中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)201*總結(jié) 201*年展望

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)201*總結(jié)201*年展望

201*-12-2706:48中國(guó)指數(shù)研究院|分享掃描到手機(jī)

[摘要]中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)201*總結(jié)201*年展望

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)201*總結(jié)201*年展望一、201*年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)

1.政策環(huán)境：中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市政策分化

201*年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國(guó)整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。年初“國(guó)五條”及各地細(xì)則出臺(tái)，繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來(lái)，新一屆政府著力建立健全長(zhǎng)效機(jī)制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會(huì)將政府工作重心明確為全面深化改革；不動(dòng)產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長(zhǎng)效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn)，而限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場(chǎng)走勢(shì)分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)措施平抑房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場(chǎng)持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策以促進(jìn)需求釋放。

2.新房：百城價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，重點(diǎn)城市供需兩旺創(chuàng)近四年新高，全國(guó)銷(xiāo)售創(chuàng)紀(jì)錄，投資開(kāi)工上行

價(jià)格方面，百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比連續(xù)18個(gè)月上漲，今年以來(lái)累計(jì)上漲10.74%，同比連續(xù)12個(gè)月上漲，漲幅擴(kuò)大至10.98%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳尤為突出。成交方面，重點(diǎn)城市住宅成交量同比增長(zhǎng)16%，總量為近四年同期最高，一二線城市由于上年成交量回升力度較大，今年同比增速略低于三線城市。供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市新批上市面積總量同比增長(zhǎng)15%，為近四年最高，“金九”為年內(nèi)高峰，即使在11月季節(jié)性低點(diǎn)，多數(shù)城市供應(yīng)量仍在高位，多數(shù)城市庫(kù)存水平止跌上揚(yáng)，出清周期略有延長(zhǎng)但仍處于近年較低水平。全國(guó)來(lái)看，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增速明顯好于去年，規(guī)模創(chuàng)歷史新高；投資額增速高于去年；新開(kāi)工面積止跌反彈，規(guī)模有望超越201*年高點(diǎn)；資金來(lái)源整體增速有所回升，總體高于同期開(kāi)發(fā)投資增速，企業(yè)資金狀況處于歷史較好水平。

3.二手房：十大城市量?jī)r(jià)創(chuàng)新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩(wěn)價(jià)格方面，201*年1-11月，十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)累計(jì)上漲18.5%，漲幅超過(guò)新房2.5個(gè)百分點(diǎn)，三季度以來(lái)漲幅漸趨平穩(wěn)，11月價(jià)格達(dá)26484元/平方米，創(chuàng)歷史新高。成交方面，受3月成交量激增帶動(dòng)，1-8月十大城市二手住宅總成交量已超過(guò)去年全年，之后幾個(gè)月總體平穩(wěn)，前11月共成交94.13萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)64.5%，為近四年最高；上海、北京月均分別成交2.3萬(wàn)套和1.6萬(wàn)套，規(guī)模最為突出，占十大城市比重近五成。

4.土地：全國(guó)量?jī)r(jià)明顯好于去年，一線城市增長(zhǎng)最為顯著，地王頻出

供求方面，201*年1-11月，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地推出及成交量同比分別增長(zhǎng)17.9%、34.2%，總出讓金同比大幅增長(zhǎng)69.8%，一線城市成交面積和成交額分別增長(zhǎng)73.8%和139.5%，增長(zhǎng)最為顯著。價(jià)格方面，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)同比上漲25.9%，溢價(jià)率達(dá)19.5%。今年以來(lái)地王總價(jià)水平明顯提高，約為去年的1.8倍，樓面均價(jià)突破1萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)歷史新高。

5.企業(yè)：銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)偕闲屡_(tái)階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

銷(xiāo)售方面，201*年1-11月，龍頭企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)偕闲屡_(tái)階，推動(dòng)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，十家代表企業(yè)銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積同比分別增長(zhǎng)32%和26%，均有望超額完成年度目標(biāo)，千億俱樂(lè)部中新增中海、恒大、碧桂園3家。拿地方面，十大企業(yè)拿地規(guī)模和金額均大幅增長(zhǎng)，分別同比增長(zhǎng)47%和87%，品牌房企回歸一二線城市，一線城市拿地占比明顯提高，拿地金額占比由去年的22%上升至29%，導(dǎo)致企業(yè)平均拿地成本提高近30%。資金方面，全行業(yè)整體償付能力有所提升，企業(yè)融資渠道多樣化，債券、票據(jù)等直接融資方式明顯增多，優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資成本降低。

二、201*年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

1.宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)合理增長(zhǎng)，貨幣政策保持穩(wěn)健，調(diào)控政策日趨分化

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，201*年經(jīng)濟(jì)工作的核心是堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，不再單純重視經(jīng)濟(jì)增速，穩(wěn)中求進(jìn)與改革創(chuàng)新兩者并重，結(jié)構(gòu)優(yōu)化是關(guān)鍵。貨幣政策方面，央行繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策，短期內(nèi)信貸和社會(huì)融資仍將平穩(wěn)增長(zhǎng)，但利率市場(chǎng)化、匯率改革等金融改革也將穩(wěn)步推進(jìn)，中長(zhǎng)期貨幣信貸環(huán)境不再寬松。房地產(chǎn)調(diào)控方面，隨著不同區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)分化進(jìn)一步加劇，調(diào)控政策取向進(jìn)一步差異化。隨著土地、財(cái)稅制度改革和住房供應(yīng)體系的穩(wěn)步推進(jìn)，以市場(chǎng)為決定作用的調(diào)控機(jī)制將逐步形成，行業(yè)中長(zhǎng)期環(huán)境日趨明晰，有助于社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的健康理性發(fā)展。

2.市場(chǎng)趨勢(shì)：整體繼續(xù)向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，在宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣信貸平穩(wěn)增長(zhǎng)、房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下，201*年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷(xiāo)售量?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)但增速放慢，投資新開(kāi)工增長(zhǎng)平穩(wěn)”的特點(diǎn)。成交方面，明年新增貸款和社會(huì)融資額增長(zhǎng)繼續(xù)推動(dòng)商品房需求增長(zhǎng)，但貨幣政策保持穩(wěn)健、信貸擴(kuò)張放慢和高基數(shù)導(dǎo)致增速放緩，預(yù)計(jì)201*年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)5.5%-7.8%，增幅明顯低于201*年；市場(chǎng)慣性使得明年上半年同比增速相對(duì)較高，同比增長(zhǎng)7.9%，下半年總量高但同比增速放緩至6.1%。供應(yīng)方面，土地成交回暖推動(dòng)新開(kāi)工面積繼續(xù)增長(zhǎng)，但在多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷(xiāo)售增長(zhǎng)趨緩、貨幣政策穩(wěn)健的背景下，全國(guó)新開(kāi)工和投資增速放緩，預(yù)計(jì)明年全國(guó)新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)6.0%-8.0%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)15.0%-17.5%。價(jià)格方面，供應(yīng)加大及信貸投放趨緩，減緩房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，預(yù)計(jì)全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)同比上漲7.0%-7.6%，但熱點(diǎn)城市受供求矛盾突出和高地價(jià)推動(dòng)，房?jī)r(jià)上行壓力依然較大。

表：201*年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)預(yù)測(cè)指標(biāo)絕對(duì)量同比增速特點(diǎn)

商品房銷(xiāo)售面積13.7-14.0億平方米5.5%-7.8%

銷(xiāo)售面積繼續(xù)增長(zhǎng)但全年增速放緩，上半年增速較高下半年漸趨平緩商品房銷(xiāo)售價(jià)格6705-6746元/平方米7.0%-7.6%

全國(guó)價(jià)格漲幅收窄，熱點(diǎn)城市價(jià)格上行壓力依舊突出房屋新開(kāi)工面積20.9-21.3億平方米6.0%-8.0%

新開(kāi)工面積繼續(xù)增長(zhǎng)，但增速放緩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額9.8-10.0萬(wàn)億元15.0%-17.5%

開(kāi)發(fā)投資額平穩(wěn)增長(zhǎng)，增速略有回落

3.關(guān)注點(diǎn)：分化加劇與風(fēng)險(xiǎn)積聚促使行業(yè)轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)逐步回歸理性

1)分化加�。翰煌�城市量?jī)r(jià)走勢(shì)和政策導(dǎo)向分化繼續(xù)加劇，企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯不同城市量?jī)r(jià)走勢(shì)和政策分化進(jìn)一步加劇，一線城市和熱點(diǎn)二線城市供不應(yīng)求壓力持續(xù)，雖然201*年新開(kāi)工項(xiàng)目將增加201*年供應(yīng)，但高地價(jià)使得當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲壓力依然突出，政策有加碼可能；多數(shù)二線城市供需均衡價(jià)格平穩(wěn)；大多數(shù)三四線城市供應(yīng)充足，部分城市需警惕供應(yīng)過(guò)剩和價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)，少數(shù)城市或?qū)⒗^續(xù)松綁政策鼓勵(lì)需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量?jī)r(jià)仍有空間。企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯，大企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)繼續(xù)擴(kuò)大，中型企業(yè)不進(jìn)則退，小企業(yè)邊緣化。

2)風(fēng)險(xiǎn)積聚：經(jīng)濟(jì)降速、制度變革、需求透支等風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，高速增長(zhǎng)后回歸理性勢(shì)在必行

經(jīng)濟(jì)方面，中長(zhǎng)期來(lái)看經(jīng)濟(jì)增速和貨幣信貸投放將趨緩，201*年全面深化改革落地也將加大短期經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動(dòng)力減弱；政策方面，稅收、土地、金融等關(guān)鍵要素改革逐步落實(shí)，長(zhǎng)效機(jī)制完善促進(jìn)行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變；需求方面，過(guò)去多年量?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)使得需求透支，人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢等行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，在201*年商品房量?jī)r(jià)創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來(lái)理性回歸勢(shì)在必行。

3)行業(yè)轉(zhuǎn)型：消費(fèi)升級(jí)、政策支持促使更多企業(yè)轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)等新領(lǐng)域，但去化周期長(zhǎng)等風(fēng)險(xiǎn)亟待關(guān)注近年來(lái)，在消費(fèi)升級(jí)、政策支持下，更多企業(yè)轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)領(lǐng)域之外的旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等，品牌房企拓展力度尤其突出。對(duì)規(guī)模在100萬(wàn)平米以上的300個(gè)樣本項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，總規(guī)模接近8億平方米，海南、山東等東南沿海地區(qū)最為明顯，規(guī)模在500萬(wàn)甚至1000萬(wàn)平米以上的項(xiàng)目時(shí)有出現(xiàn)。但是，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目資金投入大、去化周期長(zhǎng)、供應(yīng)規(guī)模龐大可能超過(guò)潛在需求、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)亟待關(guān)注。

擴(kuò)展閱讀：201*年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)與201*年展望

201*年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)與201*年展望

201*-12-31

提要：回首201*，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了怎樣的演變；展望201*，建立長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)和開(kāi)發(fā)企業(yè)又將迎來(lái)怎樣的挑戰(zhàn)和發(fā)展契機(jī)？

201*年，無(wú)論是房地產(chǎn)行業(yè)抑或是開(kāi)發(fā)企業(yè)，都是高歌猛進(jìn)的一年。

在政策趨向?qū)捤�、�?jīng)濟(jì)平穩(wěn)回升等宏觀環(huán)境持續(xù)向好的情況下，一、二線城市市場(chǎng)迅速回暖，并維持成交高位態(tài)勢(shì)，各線城市、各類(lèi)地王紀(jì)錄被屢屢刷新，房企逐鹿資本市場(chǎng)，爭(zhēng)相借殼上市或者謀劃海外投資。隨著市場(chǎng)成交的持續(xù)上行，7家房企有望沖刺“千億俱樂(lè)部”。與之相應(yīng)的是，新一屆政府執(zhí)政、十八屆三中全會(huì)召開(kāi)，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)必將面臨新的政策挑戰(zhàn)，整個(gè)行業(yè)也在孕育未來(lái)發(fā)展的深度變革。

回首201*，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了怎樣的演變；展望201*，建立長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)和開(kāi)發(fā)企業(yè)又將迎來(lái)怎樣的挑戰(zhàn)和發(fā)展契機(jī)？

正基于此，克而瑞研究中心發(fā)布《201*年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)與201*年展望》，總結(jié)了這一年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的八大特征，并對(duì)未來(lái)一年的房地產(chǎn)走勢(shì)做了六大預(yù)測(cè)。

201*年房地產(chǎn)行業(yè)八大特征

(1)“調(diào)控”字眼在公開(kāi)場(chǎng)合消失，行業(yè)政策面趨于平緩

新一屆政府在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的執(zhí)政思路相比其前任有明顯區(qū)別，以市場(chǎng)化為導(dǎo)向在各個(gè)領(lǐng)域的改革中均有體現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控也不例外。在今年以來(lái)歷次政府重要會(huì)議中，均未提及“調(diào)控”二字，類(lèi)似“高房?jī)r(jià)問(wèn)題”這樣的提法也再未出現(xiàn)在任何公開(kāi)場(chǎng)合，與上一屆政府形成極其鮮明的對(duì)比，釋放的信號(hào)即是以更加市場(chǎng)化的手段來(lái)解決房地產(chǎn)的問(wèn)題，這符合本屆政府強(qiáng)調(diào)政府職能轉(zhuǎn)變的改革路線。

今年房地產(chǎn)行業(yè)政策面有兩件意義深遠(yuǎn)的事情值得關(guān)注：其一，在中共中央政治局第十次集體學(xué)習(xí)中，明確了以市場(chǎng)化為主，以保障房為輔的住房供應(yīng)體系建設(shè)；在提到供應(yīng)體系建設(shè)時(shí)，會(huì)議前所未有地用了“千方百計(jì)增加住房供應(yīng)”的措辭，促進(jìn)供應(yīng)被放到了前所未有的高度；其二，在三中全會(huì)最終公布的決定中，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)雖無(wú)明確扶持表態(tài)，但諸如“處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”、“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”、“完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制。推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化”等內(nèi)容均毫無(wú)懸念地將對(duì)未來(lái)行業(yè)發(fā)展起到巨大推動(dòng)作用，尤其是政府職能轉(zhuǎn)型的提法意味著過(guò)去十年房地產(chǎn)行政性調(diào)控的淡出。

(2)全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模再創(chuàng)新高，13大城市成交突破千萬(wàn)平米

201*年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模迎來(lái)了新一輪的快速擴(kuò)張，201*年前11月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比上升20.8%，同比增速創(chuàng)下近5年新高，而從成交總量來(lái)看，在年底項(xiàng)目集中成交的推動(dòng)下，全年商品房成交面積將有望突破12億平方米，而商品住宅成交總量亦將突破10億平方米。

全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積及同比走勢(shì)

201*年各城市商品住宅成交面積（單位：萬(wàn)平方米）

截至11月，北京、廣州、上海、天津、重慶、長(zhǎng)沙、成都、合肥、青島、沈陽(yáng)和武漢等11個(gè)城市市場(chǎng)成交量已超過(guò)1000萬(wàn)平方米，如果算上南京(前11個(gè)月成交906萬(wàn)平方米)和西安(今年數(shù)據(jù)缺失，但市場(chǎng)規(guī)模早在千萬(wàn)級(jí)中)，則今年全年將有多達(dá)13個(gè)城市成交破千萬(wàn)平，而去年的城市數(shù)量?jī)H有今年的一半。

(3)一線及熱點(diǎn)二線城市市場(chǎng)持續(xù)去庫(kù)存，二三線城市大多庫(kù)存積累

近兩年以來(lái)，一線城市和熱點(diǎn)二線城市庫(kù)存持續(xù)處于低位，典型如北京，當(dāng)前新房可售面積依然在歷史底部徘徊，上海、深圳消化周期較去年年底呈現(xiàn)下滑，究其原因，今年以來(lái)市場(chǎng)的持續(xù)回暖，成交量繼續(xù)走高，而相對(duì)應(yīng)地新增供應(yīng)卻依然不足，以北京為例，前11月商品住宅供應(yīng)面積僅700萬(wàn)平方米，市場(chǎng)成交面積卻達(dá)到了1104萬(wàn)平方米；二線城市中，南京、成都等城市消化周期逼近6個(gè)月紅線，而合肥甚至不足5個(gè)月，這部分城市市場(chǎng)目前去庫(kù)存化特征非常顯著，這也預(yù)示著未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的大趨勢(shì)不變。

而對(duì)于大多數(shù)二線城市和三線城市而言，201*年應(yīng)是庫(kù)存積累的一年。上一輪調(diào)控中由于一二線城市限購(gòu)政策，使得201*-201*年大量開(kāi)發(fā)企業(yè)涌入非熱點(diǎn)二線城市及三線城市，推動(dòng)這類(lèi)城市土地成交大量釋放，近兩年以來(lái)商品住宅新增供應(yīng)不斷釋放，進(jìn)而導(dǎo)致當(dāng)前庫(kù)存持續(xù)積累的局面，部分三線城市甚至已出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)1-2年時(shí)間內(nèi)預(yù)計(jì)市場(chǎng)都將處于高庫(kù)存壓力之下，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力也將被階段性削弱。

201*年11月各城市商品住宅消化周期（月）

(4)房?jī)r(jià)上漲、信貸收縮致剛需熱度下降，改善類(lèi)產(chǎn)品漸成市場(chǎng)上行主要推動(dòng)力今年小戶(hù)型剛需類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售熱度較去年有小幅下降。大多數(shù)重點(diǎn)城市90平米以下房源供求比有不同程度下滑，如北京從201*年1：1.55下降到201*年1：1.37，上海從1：1.26下降到1：1.13等；在我們看來(lái)，其主要原因有二：其一是去年以來(lái)各重點(diǎn)城市持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，其二是今年下半年以來(lái)銀行貸款層面上的收緊，這兩大因素導(dǎo)致剛需群體入市門(mén)檻逐漸提升。201*-201*年重點(diǎn)城市90以下新房供求比北京上海廣州深圳南京杭州天津成都201*年201*年201*年201*年0.960.981.020.780.810.830.711.060.920.860.870.780.680.720.590.831.551.261.010.781.241.031.211.291.371.131.031.041.050.871.171.11供求比=年商品住宅銷(xiāo)售套數(shù)/年商品住宅供應(yīng)套數(shù)（下同）（數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC）90-140平方米屬于滿(mǎn)足改善住房條件、擁有基礎(chǔ)享受功能的面積區(qū)間，一定程度上能夠滿(mǎn)足多代人分室而居的要求。從各重點(diǎn)城市供求比數(shù)據(jù)上看，改善型項(xiàng)目熱度較去年有明顯提升。在我們看來(lái)，當(dāng)前這波市場(chǎng)行情由201*年起展開(kāi)，如果說(shuō)去年各地主力需求是首置型剛需的話(huà)，那么201*年以來(lái)隨著房?jī)r(jià)的上漲，改善型需求已經(jīng)逐漸成為推動(dòng)市場(chǎng)繼續(xù)上行的最重要?jiǎng)恿Α?01*-201*年重點(diǎn)城市90-140新房供求比北京上海廣州深圳南京201*年201*年201*年201*年0.910.870.790.880.860.670.690.650.610.481.270.991.260.821.071.661.321.010.861.杭州天津成都1.010.771.090.480.560.770.861.021.180.881.551.54（數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC）(5)全國(guó)一手房?jī)r(jià)格指數(shù)較前期高點(diǎn)上漲10%，8個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅已超控制目標(biāo)201*年11月中國(guó)城市住房(一手房)價(jià)格288指數(shù)達(dá)1083.3，相比年初上升9.51%，另外，我們還可以將其與兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)做比較，首先是201*年9月份上一輪房?jī)r(jià)上漲周期的最高點(diǎn)相比，當(dāng)前的指數(shù)上漲了10%；其次是201*年7月份本輪房地產(chǎn)調(diào)控房?jī)r(jià)的最低點(diǎn)相比，當(dāng)前的指數(shù)上漲了16%。注：201*年1月為基期=1000此外，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)也顯示，至201*年10月，京滬穗深四市商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅均已超過(guò)20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)近三年來(lái)的人均可支配收入增幅，達(dá)成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的形勢(shì)極為嚴(yán)峻。雖然一線城市所面臨的調(diào)控政策更為嚴(yán)厲，但在強(qiáng)大的人口吸納效應(yīng)所帶來(lái)的旺盛需求下，其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他城市。而西安、貴陽(yáng)、昆明等西部城市控制情況相對(duì)更佳，房?jī)r(jià)增速相對(duì)穩(wěn)定，并明顯低于可支配收入的增長(zhǎng)。

主要一、二線城市房?jī)r(jià)指數(shù)及人均可支配收入增速

(6)土地市場(chǎng)供需兩旺，一線城市土地出讓金收入暴增近200%

今年土地市場(chǎng)整體成交火熱，全國(guó)53個(gè)重點(diǎn)城市[1]經(jīng)營(yíng)性用地前11月成交建面高達(dá)65888萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)了21%。土地成交建面超過(guò)201*萬(wàn)方的城市從去年同期的9個(gè)增加至12個(gè)，成交建面超過(guò)1000萬(wàn)方的城市從去年同期的20個(gè)增加至26個(gè)。土地出讓金方面，重點(diǎn)城市前11月土地出讓金總計(jì)16029億元，同比增長(zhǎng)大幅提升67%，主要是地價(jià)較高昂的一線城市及部分二線城市土地成交量飆升，進(jìn)而帶動(dòng)土地出讓金快速上行。前11月土地成交金額過(guò)500億的城市達(dá)到10個(gè)，其中上海、北京、杭州三地的土地出讓金超過(guò)1000億元，而去年同期成交金額達(dá)到500億的城市僅4個(gè)，其中排名第一的上海成交金額也只是664億元，今年的出讓金同比大幅增長(zhǎng)169%。

201*年各能級(jí)城市經(jīng)營(yíng)性用地成交金額（單位：億元）

一、二線城市高總價(jià)地塊頻出，總價(jià)地王紀(jì)錄不斷被刷新。重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性土地成交總價(jià)排行榜TOP10、TOP20和TOP50門(mén)檻全面提高，達(dá)到近五年來(lái)的最高峰。

201*年各能級(jí)城市經(jīng)營(yíng)性用地成交金額（單位：億元）

(7)千億級(jí)房企數(shù)量將升至7家，龍頭房企積極拿地補(bǔ)庫(kù)存回顧以往百億房企發(fā)展史，我們可以清晰地看到近6年來(lái)房企快速發(fā)展軌跡。201*年時(shí)，十強(qiáng)房企金額門(mén)檻剛好卡在100億元，可以這樣說(shuō)，當(dāng)年年銷(xiāo)量能否達(dá)到100億元是衡量一家房企是否大型的標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)入201*年，百億房企數(shù)量迅速增加至12家，房企間沖百億苗頭初現(xiàn)。然而，從201*年到201*年，5年時(shí)光，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)已發(fā)生翻天覆地的變化。對(duì)房企大佬而言，年銷(xiāo)百億已成為過(guò)往煙云，根據(jù)《201*年前三季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜》，TOP50的入榜門(mén)檻已達(dá)105億元。而像首創(chuàng)置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)等企業(yè)前三季度雖未入榜單，但是銷(xiāo)售依然積極，前11個(gè)月亦完成百億銷(xiāo)售。按照這個(gè)趨勢(shì)，至201*年年底，超百億元銷(xiāo)售額企業(yè)或?qū)⑦_(dá)70家左右。

201*年以來(lái)超百億企業(yè)個(gè)數(shù)

房企今年以來(lái)在拿地規(guī)模上有較為明顯的增長(zhǎng)，50強(qiáng)房企通過(guò)招拍掛新增地塊的建筑面積高達(dá)1.87億平方米，同比增長(zhǎng)17%，投入金額總計(jì)5875億元，同比增長(zhǎng)57%。其中，萬(wàn)科、綠地、保利等企業(yè)新增土地儲(chǔ)備量領(lǐng)先其他企業(yè)。TOP50企業(yè)拿地總量占到全國(guó)53個(gè)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地成交總量的33%，而去年這一比例僅為26%。

銷(xiāo)售業(yè)績(jī)TOP10及TOP50房企拿地建面占全國(guó)重點(diǎn)城市土地成交量比例(8)龍頭企業(yè)戰(zhàn)略出新，開(kāi)拓海外業(yè)務(wù)、參與城市舊改漸成行業(yè)趨勢(shì)

在201*年，國(guó)內(nèi)房企可謂“好事成雙”，在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)�面飄紅下，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略全面出新，最值得關(guān)注的方向主要有兩點(diǎn)：其一是加碼海外業(yè)務(wù)，其二是參與城市舊改。首先，今年以來(lái)，越來(lái)越多的房企開(kāi)始試水海外業(yè)務(wù)。在今年1月萬(wàn)科完成對(duì)萬(wàn)科置業(yè)(海外)的初步整合定位后，海外業(yè)務(wù)拓展隨之進(jìn)入日程。2月，萬(wàn)科宣布將與美國(guó)鐵獅門(mén)共同開(kāi)發(fā)舊金山富升街201地塊，項(xiàng)目定位豪華住宅公寓，目標(biāo)客戶(hù)主要是國(guó)內(nèi)投資客和海外華人；4月，萬(wàn)科宣布與新加坡吉寶置業(yè)合作開(kāi)發(fā)新加坡丹那美拉的一個(gè)公寓項(xiàng)目。到了5月，中國(guó)總部基地控股集團(tuán)投資10億英鎊拿下倫敦“中國(guó)城”項(xiàng)目，成為迄今為止中國(guó)企業(yè)在英最大的綜合地產(chǎn)項(xiàng)目。12月2日，富力地產(chǎn)宣布以85億元人民幣收購(gòu)位于馬來(lái)西亞柔佛州新山地區(qū)的四幅空置永久業(yè)權(quán)地塊及兩幅永久業(yè)權(quán)填海地塊，總面積約為116英畝，初步計(jì)劃分期開(kāi)發(fā)，待開(kāi)發(fā)的物業(yè)有約350萬(wàn)平方米的可售樓面面積，包括高層住宅單位、低密度住宅、零售物業(yè)、辦公樓、酒店及購(gòu)物商場(chǎng)。

同時(shí)，今年也是中國(guó)房企海外發(fā)展的收獲年。今年8月，碧桂園在馬來(lái)西亞柔佛州新山市的金海灣項(xiàng)目正式上市開(kāi)賣(mài)，僅僅兩個(gè)月時(shí)間，金海灣成功賣(mài)出6000多套房子，實(shí)現(xiàn)近百億元人民幣銷(xiāo)售額。這一成績(jī)震撼了整個(gè)馬來(lái)西亞因?yàn)楸坦饒@用了不足一年的時(shí)間就成為馬來(lái)西亞最大的地產(chǎn)商。綠地在韓國(guó)濟(jì)州島的健康醫(yī)療城項(xiàng)目漢拿山小鎮(zhèn)，也于201*年6月開(kāi)盤(pán)。該項(xiàng)目首期住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售勢(shì)頭良好，濟(jì)州島優(yōu)越的自然環(huán)境、教育配套以及產(chǎn)品的投資前景、移民屬性吸引了大批中國(guó)客戶(hù)，一期已去化逾八成，年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額超10億元。

其次，在舊城改造方面，目前北上廣深四個(gè)一線城市，中心城區(qū)的土地存量所剩無(wú)幾，城市更新逐漸成為土地的主要供應(yīng)方式。其中，最典型的屬深圳。根據(jù)規(guī)劃，到201*年，深圳市計(jì)劃用于城市更新改造的用地規(guī)模將達(dá)到35平方公里，預(yù)計(jì)總投資達(dá)到1800億元。巨大的舊改蛋糕引來(lái)眾多房企“爭(zhēng)食”。目前，參與深圳舊改的主要是佳兆業(yè)、京基、華潤(rùn)、深業(yè)、招商、卓越等一線梯隊(duì)，同時(shí)還有萬(wàn)科、保利、中航、中糧、中信等央企以及星河、信義、富通、鴻榮源等本土民企，累計(jì)超30家。以佳兆業(yè)為例，旗下城市更新項(xiàng)目分布于深圳、珠海、廣州、東莞、惠州，擁有30多個(gè)城市更新項(xiàng)目，總占地面積近1400萬(wàn)平米；深業(yè)集團(tuán)也有17個(gè)城市更新項(xiàng)目，總面積達(dá)600萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資800億元；京基集團(tuán)雖然介入舊改的時(shí)間較短，但拓展力度非常大，企業(yè)于201*年底簽下位于羅湖、南山、寶安、龍崗的五大舊改項(xiàng)目，涉及開(kāi)發(fā)總量300萬(wàn)平米。

在我們看來(lái)，目前在品牌房企層面上掀起的這波參與舊改熱，主要源于四大利益的驅(qū)動(dòng)。一是舊改業(yè)務(wù)可規(guī)避調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，受政府高度重視，舊改一般不受調(diào)控影響；二是舊改項(xiàng)目獲取土地成本低、利潤(rùn)高，慣常的招拍掛土地獲取方式，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，溢價(jià)率一般較高，相比之下，城市更新項(xiàng)目一般為政府重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目，政府會(huì)給予一定的優(yōu)惠政策，企業(yè)獲取項(xiàng)目的成本也相對(duì)低；而城市更新項(xiàng)目一般位于城市的核心地段，升值潛力大，產(chǎn)品溢價(jià)也高，比如在深圳已經(jīng)面市的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)均價(jià)21000元/平方米，星河盛世均價(jià)約為27000元/平方米，均超過(guò)區(qū)域同期均價(jià)。再以佳兆業(yè)為例，其舊改業(yè)務(wù)的毛利率高達(dá)50%，遠(yuǎn)高于35%左右的行業(yè)水平；三是有利于塑造企業(yè)的品牌形象，由于多數(shù)城市更新項(xiàng)目位于人口密集的市區(qū)，關(guān)注度高，若能成功運(yùn)營(yíng)，可以快速提升企業(yè)的品牌形象。四是有利企業(yè)獲取政府信任，若成功推進(jìn)，企業(yè)在當(dāng)?shù)氐姆桥f改項(xiàng)目也會(huì)受益，得到更多政府支持。注釋?zhuān)篬1]全國(guó)53個(gè)重點(diǎn)城市包括：上海、南京、杭州、合肥、蘇州、寧波、常州、無(wú)錫、揚(yáng)州、北京、天津、濟(jì)南、青島、大連、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、太原、廣州、深圳、海口、南寧、廈門(mén)、武漢、長(zhǎng)沙、鄭州、南昌、成都、重慶、西安、貴陽(yáng)，東莞，福州，佛山，北海，桂林，哈爾濱，惠州，吉林，江陰，九江，昆明，蘭州，廊坊，連云港，泉州，三亞，石家莊，萬(wàn)寧，文昌，徐州，肇慶，鎮(zhèn)江，中山。

201*年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)六大預(yù)測(cè)

1、政策：熱點(diǎn)城市行政性政策仍將強(qiáng)化，二、三線城市預(yù)計(jì)將適當(dāng)放寬

三中全會(huì)基調(diào)是理順政府與市場(chǎng)的關(guān)系，但房地產(chǎn)市場(chǎng)化機(jī)制的形成是一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程，201*年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，部分一二線城市房?jī)r(jià)飆漲，因此以限購(gòu)限貸為代表的行政性調(diào)控短期內(nèi)仍不會(huì)全面退出，而這也是現(xiàn)階段政府的無(wú)奈之舉，當(dāng)務(wù)之急是加快房地產(chǎn)制度的改革和完善進(jìn)程，為市場(chǎng)真正成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)力量作好準(zhǔn)備。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況地區(qū)差異較大，從目前來(lái)看，過(guò)去十年全國(guó)“一刀切”式的調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)了改變，中央層面上全局性的政策調(diào)控不會(huì)出現(xiàn)。從城市層面上看，一線城市和熱點(diǎn)二線城市限購(gòu)限貸等措施短期難以退出，適當(dāng)延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求，仍將是201*年的主基調(diào)，而例如房產(chǎn)稅擴(kuò)圍、土地流轉(zhuǎn)改革等，在一線城市先行落地機(jī)會(huì)也較大。在我們看來(lái)，繼續(xù)適當(dāng)壓制需求釋放，爭(zhēng)取更多時(shí)間從供應(yīng)入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解決房?jī)r(jià)上漲過(guò)快問(wèn)題。大部分二、三線城市政策面將有序放寬，近幾年這類(lèi)城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，我們認(rèn)為這主要與當(dāng)?shù)谿DP增長(zhǎng)、人均收入水平提升以及貨幣流動(dòng)性充裕等因素相關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)健康，政府過(guò)多的干預(yù)將有違市場(chǎng)性原則，這也不是新一屆政府的整體態(tài)度，201*年，這類(lèi)城市回歸市場(chǎng)化將是大趨勢(shì)，即便短期內(nèi)限購(gòu)限貸政策不會(huì)在明文上退出，其執(zhí)行層面的松動(dòng)也將成為可能。

2、投資：新開(kāi)工增速回升還將持續(xù)，今年土地成交釋放將促明年投資走高

本輪行業(yè)新開(kāi)工面積增速走勢(shì)，在201*年6月觸及低點(diǎn)后緩慢回升，今年4月起累計(jì)增速回歸正數(shù)，而后幾個(gè)月雖然震蕩上行，但上漲速度遠(yuǎn)不及201*年，這一方面是由于201*年土地市場(chǎng)成交大幅萎縮所致，另一方面也表明今年企業(yè)層面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)否重啟仍心存忌憚。另外，本輪去庫(kù)存截至當(dāng)前，各城市之間庫(kù)存水平存在明顯的結(jié)構(gòu)性差異，一二線城市庫(kù)存下降較快，北京等城市已降至歷史低點(diǎn)，而三線城市庫(kù)存依然有壓力，這也是本輪新開(kāi)工面積增速回升較為緩慢的原因之一。新開(kāi)工增速回升緩慢，可能會(huì)導(dǎo)致回升的周期拉長(zhǎng)，且在房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸明朗，企業(yè)預(yù)期穩(wěn)定的背景下，開(kāi)工熱度將有提升，明年新開(kāi)工面積增速的回升還將持續(xù)，預(yù)計(jì)全年增速升至13%左右。

房地產(chǎn)投資方面，今年上半年單月增速高位震蕩，下半年自8月起開(kāi)始出現(xiàn)略微震蕩下行的態(tài)勢(shì)，但累計(jì)增速整體仍保持在19.2%的水平，較上半年下滑幅度不大；今年年底信貸緊張，成交增速逐漸收窄，預(yù)計(jì)11-12月銷(xiāo)售增速不會(huì)有太好表現(xiàn)，此情況下企業(yè)投資熱情一般，全年增速可能降至19%以下。201*年隨著行業(yè)整體進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行期，調(diào)控政策預(yù)期將穩(wěn)定，企業(yè)投資開(kāi)工意愿較強(qiáng)，且今年房企拿地?cái)?shù)量增多，明年新開(kāi)工增速回升，對(duì)投資增速有一定支撐作用，預(yù)計(jì)201*年房地產(chǎn)投資增速將在25%左右。3、市場(chǎng)：一二線城市成交總體看好，房?jī)r(jià)上漲格局未變一線城市：成交量與今年總體持平，房?jī)r(jià)將先漲后穩(wěn)

從供應(yīng)層面上看，201*年年底一線城市因房?jī)r(jià)調(diào)控壓力推遲高價(jià)盤(pán)的預(yù)售證審批，這部分供給或?qū)⑼七t至明年一季度，而201*年下半年起逐步釋放的土地市場(chǎng)成交也將在明年下半年之后形成住宅新增供應(yīng)，因此一線城市層面上201*年總體供應(yīng)走勢(shì)應(yīng)是穩(wěn)中有增，其中北京和深圳增幅大約在30%左右，上海和廣州則基本與201*年持平。

從成交層面上看，201*年一線城市中上海、廣州和深圳供求比大致維持在均等水平，由于明年政策面依然看緊，我們認(rèn)為市場(chǎng)銷(xiāo)售速度大致將和201*年持平，而北京201*年由于供應(yīng)嚴(yán)重萎縮的關(guān)系供求比呈現(xiàn)1：1.58，考慮到其明年供應(yīng)大幅放量的因素，預(yù)計(jì)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)也將有所收斂，總體上看，我們認(rèn)為201*年一線城市中上、廣、深三城市場(chǎng)成交量將和201*年基本持平，而北京方面，201*年受供應(yīng)短缺而積壓的需求或有釋放，從而推動(dòng)成交量小幅增長(zhǎng)。

從房?jī)r(jià)角度看，我們認(rèn)為一線城市201*年將呈現(xiàn)先漲后穩(wěn)，其中上半年在市場(chǎng)慣性的作用下新盤(pán)價(jià)格仍將穩(wěn)定上漲，尤其是今年年底因信貸緊縮而推遲購(gòu)房的需求在明年初將集中入市，這一定程度上將提升開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售預(yù)期，其定價(jià)也將具有更大上漲空間；而下半年之后，政策面持續(xù)收緊的影響將持續(xù)發(fā)酵，主要的變數(shù)有兩方面：其一是新一輪局部政策收緊有可能出臺(tái)，目標(biāo)可能是二套房貸或存量房稅收，其二是預(yù)售證管理再度啟動(dòng)，兩者無(wú)疑都將對(duì)市場(chǎng)交易熱情造成壓力，從而平抑房?jī)r(jià)漲勢(shì)。二線城市：市場(chǎng)供求兩旺，房?jī)r(jià)呈穩(wěn)步上漲格局

從供應(yīng)層面上看，與一線城市相同點(diǎn)是201*年下半年以來(lái)土地市場(chǎng)成交的放量，不同點(diǎn)是二線城市城區(qū)可供開(kāi)發(fā)的土地規(guī)模更充足，從數(shù)據(jù)預(yù)期中看，南京、武漢、長(zhǎng)沙、寧波、昆明等201*年新房供應(yīng)量增幅均超過(guò)30%，而重慶、成都、沈陽(yáng)、廈門(mén)等城市增幅也在10%以上，從這個(gè)角度看，二線城市明年的供應(yīng)擴(kuò)張是全方位的。

從成交層面上看，受政策寬松和供應(yīng)擴(kuò)張的雙重利好，我們對(duì)二線城市明年成交量的走勢(shì)持看好態(tài)度，從201*年一二線城市成交增幅對(duì)比來(lái)看，二線城市即明顯高于一線，明年這一特征將繼續(xù)維持，其中昆明、長(zhǎng)春、合肥、長(zhǎng)沙等處于房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)期內(nèi)的城市更將順勢(shì)進(jìn)入各自的高增長(zhǎng)階段。

從房?jī)r(jià)角度看，我們認(rèn)為二線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲的格局不變，但新增供應(yīng)充分釋放一定程度上會(huì)削弱價(jià)格的漲勢(shì)，尤其是相當(dāng)一部分二線城市需求結(jié)構(gòu)以首置首改型群體為主，這類(lèi)群體對(duì)價(jià)格的敏感度較高，部分201*年房?jī)r(jià)上漲較快的區(qū)域板塊明年客觀上講有放緩的需要。三線城市：部分城市面臨去庫(kù)存壓力，兩大因素推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

從供應(yīng)層面上看，三線城市市場(chǎng)供應(yīng)總體充足，個(gè)別城市在前兩年整個(gè)行業(yè)投資傾向下目前甚至出現(xiàn)庫(kù)存過(guò)剩的情況。從成交層面上看，在一二線城市政策面回歸平靜的背景下，三線城市市場(chǎng)主要依靠本地需求來(lái)去化庫(kù)存，成交增速較過(guò)往兩年將進(jìn)一步放緩，而部分之前在投資熱潮下本地需求大量消耗的城市，201*年市場(chǎng)將進(jìn)入調(diào)整期，成交規(guī)模擴(kuò)張進(jìn)度將停滯。從房?jī)r(jià)角度看，三線城市房?jī)r(jià)總體將處于穩(wěn)步上漲的軌道中，其動(dòng)力除了城市市場(chǎng)本身的增長(zhǎng)，也來(lái)自于和一二線城市的比價(jià)效應(yīng)，另外，部分近兩年市場(chǎng)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)快速上漲的三線城市未來(lái)1-2年內(nèi)都將進(jìn)入階段性盤(pán)整狀態(tài)。

4、項(xiàng)目：大環(huán)境平穩(wěn)剛需類(lèi)項(xiàng)目將延續(xù)熱銷(xiāo)，一線城市豪宅產(chǎn)品繼續(xù)看好

一線城市規(guī)模巨大的首置首改群體將使剛需類(lèi)項(xiàng)目在201*年繼續(xù)熱銷(xiāo)，唯一的前提是項(xiàng)目定價(jià)未明顯高于所在區(qū)域平均水平，這類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售的主動(dòng)權(quán)將繼續(xù)握在開(kāi)發(fā)商手中；高端豪宅方面我們也持繼續(xù)看好的態(tài)度，事實(shí)上，一線城市豪宅類(lèi)項(xiàng)目抗周期性一貫較強(qiáng)，其所對(duì)應(yīng)的客戶(hù)往往資金實(shí)力充足，價(jià)格敏感度低，因此小范圍的政策收緊對(duì)這一細(xì)分市場(chǎng)影響不大，風(fēng)險(xiǎn)可能集中在局部，比如上海的遠(yuǎn)郊型別墅、北京衛(wèi)星城區(qū)域的高檔公寓等仍可能滯銷(xiāo)；總體上看，我們認(rèn)為一線城市項(xiàng)目銷(xiāo)售唯一存在變數(shù)的是中高檔改善類(lèi)產(chǎn)品，這類(lèi)項(xiàng)目的客群的特點(diǎn)是兩點(diǎn)：其一，具備一定資金實(shí)力但仍有明顯的接受上限，其二，對(duì)銀行信貸具有一定的依賴(lài)程度，因此，當(dāng)前一線城市持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)、以及未來(lái)有可能長(zhǎng)期處于收緊狀態(tài)的二套房貸政策，將對(duì)這部分市場(chǎng)銷(xiāo)售形成一定阻力。

二線城市層面上，由于其財(cái)富聚集能力和一線城市有顯著差距，豪宅類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售大多呈現(xiàn)機(jī)會(huì)型特征，而剛需類(lèi)項(xiàng)目在二線城市是絕對(duì)主力產(chǎn)品，但部分城市、部分區(qū)域存在供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，典型如天津的濱海新區(qū)，由于規(guī)劃利好的刺激，近年來(lái)諸多企業(yè)進(jìn)駐該區(qū)域，造成板塊內(nèi)當(dāng)前同檔次產(chǎn)品嚴(yán)重堆積，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，大量項(xiàng)目銷(xiāo)售去化困難，我們預(yù)計(jì)這樣的情況在201*年也難以根本改善。

5、土地：市場(chǎng)熱度總體將先揚(yáng)后抑，一二線城市成交量?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)

201*年，土地市場(chǎng)整體火熱，尤其是下半年以來(lái)地王頻出，預(yù)計(jì)201*年的土地市場(chǎng)土地供應(yīng)成交量整體穩(wěn)步增長(zhǎng)，并呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”走勢(shì)。具體來(lái)看，上半年各地推地?zé)岢比詫⒊掷m(xù)，土地成交也將延續(xù)今年年底的良好局面，在這之后，成交量增長(zhǎng)勢(shì)頭將有所緩和，一方面企業(yè)經(jīng)過(guò)持續(xù)拿地后，土地儲(chǔ)備較為充足，拿地積極性漸漸消退，另一方面，我們預(yù)計(jì)下半年融資環(huán)境將有所收緊，企業(yè)將加強(qiáng)資金管控。

從各線城市來(lái)看，一線城市土地成交量將繼續(xù)在今年的基礎(chǔ)上小幅增長(zhǎng)，尤其是上海、北京、廣州，而深圳的城市更新項(xiàng)目仍然會(huì)受到較廣泛的關(guān)注，二線城市歷年土地供應(yīng)較為充足，因而土地成交量不會(huì)出現(xiàn)大起大落的情況，而部分較具潛力的三四線城市在明年可能迎來(lái)一小波成交量補(bǔ)漲期，主要是企業(yè)出于平衡土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)的考慮，明年在這類(lèi)城市的拿地量將小幅增長(zhǎng)。土地價(jià)格整體穩(wěn)步提升將是大概率事件，尤其是一線城市，具體來(lái)看，全國(guó)重點(diǎn)城市一季度土地價(jià)格或出現(xiàn)一定的降幅，但隨著淡季過(guò)去，土地價(jià)格還將回歸上行通道，因而二季度可以看做房企補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的窗口期。如果下半年的宏觀政策依然平穩(wěn)過(guò)渡，土地價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)明顯回落。從流拍、溢價(jià)來(lái)看，201*年流拍地塊占比仍然維持低位，而高溢價(jià)地塊占比會(huì)比今年有所回落。

6、企業(yè)：銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和融資總量保持增長(zhǎng)，重點(diǎn)企業(yè)拿地力度將減弱

企業(yè)發(fā)展方面，我們預(yù)判房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)“兩升一降”的發(fā)展格局，即房企業(yè)績(jī)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，融資將延續(xù)今年火爆勢(shì)頭，企業(yè)拿地力度則會(huì)下降。

首先，房企業(yè)績(jī)方面，明年會(huì)繼續(xù)快速上升。一個(gè)重要的原因是今年房企拿地較多，這些項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于明年上半年形成集中推案；而由政策面主導(dǎo)的房市行情預(yù)計(jì)在去行政化進(jìn)程中不會(huì)有大的改變，因此企業(yè)銷(xiāo)售會(huì)水漲船高，有一個(gè)新的突破。在城市能級(jí)上，預(yù)計(jì)一二線繼續(xù)會(huì)是主力銷(xiāo)售貢獻(xiàn)區(qū)域，但隨著中小城鎮(zhèn)的戶(hù)籍放開(kāi)，以及國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃正式公布，部分有產(chǎn)業(yè)支撐的三四線的房地產(chǎn)機(jī)遇全面開(kāi)啟，眾房企將實(shí)現(xiàn)平衡布局。其次，房企融資方面，上半年將延續(xù)今年火爆的融資勢(shì)頭。明年還將有更多的房企赴港IPO，A股融資閘門(mén)將正式打開(kāi)，今年提出發(fā)債、重組等融資方案的企業(yè)將獲得批準(zhǔn)，但是IPO放開(kāi)的可能性不大。房企海外發(fā)債的總額將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。但下半年開(kāi)始，由于貨幣政策的收緊預(yù)期，我們預(yù)判企業(yè)的融資難度將加大，融資成本將逐漸提高，企業(yè)應(yīng)適當(dāng)控制手頭現(xiàn)金。但總體來(lái)看，明年企業(yè)融資總量將保持增長(zhǎng)。

最后，房企投資方面，我們認(rèn)為明年龍頭房企拿地力度會(huì)減弱。一方面，從企業(yè)自身需求看，今年企業(yè)拿地創(chuàng)歷史新高，消化這些土地快得話(huà)也需要8-12個(gè)月的時(shí)間；另一方面，中央定調(diào)明年將繼續(xù)采取穩(wěn)健的貨幣政策，說(shuō)明明年房企資金面不會(huì)有大的改變。因此明年龍頭房企的拿地需求預(yù)計(jì)會(huì)減少，拿地總量增速和溢價(jià)率或?qū)⑾陆�。預(yù)計(jì)明年出現(xiàn)地王和高溢價(jià)地塊的頻率也會(huì)有所減少。

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