房地產(chǎn)公司年度經(jīng)營計(jì)劃管理流程1455193116

房地產(chǎn)公司年度經(jīng)營計(jì)劃管理流程

二OO九年

日

月年度經(jīng)營計(jì)劃管理流程

1、流程圖年度經(jīng)營計(jì)劃管理流程（主導(dǎo)：行政中心）計(jì)劃的編制及審批計(jì)劃的實(shí)行監(jiān)控和調(diào)整部門分公司年度經(jīng)營分析中心中心分管領(lǐng)導(dǎo)行政中心公司領(lǐng)導(dǎo)審核審核Y審閱決策委員會(huì)評(píng)審審閱是否需要調(diào)整N審批支持性文件公司年（月）度經(jīng)營計(jì)劃中心年（月）度經(jīng)營計(jì)劃部門、分公司年（月）度經(jīng)營計(jì)劃公司月度計(jì)劃執(zhí)行與分析報(bào)告編制部門、分公司年度經(jīng)營計(jì)劃并由經(jīng)理審核編制部門、分公司月度計(jì)劃編制中心年度經(jīng)營計(jì)劃并報(bào)送分管領(lǐng)導(dǎo)審核編制中心月度計(jì)劃中心經(jīng)營計(jì)劃執(zhí)行、分析調(diào)整中心年度計(jì)劃績(jī)效管理流程年度經(jīng)營分析部門、分公司計(jì)劃執(zhí)行、分析調(diào)整部門、分公司年度經(jīng)營計(jì)劃審核中心年度計(jì)劃、制定實(shí)施保障措施計(jì)劃執(zhí)行評(píng)估及偏差分析分管各中心調(diào)整工作匯總形成公司年度經(jīng)營計(jì)劃發(fā)布年度經(jīng)營計(jì)劃評(píng)估、分析匯總組織調(diào)整計(jì)劃2、流程概況流程目的適用范圍定義參與部門確定公司年度經(jīng)營計(jì)劃，控制其執(zhí)行偏差，確保公司經(jīng)營指標(biāo)的完成。適用于公司總部各部門及各中心計(jì)劃的編制、執(zhí)行監(jiān)督、調(diào)整過程。1.決策委員會(huì)：董事長(zhǎng)；公司領(lǐng)導(dǎo)；各中心負(fù)責(zé)人。流程中承擔(dān)職責(zé)1.組織編制部門、分公司的年度經(jīng)營計(jì)劃；部門、分公司2.參與公司年度經(jīng)營計(jì)劃的評(píng)議；3.負(fù)責(zé)部門、分公司經(jīng)營計(jì)劃的執(zhí)行與反饋。1.匯總各部門、分公司的相關(guān)專業(yè)工作計(jì)劃，編制本中心年度計(jì)劃；中心2.負(fù)責(zé)本中心計(jì)劃的執(zhí)行與反饋；3.負(fù)責(zé)部門、分公司的相關(guān)專業(yè)工作計(jì)劃的落實(shí)與反饋。1.組織編制年度經(jīng)營計(jì)劃大綱和年度經(jīng)營計(jì)劃，并提交評(píng)審；公司行政中心2.負(fù)責(zé)計(jì)劃執(zhí)行監(jiān)督、評(píng)估與考核；3.組織計(jì)劃調(diào)整工作。公司領(lǐng)導(dǎo)決策委員會(huì)3、工作程序

3.1年度經(jīng)營計(jì)劃的編制與審批

3.1.1公司行政中心/各中心于每年11月初組織公司/中心各部門對(duì)本年度經(jīng)營計(jì)劃完成情

況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，并對(duì)次年度經(jīng)營環(huán)境和內(nèi)部管理現(xiàn)狀進(jìn)行綜合分析。

3.1.2各部門、分公司根據(jù)分析編制本部門、分公司年度工作計(jì)劃，部門及分公司負(fù)責(zé)人審

核后，于11月15日前上報(bào)對(duì)應(yīng)中心。

3.1.3各中心匯總部門、分公司上報(bào)的專業(yè)工作計(jì)劃后，結(jié)合3.1.1進(jìn)行的分析結(jié)果及本中

心相關(guān)的職能戰(zhàn)略要求，編制本中心年度工作計(jì)劃，報(bào)中心分管領(lǐng)導(dǎo)審核，并于11月25日前交公司行政中心。

3.1.4行政中心組織對(duì)各中心上報(bào)的工作計(jì)劃進(jìn)行匯總、協(xié)調(diào)和平衡，形成公司年度經(jīng)營計(jì)

劃草案。重點(diǎn)平衡以下四方面：

1)各中心重點(diǎn)工作任務(wù)與職能戰(zhàn)略/經(jīng)營戰(zhàn)略要求的一致性；2)各中心計(jì)劃措施對(duì)目標(biāo)支持的有效程度；3)各中心所需要的相關(guān)部門支持是否得到保證；4)資源保障要求的可行性。

1.審核、審閱年度經(jīng)營計(jì)劃。1.審閱、審批公司年度經(jīng)營計(jì)劃。3.1.5行政中心對(duì)年度經(jīng)營計(jì)劃草案進(jìn)行修正后，形成《公司年度經(jīng)營計(jì)劃》，遞交公司領(lǐng)

導(dǎo)審核，于12月5日前報(bào)決策委員會(huì)評(píng)審。

3.1.6決策委員會(huì)對(duì)《公司年度經(jīng)營計(jì)劃》進(jìn)行評(píng)審，并提出調(diào)整意見。行政中心根據(jù)調(diào)整

意見組織相關(guān)單位進(jìn)行修訂，并將修訂完成的《公司年度經(jīng)營計(jì)劃》報(bào)董事長(zhǎng)審批。

3.1.7行政中心于12月10日前將《公司年度經(jīng)營計(jì)劃》以書面形式下發(fā)各中心、各部門、

各分公司分解后執(zhí)行。

3.2月度計(jì)劃編制

3.2.1各中心根據(jù)下達(dá)的中心年度計(jì)劃，編制中心月度工作計(jì)劃，《中心月度計(jì)劃》制訂后，

與相關(guān)配合部門負(fù)責(zé)人溝通確認(rèn)配合要求，經(jīng)中心分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，于每月25日交行政中心審核，確�！吨行脑露扔�(jì)劃》符合《中心年度工作計(jì)劃》和《項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃》對(duì)責(zé)任單位的完成時(shí)間要求，并由行政中心備案至相關(guān)副總和總經(jīng)理。

3.2.2各部門、分公司根據(jù)下達(dá)的部門、分公司年度經(jīng)營計(jì)劃，組織部門、分公司各單位編

制月度工作計(jì)劃，經(jīng)各部門、分公司、中心負(fù)責(zé)人審核后，報(bào)公司行政中心備案。

3.3計(jì)劃實(shí)施監(jiān)控、評(píng)估與考核

3.3.1各中心負(fù)責(zé)執(zhí)行月度計(jì)劃，行政中心對(duì)計(jì)劃執(zhí)行過程及時(shí)進(jìn)行跟進(jìn)和監(jiān)督，對(duì)潛在計(jì)

劃延期問題及時(shí)提出預(yù)警。

3.3.2每月2日各中心填寫上一月的《中心月度計(jì)劃》中“完成情況”和“偏差原因分析”

內(nèi)容，并匯總至行政中心；行政中心根據(jù)日常計(jì)劃督進(jìn)情況及完成情況跟蹤，填寫“驗(yàn)證結(jié)果”和“考核處理意見”，與被考核中心負(fù)責(zé)人確認(rèn)簽字，并編制《公司月度計(jì)劃執(zhí)行與分析報(bào)告》，將它與各中心月度計(jì)劃考核意見于次月4日共同提交各中心分管領(lǐng)導(dǎo)審核、評(píng)估后，匯總至人力資源部進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

3.3.3各中心分管領(lǐng)導(dǎo)落實(shí)各中心整改措施并于每月2日?qǐng)?bào)送行政中心。行政中心匯總整理

并在公司月度經(jīng)營會(huì)議上對(duì)工作計(jì)劃執(zhí)行中出現(xiàn)的問題提出整改建議，由公司領(lǐng)導(dǎo)提出整改要求后，行政中心負(fù)責(zé)監(jiān)督整改的落實(shí)情況并及時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)反饋，在下月計(jì)劃總結(jié)與分析中列明整改驗(yàn)證結(jié)果。

3.4年度經(jīng)營計(jì)劃調(diào)整與總結(jié)

3.4.1在年度經(jīng)營計(jì)劃執(zhí)行期間因內(nèi)外部環(huán)境的變更，計(jì)劃執(zhí)行機(jī)構(gòu)可提出年度工作計(jì)劃調(diào)

整申請(qǐng)。各中心提出申請(qǐng)經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核后匯總至行政中心。影響年度經(jīng)營計(jì)劃調(diào)整的因素包括以下幾點(diǎn)：

1)公司領(lǐng)導(dǎo)決定調(diào)整公司戰(zhàn)略，重新制訂公司年度經(jīng)營計(jì)劃；2)國家政策發(fā)生重大變化導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)算或?qū)ｍ?xiàng)預(yù)算發(fā)生變化；

3)公司領(lǐng)導(dǎo)決定增加（或縮減）新任務(wù)，如增加新項(xiàng)目，延緩原有項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度；4)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生重大有利或不利變化，需要調(diào)整相關(guān)計(jì)劃，如整體銷售市場(chǎng)的冷暖、市場(chǎng)原材料價(jià)格的漲跌；

5)工作進(jìn)展與計(jì)劃已出現(xiàn)較大偏差，需要按實(shí)際情況進(jìn)行計(jì)劃和預(yù)算的調(diào)整；6)發(fā)生不可抗力；

7)公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為應(yīng)該調(diào)整的其它事項(xiàng)。

3.4.2計(jì)劃的調(diào)整申請(qǐng)經(jīng)行政中心、公司領(lǐng)導(dǎo)審核后，報(bào)決策委員會(huì)進(jìn)行評(píng)審。行政中心負(fù)

責(zé)根據(jù)評(píng)審意見組織相關(guān)中心對(duì)年度經(jīng)營計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整和修訂。相關(guān)中心應(yīng)將調(diào)整和修訂后年度計(jì)劃即時(shí)分解并下發(fā)至各部門和各項(xiàng)目公司。

3.4.3每年7月，行政中心結(jié)合每月的計(jì)劃執(zhí)行分析情況、計(jì)劃調(diào)整審批結(jié)果，對(duì)年度經(jīng)營

計(jì)劃進(jìn)行檢討和修訂，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審核后，遞交公司決策委員會(huì)評(píng)審，審批確定后重新下發(fā)相關(guān)部門。

3.4.4每年1月，行政中心組織各中心進(jìn)行年度工作總結(jié)，編制年度工作總結(jié)經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審

核后，由行政中心進(jìn)行匯總，交公司領(lǐng)導(dǎo)、決策委員會(huì)審閱。

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某房地產(chǎn)年度經(jīng)營計(jì)劃管理流程

二OO九年月

日

年度經(jīng)營計(jì)劃管理流程

1、流程圖年度經(jīng)營計(jì)劃管理流程（主導(dǎo)：行政中心）部門中心中心分公司分管領(lǐng)導(dǎo)行政中心公司領(lǐng)導(dǎo)決策委員會(huì)支持性文件計(jì)劃的編制及審批計(jì)劃的實(shí)行監(jiān)控和調(diào)整年度經(jīng)營分析年度經(jīng)營分析編制部門、分公司年度經(jīng)營計(jì)劃并由經(jīng)理審核編制部門、分公司月度計(jì)劃編制中心年度經(jīng)營計(jì)劃并報(bào)送分管領(lǐng)導(dǎo)審核審核中心年度計(jì)劃、制定實(shí)施保障措施編制中心月度計(jì)劃部門、分公司計(jì)劃執(zhí)行、分析中心經(jīng)營計(jì)劃執(zhí)行、分析計(jì)劃執(zhí)行評(píng)估及偏差分析分管各中心調(diào)整工作匯總形成公司年度經(jīng)營計(jì)劃審核評(píng)審審核發(fā)布年度經(jīng)營計(jì)劃審閱評(píng)估、分析匯總組織調(diào)整計(jì)劃調(diào)整部門、分公司年度經(jīng)營計(jì)劃調(diào)整中心年度計(jì)劃績(jī)效管理流程Y審閱是否需要調(diào)整N審批公司年（月）度經(jīng)營計(jì)劃中心年（月）度經(jīng)營計(jì)劃部門、分公司年（月）度經(jīng)營計(jì)劃公司月度計(jì)劃執(zhí)行與分析報(bào)告2、流程概況流程目的適用范圍確定公司年度經(jīng)營計(jì)劃，控制其執(zhí)行偏差，確保公司經(jīng)營指標(biāo)的完成。適用于公司總部各部門及各中心計(jì)劃的編制、執(zhí)行監(jiān)督、調(diào)整過程。定義參與部門部門、分公司1.決策委員會(huì)：董事長(zhǎng)；公司領(lǐng)導(dǎo)；各中心負(fù)責(zé)人。流程中承擔(dān)職責(zé)1.組織編制部門、分公司的年度經(jīng)營計(jì)劃；2.參與公司年度經(jīng)營計(jì)劃的評(píng)議；3.負(fù)責(zé)部門、分公司經(jīng)營計(jì)劃的執(zhí)行與反饋。1.匯總各部門、分公司的相關(guān)專業(yè)工作計(jì)劃，編制本中心年度計(jì)劃；中心2.負(fù)責(zé)本中心計(jì)劃的執(zhí)行與反饋；3.負(fù)責(zé)部門、分公司的相關(guān)專業(yè)工作計(jì)劃的落實(shí)與反饋。1.組織編制年度經(jīng)營計(jì)劃大綱和年度經(jīng)營計(jì)劃，并提交評(píng)審；公司行政中心公司領(lǐng)導(dǎo)決策委員會(huì)3、工作程序

2.負(fù)責(zé)計(jì)劃執(zhí)行監(jiān)督、評(píng)估與考核；3.組織計(jì)劃調(diào)整工作。1.審核、審閱年度經(jīng)營計(jì)劃。1.審閱、審批公司年度經(jīng)營計(jì)劃。a)年度經(jīng)營計(jì)劃的編制與審批

3.1.1公司行政中心/各中心于每年11月初組織公司/中心各部門對(duì)本年度經(jīng)營

計(jì)劃完成情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，并對(duì)次年度經(jīng)營環(huán)境和內(nèi)部管理現(xiàn)狀進(jìn)行綜合分析。

3.1.2各部門、分公司根據(jù)分析編制本部門、分公司年度工作計(jì)劃，部門及分公

司負(fù)責(zé)人審核后，于11月15日前上報(bào)對(duì)應(yīng)中心。

3.1.3各中心匯總部門、分公司上報(bào)的專業(yè)工作計(jì)劃后，結(jié)合3.1.1進(jìn)行的分析

結(jié)果及本中心相關(guān)的職能戰(zhàn)略要求，編制本中心年度工作計(jì)劃，報(bào)中心分管領(lǐng)導(dǎo)審核，并于11月25日前交公司行政中心。

3.1.4行政中心組織對(duì)各中心上報(bào)的工作計(jì)劃進(jìn)行匯總、協(xié)調(diào)和平衡，形成公司

年度經(jīng)營計(jì)劃草案。重點(diǎn)平衡以下四方面：

1)各中心重點(diǎn)工作任務(wù)與職能戰(zhàn)略/經(jīng)營戰(zhàn)略要求的一致性；2)各中心計(jì)劃措施對(duì)目標(biāo)支持的有效程度；3)各中心所需要的相關(guān)部門支持是否得到保證；4)資源保障要求的可行性。

3.1.5行政中心對(duì)年度經(jīng)營計(jì)劃草案進(jìn)行修正后，形成《公司年度經(jīng)營計(jì)劃》，遞交公司領(lǐng)導(dǎo)審核，于12月5日前報(bào)決策委員會(huì)評(píng)審。

3.1.6決策委員會(huì)對(duì)《公司年度經(jīng)營計(jì)劃》進(jìn)行評(píng)審，并提出調(diào)整意見。行政中

心根據(jù)調(diào)整意見組織相關(guān)單位進(jìn)行修訂，并將修訂完成的《公司年度經(jīng)營計(jì)劃》報(bào)董事長(zhǎng)審批。

3.1.7行政中心于12月10日前將《公司年度經(jīng)營計(jì)劃》以書面形式下發(fā)各中心、

各部門、各分公司分解后執(zhí)行。

b)月度計(jì)劃編制

3.2.1各中心根據(jù)下達(dá)的中心年度計(jì)劃，編制中心月度工作計(jì)劃，《中心月度計(jì)

劃》制訂后，與相關(guān)配合部門負(fù)責(zé)人溝通確認(rèn)配合要求，經(jīng)中心分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，于每月25日交行政中心審核，確�！吨行脑露扔�(jì)劃》符合《中心年度工作計(jì)劃》和《項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃》對(duì)責(zé)任單位的完成時(shí)間要求，并由行政中心備案至相關(guān)副總和總經(jīng)理。

3.2.2各部門、分公司根據(jù)下達(dá)的部門、分公司年度經(jīng)營計(jì)劃，組織部門、分公

司各單位編制月度工作計(jì)劃，經(jīng)各部門、分公司、中心負(fù)責(zé)人審核后，報(bào)公司行政中心備案。

c)計(jì)劃實(shí)施監(jiān)控、評(píng)估與考核

3.3.1各中心負(fù)責(zé)執(zhí)行月度計(jì)劃，行政中心對(duì)計(jì)劃執(zhí)行過程及時(shí)進(jìn)行跟進(jìn)和監(jiān)

督，對(duì)潛在計(jì)劃延期問題及時(shí)提出預(yù)警。

3.3.2每月2日各中心填寫上一月的《中心月度計(jì)劃》中“完成情況”和“偏差

原因分析”內(nèi)容，并匯總至行政中心；行政中心根據(jù)日常計(jì)劃督進(jìn)情況及完成情況跟蹤，填寫“驗(yàn)證結(jié)果”和“考核處理意見”，與被考核中心負(fù)責(zé)人確認(rèn)簽字，并編制《公司月度計(jì)劃執(zhí)行與分析報(bào)告》，將它與各中心月度計(jì)劃考核意見于次月4日共同提交各中心分管領(lǐng)導(dǎo)審核、評(píng)估后，匯總至人力資源部進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

3.3.3各中心分管領(lǐng)導(dǎo)落實(shí)各中心整改措施并于每月2日?qǐng)?bào)送行政中心。行政中

心匯總整理并在公司月度經(jīng)營會(huì)議上對(duì)工作計(jì)劃執(zhí)行中出現(xiàn)的問題提出整改建議，由公司領(lǐng)導(dǎo)提出整改要求后，行政中心負(fù)責(zé)監(jiān)督整改的落實(shí)情況并及時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)反饋，在下月計(jì)劃總結(jié)與分析中列明整改驗(yàn)證結(jié)果。d)年度經(jīng)營計(jì)劃調(diào)整與總結(jié)

3.4.1在年度經(jīng)營計(jì)劃執(zhí)行期間因內(nèi)外部環(huán)境的變更，計(jì)劃執(zhí)行機(jī)構(gòu)可提出年度

工作計(jì)劃調(diào)整申請(qǐng)。各中心提出申請(qǐng)經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核后匯總至行政中心。影響年度經(jīng)營計(jì)劃調(diào)整的因素包括以下幾點(diǎn)：

1)公司領(lǐng)導(dǎo)決定調(diào)整公司戰(zhàn)略，重新制訂公司年度經(jīng)營計(jì)劃；2)國家政策發(fā)生重大變化導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)算或?qū)ｍ?xiàng)預(yù)算發(fā)生變化；

3)公司領(lǐng)導(dǎo)決定增加（或縮減）新任務(wù)，如增加新項(xiàng)目，延緩原有項(xiàng)目的

開發(fā)進(jìn)度；

4)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生重大有利或不利變化，需要調(diào)整相關(guān)計(jì)劃，如整體銷售市

場(chǎng)的冷暖、市場(chǎng)原材料價(jià)格的漲跌；

5)工作進(jìn)展與計(jì)劃已出現(xiàn)較大偏差，需要按實(shí)際情況進(jìn)行計(jì)劃和預(yù)算的調(diào)

整；

6)發(fā)生不可抗力；

7)公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為應(yīng)該調(diào)整的其它事項(xiàng)。

3.4.2計(jì)劃的調(diào)整申請(qǐng)經(jīng)行政中心、公司領(lǐng)導(dǎo)審核后，報(bào)決策委員會(huì)進(jìn)行評(píng)審。

行政中心負(fù)責(zé)根據(jù)評(píng)審意見組織相關(guān)中心對(duì)年度經(jīng)營計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整和修訂。相關(guān)中心應(yīng)將調(diào)整和修訂后年度計(jì)劃即時(shí)分解并下發(fā)至各部門和各項(xiàng)目公司。

3.4.3每年7月，行政中心結(jié)合每月的計(jì)劃執(zhí)行分析情況、計(jì)劃調(diào)整審批結(jié)果，

對(duì)年度經(jīng)營計(jì)劃進(jìn)行檢討和修訂，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審核后，遞交公司決策委員會(huì)評(píng)審，審批確定后重新下發(fā)相關(guān)部門。

3.4.4每年1月，行政中心組織各中心進(jìn)行年度工作總結(jié)，編制年度工作總結(jié)經(jīng)

分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，由行政中心進(jìn)行匯總，交公司領(lǐng)導(dǎo)、決策委員會(huì)審閱。

您好！

年度經(jīng)營計(jì)劃（市場(chǎng)營銷計(jì)劃）更注重產(chǎn)品與市場(chǎng)的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場(chǎng)營銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場(chǎng)營銷效能，必須學(xué)會(huì)如何制訂和執(zhí)行正確的市場(chǎng)營銷計(jì)劃。

房地產(chǎn)營銷計(jì)劃的內(nèi)容

在房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營銷計(jì)劃十分重要。一般來說，市場(chǎng)營銷計(jì)劃包括：

1.計(jì)劃概要：對(duì)擬議的計(jì)劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。

2.市場(chǎng)營銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場(chǎng)，產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。

3.機(jī)會(huì)與問題分析：綜合主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢(shì)、以及計(jì)劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問題。

4.目標(biāo)：確定計(jì)劃在銷售量、市場(chǎng)占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。

5.市場(chǎng)營銷策略：提供用于完成計(jì)劃目標(biāo)的主要市場(chǎng)營銷方法。

6.行動(dòng)方案：本方案回答將要做什么？誰去做？什么時(shí)候做？費(fèi)用多少？

7.預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表：綜述計(jì)劃預(yù)計(jì)的開支。

8.控制：講述計(jì)劃將如何監(jiān)控。

一、計(jì)劃概要

計(jì)劃書一開頭便應(yīng)對(duì)本計(jì)劃的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述，計(jì)劃概要可讓高級(jí)主管很快掌握計(jì)劃的核心內(nèi)容，內(nèi)容目錄應(yīng)附在計(jì)劃概要之后。

二、市場(chǎng)營銷現(xiàn)狀

計(jì)劃的這個(gè)部分負(fù)責(zé)提供與市場(chǎng)、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。

1.市場(chǎng)情勢(shì)

應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場(chǎng)的資料，市場(chǎng)的規(guī)模與增長(zhǎng)取決于過去幾年的總額，并按市場(chǎng)細(xì)分與地區(qū)細(xì)分來分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購買行為的趨勢(shì)。

2.產(chǎn)品情勢(shì)

應(yīng)列出過去幾年來產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價(jià)格、差益額和純利潤(rùn)等的資料。

3.競(jìng)爭(zhēng)情勢(shì)

主要應(yīng)辨明主要的競(jìng)爭(zhēng)者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場(chǎng)占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場(chǎng)營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。

4.宏觀環(huán)境情勢(shì)

應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來的重要的宏觀環(huán)境趨勢(shì)，即人口的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治法律的、社會(huì)文化的趨向。

三、機(jī)會(huì)與問題分析應(yīng)以描述市場(chǎng)營銷現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ)，找出主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)和整個(gè)營銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問題等。

1.機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)分析

經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動(dòng)，應(yīng)把機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。

2.優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析

應(yīng)找出公司的優(yōu)劣勢(shì)，與機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)相反，優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)是內(nèi)在因素，前者為外在因素，公司的優(yōu)勢(shì)是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢(shì)則是公司要改正的東西。

3.問題分析

在這里，公司用機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)和優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析的研究結(jié)果來確定在計(jì)劃中必須強(qiáng)調(diào)的主要問題。對(duì)這些問題的決策將會(huì)導(dǎo)致隨后的目標(biāo)，策略與戰(zhàn)術(shù)的確立。

四、目標(biāo)

此時(shí)，公司已知道了問題所在，并要作為與目標(biāo)有關(guān)的基本決策，這些目標(biāo)將指導(dǎo)隨后的策略與行動(dòng)方案的擬定。

有兩類目標(biāo)-----財(cái)務(wù)目標(biāo)和市場(chǎng)營銷目標(biāo)需要確立。

1.財(cái)務(wù)目標(biāo)

每個(gè)公司都會(huì)追求一定的財(cái)務(wù)目標(biāo)，企業(yè)所有者將尋求一個(gè)穩(wěn)定的長(zhǎng)期投資的蓋率，并想知道當(dāng)年可取得的利潤(rùn)。

2.市場(chǎng)營銷目標(biāo)

財(cái)務(wù)目標(biāo)必須要轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)營銷目標(biāo)。例如，如果公司想得180萬元利潤(rùn)，且其目標(biāo)利潤(rùn)率為銷售額的10％，那么，必須確定一個(gè)銷售收益為1800萬元的目標(biāo)，如果公司確定每單元售價(jià)20萬元，則其必須售出90套房屋。

目標(biāo)的確立應(yīng)符合一定的標(biāo)準(zhǔn)：各個(gè)目標(biāo)應(yīng)以明確且可測(cè)度的形式來陳述，并有一定的完成期限。各個(gè)目標(biāo)應(yīng)保持內(nèi)在的一致性。如果可能的話，目標(biāo)應(yīng)分層次地加以說明，應(yīng)說明較低的目標(biāo)是如何從較高的目標(biāo)中引申出來。

五、市場(chǎng)營銷策略

應(yīng)在此列出主要的市場(chǎng)營銷策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動(dòng)”。在制定營銷策略時(shí)往往會(huì)面對(duì)多種可能的選擇，每一目標(biāo)可用若干種方法來實(shí)現(xiàn)。例如，增加10％的銷售收益的目標(biāo)可以通過提高全部的房屋平均售價(jià)來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實(shí)現(xiàn)。同樣，這些目標(biāo)的每一目標(biāo)同樣也可用多種方法取得。如促進(jìn)房屋銷售可通過擴(kuò)大市場(chǎng)提高市場(chǎng)占有率來獲得。對(duì)這些目標(biāo)進(jìn)行深入探討后，便可找出房屋營銷的主要策略。

策略陳述書可以如下所示：

目標(biāo)市場(chǎng)：高收入家庭，特別注重于男性消費(fèi)者及各公司，注重于外企。

產(chǎn)品定位：質(zhì)量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。

價(jià)格：價(jià)格稍高于競(jìng)爭(zhēng)廠家。

配銷渠道：主要通過各大著名房地產(chǎn)代理公司代理銷售。

服務(wù)：提供全面的物業(yè)管理。

廣告：針對(duì)市場(chǎng)定位策略的定位的目標(biāo)市場(chǎng)，開展一個(gè)新的廣告活動(dòng)，著重宣傳高價(jià)位、高舒適的特點(diǎn)，廣告預(yù)算增加30％。

研究與開發(fā)：增加25％的費(fèi)用以根據(jù)顧客預(yù)購情況作及時(shí)的調(diào)整。使顧客能夠得到最大的滿足。

市場(chǎng)營銷研究：增加10％的費(fèi)用來提高對(duì)消費(fèi)者選擇過程的了解，并監(jiān)視競(jìng)爭(zhēng)者的舉動(dòng)。

六、行動(dòng)方案

策略陳述書闡述的是用以達(dá)到企業(yè)目標(biāo)的主要市場(chǎng)營銷推動(dòng)力。而現(xiàn)在市場(chǎng)營銷策略的每一要素都應(yīng)經(jīng)過深思熟慮來作回答：將做什么？什么時(shí)候去做？誰去做？將花費(fèi)多少？等等具體行動(dòng)。

七、預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表

行動(dòng)方案可使經(jīng)理能編制一個(gè)支持該方案的預(yù)算，此預(yù)算基本上為一項(xiàng)預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表。主管部門將審查這個(gè)預(yù)算并加以批準(zhǔn)或修改。八、控制

計(jì)劃的最后一部分為控制，用來控制整個(gè)計(jì)劃的進(jìn)程。通常，目標(biāo)和預(yù)算都是按月或季來制定的。這樣公司就能檢查各期間的成果并發(fā)現(xiàn)未能達(dá)到目標(biāo)的部門。

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