點，但關(guān)鍵在于自己的需求能不能接受它的一些不足之處。因為，對于房子來講，它是個即定的產(chǎn)品，不可能去返工或是定做，所以，我們所能夠做的只是比較下它的優(yōu)缺點，是優(yōu)點多與不足，還是不足多于優(yōu)點；對于它的不足，自己是不是可以接受，考慮自己的選擇和衡量。）6、結(jié)束看房，把客戶帶回公司或做其它約定。（注意，在去小區(qū)的途中加深客戶看房的印象。）七：成交前的準備

1、對已產(chǎn)生購買意向的客戶應立即帶回公司。

2、再次肯定和贊揚客戶的眼光，并把握時間，適時的對客戶描繪下買下這套房子的前景和利益。（增強客戶的購買欲望）3、到達公司后，先禮貌的請客戶到會議室入座，第一時間送上茶水。

4、主動象客戶介紹下公司的概況和售后服務的完善，提高客戶的信任度，打消客戶的后顧之憂。

5、和客戶確認下單事宜。（但不宜操之過急，要有序引導，循序漸進）如："陳先生，這個小區(qū)的環(huán)境好不好？""好，不錯，還可以""對這套房子的感覺怎樣？""不錯，還可以""房型滿意嗎？""挺好的，不錯""采光好不好？""好，不錯"抓住房子的優(yōu)勢及有利條件，用肯定式問句，讓客戶做肯定式回答。

6、抓住客戶的肯定回答，逼客戶下訂。八、售后服務

1、在客戶簽下意向書，下訂以后。業(yè)務員應及時向客戶索取身份證等有效證件，復印留底，做好交易前的資料準備。2、及時通知貸款專員，為客戶制定貸款計劃。

3、完成以上步序后，簡單告訴客戶交易所需要的環(huán)節(jié)及大致時間和所需材料，提醒客戶在時間上做好合理安排。

4、在客戶簽下意向書，下訂以后。業(yè)務員應該及時聯(lián)系到業(yè)主，把物業(yè)的出售情況第一時間通知業(yè)主，并且及時把客戶的定金轉(zhuǎn)交到業(yè)主手上，確定銷售的有效。5、在交易過程中，業(yè)務員應經(jīng)常和客戶及業(yè)主保持聯(lián)系，做好溝通，以使整個銷售過程圓滿完成

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開房產(chǎn)中介的工作流程

需要辦理工商營業(yè)執(zhí)照、代碼證、國稅稅務登記證、地稅稅務登記證、房產(chǎn)中介資質(zhì)證書房屋中介公司從事經(jīng)紀活動的，除應當符合《中華人民共和國公司法》規(guī)定的條件外，還應當有五名以上與其經(jīng)營范圍相適應的執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人。合伙企業(yè)從事經(jīng)紀活動，除應當符合《中華人民共和國合伙企業(yè)法》規(guī)定的條件外，還應當有兩名以上與其經(jīng)營范圍相適應的執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人。個人獨資企業(yè)從事經(jīng)紀活動，除應當符合《中華人民共和國個人獨資企業(yè)法》規(guī)定的條件外，還應當有一名以上與其經(jīng)營范圍相適應的執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人。

注冊資金10萬。辦房產(chǎn)中介資質(zhì)證書在公共行政服務中心---建設局

1..申請登記；2.提交證件；3.證件查驗和現(xiàn)場踏勘；4.填寫文本、登記備案；5.核發(fā)《房地產(chǎn)中介機構(gòu)資質(zhì)證書》。

需要提供：

1.有自己的名稱、組織機構(gòu)；2.有固定的服務場所；

3.有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費；

4.從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學歷，初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占人數(shù)的50%以上；從事房地產(chǎn)評估業(yè)務的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人；5.設立房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的資金和人員條件，應由當?shù)乜h級以上房地產(chǎn)管理部門進行審查，經(jīng)審查合格后，再行辦理工商登記。6.一般辦理需要15天左右。

1.選店面地址2.去工商局申請一個可用的店名（申請完成后工商局會給你一個蓋公章的單

子）3.帶上身份證，戶口本，經(jīng)紀人資格證，工商局蓋公章的單子到工商局申請營業(yè)執(zhí)

照4.營業(yè)執(zhí)照申請完成后刻公章到稅務部門申請稅務登記證5.做門頭需要到市容那里申批，帶上營業(yè)執(zhí)照復印件，身份證復印件，門頭的效果圖。完成之后就可以開業(yè)大吉了。

房地產(chǎn)中介業(yè)務大致分為房屋租賃、買賣兩種。無論租賃、買賣都有一套嚴格、完整地業(yè)務流程，只有弄清楚流程才能有效保護雙方當事人合法權(quán)益，保護經(jīng)營者合法權(quán)益，使交易公正、透明。

一.房屋租賃

租賃：出租人、承租人通過中介機構(gòu),達成租房意向并簽定房地產(chǎn)租賃契約的過程。

1.收集房源：

（一）中介機構(gòu)通過上門、電話、網(wǎng)絡等方式收集房源，了解產(chǎn)權(quán)形式、產(chǎn)權(quán)人、共有人情況，確立房源的真實性。

（二）詳細詢問并登記房屋座落、小區(qū)名稱、樓號、單元、樓層、房號、面積、租金、配套、裝修、以前使用（是否一直租賃等）情況、現(xiàn)在室內(nèi)狀況，對房屋進行全面了解。

（三）了解小區(qū)水、電、氣、暖的運行狀況，落實水、電、氣、暖、清潔、物管等相關(guān)費用，做到心中有數(shù)，避免拖欠現(xiàn)象。

（四）了解小區(qū)周邊商業(yè)網(wǎng)點、醫(yī)院、公交車、大、中、小學、幼兒園等與居民生活息息相關(guān)的情況，便于向客戶介紹。（五）協(xié)商房屋的月租金、付款期限、方式及保證金額度，有家具、家電等附屬設施的還應協(xié)商該項押金數(shù)額以便介紹。

（六）將收集到得房源信息登記造冊輸入微機，并及時地通過報紙、廣播、網(wǎng)絡等媒體發(fā)布出去。也可電話告知與該房屋較近的同行，橫向聯(lián)合擴大信息發(fā)布渠道，提高成交率。

2.推介房源：

（一）接待租賃客戶時，首先應摸清其租房原因、租期、承受租金、付款能力，利用信息庫電腦配對，選擇房源后及時聯(lián)系房東確定看房時間。

（二）將配對房屋情況向客戶做詳盡介紹，及時告知外地客戶看房所乘車次，到站地名，互留聯(lián)系電話，方便看房。

（三）房源無法與客戶要求匹配，可推薦就近地段、價格、套型、樓層等房屋，一時不能滿足，應留下電話繼續(xù)查找，或通過橫向合作促成交易。

3.現(xiàn)場看房：

（一）公司留有鑰匙的房源屬于自有存量房，是向客戶首推之房源。在約好看房時間、地點、聯(lián)絡方式，辦理委托手續(xù)后由業(yè)務員帶客戶看房。

（二）無鑰匙而房東又在室內(nèi)居住的房源，看房前應分別與租、賃雙方簽定租賃委托書后方可看房，防止雙方跳墻。對于承租人因故不在房屋或不能到場，應讓客戶看到與之對應的房屋，有個初步印象。

（三）帶客戶看自有存量房不能滿足時，可就近選擇證照、資質(zhì)齊全的中介機構(gòu)，說明意圖調(diào)取房源，最大程度地滿足客戶。

（四）對于客戶所提出的疑問應正確回答，客觀介紹房屋優(yōu)劣，以室內(nèi)擺設、布局、裝飾等作出引導和設計。對于客戶提出房屋的不足之處要有充分的化解和引導的方法，提高成交率�？傊�租房與買房客戶的心理（要求）是不一樣的，買房者對房屋的要求較高，看房較細致，對結(jié)構(gòu)、采光等硬性條件比較嚴格。而租房是臨時行為，只要能達到其要求的50%以上即可滿足。

4.簽訂契約：

（一）租賃雙方簽定制式《房地產(chǎn)租賃契約》，租、賃、中介三方各執(zhí)一份，中介應提醒出租人持契約到房管部門辦理備案登記。

（二）產(chǎn)權(quán)人應留產(chǎn)權(quán)證（或其它房產(chǎn)證明）復印件，客戶應留單位營業(yè)執(zhí)照及法人身份證復印件，個人留身份證復印件給中介備案。

（三）對于契約所涉稅收等問題，租賃雙方應協(xié)商解決。對于企業(yè)租賃個人住宅作為辦公、居住用途，需要開具租賃發(fā)票的，應到當?shù)氐囟惒块T辦理，產(chǎn)權(quán)人、中介可以代為辦理。應嚴格按照上述步驟進行房屋的租賃，對于承租客戶應仔細查閱核對身份證，杜絕違法犯罪成員趁機鉆中介的空子，逃避打擊，給社會治安留下隱患，鑄成大錯。

二.房屋買賣

買賣：買、賣雙方通過中介機構(gòu)，達成買房意向并簽定房地產(chǎn)買賣契約的過程。

1.收集房源：

（一）按照上述租賃收集房源的五點收集和發(fā)布房源信息。（二）了解產(chǎn)權(quán)人售房原因，實地查看小區(qū)及房屋狀況，查驗房產(chǎn)手續(xù)，合理評估房屋價值，協(xié)商房屋報價并取得出售房屋委托書。（三）畫出該房屋的平面圖，有條件的應實地照相、錄像，通過微機等工具讓客戶在實地看房前對房屋情況等有初步了解。

2.推介房源、接受委托、實地看房：（一）按照租賃推介房源的方式推介房源，但在實地看房前一定要與客戶鑒定《購房委托書》，載明所購房屋的具體情況，將客戶的身份證號、電話登記清楚，由委托人當面簽名，確立法定委托關(guān)系。

（二）根據(jù)產(chǎn)證發(fā)放日期向客戶介紹房屋所涉及的一切收費項目，對于房改房、職工集資建房所涉及規(guī)費以外的稅費，以及需要交納營業(yè)稅、個稅的房屋，應提前講明、算清，不要因遺漏帶來客戶不滿。

（三）請業(yè)主配合說明房屋使用情況，使購買人對賣房成因有所了解。根據(jù)客戶要求和房屋結(jié)構(gòu)，指導客戶在不違反小區(qū)物業(yè)規(guī)章的前提下，如何拆改墻面或窗戶以及上、下水管道等。（四）介紹物業(yè)周邊情況、小區(qū)狀況、當?shù)仫L俗、鄰居情況；樓房建筑年代、物業(yè)服務、收費情況；夜間查看小區(qū)公共照明、車輛停放、安防狀況、門禁制度，全面掌握與房產(chǎn)相關(guān)的資料。

3.簽訂契約：（一）客戶選定房源后應按房產(chǎn)價值10%收取定金（不足1萬元的按1萬元收取），并將50%定金轉(zhuǎn)交給產(chǎn)權(quán)人，置壓產(chǎn)權(quán)證，從而形成互相牽制的局面，便于辦理過戶手續(xù)。（二）持產(chǎn)權(quán)證、產(chǎn)權(quán)人身份證到房管局核檔，確定房屋有無抵押、置壓、典當、查封，是否具備交易條件，如無意外情況及可告知雙方確定成交日期（核檔證明有效期為五個工作日），應保留核檔收費的收據(jù)。（三）簽訂制式《房地產(chǎn)買賣契約》、《西安市私有房屋所有權(quán)登記申請書》、《房地產(chǎn)買賣審批書》；買賣雙方持上述表格及賣方夫妻結(jié)婚證、身份證復印件，買方身份證和雙方印鑒到交易大廳面簽《詢問筆錄》，辦理過戶手續(xù)，取得過戶收件單，交清房款，交易完畢。購房人持收件單在20個工作日后到產(chǎn)籍處交納契稅領(lǐng)取產(chǎn)證。

（四）對于產(chǎn)權(quán)清晰而暫無產(chǎn)證，但持有住房證（注明全產(chǎn)權(quán)）或《拆遷協(xié)議書》的客戶，在確定購房意向后應及時辦理公證，對能更名的房屋應盡量配合雙方辦理更名手續(xù)。辦理買賣房屋公證時應在公證人員的面前辦理房款交割手續(xù)。

（五）對于采用公積金或商業(yè)貸款形式購買二手房，應先確定貸款人資格，請評估公司、擔保公司先行看房評估，待相關(guān)部門審批后再行過戶。取得產(chǎn)權(quán)證后辦理他相權(quán)利證，換評估報告，然后放款。

4.房屋交割：

（一）所要交易的房屋原則上應騰空，若遇有租賃客戶還在租賃該房屋時，應征得承租人書面同意騰房（有關(guān)規(guī)定為兩個月）或重新與購房人簽訂租賃契約。

（二）交割時原產(chǎn)權(quán)人應將此房之前所產(chǎn)生的水、點、暖、物業(yè)、收視清潔等費用一并清繳，無拖欠費用時方可交割。

（三）購房人應查驗室內(nèi)留存的設施、家具，造表后雙方簽字以確定。對于原業(yè)主暫時無法搬離的家什，應在該表上注明搬離時間。（四）售房人應向購房人書寫收款憑證，確定上述幾項無異議時向購房人交接房門鑰匙、電、氣卡，物業(yè)收費清單等，至此交割完畢。

房屋買賣中辦理過戶和房屋交割可同時進行，也可提前協(xié)商好先過戶后交割。需要注意的是房屋騰空是前提，如果房屋正在租賃，應提前與承租人協(xié)商好，或提前解約或重新簽定租賃契約，從而減少橫生枝節(jié)保護善意購房者權(quán)益。

房地產(chǎn)中介機構(gòu)業(yè)務流程一般大致如此，除一些外來大規(guī)模中介連鎖機構(gòu)進駐（加盟）時，隨身帶來原有業(yè)務流程與之有些區(qū)別外，傳統(tǒng)中介基本按此流程運行。不論什么經(jīng)營方式，只要能夠起到為買賣雙方牽線搭橋、促成交易，并且能夠充分保障交易安全就是可取的。

1.找房源、記房源。2.聯(lián)系客戶。3.帶客戶看房。

4.辦貸款辦過戶房管局繳費。5.簽合同。

先辦理營業(yè)執(zhí)照和進行稅務登記，然后到房地產(chǎn)管理部門備案登記。然后收集房源和客源，進行廣告發(fā)布。

你剛開始干，最好找個二手房產(chǎn)代辦，這樣可以省去你很多麻煩。

二手房的稅費

契稅：房款的1.5%；（買家）

印花稅：房價的0.1%（買賣雙方平分）交易費：6元/平方米（買賣雙方平分）測繪費：1.36元/平米；（買家）權(quán)屬登記費：80元；（買家）

證件費：50元；（買家）

營業(yè)稅：差價*5.5%（房產(chǎn)證超過5年的不需要繳納）；（賣家）個人所得稅：差價的20%。（賣家）其中：契稅：

1、購買的房產(chǎn)超過144平米的需要繳納的契稅是：房款的3%；2、購買的房產(chǎn)不超過144平米的需要繳納的契稅是：房款的1.5%；

3、在首套房的情況下，購買的房產(chǎn)不超過90平米的需要繳納的契稅是：房款的1%；個人所得稅：

1、房產(chǎn)證滿5年，并且是唯一住房的不需要交個人所得稅；

2、面積超過144平米的，需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者總房價的2%；

3、面積不超過144平米（包含144）的，需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者總房價的1%。

營業(yè)稅：

1、房產(chǎn)證未滿五年的，并且面積在144以上的需要繳納總房價的5.5%；2、房產(chǎn)證未滿五年的，并且面積在144以下的需要繳納差價的5.5%；3、房產(chǎn)證滿5年的，并且面積在144以上的需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的5.5%；4、房產(chǎn)證滿5年的，并且面積在144以下的不需要繳納。

勤奮，努力，多問，膽大。購房流程：免費咨詢、登記↓配對看房（簽帶看確認書、委托書）↓看中房屋，簽訂意向金協(xié)議書（誠意金）↓議價，簽居間買賣合同，代收定金、兩證↓交易過戶前的準備工作（評估、測繪）↓房產(chǎn)局過戶，取得房產(chǎn)證收件單并打款（待銀行審批通過后辦證過戶）↓待出兩證后辦理水電煤、物業(yè)等相關(guān)房屋配套手續(xù)過戶交接↓

買賣雙方簽署具結(jié)書（交房、退還押金）

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