報建心得

報建心得

前期的工作是最鍛煉人的，需要綜合的素質和長期的各方面積累。前期手續(xù)的報建和辦理只是一個表面的一個過程和現(xiàn)象，需要透過現(xiàn)象看到真正的內在反應的問題，報建和辦理的結果只有兩種：通過或則不通過，而其中原因卻是千差萬別。辦理前期手續(xù)的人往往只知道流程和需要的材料，對各部門審查的內容依據(jù)、職能部門的審查流程和內部運行體制所知甚少，對項目的各個環(huán)節(jié)的知識儲備沒有了解，職能起到了一個簡單收集資料、申報的過程；這樣的去辦理前期肯定是要碰壁的。

項目前期辦理有各種各樣的方法和手段，但是最基本是要合法合乎規(guī)范規(guī)定流程，即使要突破也要遵循規(guī)定的流程程序，現(xiàn)在的前期審查部門和官員基本是在行政規(guī)定和許可的范圍內執(zhí)行，明目張膽的刁難很少很少。作為具體的前期報建經(jīng)辦人員，能利用公關資源和能許諾也是極其有限，重點是放在自身能力的建設上，少去考慮哪些非常規(guī)做法。

第一加強個人多整個公司、項目、建設各個環(huán)節(jié)程序、專業(yè)技術的了解和認識上；試想你作為一個政府的審查人員，對一個一問三不知的前期報建人員肯定是什么看法和態(tài)度。

公關可以拉近與職能部門官員的關系，但是無法幫助你突破規(guī)范和規(guī)定的范圍，突破還是需要自身的努力，吃透政府職能部門審批依據(jù)和流程，充分理解政策，才能提出可行的方案來實現(xiàn)你的要求，公關只是個輔助手段，很少有官員敢違規(guī)去審批，再說官場復雜，官員也擔心這樣的做法會成為對手的把柄。在你做到第一步后，還要積極參與項目前期的各項工作過程，了解項目的重點和核心，分清哪些是必須的，哪些可以妥協(xié)的，至少做到對項目心中有底，千萬不可停留在簡單信息收集和傳遞階段。在做好自身功課的基礎上，開始第二步工作，研究你的工作對象的情況。

細致了解各個職能部門審查的標準、核心內容、所依據(jù)法規(guī)規(guī)范、辦理流程以及相關規(guī)定。這樣只是到達了最基本的要求。

第三步是了解各個職能部門的內部結構和行政審批決策流程，比如發(fā)改、國土、規(guī)劃、建委、消防、人防、綠化等。例規(guī)劃局，有很多部門，報建的受理窗口、規(guī)劃處、用地處、工程處、建管處、辦公室、編制中心、分屬的規(guī)劃分局等是是什么職能，領導班子的組成和具體分工，甚至知道如何使用資料室去查詢你的需要信息，辦理選址、規(guī)劃用地許可證、規(guī)劃許可證等的具體流程，由哪些部門發(fā)起流程，哪些其他職能部門參加，是否需要開協(xié)調會，會不會請專家，如何做專家工作，規(guī)劃局的內部局審會是什么時候開始，會不會討論你的事情等等，，，，這里只是舉例，需要時間的積累和自身領悟。

第四步是了解各個職能部門的人事組成以及內部的關系，部門內、部門間、領導層、各個中層等人際關系和諧程度，甚至要了解到領導的駕駛員（有時會起到出奇制勝作用），否則，你什么時候把人得罪也不知道，避免卷入一些漩渦之中，造成無謂損失，這也是中國特色。

做到這樣四部，你才算是基本合格的前期報建人員，需要很長一段時間積累，兩年到達這樣的水平已經(jīng)是很強悍的。

下面還會有提高版和專家版本。

行政服務中心只是一個窗口職能，窗口人員其實是負責報建過程的首尾兩個部分，中間過程他是一概不知，需要按照職能部門內部的審查程序來辦理，只是按照程序核對資料，收件，分類，根據(jù)流程轉至審批流程主辦處室；至于一些小問題如復印件沒有蓋章等原因還是從自己找原因，仔細點不就可以解決了，只要你資料齊全，窗口就沒有辦法拒收。

公關在整個前期辦理只是一個重要因素，不是決定性的，至于公關分析具體問題，抓住解決矛盾的核心人物和關鍵先生，下功夫去溝通，而窗口的人員都需要去專門公關的話，效率和成本太大了，沒有必要，只是工作中順帶和他們處理好關系。提高版本：

這個階段的主要指導思想是站在對方的立場思考問題，換位思考；其次是跟蹤流程，通常的做法是窗口報建完成后，其余就不管過程了，至于沒有完成報建具體問題出在哪個環(huán)節(jié)往往一無所知，其實有些時候原因完全是非常簡單的，至少你可以告訴你老板，問題出在哪個環(huán)節(jié)因為某個原因，報建跟蹤詳細過程是成功的必要條件。我們在前期報建的過程經(jīng)常會埋怨收到了不公正的待遇，那是我們站在自己的立場思考肯定覺得非常委屈；如果你站在對方的位置思考，也許會得出完全相反的答案。我們會遇到各個部門各個層級級別的行政管理人員，還是以規(guī)劃局為例：

首先會遇到窗口的工作人員，通常這個崗位技術含量比較低，通常會是剛畢業(yè)的或則是40、50那種混日子的，對于他們，工作的標準非常簡單，就機械按照報建要求去核對資料、登記，他們也許是整個職能部門里面最辛苦的，重復著簡單而無聊的工作，每天要收這么多項目，而且權力基本為零，那么沒有好臉色給你看是非常正常的，你要體諒他們，給他們一個微笑，仔細的準備資料就可以，你換成了他們的崗位不見得做的比他們好。

窗口人員會根據(jù)你要報建的內容，把資料轉遞到職能處室的具體經(jīng)辦人那里，

具體經(jīng)辦人是重要環(huán)節(jié)，一個職能處室就那么幾個人，要管理整個市區(qū)所有項目的這個一個規(guī)劃環(huán)節(jié)，他們每天很忙，有開不完的會，寫不完的會議紀要和文稿，而且收入也不是很高，和開發(fā)商相比差距不小，生存和競爭壓力很大，不同年齡的人有不同的心態(tài)。剛畢業(yè)的，往往受經(jīng)驗和能力限制，中規(guī)中矩，往往非常服從部門領導，而且害怕出錯；工作有幾年的，有些能力和經(jīng)驗，想提拔往上走，但是膽子稍大，見過場面，往往是辦理能力強，也會服從部門領導；工作有些年份了但是離退休還有時日的；另外就是臨近退休型的；等等，你要根據(jù)不同人心態(tài)和在部門以及局里面的人際關系，換位思考，準確把握溝通交往的尺度，吃透他們想法，和他們真心交朋友，多從他們角度考慮來考慮你的問題。他們只是熟悉某個前期環(huán)節(jié)的事項，而你早已熟悉整個流程，加上熟悉他們內部人際，吃透他們的心態(tài)，知己知彼，你的優(yōu)勢明顯，加上適當?shù)臅r候運用公關手段，更是事半功倍�？梢宰龅剿麄儗徟�的初始文稿和意見是你替他起草這樣程度，這樣當然需要長期合作和信任。寫寫如何處理職能部門內中層領導的關系：

先寫中層的定位和重要性，一個城市的職能部門也不多，就那么十來個，來管理整個城市建設規(guī)劃的各個環(huán)節(jié)，每個部門的處室也就五六個，根據(jù)行政管理的流程，主要的具體事務都是由中層負責開展、提供決策的，職能部門的中層起到了承上啟下的作用，管理下屬、安排處室工作，向上級領導負責，提供決策，同時也面臨著平行處室的競爭，如果處理不當，下場就是里外不是人，受到競爭對手的打壓。所以一個普通的是無法勝任這個崗位，一定是業(yè)務、管理、人際等綜合能力強的才能生存，可能比領導班子成員還要能力強。

再分析他所處的環(huán)境，清楚他與手下的關系、管理模式，熟知哪些平行的處室中層是他對手或則聯(lián)盟，和領導班子成員關系，預測未來的職場運行軌跡，體會他的心態(tài)，站在他的角度思考你的問題，避免陷入內部人際之爭。

盡量不要和對方交流、溝通的時候，表達你的項目很急迫，雖然心里可以這么想；在他的角度，你的事情只是其中的十分之一或百分之一，小事，表達在他順便的時候、方便的時候辦，慢慢來，他見得急吼吼人多去了。

之后如何包裝自己：

交往往往是對等，需要你在專業(yè)能力、處事能力、形象脾氣、著裝談吐等于他相差不多，這才是交望之道，覺得你是可交、可信之人。不要偏信和夸大公關和￥的能力，用￥能成的是便宜的，昂貴的是用￥無法解決的。公關和￥只是潤滑劑，輔助工具，處于對方位置，受的誘惑多去了，如果無法正確把握，早走不到今天；政府部門工作人員的素質也是越趨于提高。能做到以上常規(guī)的、有些難度的基本就難不倒你了。至于和領導班子的相處交往，往往是你的老板事情，他們是更復雜更高層次的博弈。

前期工作實質上就是與人相處之道，建立在你的專業(yè)知識、快速學習能力、歸納總結、明銳的觀察力、清晰邏輯分析等基礎能力之上，最根本是你的誠信、誠懇、敬業(yè)、正直等為人最本質方面，那樣日子一久與你相處人都會認可接納你。切忌是不懂裝懂，夸夸其談，空頭許諾，投機取巧，妄自菲薄，自命不凡等等，那樣你在這個圈子是混不出頭的。

前期經(jīng)辦過程實際具體做法千千萬萬，那些只是戰(zhàn)術上談論的，核心要掌握和體會戰(zhàn)略指導思想，不變應萬變。談談專家版的，前面的兩個階段好比是爬山，從山腳開始，只顧腳底下的山路臺階，無暇看風景；漸到山腰，路邊的花草樹木，已是非常熟悉，對山脈的大致形狀也是基本清楚，偶爾也會仰望山頂；越往上，你對山脈整體、各個側面漸已了然于胸，更多的目光關注周邊的風光。經(jīng)歷了前兩各階段，你對公司的項目、各個流程都是非常熟悉，看問題很顯高度，可以從項目的開始，就可以預判前期存在的問題、解決的方案、解決的核心關鍵，你的老板就可提前采取各種公關手段，在問題出現(xiàn)之前集中解決。你的眼光和關注點跳出了項目、公司的范圍，相關的信息量通過你的建立人脈網(wǎng)絡，比以前是成幾何級增長，集中到你面前，如何篩選、選擇、整合這些信息，用你獨特眼觀去發(fā)現(xiàn)信息的價值，為你的項目服務、創(chuàng)造價值，從項目的周邊、規(guī)劃，周邊重大項目前期信息，政策導向，人事變更，文件紀要等等，制定有利你項目的各種策略分析，提供你的老板決策，那樣你的項目即可以掌握先機，又可以再更大范圍內爭取到各種資源政策優(yōu)先傾斜。你的工作方式只是簡單到：穩(wěn)定擴人脈網(wǎng)、收集處理信息、提供分析導向、形成有效決策。

原則：良心做事、真心交友。

補充很重要的一點原則：低調。曾經(jīng)認識一位號稱是沒有改不了的紅線，一時間風起云涌，的確辦了不少高難度項目，名氣日漲，突然有一天，幾乎所有職能部門的都遠而避之，繞著走。

擴展閱讀：相關人員報建心得

房地產(chǎn)開發(fā)報建流程及潛規(guī)則指南[全]

（非常感謝這位老兄的傾情奉獻，此文對我太有用了。雖然不知道你是誰，可我覺得你是最可愛的人。謝謝）

中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于明年1月1日實施，作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)管理部門的小混混以及現(xiàn)在的下海流浪人員，我看了其中與房地產(chǎn)開發(fā)報建有關的內容，有些感慨，在這里講一講。

涉及房地產(chǎn)管理的各大部門之間的恩怨由來已久，我想到哪里就講到哪里吧。下面基本上是按照報建的先后順序來說。

1、土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段

土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。

恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。

一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。但是呢，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。

我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到201*年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個行業(yè)浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當時呢。

不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。

新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。

2、項目公司設立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質

這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強調一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬于交易。再次強調：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風險可言，非常的經(jīng)濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。再說立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什么。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環(huán)評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續(xù)辦出來。編制費用稍微給多點都沒關系�？傊�我自己一看到這些手續(xù)，頭就痛得厲害。

房地產(chǎn)開發(fā)資質就比較有技術含量一點，關鍵是專業(yè)技術人員難找�，F(xiàn)在這些專業(yè)技術人員資料都是省內聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到，某某是什

么專業(yè)資質任職什么公司�，F(xiàn)在結構類的工程師難找啊，感慨一個。嘿嘿。

下一篇開始講正式的規(guī)劃報建：總平面審查階段。3、總平面審查階段

這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細規(guī)劃審查”。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。

在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%�？雌饋磉@個計算應該是沒有什么爭議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有201*平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場�，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個201*平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個201*平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。

再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積�。繌哪睦锲鹚惆�？是純粹的土地使用權證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營的地方。

其他的地方，譬如消防通道的設置，高層建筑四周必須設立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。

審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。我反正幾乎沒有見過能順順當當啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。我也沒見過那種零缺陷的總平面設計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉彎半徑太小，等等等等。（在這自夸一個：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內完成這個工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）

4、管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實在是害死人啊。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。

說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設計規(guī)范科學統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣東西要科學的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。

這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設計好不好，只需要看兩個東西：1、你就這么走進一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。

為什么我要這么強調這個管線綜合呢？如果它設計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡運營商想進來提供優(yōu)質服務都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬別開空調，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。看電視的時候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？

管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準備工作，做多少調查工作，都無法保證預留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經(jīng)常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。

再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水�，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計，事實上是一回事。我就不多說了。

5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

規(guī)劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點。

單體設計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。單體方案主要是些啥內容呢？我個人是這么總結的：關鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。

當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。買的人也少。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。當然我這個是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個。不過這個不代表一般規(guī)律。嘿嘿。審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規(guī)劃許可證。這個過程比較沒什么技術含量。不值得多說。我就一筆帶過了。

不過這個建設工程規(guī)劃許可證，在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置，反復的強調。我個人還沒鉆詳明白，不知道這個法是什么意思，在搞什么玄虛。

6、消防和人防專項審查

這兩樣東西搞死人。我直接這么下兩個結論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設計是達標的。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設備是合格。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。

先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構，這個大家心里要有數(shù)。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。另外我們的消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設置個1級防火門，那對業(yè)主進進出出來講，是非常不方便的�；�本上來講，消防設計絕對不可能嚴格按規(guī)范做夠做足。在這個方面，審查那也是越來越嚴。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設置專門的消防電梯，17層以上設置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我個人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。起碼我不敢。在我個人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。我不知道這個東西算啥。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。當然這只是我的個人觀感，大家不必介意。

人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權證。這部分停車位只有使用權。關于人防停車位的使用權問題，現(xiàn)在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權法的神經(jīng)們。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產(chǎn)權，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。

因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。另外，人防設備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。

7、節(jié)能審查、施工圖審查

在領取建設工程規(guī)劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節(jié)能設計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。

節(jié)能審查，在我的個人經(jīng)驗里面，是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強調可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達標的。搞了這些東西，夏天空調得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。

說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。建設部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。這個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當年參與的好幾個項目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位，設計師嘔了不知道多少噸血。現(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉身的地方都沒有�，F(xiàn)實就是這么滴殘酷�？陀^規(guī)律就是如此。現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個9070，還想了些花招，比如設計兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個人無言以對。

恩，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思�，F(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是，基于我國的審查技術非常的落后，恩，怎么說呢，連設計、施工技術都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。該地建設局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調查，來查這個事故的原因。首先當然是從源頭設計查起。結果一查，設計堅稱沒有任何設計上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對方。要說這個圖紙違反強制性規(guī)范吧，它也不違反。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。現(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。

施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。

余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨�。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。

余泥在運輸過程中，很容易污染路面。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個是環(huán)境保護部門管著的�，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制�，F(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關系都難批得下來。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。

我作為從先進城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)啊？結果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。

9、質量監(jiān)督、安全監(jiān)督我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。但是沒法子。程序是這么一步步走過來的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗線、白蟻防治、防雷、預測繪、預售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。質量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚。在我看來，質量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質量問題？我反正說不清楚�？傊畠蓚�機構都得好好的哄著。當然在若干細節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問題的確跟建筑質量關系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在我看來，安監(jiān)把質監(jiān)吃掉，并成一個機構，沒有任何邏輯和操作上的困難。

在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責。由于質監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產(chǎn)培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現(xiàn)在在有些城市，質量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。各位的，明白？

不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個也是建設部門的生財主道啊。我要是局長我也不肯放。嘿嘿

10、施工招投標、監(jiān)理報建

還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會想到寫這個題材？我現(xiàn)在內心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動啊。首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方。我個人對此一直持非常反感的態(tài)度。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標手續(xù)。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結構書就行了。

在必須要做施工招投標的時候，我必須得說，這個領域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒幾只好鳥。我在此隨便講個故事哈。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質量員和安全員。施工投標的其中一個材料是專業(yè)技術人員，根據(jù)項目大小，配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個標，另外一個不識相企業(yè)就想進去，材料一準備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術人員不夠了，于是馬上到建設局備案新增人員資料。本來這種新增技術人員備案實在是非常簡單的事情。結果，連交件都交不進去�？傊�就是不受理。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個人的身份證復印得不清晰，全部材料退件。這個企業(yè)的老板氣得吐血。到最后當然這個標是投不進去了。我這里講的還只是個小手段。暗地里啥招數(shù)都用得出來。我個人不排除有些人為了逼別人退出投標會使用黑社會的可能性。

恩，監(jiān)理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，我不多說了。監(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設部門審核一番，認為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。

監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，老實講，在我個人的經(jīng)驗里面，我從來沒看到建設部門真的做過審核。在我個人的從業(yè)經(jīng)驗里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的。

11、施工許可證

我懷著萬分激動的心情，打下了上面那5個字。

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。缺一不可。在我個人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領施工許可證的。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。不相信的同學，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。而且得一步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAMEOVER。

在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級政府震怒，云云。

現(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務嗎？

到了今時今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴，太死，審批環(huán)節(jié)太復雜嗎？聽不到了。為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應了這個游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。我知道我這么說，會有很多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。

因此，我們經(jīng)�？梢钥吹�，除了一些管理相對規(guī)范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協(xié)的結果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。

之后的內容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)了。

12\\插曲,來講講目前的宏觀房地產(chǎn)調控

恩,不妨說一下,我出身是房地產(chǎn)管理部門。當年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。后來窮得不行，被迫下海至今。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個工作的原因之一啦。

在講預售和驗收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調控政策。理解了這個，才能對銷售方面的各項政策有一個清晰的了解。對現(xiàn)在的調控，我的總體評價是：混蛋。

基本上，現(xiàn)在的中央層面的調控政策分成以下三個方面：1、減少土地供給，緊縮地根

這方面的政策非常的立桿見影。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。最近這3年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。當然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一個很瘋狂的概念。當然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭的事實了。各位不需要和我爭論什么各大房地產(chǎn)公司儲備了多少多少地，足以做多少多少年的開發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準確，等等。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報道，連造謠都沒造出個樣子來。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真?zhèn)�。有哪個地產(chǎn)公司手頭上沒開發(fā)的地，不處于偏遠得不行的遠郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉。在另一個方面來說，房地產(chǎn)公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價值的遠郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長。這種心態(tài)其實倒真是一種諷刺。唉

2、打壓購買需求提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。我不明白為什么老百姓對這種政策鼓掌叫好。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會斷掉，開發(fā)商就會自動降價了。我個人不對這種神奇的邏輯予以打擊。免得我的這個貼淪為口水之爭的場所。我只對客觀效果予以評價。謝謝。

3、強制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型

這個很明確，就是那個90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。這個9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。我個人沒明白過來這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場化的東西。我揣摩著是不是這個政策有這么一個隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤會有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價比小戶型高。但在我的個人職業(yè)經(jīng)驗里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。我的個人經(jīng)驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個公司在產(chǎn)品定價上基本上都是這么個策略。我不知道北京是不是與我的個人經(jīng)驗相反。我個人總結，房地產(chǎn)調控政策，就在上面這三樣東西里面玩來玩去。不會有別的什么新花樣出來了。這個效果，我就不多說了。

接下來，繼續(xù)講流程吧。啦啦啦13、放線、驗線

這個就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術活，要測量，定坐標。這個活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構干，不過有些發(fā)達城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了。嘿嘿，又來一個半市場化。正式放線的前提是領取了施工許可證。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。

在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。唉，又來一個“做通”工作。

放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。唉

14、預售許可證終于說到這個了。預售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴格了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個產(chǎn)業(yè)的城市，預售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示�，F(xiàn)在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。

預售許可最重要的條件是：高層建筑結構完成3分之2，低層建筑結構封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結構，取得預售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個2、3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認識吧

現(xiàn)在辦預售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權力）對房地產(chǎn)交易價格進行管制。在辦理預售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會。這個價格申報一下就完了。我每次做預售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責任。

在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個矛盾是怎么來的呢？最關鍵的就是這個預測與實測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個人沒有見過。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當然我個人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運氣極好的人撞到。嘿嘿�，F(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構的工作上�？傊疅o論到時候實測面積是多少，房屋測量機構都照樣按著當初的預測面積出報告。

唉，又出來一個“做通”工作。15、關于預售中的土地解押

昨天在寫預售的時候，關于土地解押的問題，我不是很敢下筆。作為一個房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個話題，顯得比較不合適。這個話題非常敏感。這其中有無數(shù)的道道兒。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我的理解講那么一點吧。

先從土地抵押說起�，F(xiàn)在關于土地抵押的規(guī)則越來越嚴格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。不多說了。

根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴厲的銷售管理規(guī)則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了。還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了�，F(xiàn)在的任務是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。我不知道其他公司的融資及報建人員是怎么處理這種事情的。我只說其中的兩個辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）。現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個部門絕對不會主動向對方查詢對方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用�？傊�，辦法都是人想出來的。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。

16、規(guī)劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓其實，在說了這許多之后，大家應該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調工作，結識了那許多的人，一步一個腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就真是白混了。規(guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標是否超標。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。基本的過程如下：規(guī)劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。

消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就講個電的事情。在報裝的時候，設計好了裝3臺變電箱。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個企業(yè)也不說什么。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個三臺的設計不合理，要變成四臺。這怎么得了��？業(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計較這個。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。

只要不得罪這幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。質量驗收現(xiàn)在非常簡單了。竣工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質監(jiān)站備案。這就完成了�，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時候就負責簽字蓋章。

質量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設局去搞竣工驗收備案。這個備案就沒什么好多說了。

竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強迫業(yè)主收樓的報道，一直覺得比較奇怪。也沒見到記者到建設局查詢竣工備案資料的情節(jié)。我反正沒親眼見過這種事情。但是我國在這些問題上一直充斥著大量的不良媒體的不實報道，所以我也不很關注這個事情。

物業(yè)管理這一塊，我就不多說了。各項手續(xù)基本上到這里就結束了。接下來就是產(chǎn)權證辦理的事情了。先做大確權，給整個樓盤做個確權發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。這些東西哪怕是街邊做中介的都懂，我就不贅述了。謝謝各位。

17、結束語

首先得說，我每天跑來跑去，回來鼓搗這個東西，我是真寫出厭煩情緒了。實在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫完了。不過這個結尾很倉促就是了。

這整個過程，也只不過是個大概，而已。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進來。譬如工程造價的預算報告的問題，干過這個活的人肯定知道，和建設局扯這個預算單價是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。我最近這兩年經(jīng)�？吹绞裁春献鹘ǚ康某�議。我往往都報以冷笑。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個案的情況下，幾十個互不相識又缺乏專業(yè)知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？

憤青們會和我說，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導致最終散伙。憤青們又會說，我就規(guī)規(guī)矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。這整個房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。你試圖規(guī)范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。這種事情我真不是沒見過。我親眼見過一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領取了規(guī)劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領規(guī)劃要點，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。我親眼見過這個身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓斥：你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。無論你們在各自的領域內是多么的優(yōu)秀。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡經(jīng)濟的領頭人，引領了化工行業(yè)的風暴，只要你們試圖進入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓。在這個行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。我無意于評價現(xiàn)在這個系統(tǒng)是不是合理，我已經(jīng)離開了思考這個問題的崗位，就讓其他的管理者來思考吧。我只是想說：生存啊，它從來都不是一件容易的事。阿門。

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