房屋租賃 考點總結

一、房屋租賃

房屋租賃，是房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃合同關系建立后，出租人在租賃期間內將房屋的占有權能、使用權能和收益權能讓渡給出租人，出租人支付相應對價即租金。

1、特征：（1）房屋租賃關系中的出租方一般為房屋所有權人。房屋的經營管理權人，所有權人，委托的代理人，典權人等也可以成為出租方。（2）房屋租賃一般具有明確的期限。（3）作為房屋租賃法律關系客體的房屋應是法律允許出租的。不符合法定條件的房屋不得出租。（4）房屋租賃法律關系的成立與登記備案�！咀赓U合同是諾成合同，只要雙方當事人意思表示一致合同即成立，與是否登記備案無關】

備案登記不影響房屋租賃合同的效力。登記備案的主要目的是防止非法出租房屋和國家稅收的流失，是國家對房屋租賃進行管理和控制的一種手段�！冻鞘蟹康禺a管理法》F54\\《城市房屋租賃管理辦法》F13\\16\\17-----取得房屋租賃證（是租賃合法性的證據(jù)）

2、程序。房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。3、性質：租賃權屬于債權，租賃關系受到合同約束；在用益物權方面，用益物權人負擔維修等維持物之現(xiàn)狀的義務；從功能角度，租賃關系主要適用于短期使用他人房屋的情形，而用益物權通常存續(xù)時間較長。

4、房屋租賃分類

1、按租賃房屋的所有權性質，可將房屋租賃分為公房租賃與私房租賃

2、按租賃房屋的使用性質，可將房屋租賃分為住宅用房租賃和非住宅用房租賃3、城鎮(zhèn)廉租住房租賃。

5、房屋租賃合同具有的特殊有效要件為：（1）出租人為房屋的所有權人及出租人授權的處分人或委托代理人；（2）租賃雙方應當簽訂書面合同，約定雙方的權利義務。6、房屋租賃合同的特殊保護：

1、買賣不破租賃原則。1、即在租賃關系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。2、房屋租賃合同的效力不受當事人死亡的影響3、租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用房屋，出租人沒有提出異議的原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

2.承租人的優(yōu)先購買權。即承租人在出租人轉讓房屋時，承租人在同等條件下享有優(yōu)先于其他購買人而購買出租房屋的權利。承租人的優(yōu)先購買權僅適用于出租人有償處分房屋的情形下。但是出租人的優(yōu)先購買權也受到一定的限制：確立了出租人未在合理期間盡通知義務的，出租人不得請求買賣合同無效，而只能請求出租人賠償損失。直接排除了一些不適用出租人優(yōu)先購買的情形。如房屋共有人行使優(yōu)先購買權的。二、房屋租賃當事人的權利與義務

(一)出租方權利：

1．依照合同約定收取租金。2．租賃期間有權對承租人使用房屋進行監(jiān)督和檢查。3．在租賃合同期滿時收回出租的房屋出租方義務：1．按照租賃合同約定將房屋交付給承租人占有、使用。2．保證出租房屋的安全使用3．不得損害承租人的利益4．依法繳納有關稅費。(二)承租人權利：

1．在合同約定的期限內占有、使用房屋的權利。2．在租賃合同有效期內，房屋發(fā)生自然損壞時，有要求出租人及時修復的權利。3．在租賃合同有效期內，出租人將出租房屋轉讓時，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權。4．在租賃合同期限屆滿時，出租人繼續(xù)出租房屋的，承租人在同等條件下有優(yōu)先承租權。承租方義務：1．按房屋租賃合同約定的方式

和時間交付租金，違反約定的，應承擔違約責任。2．愛護并合理使用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆擴建或增添。3．因承租人的過錯造成房屋損壞的，承租人負有修復或賠償?shù)牧x務。4．承租人在使用房屋期間，不得將承租的房屋擅自轉租、轉讓、轉借他人或擅自調換使用。5．承租廉租住房的家庭負有如實申報家庭收入的義務。

三、房屋轉租，是指在房屋租賃關系存續(xù)期間，承租人經出租人同意，將所承租的房屋再出租于他人的行為�！逗贤�法》第二百二十四條，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。特征：1、房屋轉租必須經過原出租人的同意2、房屋轉租合同具有獨立性，但受原租賃合同的制約。3、房屋轉租需要登記備案。房屋轉租后形成兩個相互獨立的租賃關系，即出租人與承租人的租賃關系，承租人與次承租人之間的租賃關系。轉租在性質上并非合同轉讓行為。若承租人擅自轉租而與次承租人簽訂的轉租合同，只有在出租人追認后才能產生效力；如果出租人拒絕追認，則該轉租合同將無效。但出租人知道或應當知道出租人的轉租，但在6個月內未提出異議，其以出租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

根據(jù)（江蘇省高級人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見（201*年12月10日審判委員會第40次會議討論通過）第十八條。未經出租人同意，承租人轉租租賃房屋，出租人解除房屋租賃合同時，要求承租人返還向第三人收取的超出出租人應收租金部分的利益的，人民法院應予支持。因此，承租人擅自轉租賺取差價，出租人可以要求承租人退還租金差價。解除權的時效：《解釋》規(guī)定出租人應該在知情的6個月內提出異議，否則視為同意，不得在主張解除權或合同無效。

四、房屋出租和轉租的區(qū)別：

首先，房屋轉租是指承租人在承租他人之物后作為出租人，將租賃物再出租給次承租人，承租人與次承租人形成新的租賃關系，但承租人仍然依據(jù)其與出租人的租賃合同承擔相應的權利義務。而房屋租賃合同轉讓，又稱房屋租賃權轉讓，也有稱承租權轉讓的，它是指在房屋租賃期限內，承租人將其在房屋租賃合同中的權利、義務一并轉移給受讓人，由受讓人取代原承租人的地位，繼續(xù)履行房屋租賃合同的行為。

其次，兩者的性質不同。轉租為設定取得租賃權，即承租人對租賃物再設定新的租賃權，這時次承租人與承租人直接發(fā)生關系，與承租人之間成立新的租賃契約。而轉讓為轉移取得租賃權，即承租人將原房屋租賃合同的權利義務概括轉移給受讓人，由受讓人繼受其地位，以繼續(xù)原租賃關系，在租賃物上并沒有設立一個新的租賃權。

第三，兩者的標的不同。轉租只是承租人將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為，即標的是房屋等租賃物。而轉讓是承租人將租賃合同的權利義務概括轉移給受讓人的行為，即標的為租賃權。

第四，兩者的法律后果不同。在轉租的情況下，承租人不脫離原租賃關系，次承租人與承租人直接發(fā)生關系，次承租人對承租人有請求交付合乎使用收益目的的租賃物及對租賃物修繕的權利。而在轉讓的情況下，承租人脫離了原租賃關系，由受讓人繼受其地位，以繼續(xù)原租賃關系，受讓人是與產權人直接發(fā)生關系。

第五，兩者實現(xiàn)的手段不一樣。一般情況下，轉租為分期給付租金，而轉讓則為一次性支付轉讓價款。

由此可以看出，房屋轉租不同于房屋租賃合同轉讓，這是兩種不同的法律關系，適用不同的法律規(guī)定。

擴展閱讀：XXXX年房屋租賃工作年終總結及XXXX年工作計劃

201*年房屋租賃工作總結及201*年工作計劃

201*年是“十二五”開局之年，國家持續(xù)加大對房地產市場的宏觀調控力度,如何促進我縣房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,成為全年房地產市場管理的工作重點,房屋租賃是房地產市場體系的重要組成部分。一年來房屋租賃工作在局黨組和行政領導的正確領導下，其業(yè)務在市局的指導下，通過全體工作人員的共同努力,完成了201*年的工作目標,做了一定的工作:

一、加強學習,提高認識.

我們通過學習中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部第6號《商品房租賃管理辦法》，學習重慶市國土房管局、重慶市工商局、重慶市公安局、重慶市地稅局《關于加強城市房屋租賃管理工作的通知》，即渝國土房管發(fā)[201*]31號文件精神，使我們認識到房屋租賃市場是房地產市場體系的重要組成部分,加強房屋租賃管理對完善住房供應體系,解決城鎮(zhèn)居民住房問題,維護社會治安的綜合治理具有重要意義。

二、建立機構,加強領導

我局根據(jù)渝國土房管局發(fā)[201*]31號要求,成立了綦江縣房屋租賃管理辦公室，由局黨組書記劉成平同志負責領導,交易所所長王群同志具體負責工作,并確定一名正式職工負責房屋租賃的日常工作。

三、完成的主要業(yè)務工作和工作措施

(一)、啟動房屋租賃管理工作，促進房屋租賃市場健康

有序發(fā)展。全年辦理房屋租賃登記備案2件，面積20587m2,收取房屋租賃手續(xù)費14239元。

1、統(tǒng)一組織，集中培訓。我局召集全縣房地產經紀機構和本部門職工認真學習傳達落實房地產市場監(jiān)管的法律法規(guī)、有關會議精神和文件精神,要求思想認識上的統(tǒng)一。并認真貫徹執(zhí)行《商品房屋租賃管理辦法》，做好房屋租賃登記備案工作。

2、嚴格依法，按程序辦理。第一，執(zhí)行住建部《商品房屋租賃管理辦法》中規(guī)定條款，對規(guī)定中不得出租的房屋，堅決不予辦理。第二，嚴格依法按程序辦理�，F(xiàn)場調查真實細致，提交要件齊全，內容完備，核查準確無誤。

3、健全內部聯(lián)系機制，做好與其他業(yè)務部門的溝通與聯(lián)系，努力擴大租賃登記管理工作面。

4、建立健全商品房屋管理檔案。歸檔率達到100%，同時填表造冊，能做到表、冊、檔統(tǒng)一，檔案內容完整，逐步實現(xiàn)產權產籍信息化管理，資源共享。

(二)、開展房地產市場監(jiān)管檢查

1、領導重視,制定工作方案,組建聯(lián)合檢查小組。201*年6月,我局同縣級相關職能部門共同制定了工作方案,按照部署6月下旬我局聯(lián)合縣工商局、縣建委、縣發(fā)改委協(xié)調配

合，共同開展好此次專項整治行動,努力營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場有序的房地產市場環(huán)境。

2、統(tǒng)一部署,聯(lián)合檢查

201*年7月,我局會同工商、建委、發(fā)改委等部門工作人員組成的聯(lián)合檢查組,對轄區(qū)內房地產經紀機構進行了專項檢查。查出4家無照、無資質經營的房地產經紀機構單位，并進行通報批評。對5家講誠信、守合同的房地產經紀機構通報表揚。

回顧一年來的工作，雖然取得了一些成績，但從實際工作情況來看，還存在一定薄弱環(huán)節(jié)和不足的地方，各項管理工作還有待下一步進行完善和加強。

一是對房屋租賃管理政策宣傳力度不夠；二是與公安、工商、發(fā)改委等部門的聯(lián)系和合作不夠；三是從事房屋租賃管理工作人員較少。

201*年工作打算：

1、完善房屋租賃管理機構，配備配齊人員、設備。

2、要加大房屋租賃管理相關法律、法規(guī)宣傳力度，認真排查監(jiān)管工作中矛盾糾紛的排查調解，提高管理的質量和服務水平。

3、加強與公安、工商、發(fā)改委等部門的聯(lián)系和合作，形成合力，使房屋租賃管理工作力度更大。

4、逐步提高房屋租賃登記增長率，進一步加強房屋租

賃管理。要突出重點，嘗試開展以點帶面的各種方式，擴大區(qū)域房屋租賃登記備案范圍。

5、加強職工隊伍建設，進一步提高思想認識，扎實推進工作。

6、要嚴肅考核紀律，抓好各項工作措施的落實，規(guī)范業(yè)務辦理。

綦江區(qū)國土房管局

二一二年三月二十日

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