個人住房貸款業(yè)務案例分析報告

個人住房貸款業(yè)務案例分析報告

一、含義概述

個人住房貸款是商業(yè)銀行的主要資產(chǎn)業(yè)務之一，是指商業(yè)銀行向借款人開放的、用于借款人購買住房的貸款。商業(yè)銀行為降低風險，個人住房貸款都要求用借款人購買的住房作抵押，所以個人住房貸款是一種典型的抵押貸款。二、發(fā)展歷程

1、個人住房貸款的初步開展

1985年中國建設銀行深圳分行首筆個人住房貸款的發(fā)放，揭開了我國開展個人住房貸款業(yè)務的序幕。1990年，廣東省江門市、佛山市等地借鑒香港的樓宇“按揭”方式，推出“供樓”貸款業(yè)務。

1992年建設銀行率先開辦職工購建房抵押貸款業(yè)務和公積金個人貸款業(yè)務，全面進入了消費信貸業(yè)務的階段。

1995年中國建設銀行下發(fā)了《中國建設銀行國家安居工程住房抵押貸款暫行辦法》。

2、個人住房貸款的暫停與恢復

1996年中國人民銀行下發(fā)通知，未經(jīng)國務院批準各金融機構不得擅自開辦抵押貸款。在接到人民銀行通知后，各金融機構在一段時間內(nèi)停辦了個人住房貸款業(yè)務。

個人住房貸款業(yè)務自1996年9月以來暫停7個月后重新在全國全面推開，標志著個人住房貸款發(fā)展進入一個新的階段。3、個人住房貸款業(yè)務的高速發(fā)展

1996年以來中國人民銀行多次下調(diào)個人住房貸款利率，政策的寬松使我國的個人住房貸款業(yè)務得到了極大的發(fā)展，貸款余額不斷增長，規(guī)模不斷擴大。

201*年以來建設銀行基本形成了個人住房貸款的基本框架和制度依據(jù)，并在全國開始實施個人住房貸款“樂得家”品牌戰(zhàn)略。三、規(guī)模發(fā)展

1、201*年建行個人貸款余額超萬億，新增住房貸款占個貸比例的98%。建行個人貸款增長32.49%至10884.59億元，占客戶貸款和墊款總額的比例為22.58%；其中個人住房貸款增長41.35%至8525.31億元。

2、截止到201*年，建行累計歸集住房公積金超過2.6萬億元，累計服務1億職工，向800多萬職工家庭發(fā)放公積金個人貸款，總金額超過1萬億元，為住房公積金制度的發(fā)展和百姓安居提供了強有力的金融支持。截至201*年6月末，建行已與全國330多個設區(qū)城市的1700多家公積金管理機構建立了密切的業(yè)務合作關系，為100多萬個繳存單位和4000多萬職工個人提供金融服務。建行在201*年工作會議中指出，將重點支持首套住房消費，提高再住房的貸款首付比例和貸款利率，抑制投機性購房。

3、截至201*年6月末，建行此類貸款余額達14040.48億元，增幅為6.94%，余額、新增額均居同業(yè)第一。至7月末，該行已累計投放個人住房貸款3萬億元，余額超過15000億元。201*年建行個人住房貸款業(yè)務繼續(xù)重點支持百姓自住購房的需求。

4、目前，第二套房貸首付要求不得低于60%，銀行貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，建行已暫停對第三套或第三套以上的住房發(fā)放貸款。四、業(yè)務類型

1、個人住房按揭貸款：是指中國建設銀行用信貸資金向大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型住房的自然人發(fā)放的貸款。

2、個人再交易住房貸款：是指中國建設銀行用信貸資金向大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)住房二級市場購買各類型再次交易的住房自然人發(fā)放的貸款，俗稱“二手房貸款”。

3、公積金個人住房貸款：是指建設銀行接受住房公積金管理中心的委托，向借款人提供公積金個人住房貸款。其特點是貸款利率低，期限長，有效地緩解了借款人的還款壓力。

4、個人住房組合貸款：是指對按時足額繳存住房公積金的自然人在購買、建造、大修各類型住房時，中國建設銀行同時為其發(fā)放公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款而形成的特定貸款組合。

5、個人商業(yè)用房貸款：是指中國建設銀行用信貸資金向購買各種類型商業(yè)用房的自然人發(fā)放的貸款。

6、個人住房抵押額度貸款：是指建設銀行用信貸資金向借款人發(fā)放的、以借款人自有住房作最高額抵押、在貸款額度有效期間和可用額度內(nèi)可多次支用的貸款。五、主要風險

1、宏觀經(jīng)濟風險：國家宏觀經(jīng)濟導向?qū)⒂绊懙缴虡I(yè)銀行個人住房貸款的發(fā)展，而且對貸款銀行存量資產(chǎn)的質(zhì)量將產(chǎn)生致命的影響。

2、利率風險：市場利率變動給銀行利益帶來的不確定性。3、房地產(chǎn)市場風險：是個人住房貸款風險的重要決定因素。4、法律風險：法律政策對銀行的不利。5、借款人風險：支付風險和信用風險。

6、開發(fā)商風險：經(jīng)營風險、信用風險和營銷風險。

7、銀行內(nèi)部風險：a.貸前調(diào)查不嚴格，受理個人住房貸款時對開發(fā)商的資信評估不充分。b.內(nèi)部控制不完善，貸款管理力度不夠。c.法律意識不強。

8.其他不可抗力風險六、避險對策

1、健全社會環(huán)境方面的對策

（1）完善社會信用環(huán)境：建立個人信用評級制度是防范貸款風險和發(fā)展個人住房貸款的主要任務和基本前提。

（2）完善社會保障制度：“執(zhí)行難、變現(xiàn)難”是銀行行使抵押權時普遍遇到的問題，如果國家建立了一套健全的社會保障體系，銀行的利益便可得到保障。

2、健全金融環(huán)境方面的對策

（1）住宅抵押貸款證券化：就是把金融機構發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券（主要是債權），然后通過在資本市場上出售這些證券給市場投資者以融通資金，并使住房貸款風險分散為由眾多投資者承擔。

（2）發(fā)展房地產(chǎn)二級市場金融：能夠有效地實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供給結構，完善房地產(chǎn)金融體系。3、健全政策環(huán)境方面的對策

（1）成立個人住房貸款保險機構：直接為個人住房貸款保險或者為住宅抵押貸款債券進行保險，可以保證個人住房抵押貸款證券化的順利實施。

（2）建立個人信用系統(tǒng)：通過行政力量，打破數(shù)據(jù)源單位的限制，建立公共的數(shù)據(jù)平臺，實現(xiàn)征信數(shù)據(jù)共享，為個人信用評估公司進行信用評分和增值服務創(chuàng)造便利的條件。

（3）完善固定利率抵押貸款方式：即貸款在整個貸款期限內(nèi)保持不變，每月以等額資金償還貸款本息。

（4）制定商品房指導價：政府職能部門應制定商品房指導價，防止炒地皮現(xiàn)象的發(fā)生，降低商品房的成本，推動個人住房消費貸款的發(fā)展。

（5）完善公積金政策：住房公積金是一種�？顚Ｓ玫拈L期住房儲蓄資金，是在職職工工資的一部分，用于職工在職期間購、建、大中修自住住房以及支付房租等住房方面的消費。4、建設銀行自身建設

（1）加大集資和市場研究力度：增加個人存款的攬儲能力，擴大貸款資金來源，爭取地方住房資金、住房公積金的專戶存款，盡可能地縮小“借短貸長”資金結構不合理的差距，從而擴大利差收入。

（2）拓展銀行信貸產(chǎn)品：實施還款方式和利率的創(chuàng)新，以適應不同年齡不同收入群體的需要。

（3）嚴格的內(nèi)控制度：銀行內(nèi)部要有嚴格的內(nèi)控制度和獎懲制度，信貸人員要有高度的責任感，要嚴格審查貸款手續(xù)，切實避免開發(fā)商利用個人住房貸款套貸的現(xiàn)象發(fā)生。

（4）抵押物的風險防范：規(guī)范抵押物的估價行為和相關的管理手續(xù)。

擴展閱讀：案例2個人房屋貸款風險預警再度升級

案例2：個人房屋貸款風險預警再度升級

一、背景資料

我國的房地產(chǎn)業(yè)高度依賴銀行資金，而房貸業(yè)務也一直是商業(yè)銀行信貸投放的重點。銀行一頭擔著房地產(chǎn)商的開發(fā)貸款，一頭擔著個人住房貸款，任何一頭出問題，最終承擔風險損失的都只能是銀行。如果不重視潛在的風險，及時防范和化解風險，銀行的"隱憂"就會變成"真憂"，到時淪為"房東"的恐怕就不止一家銀行了……

在上海浦東發(fā)展銀行巨額虛假按揭案被媒體廣泛披露后，6月9日浦發(fā)行正式就此作出回應，承認其上海分行陸家嘴支行在辦理個人住房按揭貸款中存在違規(guī)操作問題，導致部分房產(chǎn)抵押登記不真實，涉及貸款32筆，金額1.26億元。浦發(fā)行強調(diào)，由于立即采取了果斷措施，目前并沒有造成貸款損失。或許對浦發(fā)行來說，此事已告一段落，但由此引發(fā)的思索則剛剛開始。

據(jù)相關報道，在201*年至201*年間，浦發(fā)行發(fā)放的與同一人有關的住房貸款竟達91筆，金額估計在4億元左右，而且一家小小的支行在其中竟占了89筆；更令人疑惑的是，能夠擺脫層層監(jiān)控的問題貸款竟有32筆之多。雖然"巨額虛假按揭"的發(fā)現(xiàn)緣于銀行的內(nèi)審，但事出總歸有因，這不能不令人對浦發(fā)行的風險控制感到擔憂。更令人難以輕松的是，有業(yè)內(nèi)人士擔心目前暴露的問題貸款可能只是冰山一角，正如浦發(fā)行一內(nèi)部人士也曾表示"我們只是一小部分"。倘若果如其言，那么，個人房貸目前的風險狀況到底如何，是不是像銀行所一慣表示的那么樂觀，便被打上了一個不小的問號！

前不久，上海銀監(jiān)局發(fā)布了201*年中資銀行房貸分析報告，報告指出銀行個人房貸有貸款規(guī)模掉頭向下，不良貸款卻掉頭向上的趨勢，顯示出個人房貸業(yè)務在風險控制上的確存在著不小的隱憂。據(jù)該份報告統(tǒng)計，至201*年12月末，上海中資銀行的個人住房不良貸款余額為15.48億元，比調(diào)控前的3月末增加了4.41億元，比上年末增加5.58億元，基本呈逐月遞增的態(tài)勢。至201*年12月末，個人住房不良貸款率為0.58%，比3月末上升0.17個百分點，升幅明顯。與上年末相比，銀行房貸違約客戶及違約筆數(shù)的增幅均超過了50%以上，而且包括房貸、車貸在內(nèi)的零售貸款交叉違約也呈"雙升"趨勢，其中有單個客戶最多違約筆數(shù)高達10筆。

在商業(yè)銀行中，個人住房貸款被公認為是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，且不良率處在可以接受的程度上，這也是近年來個人房貸業(yè)務得以超速發(fā)展的一個重要的原因。但實際上，隨著國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的步步深入，以及個人住房貸款增幅一年來的持續(xù)放緩，近一時期的房貸市場出現(xiàn)了一些新的變化和情況，從銀行內(nèi)控管理和風險控制的角度看顯然不容盲目樂觀。

一是商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務創(chuàng)新十分活躍，但風險監(jiān)控的措施和力度均不到位。從"固定利率"、"雙周供"、"寬限期"到"入住還款"，目前銀行不斷推出的新產(chǎn)品越來越多樣、越來越靈活和便利，但在新產(chǎn)品的市場反應、成本和收益比較、風險監(jiān)測等方面，銀行相應的后評價制度沒有跟上，缺乏對新產(chǎn)品的風險評估，反映出銀行在推出新產(chǎn)品上的粗放和非理性；二是商業(yè)銀行在個人房貸業(yè)務上的競爭日趨激烈，無序競爭加劇。為了提高房貸的市場份額，一些商業(yè)銀行在經(jīng)營考核上層層加壓，導致不審慎放貸行為甚至違規(guī)操作；再是借產(chǎn)品創(chuàng)新變相放寬個人住房貸款條件，降低借款人的資質(zhì)要求，不僅有礙正常的市場秩序與穩(wěn)定，更為今后埋下風險隱患；三是個人房貸風險開始暴露。按照國際經(jīng)驗，個人房貸市場3到5年進入風險暴露期。我國個人房貸經(jīng)歷了前幾年的高速增長后，目前各種假按揭貸款、集體貸款違約、多套多頭貸款的不斷出現(xiàn)以及整體個人房貸不良率的掉頭上升，說明過去幾年個人房貸隱蔽的風險開始暴露，銀行防范和處置個人住房貸款風險的任務在逐步加重。

毫無疑問，目前銀行的個人住房貸款不良率總體并不高，但現(xiàn)實情況卻足以喚起銀行要對其中的風險予以應有的重視。特別是當前國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控仍處于關鍵時刻，由于房地產(chǎn)市場對宏觀政策的影響還沒有完全消化，市場也還沒有出現(xiàn)明顯的拐點，未來市場房價、利率、住房信貸政策等方面的不確定因素仍然存在，這也正是銀行防范信貸風險的關鍵時刻，不能有絲毫的放松。

防范個人住房信貸風險，銀行一方面應把心態(tài)放穩(wěn)，綜合考慮宏觀經(jīng)濟、市場風險與自身經(jīng)營管理的各種因素，正確處理業(yè)務發(fā)展與風險防范之間的關系，保持個人房貸發(fā)展的平穩(wěn)態(tài)勢；另一方面，要重新審視和評估個人住房貸款的風險狀況，建立一套嚴密的營銷、審核、授信管理和貸款風險評價體系，加強對個人住房貸款潛在風險的預警和監(jiān)測，防止各種市場風險和操作風險的發(fā)生。

我國的房地產(chǎn)業(yè)高度依賴銀行資金，而房貸業(yè)務也一直是商業(yè)銀行信貸投放的重點。銀行一頭擔著房地產(chǎn)商的開發(fā)貸款，一頭擔著個人住房貸款，任何一頭出問題，最終承擔風險損失的都只能是銀行。如果銀行不能重視潛在的風險，及時防范和化解風險，"隱憂"就會變成"真憂"，到時淪為"房東"的恐怕就不止一家銀行了。

二、思考題

如何預警個人房屋貸款風險？

友情提示：本文中關于《個人住房貸款業(yè)務案例分析報告》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，個人住房貸款業(yè)務案例分析報告：該篇文章建議您自主創(chuàng)作。

來源：網(wǎng)絡整理 免責聲明：本文僅限學習分享，如產(chǎn)生版權問題，請聯(lián)系我們及時刪除。

《個人住房貸款業(yè)務案例分析報告》由互聯(lián)網(wǎng)用戶整理提供,轉(zhuǎn)載分享請保留原作者信息,謝謝!
鏈接地址：http://www.7334dd.com/gongwen/663999.html

• 上一篇：中國家具市場調(diào)查報告
• 下一篇：2個人經(jīng)營貸款擔保業(yè)務風險分析報告