酒店式公寓介紹
酒店式公寓
近兩年,酒店式公寓成為房地產(chǎn)市場的新寵,作為近年來一種新興房產(chǎn)投資品種,投資者把它作為新興物業(yè),發(fā)展商把它作為新的利潤增長點。那么什么是酒店式公寓呢?酒店式公寓意為“酒店式的服務(wù),公寓式的管理”,市場定位較高,集住宅、酒店、會所多功能生活設(shè)施于一體,既可“自用”又兼“投資”潛力。在中國的房地產(chǎn)市場,酒店式公寓正方興未艾。一時間似乎所有的SOHO辦公、長期旅游、商務(wù)出差乃至房產(chǎn)投資都盯住了這個市場。201*年北京、上海、廣州的酒店式物業(yè)更是一路飄紅。根據(jù)對發(fā)達(dá)國家同業(yè)情況的考察,酒店式公寓就是一個國家和地區(qū)發(fā)展到一定階段后將長期發(fā)展和存在的一個物業(yè)類型,目前在我國剛剛走紅,但由于它既具有酒店的品質(zhì),又低于酒店的價格,能滿足許多商務(wù)、投資和高層次人員居家的需求,從而必將成為大城市、全國省會城市、發(fā)達(dá)城市和地區(qū)中心獨具魅力的新興物業(yè)。酒店式公寓與前年熱炒的SOHO概念有著異曲同工之處,兩者均是將居住的概念分別與酒店式服務(wù)與居家辦公相結(jié)合,但SOHO概念中提供給住戶的是較完善的辦公空間,而忽略了五星級的配套和服務(wù);其設(shè)計的主要功能為滿足居家辦公的要求。業(yè)內(nèi)對此也日漸關(guān)注,據(jù)悉,4月2日至4日,“酒店式公寓的設(shè)計、推介與營銷”論壇將于北京舉行。日前記者就此話題采訪了有關(guān)人士。酒店式公寓的獨到之處鑫尊地產(chǎn)市場部的林越經(jīng)理認(rèn)為,酒店式公寓是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類似于酒店,而負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù),如客房打掃、洗衣等,同時居室內(nèi)配有全套家具及廚房設(shè)備,概括地說,就是將星級酒店的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)融于日常生活之中。購買者擁有單元產(chǎn)權(quán),既可以自住、出租,也可以轉(zhuǎn)售,是一種既提供酒店專業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓秘密性和生活風(fēng)格的綜合物業(yè)。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式,又吸收了信息時代寫字樓的特點,擁有良好的通訊條件,可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù),是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念,集住宅、酒店、會所等多種功能于一體。酒店式公寓的戶型,從幾十平方米到幾百平方米不等,可以滿足使用者的個性化需求,在裝修上統(tǒng)一為精裝修,提供全套的家居設(shè)計和電器。對于不同戶型也有不同的格調(diào),在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時,附屬設(shè)施還增加了銀行、會所、小超市等其他項目。酒店式公寓項目本身的設(shè)計也是個性化的,它不能流于一般形式,因為酒店式公寓的客戶群是知名跨國企業(yè)高級員工、經(jīng)理、總裁等,它的物業(yè)管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理,這就消除了房東對物業(yè)管理公司水平的懷疑,可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。選擇酒店式公寓自住最大的特點就是自由方便,而且價格相對較低,隨時可以得到酒店式的各種服務(wù),如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類似酒店,所以居住者的身份和氣派也可彰顯。隨著人們生活水平及生活品味的提高,人們對生活質(zhì)量的要求也隨之提升。酒店式公寓能夠滿足這一特定人群的這種需求。酒店式公寓從用途可分為居住性公寓和商務(wù)性公寓二種:居住性公寓主要用于居住,這種公寓有單獨的廚房、陽臺、衛(wèi)生間;商務(wù)性公寓用途為商務(wù)辦公,這種公寓沒有單獨的廚房和陽臺。二者面對的消費者不同。成功的酒店式公寓都有相似的地方:其位置位于繁華地段,周圍有大量潛在的消費者和租客?蛻艟驮诟浇。該位置填補該區(qū)域的小戶型住宅的空白。林越指出,酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)酒店、單身公寓和商務(wù)公寓相比,有同有異:產(chǎn)權(quán)酒店與酒店式公寓的區(qū)別。產(chǎn)權(quán)酒店起源于上個世紀(jì)70年代的美國,主要分布在氣候溫和的旅游度假勝地。簡單地說,產(chǎn)權(quán)酒店是由消費者或個人投資者買斷旅游設(shè)施在特定時間里的使用權(quán)。酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者,投資者一般不在酒店居住,而是將客房委托酒店經(jīng)營管理,取得投資回報,同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)。它是將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)和旅游業(yè)結(jié)合在一起的商業(yè)業(yè)態(tài)。而酒店式公寓面積有大有小,居室有多有少,室內(nèi)廚房等生活設(shè)施一應(yīng)俱全。酒店式公寓采取酒店式管理,為住戶提供了一個星級酒店的家,但收費比酒店便宜。單身公寓與酒店式公寓的區(qū)別。單身公寓的消費者是收入不錯又講究生活品質(zhì)的年輕人,所以,從裝修標(biāo)準(zhǔn)到物業(yè)配置比起酒店式公寓要簡單得多。同時,單身公寓的面積要小一些,一般在50平方米以下,以降低總價,適應(yīng)年輕人的購買需求。而酒店式公寓的消費者是高級白領(lǐng)、經(jīng)理和總裁等,物業(yè)由星級酒店或有酒店背景的物業(yè)公司管理。商務(wù)公寓與酒店式公寓的區(qū)別。商務(wù)公寓注重商,建筑結(jié)構(gòu)上采用大開間,戶型大小不一,多數(shù)以毛坯形式出售,便于后期結(jié)合辦公需要改造。像市場上曾出現(xiàn)過的STUDIO類商務(wù)公寓,雖然采用精裝修,有些還配有少量的家具,但整體上更顯得適合于辦公。配套的服務(wù)機構(gòu)也多是些郵寄、打印等辦公項目。而酒店式公寓的公共設(shè)施類似于酒店,除擁有酒店的服務(wù)機構(gòu)外,還提供了銀行、會所和超市等家居服務(wù)。北京酒店式公寓的市場一直堅挺鋒上經(jīng)紀(jì)的市場分析人士對記者指出,在高檔公寓中,酒店式服務(wù)公寓不同于普通高檔公寓,它是提供酒店式管理服務(wù)的公寓。在傳統(tǒng)的市場中,酒店式服務(wù)公寓基本只租不賣,如雅詩閣、國貿(mào)等,出售的項目僅在近幾年才出現(xiàn),如:旺座、鼎極嘉華世紀(jì)等。據(jù)統(tǒng)計,到今年第一季度末,北京共有高級公寓項目100余個,其中酒店式服務(wù)公寓則有近40個,共提供近3萬個住宅單位。主要集中在六個主要城區(qū),其中朝陽區(qū)和東城兩區(qū)擁有的高級公寓的套數(shù)占全市供應(yīng)量的80%,酒店式服務(wù)公寓市場出租平均報價為每月每平方米24.5美元,幾乎是普通高檔公寓的兩倍。而根據(jù)世邦魏理仕提供的資料,在京的海外公司高層管理人員,以及在京海外社團(tuán)和駐華使館的工作人員等,構(gòu)成了北京酒店式公寓的主要需求群體。一些小型公司也將其作為商住使用。他們希冀在市中心或交通便捷地區(qū)生活,有傳統(tǒng)酒店的硬件配置,相當(dāng)水準(zhǔn)的上門服務(wù),重要的是能提供家庭式的居室布局,既有家的私密性和生活氛圍,又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。這位人士認(rèn)為,酒店式服務(wù)公寓之所以有較高的租價,是與其自身優(yōu)勢分不開的。酒店式服務(wù)公寓兼具傳統(tǒng)酒店和公寓的長處。它們大多位于成熟商務(wù)中心,外國企業(yè)和外籍人員聚集流動地帶,這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心等服務(wù)配套設(shè)施完善,擁有高檔公寓的硬件配置,聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理,給住戶的生活帶來很大便利,星級服務(wù)品質(zhì)完全滿足了這些客戶的需求。同時,相對獨立穩(wěn)定的客源也給酒店式公寓帶來了相當(dāng)可觀的租金收益。其實酒店式服務(wù)公寓的獨特優(yōu)勢早已顯現(xiàn)。近兩年,在京城的高檔公寓租賃市場中,租金因整體供量的急劇增長而持續(xù)下滑的趨勢銳不可當(dāng),有些物業(yè)租金跌幅達(dá)50%以上,然而,類似國貿(mào)、嘉里中心這樣的酒店式服務(wù)公寓反而有上漲趨勢,實際成交租價總體浮動不到5%。顯然,與普通高檔公寓相比,酒店式服務(wù)公寓的租金水平更堅挺。酒店式公寓的投資特點據(jù)金橋國際公寓開發(fā)商負(fù)責(zé)人蔡維杰介紹,由于現(xiàn)在的一些大中城市,人口流動性增強,以部分年輕人為主的家庭模式出現(xiàn),這種趨勢直接導(dǎo)致了酒店式公寓的出現(xiàn)。酒店式公寓是一種全新的物業(yè)概念。同時,各大中城市已經(jīng)形成高級商務(wù)人士階層,這一階層擁有非常可觀的商務(wù)消費能力,而傳統(tǒng)的物業(yè)管理對他們來說已經(jīng)不能適應(yīng)其快節(jié)奏的生活。從另一層面來講,中國加入WTO會為北京帶來數(shù)量眾多的境外中小型公司,因為目前大型的國際跨國公司都已在北京設(shè)立了辦事機構(gòu)。中小型公司由于其資金實力不足,既想方便,又想價位合適,那么酒店式公寓將是其較理想的選擇。鑫尊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司投資顧問部張謐認(rèn)為,酒店式公寓集住宅、酒店、會所等多功能于一體,具有“自用”和“投資”兩種意義。它在硬件設(shè)施上并不低于酒店,在服務(wù)上比酒店更勝一籌。它同時與SOHO概念中居家辦公有所區(qū)別,它具備了星級酒店的配套和服務(wù)。酒店式公寓在未來應(yīng)該更趨向個性化的服務(wù),因租住在這里的客戶大部分是高學(xué)歷、高素質(zhì)和國際化人士,無論從裝修、戶型、環(huán)境、配套等,都要區(qū)別于市場中的其他樓盤,突出自我個性,只有這樣才是實現(xiàn)投資回報的重要因素。酒店式公寓是投資型置業(yè)者,尤其是異地置業(yè)者的首選。通常,酒店的租金比公寓的租金要高出30%左右,普通公寓的服務(wù)相對酒店要落后一些,酒店式公寓具有單套房屋建筑面積小、便于管理、服務(wù)及配套設(shè)施較齊全、易出租等特點,是其他物業(yè)項目所不能比擬的。但作為中高檔項目的酒店式公寓相比普通住宅占用的資金較多,回報周期較長,所以更適宜中長線投資者。另一方面,對于酒店式公寓投資的項目又必須要有相當(dāng)嚴(yán)格的條件限定。張謐指出,酒店式公寓投資要在適當(dāng)?shù)膮^(qū)位。像朝陽區(qū)CBD地區(qū)、亞運村等是北京國際商務(wù)活動最活躍的地區(qū),近兩年,又是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟最熱手的地區(qū),大量小型公司和年輕的白領(lǐng)聚集在這些區(qū)域,對他們來說,在這里安家置業(yè),方便自不必說,更重要的是機會更多,成本更低,最有可能利用這一區(qū)域的人流、資金流、信息流,迅速走向成功,這些熱點地區(qū)最適合酒店式公寓投資操作。隨著市場的發(fā)展,目前又出現(xiàn)了一種酒店式公寓新的業(yè)態(tài),據(jù)來自開發(fā)城市廣場和都會華庭的發(fā)展商京港物業(yè)發(fā)展有限公司的消息,他們推出的一種酒店式商務(wù)式公寓,暫命名為“都會國際”。這是一種將酒店式公寓與SOHO進(jìn)行了結(jié)合并全新演繹的新產(chǎn)品,在充分考慮了滿足各種商務(wù)個性化的需求的同時,也將滿足人們對高檔住宿的要求。這種全新的模式合理地將居室分為了居住與辦公兩大區(qū)域,既具備了酒店式公寓的高檔生活區(qū)又滿足了SOHO的高級商務(wù)區(qū),同時還配備了五星級俱樂部。更引人注目的是它在SOHO的基礎(chǔ)上增加了全新概念的24小時商務(wù)中心,在那里可以享受到24小時秘書服務(wù)、24小時翻譯服務(wù)以及24小時會議服務(wù)。由此一來,這種酒店式商務(wù)公寓不僅填補了SOHO無5A級辦公樓配套服務(wù)的空白,而且還可以更完整地創(chuàng)造一個超5A級的辦公場所。上海酒店式公寓投資危機初現(xiàn)上海房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷前所未有的“黃金”時期,一路飆升的房價吸引了眾多的房產(chǎn)投資客投身其中,已有報道幾百億的資金流入上海房產(chǎn)市場推波助瀾。業(yè)內(nèi)大佬潘石屹日前就已放出話來:“上海房地產(chǎn)市場是一塊燒紅的鐵,不能摸。”酒店式公寓投資也不例外。據(jù)一位業(yè)內(nèi)的人士透露,無論開發(fā)商怎樣回避酒店式公寓的投機詳情,事實上目前許多的小戶型公寓中,投資客比例都在50%以上,而用來自住的比例很小。上海房產(chǎn)市場的火爆引發(fā)投資者更多的是短線炒作,希望能夠賺上一筆就走,這種心態(tài)在現(xiàn)在酒店式公寓的投資者中更是盛行。絕大多數(shù)投機者在購得酒店式公寓后一般都會快速轉(zhuǎn)手買出以賺得差價。然而,正是由于人們對于短期價格追捧的預(yù)期,已經(jīng)有很多的專家開始發(fā)出警告,由于投機過旺所造成的房價過快上漲,已經(jīng)使上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了泡沫初期的征兆。而在上海房產(chǎn)市場中的投機主力浙江投資者,目前已經(jīng)出現(xiàn)撤資跡象也好像正在證實其中的一些微妙變化。就酒店式公寓而言,傳統(tǒng)的短線投資者在目前的情況下可能面臨更大的投資風(fēng)險,如果一旦出現(xiàn)手中的酒店式公寓不能馬上再找到下家轉(zhuǎn)手,那么投資者的虧損將就在眼前。尤其是在酒店式公寓概念現(xiàn)在還在“熱銷”之時,由于概念上的模糊,一些發(fā)展商渾水摸魚,借著酒店式公寓的幌子賣出了自己的產(chǎn)品,而且這些產(chǎn)品現(xiàn)在大多成為了投機的房產(chǎn)工具。使得酒店式公寓類產(chǎn)品目前增長迅速,購房者可選擇的余地加大,潛在的二手物業(yè)購買者被大量分流,將進(jìn)一步縮小二手物業(yè)的流通空間,使得小戶型投資者實現(xiàn)短期套現(xiàn)較為困難。其實業(yè)內(nèi)專家指出,酒店式公寓本身就是一種純投資的產(chǎn)品,只是目前出現(xiàn)了眾多的酒店式公寓沒有真正具備其內(nèi)涵,而且在軟硬件方面都沒有形成過硬的投資條件,因此也造成了許多投資者盲目從事短線操作,失去了投資酒店式公寓的真正意義。應(yīng)剛J010酒店式公寓的開發(fā)和投資主要面臨4大風(fēng)險順馳市場開發(fā)部房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人沈昊認(rèn)為,目前酒店式公寓的開發(fā)和投資主要面臨四大風(fēng)險:一是隨著酒店式公寓物業(yè)越分越細(xì),導(dǎo)致投資客分流。比如城市假日比較強調(diào)商務(wù)功能,而亞東名座則更強調(diào)“居住”。常規(guī)來說,住宅投資的回報率與人們對住宅投資市場的關(guān)注成反比,即當(dāng)越來越多的人將住宅用于出租獲取回報時,租賃市場的租金水平就會相應(yīng)地降低。因此,作為酒店式公寓住宅現(xiàn)今相對集中的客戶群投資客而言,如果有更佳的投資途徑,必會轉(zhuǎn)移目標(biāo)。二是酒店式公寓的規(guī)劃設(shè)計問題。不少開發(fā)商急功近利,使得一些酒店式公寓的設(shè)計不盡如人意。即便是現(xiàn)在推出的一些項目,也有部分是利用現(xiàn)成地塊中的邊角料設(shè)計而成,朝向、走道等都存在一些問題,也無法滿足酒店式公寓住戶的特定需求:如缺乏洗衣、送餐等服務(wù)空間等。三是投資者的預(yù)期租金問題,F(xiàn)在,市場上的酒店式公寓產(chǎn)品大多為上百套小單元的物業(yè)分割構(gòu)成,巨大的產(chǎn)品上市量左右著區(qū)域市場的租賃價格;特別是在交付使用后,同一地點的出租供應(yīng)量驟然增大,諸多買家出租套現(xiàn)的投資行為愈演愈烈,一些急于求成的出租者會降低租金,從而造成投資回報率的下降和投資回收期的延長。四是定價問題。酒店式公寓的單價高于其他住宅10%20%是合理的。但不少酒店式公寓的價格砝碼也與日俱增,每平方米上萬元的酒店式公寓不斷增多,價格與市場出現(xiàn)嚴(yán)重背離。另外,酒店式公寓還存在綠化率低、樓內(nèi)電梯擁擠、通道狹窄、居住人群復(fù)雜等普遍問題。投資風(fēng)險怎樣規(guī)避呢?沈昊認(rèn)為,首先是對地段的綜合考慮。目前酒店式公寓風(fēng)起云涌的背后,隱藏著區(qū)域供應(yīng)量增加、產(chǎn)品雷同等影響投資回報率(租金)的因素。因此在作投資選擇前應(yīng)考察該地段周邊的租賃行情,選擇一個合適的類比值來計算其平方售價的合理性;該處是否具有地理優(yōu)勢如交通便捷,最好鄰近現(xiàn)有或已在建設(shè)中的軌道交通;樓盤周邊建筑群以商務(wù)樓居多的要優(yōu)于住宅區(qū),附近區(qū)域類似項目少的要優(yōu)于過于集中地帶。其次,樓盤要有創(chuàng)新設(shè)計,拒絕爛尾樓。酒店式公寓設(shè)計要充分體現(xiàn)其經(jīng)濟實用性特征,房型布局要緊湊而靈活,減少戶內(nèi)消極空間的數(shù)量,減少公共面積的分?jǐn)。對于不同層次的居住者及其生活?xí)慣,居室套型設(shè)計可以靈活分隔。
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酒店式公寓簡介
酒店式公寓的概念
酒店式公寓的概念始于1994年,意為“酒店式的服務(wù),公寓式的管理”,是在亞洲興起只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。它是融合酒店設(shè)施與家庭特色為一體的自住式單位,并提供低于酒店價格的長期住宅。
酒店式公寓是介于酒店與住宅之間的產(chǎn)品,有統(tǒng)一的裝修風(fēng)格,配置全套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng),聘請專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司,并由其統(tǒng)一經(jīng)營和管理的公寓。
酒店式公寓的起源
酒店式公寓最早起源于歐洲,是當(dāng)時旅游區(qū)內(nèi)租給游客,供其臨時休息的物業(yè),由專門管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理,既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個人的“臨時住宅”。這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。
酒店式公寓真正發(fā)揚光大則是在紐約,在一些國際大都市,人流量很大,也有很多商機。許多外來商務(wù)人士必須長期住在這些城市,但是由于買房負(fù)擔(dān)太重,所以很多人選擇住在酒店式公寓。因為酒店價錢比較貴而且沒有家的感覺,酒店式公寓就這樣于
1980年在紐約應(yīng)運而生,并且成為一種潮流,也成為紐約大量開發(fā)商的主打項目。酒店式公寓的在國內(nèi)的發(fā)展
酒店式公寓在國外流行10多年后最早在上世紀(jì)九十年代初流入深圳、廣州、北京、上海等城市。
北京酒店式公寓雛形是北京建國飯店在六至九層長包房里增設(shè)廚房,推出超出酒店客房概念的居所,當(dāng)時一經(jīng)推出立即被美國駐華大使館全部租用(當(dāng)時美國駐華大使館成立之初,使館區(qū)還在建造之中),成為外交官員公寓。
酒店式公寓的特點
酒店式公寓產(chǎn)品已從當(dāng)時的“臨時住宅”,發(fā)展到今天,形成了自己的特點,具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比,在硬件配套設(shè)施上毫不遜色,而服務(wù)更加家庭化。它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處,主要具有如下幾點特征:產(chǎn)權(quán)性特點
酒店式公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于它是擁有產(chǎn)權(quán)的的酒店公寓,可以在房地產(chǎn)市場上自由的買賣流通,這是酒店式公寓最大的一個賣點。服務(wù)性特點
所謂酒店式公寓就是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外,更重要的是向賓客提供家庭式的的居住布局、
家庭式的服務(wù),如:家政服務(wù)(清潔、洗衣);安全服務(wù)(24小時保安、24小時客房服);交通服務(wù)(機場接送、出租車預(yù)定)等,真正實現(xiàn)賓至如歸的感覺。
商居兩宜,兼具居住和辦公兩種功能
酒店式公寓一般具備基本的商務(wù)配套,且室內(nèi)按照住宅功能布局,酒店式公寓既可用于居住,也可用于辦公投資性特點
酒店式公寓是投資置業(yè)者的上選,尤其是異地置業(yè)的首選。因為此類投資對大多少人來講,是有很高的回報空間的。一般來講,酒店的租金要比公寓高30%,而酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點也是其它物業(yè)項目所難以比擬的。
酒店式公寓的客群分析
酒店式公寓的主要客戶群體分為三大類:一類是投資為主的客戶群體(純投資);
一類是商住兩宜,兼具居住和辦公兩種功能(半投資半自用);另一類是自住型客戶群體(自。
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