淺談住宅小區(qū)中保安隊伍的建設(shè)和管理

淺談住宅小區(qū)中保安隊伍的建設(shè)和管理

201*-05-3022:08

摘要：在各住宅小區(qū)物業(yè)管理處的日常運作中，保安員工約占管理處總員工人數(shù)的50～60%之間，在物業(yè)管理過程中保安部的工作量占工作總量的60%以上，因而各住宅小區(qū)中物業(yè)管理處保安隊伍的建設(shè)和管理就顯得更加重要。

在各住宅小區(qū)物業(yè)管理處的日常運作中，保安員工約占管理處總員工人數(shù)的50～60%之間，在物業(yè)管理過程中保安部的工作量占工作總量的60%以上，因而各住宅小區(qū)中物業(yè)管理處保安隊伍的建設(shè)和管理就顯得更加重要。搞好保安隊伍的建設(shè)和管理，能充分發(fā)揮廣大保安員工的工作積極性和主動性，保質(zhì)、保量地完成保安隊伍所承擔(dān)的相關(guān)任務(wù)，真正體現(xiàn)出物業(yè)管理“安全第一”的屬性，顯示出保安隊員在住宅小區(qū)管理中的各個階段、各種環(huán)節(jié)中的職責(zé)和作用。

一、保安隊伍的配制

住宅小區(qū)保安隊伍的配置可采用“三結(jié)合”的配置方式，具體操作是：

1.年輕化與中壯年相結(jié)合。年輕化是指年齡在30歲左右的外來務(wù)工者，且他們的愛人在當(dāng)?shù)匾灿泄潭üぷ�，這類人員相對來說比較穩(wěn)定，對家庭有一定的責(zé)任心，生活上有壓力，他們希望在當(dāng)?shù)啬軐ふ业揭环菹鄬Ψ�(wěn)定的工作，在招聘時如果符合公司的要求可作為首選聘用對象。

中壯年是指年齡在50歲左右的本地應(yīng)聘人員，他們原先是提供勞力的下崗人員及失土農(nóng)民，特點是其它技術(shù)性工種較難錄用，他們急需有份工作作為家庭的經(jīng)濟來源，聘用后工作比較安心，工作責(zé)任心較強，也非常珍惜來之不易的工作機會。工作安排中，適宜于安排長夜班。一般情況下，這些員工不但能做好自己的本職工作，而且能督促其他年輕員工在凌晨時分抓緊輪流巡查，提醒他們少打瞌睡，十分有利于夜間住宅小區(qū)的治安管理工作。

這種形式的合理配置優(yōu)勢在于：每配置一名長夜班和一名長日班隊員，則能節(jié)省一名保安人員的編制。長夜班隊員的配置目的是加強夜間的治安管理，上班時間可安排為21：30至凌晨4：30；若為了加強住宅小區(qū)的車輛管理，上班時間可安排為15：30至22：30。

2.外來務(wù)工者和本地人員相結(jié)合。住宅小區(qū)物業(yè)管理處的保安部中，若能將外來務(wù)工者和本地人員相結(jié)合進(jìn)行配置，則有利于保安隊伍的正常管理和實際操作。保安員工內(nèi)部因各種因素的多重性，會使他們相互配合，有時較為融洽，但是也不排除會產(chǎn)生矛盾、產(chǎn)生意見，管理者應(yīng)當(dāng)合理地、充分地運用這種無形形成的監(jiān)督機制，在利用矛盾過程中及時解決問題，這對在第一線的管理工作十分有利。在保安隊伍的配置中切忌外來務(wù)工者中同一區(qū)域性的人員在一起，若這種情況在保安隊伍中占有的比率超過一定的限度（如果超過比率30%時），則不利于保安隊伍的管理和控制，特別是對獎懲制度的實施會帶來很大的難度。因為，同一區(qū)域性的所謂“老鄉(xiāng)”，易形成小團體、拉幫結(jié)派，在處理一名違規(guī)、違紀(jì)隊員時，難以下手，往往會牽動一大批人員。

3.新、老隊員相結(jié)合。

住宅小區(qū)物業(yè)管理處的保安隊伍要有嚴(yán)明的紀(jì)律性，這樣才能保證有強的戰(zhàn)斗力，配置中宜采用新、老員工相結(jié)合的方式。新員工因?qū)ふ业叫碌墓ぷ�，或在管理處保安部工作中違規(guī)、違紀(jì)做出處理后而進(jìn)行了變動，因新隊員不斷地充實，所以要按管理機制進(jìn)行各類培訓(xùn)，合格后才能上崗，這樣才能使他們盡快適應(yīng)管理處保安部各崗位的工作，按照各崗位的工作職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn)完成相關(guān)的管理任務(wù)。在這個過程中，如果有一名老員工與其配合，不僅可以及時糾正其工作中的不足，也可以為新員工的發(fā)展樹立一個“榜樣”，有利于整個保安隊伍的日常管理，尤其是可避免保安隊伍中懶散、形成小團體等現(xiàn)象的產(chǎn)生和蔓延，純化整個保安隊伍。

二、保安隊伍的管理

1．保持保安隊伍的穩(wěn)定性，是搞好物業(yè)管理工作的基本保證。保安隊伍既要保持相對的穩(wěn)定性（對日常管理工作的開展非常有利），又要進(jìn)行經(jīng)常性的必要調(diào)整。管理過程中因員工的自動離開或員工在保安部工作的不適應(yīng)性，都需作出相應(yīng)的調(diào)整，因而這支隊伍應(yīng)始終處于動態(tài)管理之中。管理者要對他們進(jìn)行崗前培訓(xùn)，同時推出“以老帶新”措施；新隊員不斷充實的過程中，培訓(xùn)工作這一重要環(huán)節(jié)一定要抓緊、抓好，這對整個保安隊伍再次加強組織紀(jì)律性教育、提高戰(zhàn)斗力是一次有效的充電，物業(yè)管理處主任和保安隊長要化大力氣齊抓共管。保安隊伍的穩(wěn)定，是住宅小區(qū)搞好物業(yè)管理工作的基本保證。

2.建立以班長和骨干力量為核心的集體管理隊伍。住宅小區(qū)物業(yè)管理中，保安部的日常管理工作宜建立以班長和骨干力量為核心的集體管理隊伍（尤其在夜間班長不在時），班長指揮各員工實施各自崗位的相應(yīng)工作，同時督促、檢查各員工執(zhí)行工作的力度；骨干員工要配合班長做好管理工作，特別是當(dāng)班長有急事未上班時，代替班長指揮，實施日常工作，當(dāng)班內(nèi)有新員工充實時帶新員工熟悉崗位的相關(guān)工作；當(dāng)新項目需介入時，保安人員進(jìn)場階段可提拔當(dāng)班長任用，以利于新項目的承接和管理人員的配制。

3.保安隊伍的管理中，用制度管人，獎罰要分明。在保安隊伍的建設(shè)和管理中，應(yīng)明確強調(diào)：用制度管人，公司制定的《員工手冊》是每位保安員工的行為準(zhǔn)則，保安部的崗位職責(zé)是每位保安員工的工作要求。制訂的各項獎罰條例，是每位保安員工的紀(jì)律和行為約束。保安隊伍管理中應(yīng)提倡獎罰分明、弘揚正氣、壓制歪風(fēng)邪氣擴散，管理者應(yīng)懂得公平、公正以及用制度管人的原則。

4.逐步建立和完善“末位淘汰制”。住宅小區(qū)物業(yè)管理處的保安隊伍相對都具有一定的規(guī)模，這支隊伍的管理宜采用“末位淘汰制”。幾個管理處曾實施過該方案，實踐證明對保安隊伍的建設(shè)管理是行之有效的，能出色地完成住宅小區(qū)物業(yè)管理中的各項任務(wù)。

物業(yè)管理處可以將保安員工的工作內(nèi)容、要求及標(biāo)準(zhǔn)，分為10個方面，每項計10分，總分為100分，在半年前把這項“末位淘汰制”方案在全體保安隊員會議中講明、講透，同時每月對保安隊員的工作按10個方面進(jìn)行量化評估，簡單小結(jié)并在會上公布。半年后評分時，每位隊員領(lǐng)一張表對保安部其他隊員進(jìn)行客觀打分，在去掉最高分、最低分后，對每位隊員結(jié)出平均分，最后以最低分?jǐn)?shù)的保安隊員作為“末位淘汰者”，在做好思想工作和安置后進(jìn)行勸退，以教育保安部其它隊員更好地做好自己的本職工作。

住宅小區(qū)物業(yè)管理處合理、有效地搞好保安隊伍的配置和管理，小區(qū)內(nèi)相關(guān)的物業(yè)管理工作才能有序、規(guī)范地運作，“分工不分家”的管理理念也可真正得到體驗，員工的凝聚力也會增強，團體精神才能真正形成和發(fā)揮。

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淺談物業(yè)管理中的保安隊伍管理

其中的一個重要環(huán)節(jié)便是治安問題，良好的治安環(huán)境需要一個作風(fēng)過硬、技能優(yōu)良、機動快速的保安隊伍做保障。如何搞好保安隊伍管理,保安，已成為物業(yè)管理人普遍關(guān)注的課題。大家認(rèn)為，搞好保安隊伍的管理，營造祥和的安居環(huán)境，應(yīng)做好以下幾個方面的工作：

一、保安員的素質(zhì)把關(guān)

物業(yè)管理是一個人口密集型的工作。一名優(yōu)秀的保安員，必須具備良好的思想業(yè)務(wù)素質(zhì)，才能勝任物業(yè)保安這項工作。并不是人人都能做保安的。對物業(yè)保安員的錄用和考核，要嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)，層層篩選，綜合考評�？己嗣鎽�(yīng)涵蓋軍事技能、文化水平、普通話、協(xié)調(diào)能力等方面。只有人員素質(zhì)上去了，提高服務(wù)水準(zhǔn)才有保障。保安員直接與住戶的接觸，是聯(lián)系住戶和公司的紐帶，又是物業(yè)管理的門面和窗口。良好的工作態(tài)度、得體的語言、熱忱的服務(wù)是業(yè)主衡量我們管理水平的標(biāo)尺。如果保安員的普通話都講不標(biāo)準(zhǔn)，就無法與住戶溝通、不能及時準(zhǔn)確地了解客戶所想。

二、保安的培訓(xùn)和教育應(yīng)做為日常工作

物業(yè)保安員進(jìn)入隊伍，前期的理論技能培訓(xùn)是必要的。編制科學(xué)合理的培訓(xùn)教案，輔以靈活多樣的培訓(xùn)方法是需要考慮的首要問題。案例中側(cè)重理論和實踐相結(jié)合，走集中培訓(xùn)、單兵考核的辦法。培訓(xùn)中注重對人才的發(fā)掘和使用。了解人員的特長、技能、愛好，適才專用。只有充分發(fā)現(xiàn)和挖掘人才的潛力，恰如其分地發(fā)揮他的作用和專長，才能營造一種寬松公正的管理氛圍。培訓(xùn)項目要進(jìn)行基礎(chǔ)考核，了解和掌握培訓(xùn)的質(zhì)量；同時運用獎優(yōu)罰懶的管理杠桿。推行軍事技能訓(xùn)練和理論知識培訓(xùn)相輔相成，真正做到周有計劃、月有安排。同時不忽視消防和其他應(yīng)急突發(fā)事件處理的模擬演練。從實戰(zhàn)中總結(jié)摸索經(jīng)驗，真正做到有備無患。

三、完善各項管理制度，并按章實施

高效的物業(yè)管理需要完善的制度來支持。制定并及時完善各項管理規(guī)章制度，對日常管理將起到較好的指導(dǎo)作用。制度作為管理的行為準(zhǔn)則和依據(jù)，只是從形式、文字上對管理做了指引，重要的在于貫徹和落到實處。

物業(yè)管理是朝陽產(chǎn)業(yè)，日益成為公司第二次飛躍中的關(guān)鍵一環(huán)。物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè)，通過向業(yè)主提供治安、綠化、維修等多種無形的服務(wù)形式，來產(chǎn)生經(jīng)濟效益。要打好物業(yè)這張牌，首要的就是治安問題。保安隊伍管理是一個常說常新的話題。治軍治道，得之于嚴(yán)，失之于寬。物業(yè)管理如何做好保安隊伍建設(shè)現(xiàn)在大多數(shù)物業(yè)公司對保安隊伍的建設(shè)感到非常頭痛，比如大家常說的人員整體素質(zhì)不高、人員流動頻繁、招聘困難、服務(wù)意識和安全意識低、不服從管理等問題，嚴(yán)重的還有監(jiān)守自盜的現(xiàn)象。但在物業(yè)管理企業(yè)，保安在物業(yè)管理中的地位是別人無法替代的，除了肩負(fù)著物業(yè)轄區(qū)內(nèi)秩序維護(hù)的重任外還是公司對外形象宣傳的一面旗幟，起到形象展示的作用，保安工作人員是工作在物業(yè)管理的最前線，他們直接和業(yè)主（顧客）接觸，為業(yè)主（顧客）提供最直接的物業(yè)管理服務(wù)，所以保安隊伍的管理和服務(wù)水平將直接影響到整個物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量及品牌信譽。那么如何做好保安隊伍的建設(shè)呢，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾個方面加強保安隊伍管理：

一、嚴(yán)格控制招聘環(huán)節(jié)

在保安招聘的環(huán)節(jié)上一定要把好關(guān)，招聘前要先制定出招聘條件，這個是最基本的也是最重要的，不要沒有方向的招聘，人員的選才很重要，對于保安崗位的重要性從公司領(lǐng)導(dǎo)就要端正認(rèn)識態(tài)度。招聘人員要明白應(yīng)聘人員做保安的目的，預(yù)防很多人“跳板式”的工作方式，這樣即使招聘來也不會做太久，也做不好，因為他們感覺只是個跳板，無所謂，極易不服從管理，另外盡量去招聘沒有做過保安的人員，最好是剛畢業(yè)的學(xué)生，這樣便于管理，因為保安工作年限和工作表現(xiàn)可以用這樣四個字來形容，那就是“古、靈、精、怪”，意思就是說第一年的保安比較古板，第二年的保安比較靈活，第三年的保安就成精了，第四年的保安就成怪了。所以保安工作時間長對企業(yè)未必有好處，雖然不是絕對的，但的確有它的道理。故在招聘的時候?qū)μ厥獾膷徫唬�比如車庫，可以考慮年齡大一點成家的退伍人員，或一些中年下崗職工，因為他們找份工作也很不容易，會比較珍惜工作，并且責(zé)任心強。另可多招聘些農(nóng)村出來的人員，他們還是比較珍惜工作的，并且思想單一。在保安招聘時杜絕有“痞子”性子的人和杜絕同一地方和朋友關(guān)系的人（即使要也不能超過兩個），有“土”性的是可以考慮的，因為有訓(xùn)練，基本可以糾正。

二、做好崗前和崗中培訓(xùn)

在保安招聘來后崗前培訓(xùn)很重要，如果有條件的話一定要獨立培訓(xùn)，有些公司因為條件上的限制喜歡讓老員工在崗中帶，不過通過我多年的保安工作經(jīng)驗，這樣的做法效果不大，因為老的保安往往不會說怎么教新員工如何做好，而是教員工如何偷懶和如何應(yīng)付領(lǐng)導(dǎo)，往往新來的員工在專業(yè)知識還沒學(xué)到的情況下其他的已經(jīng)很精通了。在崗前培訓(xùn)中一定要講明公司的要求和管理制度，當(dāng)然也是有技巧的，如果是開始就講管理制度，那么很大一部分人也會被嚇跑了，感覺管理太嚴(yán)。在崗前培訓(xùn)中開始要著重于軍事訓(xùn)練，因為從中可以看出一個人的紀(jì)律性和接受能力，如果實在不行那么只能從這一環(huán)節(jié)淘汰掉，另外要加強管理專業(yè)化和物業(yè)管理基礎(chǔ)知識的培訓(xùn)，讓大家了解物業(yè)管理并對物業(yè)行業(yè)前景看好，可以給他們舉例說明，因為很多公司的高層領(lǐng)導(dǎo)都是從保安做起的，要對未來有信心。對于崗中培訓(xùn)同時要加強，在每周都要定期培訓(xùn)，其中主要包括軍事、體能、消防、業(yè)務(wù)知識、法律法規(guī)等，要安排合理時間進(jìn)行反復(fù)培訓(xùn)，并結(jié)合現(xiàn)場管理情況定制出培訓(xùn)計劃，有計劃一定要施行。三、嚴(yán)格執(zhí)行管理制度

在正常管理中，一定要結(jié)合現(xiàn)場嚴(yán)格執(zhí)行管理制度，最終的目的是讓處罰有依據(jù)，被處罰人無怨言，做到公平公正，這樣也能提高管理者的威信，保安隊伍是個特殊的隊伍，團隊年輕化，員工遇事很容易沖動，情緒波動較大，但對道理也很清晰，接受新的事物較快，所以一個團隊開始的管理很重要，做好管理預(yù)防工作，如果等到問題都出現(xiàn)了再去處理，那么要多付出很大的人力和物力，還未必能達(dá)到理想的效果。

四、巧用管理技巧

在保安隊伍中管理技巧很重要，要講究方法，在生活中要真心關(guān)心我們的每位員工，有困難要馬上解決，在工作中要嚴(yán)格要求每個員工。打個比方，有一個員工違反了紀(jì)律，那么做為保安隊長肯定要對違規(guī)人員做出處罰，那么這時候就要按兩條路線走，給被處罰的員工處罰后就不能不處理了，要在私下再找這名隊員談一下心，問為什么違反，有什么想法，對處罰結(jié)果如何認(rèn)識，并給其講處罰的目的，當(dāng)然我們都知道處罰的目的是為了整個團隊的建設(shè)，不是說對那一個人而言。在部門會議上要進(jìn)行宣布，要把事情拿出來進(jìn)行分析，引起大家的注意，這樣一個處罰才能起到應(yīng)有的作用；另要加強逐級管理的制度，但在這個制度中最難實行的就是保安班長對保安員的監(jiān)督，很多保安班長由于本身認(rèn)識的問題即使在發(fā)現(xiàn)本班員工違反紀(jì)律也不進(jìn)行處罰，并且還為其打掩護(hù)，感覺這樣員工會感激他，會服從他，這樣的想法是錯誤的，一個團隊只有紀(jì)律嚴(yán)明，每個人才更便于管理，如果長久這樣下去在真的遇到問題要進(jìn)行解決的時候很容易出現(xiàn)員工集體辭職的現(xiàn)象發(fā)生。我們?yōu)榱俗龊弥鸺壒芾砜梢钥紤]在管理制度中做好連帶責(zé)任處罰，比如說本班隊員在一個月內(nèi)出現(xiàn)三次違紀(jì)現(xiàn)象班長扣多少分，前提是違紀(jì)不是本班班長發(fā)現(xiàn)的，要不然又達(dá)不到效果。

五、重視他們，同時也要讓他們感覺到受到重視

管理處上下員工都要相互關(guān)心，在隊員有生活問題或有工作情緒的情況下要做好思想工作教育和溝通，這時候管理員要起到作用，要做好溝通，不能單靠保安主管，特別是女管理員、管理處主任也要定期不定期地與員工溝通，不要給員工高高在上的感覺，要重視他們，對員工講他們的重要性，對他們的工作成績要給予肯定，這樣員工才會更加努力的去工作，有時候加工資不是最好的辦法，特別是保安人員，他們更想得到別人的認(rèn)可和尊重，尤其是領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可。

六、讓其生活感到充實

對于保安工作，做久了都會感覺到無聊，特別是下班后，如果這時候管理不善的話很容易使保安隊伍紀(jì)律渙散，這是因為保安隊伍大部分都是一些年輕小伙子，即使有退伍軍人也會因社會環(huán)境而變化。加之處于結(jié)交朋友談情說愛階段。那么在這樣的關(guān)鍵時刻，除了要經(jīng)常灌輸安全重要性和崗位重要性外還要提高員工的業(yè)余生活，讓其感覺生活每天都排的滿滿的，比如培訓(xùn)、訓(xùn)練、娛樂項目比賽等，這樣的話他們感覺既有部隊的生活又有社會的樂趣，既能統(tǒng)一管理又能增加保安隊伍整體團隊的凝聚力、戰(zhàn)斗力。

七、要有好的薪酬體制

物業(yè)公司除有好的體制和規(guī)范完整的規(guī)章制度外，要想保安隊伍綜合素質(zhì)高，服務(wù)理念強，就必須做好保安薪酬評估計劃。在當(dāng)今的社會里，經(jīng)濟是大家關(guān)心的問題，那么要招聘好的保安就得在薪水方面讓他感覺到比周邊同行企業(yè)要高，他們就會感到自己能進(jìn)入這樣的企業(yè)而自豪，就會珍惜這份來之不易的工作。物業(yè)公司在薪酬計劃評估方面做到位，薪酬體制完善，保安的流動率就會下降，人員的素質(zhì)就會提高，服務(wù)理念就會加強。這個問題比較現(xiàn)實，但確實管用。

八、人員著重培養(yǎng)，選拔人才

除了以上管理措施，企業(yè)還要有完善的人才選拔機制，給員工能看到自己的前途，形成良性循環(huán)，說實話沒有一個保安愿意一輩子做保安，都感覺只是在吃青春飯，要給員工希望，讓員工感覺到自己的努力是有回報的，這樣才能形成一個積極向上的團隊，才能建設(shè)好保安隊伍。

因此，不管是什么樣的物業(yè)管理公司，要加強保安隊伍的建設(shè)，假如做到上述幾點，那么，物業(yè)公司的保安形象、公司品牌就得到了展示，企業(yè)的經(jīng)濟效益與社會效益也就隨之而來、、、、、、

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