貴陽(yáng)大南門(mén)、大西門(mén)商圈百貨商場(chǎng)市調(diào)報(bào)告

大南門(mén)、大西門(mén)商圈百貨商場(chǎng)市調(diào)報(bào)告

一、調(diào)查目的

調(diào)查大南門(mén)、大西門(mén)商圈里各大商場(chǎng)的基本情況，如獨(dú)有品牌或暢銷(xiāo)品牌、價(jià)格帶，主力商品等。二、調(diào)查對(duì)象

星力百貨瑞金店、星力百貨中山店、國(guó)晨百貨、星天地、國(guó)貿(mào)、荔星名店、荔星名品店，星力購(gòu)物廣場(chǎng)、百盛龍港店、百盛鮮花店三、調(diào)查時(shí)間

201*年10月29日10月30日，下午3：005：00四、調(diào)查人員

調(diào)查報(bào)告：

通過(guò)兩天下午對(duì)大南門(mén)、大西門(mén)商圈的10個(gè)百貨商場(chǎng)進(jìn)行市調(diào)情況來(lái)看，因各家商場(chǎng)對(duì)消費(fèi)者的定位不一樣，各家商場(chǎng)的品牌和人流量都不盡相同。

一、從商場(chǎng)定位分析：名品店：荔星名店、（中偏高檔）精品店：荔星名品店（中偏高檔）

時(shí)尚流行主題館：星力百貨中山店（中檔）和星天地（中偏低檔）大眾流行百貨店：星力購(gòu)物廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)、百盛龍港（中檔）百盛鮮花

店、星力百貨瑞金店、國(guó)晨百貨、星天地（中偏低檔）

二：從商場(chǎng)品牌分析：從目前各商場(chǎng)所擁有的品牌來(lái)看，品牌相似度很高，但是也不乏各家商場(chǎng)所擁有的自己的獨(dú)有品牌，比如荔星名店和荔星名品店因?yàn)樽龅氖歉叨似放�，所以�?dú)有品牌較多。

荔星名店：（1）HUGOBOSS，德國(guó)的經(jīng)典品牌，HUGOBOSS一直崇尚的經(jīng)

營(yíng)哲學(xué)為:為成功人士塑造專(zhuān)業(yè)形象。在店內(nèi)有T恤（價(jià)位1千

以上），大衣（1.6萬(wàn)以上）外套（4千到5千）

（2）D&G.，這一品牌是標(biāo)有"意大利制造"的產(chǎn)品的新生代的頂級(jí)代

表。在店內(nèi)主要有T恤（價(jià)位2千以上），外套（5千到2萬(wàn)），長(zhǎng)褲（3千到4千）。

（3）CK，CK是美國(guó)第一大設(shè)計(jì)師品牌，曾經(jīng)連續(xù)四度獲得知名的

服裝獎(jiǎng)項(xiàng)，它以黑灰為主，秋裝（3千到4千）褲（2千到3千）。

荔星名品店：（1）萬(wàn)寶龍，萬(wàn)寶龍創(chuàng)建于德國(guó)，歷經(jīng)近一個(gè)世紀(jì)，萬(wàn)寶龍已發(fā)展

成為一個(gè)多元化的高檔品牌，包括高檔文儀用品、腕表、優(yōu)質(zhì)皮具、男士高級(jí)襯飾、香水等。在店內(nèi)以腕表為主，價(jià)格在十萬(wàn)到四十萬(wàn)不等。

（2）登喜路(dunhill)，1893年成立的英國(guó)品牌，強(qiáng)調(diào)將現(xiàn)代與傳

統(tǒng)相結(jié)合，帶著濃濃紳士味,令人賞心悅目。在店內(nèi)以皮具為主，

價(jià)位在1千到上萬(wàn)不等。

（3）BURBERRY，始創(chuàng)于英國(guó)，1901年創(chuàng)作的騎士商標(biāo)成為

BURBERRY家喻戶曉的一個(gè)標(biāo)志。

星天地店：（1）自信者，新興的面料+設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)+華麗的襯里=“自信者”品牌品

牌風(fēng)格，SWIGGER自信者品牌來(lái)源英國(guó)，延續(xù)和展示出深厚和純真的英國(guó)文化元素：蘊(yùn)藏自信、創(chuàng)新、傳統(tǒng)、時(shí)尚精神,強(qiáng)調(diào)一種充滿激情的生活方式。平均價(jià)格380-1280，延伸段180-3800。

（2）G-STAR,歐洲著名時(shí)尚品牌G-STAR于1989年由荷蘭籍的

JOSVANTILBURG創(chuàng)立,在店內(nèi)，成衣價(jià)格一般在1千到2千，皮衣最高到5千左右。

（3）CRZ，我的時(shí)尚私物，主要是以“泛80代”的客層為主要消費(fèi)

群，是一個(gè)以內(nèi)衣為品類(lèi)核心，全線開(kāi)發(fā)時(shí)尚貼身服飾內(nèi)搭的國(guó)內(nèi)品牌。主要價(jià)位在3百到1千。

購(gòu)物廣場(chǎng)店：（1）佛倫斯：意大利佛倫斯創(chuàng)立于上個(gè)世紀(jì)中葉,涉足裘革皮衣、

皮包皮鞋、男女西裝等多種服飾系列。有襯衣1200-1500,西裝4000-8000,褲子1200-1500等不同的價(jià)位帶。

（2）姿生堂：日本著名企業(yè)“資生堂”(Shiseido)取自于中文，在中國(guó)古

代意為“贊美大地的美德，她哺育了新的生命，創(chuàng)造了新的價(jià)值。”主要價(jià)位帶在兩百到五百。

（3）艾瑪，艾瑪?shù)脑O(shè)計(jì)思想是以都市年輕時(shí)尚女性著裝需求為主導(dǎo)。

愛(ài)瑪品牌風(fēng)格新穎獨(dú)特、在市場(chǎng)上獨(dú)樹(shù)一幟。品牌主導(dǎo)價(jià)格在百到2千。

星力瑞金店：（1）潤(rùn)金：作為中國(guó)最具代表性的珠寶品牌，情飾專(zhuān)家潤(rùn)金店以非

凡創(chuàng)意與完美工藝創(chuàng)制出精美絕倫的瑰麗珠寶，以貼近人性的

頂尖設(shè)計(jì)與人文關(guān)懷賦予珠寶飾品深邃的精神內(nèi)涵，并以情飾專(zhuān)家身份為國(guó)人傳情效勞。主要價(jià)位在3到4千。

（2）歐萊雅，萊雅是全球首屈一指的化妝品品牌，融合巴黎浪漫之都

的典雅以及流行時(shí)尚的特色，結(jié)合美麗與科技，不斷創(chuàng)新，研發(fā)獨(dú)特的產(chǎn)品配方，引領(lǐng)潮流、令人贊嘆。在店內(nèi)每月能銷(xiāo)售70到80萬(wàn)，但是均價(jià)不高，200到300，所以可見(jiàn)被大眾所接受的程度。

（3）杰克瓊斯，JACK&JONES(杰克.瓊斯)是丹麥Bestseller集團(tuán)旗下

的主要品牌之一。JACK&JONES服裝是設(shè)計(jì)給機(jī)敏，明智，受過(guò)良好教育，熱忠社會(huì)活動(dòng)的三十歲左右的男性。他們是對(duì)現(xiàn)代服裝有著自己獨(dú)特的感受，同時(shí)關(guān)注國(guó)際時(shí)裝市場(chǎng)趨勢(shì)的現(xiàn)代人。在店內(nèi)，有成衣，外套，褲等，平均價(jià)位在500左右。但是月銷(xiāo)售卻在30萬(wàn)左右，可見(jiàn)，他也是一個(gè)已經(jīng)被大眾所接受了的品牌。

星力中山店：（1）Masfersu,意大利品牌，生產(chǎn)地在深圳。主要分為十六個(gè)色系，跨

地很大，主要面料是以羊毛、棉、晴綸為主。適應(yīng)人群大多在二十五至六十歲之間。風(fēng)衣價(jià)格：1980-2880;裙裝：1398-2280針織衫：980-1880.上月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)16萬(wàn)，這個(gè)月20萬(wàn)。

（2）雅瑩，是一個(gè)意大利品牌，主要色系分為四個(gè)色系：日常裝、雅

致裝、休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝。他的適應(yīng)人群帶在30-55之間。主要質(zhì)地是以羊毛、桑蠶絲、滌綸、醋脂面料為主。價(jià)格在1200-3500。

（3）鋇萱，1988于臺(tái)北成立鼎克國(guó)際有限公司以I’nns品牌發(fā)展女裝

1990在北京市宣內(nèi)大街開(kāi)設(shè)中國(guó)第一間品牌專(zhuān)賣(mài)店�！颁^萱”服裝憑著先進(jìn)的設(shè)計(jì)制造能力，著重開(kāi)發(fā)整體搭配系列，走在時(shí)尚的前列。

手機(jī)位圖,德國(guó)雙立人、阿瑪尼

擴(kuò)展閱讀：市調(diào)分析報(bào)告1007171749238262

目錄

前言

第一部分招商項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與分析

1、商場(chǎng)自身情況調(diào)查2、商場(chǎng)周邊業(yè)態(tài)調(diào)查3、周邊輻射社區(qū)調(diào)查

第二部分重點(diǎn)類(lèi)比調(diào)查與分析

1、類(lèi)比情況2、調(diào)查綜述

第三部分商場(chǎng)定位

1、定位原規(guī)2、定位分析3、商場(chǎng)發(fā)展定位

第四部分招商策略第五部分招商實(shí)施計(jì)劃第六部分推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算第七部分規(guī)劃思考

前言

流行前線淘寶城地處核心商業(yè)圈紅旗區(qū)，紅旗社區(qū)作為老牌大型社區(qū)，人口密集，消費(fèi)力旺盛。

紅旗區(qū)作為長(zhǎng)沙的“客廳”品牌形象，集商務(wù)服務(wù)、文化產(chǎn)業(yè)、休閑娛樂(lè)及高端零售業(yè)組成的“四合一”體系的核心商業(yè)圈，

根據(jù)政府的整體《規(guī)劃》提出，以整體布局下的房地產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以改造紅旗區(qū)為核心，進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)。紅旗區(qū)將是侯家塘街道轄區(qū)內(nèi)最具潛力的板塊，也是長(zhǎng)沙的“客廳”中心。

項(xiàng)目名稱(chēng)：流行前線

依托紅旗社區(qū)核心商業(yè)圈的影響力和人氣，共同打造長(zhǎng)沙首席時(shí)尚社區(qū)生活購(gòu)物特色商城。

第一部分招商項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與分析

一、商場(chǎng)自身情況調(diào)查調(diào)查參與人員：招商部人員

調(diào)查時(shí)間：201*年6月20日-7月1日

調(diào)查范圍：1、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)6家，東塘大都市商業(yè)街、潮流特區(qū)東塘店、

百匯服飾廣場(chǎng)、神禹服飾廣場(chǎng)、東塘交易大樓、彌敦道金色年華店

2、本項(xiàng)目周邊主要商業(yè)業(yè)態(tài)

專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容有：

1、租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等其他入場(chǎng)費(fèi)用狀況

2、市場(chǎng)的規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營(yíng)管理模式；3、經(jīng)營(yíng)戶對(duì)本市場(chǎng)的看法、建議、滿意度及認(rèn)可性；調(diào)查對(duì)象：各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)管理部門(mén)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶（一）現(xiàn)實(shí)條件

1、商場(chǎng)區(qū)位條件

流行前線位于長(zhǎng)沙市歷史悠久的紅旗社區(qū)梓園路（長(zhǎng)唐里），是長(zhǎng)沙商業(yè)發(fā)展的核心商業(yè)圈。緊接賀龍?bào)w肓廣場(chǎng)，周?chē)�高檔小區(qū)密集，人口集中，地理位較好，所處的商業(yè)區(qū)塊以經(jīng)營(yíng)百貨日用品較為成熟；商場(chǎng)因?qū)用娣植烤窒�，臨街鋪面為獨(dú)立自主經(jīng)營(yíng)，雜亂沒(méi)有整體感，對(duì)本商場(chǎng)的商業(yè)人流引導(dǎo)會(huì)有一定的影響。

2、商場(chǎng)交通條件

商場(chǎng)緊依城南路（廣濟(jì)橋）及勞動(dòng)路（侯家塘）。

整體區(qū)位性較好，途徑本項(xiàng)目的公交線路有11、101、105、116、143；但交通通達(dá)性受到制約，①勞動(dòng)路由西向東車(chē)輛不能進(jìn)入梓園路②人民路自東向西也沒(méi)有公車(chē)進(jìn)入梓園路③城南路由東向西和由西向東分別只有101和11路進(jìn)入梓園路④途徑本項(xiàng)目的公交線路，南北向多，東西向少，對(duì)東西向人群影響較小。

3、商場(chǎng)產(chǎn)品條件

商場(chǎng)共兩層，負(fù)一樓一層及二樓一層，總商業(yè)面積為3000平方米；☆外立面：因處老社區(qū)，房屋相對(duì)陳舊，現(xiàn)代感不強(qiáng)，臨街商鋪廣告位雜亂，要重點(diǎn)做外立面形象包裝。

☆出入口：共3個(gè)主出入口2個(gè)，位于長(zhǎng)唐里路，上下主出入口為臺(tái)

階。

☆內(nèi)墻面：地板相對(duì)陳舊，立柱較多；中庭有一扶梯通道上二樓，部分區(qū)域乘高不到2米。

☆商鋪：產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一，獨(dú)立分租店鋪面、攤位，商鋪規(guī)格；2層都以小規(guī)格�！钔＼�(chē)：暫無(wú)停車(chē)位，小區(qū)內(nèi)可停少量車(chē)輛。

☆倉(cāng)庫(kù)：專(zhuān)用倉(cāng)庫(kù)面積不大，3個(gè)倉(cāng)庫(kù)位，位于負(fù)一樓，約100平米。小結(jié)

綜上所述；商場(chǎng)所處的區(qū)位及交通條件較為優(yōu)越，但其在商場(chǎng)結(jié)構(gòu)及配套方面存在一定不足，如立柱較多、乘高不夠、倉(cāng)庫(kù)面積小、停車(chē)位少等。由于前階段商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)為菜市場(chǎng)，局部功能相對(duì)落后，加上內(nèi)外立面陳舊，內(nèi)環(huán)境檔次底，目前商場(chǎng)給人的整體形象相對(duì)較差。（二）商場(chǎng)周邊相關(guān)業(yè)態(tài)調(diào)查

各街道業(yè)態(tài)布局（見(jiàn)表）街道業(yè)態(tài)調(diào)查表

業(yè)態(tài)女裝服飾童裝雜貨店藥店賓館娛樂(lè)餐飲超市招待所企事業(yè)單位理發(fā)店學(xué)校網(wǎng)吧水果菜店總計(jì)梓園路6914321236222131433人民路（梓芙蓉路體園路口段）肓廣場(chǎng)段3026037133323320744656213勞動(dòng)路西長(zhǎng)唐里小林子沖紅旗社區(qū)內(nèi)梓園路段326135298166210213635313895214311427421545111144總數(shù)12323278321546234715546911311441001

分析小結(jié)：

1、從周邊業(yè)態(tài)調(diào)查所見(jiàn)，主要業(yè)態(tài)為滿足居民日常生活所需的業(yè)態(tài)。2、日常用品雜貨店占總比率的27.8%，遠(yuǎn)超過(guò)一般社區(qū)所占比率，證明人流眾多而且消費(fèi)層次不高，原因是在本區(qū)域內(nèi)缺乏中高檔購(gòu)物場(chǎng)所和大型購(gòu)物超市。

3、餐飲占總比率的23.4%，其中以便利型、快速型餐飲和特色小吃為主。

4、服裝服飾14.6%，童裝2.3%，比率低于一般社區(qū)服飾類(lèi)門(mén)店所占比率，主要原因也是居民缺乏形象統(tǒng)一、設(shè)施完善的購(gòu)物場(chǎng)所。5、企事業(yè)單位4.6%，證明本區(qū)域完全具備中高檔購(gòu)物、消費(fèi)、休閑場(chǎng)所的設(shè)立條件。

（三）人口及周邊樓盤(pán)價(jià)格調(diào)查

名稱(chēng)活力康城宏澤佳園巴黎香榭芙蓉公館新世界花苑嘉盛國(guó)際紫金苑馮園佳逸豪園城市風(fēng)情夏家沖社區(qū)仰天湖社區(qū)佳天國(guó)際解放片區(qū)東瓜山片區(qū)城市森林六工宿舍區(qū)送變電宿舍石子沖總計(jì)戶數(shù)6713082103751567561201*00約201*約4500約8000約10000約201*約15000約15000約3000約5000約201*約300069500售價(jià)新房二手房40006100604873007500人數(shù)4276備注:因紅旗區(qū)為長(zhǎng)沙市老社區(qū)，社區(qū)內(nèi)居民年齡層次涵蓋較大，老中青和兒童都有，因此每戶按4口人計(jì)算，那本社區(qū)的居住人口總和約為：4276*4+69500=86604人

從本區(qū)域房?jī)r(jià)分析，項(xiàng)目周邊新盤(pán)不多，作為城市中心，拿地成本較高，現(xiàn)在開(kāi)盤(pán)和即將開(kāi)盤(pán)的新樓盤(pán)均價(jià)都在6000元/以上，證明本區(qū)域具備很強(qiáng)的消費(fèi)能力。

紅旗區(qū)二手房交易活躍，流動(dòng)人口較多，按照每人所需商業(yè)面積1計(jì)算，紅旗區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。

第二部分重點(diǎn)類(lèi)比調(diào)查與分析

一、重點(diǎn)類(lèi)比調(diào)查與分析

（一）流行前線淘寶城、大都市、神禹、交易大樓、百匯綜合類(lèi)比情況分析：

類(lèi)比項(xiàng)目流行前線大都市經(jīng)營(yíng)規(guī)模3000約16000樓層二層六大區(qū)經(jīng)營(yíng)存量約192戶約808戶經(jīng)營(yíng)定位綜合商場(chǎng)綜合商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式零售零售經(jīng)營(yíng)檔次中偏高中檔有無(wú)空調(diào)有有神禹商場(chǎng)交易大樓約201*約15500二層四層約97戶約910戶服裝服飾服裝服飾零售批零中檔中底檔有有百匯商場(chǎng)5000負(fù)一樓約97戶服裝服飾零售中偏高有1、從本項(xiàng)目附近在經(jīng)營(yíng)的幾個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模來(lái)看，經(jīng)營(yíng)規(guī)模大都在5000以下（東塘大都市一個(gè)區(qū)的面積大概就是3000，整體可以看作是六個(gè)小型商場(chǎng)的組合）。

2、各商場(chǎng)都是都小鋪經(jīng)營(yíng)格局，面積在10/鋪?zhàn)笥遥�便于出租�?、經(jīng)營(yíng)方式以零售為主。

（二）樓層租金(元//月,建筑面積）分析：

商場(chǎng)負(fù)一層一層二層三層四層五區(qū)六區(qū)流行前線70-1201*0-150大都市145-350120-25065-15040-10065-14030-70神禹商場(chǎng)350-550200-250交易大樓60-801509050百匯商場(chǎng)140-1901、除百匯商場(chǎng)歷經(jīng)幾次改造經(jīng)營(yíng)時(shí)間不長(zhǎng)外，其它都有近十年的經(jīng)營(yíng)歷史，各有優(yōu)勢(shì)，客源穩(wěn)定。商鋪?zhàn)饨鸾?jīng)過(guò)歷年市場(chǎng)調(diào)整，接近供求平衡。

2、整體租金以150元/為中間值。（三）、各商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種結(jié)構(gòu)

商場(chǎng)負(fù)一樓一樓二樓三樓四樓流行前線綜合類(lèi)精品服飾大都市精品女服飾服飾，嬰童區(qū)裝鞋神禹商場(chǎng)女裝女裝交易大樓鞋女裝男童裝、用服飾及裝品用品百匯商場(chǎng)女裝五區(qū)服飾六區(qū)服飾分析：從本項(xiàng)目附近在經(jīng)營(yíng)的幾個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)種類(lèi)來(lái)看，服飾類(lèi)經(jīng)營(yíng)是重點(diǎn)，但是缺少有個(gè)性、有鮮明特點(diǎn)的商品經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。這類(lèi)商品的經(jīng)營(yíng)戶是我們招商要重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。二、調(diào)查綜述：

1、對(duì)流行前線自身調(diào)查綜述：流行前線的價(jià)值表現(xiàn)：

◇處于繁華核心商業(yè)圈范圍內(nèi)，地段商業(yè)價(jià)值高；◇紅旗社區(qū)人口8-12萬(wàn)，輻射人口30萬(wàn)以上；◇高檔小區(qū)、機(jī)關(guān)單位宿舍較多，潛在消費(fèi)能力強(qiáng)；◇原來(lái)是社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，人氣有保障；

◇目前區(qū)內(nèi)街道商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)80-100元/左右，價(jià)值穩(wěn)定；◇具有進(jìn)一步挖掘、提升的潛力空間；2、對(duì)流行前線所在的商業(yè)圈分析

◇項(xiàng)目所在的侯家塘處于東塘商圈和五一商圈中間，在長(zhǎng)沙城市地鐵建設(shè)規(guī)劃中，侯家塘是地鐵1、3號(hào)線的中轉(zhuǎn)站，侯家塘具備一個(gè)將來(lái)成為區(qū)域性商圈的條件，侯家塘周邊項(xiàng)目的輻射能力將得到加強(qiáng)。

◇東塘商圈的特點(diǎn)是商場(chǎng)多但特色不明顯，檔次落差大，從高檔的金色家族到中檔的友誼商城再到低檔的潮流特區(qū)，各種價(jià)位的商品都有，隨著社會(huì)的發(fā)展，東塘商圈的提質(zhì)會(huì)加速，本項(xiàng)目以主題化、特色化為發(fā)展方向入市，注重自身的形象包裝與推廣，一入市具備良好的發(fā)展前景。

◇據(jù)傳聞，五一商圈內(nèi)的黃興路步行街將往南延長(zhǎng)至勞動(dòng)廣場(chǎng)地段。將進(jìn)一步拉進(jìn)本項(xiàng)目和步行街的距離，整片區(qū)域有利于時(shí)尚、潮流、個(gè)性消費(fèi)品商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大時(shí)尚、潮流、個(gè)性、新奇消費(fèi)品的消費(fèi)市場(chǎng)。

第三部分商場(chǎng)定位

一、定位原則

1、以穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，漸進(jìn)式調(diào)整，逐步提升商鋪價(jià)值為原則；2、實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)未來(lái)可持續(xù)發(fā)展為發(fā)展原則；二、定位分析

1、潛在的發(fā)展因素

☆區(qū)位因素；從本商場(chǎng)所在的區(qū)位條件來(lái)看，如果沒(méi)有特別的其它因素能導(dǎo)致人流引入，目前很難吸引到外界人流量的匯集，相比商圈中的其它商場(chǎng)而言明顯處于弱勢(shì)地位。但利用大型社區(qū)常住人口的潛在優(yōu)勢(shì)，可以發(fā)展主題化、特色化、個(gè)性化的購(gòu)物環(huán)境更符合商場(chǎng)的需要。

☆競(jìng)爭(zhēng)因素；商圈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的同質(zhì)化直接導(dǎo)致了很多位和環(huán)境優(yōu)越的商場(chǎng)出現(xiàn)商鋪空。

2、業(yè)態(tài)定位

依托紅旗社區(qū)核心商業(yè)圈的影響力和人氣，結(jié)合社區(qū)商鋪良好的升值潛力和巨大的投資潛力以及政府規(guī)劃優(yōu)勢(shì)和地鐵優(yōu)勢(shì)，以服裝服飾為主導(dǎo)，以家庭用品，兒童用品，學(xué)生用品，健康用品等為輔助，主題明確、特色鮮明。

3、形象定位

立足紅旗社區(qū)，輻射周邊社區(qū)，共同打造長(zhǎng)沙首席情景式購(gòu)物街區(qū)。三、商場(chǎng)發(fā)展定位

1、發(fā)展定位：

綜上所述，走個(gè)性化、特色化、主題化的發(fā)展模式，努力打造品種多樣化，適合社區(qū)消費(fèi)者睛睞的獨(dú)特化室內(nèi)商業(yè)街區(qū)。

2、主題定位：

建立以老百姓日常消費(fèi)為主導(dǎo)的交易中心平臺(tái)，突顯流行前線在社區(qū)領(lǐng)域內(nèi)的主導(dǎo)地位，努力打造社區(qū)內(nèi)的一道亮麗風(fēng)景。

第四部分招商策略

根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，暫時(shí)沒(méi)有臨街商鋪，而大品牌或有實(shí)力的商家一般都會(huì)選擇有展示面的臨街商鋪，所以本項(xiàng)目實(shí)行分類(lèi)經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一選鋪。

合同期為一年，建議半年起租。方案一：招商政策如下：

1、建議租金定在150元//月左右，一次性最少交6個(gè)月租金。

2、商場(chǎng)建設(shè)費(fèi)5000元。3、押金3000元。優(yōu)惠政策：

1、一次性定2個(gè)或2個(gè)以上鋪面并交6個(gè)月租金的，租金在原價(jià)基礎(chǔ)上享受九折優(yōu)惠。

2、一次性定2個(gè)或2個(gè)鋪以上并交1年租金的，租金在原價(jià)基礎(chǔ)上享受8、5折優(yōu)惠。

3、單個(gè)鋪面一次性交1年租金的，租金在原價(jià)基礎(chǔ)上享受九折優(yōu)惠。4、活動(dòng)當(dāng)天定鋪享受九折優(yōu)惠。

5、已與本商場(chǎng)簽訂經(jīng)營(yíng)合同的客戶介紹新客戶定鋪的，獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金1000元/例。

方案二：招商政策如下：1、合同2年一簽

2、均價(jià)180元/免租一年，收12個(gè)月3、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)5000元/戶（均價(jià)）

4、押金6000元/戶，水電費(fèi)公攤預(yù)收201*元/戶5、物管費(fèi)8元/6、分?jǐn)偮?5%

7、對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶續(xù)簽合同的優(yōu)惠政策

第三年按標(biāo)牌價(jià)60%第四年按80%第五年按100%8、①活動(dòng)當(dāng)日，VIP客戶可享受9、5折

②定2鋪以上客戶9、5折

③對(duì)介紹優(yōu)質(zhì)客戶的客戶獎(jiǎng)勵(lì)800元/例④納入重點(diǎn)引進(jìn)品牌目錄的客戶9.5折⑤特定客戶可介紹由項(xiàng)目總監(jiān)面談定價(jià)依據(jù)：

我們定價(jià)的主要依據(jù)是考慮了兩個(gè)因素：

1、現(xiàn)已售商鋪的返租率

2、我們對(duì)市場(chǎng)上能夠承受本項(xiàng)目租金的預(yù)期舉例說(shuō)明：

①東塘大都市商業(yè)街。東塘大都市商業(yè)街現(xiàn)在租金接近整個(gè)商場(chǎng)租金中間值的區(qū)域三區(qū)，平均租金為105元/，但在開(kāi)業(yè)初期，平均租金達(dá)到150元/。而且東塘大都市特殊的地理位（東塘）和結(jié)構(gòu)（屬于地下過(guò)道），在當(dāng)時(shí)來(lái)看長(zhǎng)沙消費(fèi)者并不接受，降到現(xiàn)在的水平是一個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行自動(dòng)調(diào)節(jié)的結(jié)果。

②神禹服飾廣場(chǎng)。神禹服飾廣場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)近十年來(lái)租金呈波浪式增長(zhǎng)，中間也有較長(zhǎng)時(shí)間的穩(wěn)定，并沒(méi)有提升�，F(xiàn)在的租金是在近兩年才形成的，而且商鋪經(jīng)營(yíng)走的主要是走量的模式。

③彌敦道。據(jù)我們觀察，從彌敦道一區(qū)所在位及經(jīng)營(yíng)種類(lèi)來(lái)看，其實(shí)就是一個(gè)提供比較性化商品的社區(qū)商場(chǎng)，租金也不高。之所以后期的彌敦道項(xiàng)目租金較高，跟彌敦道后來(lái)的選址有很大關(guān)系。他們選在年輕人流相對(duì)集中的酒吧和KTV旁邊，從那里租場(chǎng)地的成本相對(duì)比較高，而且有效客源市場(chǎng)容量與本項(xiàng)目不具可比性。

計(jì)算租金的數(shù)字模型是：

本項(xiàng)目商鋪目前所售商鋪情況如下：

1、負(fù)一樓總商鋪111個(gè)，已售鋪27個(gè)，占地面積773.25,平均返租55元/。

2、二樓總鋪數(shù)85個(gè)，已售鋪35個(gè)，占地面積593.73,平均返租99元/。

租金150元/是完全可以支付返租，并且維持商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)的。這種算法還沒(méi)有考慮收取入場(chǎng)費(fèi)和押金。

參考：每月利潤(rùn)=每月收入-每月返租-營(yíng)運(yùn)成本（3500*150-（773.25*55+593.73*99）-250000=525000-101308-250000=173692元）

至于回收投資，只要招商順利，第三批開(kāi)盤(pán)估計(jì)銷(xiāo)售總額：201*0元*500=10000000元，完全可以達(dá)到收回投資的目的。而且，隨著經(jīng)營(yíng)環(huán)境的進(jìn)一步改善，租金不斷上漲是必然趨勢(shì)。綜上所述，我們認(rèn)為150元/是符合我們放水養(yǎng)魚(yú)、培育市場(chǎng)的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的。

第五部分招商實(shí)施計(jì)劃

1、招商目標(biāo)：流行前線在兩個(gè)月內(nèi)完成整個(gè)招商工作，任務(wù)成交率達(dá)90%以上。2、招商人員安排：

①本項(xiàng)目招商人員共四人：曾德良、劉波、廖朝暉、鄒偉

②值班計(jì)劃：劉波、廖朝暉、鄒偉從201*年7月10日開(kāi)始按計(jì)劃輪

流滾動(dòng)值班，直至招商結(jié)束

3、招商工作整體規(guī)劃成三個(gè)階段：

第一階段：招商制度和人員培訓(xùn)（時(shí)間：201*年7月1日-201*年7

月20日）

為了保證本項(xiàng)目順利按計(jì)劃完成，招商部制定了一套完整的招商管理制度和培訓(xùn)計(jì)劃。

管理制度的內(nèi)容包括：客戶接待流程、合同簽訂流程、招商文件管理、招商現(xiàn)場(chǎng)管理、客戶檔案管理、工作績(jī)效評(píng)估等。

人員培訓(xùn)內(nèi)容有：銷(xiāo)售心態(tài)、接待禮儀、合同管理、談判技巧、銷(xiāo)售話術(shù)、電話營(yíng)銷(xiāo)技巧等。

第二階段：蓄客階段走出去，請(qǐng)進(jìn)來(lái)（時(shí)間：201*年7月20日-開(kāi)業(yè)前）

針對(duì)對(duì)象：

1、以前招商項(xiàng)目的老客戶2、現(xiàn)經(jīng)營(yíng)狀況不佳的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶3、成熟市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)不善的經(jīng)營(yíng)戶

4、經(jīng)營(yíng)狀況較好，想在其它地方設(shè)新店的經(jīng)營(yíng)戶蓄客手段：1、短信通知老客戶

2、招商資料派發(fā)（專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)）3、上門(mén)訪談

以上蓄客方式不含公司所上的報(bào)紙、網(wǎng)站、短信等廣告形式和

大范圍派單所形成的客源。

第三階段：現(xiàn)場(chǎng)成交（時(shí)間：招商工作開(kāi)始后）

根據(jù)以往招商經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)新的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地內(nèi)，有經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)戶和無(wú)經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)戶比率一般為3:7，所以現(xiàn)場(chǎng)成交尤為重要。根據(jù)我們的實(shí)際情況，將以現(xiàn)場(chǎng)招商為主、流動(dòng)招商為輔。因此對(duì)于招商人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的培訓(xùn)是重中之重。

總原則：不放過(guò)任何一個(gè)可能成交的機(jī)會(huì)1、每日一小結(jié)，每周一總結(jié)

每天都針對(duì)當(dāng)天招商工作及客戶接待情況進(jìn)行小結(jié)，總結(jié)招商成績(jī)、客戶提出最多的問(wèn)題、最刁難的問(wèn)題、統(tǒng)一銷(xiāo)售話術(shù)、明天的工作安排、需要哪些支持及改進(jìn)等。

每周都進(jìn)行項(xiàng)目招商例會(huì)。分析前段時(shí)間的成績(jī)、總結(jié)失敗原因并馬上調(diào)整、制定下一周對(duì)于未成交客戶的跟蹤回訪計(jì)劃等。

2、根據(jù)招商進(jìn)度及時(shí)調(diào)整招商策略，提交短期宣傳推廣計(jì)劃

第六部分推廣方式及費(fèi)用預(yù)算

活動(dòng)清單

1、報(bào)紙--媒體《瀟湘晨報(bào)》形式：①分類(lèi)廣告

②彩色廣告

次數(shù)：分類(lèi)廣告八月份每天一次，共30次；彩色廣告從招商開(kāi)始的第一周上三次（一、三、五），以后每周兩次（一、四），共九次

費(fèi)用：分類(lèi)廣告每天100元；彩色廣告每次7000元；兩項(xiàng)合計(jì)100*30+7000*9=66000元2、短信群發(fā)數(shù)量：80萬(wàn)條

時(shí)間：從招商啟動(dòng)起，每周發(fā)送一次，每次20萬(wàn)條，共四周費(fèi)用：800000*0.05=40000元3、網(wǎng)站廣告

媒體選擇：租鋪網(wǎng)、搜門(mén)面網(wǎng)時(shí)間：從招商開(kāi)始至項(xiàng)目結(jié)束

費(fèi)用：每個(gè)網(wǎng)站各10000元，共計(jì)201*0元4、宣傳單張印刷及發(fā)放數(shù)量：50000萬(wàn)份

發(fā)放形式：人員沿街派發(fā)35000份，夾報(bào)10000份，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)4000份、招商部現(xiàn)場(chǎng)預(yù)留1000份

地點(diǎn)：長(zhǎng)沙市主要的商圈，重點(diǎn)范圍是五一路、東塘、南門(mén)口、侯家塘、紅旗區(qū)內(nèi)

費(fèi)用：①印刷費(fèi)50000*0.5=25000元

②人員工資。每天四人次，每人50元/天，計(jì)200元/天，共派發(fā)30天，費(fèi)用共計(jì)：

25000+6000=31000元

5、夾報(bào)

數(shù)量：10000份

范圍：冬瓜山社區(qū)

費(fèi)用：投遞費(fèi)10000*0.1=1000元

6、POP制作（路旗、導(dǎo)示牌、條幅、橫幅、氣球）數(shù)量：費(fèi)用：7、招商手冊(cè)

數(shù)量：3000冊(cè)范圍：來(lái)店咨詢客戶費(fèi)用：3000*5=15000元

費(fèi)用（元）廣告形式報(bào)紙廣告66000短信40000網(wǎng)站廣告201*0派單31000夾報(bào)1000POP制作招商手冊(cè)制作15000總計(jì)173000

第七部分規(guī)劃思考

1、考慮到本項(xiàng)目負(fù)一樓潮濕，不建議規(guī)劃易腐蝕、易受潮損壞的產(chǎn)品種類(lèi)經(jīng)營(yíng)。

2、考慮到本項(xiàng)目負(fù)一樓部分層高較低，應(yīng)盡量考慮規(guī)劃對(duì)層高要求不高的業(yè)態(tài)，如美容美發(fā)店、美甲等。

3、如引進(jìn)食品經(jīng)營(yíng)戶，須將食品劃分專(zhuān)區(qū)，因?yàn)殇N(xiāo)費(fèi)者在飲食經(jīng)營(yíng)區(qū)和購(gòu)物區(qū)域的步行速度是不同的，這樣有利于人流組織。

流行前線招商部

201*、7、16

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