關(guān)于辦理銀行按揭及抵押登記過程中存在的問題及總結(jié)

關(guān)于辦理銀行按揭及抵押登記過程中存在的問題及總結(jié)報(bào)告

****項(xiàng)目部作為****房地產(chǎn)開發(fā)公司第一個(gè)走向市場(chǎng)，按照市場(chǎng)運(yùn)作模式經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，在人員操作及管理過程中存在一些問題。

目前，****小區(qū)多層房屋已交予住戶，由于工程管理經(jīng)驗(yàn)不足及公司體制等原因，造成多層交房后衍生出一系列問題，就拿辦理銀行按揭及抵押登記工作方面說：

按照市場(chǎng)上其他房地產(chǎn)開發(fā)公司的運(yùn)作模式，都是在開發(fā)商交房前為客戶辦理個(gè)人住房按揭貸款手續(xù)的，由于我們體制的原因，造成我們遲遲沒能與銀行合作辦理銀行按揭準(zhǔn)入手續(xù)。等到我們與客戶簽訂的商品房買賣合同上約定的交房日期，我們只有先給客戶交房再辦按揭手續(xù)，否則，公司的信譽(yù)就會(huì)受到影響，對(duì)我們樓盤有意向的潛在客戶也會(huì)大量流失。但是，交房后給我們的按揭回款造成的難度很大，我們處于被動(dòng)地位，客戶會(huì)想反正我的鑰匙已經(jīng)領(lǐng)了，你急我不急。再加上交房后工程上出現(xiàn)的一些維修不及時(shí)等問題，客戶也會(huì)拿這些問題作為不予配合做按揭的理由，這就要求我們給客戶做好多工作。辦理銀行按揭需要客戶提交身份證、戶口本、結(jié)婚證、收入證明等資料，還得依據(jù)客戶提供的資料幫客戶填寫銀行提供的大量的審批表格，每組客戶資料及審批表格填寫下來至少得十多分鐘，客戶資料的初步審查及整理是按揭手續(xù)的第一步，這些工作都得由我們專人做，整理完這些資料后，拿著資料領(lǐng)著著客戶去銀行，由銀行負(fù)責(zé)按揭業(yè)務(wù)的信貸員復(fù)審，復(fù)審?fù)ㄟ^后必須當(dāng)他們面簽字摁手印，這是第

二步，銀行信貸員根據(jù)客戶情況填寫復(fù)審意見，報(bào)上級(jí)銀行單位終審，這是第三步。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，對(duì)客戶貸款資格的審查越來越嚴(yán)，有時(shí)客戶資料不符合要求被打回來還得重新整里。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在是為是一個(gè)個(gè)已交房客戶辦理按揭貸款，每個(gè)客戶的情況不一樣，有的是在外地，暫時(shí)回不來，有的是收入達(dá)不到貸款條件，由于貸款資格的問題辦不了按揭，一方面得給客戶做工作，讓他們?cè)黾邮赘痘蛑�轉(zhuǎn)為一次付清，一方面得跟銀行方面做工作，讓他們的貸款條件盡量放寬一點(diǎn)，由于我們跟銀行的準(zhǔn)入時(shí)間太晚的原因，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)接二連三的打壓調(diào)控，本來符合貸款條件的客戶現(xiàn)在也變得不符合貸款條件了，本來可以購(gòu)第三套房可以申請(qǐng)貸款的，現(xiàn)在也申請(qǐng)不下來了。從而造成一部分客戶貸款不符合條件，轉(zhuǎn)為一次性付清余款又拿不出錢來的矛盾境地，有些客戶還把房子裝修過了，客戶對(duì)造成此種情況也是怨聲載道。房屋貸款利率由最開始購(gòu)房簽約時(shí)的七折到八折，再到目前的八五折，客戶會(huì)因?yàn)樵蹅兊脑�因損失好幾千，這方面我們也得給客戶做工作。（從11月份開始，利率再次調(diào)高，并且不再打折。）

銀行按揭手續(xù)走完，銀行終審?fù)ㄟ^后放貸之前需要領(lǐng)著客戶做房屋抵押登記手續(xù)，就是把客戶所購(gòu)房屋抵押給銀行，這個(gè)環(huán)節(jié)涉及三個(gè)部門：房管所，交易所，銀行。這三個(gè)機(jī)構(gòu)位置都不在一塊，每個(gè)部門都需要客戶面簽，如果到哪個(gè)部門他們的業(yè)務(wù)較多時(shí)還得排隊(duì)等，而且每個(gè)部門需要至少2個(gè)主管業(yè)務(wù)的部門領(lǐng)導(dǎo)簽字，環(huán)環(huán)相扣，如果有一個(gè)人相關(guān)業(yè)務(wù)的人不在，下一個(gè)環(huán)節(jié)就進(jìn)行不下去，而且也

得根據(jù)客戶的時(shí)間。辦理抵押登記流程如下：1.需要帶著客戶去房管所辦理房屋預(yù)告登記，在這個(gè)環(huán)節(jié)需要向房管所提供主貸人的身份證復(fù)印件，簽訂的商品房買賣合同原件一份，填寫預(yù)告登記申請(qǐng)表，主貸人和開發(fā)商都要在房管所提供的預(yù)告登記表上面簽，面簽后經(jīng)房管所專人審核簽字，隨后房管所給你出個(gè)蓋有房管所章的預(yù)告登記本，上面顯示出權(quán)利人為主貸人名稱，義務(wù)人為開發(fā)商名稱，同時(shí)主貸人需交120元預(yù)告登記費(fèi)。預(yù)告登記中的權(quán)利人和義務(wù)人的意思簡(jiǎn)單說就是不動(dòng)產(chǎn)屬于權(quán)利人，只要登記后義務(wù)人就無權(quán)對(duì)房屋再次交易。2.帶著客戶去交易所辦理預(yù)抵押登記，這個(gè)環(huán)節(jié)也需要提供房管所出的預(yù)告登記本、銀行審批通過的借款合同、主貸人的身份證復(fù)印件、簽訂的商品房買賣合同原件一份，填寫預(yù)抵押登記申請(qǐng)表，客戶需要在交易所提供的抵押登記申請(qǐng)表上面簽，面簽后需要交易所專人審核簽字，同時(shí)需要客戶向交易所交貸款額的萬分之八作為抵押登記手續(xù)費(fèi)，隨后需要拿著這張抵押登記申請(qǐng)表去銀行蓋章。3.到銀行把這張抵押登記申請(qǐng)表交給負(fù)責(zé)該業(yè)務(wù)的信貸員，該信貸員根據(jù)這張表填寫銀行內(nèi)部的使用公章審批單，拿著該審批單和抵押登記申請(qǐng)表找行長(zhǎng)簽字，然后到管章的人那蓋章。4.拿著銀行蓋過章后的抵押登記申請(qǐng)表返回交易所，交易所相關(guān)人員審核后出審批表和預(yù)抵押登記本，交易所出的這個(gè)審批表中有初審、復(fù)審、終審三個(gè)位置，初審和復(fù)審需要交易所兩個(gè)不同的人出意見簽字，出抵押登記本的又是一個(gè)人專門負(fù)責(zé)，這里的抵押登記本上的權(quán)利人為銀行名稱，義務(wù)人為主貸人名稱，這表明主貸人把房屋抵押給銀行了。5.隨后拿著出過初審和復(fù)審

意見的審批表和抵押登記本去房管所進(jìn)行登錄，就是在審批表上讓房管所的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出終審意見簽字，簽字后再拿著這張審批表和抵押登記本去找相關(guān)科室相關(guān)人員蓋登記薄章進(jìn)行登錄，交易所要求當(dāng)天出抵押登記本當(dāng)天去房管所登錄，否則出好的抵押登記本就作廢。一般交易所下午5點(diǎn)以后不出抵押登記本。6.登錄完后把簽完意見的蓋過登記薄章的審批表和蓋過登記薄章的抵押登記本拿回交易交給出抵押登記本的人審核后憑客戶的交抵押手續(xù)的票到交易所所長(zhǎng)那蓋章。7,.蓋完章后我們就可以拿著該抵押登記本交給銀行信貸員安排放款給開發(fā)商。以上為辦理抵押登記手續(xù)的全部流程。

對(duì)于銀行按揭及抵押登記業(yè)務(wù)，市場(chǎng)上其他開發(fā)商都有專人負(fù)責(zé)這塊業(yè)務(wù)，如果我們這塊業(yè)務(wù)跟不上，勢(shì)必會(huì)影響我們的銷售。而且面對(duì)我們現(xiàn)在交房后急于回款，更是應(yīng)該把這塊業(yè)務(wù)做好。

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房產(chǎn)抵押貸款糾紛中存在的若干問題

在房產(chǎn)作為抵押品是銀行貸款中常用的擔(dān)保機(jī)制，我公司從工商銀行接收的債權(quán)轉(zhuǎn)讓中有一部分業(yè)是用房產(chǎn)作抵押的，下面結(jié)合我公司追償實(shí)務(wù)及銀行房產(chǎn)抵押貸款糾紛的若干實(shí)例，對(duì)房產(chǎn)抵押相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行分析。

一、抵押登記內(nèi)容與抵押合同約定不一致

在抵押貸款的實(shí)踐中，有的銀行很注意抵押合同的內(nèi)容但是忽視了抵押登記的具體要求，以致抵押登記內(nèi)容與抵押合同約定不一樣。如銀行與甲公司、乙公司簽訂了一份抵押擔(dān)保借款合同。合同約定，由銀行向甲公司發(fā)放貸款若干，由乙公司以其正在建設(shè)的兩幢寫字樓及其所附著的地塊的土地使用權(quán)為該貸款提供抵押擔(dān)保。為保證抵押確實(shí)有效，銀行要求乙公司辦理抵押登記，并將乙公司寫字樓及附著土地的使用權(quán)一并抵押的事項(xiàng)在報(bào)紙上予以公告。但事后，銀行從乙公司提供的登記文件看，乙公司只將寫字樓所附著的土地使用權(quán)設(shè)定抵押登記，而未將兩幢寫字樓辦理抵押登記。此處發(fā)生了抵押登記與抵押合同的效力何者優(yōu)先的問題。

根據(jù)《擔(dān)保法》有關(guān)規(guī)定，以房屋等地上附著物或土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。由此可見，登記是抵押合同的生效要件。該案中雙方簽訂的抵押合同約定，將乙公司在建的兩幢寫字樓及其所附著之土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押。但在辦理抵押登記中，兩幢寫字樓未被列入抵押登記的范圍。那么合同中有約定而未被登記記載的抵押物是否生效？對(duì)此最高人民法院頒布的《關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》第61條明確規(guī)定：“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)”。鑒于此，合同項(xiàng)下的有關(guān)對(duì)在建的兩幢寫字樓的抵押，因未依法登記而不能產(chǎn)生效力，銀行的合同項(xiàng)下?lián)碛械牡盅簷?quán)存在一定問題。

另外，從法理來看，土地使用權(quán)與其地上附著物應(yīng)同時(shí)抵押。擔(dān)保法第36條規(guī)定：“以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押�！辫b于本案的情況，依法應(yīng)將該在建寫字樓及其所附之土地使用權(quán)一并抵押。而且根據(jù)抵押合同的約定，也表露了當(dāng)事人愿將土地使用權(quán)和其在建工程一并抵押的真實(shí)意愿。同時(shí)，本案中的抵押合同的內(nèi)容曾在當(dāng)?shù)厝請(qǐng)?bào)上予以公告，在一定程度上起到公告的作用。據(jù)此，銀行可主張登記的抵押權(quán)的效力應(yīng)及于其地上建筑物。但該主張是否能得到法院的支持，有待法院對(duì)上述事實(shí)及相關(guān)證據(jù)的認(rèn)定。司法實(shí)踐中，法院較為注重抵押登記的效力。

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二、登記程序不規(guī)范

在房產(chǎn)抵押貸款中還有因登記程序不規(guī)范引發(fā)糾紛的情形。如有一家企業(yè)在于銀行簽訂房產(chǎn)抵押合同時(shí)，將有房屋所有權(quán)證的廠房和實(shí)際擁有的土地使用權(quán)卻一直未辦理土地使用權(quán)證的土地使用權(quán)一并抵押給銀行。該抵押合同在房管部門辦理了抵押登記。該企業(yè)的土地使用權(quán)經(jīng)過了上級(jí)主管部門同意買受的。房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)沒有慎重審查申請(qǐng)登記材料，在沒有《國(guó)有土地使用權(quán)證》的情況下，僅憑抵押合同和《房屋所有權(quán)證》就辦理了抵押登記。該登記是在建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》時(shí)候辦理的，該辦法明確規(guī)定：以集體所有制企業(yè)房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì)通過，并報(bào)上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案；辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》等文件。在房產(chǎn)登記部門存在疏漏缺乏《國(guó)有土地使用權(quán)證》的情況下辦理了抵押登記，此種登記的效力是否應(yīng)該得到肯定?

有人認(rèn)為，根據(jù)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)抵押合同簽訂后辦理了房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押登記有效，抵押合同也應(yīng)該有效。也有的人認(rèn)為，法院應(yīng)該從登記程序不規(guī)范的角度審查抵押登記的合法性和有效性。

從實(shí)踐操作來看，這種登記程序上存在瑕疵的抵押手續(xù)能否得到法院的認(rèn)可，存在一定的或然性，因?yàn)楫吘谷狈γ鞔_肯定其有效性的法律規(guī)定。倘若抵押登記無效，從而導(dǎo)致抵押合同無效，則必然導(dǎo)致銀行的優(yōu)先受償權(quán)受損。

三、房產(chǎn)先出租后抵押

房產(chǎn)先出租后抵押，這是房產(chǎn)抵押貸款糾紛中時(shí)有發(fā)生的欺詐情形。房產(chǎn)所有人先串通第三者，通過合法的形式將房產(chǎn)租賃給第三者，租期較長(zhǎng)（例如10年以上），租金在訂立合同時(shí)一次付清。然后，將房產(chǎn)抵押給銀行取得貸款。該陷阱的迷惑性在于按常規(guī)的抵押物審查方法難于發(fā)現(xiàn)抵押物是否出租，法律意識(shí)不強(qiáng)的信貸員即使發(fā)現(xiàn)也未必能識(shí)別其中所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)，抵押登記機(jī)關(guān)對(duì)此項(xiàng)內(nèi)容通常也不予審查。

出租的房產(chǎn)用于抵押的風(fēng)險(xiǎn)性在于，當(dāng)借款人不能按時(shí)歸還貸款，而金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，即使抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，金融機(jī)構(gòu)在房產(chǎn)人與第三者約定的租期內(nèi)也不能受償分文�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)擔(dān)保法＞若干問題的解釋》第65條明確規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效�！边@意味著，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，抵押人（原房屋產(chǎn)權(quán)人）與第三者簽訂的租賃合同仍然有效，無論是銀行還是其他的受讓人取得抵押房屋的產(chǎn)權(quán)，都不

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能自行與租賃人解除或變更合同，如果此時(shí)租金已經(jīng)一次性付清或租金明顯偏低的話，房產(chǎn)的價(jià)值肯定要大打折扣，其對(duì)銀行貸款也就很難談得上保障性。

四、以未結(jié)清建設(shè)工程款的房產(chǎn)抵押

以未結(jié)清建設(shè)工程款的房產(chǎn)抵押，或雖工程款已全付，但串通建筑公司出具未結(jié)清建設(shè)工程款的材料。對(duì)于該種欺詐情形，極為容易被貸款銀行的業(yè)務(wù)人員所忽視。因?yàn)橛械盅何镒冑u款項(xiàng)“優(yōu)先受償權(quán)”，人們通常認(rèn)為房產(chǎn)抵押了就相當(dāng)于進(jìn)了保險(xiǎn)柜，這一認(rèn)識(shí)是相當(dāng)危險(xiǎn)的。因?yàn)橥锨饭こ炭钜矊?duì)房屋變賣款項(xiàng)享有“優(yōu)先受償權(quán)”，而且最關(guān)鍵的是，拖欠建設(shè)工程款的“優(yōu)先受償權(quán)”要“優(yōu)先”于抵押的“優(yōu)先受償權(quán)”。這正是未結(jié)清建設(shè)工程款的房產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)之所在。

《合同法》第286條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。

五、以集體所有土地上的房產(chǎn)作抵押

以集體所有土地上的房產(chǎn)作抵押的貸款糾紛也時(shí)有發(fā)生。如位于農(nóng)村集體土地上的化肥廠欲購(gòu)買一套化肥生產(chǎn)設(shè)備，因資金不足，向銀行申請(qǐng)貸款。銀行提出貸款須提供擔(dān)保，化肥廠提出用廠房作抵押擔(dān)保，雙方遂簽訂了《抵押貸款合同》。該合同規(guī)定化肥廠以其房產(chǎn)作抵押向銀行貸款100萬元，貸款期限為4年。后來，化肥廠因經(jīng)營(yíng)不善瀕于倒閉，無力償還銀行貸款。銀行遂向法院起訴，要求實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)以清償化肥廠債務(wù)。根據(jù)我國(guó)《民法通則》第八十九條第二項(xiàng)規(guī)定：“債務(wù)人或者第三人可以提供一定的財(cái)產(chǎn)作為抵押物。債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押物折價(jià)或者以變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先得到償還�！备鶕�(jù)上述規(guī)定，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式為折價(jià)或者變賣抵押物，并從賣得價(jià)金中清償?shù)盅喝说膫鶆?wù)。本案是房產(chǎn)抵押糾紛案，抵押標(biāo)的物是房產(chǎn)，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)不論用何種方式，處理抵押物房產(chǎn)時(shí)，都涉及到房屋的地基土地，即折價(jià)或變賣房產(chǎn)必然會(huì)附帶將土地折價(jià)或變賣土地。而本案中化肥廠的房產(chǎn)附屬于村集體所有的土地上，按照我國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定，集體土地不以能轉(zhuǎn)讓。這就會(huì)使法院和當(dāng)事人處于兩難境地；若不轉(zhuǎn)讓土地，房產(chǎn)無法折價(jià)或變賣；若轉(zhuǎn)讓土地，又違反法律。

在處理本案時(shí)，有人提出了三種方案：第一種方案，在不轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)的情況下出賣抵押物。具體地說，就是在該土地所在的向陽村的范圍

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內(nèi)變賣或拍賣該房產(chǎn)。若該村的企業(yè)或個(gè)人買受該房產(chǎn)，則不發(fā)生土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移問題。出賣所得的價(jià)金，優(yōu)先清償?shù)盅簱?dān)保的債權(quán)。第二種方案，在國(guó)家將抵押人占用的土地征為國(guó)有的情況下，將該地塊連同其上的建筑物整體出讓，然后將出讓所得中屬于抵押物的那一部分價(jià)金付給抵押權(quán)人。第三種方案，如果該化肥廠已具備破產(chǎn)原因，可以通過破產(chǎn)清算程序，對(duì)該廠進(jìn)行整體拍賣，然后由清算組及有關(guān)當(dāng)事人辦理土地征用和土地使用權(quán)出讓手續(xù)（如果由向陽村購(gòu)買，則可不辦理土地手續(xù)）。這樣，在破產(chǎn)分配中，銀行可以從抵押物的價(jià)金中優(yōu)先受償；如未獲全部清償，其余部分的債權(quán)還可以加入普通債權(quán)的清償分配。

上述三種方案中，第一種方案倒不失為一種簡(jiǎn)單易行的方法，但這一方案要取決于村內(nèi)企業(yè)和個(gè)人的買賣力，還取決于人們對(duì)執(zhí)行抵押的理解與合作程度。因此，在該村實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的可能性不大。第二種方案，涉及到辦理征地審批、征地補(bǔ)償和人員安置等一系列手續(xù)。第三種方案的前提是化肥廠具備破產(chǎn)條件，但從本案案情中并不知道化肥廠是否具備破產(chǎn)條件，如果不具備，則該方案就無從談起。

此外，還有以在建房產(chǎn)工程作為抵押的、已經(jīng)抵押的房產(chǎn)再次抵押的擔(dān)保糾紛。

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