酒店式公寓

酒店式公寓

酒店式管理

酒店式公寓[1]的公寓分為產(chǎn)權(quán)式公寓酒店和酒店式公寓。

產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的實(shí)質(zhì)是酒店，其軟硬件配套都是按照酒店標(biāo)準(zhǔn)來(lái)配置，且納入酒店行業(yè)管理范疇，它所銷(xiāo)售的是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房。產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)在于購(gòu)買(mǎi)者目的并非自住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和出租，以獲取客房利潤(rùn)分紅和獲得酒店管理公司贈(zèng)送一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。

酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用"和“投資"兩大功效，但其本質(zhì)仍然是公寓

酒店式公寓是一種既吸收了星級(jí)酒店較好的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了住宅、寫(xiě)字樓的某些特點(diǎn)；既可居住，又可辦公的綜合性很強(qiáng)的物業(yè)。酒店公寓與普通住宅樓比較起來(lái)，其結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)均有所不同。酒店公寓需要配套齊全、高檔，能為住房提供星級(jí)酒店式的生活環(huán)境和物業(yè)管理。

1/酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”。選擇酒店式公寓最大的特點(diǎn)就是自由方便，而且價(jià)格相對(duì)較低，隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單等。

一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類(lèi)似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。

在201*年12月1日起實(shí)施的《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新《規(guī)定》）中首次對(duì)“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分別作出了定義，并明確其區(qū)分與界定。新《規(guī)定》中的名詞解釋第13條明確寫(xiě)明：“公寓式酒店指按公寓式（單元式）分隔出租的酒店，按旅館建筑處理。”第14條：“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑處理�！�

其根本的性質(zhì)是按土地使用權(quán)的性質(zhì)進(jìn)行劃分：凡商業(yè)用地，土地使用年限為40年；凡住宅用地，其土地使用年限為70年。因此，土地使用年限為40年的屬“公寓式酒店”，按旅館建筑處理，屬于商業(yè)性質(zhì)；土地使用年限為70年的屬酒店式公寓，是按居住建筑處理，屬于住宅性質(zhì)。也就是說(shuō)在201*年12月1日之前已經(jīng)預(yù)售的以“酒店式公寓”命名的樓盤(pán)，其土地性質(zhì)如果是40年的商業(yè)用地，那樓盤(pán)所涉及的房屋其產(chǎn)證必然是與公寓式酒店相同歸類(lèi)為商業(yè)性質(zhì)的“旅館”。土地使用年限和性質(zhì)是政府統(tǒng)一規(guī)劃確定的。搞清這是兩種不同性質(zhì)的物業(yè)，酒店式公寓屬于住宅類(lèi)物業(yè)，公寓式酒店則是酒店類(lèi)物業(yè)（非住宅）。

1/正因?yàn)閮深?lèi)物業(yè)性質(zhì)不同，所以前者可擁有個(gè)人產(chǎn)權(quán)，可以居住、出租或轉(zhuǎn)售。由于此類(lèi)房子往往集中在一個(gè)或幾個(gè)單體建筑內(nèi)，便于某家機(jī)構(gòu)或公司采用酒店服務(wù)方式進(jìn)行統(tǒng)一管理，所以這種管理方式被冠名為“酒店式”。必須注意的是，因?yàn)檫@類(lèi)物業(yè)屬于住宅，就不能開(kāi)展經(jīng)營(yíng)。如果開(kāi)發(fā)商提出為你開(kāi)展“保值經(jīng)營(yíng)”的話，必定是假話。

而公寓式酒店本質(zhì)上是酒店類(lèi)物業(yè)，整個(gè)物業(yè)只能由機(jī)構(gòu)或公司進(jìn)行投資再交由一家專(zhuān)業(yè)酒店公司進(jìn)行管理。由于產(chǎn)權(quán)屬于機(jī)構(gòu)或公司的，當(dāng)然不能將客房分割出售給個(gè)人。酒店式公寓的投資風(fēng)險(xiǎn)特征：1、居住功能差

一些改造的小戶(hù)型酒店式公寓，戶(hù)型單一，無(wú)獨(dú)立廚房、客廳，缺乏足夠的儲(chǔ)存空間，只具備旅店的暫住功能，雖然在價(jià)格上有一些優(yōu)勢(shì)，但從綜合角度考慮，既不適宜日常起居，也會(huì)讓投資貶值。2、成本過(guò)高

由于酒店式式公寓的經(jīng)營(yíng)也相當(dāng)非常復(fù)雜，所以定位時(shí)必須把握準(zhǔn)確、條理、便捷的原則。盲目追求奢華，不僅會(huì)增加成本，也會(huì)與市場(chǎng)脫節(jié)。另外，開(kāi)發(fā)商缺乏此類(lèi)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，卻堅(jiān)持自己經(jīng)營(yíng)，也會(huì)為交房后的矛盾留下隱患。3、得房率低

1/多數(shù)酒店式公寓項(xiàng)目只有60%多的得房率，最多也只有70%左右的得房率，這就在無(wú)形之中抬高了其套內(nèi)實(shí)際使用面積的折合單價(jià)，降低了其性?xún)r(jià)比，并直接影響其保值增值功能。酒店物業(yè)管理費(fèi)大于公寓物業(yè)管理費(fèi)

酒店式公寓吸引懶人和忙人

酒店式服務(wù)公寓，最早始于1994年歐洲，，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專(zhuān)門(mén)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門(mén)管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”。這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。

在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服務(wù)，又能享受居家的快樂(lè)，住戶(hù)不僅有獨(dú)立的臥室、客廳、衛(wèi)浴間、衣帽間等等，還可以在廚房里自己烹飪美味的家肴。早晨可以在酒店餐廳用早餐；房間由公寓的服務(wù)員清掃；需要送餐到房間、出差定機(jī)票，只需打電話到服務(wù)臺(tái)便可以解決了，很適合又懶又忙的IT小兩口。由于酒店式服務(wù)公寓主要集中在市中心的高檔住宅區(qū)內(nèi),集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，因此今后要是出租，價(jià)格一般都不低。一、酒店式服務(wù)公寓的概念和特性分析

1/酒店式服務(wù)公寓的概念最早起源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其臨時(shí)休憩的物業(yè)，由專(zhuān)門(mén)的酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的上門(mén)管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的臨時(shí)住家，這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。真正意義上的酒店式服務(wù)公寓的出現(xiàn)至今已有約30年時(shí)間。上世紀(jì)中葉，一些發(fā)達(dá)歐美國(guó)家的主要城市，尤其是在美國(guó)，經(jīng)歷了巨大的社會(huì)變革。這些社會(huì)變革帶給更多人們以文化和教育的機(jī)會(huì)，人的流動(dòng)性更強(qiáng)，家庭結(jié)構(gòu)趨于松散，城市社會(huì)居住者的生活方式也產(chǎn)生了很大的變化，隨之開(kāi)始對(duì)配有家具的公寓產(chǎn)生需求。而當(dāng)星級(jí)酒店式管理的概念被引進(jìn)時(shí)，更受到那些喜歡“流動(dòng)”者的廣泛歡迎。社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人們生活不再拘泥于一個(gè)地區(qū)。商旅生活的興起，造就了“酒店式管理、家居式服務(wù)”的公寓住宅功能日趨完善。國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化的酒店式服務(wù)公寓，是結(jié)合酒店的管理模式和設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，采用公寓房型設(shè)計(jì)的一種物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。由于價(jià)格低于酒店標(biāo)準(zhǔn)，而服務(wù)水準(zhǔn)又大大高于普通公寓，因而深受中長(zhǎng)期出差的高層人士的歡迎。

二、酒店式公寓的產(chǎn)品主要特性

我國(guó)的酒店式服務(wù)公寓經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，在原有基礎(chǔ)上已經(jīng)形成自己的特點(diǎn)，具有“自用”和”投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更加家庭化。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，因此，備受投資人士以及在我國(guó)工作的外籍商務(wù)人士的青睞。

1/酒店式服務(wù)公寓的顯著特性在于：1、完善的服務(wù)和管理

酒店式服務(wù)公寓借鑒豪華酒店的服務(wù)及管理模式，提供酒店式服務(wù)，主要包括家政服務(wù)、安全服務(wù)、交通服務(wù)等，比酒店更進(jìn)一步的是酒店式服務(wù)公寓由于長(zhǎng)租客比較多，更體現(xiàn)出一種家庭式服務(wù)，例如24小時(shí)送餐、社區(qū)聚會(huì)、幼兒看護(hù)等。酒店式服務(wù)公寓融合了酒店式星級(jí)服務(wù)和家庭式溫馨服務(wù)，較普通高檔公寓更完善，服務(wù)內(nèi)容更多，更加人性化。2、家庭式的居住布局

酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店相比，在硬件上毫不遜色，更重要的是它在一定程度上提供了家庭式的居住布局。與酒店的標(biāo)房不同，酒店式服務(wù)公寓的功能比較齊全，有居家的格局和良好的居住功能，廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，具備較大的空間，以及比較個(gè)人的環(huán)境和家居化的家俱。再加上提供家居式服務(wù)，使酒店式服務(wù)公寓更增添了家的味道。3、目標(biāo)市場(chǎng)主要針對(duì)居住市場(chǎng)中的較長(zhǎng)期外籍居民

酒店式服務(wù)公寓的目標(biāo)市場(chǎng)主要以在華從事商務(wù)活動(dòng)，較長(zhǎng)期居住的外國(guó)人為主，雖然沒(méi)有特定的標(biāo)準(zhǔn)，較長(zhǎng)期居住的定義一般在4天或以上。這個(gè)市場(chǎng)的主要客人有長(zhǎng)期在華的商務(wù)人士，外企的經(jīng)營(yíng)管理者以及正在放長(zhǎng)假的家庭來(lái)華旅游等。

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酒店式公寓與公寓式酒店的區(qū)別

產(chǎn)權(quán)式酒店，起源于上個(gè)世紀(jì)70年代的歐美國(guó)家，開(kāi)發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)獲取年度客房利潤(rùn)分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。它是一種投資與休閑度假相結(jié)合的旅游房產(chǎn)新模式。近年來(lái)，產(chǎn)權(quán)式酒店在中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)上也相當(dāng)活躍，目前市場(chǎng)上已經(jīng)有數(shù)十個(gè)此類(lèi)酒店在營(yíng)業(yè)中，不少投資者看中了它的風(fēng)險(xiǎn)小，投資收益豐厚等特點(diǎn)，紛紛下注，但是作為一項(xiàng)新穎的房產(chǎn)投資模式，利弊共存是難免的。正確面對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的弊端，謹(jǐn)慎投資，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于投資產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者而言無(wú)疑至關(guān)重要。優(yōu)勢(shì)：

委托經(jīng)營(yíng)，業(yè)主輕松

目前市場(chǎng)上投資產(chǎn)權(quán)式酒店一般業(yè)主擁有一套星級(jí)酒店客房的產(chǎn)權(quán)之后，業(yè)主可以委托開(kāi)發(fā)商或酒店經(jīng)營(yíng)者出租、打理，自己按時(shí)收取租金或年底的酒店贏利分紅。這樣，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，省去了不少不必要的管理麻煩。提供包租，收益穩(wěn)定

不少產(chǎn)權(quán)式酒店都提供相當(dāng)誘人的包租服務(wù)，每年給予業(yè)主固定百分比的回報(bào)率，包租年限有五年，有十年不等。以一套總價(jià)30萬(wàn)，10年包租，每年8％回報(bào)率的產(chǎn)權(quán)式酒店為例，對(duì)于投資者而言，若是一次性付款的話，十年后，扣除業(yè)主每年的固定回報(bào)率，其實(shí)只支付了6萬(wàn)元就得到了這套原價(jià)30萬(wàn)的產(chǎn)權(quán)式酒店中的一套房。若按揭貸款的話，首付四成即12萬(wàn)左右，每年穩(wěn)定的租金收益，也基本可以抵消貸款數(shù)額。這一優(yōu)勢(shì)條件是其他類(lèi)型物業(yè)所無(wú)法比擬的。顯然，相比投資住宅，公寓、商鋪等，投資這類(lèi)產(chǎn)權(quán)式酒店風(fēng)險(xiǎn)也小得多。投資產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主，一般都不會(huì)經(jīng)常居住，往往是租賃出去，但是，酒店的開(kāi)發(fā)商都會(huì)提供業(yè)主每年一定時(shí)間的免費(fèi)入住權(quán)，10－30天不等，對(duì)于異地置業(yè)者而言，這一條件相當(dāng)吸引人。

最大風(fēng)險(xiǎn)：開(kāi)發(fā)商是否誠(chéng)信

產(chǎn)權(quán)式酒店存在著以上種種的優(yōu)勢(shì)，但是，作為一項(xiàng)新興事物，它必然潛藏著一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，所以要想真正將上述優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為自己的獲益，投資者還需要謹(jǐn)慎考慮。這種風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自開(kāi)發(fā)方誠(chéng)信與否。產(chǎn)權(quán)式酒店的開(kāi)發(fā)商在出售酒店的過(guò)程中，其實(shí)已經(jīng)在收回成本，如果開(kāi)發(fā)商惡意欺詐或經(jīng)營(yíng)公司在酒店?duì)I業(yè)中經(jīng)營(yíng)不善，由于酒店經(jīng)營(yíng)成本較高，一旦產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者投資回報(bào)就沒(méi)有任何保障。

應(yīng)對(duì)方式：選房先看開(kāi)發(fā)商

化解風(fēng)險(xiǎn)的辦法只有一個(gè)：選擇一些真正高品質(zhì)，有穩(wěn)定收益保障的產(chǎn)權(quán)式酒店。產(chǎn)權(quán)酒店品質(zhì)高低與否，起決定作用的是開(kāi)發(fā)商與酒店管理公司的實(shí)力與經(jīng)驗(yàn)是否足夠雄厚。選產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)際就是在選擇開(kāi)發(fā)商與酒店管理公司，只要開(kāi)發(fā)商實(shí)力強(qiáng)勁經(jīng)驗(yàn)豐富，酒店選址、建筑品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量、管理公司選擇等都將得到有力的保證，這一切又都會(huì)幫助產(chǎn)品在市場(chǎng)上獲得較高的租金和穩(wěn)定的出租率，這也是對(duì)業(yè)主投資回報(bào)的有力保障。所以開(kāi)發(fā)商是推動(dòng)項(xiàng)目良好運(yùn)作的源泉。

產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的經(jīng)營(yíng)管理

公寓式酒店作為酒店業(yè)的一個(gè)創(chuàng)新品種，是近幾年在我國(guó)出現(xiàn)的新事物。但無(wú)論是酒店行業(yè)，還是房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)它并不感到陌生，因?yàn)樗�與國(guó)內(nèi)在90年代中期出現(xiàn)的酒店式公寓在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)模式和功能配套等方面都極其相似，二者只有從經(jīng)營(yíng)角度上分析才能區(qū)別。酒店式公寓面向的是長(zhǎng)期租賃客戶(hù)，而公寓式酒店主要是針對(duì)中短期旅游者市場(chǎng)。

近幾年，隨著酒店式公寓的長(zhǎng)期租賃客戶(hù)的租金不斷下降，一些擁有整體產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓開(kāi)始提出了以按天到按月為短期租賃的酒店經(jīng)營(yíng)模式。這種經(jīng)營(yíng)方式的演變，實(shí)際上就是國(guó)外公寓式酒店（ExtendedStayHotel）的經(jīng)營(yíng)模式。雖然目前酒店式公寓樓很多，但在此之前，酒店式公寓樓盤(pán)大都將每個(gè)單元出售給個(gè)體購(gòu)房者，購(gòu)房者擁有產(chǎn)權(quán)，或自住或?qū)ν獬鲎猓�因此，能按照以公寓式酒店方式�?jīng)營(yíng)的酒店式公寓樓并不多。如此可見(jiàn)，從市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)看，國(guó)內(nèi)公寓式酒店的市場(chǎng)前景極其廣闊。隨著中國(guó)加入WTO，北京申奧和上海申辦世博會(huì)的成功，預(yù)計(jì)未來(lái)國(guó)內(nèi)主要大中城市的商務(wù)和度假旅游市場(chǎng)將大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也適時(shí)機(jī)地推出了產(chǎn)權(quán)式公寓酒店品種。

鑒于國(guó)內(nèi)酒店業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)產(chǎn)權(quán)式公寓酒店其獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式比較陌生，本文將從酒店經(jīng)營(yíng)管理的角度通過(guò)對(duì)國(guó)外公寓式酒店（ExtendedStayHotel）的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)（包括服務(wù)和配套）和經(jīng)營(yíng)管理等方面加以分析，并結(jié)合國(guó)內(nèi)旅游和酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)，運(yùn)用SWOT分析方法對(duì)國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的目標(biāo)市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)（包括服務(wù)和配套）和經(jīng)營(yíng)管理等方面作嘗試性的探討。

一．國(guó)外公寓式酒店(ExtendedStayhotel)的經(jīng)營(yíng)模式

按照字面上翻譯ExtendedStay的意思是指相對(duì)較長(zhǎng)時(shí)間的逗留。ExtendedStayHotel是美國(guó)酒店業(yè)在20世紀(jì)80年代的創(chuàng)新品種，與傳統(tǒng)酒店比較，ExtendedStayHotel的產(chǎn)品特征是：擁有居家的格局和良好的居住功能，客房包括：客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，并配有全套的家具電器。由于其客房特征類(lèi)似公寓房，因此國(guó)內(nèi)把它稱(chēng)為公寓式酒店或延時(shí)酒店。

1．目標(biāo)市場(chǎng)

在美國(guó)，ExtendedStayHotel的目標(biāo)市場(chǎng)主要是針對(duì)在某地需逗留較長(zhǎng)時(shí)間的旅游者（一般在一周以上）。比如：萬(wàn)豪公寓式酒店（MarriottExecutiveApartmentsExtendedStay）的客人平均居住的時(shí)間是十天左右。典型的客戶(hù)群包括：因工作調(diào)動(dòng)需在所在地解決臨時(shí)過(guò)度住所的公司高級(jí)職員、被指派到所在地從事評(píng)估和統(tǒng)計(jì)的工作人員、中短期逗留的旅游和商務(wù)客人、家庭旅游者、律師、工程技術(shù)人員等。在該類(lèi)酒店出現(xiàn)之前，此類(lèi)客人一般都只能選擇傳統(tǒng)酒店。

2．美國(guó)公寓式酒店(ExtendedStayHotel)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)

美國(guó)的ExtendedStayAmerica,Inc(ESA)成立于1995年，是美國(guó)歷史上擁有酒店物業(yè)最多，并在自我經(jīng)營(yíng)管理公司中發(fā)展速度最快的公寓式酒店管理公司，同時(shí)，也是世界上第三大擁有酒店物業(yè)和自我經(jīng)營(yíng)管理的酒店連鎖公司。該公司屬下?lián)碛腥齻�(gè)ExtendedStayHotel的品牌,分別是StudioPlusDeluxeStudios(高檔)、ExtendedstayAmericaEfficiencyStudios(中檔)和CrosslandEconomyStudios(經(jīng)濟(jì)型)。該公司在全美42個(gè)洲管理經(jīng)營(yíng)468家ExtendedStayHotel，其公寓式酒店產(chǎn)品是全球最有代表性的。

（1）客房設(shè)施

Queen-sizebed或King-sizebed，斜躺椅，有線電視，因特網(wǎng)接口。每個(gè)房間有獨(dú)立的廚房，包括冰箱、微波爐、咖啡機(jī)、廚房器具和餐具等。

（2）服務(wù)

酒店為客人提供24小時(shí)投幣洗衣機(jī)和自動(dòng)售貨機(jī)服務(wù)。每周打掃房間一次，調(diào)換洗滌毛巾兩次。

（3）配套

該公司不同品牌的酒店，其房間的大小和酒店提供的服務(wù)功能也有所不同，如StudioPlusDeluxeStudios品牌的起居室有450平方英尺，酒店的配套設(shè)施包括健身房、游泳池或SPA。而CrosslandEconomyStudios品牌主要是為追求舒適、經(jīng)濟(jì)的客人而設(shè)計(jì)的。(4)收費(fèi)方式

以StudioPlusDeluxeStudios為例，每天計(jì)價(jià)是59美元，每周計(jì)價(jià)是299美元。其原則是居住時(shí)間越長(zhǎng)價(jià)格越便宜。3．國(guó)外ExtendedStayHotels品牌在中國(guó)

目前，在國(guó)內(nèi)按照ExtendedStayHotels設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)的酒店主要有如下幾家：

（1）雅詩(shī)閣(Ascott)

雅詩(shī)閣是一家全球排名第二，總部設(shè)在新加坡，專(zhuān)營(yíng)公寓式酒店的集團(tuán)。其名下有三個(gè)著名品牌：TheAscott（雅詩(shī)閣）、Somerset（盛捷）和TheHeritage（度假村品牌）。目前，該集團(tuán)在北京和上海各擁有一家TheAscott（雅詩(shī)閣）品牌；有五家Somerset（盛捷）品牌，分布在上海（二家）、北京（一家）、天津（一家）和大連（一家）。通過(guò)筆者對(duì)其在國(guó)內(nèi)的酒店產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（公寓式客房以較大面積為主）來(lái)看，其目標(biāo)市場(chǎng)更傾向于中長(zhǎng)期商務(wù)旅游者市場(chǎng)（以在華工作的中長(zhǎng)期外國(guó)人為主）。

（2）MarriottExecutiveApartmentsExtendedStay(萬(wàn)豪行政公寓)

上海明天廣場(chǎng)-萬(wàn)豪行政公寓是國(guó)外著名酒店管理公司進(jìn)入國(guó)內(nèi)的第一個(gè)ExtendedStay品牌。除此以外，其它國(guó)際著名酒店管理公司也都有各自的ExtendedStay品牌，如Ritz-Carlton的ResidentialSuites，Hilton的HiltonCornicheResidence和SixContinents的StaybridgeSuites等國(guó)際品牌。

與傳統(tǒng)酒店比較，ExtendedStayHotel的客人基本上是中短期旅游者（一般在一周以上），因此，不會(huì)出現(xiàn)傳統(tǒng)高檔商務(wù)酒店在周末客房出租率下降的現(xiàn)象。資料顯示，全美ExtendedStayHotel的平均客房出租率在80%以上。此外，與傳統(tǒng)的高檔酒店比較，公寓式酒店除客房功能外只提供簡(jiǎn)單的餐飲服務(wù)和相對(duì)有限的配套設(shè)施，因此更容易管理，利潤(rùn)比傳統(tǒng)的高檔酒店更高。據(jù)國(guó)外有關(guān)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，與高檔的商務(wù)休閑酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店一樣，ExtendedStayHotel將是全世界各大主要城市里最具發(fā)展?jié)摿Φ钠贩N。二．國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的定義

產(chǎn)權(quán)式公寓酒店實(shí)際上只是一個(gè)房地產(chǎn)品種概念，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了迎合國(guó)內(nèi)中產(chǎn)階層對(duì)房地產(chǎn)品種的投資需求，而開(kāi)發(fā)出來(lái)的以公寓式酒店為經(jīng)營(yíng)目的的旅游商業(yè)房產(chǎn)。其模式是：開(kāi)發(fā)商把該房產(chǎn)的每一間公寓房銷(xiāo)售給中小投資者，然后，由酒店管理公司與每一位公寓房所有權(quán)者簽定一定年限的管理合同，統(tǒng)一對(duì)外經(jīng)營(yíng)。

產(chǎn)權(quán)式公寓酒店模式對(duì)開(kāi)發(fā)商而言能帶來(lái)比開(kāi)發(fā)單純的酒店式公寓更高的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)也能得到比投資普通房產(chǎn)較高的投資匯報(bào)。而對(duì)酒店管理公司，尤其是全國(guó)酒店連鎖公司來(lái)說(shuō)，這種模式不僅能在經(jīng)營(yíng)情況較好的前提下獲得較高的管理費(fèi)用，也能為其帶來(lái)巨大的品牌效應(yīng)和市場(chǎng)效應(yīng)。雖然公寓式酒店作為一個(gè)新的酒店產(chǎn)品有著極其廣闊的市場(chǎng)前景，但我們也應(yīng)該意識(shí)到國(guó)內(nèi)酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈和全行業(yè)平均利潤(rùn)率相對(duì)較低的事實(shí)。

三．國(guó)內(nèi)酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀

中國(guó)旅游業(yè)起步較晚，起點(diǎn)較低，改革開(kāi)放前以外事接待為主，只具備產(chǎn)業(yè)雛形，不完全屬于產(chǎn)業(yè)范疇。直到1978改革開(kāi)放后，國(guó)際入境旅游才正式從以外事接待為主轉(zhuǎn)變成中國(guó)的現(xiàn)代旅游產(chǎn)業(yè)。在當(dāng)時(shí)，只針對(duì)國(guó)外入境旅游者的中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅僅是為了發(fā)展社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)和旅游創(chuàng)匯的目的，同時(shí)，也是為了鼓勵(lì)和吸引外商來(lái)華投資，促進(jìn)技術(shù)轉(zhuǎn)讓和加強(qiáng)文化交流活動(dòng)。為了滿足日益增長(zhǎng)的國(guó)外旅游者的需求，在當(dāng)時(shí)與旅游相配套的其它行業(yè)、如餐飲，購(gòu)物，休閑和娛樂(lè)等設(shè)施嚴(yán)重缺乏的情況下，國(guó)家旅游局于1988年制定了旅游涉外星級(jí)酒店評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，并把是否具備上述配套功能作為星級(jí)酒店評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的重要指標(biāo)之一。此后，國(guó)內(nèi)酒店的建設(shè)也基本以旅游涉外星級(jí)酒店評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。

雖然說(shuō)涉外星級(jí)酒店評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)我國(guó)酒店業(yè)的發(fā)展起到了極大的促進(jìn)作用，但同時(shí)也束縛了國(guó)內(nèi)酒店業(yè)的創(chuàng)新思維。正如一些專(zhuān)家，學(xué)者指出的，國(guó)內(nèi)涉外星級(jí)酒店存在著—大而全‖、—小而全‖的現(xiàn)象，飯店像一個(gè)小社會(huì)，許多應(yīng)該由社會(huì)所提供的服務(wù)功能也能由飯店來(lái)負(fù)責(zé)提供。在國(guó)際上，評(píng)定一個(gè)酒店經(jīng)營(yíng)狀況的好壞一般以酒店客房出租率的高低為標(biāo)準(zhǔn)。但國(guó)內(nèi)的涉外星級(jí)酒店由于上述原因，即使酒店客房出租率高，也不代表酒店的經(jīng)濟(jì)效益就好，造成此現(xiàn)象的主要原因如下：

1．與酒店客房相配套的其它功能市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力下降

近些年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)大中型城市建設(shè)的高速發(fā)展，與旅游相配套的相關(guān)行業(yè)也得以迅速發(fā)展。并且，社會(huì)上的這些行業(yè)由于其經(jīng)營(yíng)方式的靈活性和專(zhuān)一性，已經(jīng)使大部分酒店里除客房以外的其它功能失去了原有的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，并開(kāi)始成為酒店經(jīng)營(yíng)的負(fù)擔(dān)。2．酒店成本過(guò)高

為了維持酒店的星級(jí)檔次或提高星級(jí)檔次，忽視市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的作用，盲目提高配套設(shè)施的檔次，在收入并沒(méi)有相應(yīng)增加的同時(shí)，造成酒店固定成本和管理成本過(guò)高。

3．同類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈

酒店發(fā)展速度過(guò)快，特別是產(chǎn)品雷同的星級(jí)酒店，加上世界著名的酒店連鎖品牌的進(jìn)入，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)酒店行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。

4．國(guó)內(nèi)外消費(fèi)者消費(fèi)觀念逐漸成熟隨著我國(guó)加入WTO，旅游市場(chǎng)開(kāi)始全方位對(duì)外開(kāi)放、旅游消費(fèi)趨于成熟，越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外旅游者開(kāi)始注重酒店產(chǎn)品的價(jià)值含量。

以上四點(diǎn)，我們可以從201*年中國(guó)旅游年鑒（副本）披露的數(shù)據(jù)中得到證實(shí)。以上海為例，201*年上海涉外星級(jí)酒店的平均利潤(rùn)率是5.90%，其中內(nèi)資酒店或境內(nèi)酒店管理公司管理的酒店僅為2.83%，而外資或境外酒店管理公司管理的酒店高達(dá)11.62%。另外，我們也可以從近幾年才發(fā)展起來(lái)的經(jīng)濟(jì)型酒店的良好經(jīng)濟(jì)效益中得到論證。根據(jù)筆者的調(diào)研，目前上海的幾家經(jīng)濟(jì)型酒店（如：錦江之星、新亞之星、如家快捷等）的出租率高達(dá)90%，年回報(bào)率高達(dá)20%左右，他們成功的經(jīng)驗(yàn)就是以客房經(jīng)營(yíng)為主。而另一家由房地產(chǎn)公司通過(guò)資本運(yùn)作成立的中福大酒店（產(chǎn)權(quán)式酒店），由于只經(jīng)營(yíng)客房，而沒(méi)有其它附屬設(shè)施，也可以達(dá)到10%以上的回報(bào)率。

因此，產(chǎn)權(quán)式公寓酒店經(jīng)營(yíng)的好壞不僅取決于酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)管理水平，也取決于對(duì)其產(chǎn)品設(shè)計(jì)和目標(biāo)市場(chǎng)的正確定位。在酒店行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈和消費(fèi)者的消費(fèi)觀念不斷變化的今天，企業(yè)只有在充分運(yùn)用市場(chǎng)細(xì)分理論的基礎(chǔ)上才能為自己的產(chǎn)品確立既定的目標(biāo)市場(chǎng)客戶(hù)群（TargetingMarket），并結(jié)合研究方法論（ResearchMethodology）和研究分析策略（AnalyticResearchStrategies）對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)客戶(hù)群展開(kāi)系統(tǒng)的調(diào)研（生活模式、消費(fèi)傾向、價(jià)值取向和消費(fèi)心理等），從而制定企業(yè)有效的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略產(chǎn)品策略（包括服務(wù)模式）、價(jià)格策略、促銷(xiāo)手段和銷(xiāo)售渠道；建立企業(yè)內(nèi)部的市場(chǎng)監(jiān)管系統(tǒng)和客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)，周期性地對(duì)現(xiàn)有客戶(hù)和潛在客戶(hù)進(jìn)行調(diào)研，從而進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略，調(diào)整和完善企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理，使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中立于不敗之地，給投資者帶來(lái)良好的回報(bào)。

四．產(chǎn)權(quán)式公寓酒店產(chǎn)品SWOT分析

產(chǎn)權(quán)式公寓酒店從其定義來(lái)看，既是一個(gè)房地產(chǎn)創(chuàng)新品種，也是新的酒店產(chǎn)品。因此，其產(chǎn)品和市場(chǎng)前景既需要與國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)的涉外星級(jí)酒店比較，也必須與其它酒店類(lèi)似產(chǎn)品，特別是酒店式公寓進(jìn)行比較。只有通過(guò)比較找出其真正的優(yōu)勢(shì)、缺陷、機(jī)會(huì)和威脅，才能結(jié)合其個(gè)人產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)，正確定位其未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理模式。

1．優(yōu)勢(shì)（Strength）

無(wú)論是傳統(tǒng)的星級(jí)酒店，還是最近幾年出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)型酒店和產(chǎn)權(quán)式酒店，其客房主要是以標(biāo)準(zhǔn)間和套間為主，因此，對(duì)公寓式酒店不構(gòu)成威脅。相反，公寓式酒店將搶占許多以前在此類(lèi)酒店居住的中短期客戶(hù)以及追求居家環(huán)境的消費(fèi)者。

目前上海的酒店式公寓較多，但真正能做到以酒店管理公司統(tǒng)一對(duì)外經(jīng)營(yíng)的酒店式公寓并不多。其原因是大部分此類(lèi)公寓的產(chǎn)權(quán)分散，業(yè)主只能自己或委托物業(yè)中介公司對(duì)外出租，其市場(chǎng)目標(biāo)是在上海工作的長(zhǎng)期租賃客（一年以上）。

產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的投資主體（國(guó)內(nèi)外企事業(yè)單位組織和中產(chǎn)階級(jí)家庭）同時(shí)也是產(chǎn)權(quán)式公寓酒店目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)主體的模式，將對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理有良好的促進(jìn)作用。

2．缺陷(weakness)

新的酒店產(chǎn)品，由于受傳統(tǒng)酒店產(chǎn)品概念和酒店式公寓的影響，需要一定時(shí)間被市場(chǎng)接受。該產(chǎn)品在經(jīng)營(yíng)之前是作為房地產(chǎn)產(chǎn)品由開(kāi)發(fā)商售給投資者，由于開(kāi)發(fā)商的逐利思維，使該產(chǎn)品作為酒店對(duì)外經(jīng)營(yíng)時(shí)會(huì)存在配套功能不足等問(wèn)題。

開(kāi)發(fā)商盲目抬高銷(xiāo)售價(jià)格，而業(yè)主對(duì)投資回報(bào)預(yù)期又較高，因此，會(huì)影響酒店對(duì)外定價(jià)的靈活性。

另外，國(guó)內(nèi)目前缺乏對(duì)業(yè)主個(gè)人所有權(quán)和委托經(jīng)營(yíng)權(quán)之間法律條款的約束。如果此類(lèi)房產(chǎn)個(gè)人所有權(quán)中的處置權(quán)與管理公司經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生沖突，不僅會(huì)影響該物業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也會(huì)影響管理公司的公眾形象。

3．機(jī)會(huì)（Opportunity）

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和中國(guó)旅游業(yè)的巨大市場(chǎng)。

旅游消費(fèi)者對(duì)旅游產(chǎn)品的消費(fèi)觀念逐漸成熟。

國(guó)內(nèi)信息技術(shù)的發(fā)展將使新的產(chǎn)品更快被市場(chǎng)接受。

國(guó)外消費(fèi)者對(duì)ExtendedStayHotel產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)。

與傳統(tǒng)酒店業(yè)產(chǎn)品比較，ExtendedStayHotel產(chǎn)品和經(jīng)營(yíng)的獨(dú)特性。

現(xiàn)有酒店式公寓由于產(chǎn)權(quán)的分散，不可能再采取ExtendedStayHotel的經(jīng)營(yíng)方式。

4．威脅（Threat）

隨著市場(chǎng)的認(rèn)同，新的公寓式酒店產(chǎn)品將逐漸增加。

國(guó)外更加專(zhuān)業(yè)的ExtendedStayHotel公司的滲透。國(guó)內(nèi)外突發(fā)性事件對(duì)旅游業(yè)的影響。

五．目標(biāo)市場(chǎng)定位、產(chǎn)品和服務(wù)功能設(shè)計(jì)

1．目標(biāo)市場(chǎng)定位

國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式公寓酒店與國(guó)外公寓式酒店（ExtendedStayHotel）的目標(biāo)市場(chǎng)一樣主要是針對(duì)在某地需逗留較長(zhǎng)時(shí)間和追求住家式環(huán)境的旅游者。根據(jù)目前上海市場(chǎng)旅游消費(fèi)者的特征，產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的主要目標(biāo)市場(chǎng)如下：

（1）海外跨國(guó)公司總部派到設(shè)立在上海的分公司和合資企業(yè)短期工作的中高級(jí)管理人員、技術(shù)人員。

（2）海外分公司到設(shè)立在上海的跨國(guó)公司總部參加短期培訓(xùn)、學(xué)習(xí)的職員。

（3）國(guó)外、港澳臺(tái)來(lái)滬商務(wù)考察，談判，會(huì)議，展覽等活動(dòng)，需逗留一周以上的旅游者。

（4）國(guó)內(nèi)大中型企業(yè)、事業(yè)單位、各社會(huì)團(tuán)體、協(xié)會(huì)等來(lái)滬短期工作，學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、參加研討會(huì)等需逗留一周以上的旅游者。（5）國(guó)內(nèi)外來(lái)滬一周以上的中高檔自費(fèi)旅游者。

（6）其它目的需逗留一周以上的旅游者。

2．產(chǎn)品（包括服務(wù)）和配套功能設(shè)計(jì)

（1）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

從目前上海的公寓式酒店的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，大部分此類(lèi)產(chǎn)品是前幾年按照酒店式公寓樓建造的，主要是以大面積的一室一廳（70-100平方米）、二室一廳（90-120平方米）為主。從酒店市場(chǎng)需求來(lái)看，小面積的一室一廳（50平方米左右）租賃情況最好。另外，以房地產(chǎn)產(chǎn)品目前的銷(xiāo)售情況來(lái)看，小戶(hù)型的產(chǎn)權(quán)式公寓因其總投資額少，容易被投資者接受。因此，公寓式酒店的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，以市場(chǎng)供求關(guān)系，消費(fèi)者的消費(fèi)傾向和投資者的承受能力來(lái)分析，應(yīng)該以小面積的一室一廳（60平方米左右）為主，配備少量的二室一廳和三室一廳等大面積公寓房。

（2）產(chǎn)品檔次

國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式公寓酒店也可以借鑒美國(guó)公寓式酒店（ExtendedStayHotels）的方法分成三個(gè)檔次。但從目前國(guó)內(nèi)酒店星級(jí)越高、客房出租率越高的現(xiàn)象來(lái)分析，酒店業(yè)的中高檔市場(chǎng)比較好做。因此，目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的產(chǎn)品應(yīng)以高檔為主，其公寓客房的裝飾標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施設(shè)備應(yīng)達(dá)到四星或五星級(jí)酒店的水平。（3）配套功能設(shè)計(jì)

美國(guó)公寓式酒店（ExtendedStayHotels）產(chǎn)品的創(chuàng)新與美國(guó)全套房酒店（AllSuitesHotel）概念出現(xiàn)有相同之處。全套房酒店是根據(jù)相當(dāng)一部分商務(wù)和度假客人并不會(huì)使用高檔酒店里的會(huì)議、宴會(huì)廳、餐廳和休閑等功能設(shè)施，因此，把上述功能所占用的空間分配到客人真正需要的客房中，從而使每個(gè)房間都具有獨(dú)立的客廳和臥室，同時(shí)，由于客房空間的增大，在價(jià)格制定上具有與高檔酒店同樣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。公寓式酒店（ExtendedStayHotels）是在全套房酒店的客房基礎(chǔ)上再增加了獨(dú)立的廚房，形成完整的公寓房，給客人營(yíng)造住家的感覺(jué)。在服務(wù)功能配套上除客房功能外只提供簡(jiǎn)單的餐飲服務(wù)，因此更易于管理，其利潤(rùn)率比傳統(tǒng)的高檔酒店更高。

另外，根據(jù)前面對(duì)國(guó)內(nèi)星級(jí)酒店的功能配套和經(jīng)營(yíng)狀況分析，國(guó)內(nèi)酒店業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入了產(chǎn)品和市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分時(shí)代。因此，國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的產(chǎn)品設(shè)計(jì)重點(diǎn)應(yīng)該放在公寓式的客房上，配套設(shè)施的設(shè)計(jì)應(yīng)從非贏利的角度上考慮，或者尋求社會(huì)上相關(guān)功能的配套。

3．選址

產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的選址既可以象傳統(tǒng)酒店一樣，選擇交通發(fā)達(dá)的城市商務(wù)，金融和商業(yè)中心等地區(qū)，也可以考慮選擇交通發(fā)達(dá)，配套設(shè)施齊全的成熟社區(qū)周邊。

4．國(guó)內(nèi)公寓式酒店的設(shè)施設(shè)備和服務(wù)配套構(gòu)思（供參考）：

（1）公寓房

廚房，高檔時(shí)尚家具，洗衣機(jī)和烘干機(jī)，保險(xiǎn)柜，儲(chǔ)藏室，獨(dú)立的家庭辦公區(qū)間和必備的辦公設(shè)備，電視機(jī)，電話，空調(diào)和帶時(shí)鐘的收音機(jī)。

（2）公共設(shè)施

大堂，餐廳，酒吧，圖書(shū)館或商務(wù)中心（包括因特網(wǎng)服務(wù)），小超市，健身中心，休閑區(qū)域，私密性的社交活動(dòng)場(chǎng)所，停車(chē)場(chǎng)，提供額外的儲(chǔ)藏場(chǎng)所。

（3）酒店式的日常服務(wù)

24小時(shí)的保安服務(wù)，—金鑰匙‖服務(wù)，最少每周兩次房間清掃，商務(wù)中心，小商品遞送和洗衣服務(wù)，房間服務(wù)。

（4）超值服務(wù)

●客人到達(dá)之前的咨詢(xún)服務(wù)

客人到達(dá)之前，酒店將提供一個(gè)專(zhuān)職咨詢(xún)員幫助客人解決所有關(guān)于安置一個(gè)臨時(shí)新家所面臨的問(wèn)題。比如：酒店可以安排接機(jī)；在客人離家之前提供客人所定房間的私人電話，方便其與親朋好友的即使聯(lián)系。

●生活必需品和城市旅游指南

客人到達(dá)后將會(huì)發(fā)現(xiàn)酒店已按照他們的要求為其房間里準(zhǔn)備好了一切必需的家庭生活用品，包括儲(chǔ)藏在冰箱里的食品和酒水飲料。專(zhuān)職人員對(duì)酒店設(shè)施和配套功能的介紹、提供城市旅游指南，將使客人有如在家的感覺(jué)。

●社交活動(dòng)

酒店定時(shí)舉辦各類(lèi)娛樂(lè)和社交活動(dòng)，讓住店客人及其家人們有社區(qū)家庭的感覺(jué)。另外，客人在酒店居住其間，酒店的員工將隨時(shí)為客人可能面臨的各類(lèi)問(wèn)題提供幫助和咨詢(xún)服務(wù)。

六．經(jīng)營(yíng)管理

外信息技術(shù)的不斷提高，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和行業(yè)政策等因素的不斷變化，以及企業(yè)和個(gè)人對(duì)旅游產(chǎn)品消費(fèi)方式和消費(fèi)行為的改變，酒店行業(yè)的傳統(tǒng)管理模式和市場(chǎng)銷(xiāo)售模式面臨越來(lái)越大的挑戰(zhàn)。1．市場(chǎng)策略

與傳統(tǒng)的星級(jí)酒店不同，公寓式酒店應(yīng)重點(diǎn)放在公寓式客房經(jīng)營(yíng)上。因此，應(yīng)盡快建立以公寓式客房為特色、中短期商務(wù)、旅游度假等為目標(biāo)市場(chǎng)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)也應(yīng)考慮到作為一個(gè)新的酒店產(chǎn)品投放到市場(chǎng)需要一定的時(shí)間被行業(yè)內(nèi)部和消費(fèi)者所接受。

（1）利用房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售廣告向社會(huì)介紹其產(chǎn)品特色。

（2）采取銷(xiāo)售人員直銷(xiāo)方式向所在地潛在的國(guó)內(nèi)外企事業(yè)單位用戶(hù)銷(xiāo)售。

（3）通過(guò)中介商，如：國(guó)內(nèi)外定房網(wǎng)絡(luò)，旅游公司，房產(chǎn)中介商等。

（4）建立自己的網(wǎng)站，通過(guò)網(wǎng)頁(yè)展示其產(chǎn)品特色，和網(wǎng)上定房。

（5）以業(yè)主為核心，逐漸成立會(huì)員卡優(yōu)惠制。

（6）各類(lèi)媒體廣告，招牌廣告等。

2．價(jià)格策略

公寓式酒店產(chǎn)品的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，除同檔次的公寓式酒店外，是具有相同檔次客房產(chǎn)品的星級(jí)酒店和酒店式公寓。按照國(guó)外公寓式酒店的定價(jià)原則是，居住時(shí)間越長(zhǎng)價(jià)格越便宜。與同檔次的星級(jí)酒店比較，以居住時(shí)間少于一周計(jì)算，其價(jià)格略高或一樣；以居住時(shí)間一周以上計(jì)算，其價(jià)格比星級(jí)酒店低20%至30%。與同檔次的酒店式公寓比較，以居住時(shí)間在三個(gè)月以?xún)?nèi)計(jì)算，其價(jià)格比酒店式公寓高20%至30%。

3．管理

除按照傳統(tǒng)酒店正常的管理模式外，從所有權(quán)形式來(lái)看，產(chǎn)權(quán)式公寓式酒店由開(kāi)發(fā)商、個(gè)人投資者和酒店管理公司三方組成，因此，產(chǎn)權(quán)式公寓式酒店的管理實(shí)際上是一種投資理財(cái)方式的管理。這種方式既包括酒店日常的內(nèi)部管理和對(duì)外經(jīng)營(yíng)管理，也包括對(duì)如何處理與開(kāi)發(fā)商和個(gè)人投資者之間關(guān)系的管理。另外，個(gè)人投資者對(duì)酒店的客房擁有在法律上獨(dú)立的所有權(quán)，因此，也需要對(duì)該所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、過(guò)戶(hù)、登記以及由于某種原因被有關(guān)部門(mén)凍結(jié)而影響酒店日常經(jīng)營(yíng)等事件實(shí)施管理。

七．總結(jié)與探討作為現(xiàn)代旅游業(yè)的三大支柱之一，現(xiàn)代酒店業(yè)在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家的迅猛發(fā)展是隨著第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，在20世紀(jì)50年代至80年代期間大部分歐美國(guó)家相繼進(jìn)入了高度工業(yè)化時(shí)代后所產(chǎn)生的社會(huì)大眾化旅游高潮而發(fā)展的。按照西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn)，此時(shí)代的社會(huì)特征為：社會(huì)政治，經(jīng)濟(jì)，文化和技術(shù)水平處于高度發(fā)達(dá)階段；社會(huì)以城市人口為主，具有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)能力和休閑時(shí)間的中產(chǎn)階級(jí)成為社會(huì)主流；旅游不僅是廣大社會(huì)大眾參與各類(lèi)社會(huì)活動(dòng)的行為，同時(shí)也是提高生活質(zhì)量的時(shí)尚消費(fèi)。改革開(kāi)放20多年來(lái)，中國(guó)在社會(huì)發(fā)展的各個(gè)方面都取得了舉世矚目的巨大成就，尤其是在改革開(kāi)放最早的中國(guó)沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和各省市省會(huì)城市，已初步顯現(xiàn)出高度工業(yè)化時(shí)代的社會(huì)特征。

國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和世界經(jīng)濟(jì)一體化，促進(jìn)了國(guó)內(nèi)商務(wù)和休閑度假旅游的不斷增長(zhǎng)。另外，國(guó)內(nèi)日益增長(zhǎng)的中產(chǎn)階級(jí)不僅是國(guó)內(nèi)旅游產(chǎn)品最有潛力的消費(fèi)者，同時(shí)也是最大的旅游房地產(chǎn)投資品種的需求群體。因此，產(chǎn)權(quán)式公寓酒店經(jīng)營(yíng)模式的出現(xiàn)，既是房地產(chǎn)企業(yè)在傳統(tǒng)住宅消費(fèi)逐漸減少、投資型房產(chǎn)需求大幅增長(zhǎng)的情形下的產(chǎn)品創(chuàng)新，也是酒店業(yè)企業(yè)適應(yīng)不斷變化的旅游消費(fèi)者市場(chǎng)需求而推出的新的酒店產(chǎn)品。與傳統(tǒng)酒店業(yè)企業(yè)自己建造、自己經(jīng)營(yíng)或委托酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理而缺少酒店產(chǎn)品直接消費(fèi)者參與的方式進(jìn)行比較，產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的投資主體（國(guó)內(nèi)外企事業(yè)單位組織和中產(chǎn)階級(jí)投資者）同時(shí)也是產(chǎn)權(quán)式公寓酒店目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)主體。這種模式的創(chuàng)新，在為長(zhǎng)期缺乏資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的國(guó)內(nèi)酒店業(yè)企業(yè)開(kāi)創(chuàng)了一條嶄新的資本運(yùn)作方式的同時(shí)，也將進(jìn)一步促進(jìn)國(guó)內(nèi)酒店業(yè)企業(yè)的產(chǎn)品不斷創(chuàng)新；進(jìn)一步促進(jìn)國(guó)內(nèi)大型酒店管理公司利用資本運(yùn)作的方式，走產(chǎn)品多樣化、品牌化、市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)化的連鎖經(jīng)營(yíng)模式。（本文作者為上海奧賽酒店管理有限公司董事總經(jīng)理，寫(xiě)作時(shí)間：201*年11月）

有關(guān)業(yè)界人士指出，目前，國(guó)際上通行的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種投資經(jīng)營(yíng)類(lèi)型：一是時(shí)權(quán)酒店，即有約定期的使用酒店客房的權(quán)利；二是住宅型酒店，即投資者購(gòu)買(mǎi)后可以先委托酒店經(jīng)營(yíng)，到一定期限轉(zhuǎn)為自己長(zhǎng)期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報(bào)，并期待著增值回收投資。

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