酒店式公寓與服務(wù)式公寓

酒店式公寓與服務(wù)式公寓

酒店式公寓

概念

能夠提供酒店水準(zhǔn)服務(wù)與管理的高檔公寓。目前國內(nèi)的情形是酒店式公寓一般依托于4～5星級酒店而存在，在酒店管理機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一管理下經(jīng)營，這類公寓一般只租不售。

起源及發(fā)展

酒店式公寓概念最早起源于歐洲。是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)租給游客供其臨時(shí)休憩的物業(yè)，此種物業(yè)的客人雖然只是作短暫的休息和停留，但是又提供給他們統(tǒng)一的上門管理，所以既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住家”，這就形成了酒店式公寓的雛形。不久以后，此種物業(yè)在歐洲越來越多，服務(wù)也越來越周到，深受廣大消費(fèi)者的好評。隨著發(fā)展又飄洋過海，如今已遍布全球。

我國的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳。當(dāng)時(shí)，由于深圳是我國改革開放的前沿陣地，也就最早的吸收了外來的信息。之后在上海、北京等地均有發(fā)展。由此可見該類物業(yè)一般都出現(xiàn)在比較發(fā)達(dá)的大城市或是一些旅游區(qū)。特點(diǎn)

酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。

酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個(gè)性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計(jì)和電器。對于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時(shí)，附屬設(shè)施還增加了銀行、會所、小超市等其它項(xiàng)目。酒店式公寓項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)也是個(gè)性化的，它不能流于一般形式，因?yàn)榫频晔焦�寓的客戶群是知名跨國企業(yè)高級員工、經(jīng)理、總裁等，他的物業(yè)管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理，這就消除了房東對物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。

選擇酒店式公寓自住最大的特點(diǎn)就是自由方便，而且價(jià)格相對較低，隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。

案例

國內(nèi)的案例包括：深圳的泰格公寓、金中環(huán)公寓以及世金漢宮；上海的雅詩閣（ASCOTT），翠湖天地以及華府天地；北京的世界城，柏悅居以及昆侖公寓等。

國外的如美國曼哈頓的Manhattanhouse,455CentralParkWest和TheLincolnPark.

服務(wù)式公寓

概念

指為中長期商住客人提供一個(gè)完整、獨(dú)立、具有自助式服務(wù)功能的住宿設(shè)施，其公寓客房由一個(gè)或多個(gè)臥室組成，并帶有獨(dú)立的起居室、以及裝備齊全的廚房和就餐區(qū)域，有較好的服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)管理的公寓。一般為開發(fā)商投資建設(shè)，以出售產(chǎn)權(quán)、盡快回籠資金為主要目的的房地產(chǎn)短線投資項(xiàng)目。什么叫服務(wù)式公寓？有何標(biāo)準(zhǔn)？目前國內(nèi)還無固定模式。

起源及發(fā)展

服務(wù)式公寓，最早始于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其短期休憩居住的物業(yè)，由專門的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住家”，這就是酒店式公寓的雛形，服務(wù)式公寓吸引了懶人和忙人的入住。真正意義上的服務(wù)式公寓的出現(xiàn)在20世紀(jì)中葉，歐美國家經(jīng)歷了巨大的社會變革，人們開始享有更多的文化和教育的機(jī)會，流動性更強(qiáng)，家庭結(jié)構(gòu)趨于松散，居住者開始對配有家具的公寓產(chǎn)生需求。而當(dāng)星級酒店式管理的概念被引進(jìn)時(shí)，更受到那些喜歡“流動”者的廣泛歡迎，人們生活不再拘泥于一個(gè)地區(qū)。商旅生活的興起，造就了“酒店式管理、家居式服務(wù)”的公寓住宅功能日趨完善。

國內(nèi)的服務(wù)式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京等地均有開發(fā)。時(shí)至今日，此種暫住式經(jīng)營模式更為一些大集團(tuán)專業(yè)經(jīng)營。近年更流行大酒店集團(tuán)在興建酒店項(xiàng)目中加入一棟或以上的服務(wù)式公寓，如深圳的會展閣，廣州的遠(yuǎn)洋賓館及其公寓等。

特點(diǎn)

整體上，服務(wù)式公寓均采用酒店式服務(wù)，公寓式管理。其能提供酒店式的各項(xiàng)配套服務(wù)，如有人整理房間及清潔，亦能使住戶享受到星級酒店的家，更能提供管家服務(wù)予住客。管家服務(wù)不但可以為住戶提供餐飲、訂票等服務(wù)外，更可為住客安排一般起居生活需要，如購物及安排消閑節(jié)目等，服務(wù)比酒店更全面，而且收費(fèi)比酒店便宜。它主要的特點(diǎn)包括：較大的空間、配有設(shè)備齊全的廚房、家用電器和洗衣設(shè)備、以及比較個(gè)人的環(huán)境和家居化的家俱。

案例

最為人熟知的服務(wù)式公寓包括有深圳著名的名仕閣及會景閣，而北京的有新世界酒店所屬的新世界酒店公寓及上海的杰仕豪庭、海灣酒店公寓等等。

酒店式公寓和服務(wù)式公寓的區(qū)別

毫無疑問，不論酒店式公寓還是服務(wù)式公寓，都是房地產(chǎn)產(chǎn)品類別的細(xì)分，或者說是公寓這一概念范疇內(nèi)的不動產(chǎn)品種。結(jié)合目前國內(nèi)實(shí)際情況，酒店式公寓與服務(wù)式公寓在定義上有比較明顯的差別。

酒店式公寓能夠提供酒店水準(zhǔn)服務(wù)與管理的高檔公寓。目前國內(nèi)的情形是酒店式公寓一般依托于4～5星級酒店而存在，在酒店管理機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一管理下經(jīng)營。這類公寓一般只租不售，北京的情況是租期至少一年左右。在北京，此類公寓有國貿(mào)公寓、麗都公寓、嘉里公寓等。

酒店式公寓因?yàn)椴怀鍪郛a(chǎn)權(quán)，故要求投資商要有長期投資實(shí)力，一般開發(fā)商很少投資此類公寓。從實(shí)質(zhì)上講，酒店式公寓是酒店長租客房的一個(gè)變種；對客戶來說，是比較便宜而且可以享受比較自由住家生活的酒店客房。

服務(wù)式公寓有較好的服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)管理的公寓。一般為開發(fā)商投資建設(shè)，以出售產(chǎn)權(quán)、盡快回籠資金為主要目的的房地產(chǎn)短線投資項(xiàng)目。

什么叫服務(wù)式公寓？有何標(biāo)準(zhǔn)？目前國內(nèi)還無固定模式。實(shí)際上與酒店式公寓相比，服務(wù)式公寓更靠近于一般公寓，它可以提供類似酒店的軟硬件服務(wù)。美國明尼蘇達(dá)州居住的一般公寓即帶有類似服務(wù)：室外游泳池、燒烤設(shè)施、公用洗衣房、健身房、物業(yè)管理公司舉辦的周末業(yè)主聚會等等，所有這一切均包括在房租內(nèi)，不另外收費(fèi)。

服務(wù)式公寓從實(shí)質(zhì)上說是公寓，只是服務(wù)的硬件與軟件有較高水準(zhǔn)，有區(qū)別于一般公寓的特色。對開發(fā)商而言，投資此種產(chǎn)品應(yīng)有明確的客戶群定位與市場預(yù)測。因?yàn)殡S著服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提高，物業(yè)管理費(fèi)也相應(yīng)增加，會給銷售帶來相當(dāng)難度。

總之，酒店式公寓和服務(wù)式公寓在投資理念、產(chǎn)權(quán)歸屬、經(jīng)營環(huán)境、服務(wù)水準(zhǔn)上是有明顯區(qū)別的。但兩者亦有一些共同特征，比如都是居住功能齊全方便、附精裝修、配備家具，戶型一般面積不大，多為一室一廳或兩室一廳等。

擴(kuò)展閱讀：酒店式公寓服務(wù)

戴德梁行深度觀察：酒店式公寓服務(wù)第一

16:52深圳房產(chǎn)

酒店式公寓一直被宣揚(yáng)成低總價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)小的投資上品，那么，到底什么才是酒店式公寓呢？

所謂酒店式服務(wù)公寓是指位于大型商圈內(nèi)，保持統(tǒng)一裝修模式、配置一整套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)、聘請專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其統(tǒng)一經(jīng)營和管理、區(qū)別于純酒店單間的公寓。它集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受商務(wù)人士的青睞。成為酒店式公寓的兩大條件：一是位于城市商務(wù)集中區(qū)。

地段是酒店式公寓制勝的首要因素。作為城市中的“高端居住物業(yè)”，吸引的是“高層次的消費(fèi)者”，位于“高尚地段”成為衡量物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的決定性指標(biāo)�！案呱械囟巍钡暮�義不僅僅包括靠近商務(wù)集中區(qū)，同時(shí)還意味著交通便捷、環(huán)境幽雅、周邊設(shè)施齊全等。二是出色的經(jīng)營管理。

良好的物業(yè)管理服務(wù)和設(shè)施水平，是酒店式公寓的另一必要條件，提供“酒店式服務(wù)”是服務(wù)式公寓的經(jīng)營要訣。服務(wù)式公寓在服務(wù)內(nèi)容上不必完全照搬“酒店服務(wù)”的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)使其更具有“舒適性”和“私密性”，能夠?yàn)樽鈶籼峁┝己玫呐涮追��?wù)和設(shè)施是保持長期生命的關(guān)鍵。通常情況下，其物業(yè)管理非為硬件和軟件兩大部分：硬件主要指物業(yè)的配套設(shè)施，包括房間套內(nèi)的設(shè)施和公共設(shè)施，如家具家電等設(shè)備的品牌和質(zhì)量，功能齊全的會所和商業(yè)設(shè)施等；而軟件主要指公寓的服務(wù)管理水平，包括家政服務(wù)、安全服務(wù)、交通服務(wù)和其他服務(wù)等。隨著中國入世更多外資企業(yè)來深圳設(shè)立辦事處，對服務(wù)式公寓的需求更是殷切，加上市場競爭日趨激烈，許多服務(wù)式公寓為使服務(wù)更趨完善，通常配備不少設(shè)施，如餐廳、會所、商店等。

深圳市的酒店式公寓多集中于蛇口片區(qū)，深受外籍人士青睞

的酒店式公寓包括有鯨山公寓，

泰格公寓，迎輝公寓，明華會議中心等。在羅湖片區(qū)的酒店式公寓集中于深南東路，包括羅湖商務(wù)中心，華樂星苑和丹楓白露。

最新投入服務(wù)的泰格公寓座落在深圳大南山之東，緊鄰蛇口最大的高檔居住區(qū)--鯨山別墅區(qū)。泰格公寓在戶型設(shè)計(jì)和家居配置方面充分考慮外籍人士的多樣化需求，以國際化的視覺詮釋居住的內(nèi)涵，以細(xì)心的呵護(hù)注解居家的關(guān)懷，以品質(zhì)彰顯家的尊貴與溫情。泰格公寓的建筑環(huán)境景觀由著名的澳大利亞泊濤墨爾本建筑設(shè)計(jì)有限公司精心設(shè)計(jì)，室內(nèi)設(shè)計(jì)由新加坡DESIGNIDEAS公司細(xì)心打造。該公寓景色秀美，遠(yuǎn)可俯視整個(gè)深圳灣，與香港元朗隔岸相望；近在咫尺的是海上世界娛樂區(qū)、百家超市等服務(wù)設(shè)施。此外，泰格公寓還緊鄰新時(shí)代廣場、海洋石油大廈、金融中心等知名物業(yè)。交通便利，多班次免費(fèi)班車穿梭水陸聯(lián)運(yùn)站、重要商業(yè)購物區(qū)。至蛇口客運(yùn)碼頭和寶安國際機(jī)場的班車，分別為5分鐘和45分鐘一班。泰格公寓是由著名的地產(chǎn)運(yùn)營商開發(fā)，在經(jīng)營理念上和其他地產(chǎn)有所不同的是，從一開始開發(fā)商就堅(jiān)持維護(hù)產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一性，將其作為保值的優(yōu)質(zhì)物業(yè)不會出售，這也就造就了泰格公寓只租不賣的經(jīng)營方式。參與項(xiàng)目全程管理的新加坡輝盛管理有限公司，曾獲得新加坡經(jīng)濟(jì)管理局商業(yè)總部頭銜，以專業(yè)的國際化管理服務(wù)聞名國際，憑借品牌和卓越的個(gè)性化服務(wù)享譽(yù)全球，成為業(yè)內(nèi)頂尖的國際高尚服務(wù)管理品牌。該公司在亞太、歐洲等地區(qū)都建有基地，特別是新加坡、漢城、馬尼拉和倫敦等地，泰格公寓是該公司登陸中國的第一個(gè)參與全程管理經(jīng)營的高檔涉外酒店式公寓。

服務(wù)式公寓應(yīng)提供什么服務(wù)？

顧名思義，服務(wù)式公寓所提供的服務(wù)應(yīng)比一般公寓更為專業(yè)周到，更具人性化和個(gè)人化。以泰格公寓為例，這里除提供全套的家居設(shè)計(jì)和電器外，更為不同戶型配有不同格調(diào)的配襯與裝飾，住戶可以根據(jù)個(gè)人喜好，大到挑選寓所的戶型、朝向、樓層，小到布置一桌、一椅、一幅畫、一盞燈等各種生活小節(jié)，其他生活設(shè)施如租用DVD機(jī)、傳真機(jī)、盆栽等，都可要求公寓一一辦到。

業(yè)內(nèi)人士指出，一些海外公司與社團(tuán)高層管理人員是深圳服務(wù)式公寓的主要客戶群體，他們希望在深圳的住所既有傳統(tǒng)公寓的硬件配置，又有相當(dāng)水準(zhǔn)的專業(yè)服務(wù)，重要的是能提供家庭式的居室環(huán)境，有家庭的私密特質(zhì)和生活氛圍，也有高檔住宅的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。故許多高檔服務(wù)式公寓專門聘請了酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司進(jìn)行管理，滿足這個(gè)獨(dú)特客戶群的需求，尤其是單一業(yè)權(quán)的服務(wù)式公寓更可確保租客素質(zhì)及物業(yè)管理力度。

未來競爭靠物業(yè)與服務(wù)

一個(gè)成功的服務(wù)式公寓還要具備以下六個(gè)條件：

一)地理位置是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?/p>

二)建筑設(shè)計(jì)、內(nèi)部裝修等是否符合客戶需求

三)管理既有奉獻(xiàn)精神，又有品牌效益

四)應(yīng)有彈性的租務(wù)計(jì)劃以照顧不同客戶的需要

五)持續(xù)、穩(wěn)定的市場推廣是物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)

六)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢相關(guān)人士指出，前幾項(xiàng)條件在目前大多數(shù)服務(wù)式公寓項(xiàng)目中都有體現(xiàn)。拿深圳最受外籍高層人士青睞的鯨山公寓來說，其位于蛇口，深圳外籍人士的聚居地，戶型從一百多平方米到三百多平方米不等，有二至六房多類型房間，部分房型設(shè)有多個(gè)衛(wèi)生間、多臥房、寬敞起居室、獨(dú)立書房及步入式衣帽間等。此外，其他設(shè)備如現(xiàn)代化廚房設(shè)施、衛(wèi)星電視系統(tǒng)及寬頻互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)等一應(yīng)俱全，可以滿足租戶的不同需求。里面配套設(shè)施包括有SIS國際學(xué)校，教堂，商店，泳池，圖書館，提供保姆，洗衣，郵件快遞，送餐等服務(wù)，應(yīng)有盡有。其大部分住客選擇居住鯨山公寓的原因是因?yàn)槟抢镉辛己玫奈幕�氛圍，�?yōu)質(zhì)的服務(wù)及齊全的配套。

酒店式服務(wù)公寓占有優(yōu)厚的市場條件，以至這幾年在深圳市場上快速發(fā)展，市場上自稱是酒店式服務(wù)公寓的項(xiàng)目不少，在深圳的酒店式公寓正處于一個(gè)供不應(yīng)求的狀態(tài)。但在深圳真正能稱得上是酒店式服務(wù)公寓的僅10多家。大多數(shù)自稱“酒店式公寓”的項(xiàng)目其實(shí)是普通住宅，充其量只是樓下大堂看上去比較象酒店。并且產(chǎn)權(quán)分散，業(yè)主與管理公司之間往往不能達(dá)到統(tǒng)一的意見，所以不能做到統(tǒng)一管理，面向客戶的檔次也不明確，沒有彈性化的租務(wù)計(jì)劃，更加談不上酒店式的服務(wù)了。這種項(xiàng)目充其量只能稱為“類似酒店的私產(chǎn)式公寓”。香港某銀行的一位高級行政人員A先生剛開始在深圳工作的時(shí)候因?yàn)椴涣?xí)慣長期居住酒店，所以選擇了位于羅湖區(qū)的某酒店式公寓，但由于A先生擁有一定量的私人家私，所以提出了讓酒店把屋內(nèi)部分家私搬出去的要求，但該酒店式公寓拒絕了更換家私的要求，其理由為假如開了這個(gè)先例，有一定的機(jī)率會導(dǎo)致其他的住客也會頻繁地更換家私，并增加工作人員的工作強(qiáng)度。此決定導(dǎo)致了A先生對該酒店的管理不滿意，合同到期就立刻更換了住所。并且導(dǎo)致該銀行的職員對這家酒店式公寓產(chǎn)生了不好的印象。

從上面的例子可以看出，在租務(wù)市場中，客戶的去留很大程度上取決于物業(yè)管理的質(zhì)量，提供良好的服務(wù)并且能彈性化處理客戶的需求是評定服務(wù)式公寓好壞最基本的條件，是產(chǎn)品的附加值，直接影響到物業(yè)今后的租金和收益回報(bào)，在整體市場環(huán)境、硬件水平相當(dāng)?shù)那闆r下，服務(wù)將必定成為高檔未來服務(wù)式服務(wù)公寓競爭的焦點(diǎn)。

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