201*1128_長(zhǎng)沙市201*年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及13年市場(chǎng)預(yù)測(cè)

中欣楚天逸品方案

長(zhǎng)沙市201*年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及13年市場(chǎng)預(yù)測(cè)

1、市場(chǎng)綜述

二級(jí)市場(chǎng)：201*年前10月，長(zhǎng)沙市地區(qū)新建商品房網(wǎng)簽1163.58萬(wàn)平米，同比減少25.14%，其中內(nèi)六區(qū)新建商品房網(wǎng)簽828.34萬(wàn)平米，同比減少28.12%。

三級(jí)市場(chǎng)：201*年前10月，長(zhǎng)沙市地區(qū)二手房成交面積為256.26萬(wàn)平米，成交套數(shù)為23743套，同比分別減少23.89%、20.49%；其中內(nèi)六區(qū)二手房成交面積173.43萬(wàn)，成交套數(shù)為15655套，同比分別減少25.14%、19.49%。

總的來(lái)講：由于整體市場(chǎng)成交不景氣，銷(xiāo)售放緩，在供應(yīng)量與去年基本持平的情況下，新建商品住宅市場(chǎng)依然維持供大于求的現(xiàn)象，商品住宅存量些許積壓；二手房市場(chǎng)仍處于下行階段，持續(xù)低迷。

2、宏觀經(jīng)濟(jì)

國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩：201*年1季度GDP增長(zhǎng)率為8.1%，在溫家寶總理的政府工作報(bào)告中預(yù)計(jì)201*年GDP增長(zhǎng)的預(yù)期目標(biāo)為7.5%。今年經(jīng)濟(jì)發(fā)展基調(diào)是“穩(wěn)中求進(jìn)”；國(guó)內(nèi)通貨膨脹壓力減�。�201*年5月CPI下降至3.0%，預(yù)計(jì)201*年CPI年增長(zhǎng)率為2.9%，較去年同期通貨膨脹情況有所改善；

數(shù)據(jù)顯示，201*年前10月，全球房地產(chǎn)投資物業(yè)市值增長(zhǎng)了3.4%，其中亞太地區(qū)以14%的增長(zhǎng)獨(dú)占鰲頭。這使得亞太區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模成為全球第二，與美國(guó)的差距也縮小至僅201*億美元。亞太區(qū)的交易總量占全球交易量的比例達(dá)到46%，首次超過(guò)歐洲，成為交易最活躍的地區(qū)。

3、行業(yè)政策盤(pán)點(diǎn)

3.1中央政府

1月31日，溫家寶總理在國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議上強(qiáng)調(diào)“要鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控成果。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”；

6月10日，發(fā)改委新聞辦發(fā)文辟謠：《發(fā)改委人士稱(chēng)地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌》的報(bào)道純屬捏造；

6月14日，央行發(fā)文批評(píng)個(gè)別媒體稱(chēng)“首套房貸利率最低可7折”，有意曲解央行政策意圖；

6月19日，住建部通過(guò)《人民日?qǐng)?bào)》喊話，稱(chēng)要進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，努力促進(jìn)三個(gè)“合理回歸”；

自201*年6月起兩次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率：在當(dāng)前樓市快速明顯回暖的背景下，此次降息對(duì)樓市的影響將較為明顯。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，融資成本更低；對(duì)于購(gòu)房者而言，觀望的氣氛會(huì)再次降低。

中欣楚天逸品方案

3.2地方市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

十年變遷，土地價(jià)值快速飆升，最先推出的兩宗地每畝起始價(jià)超過(guò)201*萬(wàn)元，預(yù)計(jì)競(jìng)拍的每畝單價(jià)可能還將達(dá)到3000萬(wàn)元。而在201*年正式啟動(dòng)長(zhǎng)沙老火車(chē)北站搬遷時(shí)，長(zhǎng)沙城市中心土地價(jià)格大約為300萬(wàn)元每畝，十年之間，土地價(jià)值已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了10倍的增長(zhǎng)；

據(jù)悉，人行長(zhǎng)沙中心支行發(fā)布201*年8月湖南省金融運(yùn)行情況，受穩(wěn)健貨幣政策實(shí)施影響，信貸機(jī)構(gòu)仍將向中小企業(yè)特別是小微企業(yè)傾斜，為加強(qiáng)流動(dòng)性監(jiān)管和控制物價(jià)上漲，全年信貸投放或穩(wěn)中偏緊；

今年四月，長(zhǎng)沙各大銀行首套房貸基本上都已回歸基準(zhǔn)利率，但與一線城市首套房貸目前普遍執(zhí)行八五折相比，長(zhǎng)沙的銀行對(duì)首套房剛需信貸的支持速度較慢；今年房地產(chǎn)市場(chǎng)從3月開(kāi)始明顯復(fù)蘇，56月成交比較樂(lè)觀，對(duì)價(jià)格的支撐作用也已經(jīng)體現(xiàn)，到了78月的往年市場(chǎng)淡季，達(dá)到了爆發(fā)，因?yàn)檎�策刺激第三季度成交量全面上漲，四季度依然居于高位，成交價(jià)格也出現(xiàn)了持續(xù)半年的環(huán)比微漲；11月初，長(zhǎng)沙地鐵2號(hào)線19個(gè)站主體全面建成；12月長(zhǎng)沙預(yù)計(jì)有36個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，環(huán)比大增44%。

4、宏觀經(jīng)濟(jì)

201*-201*年，受全國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，長(zhǎng)沙市GDP增速也有所放緩，但人均可支配收入仍保持了良好的上漲態(tài)勢(shì)，城市及公民財(cái)富基礎(chǔ)依舊穩(wěn)定。

中欣楚天逸品方案

5、二級(jí)市場(chǎng)

201*年上半年住宅供應(yīng)量分析：

完成投資額實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，但施工面積、新開(kāi)工面積和竣工面積出現(xiàn)全面下滑。

1-6月商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積398.26萬(wàn)平米，較去年同期明顯回落。

整體住宅成交量及價(jià)格分析：

商品住宅成交面積338.47萬(wàn)平米，成交均價(jià)5784元/平米。

中欣楚天逸品方案

6、201*年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

隨著十八大的召開(kāi)，政府提出了以下幾個(gè)工作指標(biāo)：1.宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)增速放緩不可避免，調(diào)結(jié)構(gòu)更加重要；（1）過(guò)去三十年經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)難以持續(xù)，放緩不可避免；

（2）調(diào)結(jié)構(gòu)更重要，政策更注重經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量和效益。

從十八大看房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)：調(diào)結(jié)構(gòu)背景下政策總體偏緊，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，以調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與質(zhì)量的同步提升，與此密切相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控政策總體偏緊的可能性較大。

2.房地產(chǎn)政策：繼續(xù)抑制投資投機(jī)，房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制完善；（1）堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控有利于促內(nèi)需調(diào)結(jié)構(gòu)；

（2）抑制投資投機(jī)為長(zhǎng)期方向，差別化信貸和限購(gòu)短期不會(huì)退出；（3）推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，實(shí)現(xiàn)居民住有所居；（4）房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制將逐步完善。

3.房地產(chǎn)業(yè)走向：城鎮(zhèn)化和收入倍增促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展；（1）城鎮(zhèn)化和收入倍增是未來(lái)十年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的兩大動(dòng)力；

（2）未來(lái)十年潛在住房需求120億平米，相當(dāng)于目前銷(xiāo)售面積12倍以上城市化水平提高是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的重要原動(dòng)力；

（3）居民收入持續(xù)增長(zhǎng)提高購(gòu)買(mǎi)力，剛需、改善性需求逐漸釋放。

以上指標(biāo)的出臺(tái)，無(wú)疑是給初步回暖的樓市吃了定心丸，拉動(dòng)全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，依然是主靠房地產(chǎn)行業(yè)。

通過(guò)201*年的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，中小戶型、高性價(jià)比和品質(zhì)大盤(pán)在市場(chǎng)銷(xiāo)售低迷的情況下表現(xiàn)堅(jiān)挺，而滯銷(xiāo)的多為大戶型和低品質(zhì)樓盤(pán)。旺市下，樓盤(pán)可以靠不斷追加成本來(lái)炒作實(shí)現(xiàn)走量，而淡市下更多的要靠產(chǎn)品的品質(zhì)、性價(jià)比來(lái)吸引客戶。201*年，住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步細(xì)分，對(duì)品質(zhì)的追求將再上臺(tái)階。住宅的開(kāi)發(fā)、購(gòu)買(mǎi)（無(wú)論是自住還是投資）依然維持理性，居住本質(zhì)將成為購(gòu)房者購(gòu)房的首選因素。

種種現(xiàn)象表明：201*年，長(zhǎng)沙樓市將依然向買(mǎi)方市場(chǎng)靠攏。開(kāi)發(fā)商需根據(jù)自身情況，合理制定營(yíng)銷(xiāo)策略，迎合客戶，才能在當(dāng)前政策環(huán)境下，達(dá)到量?jī)r(jià)齊升。

世聯(lián)地產(chǎn)中欣楚天逸品項(xiàng)目組

201*.11.28

擴(kuò)展閱讀：201*年寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及201*年市場(chǎng)預(yù)測(cè)

201*年寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及201*年市場(chǎng)預(yù)測(cè)

201*年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國(guó)整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。年初“國(guó)五條”及各地細(xì)則出臺(tái)，繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來(lái)，新一屆政府著力建立健全長(zhǎng)效機(jī)制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會(huì)將政府工作重心明確為全面深化改革；不動(dòng)產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長(zhǎng)效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn)，而限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場(chǎng)走勢(shì)分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)措施平抑房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場(chǎng)持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策以促進(jìn)需求釋放。邁著201*嶄新的腳步，回首201*年的寧鄉(xiāng)樓市，我們作出如下盤(pán)點(diǎn)和探索。

201*年，在大環(huán)境經(jīng)濟(jì)增速放緩，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)的背景下，寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)得益于復(fù)合型縣域經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁崛起、交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益提升，工業(yè)及旅游、商貿(mào)等第三產(chǎn)業(yè)日益興旺，城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快等利好因素推動(dòng)，全縣通過(guò)扎實(shí)“兩幫兩促”，開(kāi)展域外宣傳，舉辦第三屆宜居文化節(jié)、出臺(tái)活市促銷(xiāo)政策等措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)投銷(xiāo)由謹(jǐn)慎滯緩向信心增強(qiáng)轉(zhuǎn)變，尤其是銷(xiāo)售宜居節(jié)會(huì)有效助推下，整體平穩(wěn)上揚(yáng)，形勢(shì)不斷向好，書(shū)寫(xiě)了201*年寧鄉(xiāng)房產(chǎn)寒冬綻放的精彩編章。201*年市場(chǎng)盤(pán)點(diǎn)(一)市場(chǎng)運(yùn)行情況1、投入情況

開(kāi)發(fā)企業(yè)：當(dāng)前全縣在冊(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)126家，111家在我縣拿地或已運(yùn)作項(xiàng)目，目前二級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)54家。

項(xiàng)目總量：全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目總用地規(guī)模22443畝，已落實(shí)用地12110畝，總建筑規(guī)模2210.7萬(wàn)m2，總計(jì)劃投資額610.17億元。全年市場(chǎng)有續(xù)建、新建、意向項(xiàng)目82個(gè)，開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目78處(去年同期76處多2處)。其中跨年度續(xù)建38處(上年同期39處)、續(xù)建新開(kāi)工29處(上年同期22處)、新開(kāi)工項(xiàng)目11處(上年同期15處)。

當(dāng)前運(yùn)行情況：全年完成實(shí)物建設(shè)量220.55萬(wàn)平方米、投入39.21億元，同比增長(zhǎng)12.64%(去年同期34.81億元)；其中：跨年續(xù)建項(xiàng)目38處、完成建設(shè)117.02萬(wàn)m2、實(shí)現(xiàn)投入20.73億元；續(xù)建新開(kāi)工項(xiàng)目29處、完成建設(shè)73.66萬(wàn)m2、實(shí)現(xiàn)投入13.25億元；新啟動(dòng)項(xiàng)目11個(gè)、完成建設(shè)29.87萬(wàn)m2，完成投入5.23億元。2、供需情況

市場(chǎng)放量：全年在售項(xiàng)目62個(gè)，占總建筑規(guī)模的27.51%；全年新建商品房預(yù)售591棟、17742套、190.11萬(wàn)m2，同比增漲43.16%；其中住宅13948套、165.61萬(wàn)m2，同比增漲47.04%。

市場(chǎng)銷(xiāo)量：全年新建商品房銷(xiāo)售10595套，同比增漲17.88%，銷(xiāo)售面積125.06萬(wàn)m2，同比增漲12.06%，銷(xiāo)售金額51.912億元，同比增漲15.62%，成交均價(jià)4151元/m2，同比增漲2.95%。其中住宅銷(xiāo)售9685套、112.6萬(wàn)m2、41.947億元、均價(jià)3725元/m2，同比分別增漲20.36%、15.11%、19.88%、3.93%。(二)、市場(chǎng)特點(diǎn)

1、政策激活，銷(xiāo)售攀高。元月份國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控措施沒(méi)有放松，限價(jià)、限購(gòu)措施持續(xù)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。但我縣5月份和11月份兩次出臺(tái)了首套房契稅優(yōu)惠政策，剛需的到有效釋放，銷(xiāo)售總量較去年同比增加，市場(chǎng)整體理性上揚(yáng)。全年商品房銷(xiāo)售10595套、125.06萬(wàn)m2、51.912億元，同比分別增長(zhǎng)39.54%、32.73%、36.66%。其中住宅銷(xiāo)售9685套、112.60萬(wàn)m2、41.947億元，同比分別增漲42.47%、36.34%、41.72%，占商品房銷(xiāo)售面積的90.04%；非住宅銷(xiāo)售910套、12.46萬(wàn)m2、9.965億元，同比分別增漲14.47%、7.14%、18.80%，占商品房銷(xiāo)售面積的9.96%。

2、價(jià)格穩(wěn)健，漲幅理性。1-12月份全縣商品房均價(jià)為4151元/m2，同比上漲2.95%。其中非住宅均價(jià)7996元/m2，同比上漲10.87%；住宅均價(jià)3725元/m2，同比上漲3.93%(其中別墅均價(jià)6226元/m2，多層均價(jià)2817元/m2，電梯房均價(jià)3732元/m2,同比分別上漲4.64%、2.92%、3.91%)。由于我縣商品房?jī)r(jià)格處于“價(jià)格洼地”，隨著地價(jià)、造價(jià)等成本因素影響，在國(guó)家限價(jià)的大背景下，我縣房?jī)r(jià)不再井噴上漲，但漲幅較為理性。12月份全縣商品房均價(jià)為4375元/m2，同比上漲22.21%，環(huán)比上漲7.55%。其中非住宅10656元/m2，住宅3884元/m2。

3、外向擴(kuò)張，品質(zhì)彰顯。隨著長(zhǎng)株潭兩型先導(dǎo)區(qū)的加速、寧鄉(xiāng)城市化率的提高，寧鄉(xiāng)城市建設(shè)、配套設(shè)施、樓盤(pán)品質(zhì)不斷提升，省會(huì)次中心，幸福新寧鄉(xiāng)魅力彰顯。201*年從購(gòu)房對(duì)象來(lái)看，商品房銷(xiāo)售以本地為主，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口進(jìn)城購(gòu)房成為拉動(dòng)商品房銷(xiāo)售的主力軍，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口進(jìn)城購(gòu)房比例達(dá)75.62%；外地來(lái)寧購(gòu)房的比例穩(wěn)步提升，成為拉動(dòng)銷(xiāo)售的生力軍，全年外來(lái)人口購(gòu)房比例達(dá)到20.13%；中青年為市場(chǎng)主購(gòu)人群。4、商品房結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

⑴產(chǎn)品類(lèi)別。市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)呈多樣化發(fā)展，按建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)要求，經(jīng)過(guò)政府調(diào)控和消費(fèi)引導(dǎo)，由幾年前的多層主導(dǎo)市場(chǎng)，逐步演變?yōu)楦邔�、小高層為主，多層、別墅、保障性住房為輔。全年銷(xiāo)售商品房中住宅占88.98%(其中電梯房占79.81%、多層占12.44%、別墅占7.76%)，非住宅占11.11%。

⑵套型比例。全年商品房住宅供應(yīng)套均面積為112.59m2，銷(xiāo)售套均面積為109.86m2。整體上看，銷(xiāo)售商品房住宅套均面積與前幾年相比有所下降，表明中中小戶型在市場(chǎng)上受到購(gòu)房戶的青睞。從各戶型供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)看，各戶型均供大于求，銷(xiāo)售的主打戶型為90-120m2及120-144m2兩個(gè)階段；全年已發(fā)預(yù)售的商品住房中，面積為90-120m2兩、三居室戶型占開(kāi)發(fā)總量的21.36%，面積為120-144m2的三居室戶型占總開(kāi)發(fā)量的32.73%，面積大于144m2的大戶型占開(kāi)發(fā)總量的10.46%，面積在90m2以下的小戶型約占總開(kāi)發(fā)量的35.45%。目前產(chǎn)品供應(yīng)是以市場(chǎng)需求的導(dǎo)向進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

⑶價(jià)位趨勢(shì)。全年住宅從實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)位段來(lái)分析，銷(xiāo)售價(jià)格在201*元/m2以下的占總銷(xiāo)售量的5.57%；銷(xiāo)售價(jià)格在201*-3000元/m2占總銷(xiāo)售量的10.29%；銷(xiāo)售價(jià)格在3000-4000元/m2占總銷(xiāo)售量的64.33%；銷(xiāo)售價(jià)格在4000-5000元/m2占總銷(xiāo)售量的14.1%；銷(xiāo)售價(jià)格在5000元/m2以上的占總銷(xiāo)售量的5.71%。與往年相比，中高價(jià)位段比例增幅較大，一方面說(shuō)明今年商品房?jī)r(jià)格的小幅上漲，另一方面購(gòu)房消費(fèi)中中高檔樓盤(pán)還是受到購(gòu)房戶的追捧，3000-4000元/m2所占比例較大。從價(jià)位段分布來(lái)看，201*年房子價(jià)格超過(guò)3500元/m2，201*年年底價(jià)超過(guò)4000元/，201*年保持穩(wěn)定，201*年價(jià)格基本與去年持平，略有小幅上升。

5、二手房市場(chǎng)

全年房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為3.43：1。截止12月底，全縣二手房市場(chǎng)成交1591套、36.47萬(wàn)m2、9.92億元，同比分別增漲60.06%、49.62%、55.05%，成交均價(jià)2721元/m2，同比上漲3.63%。其中住宅成交1120套、15.34萬(wàn)m2、2.95億元，同比分別增漲74.45%、76.94%、62.35%，成交均價(jià)1926元/m2，同比下降8.24%。6、房產(chǎn)資本市場(chǎng)(抵押情況)

全年累計(jì)辦理抵押貸款18349宗，同比增漲51.08%；抵押面積617.95萬(wàn)m2，同比增漲41.77%；貨款金額129.69億元(含續(xù)貸)，同比增漲50.82%。其中個(gè)人抵押登記手續(xù)17725筆，抵押面積305.95萬(wàn)m2，貸款金額67.24億元，同比分別增漲51.91%、37.82%、60.02%。(三)、產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止201*年12月31日，全縣房地產(chǎn)入庫(kù)稅收9.82億元(未含第四季度國(guó)稅)，同比上漲32.91%,其中房地產(chǎn)一體化稅收7.45億元，財(cái)政契稅1.85億元�；�本特點(diǎn):二手房交易市場(chǎng)受二手房稅費(fèi)政策調(diào)整影響，與去年同期相比住宅成交增加幅度較大，相比商品房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)發(fā)展仍然滯后。受調(diào)控政策影響，部分持房者出現(xiàn)拋售心理，二手住房成交價(jià)格有所下降。展望201*

1、宏觀政策分析。

(1)宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)合理增長(zhǎng)，貨幣政策保持穩(wěn)健，調(diào)控政策日趨分化

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，201*年經(jīng)濟(jì)工作的核心是堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，不再單純重視經(jīng)濟(jì)增速，穩(wěn)中求進(jìn)與改革創(chuàng)新兩者并重，結(jié)構(gòu)優(yōu)化是關(guān)鍵。貨幣政策方面，央行繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策，短期內(nèi)信貸和社會(huì)融資仍將平穩(wěn)增長(zhǎng)，但利率市場(chǎng)化、匯率改革等金融改革也將穩(wěn)步推進(jìn)，中長(zhǎng)期貨幣信貸環(huán)境不再寬松。房地產(chǎn)調(diào)控方面，隨著不同區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)分化進(jìn)一步加劇，調(diào)控政策取向進(jìn)一步差異化。隨著土地、財(cái)稅制度改革和住房供應(yīng)體系的穩(wěn)步推進(jìn)，以市場(chǎng)為決定作用的調(diào)控機(jī)制將逐步形成，行業(yè)中長(zhǎng)期環(huán)境日趨明晰，有助于社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的健康理性發(fā)展。

市場(chǎng)趨勢(shì)：整體繼續(xù)向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩

根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，在宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣信貸平穩(wěn)增長(zhǎng)、房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下，201*年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷(xiāo)售量?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)但增速放慢，投資新開(kāi)工增長(zhǎng)平穩(wěn)”的特點(diǎn)。成交方面，明年新增貸款和社會(huì)融資額增長(zhǎng)繼續(xù)推動(dòng)商品房需求增長(zhǎng)，但貨幣政策保持穩(wěn)健、信貸擴(kuò)張放慢和高基數(shù)導(dǎo)致增速放緩，預(yù)計(jì)201*年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)5.5%-7.8%，增幅明顯低于201*年；市場(chǎng)慣性使得明年上半年同比增速相對(duì)較高，同比增長(zhǎng)7.9%，下半年總量高但同比增速放緩至6.1%。供應(yīng)方面，土地成交回暖推動(dòng)新開(kāi)工面積繼續(xù)增長(zhǎng)，但在多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷(xiāo)售增長(zhǎng)趨緩、貨幣政策穩(wěn)健的背景下，全國(guó)新開(kāi)工和投資增速放緩，預(yù)計(jì)明年全國(guó)新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)6.0%-8.0%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)15.0%-17.5%。價(jià)格方面，供應(yīng)加大及信貸投放趨緩，減緩房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，預(yù)計(jì)全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)同比上漲7.0%-7.6%，但熱點(diǎn)城市受供求矛盾突出和高地價(jià)推動(dòng)，房?jī)r(jià)上行壓力依然較大。

(2)關(guān)注點(diǎn)：分化加劇與風(fēng)險(xiǎn)積聚促使行業(yè)轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)逐步回歸理性

1)分化加�。翰煌�城市量?jī)r(jià)走勢(shì)和政策導(dǎo)向分化繼續(xù)加劇，企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯不同城市量?jī)r(jià)走勢(shì)和政策分化進(jìn)一步加劇，一線城市和熱點(diǎn)二線城市供不應(yīng)求壓力持續(xù)，雖然201*年新開(kāi)工項(xiàng)目將增加201*年供應(yīng)，但高地價(jià)使得當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲壓力依然突出，政策有加碼可能；多數(shù)二線城市供需均衡價(jià)格平穩(wěn)；大多數(shù)三四線城市供應(yīng)充足，部分城市需警惕供應(yīng)過(guò)剩和價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)，少數(shù)城市或?qū)⒗^續(xù)松綁政策鼓勵(lì)需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量?jī)r(jià)仍有空間。企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯，大企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)繼續(xù)擴(kuò)大，中型企業(yè)不進(jìn)則退，小企業(yè)邊緣化。

2)風(fēng)險(xiǎn)積聚：經(jīng)濟(jì)降速、制度變革、需求透支等風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，高速增長(zhǎng)后回歸理性勢(shì)在必行

經(jīng)濟(jì)方面，中長(zhǎng)期來(lái)看經(jīng)濟(jì)增速和貨幣信貸投放將趨緩，201*年全面深化改革落地也將加大短期經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動(dòng)力減弱；政策方面，稅收、土地、金融等關(guān)鍵要素改革逐步落實(shí)，長(zhǎng)效機(jī)制完善促進(jìn)行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變；需求方面，過(guò)去多年量?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)使得需求透支，人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢等行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，在201*年商品房量?jī)r(jià)創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來(lái)理性回歸勢(shì)在必行。

3)行業(yè)轉(zhuǎn)型：消費(fèi)升級(jí)、政策支持促使更多企業(yè)轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)等新領(lǐng)域，但去化周期長(zhǎng)等風(fēng)險(xiǎn)亟待關(guān)注

近年來(lái)，在消費(fèi)升級(jí)、政策支持下，更多企業(yè)轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)領(lǐng)域之外的旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等，品牌房企拓展力度尤其突出。對(duì)規(guī)模在100萬(wàn)平米以上的300個(gè)樣本項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，總規(guī)模接近8億平方米，海南、山東等東南沿海地區(qū)最為明顯，規(guī)模在500萬(wàn)甚至1000萬(wàn)平米以上的項(xiàng)目時(shí)有出現(xiàn)。但是，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目資金投入大、去化周期長(zhǎng)、供應(yīng)規(guī)模龐大可能超過(guò)潛在需求、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)亟待關(guān)注。2、市場(chǎng)預(yù)測(cè)

根據(jù)201*年全縣市場(chǎng)現(xiàn)狀，預(yù)計(jì)201*年開(kāi)工面積214萬(wàn)m2，預(yù)計(jì)投入40億元。新建商品房銷(xiāo)售100萬(wàn)m2左右，成交均價(jià)將在5%的漲跌幅度內(nèi)浮動(dòng)，成交金額45億元左右，房地產(chǎn)入庫(kù)稅收穩(wěn)定在9億元左右。

友情提示：本文中關(guān)于《201*1128_長(zhǎng)沙市201*年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及13年市場(chǎng)預(yù)測(cè)》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，201*1128_長(zhǎng)沙市201*年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及13年市場(chǎng)預(yù)測(cè)：該篇文章建議您自主創(chuàng)作。

來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)整理 免責(zé)聲明：本文僅限學(xué)習(xí)分享，如產(chǎn)生版權(quán)問(wèn)題，請(qǐng)聯(lián)系我們及時(shí)刪除。

《201*1128_長(zhǎng)沙市201*年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及13年市場(chǎng)預(yù)測(cè)》由互聯(lián)網(wǎng)用戶整理提供,轉(zhuǎn)載分享請(qǐng)保留原作者信息,謝謝!
鏈接地址：http://www.7334dd.com/gongwen/642737.html

• 上一篇：總結(jié)表彰大會(huì)新聞稿(定稿)
• 下一篇：參加世界青年田徑錦標(biāo)賽開(kāi)幕式表演工作總結(jié)(0)