百貨商場(chǎng)市調(diào)初步分析報(bào)告

百貨市調(diào)分析報(bào)告

一、市調(diào)地點(diǎn)：XX百貨（XX店）（1）商場(chǎng)定位：在湘潭屬于高檔消費(fèi)

（2）業(yè)態(tài)組合比較完整：化妝品、黃金珠寶、皮具、腕表、女鞋、時(shí)尚數(shù)碼、精品男/裝、箱包、飾品、餐飲/娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)休閑、童裝/童鞋/童玩、家居床品等。

1F：化妝品、珠寶、貴表、女鞋、時(shí)尚數(shù)碼

2F：精品男/女裝、羊毛衫、女包、高級(jí)飾品、餐飲3F：少女裝、女內(nèi)衣、流行女包、女性配飾、餐飲4F：男裝、男包、運(yùn)動(dòng)休閑

5F：童裝/童鞋/童玩、家居床品、游樂(lè)場(chǎng)6F：左岸國(guó)際影城

（3）經(jīng)營(yíng)方式：聯(lián)營(yíng)、保底抽成、租憑并存。二、市調(diào)小組：企劃部

三、市調(diào)目的：分析市場(chǎng)情況，了解市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)，為市場(chǎng)預(yù)測(cè)和營(yíng)銷決策提供客觀的、正確的資料，找出與競(jìng)爭(zhēng)店的差距，進(jìn)行整理，提高本店銷售。

四、活動(dòng)推廣對(duì)比分析和整理方案XX百貨（XX店）：活動(dòng)時(shí)間：7.22-8.4

活動(dòng)主題：熱情仲夏，裙舞飛揚(yáng)

活動(dòng)內(nèi)容：主線：?jiǎn)喂?8換188元商品，以此類推！

女裝、女鞋、女包、女式內(nèi)衣、化妝品VIP會(huì)員滿500元再送100元貴賓反利券。/化妝品一線滿299減60/二樓199減40/來(lái)店有禮/生目有禮/抽獎(jiǎng)/刷卡有禮/會(huì)員招幕

我店活動(dòng)時(shí)間：7.22-7.27活動(dòng)主題：“清”爽紳士節(jié)：活動(dòng)內(nèi)容：三樓精品男裝低至2折（主要是推廣三樓男裝，男裝品牌超底折扣）

★宣傳推廣

競(jìng)爭(zhēng)店戶外宣傳：巨幅、店前燈桿處、進(jìn)門處立牌、公交車、DM、社區(qū)牌等競(jìng)爭(zhēng)店內(nèi)宣傳：

（1）電梯處有樓層廣告宣傳

（2）每個(gè)專柜水晶座立牌、T架POP廣告、主題柜貼、折扣牌（有“均一價(jià)XXX元”“X折”“每XXX元現(xiàn)金換XXX元商品三種類型”）等

（3）收銀處：每個(gè)收銀臺(tái)旁豎立X展架宣傳我店戶外宣傳：櫥窗

我店店內(nèi)宣傳：三樓氣氛布置（POP畫架、電梯品主題門頭、柱子、通道吊牌）整改措施：

（1）活動(dòng)推廣過(guò)于單一，應(yīng)全店參與。（2）活動(dòng)推廣外宣氛圍需加強(qiáng)（如電子屏、短信等），店內(nèi)廣告宣傳需加大范圍推廣（如收銀臺(tái)處KT板、專柜柜貼、電梯口豎放X展架等）。

★氛圍營(yíng)造

競(jìng)爭(zhēng)店：每樓層上電梯處有區(qū)位品牌陳列。我店：無(wú)

整改措施：我店在商品陳列這塊需加強(qiáng)�！锘顒�(dòng)參與率

競(jìng)爭(zhēng)店參與達(dá)到45%（有很多品牌直接折扣）

我店主要做概念推廣，主要以折扣為主

我店優(yōu)勢(shì)：主要以中檔消費(fèi)顧客群為主，扣折很受歡迎�！镏黧w商促推廣

競(jìng)爭(zhēng)店：在1F進(jìn)門處舉行大型特賣場(chǎng)，主要有品牌女裝、休閑裝、男裝、泳裝等季節(jié)性服飾超低折扣特賣，并在特賣區(qū)搭建臨時(shí)試衣間。人流行量較多。

我店：無(wú)適合本檔活動(dòng)推廣品項(xiàng)

整改措施：在一樓進(jìn)門處設(shè)適合本檔活動(dòng)推廣品項(xiàng)，并增加一些本季暢銷品（如泳裝、涼席等品項(xiàng)）。

★特點(diǎn)

競(jìng)爭(zhēng)店：商場(chǎng)整體內(nèi)外形象現(xiàn)代感強(qiáng)、內(nèi)部硬件設(shè)施設(shè)備比較完善，商場(chǎng)布局合理，通透性強(qiáng)、商品分布比較明朗，商品比較豐富。

我店：

經(jīng)營(yíng)模式：自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)雙業(yè)態(tài)互補(bǔ)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略模式，為消費(fèi)者提供實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠。店面特點(diǎn)：商場(chǎng)整體內(nèi)外形象現(xiàn)代感強(qiáng)、內(nèi)部硬件設(shè)施設(shè)備比較完善，商場(chǎng)樓層布局合理，專柜動(dòng)線明確，空間感強(qiáng)，商品分布比較明朗。

管理模式：統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理、統(tǒng)一人員管理、統(tǒng)一的人員培訓(xùn)。

擴(kuò)展閱讀：市調(diào)分析報(bào)告1007171749238262

目錄

前言

第一部分招商項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與分析

1、商場(chǎng)自身情況調(diào)查2、商場(chǎng)周邊業(yè)態(tài)調(diào)查3、周邊輻射社區(qū)調(diào)查

第二部分重點(diǎn)類比調(diào)查與分析

1、類比情況2、調(diào)查綜述

第三部分商場(chǎng)定位

1、定位原規(guī)2、定位分析3、商場(chǎng)發(fā)展定位

第四部分招商策略第五部分招商實(shí)施計(jì)劃第六部分推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算第七部分規(guī)劃思考

前言

流行前線淘寶城地處核心商業(yè)圈紅旗區(qū)，紅旗社區(qū)作為老牌大型社區(qū)，人口密集，消費(fèi)力旺盛。

紅旗區(qū)作為長(zhǎng)沙的“客廳”品牌形象，集商務(wù)服務(wù)、文化產(chǎn)業(yè)、休閑娛樂(lè)及高端零售業(yè)組成的“四合一”體系的核心商業(yè)圈，

根據(jù)政府的整體《規(guī)劃》提出，以整體布局下的房地產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以改造紅旗區(qū)為核心，進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)。紅旗區(qū)將是侯家塘街道轄區(qū)內(nèi)最具潛力的板塊，也是長(zhǎng)沙的“客廳”中心。

項(xiàng)目名稱：流行前線

依托紅旗社區(qū)核心商業(yè)圈的影響力和人氣，共同打造長(zhǎng)沙首席時(shí)尚社區(qū)生活購(gòu)物特色商城。

第一部分招商項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與分析

一、商場(chǎng)自身情況調(diào)查調(diào)查參與人員：招商部人員

調(diào)查時(shí)間：201*年6月20日-7月1日

調(diào)查范圍：1、專業(yè)市場(chǎng)6家，東塘大都市商業(yè)街、潮流特區(qū)東塘店、

百匯服飾廣場(chǎng)、神禹服飾廣場(chǎng)、東塘交易大樓、彌敦道金色年華店

2、本項(xiàng)目周邊主要商業(yè)業(yè)態(tài)

專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容有：

1、租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等其他入場(chǎng)費(fèi)用狀況

2、市場(chǎng)的規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營(yíng)管理模式；3、經(jīng)營(yíng)戶對(duì)本市場(chǎng)的看法、建議、滿意度及認(rèn)可性；調(diào)查對(duì)象：各專業(yè)市場(chǎng)管理部門、專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶（一）現(xiàn)實(shí)條件

1、商場(chǎng)區(qū)位條件

流行前線位于長(zhǎng)沙市歷史悠久的紅旗社區(qū)梓園路（長(zhǎng)唐里），是長(zhǎng)沙商業(yè)發(fā)展的核心商業(yè)圈。緊接賀龍?bào)w肓廣場(chǎng)，周圍高檔小區(qū)密集，人口集中，地理位較好，所處的商業(yè)區(qū)塊以經(jīng)營(yíng)百貨日用品較為成熟；商場(chǎng)因?qū)用娣植烤窒�，臨街鋪面為獨(dú)立自主經(jīng)營(yíng)，雜亂沒(méi)有整體感，對(duì)本商場(chǎng)的商業(yè)人流引導(dǎo)會(huì)有一定的影響。

2、商場(chǎng)交通條件

商場(chǎng)緊依城南路（廣濟(jì)橋）及勞動(dòng)路（侯家塘）。

整體區(qū)位性較好，途徑本項(xiàng)目的公交線路有11、101、105、116、143；但交通通達(dá)性受到制約，①勞動(dòng)路由西向東車輛不能進(jìn)入梓園路②人民路自東向西也沒(méi)有公車進(jìn)入梓園路③城南路由東向西和由西向東分別只有101和11路進(jìn)入梓園路④途徑本項(xiàng)目的公交線路，南北向多，東西向少，對(duì)東西向人群影響較小。

3、商場(chǎng)產(chǎn)品條件

商場(chǎng)共兩層，負(fù)一樓一層及二樓一層，總商業(yè)面積為3000平方米；☆外立面：因處老社區(qū)，房屋相對(duì)陳舊，現(xiàn)代感不強(qiáng)，臨街商鋪廣告位雜亂，要重點(diǎn)做外立面形象包裝。

☆出入口：共3個(gè)主出入口2個(gè)，位于長(zhǎng)唐里路，上下主出入口為臺(tái)

階。

☆內(nèi)墻面：地板相對(duì)陳舊，立柱較多；中庭有一扶梯通道上二樓，部分區(qū)域乘高不到2米。

☆商鋪：產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一，獨(dú)立分租店鋪面、攤位，商鋪規(guī)格；2層都以小規(guī)格。☆停車：暫無(wú)停車位，小區(qū)內(nèi)可停少量車輛。

☆倉(cāng)庫(kù)：專用倉(cāng)庫(kù)面積不大，3個(gè)倉(cāng)庫(kù)位，位于負(fù)一樓，約100平米。小結(jié)

綜上所述；商場(chǎng)所處的區(qū)位及交通條件較為優(yōu)越，但其在商場(chǎng)結(jié)構(gòu)及配套方面存在一定不足，如立柱較多、乘高不夠、倉(cāng)庫(kù)面積小、停車位少等。由于前階段商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)為菜市場(chǎng)，局部功能相對(duì)落后，加上內(nèi)外立面陳舊，內(nèi)環(huán)境檔次底，目前商場(chǎng)給人的整體形象相對(duì)較差。（二）商場(chǎng)周邊相關(guān)業(yè)態(tài)調(diào)查

各街道業(yè)態(tài)布局（見(jiàn)表）街道業(yè)態(tài)調(diào)查表

業(yè)態(tài)女裝服飾童裝雜貨店藥店賓館娛樂(lè)餐飲超市招待所企事業(yè)單位理發(fā)店學(xué)校網(wǎng)吧水果菜店總計(jì)梓園路6914321236222131433人民路（梓芙蓉路體園路口段）肓廣場(chǎng)段3026037133323320744656213勞動(dòng)路西長(zhǎng)唐里小林子沖紅旗社區(qū)內(nèi)梓園路段326135298166210213635313895214311427421545111144總數(shù)12323278321546234715546911311441001

分析小結(jié)：

1、從周邊業(yè)態(tài)調(diào)查所見(jiàn)，主要業(yè)態(tài)為滿足居民日常生活所需的業(yè)態(tài)。2、日常用品雜貨店占總比率的27.8%，遠(yuǎn)超過(guò)一般社區(qū)所占比率，證明人流眾多而且消費(fèi)層次不高，原因是在本區(qū)域內(nèi)缺乏中高檔購(gòu)物場(chǎng)所和大型購(gòu)物超市。

3、餐飲占總比率的23.4%，其中以便利型、快速型餐飲和特色小吃為主。

4、服裝服飾14.6%，童裝2.3%，比率低于一般社區(qū)服飾類門店所占比率，主要原因也是居民缺乏形象統(tǒng)一、設(shè)施完善的購(gòu)物場(chǎng)所。5、企事業(yè)單位4.6%，證明本區(qū)域完全具備中高檔購(gòu)物、消費(fèi)、休閑場(chǎng)所的設(shè)立條件。

（三）人口及周邊樓盤價(jià)格調(diào)查

名稱活力康城宏澤佳園巴黎香榭芙蓉公館新世界花苑嘉盛國(guó)際紫金苑馮園佳逸豪園城市風(fēng)情夏家沖社區(qū)仰天湖社區(qū)佳天國(guó)際解放片區(qū)東瓜山片區(qū)城市森林六工宿舍區(qū)送變電宿舍石子沖總計(jì)戶數(shù)6713082103751567561201*00約201*約4500約8000約10000約201*約15000約15000約3000約5000約201*約300069500售價(jià)新房二手房40006100604873007500人數(shù)4276備注:因紅旗區(qū)為長(zhǎng)沙市老社區(qū)，社區(qū)內(nèi)居民年齡層次涵蓋較大，老中青和兒童都有，因此每戶按4口人計(jì)算，那本社區(qū)的居住人口總和約為：4276*4+69500=86604人

從本區(qū)域房?jī)r(jià)分析，項(xiàng)目周邊新盤不多，作為城市中心，拿地成本較高，現(xiàn)在開(kāi)盤和即將開(kāi)盤的新樓盤均價(jià)都在6000元/以上，證明本區(qū)域具備很強(qiáng)的消費(fèi)能力。

紅旗區(qū)二手房交易活躍，流動(dòng)人口較多，按照每人所需商業(yè)面積1計(jì)算，紅旗區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。

第二部分重點(diǎn)類比調(diào)查與分析

一、重點(diǎn)類比調(diào)查與分析

（一）流行前線淘寶城、大都市、神禹、交易大樓、百匯綜合類比情況分析：

類比項(xiàng)目流行前線大都市經(jīng)營(yíng)規(guī)模3000約16000樓層二層六大區(qū)經(jīng)營(yíng)存量約192戶約808戶經(jīng)營(yíng)定位綜合商場(chǎng)綜合商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式零售零售經(jīng)營(yíng)檔次中偏高中檔有無(wú)空調(diào)有有神禹商場(chǎng)交易大樓約201*約15500二層四層約97戶約910戶服裝服飾服裝服飾零售批零中檔中底檔有有百匯商場(chǎng)5000負(fù)一樓約97戶服裝服飾零售中偏高有1、從本項(xiàng)目附近在經(jīng)營(yíng)的幾個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模來(lái)看，經(jīng)營(yíng)規(guī)模大都在5000以下（東塘大都市一個(gè)區(qū)的面積大概就是3000，整體可以看作是六個(gè)小型商場(chǎng)的組合）。

2、各商場(chǎng)都是都小鋪經(jīng)營(yíng)格局，面積在10/鋪?zhàn)笥�，便于出租�?、經(jīng)營(yíng)方式以零售為主。

（二）樓層租金(元//月,建筑面積）分析：

商場(chǎng)負(fù)一層一層二層三層四層五區(qū)六區(qū)流行前線70-1201*0-150大都市145-350120-25065-15040-10065-14030-70神禹商場(chǎng)350-550200-250交易大樓60-801509050百匯商場(chǎng)140-1901、除百匯商場(chǎng)歷經(jīng)幾次改造經(jīng)營(yíng)時(shí)間不長(zhǎng)外，其它都有近十年的經(jīng)營(yíng)歷史，各有優(yōu)勢(shì)，客源穩(wěn)定。商鋪?zhàn)饨鸾?jīng)過(guò)歷年市場(chǎng)調(diào)整，接近供求平衡。

2、整體租金以150元/為中間值。（三）、各商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種結(jié)構(gòu)

商場(chǎng)負(fù)一樓一樓二樓三樓四樓流行前線綜合類精品服飾大都市精品女服飾服飾，嬰童區(qū)裝鞋神禹商場(chǎng)女裝女裝交易大樓鞋女裝男童裝、用服飾及裝品用品百匯商場(chǎng)女裝五區(qū)服飾六區(qū)服飾分析：從本項(xiàng)目附近在經(jīng)營(yíng)的幾個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)種類來(lái)看，服飾類經(jīng)營(yíng)是重點(diǎn)，但是缺少有個(gè)性、有鮮明特點(diǎn)的商品經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。這類商品的經(jīng)營(yíng)戶是我們招商要重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。二、調(diào)查綜述：

1、對(duì)流行前線自身調(diào)查綜述：流行前線的價(jià)值表現(xiàn)：

◇處于繁華核心商業(yè)圈范圍內(nèi)，地段商業(yè)價(jià)值高；◇紅旗社區(qū)人口8-12萬(wàn)，輻射人口30萬(wàn)以上；◇高檔小區(qū)、機(jī)關(guān)單位宿舍較多，潛在消費(fèi)能力強(qiáng)；◇原來(lái)是社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，人氣有保障；

◇目前區(qū)內(nèi)街道商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)80-100元/左右，價(jià)值穩(wěn)定；◇具有進(jìn)一步挖掘、提升的潛力空間；2、對(duì)流行前線所在的商業(yè)圈分析

◇項(xiàng)目所在的侯家塘處于東塘商圈和五一商圈中間，在長(zhǎng)沙城市地鐵建設(shè)規(guī)劃中，侯家塘是地鐵1、3號(hào)線的中轉(zhuǎn)站，侯家塘具備一個(gè)將來(lái)成為區(qū)域性商圈的條件，侯家塘周邊項(xiàng)目的輻射能力將得到加強(qiáng)。

◇東塘商圈的特點(diǎn)是商場(chǎng)多但特色不明顯，檔次落差大，從高檔的金色家族到中檔的友誼商城再到低檔的潮流特區(qū)，各種價(jià)位的商品都有，隨著社會(huì)的發(fā)展，東塘商圈的提質(zhì)會(huì)加速，本項(xiàng)目以主題化、特色化為發(fā)展方向入市，注重自身的形象包裝與推廣，一入市具備良好的發(fā)展前景。

◇據(jù)傳聞，五一商圈內(nèi)的黃興路步行街將往南延長(zhǎng)至勞動(dòng)廣場(chǎng)地段。將進(jìn)一步拉進(jìn)本項(xiàng)目和步行街的距離，整片區(qū)域有利于時(shí)尚、潮流、個(gè)性消費(fèi)品商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大時(shí)尚、潮流、個(gè)性、新奇消費(fèi)品的消費(fèi)市場(chǎng)。

第三部分商場(chǎng)定位

一、定位原則

1、以穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，漸進(jìn)式調(diào)整，逐步提升商鋪價(jià)值為原則；2、實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)未來(lái)可持續(xù)發(fā)展為發(fā)展原則；二、定位分析

1、潛在的發(fā)展因素

☆區(qū)位因素；從本商場(chǎng)所在的區(qū)位條件來(lái)看，如果沒(méi)有特別的其它因素能導(dǎo)致人流引入，目前很難吸引到外界人流量的匯集，相比商圈中的其它商場(chǎng)而言明顯處于弱勢(shì)地位。但利用大型社區(qū)常住人口的潛在優(yōu)勢(shì)，可以發(fā)展主題化、特色化、個(gè)性化的購(gòu)物環(huán)境更符合商場(chǎng)的需要。

☆競(jìng)爭(zhēng)因素；商圈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的同質(zhì)化直接導(dǎo)致了很多位和環(huán)境優(yōu)越的商場(chǎng)出現(xiàn)商鋪空。

2、業(yè)態(tài)定位

依托紅旗社區(qū)核心商業(yè)圈的影響力和人氣，結(jié)合社區(qū)商鋪良好的升值潛力和巨大的投資潛力以及政府規(guī)劃優(yōu)勢(shì)和地鐵優(yōu)勢(shì)，以服裝服飾為主導(dǎo)，以家庭用品，兒童用品，學(xué)生用品，健康用品等為輔助，主題明確、特色鮮明。

3、形象定位

立足紅旗社區(qū)，輻射周邊社區(qū)，共同打造長(zhǎng)沙首席情景式購(gòu)物街區(qū)。三、商場(chǎng)發(fā)展定位

1、發(fā)展定位：

綜上所述，走個(gè)性化、特色化、主題化的發(fā)展模式，努力打造品種多樣化，適合社區(qū)消費(fèi)者睛睞的獨(dú)特化室內(nèi)商業(yè)街區(qū)。

2、主題定位：

建立以老百姓日常消費(fèi)為主導(dǎo)的交易中心平臺(tái)，突顯流行前線在社區(qū)領(lǐng)域內(nèi)的主導(dǎo)地位，努力打造社區(qū)內(nèi)的一道亮麗風(fēng)景。

第四部分招商策略

根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，暫時(shí)沒(méi)有臨街商鋪，而大品牌或有實(shí)力的商家一般都會(huì)選擇有展示面的臨街商鋪，所以本項(xiàng)目實(shí)行分類經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一選鋪。

合同期為一年，建議半年起租。方案一：招商政策如下：

1、建議租金定在150元//月左右，一次性最少交6個(gè)月租金。

2、商場(chǎng)建設(shè)費(fèi)5000元。3、押金3000元。優(yōu)惠政策：

1、一次性定2個(gè)或2個(gè)以上鋪面并交6個(gè)月租金的，租金在原價(jià)基礎(chǔ)上享受九折優(yōu)惠。

2、一次性定2個(gè)或2個(gè)鋪以上并交1年租金的，租金在原價(jià)基礎(chǔ)上享受8、5折優(yōu)惠。

3、單個(gè)鋪面一次性交1年租金的，租金在原價(jià)基礎(chǔ)上享受九折優(yōu)惠。4、活動(dòng)當(dāng)天定鋪享受九折優(yōu)惠。

5、已與本商場(chǎng)簽訂經(jīng)營(yíng)合同的客戶介紹新客戶定鋪的，獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金1000元/例。

方案二：招商政策如下：1、合同2年一簽

2、均價(jià)180元/免租一年，收12個(gè)月3、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)5000元/戶（均價(jià)）

4、押金6000元/戶，水電費(fèi)公攤預(yù)收201*元/戶5、物管費(fèi)8元/6、分?jǐn)偮?5%

7、對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶續(xù)簽合同的優(yōu)惠政策

第三年按標(biāo)牌價(jià)60%第四年按80%第五年按100%8、①活動(dòng)當(dāng)日，VIP客戶可享受9、5折

②定2鋪以上客戶9、5折

③對(duì)介紹優(yōu)質(zhì)客戶的客戶獎(jiǎng)勵(lì)800元/例④納入重點(diǎn)引進(jìn)品牌目錄的客戶9.5折⑤特定客戶可介紹由項(xiàng)目總監(jiān)面談定價(jià)依據(jù)：

我們定價(jià)的主要依據(jù)是考慮了兩個(gè)因素：

1、現(xiàn)已售商鋪的返租率

2、我們對(duì)市場(chǎng)上能夠承受本項(xiàng)目租金的預(yù)期舉例說(shuō)明：

①東塘大都市商業(yè)街。東塘大都市商業(yè)街現(xiàn)在租金接近整個(gè)商場(chǎng)租金中間值的區(qū)域三區(qū)，平均租金為105元/，但在開(kāi)業(yè)初期，平均租金達(dá)到150元/。而且東塘大都市特殊的地理位（東塘）和結(jié)構(gòu)（屬于地下過(guò)道），在當(dāng)時(shí)來(lái)看長(zhǎng)沙消費(fèi)者并不接受，降到現(xiàn)在的水平是一個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行自動(dòng)調(diào)節(jié)的結(jié)果。

②神禹服飾廣場(chǎng)。神禹服飾廣場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)近十年來(lái)租金呈波浪式增長(zhǎng)，中間也有較長(zhǎng)時(shí)間的穩(wěn)定，并沒(méi)有提升。現(xiàn)在的租金是在近兩年才形成的，而且商鋪經(jīng)營(yíng)走的主要是走量的模式。

③彌敦道。據(jù)我們觀察，從彌敦道一區(qū)所在位及經(jīng)營(yíng)種類來(lái)看，其實(shí)就是一個(gè)提供比較性化商品的社區(qū)商場(chǎng)，租金也不高。之所以后期的彌敦道項(xiàng)目租金較高，跟彌敦道后來(lái)的選址有很大關(guān)系。他們選在年輕人流相對(duì)集中的酒吧和KTV旁邊，從那里租場(chǎng)地的成本相對(duì)比較高，而且有效客源市場(chǎng)容量與本項(xiàng)目不具可比性。

計(jì)算租金的數(shù)字模型是：

本項(xiàng)目商鋪目前所售商鋪情況如下：

1、負(fù)一樓總商鋪111個(gè)，已售鋪27個(gè)，占地面積773.25,平均返租55元/。

2、二樓總鋪數(shù)85個(gè)，已售鋪35個(gè)，占地面積593.73,平均返租99元/。

租金150元/是完全可以支付返租，并且維持商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)的。這種算法還沒(méi)有考慮收取入場(chǎng)費(fèi)和押金。

參考：每月利潤(rùn)=每月收入-每月返租-營(yíng)運(yùn)成本（3500*150-（773.25*55+593.73*99）-250000=525000-101308-250000=173692元）

至于回收投資，只要招商順利，第三批開(kāi)盤估計(jì)銷售總額：201*0元*500=10000000元，完全可以達(dá)到收回投資的目的。而且，隨著經(jīng)營(yíng)環(huán)境的進(jìn)一步改善，租金不斷上漲是必然趨勢(shì)。綜上所述，我們認(rèn)為150元/是符合我們放水養(yǎng)魚(yú)、培育市場(chǎng)的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的。

第五部分招商實(shí)施計(jì)劃

1、招商目標(biāo)：流行前線在兩個(gè)月內(nèi)完成整個(gè)招商工作，任務(wù)成交率達(dá)90%以上。2、招商人員安排：

①本項(xiàng)目招商人員共四人：曾德良、劉波、廖朝暉、鄒偉

②值班計(jì)劃：劉波、廖朝暉、鄒偉從201*年7月10日開(kāi)始按計(jì)劃輪

流滾動(dòng)值班，直至招商結(jié)束

3、招商工作整體規(guī)劃成三個(gè)階段：

第一階段：招商制度和人員培訓(xùn)（時(shí)間：201*年7月1日-201*年7

月20日）

為了保證本項(xiàng)目順利按計(jì)劃完成，招商部制定了一套完整的招商管理制度和培訓(xùn)計(jì)劃。

管理制度的內(nèi)容包括：客戶接待流程、合同簽訂流程、招商文件管理、招商現(xiàn)場(chǎng)管理、客戶檔案管理、工作績(jī)效評(píng)估等。

人員培訓(xùn)內(nèi)容有：銷售心態(tài)、接待禮儀、合同管理、談判技巧、銷售話術(shù)、電話營(yíng)銷技巧等。

第二階段：蓄客階段走出去，請(qǐng)進(jìn)來(lái)（時(shí)間：201*年7月20日-開(kāi)業(yè)前）

針對(duì)對(duì)象：

1、以前招商項(xiàng)目的老客戶2、現(xiàn)經(jīng)營(yíng)狀況不佳的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶3、成熟市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)不善的經(jīng)營(yíng)戶

4、經(jīng)營(yíng)狀況較好，想在其它地方設(shè)新店的經(jīng)營(yíng)戶蓄客手段：1、短信通知老客戶

2、招商資料派發(fā)（專業(yè)市場(chǎng)）3、上門訪談

以上蓄客方式不含公司所上的報(bào)紙、網(wǎng)站、短信等廣告形式和

大范圍派單所形成的客源。

第三階段：現(xiàn)場(chǎng)成交（時(shí)間：招商工作開(kāi)始后）

根據(jù)以往招商經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)新的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地內(nèi)，有經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)戶和無(wú)經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)戶比率一般為3:7，所以現(xiàn)場(chǎng)成交尤為重要。根據(jù)我們的實(shí)際情況，將以現(xiàn)場(chǎng)招商為主、流動(dòng)招商為輔。因此對(duì)于招商人員專業(yè)素質(zhì)的培訓(xùn)是重中之重。

總原則：不放過(guò)任何一個(gè)可能成交的機(jī)會(huì)1、每日一小結(jié)，每周一總結(jié)

每天都針對(duì)當(dāng)天招商工作及客戶接待情況進(jìn)行小結(jié)，總結(jié)招商成績(jī)、客戶提出最多的問(wèn)題、最刁難的問(wèn)題、統(tǒng)一銷售話術(shù)、明天的工作安排、需要哪些支持及改進(jìn)等。

每周都進(jìn)行項(xiàng)目招商例會(huì)。分析前段時(shí)間的成績(jī)、總結(jié)失敗原因并馬上調(diào)整、制定下一周對(duì)于未成交客戶的跟蹤回訪計(jì)劃等。

2、根據(jù)招商進(jìn)度及時(shí)調(diào)整招商策略，提交短期宣傳推廣計(jì)劃

第六部分推廣方式及費(fèi)用預(yù)算

活動(dòng)清單

1、報(bào)紙--媒體《瀟湘晨報(bào)》形式：①分類廣告

②彩色廣告

次數(shù)：分類廣告八月份每天一次，共30次；彩色廣告從招商開(kāi)始的第一周上三次（一、三、五），以后每周兩次（一、四），共九次

費(fèi)用：分類廣告每天100元；彩色廣告每次7000元；兩項(xiàng)合計(jì)100*30+7000*9=66000元2、短信群發(fā)數(shù)量：80萬(wàn)條

時(shí)間：從招商啟動(dòng)起，每周發(fā)送一次，每次20萬(wàn)條，共四周費(fèi)用：800000*0.05=40000元3、網(wǎng)站廣告

媒體選擇：租鋪網(wǎng)、搜門面網(wǎng)時(shí)間：從招商開(kāi)始至項(xiàng)目結(jié)束

費(fèi)用：每個(gè)網(wǎng)站各10000元，共計(jì)201*0元4、宣傳單張印刷及發(fā)放數(shù)量：50000萬(wàn)份

發(fā)放形式：人員沿街派發(fā)35000份，夾報(bào)10000份，專業(yè)市場(chǎng)4000份、招商部現(xiàn)場(chǎng)預(yù)留1000份

地點(diǎn)：長(zhǎng)沙市主要的商圈，重點(diǎn)范圍是五一路、東塘、南門口、侯家塘、紅旗區(qū)內(nèi)

費(fèi)用：①印刷費(fèi)50000*0.5=25000元

②人員工資。每天四人次，每人50元/天，計(jì)200元/天，共派發(fā)30天，費(fèi)用共計(jì)：

25000+6000=31000元

5、夾報(bào)

數(shù)量：10000份

范圍：冬瓜山社區(qū)

費(fèi)用：投遞費(fèi)10000*0.1=1000元

6、POP制作（路旗、導(dǎo)示牌、條幅、橫幅、氣球）數(shù)量：費(fèi)用：7、招商手冊(cè)

數(shù)量：3000冊(cè)范圍：來(lái)店咨詢客戶費(fèi)用：3000*5=15000元

費(fèi)用（元）廣告形式報(bào)紙廣告66000短信40000網(wǎng)站廣告201*0派單31000夾報(bào)1000POP制作招商手冊(cè)制作15000總計(jì)173000

第七部分規(guī)劃思考

1、考慮到本項(xiàng)目負(fù)一樓潮濕，不建議規(guī)劃易腐蝕、易受潮損壞的產(chǎn)品種類經(jīng)營(yíng)。

2、考慮到本項(xiàng)目負(fù)一樓部分層高較低，應(yīng)盡量考慮規(guī)劃對(duì)層高要求不高的業(yè)態(tài)，如美容美發(fā)店、美甲等。

3、如引進(jìn)食品經(jīng)營(yíng)戶，須將食品劃分專區(qū)，因?yàn)殇N費(fèi)者在飲食經(jīng)營(yíng)區(qū)和購(gòu)物區(qū)域的步行速度是不同的，這樣有利于人流組織。

流行前線招商部

201*、7、16

友情提示：本文中關(guān)于《百貨商場(chǎng)市調(diào)初步分析報(bào)告》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，百貨商場(chǎng)市調(diào)初步分析報(bào)告：該篇文章建議您自主創(chuàng)作。

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