武漢市商業(yè)寫字樓物業(yè)管理市場調研報告

武漢市商業(yè)寫字樓物業(yè)管理市場調研報告

新年新氣象，201*年伴隨蛇年的到來已經成為過去，全球“五大行”之一的商業(yè)地產服務商“戴德梁行”在近日發(fā)布了201*江城商業(yè)寫字樓市場報告，報告中指出，根據(jù)過去的幾年里租金與物業(yè)管理費的變化以及未來供應優(yōu)質物業(yè)推算，預計到201*年武漢寫字樓租金加物業(yè)管理費最高將漲至155元/平米，對比201*年的租金水平上漲了32%。

據(jù)介紹，伴隨著武漢商務環(huán)境越來越成熟，內資企業(yè)的極投資，企業(yè)對商業(yè)寫字樓的需要逐漸釋放，201*年的寫字樓吸納量超過過去三年的總和，創(chuàng)歷史之最。其中優(yōu)質物業(yè)的面市推動武漢市寫字樓租金的上揚，再加寫字樓提價積極，導致201*年，武漢甲級寫字樓租金大幅上漲22.4%至每平米每月94.1元，雖然在全國來看數(shù)字只比重慶略高，但是升值潛力巨大，租金漲幅已躍居首位。從區(qū)域來看，武昌濱江和漢口濱江區(qū)表現(xiàn)搶眼，在新區(qū)貢獻吸納量中占了整體吸納量的77%;其中武廣商圈光谷商圈由于受到新增供應少，可租項目稀缺等原因，租金及物業(yè)管理費漲幅最大，最高的達到40%以上。

據(jù)相關人士指出，蛇年里武漢高端寫字樓供應主要來源于保利文化廣場、廣發(fā)銀行大廈和泛海城市廣場三大項目。預計在201*年寫字樓空置率有小幅上升，仍將持續(xù)上漲，直到201*年租金加物業(yè)管理費將漲至每月155元/平米。從此看來，武漢寫字樓租賃市場在未來的幾年時間里，租金升值空間廣闊，是投資的好去處。

值得注意的是，在經歷了近1年的量價提升之后，201*年7月份以來，武漢商鋪售價開始出現(xiàn)企穩(wěn)漸升的態(tài)勢。武漢金田物業(yè)管理有限公司經過仔細周密的市場調研論證后認為，2季度之后，商鋪市場價格浮動不大，開發(fā)商回籠資金比較急迫。而交易量上揚的行情在4月剎車，被市場認為是對3月恐慌性投資的修復，但4~7月商業(yè)地產項目雖仍處回升通道中，但成交量均未達到3月高點。

而從另一個側面看，市場似乎也在重新打量商鋪的投資價值。不過，寫字樓從02年4月開始，卻有接過商鋪上漲大捧的勢頭。

數(shù)據(jù)顯示，201*年2季度開始，武漢寫字樓每月成交量幾乎都是成倍增長，價格同樣一路上躥。武漢天地的一棟甲級寫字樓，租金甚至達到了北京、上海等地同檔次物業(yè)的水平。2季度，武漢新寫字樓均價比1季度環(huán)比上升9.26%，甚至2手寫字樓價格也上漲了將近7%。以一個200平方米寫字樓戶型為例，按今年上半年成交均價9156元/平方米計算，總價達到180萬元。按平均租金計算，年均投資收益接近10%，相對于商鋪似乎回報率更高。

對此，武漢一家寫字樓開發(fā)商人士對記者表示，目前武漢甲級寫字樓存量并不多，供不應求的情況推動了武漢甲級寫字樓售價及租金連續(xù)6個季度上漲，證明寫字樓的投資空間巨大。

現(xiàn)如今武漢市商業(yè)寫字樓大概有62萬平方米，其中漢口占52%，武昌占38%，漢陽占7%，其它區(qū)域占3%，總體租金在85元至125元每平方（含物業(yè)管理費），其中各樓盤物業(yè)管理費根據(jù)物業(yè)管理5大要素及物業(yè)管理公司經營性質的不同原因而定，甲級寫字樓管理費每平方每月15至28元，乙級寫字樓管理費每平方每月12元至23元，商鋪管理費每平方每月22至38元。

關于物業(yè)管理費國務院及各級地方行政部門沒有出臺明確的收費標準，因為根據(jù)物業(yè)管理的五大要素及物業(yè)公司是房地產投資公司直營和外包的經營性質等情況的不同，所以各商業(yè)樓盤的物業(yè)管理費也各有高低，武廣商圈和光谷商圈及大型城市綜合體（如汽車站火車站等）收費較高，具體的物業(yè)管理費收費標準及市場行情大致有以下幾種特性：

1.5A甲級寫字樓及商鋪物業(yè)管理費最高，乙級寫字樓及商鋪物業(yè)管理費相對較低；

2.物業(yè)管理公司資質等級高的物業(yè)管理費較高，反之則收費較低；

3.開發(fā)時間較早的舊寫字樓及商鋪物業(yè)管理費較低，近幾年開發(fā)的新寫字樓物業(yè)管理費相對較高；

4.城市綜合體地帶寫字樓及商鋪物業(yè)管理費較高，綜合體旁邊的管理費較低；銷售型的寫字樓及商業(yè)物業(yè)管理費較高，租賃型的寫字樓及商業(yè)物業(yè)管理費較低；

5.大型商圈中心寫字樓及商鋪物業(yè)管理費較高，商圈附近的管理費較低；6.大型貿易或交易市場中心寫字樓及商鋪物業(yè)管理費較高，中小型市場中心管理費較低；

7.房地產投資商為了快速營銷房產迅速回籠資金，或房產地段不好房產項目不好銷售甚至對物業(yè)管理不以盈利為目的，且對旗下直營的物業(yè)管理公司有補助和補貼（每平方每月補貼2元至5元不等）的寫字樓及商鋪物業(yè)管理費較低，物業(yè)服務外包的物業(yè)管理費較高；房產公司為了輔助營銷對物業(yè)管理公司有協(xié)議性補助的剛交付前兩年收費較低，兩年后通過物價上漲和開支較大等緣由提高物業(yè)管理費；寫字樓及商鋪交付后入駐率偏低未達標的（一般入駐率規(guī)定在80%左右）房地產公司對物業(yè)公司實行補貼方式的物業(yè)管理費較低，寫字樓及商鋪入駐率超過90%以上或者經營氛圍非�；鸨�的則根據(jù)市場行情商議提價。

8.國企寫字樓及商鋪且物業(yè)管理公司屬于國企直營的為了方便安排家屬就業(yè)有補貼（每平方每月3至5元不等）收費較低，國企寫字樓及商鋪物業(yè)管理服務外包的管理費較高；

9.物業(yè)管理服務時間平均每天超過10小時以上的物業(yè)管理費較高，未超過10小時的管理費比較平均；10.開放中央空調的寫字樓及商鋪物業(yè)管理費較高，不開放中央空調的較低；開放時間超過10小時的收費較高，開放時間低于10小時的相對較低；具體各樓盤物業(yè)管理費調查情況如下（部分知名樓盤抽查詳情見附表）：*附表一:(見尾頁)*附表二:（見尾頁）

*以上附表為武漢市商業(yè)寫字樓物業(yè)管理費部分樓盤抽查情況。

201*年1月份全球“五大行”之一的戴德梁行更預計，最近1年內僅有武漢天地企業(yè)中心、保利文化廣場、民生銀行大廈及凱樂桂園等幾棟甲級寫字樓上市，遠不能滿足入駐武漢企業(yè)的需求，預計近期寫字樓租金及物業(yè)管理費還將繼續(xù)上漲。

經國內外多位經濟學家分析國務院出臺控制樓市國五條后，全國將掀起一股商業(yè)寫字樓投資熱潮。湖北省社科院經濟研究所副所長省房地產經濟學會秘書長葉學平先生及業(yè)界專業(yè)人士普遍認定，武漢作為中部中心城市，同時又提出打造總部經濟的規(guī)劃，未來隨著越來越多的跨國公司駐點武漢，隨著湖北省“城市8加1計劃”的發(fā)展，二線城市企業(yè)的總部將紛紛入駐江城，對高端寫字樓的需求應該會處于持續(xù)上升的利好態(tài)勢，隨之商業(yè)寫字樓的售價與租金將不斷攀升，所以商業(yè)寫字樓投資開發(fā)市場在未來5年投資熱潮將“席卷”江城，商業(yè)寫字樓市場行情將呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的迅猛態(tài)勢。

武漢金田物業(yè)管理有限公司凱樂桂園分公司201*年2月22日

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《武漢物業(yè)管理市場調研報告》

201*年武漢物業(yè)管理

市場調研報告

市場發(fā)展部編制201*年9月

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目錄

第一部分：宏觀環(huán)境......................................................................................................71.0武漢概況.................................................................................................................71.1地理概貌.............................................................................................................71.2政區(qū)規(guī)劃及市區(qū)人口.........................................................................................71.3武漢與中部五省會城市綜合比較分析.............................................................82.0城市現(xiàn)狀...............................................................................................................132.1武漢都市圈......................................................................................................142.2城市空間布局..................................................................................................153.0武漢市住房發(fā)展“十一五”規(guī)劃.......................................................................153.1“十一五”住房發(fā)展的基本思路...................................................................153.2規(guī)劃指標..........................................................................................................164.0經濟指標...............................................................................................................175.0能源供應...............................................................................................................185.1武漢市城市供水價格......................................................................................185.2供電價格..........................................................................................................185.3天然氣銷售價格及收費依據(jù)..........................................................................195.4瓶裝液化氣收費標準及收費依據(jù)..................................................................205.5有線電視..........................................................................................................20第二部分：房地產市場................................................................................................211.0武漢房地產市場走勢綜合分析...........................................................................212.0201*年土地市場綜述..........................................................................................212.1中心城區(qū)土地市場供需情況...........................................................................222.2201*年土地市場運行特點..............................................................................222.3樓面地價排行..................................................................................................262.4成交金額排行...................................................................................................26

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2.5附中心城區(qū)（招、拍、掛）土地成交一覽表..............................................273.0201*年土地市場綜述..........................................................................................333.1201*年武昌區(qū)域上半年（招、拍、掛）土地成交一覽表..........................363.2201*年漢口區(qū)域上半年（招、拍、掛）土地成交一覽表..........................373.3201*年漢陽區(qū)域上半年（招、拍、掛）土地成交一覽表..........................384.0201*年上半年房地產市場分析.......................................................................404.1201*上半年武漢樓市反彈路線圖..................................................................404.2201*上半年樓市銷量逆轉直上.....................................................................424.3201*上半年商品房新增供應未現(xiàn)激增..........................................................445.0半年區(qū)域地產回顧..............................................................................................475.1漢口中心價格還將繼續(xù)上漲..........................................................................475.2漢口中心區(qū)古田片將繼續(xù)走強..............................................................495.3東西湖片房價已調整到位..............................................................................495.4漢陽樓市在艱難中前行..................................................................................515.5半年熱點片區(qū)盤點之關山、南湖片..............................................................525.6光谷片區(qū)分析..................................................................................................546.0武漢地產20強....................................................................................................59第三部分：物業(yè)管理....................................................................................................611.0物業(yè)管理市場基本數(shù)據(jù).......................................................................................612.0作業(yè)人員薪酬水平...............................................................................................623.0專業(yè)分包...............................................................................................................624.0業(yè)主委員會...........................................................................................................625.0住宅空置率...........................................................................................................636.0外來物管企業(yè)情況...............................................................................................636.1招商局物業(yè)武漢分公司..................................................................................646.2金地物業(yè)武漢分公司......................................................................................656.3中航物業(yè)..........................................................................................................657.0武漢物業(yè)管理行業(yè)存在的問題...........................................................................658.0物管法規(guī)政策.......................................................................................................67

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8.1物業(yè)管理收費標準..........................................................................................678.2武漢物業(yè)管理費難收現(xiàn)狀..............................................................................698.3物價部門規(guī)范小區(qū)物業(yè)收費的相關規(guī)定......................................................708.4物業(yè)管理服務費價格抽樣調查......................................................................729.0結論及建議...........................................................................................................749.1三線拓展，全面搶灘武漢..............................................................................749.2高調入市，突破市場壁壘..............................................................................759.3穩(wěn)扎穩(wěn)打、謹慎經營......................................................................................75附件1：《物業(yè)服務收費管理辦法》實施細則...........................................................76附件2：關于商品住宅共用部分共用設施設備維修基金具體繳存管理的通知.....79附件3：關于印發(fā)《武漢市住宅區(qū)業(yè)主自治管理實施辦法》的通知.....................82附件4：關于印發(fā)《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》的通知.....................................87附件5：省物價局省建設廳關于印發(fā)《湖北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》的通知........................................................................................................................................90附件6：市房產局關于公布第二批武漢市物業(yè)管理招標專家評委名單的公告.....93附件7：市房產局關于印發(fā)武漢市物業(yè)管理承接驗收規(guī)程的通知.........................94附件8：市房產局關于印發(fā)武漢市業(yè)主大會規(guī)程實施細則.....................................97附件9：市房地局關于印發(fā)《武漢市物業(yè)管理招標投標管理試行辦法》的通知105附件10：武漢市前期物業(yè)管理規(guī)定..........................................................................110附件11：武漢市住宅區(qū)物業(yè)管理條例......................................................................112附件12：《武漢萬科城市花園物業(yè)管理方案》........................................................119附件13：武漢一級企業(yè)概況.....................................................................................140附件14：武漢的主要房地產開發(fā)商名錄.................................................................141

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摘要

201*年武漢市的ＧＤＰ達到3960.08億元，位居全國第13，稍低于寧波的3964億元。市內常住人口將近九百萬，下轄11個城區(qū)及兩個郊區(qū)。武漢市最低工資標準中心城區(qū)為700元/月，遠城區(qū)為600元/月，恩格爾系數(shù)呈逐年下降趨勢。武漢都市圈已形成以武漢市為圓心，半徑為100公里范圍的較明顯的圈層結構：以武漢市江岸區(qū)、武昌區(qū)、江漢區(qū)、口區(qū)、漢陽區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)等城區(qū)為核心，以武漢市東西湖區(qū)、漢南區(qū)、蔡甸區(qū)、江夏區(qū)、黃陂區(qū)、新洲區(qū)等外圍城區(qū)為內圈層，以黃石、鄂州、孝感、黃岡、咸寧、仙桃、潛江、天門等城市及其它縣級城市為外圈層。確立了武漢在中部地區(qū)的戰(zhàn)略支點地位。

武漢的“十一五”住房發(fā)展的基本思路是圍繞不斷改善居民的居住條件，優(yōu)化住宅的產品結構和空間布局，提高住宅品質和配套水平，加大住房社會保障和節(jié)能省地型住宅建設力度。201*年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達到32平方米，住宅竣工總面積累計實現(xiàn)4450萬平方米。其中，經濟房等保障性住房供應將達到1230萬平方米。

在過去幾年中，武漢的房地產市場處于一個上升通道，房價增長明顯，由曾經的中部“價格洼地”一躍成為中部地區(qū)最高。目前武漢的住宅消費構成中，自住比例仍在七成以上，其中，本地購房者占到64％，而外地購房者占36％。201*年武漢商品住房銷售面積626.61萬，同比下降44.8%；住房竣工面積為768.23萬，同比下降5.3％。武漢樓市繼續(xù)保持穩(wěn)步向上特征，但住宅空置率同比激增。

從201*年的市場發(fā)展來看，中心城區(qū)房價上漲造成周邊區(qū)域梯次上漲的拉動效應明顯，而武漢高檔住宅市場供應量自201*年第四季度開始增加，在201*上半年達到一個新高。在部分區(qū)域存在同質化現(xiàn)象，由于外來消費力的不足，銷售、價格的增長已經出現(xiàn)放緩跡象。此外，201*年武漢經濟適用房施工面積達到306.65萬，竣工面積達到110.31萬，占房產開發(fā)總量的15％，對于房價上漲起到了一定的平抑作用。

目前武漢高檔在售住宅項目均價不斷攀高，均價超過3萬一平米的樓盤有五個，均價扎起15000-30000之間的樓盤有17個。多分布在武漢三鎮(zhèn)中心。201*－201*年武漢的人口總數(shù)年平均增長率在1.26％左右，人口增長速度不斷加快，對住宅的需求也逐年增加。未來幾年，武漢市將重點發(fā)展七大區(qū)域，住房供應主要集中于內環(huán)與三環(huán)之間，促進新城發(fā)展；內環(huán)線以內主要供應商業(yè)服務業(yè)用地，逐步減少純居住用地。

武漢目前有物業(yè)管理從業(yè)人員3萬人，為180多萬業(yè)主服務，平均每一個人服務60人。全市有物業(yè)管理企業(yè)958家，全市物業(yè)管理總規(guī)模為7800萬平方米，其中住宅物業(yè)6070萬平方米，占全市住宅總量50%以上，基本上以新建的小區(qū)為主。武漢有8家一級企業(yè)。武漢只有不到20％的小區(qū)成立了業(yè)主委員會。武漢的專業(yè)分包市場不成熟，僅有保潔分包，作業(yè)層工資水平與深圳差距不大。

武漢物業(yè)管理市場容量巨大，前景看好。行業(yè)競爭激烈，行業(yè)整體服務水平和企業(yè)規(guī)模均低于深圳。外地知名物管企業(yè)進入武漢市場，基本走自管路線，不對外拓展市場。

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說明

1、本報告的研究范圍覆蓋武漢的宏觀環(huán)境、十大區(qū)的房地產市場及物業(yè)管理行業(yè)。

2、本報告的相關信息和數(shù)據(jù)均源自三天實地調查，通過分層抽樣調研、同行訪談及查閱政府披露的相關資料獲取數(shù)據(jù)。

3、本報告的研究結果旨在為公司進入武漢市場提供參考。

4、由于受調研時間、人力及抽樣數(shù)量所限，本報告在內容的全面性和數(shù)據(jù)寬度上有一定局限性。對于部分趨勢判斷源于人員訪談和資料查詢。

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第一部分：宏觀環(huán)境1.0武漢概況

1.1地理概貌

武漢是湖北省省轄市，湖北省省會。位于江漢平原東緣，長江與漢水交匯處。北距首都北京1190公里。東與黃岡市、鄂州市、大冶市接壤，南與咸寧市、嘉魚縣、洪湖市相連，西與仙桃市、漢川市毗鄰，北與孝感市、紅安縣、麻城市相接。南北最大縱距155公里，東西最大橫距134公里，轄區(qū)總面積8467平方公里，其中市區(qū)面積3963.6平方公里，城市建成區(qū)面積202平方公里�，F(xiàn)轄江岸區(qū)、江漢區(qū)、口區(qū)、漢陽區(qū)、武昌區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)、蔡甸區(qū)、江夏區(qū)、東西湖區(qū)、漢南區(qū)、黃陂區(qū)、新洲區(qū)等13個區(qū)�？側丝�979萬人，其中城市人口五百多萬人。居民以漢族為主。

長江、漢水把市區(qū)分割為武昌、漢口、漢陽三部分，形成"三鎮(zhèn)鼎立"的獨特城市格局。屬典型的亞熱帶濕潤季風氣候，四季分明。年平均氣溫16.4℃。夏季高溫持續(xù)時間長，極端最高氣溫為41.3℃，最低氣溫為-18.1℃。

1.2政區(qū)規(guī)劃及市區(qū)人口

序號總計1江岸區(qū)城區(qū)土地面積（平方公里）8494.4164.24人口密度（人/平方公里）9259908201*年201*年年人口（萬人）人口（萬人）85874.1831201*年人口（萬人）78663.6201*年人口（萬人）78163.2第7頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調研報告》

2345678910111213江漢區(qū)口區(qū)漢陽區(qū)武昌區(qū)青山區(qū)洪山區(qū)東西湖區(qū)漢南區(qū)蔡甸區(qū)江夏區(qū)黃陂區(qū)新洲區(qū)33.4346.39108.3481.2245.80509.00439.19287.701108.10201*.002261.001500.00137631158044581201*9954155355936741832348663862.671.061.0116.049.098.034.510.644.961.287.188.04653.7.48.297.745.57924.510.546.264.8109.995.7465347.7944572.923.910.747.967.7111.395

1.3武漢與中部五省會城市綜合比較分析

武漢要在中部崛起中發(fā)揮戰(zhàn)略支點作用，必須把武漢放到廣闊的中部地區(qū)來進行比較，將武漢同中部其他五省的中心城市在經濟實力、產業(yè)結構、創(chuàng)新能力等方面進行對比。只有在對比中發(fā)現(xiàn)武漢真正的比較優(yōu)勢，進而充分發(fā)揮這些優(yōu)勢，才能更好的確定武漢在中部地區(qū)的戰(zhàn)略支點地位。

1.3.1中部各省市的基本定位和發(fā)展態(tài)勢

在“中部崛起”未被確定為國家戰(zhàn)略之前，中部地區(qū)主要依賴東部沿海長三角等三大經濟增長極借船出�；蚋饔兴�投，相互間經濟聯(lián)系緊密度不高。山西憑借獨特的資源和鄰近環(huán)渤海地區(qū)，積極謀求東進戰(zhàn)略；安徽、江西和湖南三省更多的將自身定位于“泛長三角”或“泛珠三角”的外圈，安徽的戰(zhàn)略指引為“融入長三角、帶動大皖江”，江西則提出了“三個基地、一個后花園”的戰(zhàn)略，湖南也明確了“湖南向南”的戰(zhàn)略意圖；河南實施了構筑以鄭州為中心的“中原城市群戰(zhàn)

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略”，而湖北地理上居于我國絕對的中部，不鄰近于任何經濟增長極，其戰(zhàn)略為打造以武漢為中心的城市經濟圈，優(yōu)先促進武漢的發(fā)展。1.3.2武漢與中部五省會城市的綜合比較

1.3.2.1武漢在中部六市中處于經濟高地，有望成為地區(qū)經濟中心戰(zhàn)略支點要撬動中部地區(qū)經濟的發(fā)展，本身也應該是一個經濟高地，其目標是成為地區(qū)的經濟中心。在經濟規(guī)模上，201*年武漢市的生產總值在六個城市中居于領先地位，達到了3960億元，而其他五市的生產總值均未超過3100億元。同期而言，鄭州市GDP為3002億，長沙市GDP為3000億元，太原市GDP為1468億元，合肥市GDP為1664.84億元，南昌市GDP為1650億元14.5%。同時武漢生產總值的年增長率比中部其他城市也占優(yōu)勢，201*年武漢生產總值較上一年的增長率為15.1%，同期長沙為15%，南昌為14.5%，合肥為17.2%，太原8.1%，鄭州12.5%�？梢钥闯�，武漢由于經濟基礎較好，發(fā)展速度僅略微落后于合肥，但年增長15.1%的增速還是相當可觀的，仍處于快速增長期。隨著中部的崛起，武漢作為華中地區(qū)最大的智力集中區(qū)，經濟發(fā)展將繼續(xù)領跑中部六省。

1.3.2.2武漢投資與消費相對旺盛，經濟運行效率有待提高

作為戰(zhàn)略支點的城市通常是高效率集體消費的空間組織。城市的戰(zhàn)略支點地位的確立還有助于同時拉動城市中投資和需求的重要經濟部門。武漢市201*年全社會固定資產投資和社會消費品零售總額分別為2252.05億元和1850.05億元，大大領先于其他五市（如圖3）。

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圖三：201*年中部六市投資和消費水平對比

2500201*150010005000武漢鄭州長沙合肥南昌太原全社會固定資產投資（億元）社會消費品零售總額（億元）

1.3.2.3武漢吸納人口多，城市聚集力較強

作為戰(zhàn)略支點的城市不僅要產業(yè)集聚和要素集聚程度高，而且要潛力大，更重要的是能夠為流動人口提供較多的就業(yè)崗位，輻射擴散能力強，對周邊地區(qū)的帶動作用大。

根據(jù)世界城市發(fā)展的經驗，一個城市的經濟能夠穩(wěn)定增長，其人口規(guī)模不少于10萬；一個城市要達到自我增長，其人口規(guī)模最低點是50萬人；要成為具有輻射周邊城市影響力的中心主導城市，必須具備100萬人口規(guī)模。從城市的人口總量來看，武漢市人口數(shù)是六個城市中唯一超過800萬人的（如圖4），比第二位的鄭州多了100多萬人，比合肥及太原兩市的總和還多。表明武漢市早就跨進了成為中部中心主導城市的人口數(shù)量門檻。

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圖四：201*年中部六市人口比較

1201*000800600400201*武漢長沙鄭州南昌合肥太原641.74979735.6491500347.14人口（萬人）

城市面積上武漢市僅列第2名，與其他五市差距不大。在人口密度上，武漢市平均每平方公里有946人，略少于鄭州的961人，但遠多于其他4個城市平均每平方公里的人口數(shù)，其中長沙541人，南昌605人，合肥612人，太原490人。表明武漢市的吸引力較大，自然增長的人口及外來人口愿意在此生息繁衍，同時城市聚集經濟的效率高，平均每平方公里土地支撐的人口比其他城市更多，從而能吸收更多的就業(yè)人口，對周邊地區(qū)輻射擴散能力較強。

1.3.2.4武漢城市建設相對較好，有望成為產業(yè)承接的重要平臺

處于戰(zhàn)略支點地位的中心城市須有適合企業(yè)發(fā)展的基礎設施、法律秩序等，才能首先承接起發(fā)達地區(qū)的產業(yè)轉移，并進一步輻射到周邊地區(qū)。201*年武漢市地方財政一般預算收入在中部居于榜首，鄭州、長沙緊隨其后，南昌、合肥、太原則遠遠落在后面（如圖五）。

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圖5：201*年中部六市地方財政一般預算收入比較

300277.32260.4250201*50100500武漢鄭州長沙南昌合肥太原102.15205.57160.94116.92地方財政一般預算收入

地方財政一般預算收入高，一方面表明武漢市經濟實力強，能創(chuàng)造更多的社會資源，但同時也反映出武漢市政府財政收入的自組織能力較好，有能力組織城市基礎設施建設、法律秩序建設、人文條件建設等。根據(jù)201*年中國城市競爭力報告，武漢市在基礎設施競爭力上排名13，同期長沙14，南昌24，合肥15，鄭州18。這一指數(shù)既包括了市內基本基礎設施指數(shù)、對外基本基礎設施指數(shù)，也包括了信息技術基礎設施指數(shù)。其中對外基本基礎設施指數(shù)排名中，武漢還進入了前10名。表明武漢市基礎設施建設在中部而言水平較高，有助于武漢成為承接發(fā)達地區(qū)產業(yè)轉移的重要平臺，對于奠定武漢在中部地區(qū)的戰(zhàn)略支點地位將產生顯著的影響。

1.3.2.5武漢城市圈綜合實力強，但單項指標稍遜一籌

在中部六大城市圈的比較方面（如表3），201*年武漢城市圈綜合競爭力居第一位。其中表現(xiàn)突出的是綜合市場占有率和綜合生產率，

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都處于第一名，表明武漢城市圈整體生產效率高，爭奪市場資源和占有市場的能力強。武漢城市圈在綜合就業(yè)增長上位于中等水平，一定程度上反映出武漢市產業(yè)結構有待改進升級，勞動密集型的第三產業(yè)發(fā)展不足，導致吸納就業(yè)人口的能力弱。環(huán)境資源成本節(jié)約和綜合收入水平名次排后，表明武漢城市圈資源利用效率低下，經濟社會運行成本較高，居民收入增長幅度與城市經濟發(fā)展狀況不相符。這反映出武漢城市圈在中部地區(qū)的綜合實力是首屈一指的，但同時也存在著一些問題，如何改進武漢城市圈整體協(xié)調，擴大就業(yè)，改進資源利用率等方面均須進一步研究探索。武漢應充分依托于武漢城市圈的輻射帶動作用，整體競爭功能，擴大在中部地區(qū)的經濟影響力。

2.0城市現(xiàn)狀

武漢是全國重要的工業(yè)基地和交通通信樞紐，內陸最大的綜合性中心城市和沿江開放城市，國家綜合配套改革試點城市。201*年國內生產總值大達到3960億元，緊隨寧波居全國第13位。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)40427個，包括冶金、機械、紡織、化工、電子電氣、食品、服裝、電力、交通運輸設備制造、建材等33個工業(yè)行業(yè)大類，并形成了鋼鐵、汽車、機電、高新技術等四大支柱性產業(yè)。全市耕地面積22.5

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萬公頃。城區(qū)綠化覆蓋率為31.6%。

武漢是全國十大鐵路樞紐之一，主要對外干線有京廣線、漢丹線、武大線和京九聯(lián)絡線。水路航運綜合能力位于全國內河之首，是重要的水陸聯(lián)運樞紐。公路以107、316、318及106國道為主干，形成四通八達的公路網絡，公路里程達到2826.5公里。武漢天河國際機場是華中地區(qū)的航空樞紐。全市各類運輸貨運總周轉量790億噸公里，客運總周轉量193億人公里。武漢市郵政局是湘、鄂、贛、桂、川、滇、黔七省郵運調度中心。

市政基礎設施和城市景觀面貌近年來顯著改善，相繼建成武漢機場、長江二橋、武漢客運港等一批重大城市基礎設施，武漢國貿中心和漢口商業(yè)城等建筑高度達到200米以上。為適應改革開放和現(xiàn)代高科技迅猛發(fā)展的形勢，在原來先后開辟的12個工業(yè)區(qū)基礎上，又開辟了東湖高新技術開發(fā)區(qū)、武漢經濟技術開發(fā)區(qū)等4個新型工業(yè)區(qū)。2.1武漢都市圈

武漢都市圈應以武漢市為核心，包括以武漢市為圓心，半徑為100公里范圍內的黃石、鄂州、孝感、黃岡、咸寧、仙桃、潛江、天門等8個省轄城市，大冶等7個縣級城市和15個縣。武漢都市圈以不足全省三分之一的土地面積，承載了全省二分之一以上的人口，創(chuàng)造了全省60%的GDP。

武漢都市圈已形成較明顯的圈層結構：以武漢市江岸區(qū)、武昌區(qū)、江漢區(qū)、口區(qū)、漢陽區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)等城區(qū)為核心，以武漢市東

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西湖區(qū)、漢南區(qū)、蔡甸區(qū)、江夏區(qū)、黃陂區(qū)、新洲區(qū)等外圍城區(qū)為內圈層，以黃石、鄂州、孝感、黃岡、咸寧、仙桃、潛江、天門等城市及其它縣級城市為外圈層。2.2城市空間布局

武漢將推進居住新區(qū)建設。適應新的城市功能布局，重點推進后湖片、金銀湖片、四新片、南湖片、岳家嘴片、廟山片等六大居住新區(qū)建設。在遠城區(qū)重點啟動灄口、吳家山、蔡甸、陽邏、紙坊等區(qū)域的住宅建設。

同時實施舊城改造。圍繞整合資源、提升功能、改善環(huán)境，重點實施永清、花樓、王家墩、鸚鵡洲、積玉橋等板塊及漢江兩岸改造建設，對一元路、漢正街、曇華林等優(yōu)秀歷史文化街區(qū)（建筑）實行保護性改造。

3.0武漢市住房發(fā)展“十一五”規(guī)劃3.1“十一五”住房發(fā)展的基本思路

圍繞不斷改善居民的居住條件，優(yōu)化住宅的產品結構和空間布局，提高住宅品質和配套水平，加大住房社會保障和節(jié)能省地型住宅建設力度。加大住宅社會保障力度，發(fā)展節(jié)能省地型住宅，確保住宅建設的舒適化和節(jié)約化。

調整住房供應結構。重點發(fā)展?jié)M足市民自住需求的中低價位、中

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小套型普通商品住房，特別是經濟適用住房和廉租住房；嚴格限制低密度、大套型商品住房，繼續(xù)停止別墅類項目的建設。

優(yōu)化住房空間布局。與城市總體規(guī)劃和產業(yè)發(fā)展規(guī)劃相銜接，方便市民生產生活，堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、舊城改造與新區(qū)開發(fā)并舉，實現(xiàn)漢口、漢陽、武昌三鎮(zhèn)均衡發(fā)展。

完善配套設施。按照高起點規(guī)劃、高水平設計、高質量建設、高智能管理的要求，完善住宅小區(qū)的市政基礎設施，提升公共服務功能，加強和健全安全防范和社區(qū)服務體系建設。

加強住房保障。加大經濟適用住房建設規(guī)模，規(guī)范經濟適用住房管理。完善廉租房制度，運用租金補貼、租金核減和配房租賃等方式，擴大廉租住房政策覆蓋面。

發(fā)展節(jié)能省地型住宅。按照國家節(jié)能規(guī)范要求，大力推動既有住宅節(jié)能改造，新建住房全面執(zhí)行節(jié)能標準，提高土地集約化使用水平。3.2規(guī)劃指標

◇201*年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達到32平方米�！笞≌�竣工總面積累計實現(xiàn)4450萬平方米，其中：1、普通商品住房竣工面積201*萬平方米；2、經濟適用住房竣工面積1200萬平方米；3、廉租住房1500套；

4、其他類型住房竣工面積1250萬平方米�！笞》勘Ｕ现笜�

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1、通過實施廉租住房制度，201*年末對人均住房使用面積在6平方米以下的最低收入家庭全面實行廉租住房保障；201*年末對人均住房使用面積在8平方米以下的最低收入家庭全面實行廉租住房保障。

2、通過實施經濟適用住房建設，累計改善15萬戶中低收入住房困難家庭的居住條件�！蠓康禺a管理服務指標

1、新建住宅項目前期物業(yè)管理招投標率達到100％、物業(yè)管理實施率達到100％；

2、國家一級物業(yè)管理企業(yè)達到10家以上，二級物業(yè)管理企業(yè)達到100家；

3、住房公積金歸集額年平均增長率達10％，住房公積金運用率達到78%以上�！笞≌�建設用地指標

住宅建設用地面積2230公頃,其中：1、普通商品住房用地1100公頃；

2、經濟適用住房用地670公頃（含廉租住房）；3、其他商品住房用地460公頃。4.0經濟指標

指標人口（萬人）地區(qū)ＧＤＰ（億元）房地產開發(fā)占固定資產投資比例房屋施工面積＃住宅房屋竣工面積＃住宅年末實有房屋建筑面積201*年979396025.33％3798.10萬m869.83#768.23萬m22201*年8583141.5026.53％3195.41萬m933.37#811.62萬m22201*年831259027.63％2876.92萬m873.83#774.47萬m2220344.03萬m219474.2萬m218540.83萬m2第17頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調研報告》

年末實有住宅建筑面積商品房銷售面積城市居民人均居住面積12399.03732.07m29.28m215.45萬m2721316712.4422211630.8萬m1135.41m28.25m131.88萬m2299914357.64222210819.18萬m960.88萬m2226.86m128.12萬m1975912359.9822房屋空置面積職工平均工資城鎮(zhèn)居民人均可支配收入最低工資標準中心城區(qū)700元/月，遠城區(qū)600元/月5.0能源供應

5.1武漢市城市供水價格

供水價格類別(元/立方米)第一級：戶月用水量（戶籍人口4人及以下，下同）25立方米（含本數(shù)）以內居1.10月人均用水量（戶籍人口5人及以上，下同）6.250.801.90(元/立方米)(元/立方米)污水處理費到戶價格民立方米（含本數(shù)）以內第二級：戶月用水量中25立方米（不含本數(shù)）-33生立方米（含本數(shù)）的水量1.65活月人均用水量中6.25立方米（不含本數(shù)）-8.25立方米（含本數(shù)）的水量用第三級:戶月用水量中超過33立方米（不含本數(shù)）水的水量2.20月人均用水量中超過8.25立方米（不含本數(shù)）的水量行政事業(yè)用水工業(yè)用水經營服務用水特種行業(yè)用水1.501.652.354.800.800.800.800.802.302.453.155.600.803.000.802.455.2供電價格

目錄電價（電壓等級不滿1千伏）項目1、居民生活電價2、非居民照明電價計量單位元/千瓦時元/千瓦時價格或者標準0.5730.95文件依據(jù)武價商字[201*]112號武價商字[201*]112號第18頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調研報告》

3、商業(yè)電價4、非工業(yè)普通工業(yè)電價5、農業(yè)生產用電6、貧困縣農業(yè)排灌用電元/千瓦時元/千瓦時元/千瓦時元/千瓦時0.950.8250.4800.260武價商字[201*]112號武價商字[201*]112號武價商字[201*]112號武價商字[201*]112號

5.3天然氣銷售價格及收費依據(jù)

單位：元/立方米其他3.28用氣類別現(xiàn)行價格居民生活2.30普通工業(yè)2.20以上價格根據(jù)天然氣出廠價格進行聯(lián)動，如有調整以天然氣公司公布資料為準。天然氣價格收費依據(jù)：

1、武價商[201*]21號《武漢市物價局關于天然氣出廠價格調整后價格聯(lián)動安排的請示》。2、鄂價能交函[201*]14號《省物價局關于武漢市天然氣銷售價格聯(lián)動調整的批復》。天然氣服務收費標準及收費依據(jù)序號一12服務項目燃氣表類修理或更換表前閥修理或更換表尾閥20元/只15元/只收費標準不含材料費（帶氣作業(yè)）不含材料費不含材料費（6米以外每米加收勞務費3戶內尾管改管（6米）以內20元/次5元）因客戶私裝、私改造成的漏氣維修參照以上收費標準4燃氣表上門校對30元/個客戶表具正常情況下的人工費表具因人為損壞需收取表具費用，按表5更換燃氣表15元/次具購進成本收�。ū砭咄�、慢收取補氣費用）678戶內表具拆除報停檢修、更換家用調壓器檢修瓶組調壓閥90元/戶15元/次15元/次只對中壓進戶客戶、不含材料費不含材料費備注二123其它戶內安全檢查民用客戶辦證費IC卡工本費15元/戶5元/戶10元/戶應客戶要求上門收取服務費補卡時收取第19頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調研報告》

4點火通氣10元/戶80元/次100元/次200元/戶民用二次點火時收取不帶氣作業(yè)，不含材料費帶氣作業(yè)，不含材料費56移表工商客戶辦證費天然氣服務收費依據(jù)：

1、武價函[201*]71號文《武漢市物價局關于武漢市天然氣有限公司服務性收費的復函》。

2、武漢市物價局服務價格收費許可證：01-001201*1。

5.4瓶裝液化氣收費標準及收費依據(jù)

收費標準（元/瓶）服務項目銷售價格4.8公斤14.5公斤49公斤（請向公司客戶服務中心咨詢85551111）13樓3元/瓶1樓7元/瓶2樓12元/瓶3樓以上與用戶協(xié)商應是100元350元送氣上門1元48樓4元/瓶912樓7元/瓶12樓以上與用戶協(xié)商開戶交瓶開戶租瓶開戶15元60元25元130元5.5有線電視

序號1234項目名稱安裝服務費視聽維護費拆裝費報停手續(xù)費計算單位戶戶、月戶戶收費標準（元）280106010收費依據(jù)武價函[1993]4號[1996]63號同上同上同上備注第20頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調研報告》

第二部分：房地產市場

1.0武漢房地產市場走勢綜合分析

在過去幾年中，武漢的房地產市場處于一個上升通道，房價增長明顯，由曾經的中部“價格洼地”一躍成為中部地區(qū)最高。這種變化，既有“中部崛起”的利好背景下城市經濟增長帶來的實質性推動，也與武漢以自住為主的市場發(fā)展特點密切相關。不過，武漢三鎮(zhèn)經濟地理環(huán)境不同，政府發(fā)展規(guī)劃定位存在差異，導致了房地產區(qū)域發(fā)展分化現(xiàn)象日益明顯。2.0201*年土地市場綜述

201*年全年，武漢市土地市場交易量整體下滑明顯，主要原因有以下兩點：一方面是受經濟危機影響，商品房銷售市場遇冷，購房者的觀望情緒傳導至土地市場，開發(fā)企業(yè)對市場發(fā)展信心不足，資金投入謹慎。另一方面，前期部分開發(fā)企業(yè)拿地較多，占用大量資金，而市場冷清和國家實行從緊的貨幣政策雙重影響，開發(fā)企業(yè)在資金回籠和貸款投資兩端出現(xiàn)緊張局面，而在國家宏觀調控政策對土地市場進行規(guī)范管理后，開發(fā)企業(yè)加強了對囤積土地的處理，市場中土地需求量減少。

201*年武漢市共推出地塊68幅，成交49幅；實際成交面積1011460.48平方米(約1516畝)，與去年同期相比減少1564542.16平方米(約2346.8畝)，降幅為60.75%。實現(xiàn)交易金額57.948億元，同201*年的253.171億元相比減少了77.1%。平均樓面地價為2203元/平方米，同201*年的2538元/平方米相比下降了335元，降幅為13.2%。

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2.1中心城區(qū)土地市場供需情況

201*年武漢市共推出地塊68幅，成交49幅；實際成交面積1011460.48平方米(約1516畝)，與去年同期相比減少1564542.16平方米(約2346.8畝)，降幅為60.75%。

45004000350030002500201*1500100050002067.51516201*年-201*年武漢土地成交情況（單位：畝）3755.93863201*年201*年201*年201*年武漢三鎮(zhèn)土地交易（招、拍、掛）情況：區(qū)域漢口漢陽武昌總計宗數(shù)1992149實際出讓面積面積比例（平方米）360480.1535.6%195597.7519.3%455382.5845.1%1011460.48100%成交金額金額（億）32.546.3319.0857.95比例56.2%10.9%32.9%100%從實際成交面積分布來看，漢口和武昌所占比例最大，分別為35.6%和45.1%；從成交金額來看，漢口區(qū)域所出讓土地大部分處于中心城區(qū)，交易價格較高，成交金額為32.54億，占總成交額的56.2%。2.2201*年土地市場運行特點

具體分析201*年武漢市的土地市場，我們可以留意到有以下七個特征。

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第一，開發(fā)商投資信心嚴重受挫，地塊流拍多，成交率低。

從地塊成交率來看，201*年，武漢土地交易中心共推出土地68幅，其中成交49幅，流拍7幅，成交率為72%，由此可見國家宏觀調控和金融風暴對開發(fā)商投資信心的打擊程度。12次流拍既說明了開發(fā)商面對市場日趨理智的商業(yè)素養(yǎng)，也暗示了土地市場并非“唯成本是從”的價值理念，土地供方需慎重綜合評估土地價值。

第二，掛牌土地整體實行單量控制，大面積地塊難覓蹤影。

從成交土地的面積來看，進入201*年以來，為了實踐宏觀調控政策所倡導的“集約高速利用土地”的指導思想。武漢土地管理部門對出讓土地整體實行單量控制。49幅出讓土地中，建筑面積在30萬平方米以上的地塊僅1幅，為武漢市泰宇商貿有限公司在口區(qū)農利村以57500萬元拿下的P(201*)068地塊，建筑面積為34萬平方米；10-20萬平方米的地塊也只有6幅；5-10萬平方米的地塊為13幅；而小于5萬平米的地塊最多，為29幅，占全部出讓土地的59%。第三，伴隨單幅地塊面積的“縮水”，成交總價也較低。

從成交金額來看，201*年武漢市的平均樓面地價為2203元/平方米。由于單幅地塊的面積普遍較小，單幅地塊的成交總價也普遍較低。49幅出讓土地中，成交金額在5千萬元以下的地塊最多，有21幅，占43%的比例；5千萬至一億元的地塊為11幅，1-5億元的地塊為15幅，5億元以上的僅2幅。其中，武漢武商集團股份有限公司以107000萬元買下的P(201*)062地塊位于江漢區(qū)滑坡路，為201*年出讓地塊中成交總價之首。

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第四，武昌、漢口的中心區(qū)域成為土地出讓的熱點。

從成交地塊的所在區(qū)域來看，已成交的49幅地塊中，漢口、武昌分別成交19、21幅，且成交地塊多為二環(huán)之內。漢陽最少，只有9幅。由此可見，武昌、漢口的中心城區(qū)持續(xù)為房地產開發(fā)商及消費者關注的重點，但是隨著中心城區(qū)土地資源的逐步減少、拆遷難度的持續(xù)加大及銷售價格的攀升，城市次中心或將成為201*年以后房地產開發(fā)的熱點。整個武漢市的房地產開發(fā)呈現(xiàn)出中心城區(qū)和郊區(qū)為兩極，城市次中心為中間的扁平化發(fā)展態(tài)勢。

（成交幅數(shù)，百分比）

武漢三鎮(zhèn)土地成交比例9,19%20,41%19,40%武昌漢口漢陽

第五，平均容積率大為降低。

201*年-201*年武漢土地容積率情況3.532.521.510.5033.32.7

201*年201*年201*年從

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成交地塊的平均容積率來看，201*年和201*年分別為3.0和3.3，而201*年僅有2.69，容積率下降很大，滿足了人們對居住舒適度越來越高的要求。

第六，行業(yè)巨頭“按兵不動”，天價“地王”蹤影難見。

從土地受讓人的情況來看，受中央宏觀調控和金融風暴的影響，市場趨勢不明確，投資風險大增，武漢本土開發(fā)商幾乎都面臨著一定的資金壓力，在201*年土地交易市場上表現(xiàn)的非常謹慎。武漢二十強開發(fā)企業(yè)中，除排名第二的武漢地產開發(fā)投資集團有限公司以1.8億元拿下P(201*)040號地塊，以及排名第十四的湖北新長江置業(yè)有限公司以5660萬元的價格購得P(201*)013地塊，其余十八家企業(yè)均“按兵不動”，未出手購買一幅地塊。作為武漢市房地產開發(fā)行業(yè)的“第一梯隊”，萬科、福星惠譽、金地等名企全面收縮陣線，再難見到前兩年動輒幾十億元以上的天價“地王”。此現(xiàn)象固然與201*年的市場形勢有關，但同時需要指出的是，二十強企業(yè)在06、07年購得大量土地，需要時間完成開發(fā)周期，也是一個不可忽視的原因。第七、上冷下熱，冷熱不均。

一是上半年相對冷清(僅成交12宗)，下半年相對集中(成交37宗)。二是中小地塊尤其是中心城區(qū)的小地塊受到開發(fā)商熱捧。如P(201*)004，P(201*)008，P(201*)029等地塊都是經過幾十、上百輪竟拍才成交，而面積較大的地塊尤其是城郊結合部的大面積地塊則相對冷清，很多都是在沒有競爭對手的情況下成交。

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2.3樓面地價排行：

地塊編號地塊位置出讓面積（公頃）3.2土地用途使用年限商業(yè)金融業(yè)40住宅70住宅70容積率每畝單價樓面地（萬元/畝）價（元/平米）2229.186687.5成交價競得人（萬元）P(201*)062江漢區(qū)滑坡路5107000武漢武商集團股份有限公司武漢市泰宇商貿公司武漢寶吉物業(yè)管理有限公司湖北長源房地產開發(fā)有限責任公司湖北省鐵路公司湖北十里投資發(fā)展股份有限公司武漢地產開發(fā)投資集團有限公司P(201*)068P(201*)046口區(qū)農利村洪山區(qū)和平街三角路村中北路延長線10.253.5、0.61、3.32.6374.161675.67575008.02320.691850.1438570P(201*)0014.002住宅702.5以內350.662103.9521050P(201*)021P(201*)002江岸區(qū)二2.32七街趙家條319號漢陽區(qū)墨水湖北路以南、十升小路以東3.3851住宅70住宅703.2572.862685199502.2以內382.07260519400P(201*)040漢陽區(qū)歸4.44元寺西南部、攔江堤路以北住宅702.5271.731630.3618090

2.4成交金額排行

地塊編號P(201*)062地塊位置江漢區(qū)滑坡路成交面積（）3201*土地用途商業(yè)金融成交價（萬元）107000容積率5第26頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調研報告》

P(201*)068P(201*)045號P(201*)046P(201*)067P(201*)001P(201*)021P(201*)002P(201*)040P(201*)004P(201*)030

口區(qū)農利村洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)（中北路延長線B地塊）洪山區(qū)和平街三角路村江漢區(qū)青年大道常青路特一號中北路延長線漢陽區(qū)墨水湖北路以南十升小路以東漢陽區(qū)歸元寺西南部、攔江堤路以北京漢大道B—3洪山區(qū)雄楚大道與丁字橋路交匯處10255189644.88024020310400403386844422578237819住宅住宅住宅商業(yè)住宅住宅住宅住宅住宅、商業(yè)住宅575004145038570211002105019950194001809017650154003.52.52.63.52.53.22.22.55.03江岸區(qū)二七街趙家條319號232112.5附中心城區(qū)（招、拍、掛）土地成交一覽表：

武昌區(qū)域（招、拍、掛）土地成交一覽表：地塊編號P(201*)001地塊位置地塊面用途積（公頃）住宅70年容積率畝單價樓面地價成交價（萬元）（元/平格（萬米）元）350.662103.9521050競得人中北路4.002延長線2.5湖北長源房地產開發(fā)有限責任公司湖北健龍房地產開發(fā)有限公司湖北宏鑫房地產開發(fā)有限公司武漢市洪山區(qū)江宏房地產開發(fā)公司武漢光谷聯(lián)合股份有限公司P(201*)009武昌區(qū)中北路余家湖村武昌區(qū)徐家棚街武車五村108號武昌區(qū)中南路街夏家村洪山區(qū)雄楚大道與丁0.7435商服40年5.0以內981.852945.5310950P(201*)0180.15住宅70年1.5262.922629610P(201*)0260.26住宅70年1.8255.082125.621000P(201*)0303.78住宅70年3271.461357.3115400第27頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調研報告》

字橋路交匯處P(201*)034洪山區(qū)5.64方家咀住宅70年1.3101.471170.538580武漢雙環(huán)房地產開發(fā)有限公司湖北長源房地產開發(fā)有限責任公司P(201*)039洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)（中北路延長線D地塊）0.78住宅70年2.5340.172041.033980P(201*)041P(201*)042洪山區(qū)0.41秦園路武昌區(qū)團結村東側洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)（中北路延長線B地塊）洪山區(qū)和平街三角路村武昌區(qū)紫陽街南湖新千家街131號2.11住宅70年2.7404.012244.482490湖北新紀元實業(yè)有限公司湖北省建工房地產開發(fā)有限公司武漢長航三鼎置業(yè)有限公司商服402.8年、住宅70年住宅70年2.5272.432777.968630P(201*)0458.96308.481850.8641450P(201*)0468.02住宅70年2.6320.691850.1438570武漢寶吉物業(yè)管理有限公司武漢鑫瑞馳置業(yè)有限公司P(201*)0500.88商服40年住宅70年2.2205.751402.812730P(201*)051P(201*)057洪山區(qū)2.62和平鄉(xiāng)武豐村洪山區(qū)和平鄉(xiāng)余家頭村0.8住宅70年住宅70年2.4272.891705.5710720武漢天寶置業(yè)發(fā)展有限公司湖北新世紀房地產開發(fā)有限公司武漢市巡司河物業(yè)2.8187.511004.522240P(201*)060武昌區(qū)1.94倒口湖住宅70年2.45104.28638.883030第28頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調研報告》

發(fā)展有限公司P(201*)065洪山區(qū)獅子山街王家灣武昌區(qū)中北路227號武昌區(qū)徐東路40號2.78住宅70年2.4224.151400.99330湖北國海房地產開發(fā)有限公司武漢惠川房地產開發(fā)有限公司湖北省軍隊轉業(yè)干部房屋開發(fā)總公司湖北阜華房地產開發(fā)公司P(201*)0691住宅70年4373.471400.55630P(201*)0740.9住宅70年2.57191.431117.392570P(201*)076洪山區(qū)0.74洪山鄉(xiāng)幸福村住宅70年4.82129.08401.691440201*年武昌區(qū)域實現(xiàn)土地成交面積455382.58，實現(xiàn)成交金額19.08億；所出讓地塊以住宅為主，平均容積率為2.73，平均畝單價為292.5萬元，平均樓面地價為1693.09元/。

漢口中心區(qū)域（招、拍、掛）土地成交一覽表：地塊編號P(201*)004地塊位置地塊面用途積（公頃）住宅70年商服40年住宅70年容積率畝單價樓面地價成交價（萬元）（元/平格（萬米）元）2035.976107.8817650競得人京漢大0.58道B—35.0武漢銀泰房地產開發(fā)有限公司武漢新苑房地產開發(fā)有限責任公司劉桂華P(201*)007后湖鄉(xiāng)3.68花橋村2.4257.991612.4114250P(201*)008P(201*)011江漢區(qū)天門墩7號江岸區(qū)解放公園路71號0.30住宅70年住宅70年3.51129.314839.8650100.775.2844.522436.119810湖北金凌房地產開發(fā)有限公司第29頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調研報告》

P(201*)019P(201*)021橋口區(qū)漢宜路10號江岸區(qū)二七街趙家條319號1.71住宅70年商服40年住宅70年3582.85291414950武漢華漢投資管理有限公司湖北省鐵路公司2.323.2572.86268519950P(201*)024口區(qū)0.6長豐鄉(xiāng)長豐垸江岸區(qū)萬隆經濟實驗區(qū)C8區(qū)0.7住宅70年2233.091748.142110武漢佳聯(lián)房地產開發(fā)有限公司新八建設集團有限公司P(201*)029住宅70年2.5253.591521.522670P(201*)031江岸區(qū)2.02后湖鄉(xiāng)岱山村江岸區(qū)青島路3號漢陽四新北路以北0.17商業(yè)40年2.1144.571032.654380武漢浩思房地產開發(fā)有限公司武漢佳海集團有限公司武漢新區(qū)建設開發(fā)投資有限公司武漢凱通思房地產開發(fā)有限公司P(201*)036P(201*)048商業(yè)40年住宅70年3.9537.72078.3113801.592.5233.611401.665580P(201*)056江岸區(qū)3.27后湖鄉(xiāng)住宅70年2.2146.851001.257200P(201*)062P(201*)064江漢區(qū)3.2滑坡路江漢區(qū)經濟發(fā)展區(qū)江達路特1號江漢區(qū)青年大道常青路特一1.9商業(yè)40年住宅70年52229.186687.5107000武漢武商集團股份有限公司8170武漢市錦城房地產開發(fā)股份有限公司武漢恒融置業(yè)有限公司3280.041400.17P(201*)0672.03商業(yè)40年3.5692.942969.7421100第30頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調研報告》

號P(201*)068P(201*)071口區(qū)10.25農利村橋口區(qū)長豐鄉(xiāng)易家墩村江岸區(qū)五福路與勝利街交叉口處岸區(qū)橋口區(qū)解放大道0.48住宅70年商業(yè)40年3.5374.161675.6757500武漢市泰宇商貿有限公司武漢隆華商貿有限責任公司武漢美聯(lián)地產有限公司0.93128.422071.16920P(201*)0730.57住宅70年4.51195.473984.8810290P(201*)0751.33住宅70年商業(yè)40年4.5586.681956.5911720武漢江華房地產開發(fā)公司201*年漢口區(qū)域成交19宗，成交面積為360480.15，成交金額為32.54億；成交地塊為住宅和綜合地塊，平均容積率為3.29，平均畝單價為655.78萬元，平均樓面地價為2638.12元/。

漢陽區(qū)域（招、拍、掛）土地成交一覽表：地塊編號地塊位置地塊面積（公頃）漢陽區(qū)墨水湖北路以南、十升小路以東漢陽區(qū)十升小路以東漢陽區(qū)墨水湖北路以北、馬3.39用途容積率畝單價樓面地價成交價（萬元）（元/平格（萬米）元）382.07260519400競得人P(201*)002住宅70年2.2湖北十里投資發(fā)展股份有限公司湖北十里投資發(fā)展股份有限公司湖北新長江置業(yè)有限公司P(201*)0030.9251住宅70年1.8231.331927.723210P(201*)0131.12住宅70年2.2337.3323005660第31頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調研報告》

滄湖路以東P(201*)032漢陽區(qū)永豐鄉(xiāng)龍陽村0.16住宅70年1.9138.281066.58330武漢龍陽科技產業(yè)集團有限公司武漢地產開發(fā)投資集團有限公司武漢新區(qū)建設開發(fā)投資有限公司武漢創(chuàng)新時代科技發(fā)展有限公司武漢漢陽黃金口工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)有限公司武漢新塔醫(yī)療科技有限公司武漢橋建集團有限公司P(201*)040漢陽區(qū)歸4.44元寺西南部、攔江堤路以北漢陽四新1.59北路以北住宅70年2.5271.731630.3618090P(201*)048住宅70年2.5233.611401.665580P(201*)052漢陽區(qū)琴斷口街黃金口三村270號0.91工業(yè)50年0.6751.08700P(201*)054漢陽區(qū)黃2.51金口工業(yè)園西北片工業(yè)50年151.341930P(201*)055P(201*)063漢陽區(qū)黃2.51金口工業(yè)園西北片漢陽區(qū)四新北路與博覽北巷交叉口東北角2工業(yè)50年住宅70年1.5850.88990328014008400漢陽區(qū)域共成交9宗地塊，成交面積為195597.75，成交金額為6.33億。7塊為住宅，2塊工業(yè)，住宅平均容積率為2.10，平均畝單價為280萬元，平均樓面地價為1761.62元/。

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3.0201*年土地市場綜述

201*年上半年武漢市共推出22宗地塊，成交20塊；實現(xiàn)成交面積732065.85（1097.55畝），比去年同期增加535105.85（802.26畝），增幅為271.68%；實現(xiàn)成交金額56.058億，比去年同期的14.25億增加41.808億，增幅為293.4%。平均樓面地價為3127.77元/平米，比201*年同期2925.54元/平米增加202.23元/平米，增幅為6.9%。

整個201*年上半年土地市場實現(xiàn)成交金額56.058億，與201*年全年交易金額57.948億元比較接近，整個土地市場表現(xiàn)開始轉向復蘇，住宅、綜合、商業(yè)辦公、工業(yè)用地，在各地都出現(xiàn)大幅溢價成交情況。說明企業(yè)信心及熱情明顯回暖，土地市場頻現(xiàn)保利、萬科、金地、陽光100眾多百強企業(yè)身影。

4月30日，大連萬達商業(yè)地產公司斥資12.032億進駐新華西，40余萬方的商業(yè)綜合體對整個新華西片區(qū)的價值拔升將居功至偉。

6月4日，武漢市土地交易中心掛牌出讓10宗土地，全部成交，其中壕溝地塊競價激烈。本次土地拍賣成交總金額29.268億元，是去年以來武漢土地出讓中單次成交額最大的一次。

09年的土地市場火爆與政府的推動有緊密關系；保證正常成交、減少流拍影響市場信心。

從穩(wěn)定住宅市場價格，出臺一系列政策促進消費者購房，推動及保持整體成交水平。以及積極的推動產業(yè)園區(qū)建設配套，推動盤活城

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市商業(yè)金融土地，積極尋找城市戰(zhàn)略合作商，推動了萬達新華板塊的商業(yè)綜合體項目，武漢CBD開建，推進和黃老浦片區(qū)進程，東湖高新園區(qū)建設規(guī)劃；土地展進入房交會集中展示、摸底調查企業(yè)拿地意向。

這一系列舉動使武漢土地市場由工業(yè)、商用到住宅；城郊到中心城區(qū)呈現(xiàn)出活躍態(tài)勢。

201*年6月4日武漢成交10宗土地，成為上半年最后一次土地盛宴；除了金地拿下的壕溝地塊競拍激烈，其余地塊均屬起價成交；這與之前的幾次土地拍賣會情況基本一致，土地交易中心采取了拍賣前先摸底，再掛牌的做法；以福星惠譽的三角路地塊為例即是政府與企業(yè)協(xié)商的舊城改造項目，企業(yè)對市場、自身實力的研判，根據(jù)既定戰(zhàn)略規(guī)劃與政府達成一致；這樣做在現(xiàn)階段可以減少土地價格偏離價值軌道，政府也能避免不具經營能力企業(yè)給市場帶來的風險。

開發(fā)商仍然比較理智，以P(201*)024壕溝地塊為例，雖然經過59余次舉牌，包括萬科、保利、金地等企業(yè)都有參與，但各家都堅守著自己心理價位，成交溢價為23.8%，最后被金地30680萬元摘得，控制在合理范圍內。

201*年上半年土地市場反映出來的特點。

較低的土地成本。經過07年底至08年市場調整期，企業(yè)對于土地的熱情有所減退，更趨于理性，從今年土地市場整體交易價格情況顯示出，基本處于低溢價成交，整體成交價格水平要遠低于07-08年；也就是說，09年土地市場的價格處于一個相對的低谷期；從企業(yè)投資

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角度，這個階段成為獲取土地的成本相對優(yōu)化時期；同時也吸引了一部分主營業(yè)務非房地產類企業(yè)資金流入。

開發(fā)企業(yè)資金充裕。從3家機構聯(lián)合發(fā)布的“201*中國房地產上市公司TOP10研究報告”中獲悉,201*年第一季度,滬深房地產上市公司經營活動帶來的現(xiàn)金流入達62.9億元，是自201*年以來首次為正；由于進入201*年后商品房市場轉暖，銷售上升給企業(yè)回籠了充裕的資金，企業(yè)有較為充裕的現(xiàn)金成為土地市場火爆的基礎。這個數(shù)字說明現(xiàn)在主流開發(fā)商手上確實有大量資金能夠用于拿地。

戰(zhàn)略需要。由于08年大部分對于未來市場并不樂觀，企業(yè)減少或減緩拿地，加上從08年-09年的這段時間，一線開發(fā)企業(yè)到全行業(yè)已經有了共同的認識，即現(xiàn)金為王政策，快速消化存貨回籠資金成為首要任務；特別是一線房地產企業(yè)在經過09年上半年銷售高峰過后，自身土地儲備出現(xiàn)不足的情況。結構性的缺乏會造成企業(yè)需求的大幅提升。包括萬科、保利、金地銷售過百億企業(yè)，都存在戰(zhàn)略庫存減少的情況。

另外，跨區(qū)域開發(fā)型企業(yè)特別是百強企業(yè)加快布局二三線城市、在一線城市繼續(xù)擴大土地份額，從而也推動了全國土地市場整體性復蘇。

土地競爭將更加集中。如果保持商品房銷售維持當期銷售態(tài)勢，一線品牌開發(fā)企業(yè)在一些產品出現(xiàn)庫存不足的情況下，勢必加快供貨周期，導致土地庫存進一步減少，而對于市場底部形成的良好預期，可能會堅定這些開發(fā)企業(yè)拿地的信心，而前期的大量資金的回籠也會

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成為他們拿地的堅實基礎，資本金的下調也給企業(yè)未來在拿地成本壓力上有較大幅度緩和。

預計在下半年武漢土地市場將會由企業(yè)與政府的圈地慢慢轉為溢價競拍。

而投資集中度會進一步集中，雖然市場銷售好轉，但是大部分中小開發(fā)企業(yè)，由于資金用于需要償還初期短期借款，所以從現(xiàn)實情況看，土地競爭會逐漸由分散向品牌開發(fā)企業(yè)集中。

從全國而言，如果商品房市場帶動土地市場持續(xù)火爆，會過快提前結束調整周期，使房地產市場再次進入高速發(fā)展期，使得泡沫又迅速放大，不利于產業(yè)結構調整。

3.1201*年武昌區(qū)域上半年（招、拍、掛）土地成交一覽表：

出讓面地塊位置積（公頃）4.67土地性容積率質住宅705.57年工業(yè)505.5年住宅703.2年住宅702年商服40年每畝單價樓面地價成交價（萬元/（元/平競得人（萬元）畝）米）84201*200.87武漢中北3233.93經濟發(fā)展有限公司湖北國新2107置業(yè)有限公司湖北華亞1802投資有限公司湖北陽光喔文化交2927流發(fā)展有限公司金地集團武漢房地2060產開發(fā)有限公司地塊編號武昌區(qū)中P(201*)001北路23號武昌區(qū)中P(201*)009北路3號武昌區(qū)曬P(201*)021湖路24、51號武昌區(qū)中P(201*)023華路節(jié)點B0.627190772.50.935360384.450.331940390P(201*)024洪山區(qū)珞獅路壕溝4.963住宅70年30680412第36頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調研報告》

洪山區(qū)三P(201*)031角路村洪山區(qū)余P(201*)032家頭村青山區(qū)工P(201*)025業(yè)大道1號住宅708.314.2、4.5年商服40年住宅702.8、22.32年商服3.0、3.540年1.8住宅703.6年102600823武漢福星2877惠譽置業(yè)有限公司湖北奧山1924置業(yè)有限公司武漢龍?zhí)?823置業(yè)有限責任公司13480040311800437武昌09年上半年土地市場亮點頻出，武昌區(qū)域成交8宗地塊，成交面積為439619.7平方米（659.1畝），成交金額為37.857億；主要為住宅和綜合用地，平均容積率為3.8，平均畝單價為602.85萬元，平均樓面地價為2344.24元/平米。其中，P(201*)024洪山區(qū)珞獅路壕溝地塊經過59輪競價，金地從萬科、保利等開發(fā)商中脫穎而出，以3.068億成交；另外，福星惠譽10.26億拿下三角路村舊城改造項目，該地塊與水岸星辰項目距離較近，是福星惠譽舊城改造、城中村改造戰(zhàn)略的又一進程；湖北奧山置業(yè)13.48億拿下的洪山區(qū)余家頭村地塊也是今年上半年土地市場回暖的一個縮影。

3.2201*年漢口區(qū)域上半年（招、拍、掛）土地成交一覽表：

出讓面地塊位置積（公頃）土地性容積率質住宅70年4.8商業(yè)40年工業(yè)501年2.65工業(yè)50年每畝單價樓面地價成交價（萬元/（元/平競得人（萬元）畝）米）武漢華通2339.65置業(yè)發(fā)展有限公司武漢市950口永利實業(yè)公司298武漢市口文教用地塊編號口區(qū)操P(201*)002場角3.7942600748.69口區(qū)長P(201*)004豐永利村P(201*)007口區(qū)長豐鄉(xiāng)東風0.438062.880.3830053.31第37頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調研報告》

村江岸區(qū)諶P(201*)008家磯先鋒村江漢區(qū)新P(201*)019華西路橋口區(qū)橋P(201*)026口路147號品廠武漢市楚韻服飾有444限責任公司大連萬達3004商業(yè)地產有限公司湖北武漢葛洲壩實2416業(yè)有限公司2.341.5工業(yè)50年156044.379.4住宅704.26年商業(yè)40年商服40年120320853.050.45480080509年上半年漢口區(qū)域成交6宗地塊，其中工業(yè)用地3宗，商服用地1宗，綜合用地2宗，成交面積167183.55平方米（250.65畝），成交金額16.996億；商服、綜合用地平均容積率為4.69，平均每畝單價802.25萬元，平均樓面地價2586.55元/平米。

其中，最受矚目的無疑是萬達商業(yè)地產斥資12.032億進軍新華西路，萬達對新華西板塊的價值拔升巨大，新華西板塊一直為漢口區(qū)域高端樓盤的聚居地，但苦于商業(yè)匱乏，萬達的進駐將結束這一歷史。3.3201*年漢陽區(qū)域上半年（招、拍、掛）土地成交一覽表：

出讓面地塊位置積（公頃）土地性容積率質每畝單價樓面地價成交價（萬元/（元/平競得人（萬元）畝）米）武漢漢陽黃金口工492業(yè)園區(qū)投資開發(fā)有限公司湖北萬博2108房地產開發(fā)有限公地塊編號漢陽區(qū)黃P(201*)006金口工業(yè)園西北片漢陽區(qū)玫P(201*)020瑰園東路以南，赫4.051.5工業(yè)50年299049.210.57住宅702.5年3000351.27第38頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調研報告》

山路以西司漢陽區(qū)黃P(201*)027金口工業(yè)園東南片漢陽區(qū)黃P(201*)028金口五村特1號漢陽區(qū)黃P(201*)029金口五村特1號漢陽區(qū)黃P(201*)030金口工業(yè)園東南片0.81.5工業(yè)50年60050武漢黃浦雷克薩斯500汽車銷售服務有限公司武漢中輕512塑料機械有限公司武漢市宏514昌爐料有限公司武漢西高510電器有限公司3.03工業(yè)501.5年工業(yè)501.5年工業(yè)501.5年2330512.662050511.41108051201*年上半年，漢陽區(qū)域成交6宗地塊，其中5宗為工業(yè)，1宗為住宅，成交面積125262.6平米（187.8畝），實現(xiàn)成交金額1.205億。成交的5宗工業(yè)用地均位于漢陽區(qū)黃金口工業(yè)園，平均容積率為1.5，平均畝單價為50.4萬元，平均樓面地價為505.6元/平米。

目前，黃金口工業(yè)園區(qū)形成以武漢蘇泊爾炊具有限公司、蘇泊爾壓力鍋有限公司為代表的輕工板塊；以武漢亞太調味品公司、福達食用油為代表的食品板塊；萬通中小企業(yè)工業(yè)園、黃浦雷克薩斯汽車銷售公司、未來門窗公司。金牛管業(yè)為代表的新型材料板塊；以佐爾美服飾、西高電器為代表的輕工電子板塊；以新塔醫(yī)療器械為代表的醫(yī)療板塊；以百威為龍頭企業(yè)的食品板塊。中國輕機、天鳴服飾、四新銅業(yè)等重點項目在此落戶，整個工業(yè)園產業(yè)、規(guī)模不斷發(fā)展壯大。

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4.0201*年上半年房地產市場分析

今年二季度，武漢商品住宅均價為5195.76元/平方米，比去年第四季度上調了700元/平方米。201*年上半年，武漢市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9702.42元，增長11.9%。但在老百姓荷包暖和的同時，武漢樓市上半年持續(xù)火爆，也帶動了房價上揚，且房價增長明顯快于收入。房產部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：去年第四季度，全市商品住宅均價為4487.55元/平方米，今年一季度均價為4985.62元/平方米，環(huán)比上漲11.09%;二季度均價為5195.76元/平方米，環(huán)比上漲4.21%。4.1201*上半年武漢樓市反彈路線圖

201*年上半年全市商品住宅價格為5450.63元/平方米，與201*年下半年相比下降了264元/平方米，跌幅為4.6%。與201*年上半年相比，下跌了374元/平方米，跌幅為6.4%。包含黃陂、江夏，武漢市201*年上半年商品住宅成交均價5275.18元/平方米，成交量42340套，成交總面積為465.74萬平方米。

201*年1月，武漢市商品住宅成交價格達到最低點5259.62元/平方米，之后逐月緩慢上漲，至6月份，成交均價達到5604.52元/平方米，整個上半年，武漢市商品住宅成交均價一共上漲了345元/平方米，月均上漲57元/平方米，月均漲幅1.12%。

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201*年上半年，全市各區(qū)域價格均有不同幅度的上漲。價格最高為漢口中心區(qū)，平均成交價格為7163.97元/平方米，同比上漲了4.2%;其次是武昌中心區(qū)，成交均價為6252.14元/平方米，同比下跌了8.39%。成交均價最低的區(qū)域為東西湖片區(qū)，平均價格為3873.93元/平方米，同比下降了17.73%，東西湖片區(qū)也是武漢市唯一一個商品住房成交均價在4000元/平方米以下的區(qū)域。

從成交均價上來看，中心城區(qū)的均價依舊遠遠高于其他各區(qū)，特別是漢口中心區(qū)，201*年上半年價格上漲幅度很大，將去年的跌幅都

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漲了回來，同比來看還上漲了4.2%，比去年調整前的價格更高了。而其他遠城片區(qū)，如東西湖、二七后湖以及關山片區(qū)同比降幅較大，特別是東西湖，價格同比下降了17.73%。

4.2201*上半年樓市銷量逆轉直上

201*年上半年商品住宅共成交36940套，與去年同期相比增加了16436套，同比增長了80.16%。成交面積為378.28萬平方米，與去年同期相比增加了133.11萬平方米，同比增長54.29%。平均每月成交6156套，月均成交面積63.04萬平方米。

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圖表顯示，201*上半年武漢樓市成交量主要集中于武昌中心區(qū)、關

山片和漢口中心區(qū)，這三個區(qū)域的成交量就已經占到總成交量的四成多，這也顯示出購房者對中心區(qū)更為看重。

同時在這三個片區(qū)中，武昌中心區(qū)是目前存量房體量最大的片區(qū)，而關山片則是新增供應量最大的片區(qū)，所以反映在價格變動上，它們遠不如漢口中心區(qū)價格堅挺。

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4.3201*上半年商品房新增供應未現(xiàn)激增樓市轉暖，新增供應量未現(xiàn)波動

201*年上半年，武漢市主城區(qū)在售項目為354個，商品房新增面積

521.98萬平方米，平均每月新增87萬平方米，與去年同期相比，增加51.75萬平方米，增幅為11.01%;商品住宅新增面積432.47萬平方米，平均每月新增72.08萬平方米，與去年同期相比，減少10.77萬平方米，降幅為2.43%。

從下圖可以看出，商品住房和商品房新增量的變化水平基本一致。201*年6月201*年6月期間，商品房和商品住宅新增供應量較為平穩(wěn);201*年6月201*年12月期間，商品房及商品住宅新增供應均出現(xiàn)大幅減少;201*年1月201*年4月期間，商品房及商品住宅新增供應量再次大幅攀升。

近一年半時間的新增供應與樓市成交量變化趨勢相吻合，不過56月的新增供應量突然出現(xiàn)連續(xù)大幅下降，而同期月成交量并沒有明顯變化，這是武漢新增供應斷檔的信號，還是供應的臨時失靈，現(xiàn)有數(shù)據(jù)還不能給出判斷結論。

從下圖可以看出，商品住房和商品房新增量的變化水平基本一致。

201*年6月201*年6月期間，商品房和商品住宅新增供應量較為平穩(wěn);201*年6月201*年12月期間，商品房及商品住宅新增供應均出現(xiàn)大幅減少;201*年1月201*年4月期間，商品房及商品住宅新增供應量再次大幅攀升。

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過去25個月，月新增商品房、商品住房供應量變化(201*年6月-201*年6月)

住宅新增供應與成交比波動劇烈

近一年半時間的新增供應與樓市成交量變化趨勢相吻合，不過56月的新增供應量突然出現(xiàn)連續(xù)大幅下降，而同期月成交量并沒有明顯變化，這是武漢新增供應斷檔的信號，還是供應的臨時失靈，現(xiàn)有數(shù)據(jù)還不能給出判斷結論。

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過去13個月，商品住房月新增供應與成交對比，供銷比(201*年6月-201*年6月)

近一年內的住宅新增供應與成交比波動情況較大，總體來說，供應

量大于成交量，09年6月，這一比例急跌到0.2，原因是該月新增供應量急劇下跌。關山片新增供應量最大

從新增商品房的供給情況看，關山片區(qū)最高，占到28.88%，達到江岸區(qū)新增面積的兩倍，漢陽區(qū)成交面積中有接近二分之一的面積為萬通工業(yè)園營業(yè)用地，其他區(qū)域新增面積占比相對較小。

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5.0半年區(qū)域地產回顧

5.1漢口中心價格還將繼續(xù)上漲

武漢樓市價格在201*年1月創(chuàng)下新低，政府為了挽救國家經濟，從中央到地方的救市政策相繼出臺，全國一、二線城市的樓市開始走上反彈之路，武漢的房地產市場也就此反彈，在這短短半年時間內，一個又一個的樓盤在這波行情里極盡所能，力求自己能多分得一杯羹，也確實有很多樓盤在此次行情中，表現(xiàn)相當搶眼，就讓我們分片區(qū)來一一展現(xiàn)。

在這次半年度回顧中，出于集中樓盤的考慮，我們對片區(qū)做了以下

調整，東西湖片二七、后湖片合并，漢陽中心區(qū)沌口合并，關山片南湖片合并，漢口中心區(qū)古田片合并、武昌中心區(qū)青山片合并，剔除黃陂片和江夏片這兩個片區(qū)。

漢口區(qū)域勢頭強勁

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以上紅色區(qū)域，就是本期回顧的漢口中心區(qū)古田片，之所以將

這兩個片區(qū)歸為一類，是因為他們在201*上半年，價格上漲勢頭強勁。

通過以上走勢圖，我們可以看到，這兩個片區(qū)的漲價勢頭明顯強于

武漢市主城區(qū)，而且，當主城區(qū)以及其他各片區(qū)成交均價，距離歷史高點還有一段距離時，古田片成交均價已經觸到前期高點，更有甚者，漢口中心區(qū)成交均價已經超過前期高點，上漲期間沒有發(fā)生過任何回調。

從我們對這兩個片區(qū)的觀測情況看來，造成這波上漲行情的主要因素是區(qū)域內樓盤價格普漲，從地段稍差的古田片到地段較好的漢口中心區(qū)，反彈幅度均超出普遍預期。

另外一個原因，是中高檔樓盤銷售情況好轉，成交價格上漲，在拉高整體均價的同時，帶動了區(qū)域內中低端樓盤價格上漲。

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5.2漢口中心區(qū)古田片將繼續(xù)走強

即便是在去年樓市低迷期，這個漢口中心區(qū)古田片的樓盤，尤其是高檔樓盤均無太大降幅。隨著今年行情的到來，這個區(qū)域的價格還超過了前期高點，即便是淡季的到來，這個區(qū)域受影響的程度也會明顯小于其他區(qū)域，至于該區(qū)域整體均價會提升到什么高度，還難以估量。

5.3東西湖片房價已調整到位東西湖片區(qū)半年來的樓市概況

今年以來，武漢樓市一改去年的低迷，在大多數(shù)人的等待觀望中，成交量逐月上升，市場熱點也是頻頻出現(xiàn)，價格止跌上揚，有小幅的攀升，整個的房地產市場基本上企穩(wěn)了，但是，由于房地產市場發(fā)展情況不一樣，武漢市各個片區(qū)的分化也日益明顯了，有必要分別盤點盤點。

下圖是東西湖片區(qū)半年來的價格銷售走勢圖，從圖中可以看到，東西湖片區(qū)的商品住房銷售量在3月份有了一個突然的變化，月度銷售量突破了1000套，是1，2月銷售量的3-4倍，上升幅度之大，相當驚人，而且，在接下來的4月，5月，成交量也一直維持在高位，月銷售套數(shù)平均在850套左右，這個數(shù)據(jù)，比201*年同期高出了近一倍!相比成交量的劇烈變化，東西湖片區(qū)的成交均價卻是相當平穩(wěn)，雖然2月份的成交均價由3900元/平方米一下跳漲到了4200元/平方米，但是，3月份的成交均價立馬報復性的下降到了3712元/平方米，之后，月度成交均價一直穩(wěn)定在3800元/平方米左右。

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半年來東西湖片區(qū)樓市銷售量分布情況

從具體的銷售量分布情況來看，東西湖這半年的銷售情況雖然不錯，但是，銷量分布都集中在少數(shù)樓盤，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：201*年上半年，東西湖片區(qū)樓盤有銷售記錄的有60多個，而銷售排名在前十名的樓盤，其銷售量之和卻占據(jù)了總銷售的近70%，銷售分布比較集中。再來看東西湖的銷售價格分布情況，如下圖，成交價在3000-4000元/平方米商品住房占到了總銷售的53.73%，均價在4000元/平方米以下的低價樓盤是目前東西湖片區(qū)的主流，當然，這也與東西湖片區(qū)所處的地理位置有關。

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