XX銀行調(diào)查報(bào)告模板-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)

關(guān)于公司XXXX業(yè)務(wù)調(diào)查報(bào)告

呈報(bào)單位：客戶經(jīng)理：呈報(bào)日期：聯(lián)系電話：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)

XXXX分行/支行XXX

XXXX年XX月XX日

1

目錄

一、借款人資信評(píng)估

包括借款人簡(jiǎn)介、股東構(gòu)成、發(fā)展歷史、組織架構(gòu)、管理層履歷、控股股東介紹、與我行業(yè)務(wù)關(guān)系及履約情況、信用評(píng)級(jí)結(jié)果等。二、借款人經(jīng)營(yíng)情況

歷史開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、歷史開(kāi)發(fā)面積、項(xiàng)目銷(xiāo)售業(yè)績(jī)、客戶入住評(píng)價(jià)；土地儲(chǔ)備情況（地塊、面積）；在建項(xiàng)目面積，完工情況、預(yù)售期限，訂房人數(shù)、預(yù)計(jì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。三、借款人財(cái)務(wù)分析

分析涉及公司的償債能力、盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)報(bào)酬與收益情況等。四、項(xiàng)目分析

項(xiàng)目可行性、投資估算與回報(bào)、資本金到位、貸款發(fā)放條件、還款能力。五、擔(dān)保情況分析

保證人、抵押人、質(zhì)押人、抵押物、質(zhì)押物。使用非傳統(tǒng)資產(chǎn)作為抵質(zhì)押擔(dān)保（存貨、賬款、其他權(quán)利等），設(shè)計(jì)擔(dān)保管理方案。六、綜合收益分析

貸款收益、存款收益及其他收益�？赡軒�來(lái)的其他社會(huì)效益，影響力等。

七、貸款風(fēng)險(xiǎn)分析和防范措施

可能面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)：政策風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。應(yīng)對(duì)各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)在貸款發(fā)放前做好應(yīng)對(duì)防范的預(yù)案和措施。

八、評(píng)估意見(jiàn)及貸款方案

對(duì)企業(yè)做出綜合評(píng)價(jià)與判斷。授信的種類(lèi)、期限、金額、利率；是否要求其他附屬條件等。

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某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司貸款調(diào)查報(bào)告

借款單位：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司借款額度：XX萬(wàn)元借款期限：XX年

借款用途：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱(chēng)：XX

一、借款人基本情況

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司公司成立于X年X月，位于XX，企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司;經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);

注冊(cè)資本：XX萬(wàn)元，其中：某某出資X萬(wàn)元(占X%)、某某X萬(wàn)元(占X%);法定代表人：XXX，男，X歲，XX學(xué)歷，具有較豐富的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和良好信用。企業(yè)信用等級(jí)經(jīng)市聯(lián)社認(rèn)定為“XX”級(jí)，經(jīng)信貸登錄系統(tǒng)查詢：X年X月X日止，在各家銀行貸款X萬(wàn)元，占用形態(tài)為XX(五級(jí)分類(lèi))。其中：X銀行XX萬(wàn)元，占用形態(tài)為XX，信用社貸款余額XX萬(wàn)元，占用形態(tài)為XX。XX年評(píng)為市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)50強(qiáng)，排名XX位。該公司已成功開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有：(1)市XX項(xiàng)目XX萬(wàn);(2)市XX項(xiàng)目XX萬(wàn);(3)市XX項(xiàng)目XX萬(wàn)，

累計(jì)已完成XX萬(wàn)的開(kāi)發(fā)量。到目前為止，公司開(kāi)發(fā)的前XX個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況。

二、借款人財(cái)務(wù)狀況及分析(一)、資產(chǎn)負(fù)債權(quán)益狀況分析單位：萬(wàn)元

項(xiàng)目前三年末前二年末前一年末調(diào)查期一、資產(chǎn)總額1、流動(dòng)資產(chǎn)

其中：貨幣資金存貨……2、長(zhǎng)期投資3、固定資產(chǎn)其中：在建工程4、無(wú)形及遞延資產(chǎn)5、其它資產(chǎn)二、負(fù)債總額1、流動(dòng)負(fù)債其中：短期借款

預(yù)收帳款……2、長(zhǎng)期負(fù)債其中：長(zhǎng)期借款長(zhǎng)期應(yīng)付款三、權(quán)益總額其中：實(shí)收資本資本公積……四、銷(xiāo)售收入五、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)六、利潤(rùn)總額七、凈利潤(rùn)

說(shuō)明：對(duì)總資產(chǎn)、總負(fù)債、所有者權(quán)益、銀行存款、存貨、應(yīng)收賬款、預(yù)收賬款應(yīng)付賬款、銀行借款等以及對(duì)外擔(dān)保及負(fù)債的規(guī)模、構(gòu)成和增減變化情況，分析借款人資金負(fù)債結(jié)構(gòu)的合理性和增減變動(dòng)原因以及財(cái)務(wù)處理的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和合理性，對(duì)數(shù)據(jù)變化的要重點(diǎn)進(jìn)行分析，對(duì)異動(dòng)變動(dòng)較大、占用較大、占用不合理的要查明和說(shuō)明原因。(二)、現(xiàn)金流量分析單位：萬(wàn)元

項(xiàng)目前三年末

前二年末前一年末調(diào)查期

現(xiàn)金凈流量

1、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量2、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量3、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

分析說(shuō)明：對(duì)三種現(xiàn)金流量進(jìn)行分析，并對(duì)現(xiàn)金流量的趨勢(shì)分析。

(三)、營(yíng)運(yùn)能力分析

項(xiàng)目前三年末前二年末前一年末調(diào)查期總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)資數(shù)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)次數(shù)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)產(chǎn)品銷(xiāo)售增長(zhǎng)率利潤(rùn)總額增長(zhǎng)率分析說(shuō)明：對(duì)計(jì)算出的指標(biāo)與行業(yè)平均進(jìn)行比較，與前三年的經(jīng)營(yíng)進(jìn)行比較，然后進(jìn)行綜合分析評(píng)價(jià)。

(1)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=銷(xiāo)售收入總額÷資產(chǎn)總額平均余額(2)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)次數(shù)=銷(xiāo)售收入總額÷流動(dòng)資金平均余額(3)應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)次數(shù)=銷(xiāo)售收入總額÷應(yīng)收帳款平均余額

(4)存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)=產(chǎn)品銷(xiāo)售成本÷平均存貨或：產(chǎn)品銷(xiāo)售收入÷平均存貨(5)產(chǎn)品銷(xiāo)售增長(zhǎng)率=(本期產(chǎn)品銷(xiāo)售收入上期產(chǎn)品銷(xiāo)售收入)÷上期產(chǎn)品銷(xiāo)售收入×100%

(6)利潤(rùn)總額增長(zhǎng)率(本期利潤(rùn)總額上期利潤(rùn)總額)÷上期利潤(rùn)總額×100%(四)、償債能力分析

項(xiàng)目前三年末前二年末前一年末調(diào)查期資產(chǎn)負(fù)債率(%)流動(dòng)比率(%)速動(dòng)比率(%)分析說(shuō)明：對(duì)計(jì)算出的指標(biāo)與行業(yè)平均進(jìn)行比較，與前三年進(jìn)行比較，然后進(jìn)行綜合分析評(píng)價(jià)。

(1)資產(chǎn)負(fù)債率=(負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額)×100%(2)流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債

(3)速動(dòng)比率=(流動(dòng)資產(chǎn)-存貨-待攤費(fèi)用)÷流動(dòng)負(fù)債(五)、盈利能力分析

項(xiàng)目前三年末前二年末前一年末調(diào)查期銷(xiāo)售利潤(rùn)率(%)凈資產(chǎn)收益率(%)凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率(%)

分析說(shuō)明：對(duì)計(jì)算出的指標(biāo)與行業(yè)平均進(jìn)行比較，與前三年進(jìn)行比較，然后進(jìn)行綜合分析評(píng)價(jià)。

(1)銷(xiāo)售利潤(rùn)率=(產(chǎn)品銷(xiāo)售利潤(rùn)總額÷產(chǎn)品銷(xiāo)售收入總額)×100%(2)凈資產(chǎn)收益率=(凈利潤(rùn)÷平均所有者益)×100%

(3)凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率=(本期凈資產(chǎn)上期凈資產(chǎn))÷上期凈資產(chǎn)×100%

三、關(guān)聯(lián)企業(yè)情況

(一)XX公司。該公司屬借款單位下屬(或母)公司，于X年X月成立，位于XX，企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司;

經(jīng)營(yíng)范圍：XX等;注冊(cè)資本：XX萬(wàn)元，

其中：某某出資XX元(占XX%)、XX出資XX萬(wàn)元;法定代表人：XXX，XX年末，

資產(chǎn)總額XX萬(wàn)元，負(fù)債總額XX萬(wàn)元，所有者權(quán)益XX萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率XX%，XX年實(shí)現(xiàn)收入XX萬(wàn)元，凈利潤(rùn)XX萬(wàn)元。經(jīng)信貸登錄系統(tǒng)查詢：XX年X月X日止，各項(xiàng)貸款余額XX萬(wàn)元，其中：在XX行貸款XX萬(wàn)元，占用形態(tài)為XX，在信用社貸款XX萬(wàn)元，占用形態(tài)為XX。

(二)XX公司。(同上)四、項(xiàng)目概況

項(xiàng)目位于XX，占地面積XX畝，總建設(shè)規(guī)模XXm2，該地塊共分XX期建設(shè)，此次申請(qǐng)貸款用于X期工程。該期工程占地XX畝，建筑面積XXXm2，總投資XXX萬(wàn)元，其中：住宅XX，商業(yè)用房XX，地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房XX。住宅有小高層(X層)共XX棟，XX戶;多層(X層)共XX棟，XX戶，高層(X層)共XX棟，XX戶，可入住住戶共計(jì)XX戶。容積率X，綠地率X%，建設(shè)期XX個(gè)月。預(yù)測(cè)可實(shí)現(xiàn)收入XX萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)XX萬(wàn)元。項(xiàng)目“四證齊全”。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)是XX設(shè)計(jì)公司;宣傳策劃和銷(xiāo)售管理顧問(wèn)是XX公司，廣告代理是XX公司;物業(yè)管理是XX公司。房屋物業(yè)形態(tài):

物業(yè)類(lèi)型建筑類(lèi)型

戶型及面積(建筑面積)戶數(shù)占比建面占比高層X(jué)層二房XX平米三房XX平米

小高層X(jué)層(一梯X戶)三房XX平米四房XX平米

多層X(jué)層(一梯X戶)三房XX平米四房XX平米商業(yè)用房X層合計(jì)

五、項(xiàng)目投資和資金籌措

(一)項(xiàng)目投資：此次申請(qǐng)貸款的X期工程項(xiàng)目總投資XX萬(wàn)元，其中：土地費(fèi)用XX萬(wàn)元，前期工程費(fèi)用XX萬(wàn)元，工程報(bào)建費(fèi)XX萬(wàn)元，建安工程費(fèi)XX萬(wàn)元;配套費(fèi)XX萬(wàn)元，間接費(fèi)用XX萬(wàn)元(其中：銷(xiāo)售費(fèi)用XX萬(wàn)元、財(cái)務(wù)費(fèi)用XX萬(wàn)元、建設(shè)期公司管理費(fèi)XX萬(wàn)元、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)XX萬(wàn)元)。

(二)資金籌措：1、該公司自籌XX萬(wàn)元;2、向信用社申請(qǐng)貸款XX萬(wàn)元。六、資金投入和工程進(jìn)度及意向購(gòu)房情況

(一)資金投入：現(xiàn)已投入資金XX萬(wàn)元，此次申請(qǐng)貸款的X期工程項(xiàng)目總投資的XX%，主要包括：土地費(fèi)用XX萬(wàn)元、前期費(fèi)用XX萬(wàn)元、工程報(bào)建XX萬(wàn)元、建安工程費(fèi)用XX萬(wàn)元、配套費(fèi)XX萬(wàn)元、間接費(fèi)用XX萬(wàn)元等。(二)工程進(jìn)度：預(yù)計(jì)XX年XX月底交房。(三)意向購(gòu)房情況：。七、財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)

(一)可售面積：可售面積XXm2(不含車(chē)庫(kù)和公共設(shè)施)。

(二)銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)：根據(jù)該地區(qū)周邊房?jī)r(jià)和該小區(qū)的銷(xiāo)售確定價(jià)格，按建面XX元/m2的銷(xiāo)售均價(jià)計(jì)算。即：可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入：銷(xiāo)售單價(jià)×可售面積=XX萬(wàn)元。(不含車(chē)庫(kù)出租、出售收入)

(三)投資成本：項(xiàng)目總投資(含土地成本、前期費(fèi)用、建安工程、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等)。

(五)稅金：可售面積×5.75%=XX萬(wàn)元。

(四)應(yīng)交所得稅：(銷(xiāo)售收入-投資成本-銷(xiāo)售稅金)×33%=XX萬(wàn)元。(五)稅后利潤(rùn)：銷(xiāo)售收入-投資成本-銷(xiāo)售稅金-所得稅=XX萬(wàn)元。

(六)項(xiàng)目現(xiàn)金流量：項(xiàng)目資金來(lái)源與支出、租售計(jì)劃以及損益預(yù)測(cè)，測(cè)算項(xiàng)目的現(xiàn)金流量(列表)，計(jì)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。項(xiàng)目現(xiàn)金流量表單位：元

項(xiàng)目XX年XX年XX年XX年合計(jì)現(xiàn)金流入量：經(jīng)營(yíng)收入

現(xiàn)金流出量：投資支出

經(jīng)營(yíng)稅金及附加銷(xiāo)售費(fèi)用管理費(fèi)用應(yīng)納所得稅小計(jì)凈現(xiàn)金流量說(shuō)明：

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

年份凈現(xiàn)金流量偏高折現(xiàn)率偏低折現(xiàn)率

折現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值折現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值XX年XX年XX年XX年合計(jì)說(shuō)明：

(七)投資凈利潤(rùn)率：稅后利潤(rùn)XX萬(wàn)元/投資成本XX萬(wàn)元+銷(xiāo)售稅金XX萬(wàn)元=XX%。

(八)投資回收期：(累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值年份數(shù)1)+(上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值÷當(dāng)年凈現(xiàn)金流量)=XX年

(九)借款償還期：(借款償還后開(kāi)始出現(xiàn)盈余年份數(shù)開(kāi)始借款年份)+(當(dāng)年償還借款額÷當(dāng)年可用于還款的資金額)=XX年。八、不確定性分析(一)盈虧平衡分析：

1、盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售量=總成本XX萬(wàn)元/(每平方價(jià)格XX元/m2-每平方米經(jīng)營(yíng)稅金及附加X(jué)X元/m2)=XXm2

2、盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售價(jià)格=總成本/銷(xiāo)售量(1-稅費(fèi)率)=XX萬(wàn)元/XX×(1-XX%)=XX元/m2。

3、盈虧平衡點(diǎn)商品房銷(xiāo)售率=盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售量/商品房開(kāi)發(fā)量=XXm2/XXm2×100%=XX%

該項(xiàng)目商品房銷(xiāo)售量達(dá)到XXm2(為可售面積的XX%)，經(jīng)營(yíng)收入達(dá)到XX萬(wàn)元(為預(yù)計(jì)總收入的XX%)，每平方米銷(xiāo)售價(jià)格超過(guò)XX元(為預(yù)測(cè)售價(jià)的XX%)，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)保本。

上述情況說(shuō)明：此次申請(qǐng)貸款的X期工程項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。(二)敏感性分析

序號(hào)項(xiàng)目基本方案銷(xiāo)售收入經(jīng)營(yíng)成本投資10%-10%10%1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率較基準(zhǔn)方案增減(%)2全部投資回收期(a)較基準(zhǔn)方案增減(a)說(shuō)明：

八、貸款擔(dān)保情況

本次貸款的抵押物為位于XX的土地XX畝(房屋XX)，抵押估價(jià)XX萬(wàn)元(XX萬(wàn)元/畝，XX元/);

九、優(yōu)劣勢(shì)分析和信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)(一)、項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析1、…;2、…;3、…;(二)、貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析1、…;2、…;3、…;(三)、風(fēng)險(xiǎn)控制1、…;2、…;3、…;綜上所述：該企業(yè)借款主體資格合法，財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)狀況良好，實(shí)力較強(qiáng);信用狀況好，為市聯(lián)社認(rèn)定的“XX”級(jí)企業(yè);公司和下屬公司無(wú)不良記錄，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司是XX年市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)50強(qiáng)之一，有較豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，前期開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)較好;公司土地儲(chǔ)備充足，可持續(xù)發(fā)展能力較強(qiáng);項(xiàng)目位置、環(huán)境優(yōu)勢(shì)突出，項(xiàng)目手續(xù)“四證”齊全，自有資金比例符合規(guī)定并已先投入使用，預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)效益較好，項(xiàng)目可行;項(xiàng)目第一還款來(lái)源有保障，抵押物合法，價(jià)值足，易變現(xiàn)，第二還款來(lái)源可靠。調(diào)查建議貸款XX萬(wàn)元支持，期限X年，年利率X%。

調(diào)查人：XXXXXX

XXX年XX月XX日

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