有效催收物業(yè)費(fèi)的做法
有效催收物業(yè)費(fèi)的做法
有效催收物業(yè)費(fèi)的做法提要：一、熟悉小區(qū)的業(yè)主、住戶、租戶的基本情況是做好小區(qū)欠費(fèi)催收工作的前提物業(yè)管理小區(qū)的實(shí)踐揭示:作為一名合格的小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)員必須熟悉小區(qū)的業(yè)主、住戶和小區(qū)的基本情況,也只有熟悉了小區(qū)的這些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù),才能在收費(fèi)工作中做到心中有數(shù),得心應(yīng)手,準(zhǔn)確扎實(shí)地開展工作,有效有效催收物業(yè)費(fèi)的做法
物業(yè)小區(qū)收費(fèi)率低、大量業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)用催收難度大等問題,長(zhǎng)期以來困擾著物業(yè)服務(wù)企業(yè),制約了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的健康發(fā)展。如何有效進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的催收,減少業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的良性循環(huán),是當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要迫切解決的問題。針對(duì)有效催收物業(yè)費(fèi)的問題,筆者在實(shí)踐中總結(jié)出了一些具體的做法。
一、熟悉小區(qū)的業(yè)主、住戶、租戶的基本情況是做好小區(qū)欠費(fèi)催收工作的前提
物業(yè)管理小區(qū)的實(shí)踐揭示:作為一名合格的小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)員必須熟悉小區(qū)的業(yè)主、住戶和小區(qū)的基本情況,也只有熟悉了小區(qū)的這些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù),才能在收費(fèi)工作中做到心中有數(shù),得心應(yīng)手,準(zhǔn)確扎實(shí)地開展工作,有效地應(yīng)對(duì)業(yè)主就小區(qū)物業(yè)相關(guān)事務(wù)的提問,專業(yè)、及時(shí)地回答業(yè)主、住戶的問題,方能做到在物業(yè)管理過程和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)時(shí)準(zhǔn)確及時(shí)、對(duì)號(hào)入座。
若收費(fèi)員業(yè)務(wù)不熟、不精,不能有效地熟悉小區(qū)業(yè)主、住戶的基本情況,那么你的服務(wù)工作與效率就會(huì)大打折扣,就會(huì)產(chǎn)生這樣的場(chǎng)景:見到前來交納物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主時(shí),由于對(duì)業(yè)主不熟悉,就會(huì)向其提問:“請(qǐng)問您是住第幾單元,你是住在幾號(hào)房?”,如此的提問,雖然從表面上來看也并無不妥,但是當(dāng)你仔細(xì)推敲以后就會(huì)發(fā)覺,這反映了收費(fèi)人員業(yè)務(wù)不熟,不認(rèn)識(shí)業(yè)主。如此的一句話把小區(qū)物業(yè)管理單位與業(yè)主拉開了距離。對(duì)于業(yè)主來說就會(huì)產(chǎn)生這樣的疑惑:你來了那么久了,還不認(rèn)識(shí)我,你們都在做什么工作?業(yè)主就會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的服務(wù)與專業(yè)水平的期望產(chǎn)生很大的落差,產(chǎn)生不良的負(fù)面陰影,進(jìn)而不利于收費(fèi)工作的進(jìn)展。作為一名稱職的小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)員,熟悉小區(qū)業(yè)主、住戶、租戶的基本情況是做好小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)工作的基礎(chǔ)。
二、掌握一定的顧客心理學(xué),并熟練應(yīng)用做好溝通是做好小區(qū)欠費(fèi)催收工作的基礎(chǔ)
物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主來自五湖四海,文化層次、教育背景、生活習(xí)性各不相同,相同的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)于不同個(gè)體的業(yè)主有不同的感受,所產(chǎn)生的效果也不盡相同,同樣的服務(wù),有的業(yè)主會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)感到滿意、大加贊揚(yáng);而有的業(yè)主會(huì)得出相反的反應(yīng),對(duì)同樣的物業(yè)服務(wù)卻頗有微詞,經(jīng)常橫挑鼻子豎挑眼。因此,要有效地進(jìn)行小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的催收工作,服務(wù)人員除了掌握必須的物業(yè)服務(wù)專業(yè)知識(shí)外,還需要學(xué)習(xí)與掌握相關(guān)的心理學(xué)知識(shí),掌握基本的顧客心理學(xué),并運(yùn)用這些知識(shí)與業(yè)主進(jìn)行有效地溝通,才能解決業(yè)主長(zhǎng)期欠費(fèi)的難題。
在發(fā)生了小區(qū)業(yè)主開始欠交物業(yè)費(fèi)的問題之時(shí),收費(fèi)員就應(yīng)主動(dòng)與業(yè)主溝通,了解業(yè)主、住戶欠費(fèi)的原因,傾聽業(yè)主的反映,而不是等到一定的時(shí)間、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用累積達(dá)到起訴的基點(diǎn)才主動(dòng)與業(yè)主溝通。隨著社會(huì)發(fā)展,人們的生活節(jié)奏加快,生活與工作壓力明顯加大,有時(shí)候業(yè)主可能因?yàn)榧?xì)小的瑣事而與物業(yè)管理單位發(fā)生摩擦與矛盾,這也是屬于正常的事情。為何業(yè)主與物業(yè)管理單位一旦發(fā)生矛盾,業(yè)主就以拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用來對(duì)抗呢?從心理學(xué)的角度來分析,此時(shí)欠費(fèi)業(yè)主心里是充滿矛盾,主動(dòng)來交吧,會(huì)感覺心里很不平衡,又覺得很失自尊,有滿肚子的“苦水”沒有地方傾訴,從人的自尊心角度來講又會(huì)覺得非常沒有面子,所以就選擇拖欠管理費(fèi)以達(dá)到發(fā)泄心理不滿的目的,使對(duì)方首先低頭,以滿足其心理需求。因此,物業(yè)服務(wù)單位不要與業(yè)主斗氣、爭(zhēng)高低,通過與業(yè)主的溝通,對(duì)于業(yè)主可以考慮給業(yè)主下臺(tái)的階梯,物業(yè)服務(wù)單位要有得理且撓人的胸懷,讓業(yè)主吐吐腹中的“苦水”,喧瀉胸中的憂悶,讓業(yè)主傾訴也是一種疏導(dǎo)業(yè)主情緒的有效辦法。
收費(fèi)員在平時(shí)的工作中,在發(fā)現(xiàn)小區(qū)業(yè)主有傾向性地開始欠費(fèi)時(shí),就應(yīng)該主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行溝通,了解業(yè)主欠費(fèi)的原因,分析業(yè)主欠費(fèi)的動(dòng)機(jī)與實(shí)質(zhì),多提倡歡迎業(yè)主對(duì)服務(wù)過程中的質(zhì)量問題提出意見與建議,同時(shí)耐心向其解釋物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容,以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的運(yùn)作模式,告訴他物業(yè)服務(wù)公司全體員工為小區(qū)居民提供整潔、舒適生活環(huán)境的同時(shí)也付出了辛勤勞動(dòng),業(yè)主既然享受了各項(xiàng)服務(wù),就應(yīng)該交納相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)。
在與欠費(fèi)業(yè)主的溝通中,應(yīng)采取靈活的應(yīng)對(duì)方式,在堅(jiān)持主要原則的前提下,留給業(yè)主可以下臺(tái)的臺(tái)階,維護(hù)業(yè)主的自尊,把問題有效地化解,避免把矛盾擴(kuò)大。對(duì)于業(yè)主以開發(fā)建設(shè)單位所導(dǎo)致的物業(yè)建筑質(zhì)量問題為由而拖欠物業(yè)管理費(fèi)用的情況,收費(fèi)人員應(yīng)該耐心向其解釋此類問題是由開發(fā)商所造成,并以相關(guān)的法律法規(guī)來向業(yè)主闡述對(duì)于類似建筑質(zhì)量所造成業(yè)主的損失不是由物業(yè)服務(wù)公司來承擔(dān),但物業(yè)管理單位可以代為傳達(dá)、反映,而不能一口回絕,叫業(yè)主去找開發(fā)商。在小區(qū)業(yè)主發(fā)生了被開發(fā)商侵權(quán)的情況時(shí),物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)主動(dòng)告知業(yè)主,至于開發(fā)商對(duì)業(yè)主的侵權(quán),可以建議業(yè)主走法律的渠道,主張自己的權(quán)利,而不是以拖欠物業(yè)管理費(fèi)來要挾物業(yè)管理單位,如此反而會(huì)激化矛盾,不利于矛盾的解決。對(duì)于欠費(fèi)的業(yè)主,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)人員要有足夠的耐心,要不厭其煩、有禮有節(jié)地與業(yè)主溝通,通過多次的上門溝通、解釋、反饋,耐心地進(jìn)行說服工作,曉之以理,動(dòng)之以情,在與欠費(fèi)業(yè)主的溝通中要擺正位置,虛心向其征求對(duì)公司日常服務(wù)工作的意見和建議,以換位思考的態(tài)度來換取業(yè)主的理解,以柔克剛、以靜制動(dòng),以達(dá)到說服業(yè)主繳交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的目的。
三、熟練掌握物業(yè)管理知識(shí)、財(cái)務(wù)知識(shí)是做好小區(qū)欠費(fèi)催收工作的重點(diǎn)
小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)牽涉到業(yè)主、住戶生活的方方面面,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)人員只有熟練掌握物業(yè)管理知識(shí),才能有效地處理與解決業(yè)主的問題,通過專業(yè)、有效地解釋與交流滿足業(yè)主相關(guān)的物業(yè)服務(wù)需求,那么收費(fèi)工作中可能出現(xiàn)的問題也就能迎刃而解。
在物業(yè)管理實(shí)踐中,我們發(fā)現(xiàn):由于長(zhǎng)期受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響,在多數(shù)業(yè)主的主觀印象中,業(yè)主向物業(yè)單位繳交了物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,那么物業(yè)管理公司在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)中就應(yīng)該大包攬,滿足業(yè)主各方面的需要,也就必須“包打天下”和“滿足每個(gè)業(yè)主的各種需求”,這是刻在業(yè)主們心中的印記。如鄰居間發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)、因共用毗連部位維修產(chǎn)生分歧、業(yè)主上下層管道滴漏負(fù)責(zé)維修責(zé)任問題的確認(rèn)、在小區(qū)物業(yè)事務(wù)中因家庭喜好差異帶來的不便等等,物業(yè)管理公司如果沒有及時(shí)協(xié)調(diào)解決,那么業(yè)主一般都會(huì)將矛頭直接指向物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因此,在加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)與法律法規(guī)宣傳的基礎(chǔ)上,作為物業(yè)管理公司,在處理諸如此類問題時(shí),從維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的公共利益出發(fā),嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定,不偏不倚、有理有據(jù),公正合理地處理問題、協(xié)調(diào)好各相關(guān)主體的關(guān)系,明確相關(guān)責(zé)任主體,并及時(shí)進(jìn)行跟蹤,注意善后問題的處理,做到件件有著落,事事有結(jié)果,那么就可以得到大多數(shù)業(yè)主的理解與支持,從而減少由此產(chǎn)生的管理費(fèi)收繳難的問題。因此,物業(yè)管理工作者應(yīng)加強(qiáng)法律、法規(guī)及相關(guān)《物權(quán)法》等各方面知識(shí)與技能的學(xué)習(xí),在工作中既要讀懂本行業(yè)的法律、法規(guī)、政策,有理、有節(jié)、有序地協(xié)調(diào)好小區(qū)內(nèi)多邊交叉的復(fù)雜關(guān)系,除此之外還要讀懂小區(qū)業(yè)主的心理,理解業(yè)主的心聲,因勢(shì)利導(dǎo),融合差異,使業(yè)主與服務(wù)單位形成較好的良性互動(dòng),業(yè)主們?cè)谙硎芊⻊?wù)的同時(shí),自覺、自愿、及時(shí)的交納物業(yè)服務(wù)規(guī)費(fèi),使得小區(qū)的物業(yè)服務(wù)能夠較好地實(shí)現(xiàn)良性循環(huán),那么物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率就能保持在一個(gè)較為理想的水平。
物業(yè)管理所輸出的是服務(wù)產(chǎn)品,它具有長(zhǎng)期性和先消費(fèi)后交費(fèi)的行業(yè)特點(diǎn),因服務(wù)對(duì)象的差異性較大,個(gè)體對(duì)服務(wù)的認(rèn)知差異也不同,在實(shí)踐中物業(yè)管理服務(wù)難以達(dá)到“十全十美”的服務(wù)境界。有鑒于此,在實(shí)際工作中,個(gè)別業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)過程中稍有暇疵,甚至是未能滿足其個(gè)性化的特殊要求,就拒交物業(yè)費(fèi)的情況也時(shí)有發(fā)生。
針對(duì)上述情況,物業(yè)管理公司除了向業(yè)主做好解釋工作外,還要從加強(qiáng)自身管理出發(fā),制定規(guī)范的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),做到精細(xì)管理、事前管理、事后跟蹤,將服務(wù)工作做到位,創(chuàng)造良好的生活與工作環(huán)境,盡可能讓業(yè)主滿意并得到認(rèn)可,從而提高服務(wù)費(fèi)的收繳率。另一方面,物業(yè)管理服務(wù)又具有社會(huì)性,其服務(wù)的對(duì)象是全體業(yè)主,不可能因少數(shù)業(yè)主不交納物業(yè)管理費(fèi)而停止提供小區(qū)物業(yè)管理服務(wù),更不可能因?yàn)槟承I(yè)主不交納物業(yè)管理費(fèi)而采取強(qiáng)制的措施,如停水或斷電。也正是因?yàn)橛腥绱说南嚓P(guān)規(guī)定,所以有的業(yè)主會(huì)以種種借口拖欠物業(yè)管理費(fèi),完全不顧及其他已交費(fèi)的廣大業(yè)主的利益。對(duì)此,除了不斷勸說、催繳外,也可利用業(yè)主委會(huì)成員上門做工作。如果采用的多種催繳方式仍然無效,那么,物業(yè)服務(wù)公司為維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的利益,最終只好通過法律訴訟的渠道主張自己的權(quán)利,向惡意拖欠服務(wù)費(fèi)的業(yè)主追收物業(yè)管理費(fèi)。當(dāng)然,作為服務(wù)企業(yè),采用訴訟方式解決業(yè)主欠費(fèi)問題是不得已而為之的事情!四、時(shí)刻秉承敬業(yè)精神與主人翁態(tài)度是做好小區(qū)欠費(fèi)催收工作的關(guān)鍵
敬業(yè)精神是每個(gè)從業(yè)人員基本的行為準(zhǔn)則,也是做好各項(xiàng)工作的關(guān)鍵點(diǎn),作為物業(yè)服務(wù)收費(fèi)人員必須時(shí)刻秉承敬業(yè)精神與主人翁態(tài)度,并以良好的心態(tài)投入工作,有了如此的工作態(tài)度,就會(huì)處處為業(yè)主著想,急業(yè)主之所急,就會(huì)通過有效地方式,扎實(shí)地開展工作,就會(huì)用心了解業(yè)主的有效需求,就會(huì)想方設(shè)法地為小區(qū)業(yè)主前來交費(fèi)提供方便。
在小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)工作上,只要你認(rèn)真工作,真誠(chéng)服務(wù),所付出的勞動(dòng)得到了業(yè)主的認(rèn)可,大部分業(yè)主都能按時(shí)繳交物業(yè)管理費(fèi),但個(gè)別業(yè)主、住戶也可能因工作時(shí)間與物業(yè)管理單位的上班時(shí)間產(chǎn)生同步,物業(yè)服務(wù)單位工作人員上班業(yè)主也上班,業(yè)主與住戶總是與服務(wù)人員擦肩而過,對(duì)于類似這樣的業(yè)主、住戶,小區(qū)物業(yè)管理單位就要想辦法,盡量為他們提供交費(fèi)時(shí)間上的方便,比如:可以建議業(yè)主、住戶預(yù)交一定金額的應(yīng)繳物業(yè)管理費(fèi),由小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)單位每月為其代扣,同時(shí)應(yīng)認(rèn)真做好代扣賬目的核對(duì)工作,防止產(chǎn)生賬目錯(cuò)誤而引起糾紛;另外也可以提供小區(qū)值班門崗代為收繳物業(yè)管理費(fèi)的服務(wù),由小區(qū)值班員代為轉(zhuǎn)交給收費(fèi)員,業(yè)主、住戶可以利用清晨和晚上的閑暇時(shí)間繳交物業(yè)管理費(fèi),做到工作與繳費(fèi)兩不誤。
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有效催收物業(yè)費(fèi)的做法提要：一、熟悉小區(qū)的業(yè)主、住戶、租戶的基本情況是做好小區(qū)欠費(fèi)催收工作的前提，作為一名合格的小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)員必須熟悉小區(qū)的業(yè)主、住戶和小區(qū)的基本情況,也只有熟悉了小區(qū)的這些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù),才能在收費(fèi)工作中做到心中有數(shù),得心應(yīng)手,準(zhǔn)確扎實(shí)有效地開展工作。有效催收物業(yè)費(fèi)的做法
物業(yè)小區(qū)收費(fèi)率低、大量業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)用催收難度大等問題,長(zhǎng)期以來困擾著物業(yè)服務(wù)企業(yè),制約了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的健康發(fā)展。如何有效進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的催收,減少業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的良性循環(huán),是當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要迫切解決的問題。針對(duì)有效催收物業(yè)費(fèi)的問題,在實(shí)踐中總結(jié)出了一些具體的做法。一、熟悉小區(qū)的業(yè)主、住戶、租戶的基本情況是做好小區(qū)欠費(fèi)催收工作的前提
作為一名合格的小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)員必須熟悉小區(qū)的業(yè)主、住戶和小區(qū)的基本情況,也只有熟悉了小區(qū)的這些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù),才能在收費(fèi)工作中做到心中有數(shù),得心應(yīng)手,準(zhǔn)確扎實(shí)地開展工作,有效地應(yīng)對(duì)業(yè)主就小區(qū)物業(yè)相關(guān)事務(wù)的提問,專業(yè)、及時(shí)地回答業(yè)主、住戶的問題,方能做到在物業(yè)管理過程和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)時(shí)準(zhǔn)確及時(shí)、對(duì)號(hào)入座。
若收費(fèi)員業(yè)務(wù)不熟、不精,不能有效地熟悉小區(qū)業(yè)主、住戶的基本情況,那么你的服務(wù)工作與效率就會(huì)大打折扣,就會(huì)產(chǎn)生這樣的場(chǎng)景:見到前來交納物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主時(shí),由于對(duì)業(yè)主不熟悉,就會(huì)向其提問:“請(qǐng)問您是住第幾單元,你是住在幾號(hào)房?”,如此的提問,雖然從表面上來看也并無不妥,但是當(dāng)你仔細(xì)推敲以后就會(huì)發(fā)覺,這反映了收費(fèi)人員業(yè)務(wù)不熟,不認(rèn)識(shí)業(yè)主。如此的一句話把小區(qū)物業(yè)管理單位與業(yè)主拉開了距離。對(duì)于業(yè)主來說就會(huì)產(chǎn)生這樣的疑惑:你來了那么久了,還不認(rèn)識(shí)我,你們都在做什么工作?業(yè)主就會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的服務(wù)與專業(yè)水平的期望產(chǎn)生很大的落差,產(chǎn)生不良的負(fù)面陰影,進(jìn)而不利于收費(fèi)工作的進(jìn)展。作為一名稱職的小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)員,熟悉小區(qū)業(yè)主、住戶、租戶的基本情況是做好小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)工作的基礎(chǔ)。
二、掌握一定的顧客心理學(xué),并熟練應(yīng)用做好溝通是做好小區(qū)欠費(fèi)催收工作的基礎(chǔ)物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主來自五湖四海,文化層次、教育背景、生活習(xí)性各不相同,相同的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)于不同個(gè)體的業(yè)主有不同的感受,所產(chǎn)生的效果也不盡相同,同樣的服務(wù),有的業(yè)主會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)感到滿意、大加贊揚(yáng);而有的業(yè)主會(huì)得出相反的反應(yīng),對(duì)同樣的物業(yè)服務(wù)卻頗有微詞,經(jīng)常橫挑鼻子豎挑眼。因此,要有效地進(jìn)行小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的催收工作,服務(wù)人員除了掌握必須的物業(yè)服務(wù)專業(yè)知識(shí)外,還需要學(xué)習(xí)與掌握相關(guān)的心理學(xué)知識(shí),掌握基本的顧客心理學(xué),并運(yùn)用這些知識(shí)與業(yè)主進(jìn)行有效地溝通,才能解決業(yè)主長(zhǎng)期欠費(fèi)的難題。
在發(fā)生了小區(qū)業(yè)主開始欠交物業(yè)費(fèi)的問題之時(shí),收費(fèi)員就應(yīng)主動(dòng)與業(yè)主溝通,了解業(yè)主、住戶欠費(fèi)的原因,傾聽業(yè)主的反映,而不是等到一定的時(shí)間、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用累積達(dá)到起訴的基點(diǎn)才主動(dòng)與業(yè)主溝通。隨著社會(huì)發(fā)展,人們的生活節(jié)奏加快,生活與工作壓力明顯加大,有時(shí)候業(yè)主可能因?yàn)榧?xì)小的瑣事而與物業(yè)管理單位發(fā)生摩擦與矛盾,這也是屬于正常的事情。為何業(yè)主與物業(yè)管理單位一旦發(fā)生矛盾,業(yè)主就以拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用來對(duì)抗呢?從心理學(xué)的角度來分析,此時(shí)欠費(fèi)業(yè)主心里是充滿矛盾,主動(dòng)來交吧,會(huì)感覺心里很不平衡,又覺得很失自尊,有滿肚子的“苦水”沒有地方傾訴,從人的自尊心角度來講又會(huì)覺得非常沒有面子,所以就選擇拖欠管理費(fèi)以達(dá)到發(fā)泄心理不滿的目的,使對(duì)方首先低頭,以滿足其心理需求。因此,物業(yè)服務(wù)單位不要與業(yè)主斗氣、爭(zhēng)高低,通過與業(yè)主的溝通,對(duì)于業(yè)主可以考慮給業(yè)主下臺(tái)的階梯,物業(yè)服務(wù)單位要有得理且撓人的胸懷,讓業(yè)主吐吐腹中的“苦水”,喧瀉胸中的憂悶,讓業(yè)主傾訴也是一種疏導(dǎo)業(yè)主情緒的有效辦法。
收費(fèi)員在平時(shí)的工作中,在發(fā)現(xiàn)小區(qū)業(yè)主有傾向性地開始欠費(fèi)時(shí),就應(yīng)該主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行溝通,了解業(yè)主欠費(fèi)的原因,分析業(yè)主欠費(fèi)的動(dòng)機(jī)與實(shí)質(zhì),多提倡歡迎業(yè)主對(duì)服務(wù)過程中的質(zhì)量問題提出意見與建議,同時(shí)耐心向其解釋物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容,以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的運(yùn)作模式,告訴他物業(yè)服務(wù)公司全體員工為小區(qū)居民提供整潔、舒適生活環(huán)境的同時(shí)也付出了辛勤勞動(dòng),業(yè)主既然享受了各項(xiàng)服務(wù),就應(yīng)該交納相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)。在與欠費(fèi)業(yè)主的溝通中,應(yīng)采取靈活的應(yīng)對(duì)方式,在堅(jiān)持主要原則的前提下,留給業(yè)主可以下臺(tái)的臺(tái)階,維護(hù)業(yè)主的自尊,把問題有效地化解,避免把矛盾擴(kuò)大。對(duì)于業(yè)主以開發(fā)建設(shè)單位所導(dǎo)致的物業(yè)建筑質(zhì)量問題為由而拖欠物業(yè)管理費(fèi)用的情況,收費(fèi)人員應(yīng)該耐心向其解釋此類問題是由開發(fā)商所造成,并以相關(guān)的法律法規(guī)來向業(yè)主闡述對(duì)于類似建筑質(zhì)量所造成業(yè)主的損失不是由物業(yè)服務(wù)公司來承擔(dān),但物業(yè)管理單位可以代為傳達(dá)、反映,而不能一口回絕,叫業(yè)主去找開發(fā)商。在小區(qū)業(yè)主發(fā)生了被開發(fā)商侵權(quán)的情況時(shí),物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)主動(dòng)告知業(yè)主,至于開發(fā)商對(duì)業(yè)主的侵權(quán),可以建議業(yè)主走法律的渠道,主張自己的權(quán)利,而不是以拖欠物業(yè)管理費(fèi)來要挾物業(yè)管理單位,如此反而會(huì)激化矛盾,不利于矛盾的解決。對(duì)于欠費(fèi)的業(yè)主,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)人員要有足夠的耐心,要不厭其煩、有禮有節(jié)地與業(yè)主溝通,通過多次的上門溝通、解釋、反饋,耐心地進(jìn)行說服工作,曉之以理,動(dòng)之以情,在與欠費(fèi)業(yè)主的溝通中要擺正位置,虛心向其征求對(duì)公司日常服務(wù)工作的意見和建議,以換位思考的態(tài)度來換取業(yè)主的理解,以柔克剛、以靜制動(dòng),以達(dá)到說服業(yè)主繳交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的目的。
三、熟練掌握物業(yè)管理知識(shí)、財(cái)務(wù)知識(shí)是做好小區(qū)欠費(fèi)催收工作的重點(diǎn)
小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)牽涉到業(yè)主、住戶生活的方方面面,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)人員只有熟練掌握物業(yè)管理知識(shí),才能有效地處理與解決業(yè)主的問題,通過專業(yè)、有效地解釋與交流滿足業(yè)主相關(guān)的物業(yè)服務(wù)需求,那么收費(fèi)工作中可能出現(xiàn)的問題也就能迎刃而解。
在物業(yè)管理實(shí)踐中,我們發(fā)現(xiàn):由于長(zhǎng)期受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響,在多數(shù)業(yè)主的主觀印象中,業(yè)主向物業(yè)單位繳交了物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,那么物業(yè)管理公司在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)中就應(yīng)該大包攬,滿足業(yè)主各方面的需要,也就必須“包打天下”和“滿足每個(gè)業(yè)主的各種需求”,這是刻在業(yè)主們心中的印記。如鄰居間發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)、因共用毗連部位維修產(chǎn)生分歧、業(yè)主上下層管道滴漏負(fù)責(zé)維修責(zé)任問題的確認(rèn)、在小區(qū)物業(yè)事務(wù)中因家庭喜好差異帶來的不便等等,物業(yè)管理公司如果沒有及時(shí)協(xié)調(diào)解決,那么業(yè)主一般都會(huì)將矛頭直接指向物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因此,在加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)與法律法規(guī)宣傳的基礎(chǔ)上,作為物業(yè)管理公司,在處理諸如此類問題時(shí),從維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的公共利益出發(fā),嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定,不偏不倚、有理有據(jù),公正合理地處理問題、協(xié)調(diào)好各相關(guān)主體的關(guān)系,明確相關(guān)責(zé)任主體,并及時(shí)進(jìn)行跟蹤,注意善后問題的處理,做到件件有著落,事事有結(jié)果,那么就可以得到大多數(shù)業(yè)主的理解與支持,從而減少由此產(chǎn)生的管理費(fèi)收繳難的問題。因此,物業(yè)管理工作者應(yīng)加強(qiáng)法律、法規(guī)及相關(guān)《物權(quán)法》等各方面知識(shí)與技能的學(xué)習(xí),在工作中既要讀懂本行業(yè)的法律、法規(guī)、政策,有理、有節(jié)、有序地協(xié)調(diào)好小區(qū)內(nèi)多邊交叉的復(fù)雜關(guān)系,除此之外還要讀懂小區(qū)業(yè)主的心理,理解業(yè)主的心聲,因勢(shì)利導(dǎo),融合差異,使業(yè)主與服務(wù)單位形成較好的良性互動(dòng),業(yè)主們?cè)谙硎芊⻊?wù)的同時(shí),自覺、自愿、及時(shí)的交納物業(yè)服務(wù)規(guī)費(fèi),使得小區(qū)的物業(yè)服務(wù)能夠較好地實(shí)現(xiàn)良性循環(huán),那么物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率就能保持在一個(gè)較為理想的水平。
物業(yè)管理所輸出的是服務(wù)產(chǎn)品,它具有長(zhǎng)期性和先消費(fèi)后交費(fèi)的行業(yè)特點(diǎn),因服務(wù)對(duì)象的差異性較大,個(gè)體對(duì)服務(wù)的認(rèn)知差異也不同,在實(shí)踐中物業(yè)管理服務(wù)難以達(dá)到“十全十美”的服務(wù)境界。有鑒于此,在實(shí)際工作中,個(gè)別業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)過程中稍有暇疵,甚至是未能滿足其個(gè)性化的特殊要求,就拒交物業(yè)費(fèi)的情況也時(shí)有發(fā)生。
針對(duì)上述情況,物業(yè)管理公司除了向業(yè)主做好解釋工作外,還要從加強(qiáng)自身管理出發(fā),制定規(guī)范的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),做到精細(xì)管理、事前管理、事后跟蹤,將服務(wù)工作做到位,創(chuàng)造良好的生活與工作環(huán)境,盡可能讓業(yè)主滿意并得到認(rèn)可,從而提高服務(wù)費(fèi)的收繳率。另一方面,物業(yè)管理服務(wù)又具有社會(huì)性,其服務(wù)的對(duì)象是全體業(yè)主,不可能因少數(shù)業(yè)主不交納物業(yè)管理費(fèi)而停止提供小區(qū)物業(yè)管理服務(wù),更不可能因?yàn)槟承I(yè)主不交納物業(yè)管理費(fèi)而采取強(qiáng)制的措施,如停水或斷電。也正是因?yàn)橛腥绱说南嚓P(guān)規(guī)定,所以有的業(yè)主會(huì)以種種借口拖欠物業(yè)管理費(fèi),完全不顧及其他已交費(fèi)的廣大業(yè)主的利益。對(duì)此,除了不斷勸說、催繳外,也可利用業(yè)主委會(huì)成員上門做工作。如果采用的多種催繳方式仍然無效,那么,物業(yè)服務(wù)公司為維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的利益,最終只好通過法律訴訟的渠道主張自己的權(quán)利,向惡意拖欠服務(wù)費(fèi)的業(yè)主追收物業(yè)管理費(fèi)。當(dāng)然,作為服務(wù)企業(yè),采用訴訟方式解決業(yè)主欠費(fèi)問題是不得已而為之的事情!四、時(shí)刻秉承敬業(yè)精神與主人翁態(tài)度是做好小區(qū)欠費(fèi)催收工作的關(guān)鍵
敬業(yè)精神是每個(gè)從業(yè)人員基本的行為準(zhǔn)則,也是做好各項(xiàng)工作的關(guān)鍵點(diǎn),作為物業(yè)服務(wù)收費(fèi)人員必須時(shí)刻秉承敬業(yè)精神與主人翁態(tài)度,并以良好的心態(tài)投入工作,有了如此的工作態(tài)度,就會(huì)處處為業(yè)主著想,急業(yè)主之所急,就會(huì)通過有效地方式,扎實(shí)地開展工作,就會(huì)用心了解業(yè)主的有效需求,就會(huì)想方設(shè)法地為小區(qū)業(yè)主前來交費(fèi)提供方便。
在小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)工作上,只要你認(rèn)真工作,真誠(chéng)服務(wù),所付出的勞動(dòng)得到了業(yè)主的認(rèn)可,大部分業(yè)主都能按時(shí)繳交物業(yè)管理費(fèi),但個(gè)別業(yè)主、住戶也可能因工作時(shí)間與物業(yè)管理單位的上班時(shí)間產(chǎn)生同步,物業(yè)服務(wù)單位工作人員上班業(yè)主也上班,業(yè)主與住戶總是與服務(wù)人員擦肩而過,對(duì)于類似這樣的業(yè)主、住戶,小區(qū)物業(yè)管理單位就要想辦法,盡量為他們提供交費(fèi)時(shí)間上的方便,比如:可以建議業(yè)主、住戶預(yù)交一定金額的應(yīng)繳物業(yè)管理費(fèi),由小
有效催收物業(yè)費(fèi)的做法提要：一、熟悉小區(qū)的業(yè)主、住戶、租戶的基本情況是做好小區(qū)欠費(fèi)催收工作的前提物業(yè)管理小區(qū)的實(shí)踐揭示:作為一名合格的小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)員必須熟悉小區(qū)的業(yè)主、住戶和小區(qū)的基本情況,也只有熟悉了小區(qū)的這些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù),才能在收費(fèi)工作中做到心中有數(shù),得心應(yīng)手,準(zhǔn)確扎實(shí)地開展工作,有效
區(qū)物業(yè)管理服務(wù)單位每月為其代扣,同時(shí)應(yīng)認(rèn)真做好代扣賬目的核對(duì)工作,防止產(chǎn)生賬目錯(cuò)誤而引起糾紛;另外也可以提供小區(qū)值班門崗代為收繳物業(yè)管理費(fèi)的服務(wù),由小區(qū)值班員代為轉(zhuǎn)交給收費(fèi)員,業(yè)主、住戶可以利用清晨和晚上的閑暇時(shí)間繳交物業(yè)管理費(fèi),做到工作與繳費(fèi)兩不誤。
友情提示：本文中關(guān)于《有效催收物業(yè)費(fèi)的做法》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，有效催收物業(yè)費(fèi)的做法：該篇文章建議您自主創(chuàng)作。
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