企業(yè)房屋出租的稅務(wù)及賬務(wù)處理工作匯報

企業(yè)房屋出租的稅務(wù)及賬務(wù)處理工作匯報

一、交納稅款具體種類及相關(guān)規(guī)定

我國企業(yè)出租房屋，具體需要交納營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅�，F(xiàn)將各稅種分述如下：

第一，營業(yè)稅。以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)，按“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”稅目，稅率為5％計算繳納營業(yè)稅。（《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及稅目稅率表、《營業(yè)稅稅目注釋

第二，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。城市維護(hù)建設(shè)稅，以納稅人實際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，分別與產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅同時繳納。城市維護(hù)建設(shè)稅稅率如下：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為％；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為％；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為％。

教育費(fèi)附加，以各單位和個人實際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的稅額為計征依據(jù)，分別與產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅同時繳納（1985年發(fā)布的《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》和1986年發(fā)布的《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》）。

這里值得注意的是，1994年1月1日至今，教育費(fèi)附加比率為3％。同時在國家總局201*年10月18日下發(fā)的國務(wù)院《關(guān)于統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和個人城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加制度的通知》（國發(fā)[201*]35號）中，自201*年12月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人適用國務(wù)院1985年發(fā)布的《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》和1986年發(fā)布的《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》。1985年及1986年以來國務(wù)院及國務(wù)院財稅主管部門發(fā)布的有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加的法規(guī)、規(guī)章、政策同時適用于外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人。即外資企業(yè)同內(nèi)資企業(yè)交納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

第三，印花稅。以財產(chǎn)租賃合同記載的租賃金額為計稅依據(jù)，按“財產(chǎn)租賃合同”稅目，稅率為1‰計算繳納印花稅，或按財產(chǎn)租賃合同記載的租賃金額按1‰貼花，稅額不足1元，按1元貼花（《中華人民共和國印花稅暫行條例》及印花稅稅目稅率表）。

第四，房產(chǎn)稅。以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)，自1月1日起對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。[《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[]24號）]。

除企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房情況外，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)出租房屋的，以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12％計算繳納房產(chǎn)稅（《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》）。

第五，城鎮(zhèn)土地使用稅。在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位，以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收城鎮(zhèn)土地使用稅（《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》）。

根據(jù)《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（[1988]國稅地字第15號）文件第四條規(guī)定，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。

第六，企業(yè)所得稅。查實征收企業(yè)所得稅的企業(yè)將房屋租賃取得的租金收入并入本企業(yè)收入，扣除與該經(jīng)營用房有關(guān)的成本和稅費(fèi)支出，計算應(yīng)納稅所得額，按期預(yù)繳、年終匯算清繳企業(yè)所得稅（《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例）。二、企業(yè)房屋出租收取房租的相關(guān)納稅義務(wù)發(fā)生時間

第一，營業(yè)稅。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第十二條營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

第二，企業(yè)所得稅。新企業(yè)所得稅法實施條例規(guī)定：租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。國稅函[201*]79號，《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》對企業(yè)提前收到租金收入的情形作出了補(bǔ)充規(guī)定。根據(jù)《實施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。其中如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》

第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。

三、企業(yè)房屋出租收取房租的稅務(wù)及賬務(wù)處理

企業(yè)收取符合上述規(guī)定的本期租金，應(yīng)當(dāng)期確認(rèn)收入，交納營業(yè)稅。但在實際操作過程中，經(jīng)常會提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入，如一次性收取幾年的租金，在此情況下，應(yīng)在收到預(yù)收款當(dāng)天交納營業(yè)稅，但在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。同時，與此相關(guān)的出租房屋的折舊及交納的稅費(fèi)等也應(yīng)按稅法規(guī)定分期計入支出。相關(guān)會計賬務(wù)處理列示如下：收到租金時：

借：銀行存款等（總金額）貸：其他業(yè)務(wù)收入（當(dāng)年收入）預(yù)收賬款等（跨年度收入）交納稅費(fèi)時：

借：營業(yè)稅金及附加（與當(dāng)年收入匹配）待攤費(fèi)用（與跨年度收入匹配）貸：應(yīng)交稅金等按稅法規(guī)定計提折舊時：借：其他業(yè)務(wù)支出貸：累計折舊

以后年度結(jié)轉(zhuǎn)收入費(fèi)用：借：預(yù)收賬款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：營業(yè)稅金及附加貸：待攤費(fèi)用

企業(yè)在發(fā)生出租業(yè)務(wù)時，可參照上述進(jìn)行稅務(wù)和賬務(wù)處理。四、稅務(wù)機(jī)關(guān)對企業(yè)房屋出租收取房租的納稅核定

平日顧問過程中，發(fā)現(xiàn)有些企業(yè)為了少納稅，減少租金入賬的金額，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（中華人民共和國主席令第49號）第三十五條規(guī)定，納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。

依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法實施細(xì)則》（國務(wù)院令[]362號）第四十七條規(guī)定，納稅人有稅收征管法第三十五條所列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)采用下列任何一種方法核定其應(yīng)納稅額：參照當(dāng)?shù)赝�類行業(yè)或者類似行業(yè)中經(jīng)營規(guī)模和收入水平相近的納稅人的稅負(fù)水平核定；按照營業(yè)收入或者成本加合理的費(fèi)用和利潤的方法核定；按照耗用的原材料、燃料、動力等推算或者測算核定；按照其他合理方法核定。

采用前款所列一種方法不足以正確核定應(yīng)納稅額時，可以同時采用兩種以上的方法核定。根據(jù)以上規(guī)定，如果稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為申報的計稅依據(jù)偏低，是有權(quán)依據(jù)規(guī)定方法調(diào)整的，企業(yè)少報租金不但起不到少交稅的目的，反而會給自己帶來不必要的麻煩，這是得不償失的。綜上所述，企業(yè)在發(fā)生房屋出租業(yè)務(wù)時，應(yīng)據(jù)實申報納稅，繳納營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅等，并按以上規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理。

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