房地產(chǎn)景觀設(shè)計管理流程
房地產(chǎn)園林景觀設(shè)計管理流程、階段性成果及各階段管控要點
(一)、景觀設(shè)計啟動階段啟動時間:規(guī)劃開始即介入
成果:1、參與確定規(guī)劃設(shè)計總圖。
2、景觀設(shè)計啟動報告(確定樣板區(qū)范圍、景觀設(shè)計客戶敏感點、競爭樓盤景觀分析、設(shè)計風(fēng)格意向、景觀建造成本)
3、確定設(shè)計公司、簽訂設(shè)計合同(附設(shè)計任務(wù)書)。
管控要點:
1、參與確定規(guī)劃設(shè)計總圖:
充分挖掘的項目價值,實現(xiàn)項目價值最大化。充分挖掘項目可利用、保留、改造的資源,規(guī)劃與景觀密切結(jié)合。
2、景觀設(shè)計啟動報告:
與營銷討論確定最利于體驗、感受項目價值的樣板區(qū)范圍;根據(jù)項目定位、產(chǎn)品業(yè)態(tài)和客戶定位明確客戶敏感點;考察、分析競爭樓盤景觀優(yōu)缺點,提出本項目景觀設(shè)計建議;根據(jù)以上分析確定景觀風(fēng)格意向及建造成本。
3、設(shè)計公司的選擇:
目標(biāo):尋找與項目定位、風(fēng)格相匹配的設(shè)計單位和主設(shè)
標(biāo)準(zhǔn):項目業(yè)績;設(shè)計能力;企業(yè)文化、合作意愿;檔期;設(shè)計服務(wù)態(tài)度及收
費標(biāo)準(zhǔn)。
步驟:設(shè)計單位收集、設(shè)計單位考察、設(shè)計單位比選、合同談判。
(二)、景觀概念設(shè)計成果:1、景觀概念設(shè)計文本及電子文件。
2、景觀彩色總平面圖及設(shè)計說明。
3、景觀設(shè)計各類分析圖(包括:現(xiàn)狀分析圖、道路交通分析圖、功能分析圖、景點布置分析圖、空間關(guān)系、豎向分析圖、視線分析圖等)。4、反映設(shè)計效果的說明圖片若干張。5、綠化布置意向圖及植栽效果意向圖。6、重要景觀場地設(shè)計意向圖片及場地剖面。7、成本分析。
管控要點:
1、概念設(shè)計風(fēng)格意向與項目的契合度;2、景觀概念與營銷的結(jié)合;3、概念的可實施性;
4、交通組織、景觀功能空間的合理性;5、關(guān)鍵節(jié)點的意向;
(三)、景觀方案設(shè)計(4-6周)
成果:1、方案設(shè)計文本及電子文件。
2、設(shè)計理念文字說明(中文)。3、總平面彩圖及主要分區(qū)圖。
4、總體豎向設(shè)計圖及各種分析圖(功能、空間、交通等)。5、重點軸線剖面圖,重要節(jié)點放大平面圖及剖面圖。6、燈光配置圖、給水點布置圖
7、方案階段方向性植物布置平面圖(喬木位置、灌木位置、草坪位置)。8、不同空間植物組合意向圖片及文字說明。9、小品或雕塑設(shè)計意向草圖。
10、主要節(jié)點景觀彩色透視效果圖。
11、主要物料樣板及裝飾小品示意尺寸圖片。12、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。
管控要點:
景觀方案設(shè)計與景觀概念的延續(xù)性;景觀空間布局的合理性;景觀方案設(shè)計圖紙與意向圖片意境的吻合度;關(guān)鍵節(jié)點的空間效果和體量關(guān)系;景觀技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)的合理性。
(四)、景觀擴初設(shè)計(3-5周)成果:1、總平面圖
2、局部放大平面圖3、坐標(biāo)定位放線圖4、豎向總圖
5、景觀給水排水和水景的布置圖
6、景觀照明布置圖(含燈具具體技術(shù)參數(shù),質(zhì)感要求等)7、各節(jié)點大樣索引圖8、節(jié)點大樣詳圖
9、景觀構(gòu)筑物、小品的平、立、剖面圖10、鋪裝大樣圖(平、剖面若干張)
11、植物布置平面圖及分區(qū)放大圖(按喬木、灌木和地被分開)12、植物列表13、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)
管控要點:
各種系統(tǒng)性設(shè)計合理性、優(yōu)美度、經(jīng)濟性;詳圖設(shè)計的深度;技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)
(五)、景觀施工圖合圖階段需要提供的資料:
建筑底層平面、建筑雨水管網(wǎng)、建筑電氣平面、原始地形豎向圖、地下室范圍、地下室頂板覆土厚度、地下室車庫及人行出入口位置、通風(fēng)采光井位置及大小等與景觀相關(guān)的最終建筑及工程相關(guān)資料。
成果:景觀施工圖總平面圖及豎向設(shè)計圖、綜合管網(wǎng)設(shè)計圖(反提資給建筑)管控要點:
明確景觀與建筑、室內(nèi)、綜合管網(wǎng)的詳細關(guān)系,提前解決矛盾沖突,使圖紙完整正確的表達與現(xiàn)場場地的情況,為下一步的施工圖制作提供正確的指導(dǎo)。
(六)、景觀施工圖設(shè)計(4-5周)
成果:1、硬景施工圖(硬景設(shè)計說明及圖紙目錄\\總圖\\分區(qū)索引平面圖\\分區(qū)定位平面圖\\平
面圖詳圖\\對較小的體塊的表達不清的鋪裝需在詳圖中采用大樣表達\\分區(qū)豎向設(shè)計平面圖及排水圖\\景觀家具布置平面圖\\總平燈具布置圖\\主要場地節(jié)點景觀剖面圖\\鋪裝詳圖\\景觀構(gòu)筑物、水景詳圖
2、軟景施工圖(軟景設(shè)計說明及圖紙目錄\\植物布置總圖\\分區(qū)喬木配置平面圖\\分區(qū)灌木、地被、草花配置平面圖\\苗木表)
3、景觀給排水施工圖(景觀給排水設(shè)計說明及圖紙目錄\\景觀給排水設(shè)計系統(tǒng)圖\\景觀給排水平面布置圖\\景觀給排水節(jié)點安裝詳圖\\水景設(shè)備安裝詳圖\\給排水設(shè)備材料統(tǒng)計表)
4、景觀電氣施工圖(電氣設(shè)計說明及圖紙目錄\\景觀電氣總平面圖\\景觀供配電系統(tǒng)圖\\景觀電氣節(jié)點安裝詳圖\\景觀電氣設(shè)備材料統(tǒng)計表)5、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)
管控要點:
合理控制成本、適合當(dāng)?shù)毓こ套龇ā⒃俅螌徍擞簿、軟景、水電及管綜的相互沖突、對不同材料收邊收口細節(jié)進行審核;
(七)景觀施工圖交底及施工配合階段管控要點:
施工圖交底:明確設(shè)計效果要求、設(shè)計的重點,實施的難點;根據(jù)交底情況完
善圖紙內(nèi)容。
施工配合階段:根據(jù)現(xiàn)場條件變化及時調(diào)整設(shè)計圖;解決景觀圖紙與其他專業(yè)
搭接和沖突問題;根據(jù)甲乙雙方共同選擇確定的不同關(guān)鍵節(jié)點進行效果檢查,并提出修改意見。
(八)交房及移交物業(yè)階段
管控要點:收集交房階段業(yè)主對于景觀的意見和建議,歸納總結(jié)。
(九)正式使用階段
管控要點:積累使用過程中的業(yè)主、物業(yè)公司的意見和建議,歸納總結(jié)。房地產(chǎn)園林景觀設(shè)計管理關(guān)鍵點分析
(一)房地產(chǎn)園林景觀的關(guān)鍵點
1、項目主出入口2、組團、入戶出入口3、重要的通道4、景觀節(jié)點5、周界
(二)樣板區(qū)
1、樣板區(qū)選址2、項目入口3、參觀動線4、售樓處周邊5、樣板房花園6、樣板區(qū)周界
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房地產(chǎn)園林景觀施工管理流程、階段性成果及各階段管控要點
(一)房地產(chǎn)公司內(nèi)部確立時間和標(biāo)準(zhǔn)的階段
時間:景觀施工圖圖紙審查完成后,景觀施工單位確定以前。
成果:景觀項目施工計劃;景觀施工范圍與界面;施工場地移交實施辦法;客戶
的敏感點和重點分析;景觀施工重點區(qū)域效果標(biāo)準(zhǔn)
管控要點:
1、景觀施工計劃的可行性及風(fēng)險,明確整個項目重要時間節(jié)點:外架拆除時間\\防水施工完成時間(景觀在此階段應(yīng)明確建筑物周邊防水的完成高度問題)\\土方回填的開工及完工時間\\總平管網(wǎng)(含水、電、氣、網(wǎng)通)施工的開放完工時間\\外墻清洗完成時間,確定景觀進場的時間段及進場后的施工計劃。2、成本構(gòu)成;
3、重點區(qū)域效果標(biāo)準(zhǔn)的確定(苗木標(biāo)準(zhǔn)的確定、研發(fā)設(shè)計的效果要求、交房
及物業(yè)管理風(fēng)險點對策及效果標(biāo)準(zhǔn))。4、施工單位的選擇;
(二)圖紙會審及施工交底階段
時間:景觀施工合同簽訂后,景觀施工單位進場以前。成果:圖紙會審意見\\停止點檢查劃分\\各交底文件。管控要點:
1、圖紙未表達但需要施工單位實施的部分圖紙的完善。
2、施工單位對于圖紙的反饋意見、對施工效果及標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)識。
3、成本管理及重要合約條款的交底(特別是合同包含的工程范圍,付款條件,
合同中約定的施工措施費等)。
4、文控交底(對文控工作做一個說明,例如:文控的權(quán)限、文件的流轉(zhuǎn)、簽
證變更的辦理流程等)。5、停止檢查點的設(shè)置。(三)、施工準(zhǔn)備階段
時間:景觀施工進場后,管理人員到崗班組到位以前。
成果:場地移交節(jié)點和移交標(biāo)準(zhǔn)\\施工組織設(shè)計\\施工進度計劃\\材料供應(yīng)計劃(含材料
標(biāo)準(zhǔn))
管控要點:
1、施工界面和移交節(jié)點、移交標(biāo)準(zhǔn)再次確認(rèn);
2、施工組織協(xié)調(diào)(施工平面布置協(xié)調(diào);施工動線合理性協(xié)調(diào);了解和審查景觀施
工單位項目機構(gòu)合理性和人員專業(yè)能力;審查施工施工單位對重點區(qū)域、關(guān)鍵部位和工藝措施是合理性和可行)。
3、安全文明施工審查協(xié)調(diào);4、施工進度審查和協(xié)調(diào);
5、擬定材料供應(yīng)計劃和界面、確定材料供貨和收貨標(biāo)準(zhǔn);6、明確監(jiān)理工程師的職責(zé)和權(quán)限。
(四)、施工階段
成果:停止點審查意見管控要點:
場地移交時間及標(biāo)準(zhǔn);交叉施工管理;施工進度、質(zhì)量及效果標(biāo)準(zhǔn)。成品保護。
(五)、交房階段管控要點:
環(huán)境清場、衛(wèi)生、無枯枝敗葉;明確草花布置,物業(yè)提供相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)(永久性、不永久性、花池的配置)。
(六)、竣工驗收階段
成果:竣工驗收合格證\\竣工圖\\物業(yè)公司意見。管控要點:
1、后續(xù)養(yǎng)護及更換要求。2、竣工圖質(zhì)量。
房地產(chǎn)園林景觀施工管理難點分析
(一)、對景觀設(shè)計效果的理解
景觀工程師、施工單位對于設(shè)計效果的理解與設(shè)計存在差別。
解決方法:景觀工程師提前介入設(shè)計,深入理解設(shè)計意圖和效果。施工單位反交底。施工
單位在充分理解圖紙的基礎(chǔ)上,尋找、結(jié)合相關(guān)圖片(可以是施工單位施工過的工程,可以是其他意向性圖片)闡述施工單位對圖說、效果的理解。
(二)、實施標(biāo)準(zhǔn)的把控和確定
景觀施工單位對于苗木品質(zhì)、硬景施工工藝的要求的與甲方目標(biāo)的差異。
解決方法:景觀工程師和施工單位提出對施工質(zhì)量有效的管控辦法、難點及解決措施,特
殊工藝的施工辦法則需采用照片、DV拍攝過程、或草圖的形式展現(xiàn);苗木品質(zhì)的分級控制\\明確灌木地被的實施標(biāo)準(zhǔn)。
(三)、施工過程與其他專業(yè)施工的配合
景觀施工與建筑主體及外裝\\綜合管網(wǎng)\\裝飾交接矛盾沖突。解決方法:景觀施工啟動會提前解決此類問題。
房地產(chǎn)園林景觀施工管理關(guān)鍵點分析景觀施工效果停止點檢查1、微地形施工
2、硬景鋪裝樣板試貼
3、骨架喬木栽植(至少70%)
4、二喬花喬、灌木地被樣板栽植達到70%-80%、5、細部收口及飾品擺放期間6、景觀大面積施工完成
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