火車南站現(xiàn)有商鋪招商計劃書

南京火車南站商鋪招商項目計劃書

一、項目基本狀況

地理位置：南京火車南站地處雙龍大道、機場高速、繞城公路、秦淮新河圍合而成的長方形區(qū)域內(nèi)，占地2平方公里，距南京市市中心約10.5公里。南京南站是京滬高速鐵路五大客運站之一，地理位置俱佳。

周邊環(huán)境：政府對南京南站地區(qū)的四大定位中，已明確南站周邊地區(qū)未來是高端智力服務(wù)區(qū)、是標(biāo)志性的門戶地區(qū)。南站地區(qū)連接江寧和雨花臺兩個大區(qū)，周圍交通便利，環(huán)境優(yōu)美，擁有良好的房產(chǎn)開發(fā)條件。有關(guān)部門統(tǒng)計，南站地區(qū)及其周邊未來估計將有100萬居民在此安家。眾商家也紛紛將眼光投向了南站地區(qū)。以雨花臺區(qū)為例，就正在積極規(guī)劃與南京南站的對接工程。計劃在此建設(shè)一個現(xiàn)代化的寧南商貿(mào)區(qū)，包括交通樞紐型商業(yè)區(qū)、開放式購物公園區(qū)和特色專業(yè)型街區(qū)三大組團。有關(guān)部門透露，一項圍繞南京南站周邊地區(qū)開發(fā)、總投資達300億元的龐大發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)進入實質(zhì)性操作階段。加以時日會形成以南京南站為中心的新的商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心。

建筑結(jié)構(gòu)：設(shè)京滬場、滬漢蓉寧杭場、寧安場三個接發(fā)列車場，共15臺28線，主要由地下二層，地上三層組成。地下一層和二層分別為南京地鐵一、三號線的站廳層和站臺層。地面層為地鐵和車站的進出站層，二層為車站的站臺層，三層為高架候車層。

配套設(shè)施：中央空調(diào)、通風(fēng)、排煙及消防等設(shè)施齊全，一至三層通過自動扶梯上下行走便捷，此外水電容量充足。

招租面積：南京南站總建筑面積38.7萬平方米，主站房28.1萬平方米，規(guī)劃商業(yè)實際使用面積1.75萬平方米，分布在到達層、候車層和商業(yè)夾層。

二、商業(yè)環(huán)境分析

1、周邊商業(yè)市場簡析

本項目周邊的商業(yè)中心基本上正在建設(shè)中，目前還沒有大型文化、商務(wù)、金融中心，目前還沒形成商業(yè)中心。

2、商業(yè)市場存在空白

從上面的商業(yè)市場分析，項目周邊商業(yè)存在一定的空白，比如銀行、大型超市、大型商場，商業(yè)有一定發(fā)展空間。

三、優(yōu)劣分析

長遠發(fā)展優(yōu)勢：

1、交通方便，商鋪位于南京南站內(nèi)，人口流量大；

2、17500平方米的商業(yè)面積，商業(yè)載體較大，可發(fā)揮性較強；3、有一定的升值潛力；

4、隨著區(qū)域內(nèi)的開發(fā)建設(shè)，人口數(shù)量的增加，擁有較大的潛在商機；

5、區(qū)域認(rèn)知度的提高將為南站商業(yè)發(fā)展帶來契機。

近期內(nèi)優(yōu)勢（3年內(nèi)）：

南京火車南站是亞洲最大的交通樞紐，每天進出車站的大流量旅客就是商鋪潛在的、固定的顧客群體。

劣勢：

1、周邊配套設(shè)施還不完善；

2、商業(yè)不繁華，商業(yè)氛圍沒沒有形成。

四、市場形象定位

從整體的市場營銷環(huán)境和項目的特點考慮，3年內(nèi)我建議功能定位如下：

1F:2F：3F:

五、招商策略

1、招商方式

采用一對一的方式，即通過招商人員直接接觸目標(biāo)客戶群體，針對目標(biāo)客戶群體拜訪招商，既節(jié)約成本，又直接有效。

2、招商推廣

a、房產(chǎn)、中介網(wǎng)站廣告（費用低、時效長、目標(biāo)客戶群集中）b、廣告宣傳單

c、向一些房產(chǎn)、中介網(wǎng)站發(fā)布招租信息

六、租金

根據(jù)周邊商鋪和寫字樓的市場價格調(diào)查（見附件價格調(diào)查表）,我建議該項目價格定位：

樓層1F2F2F基準(zhǔn)價2.6～3.31.6～2.21.6～2.2前3年遞增系數(shù)8%8%8%3年后遞增系數(shù)8%～15%8%～15%8%～15%備注：1.根據(jù)規(guī)劃，進行整體定位裝修，以上2F\\3F價格為裝修后的價格；

2.具體遞增幅度根據(jù)本區(qū)域內(nèi)同類相關(guān)物業(yè)市場情況定。

七、優(yōu)惠策略

租期初步確定為一年租期、二年租期、三年租期、五年租期。一年起租，最長期限為5年，目的是在最初的發(fā)展期可以獲得穩(wěn)定的租金收益。租金將根據(jù)客戶的租期長短給與一定的優(yōu)惠，具體優(yōu)惠辦法如下：

一年租期，租金優(yōu)惠折扣99%；二年租期，租金優(yōu)惠折扣96%；三年租期，租金優(yōu)惠折扣93%；

五年及五年以上租期，租金優(yōu)惠折扣90%。

八、招商步驟

1、商討該商鋪招商定位

2、商鋪方案設(shè)計

3、商鋪廣告宣傳推廣

4、簽訂合同

擴展閱讀：地鐵商鋪招商計劃書

奧體大廈招商策劃書

一、項目基本狀況地理位置：南京市河西新城建鄴區(qū)樂山路與奧體大街交叉的地鐵一號線中心起點站出入口處、毗鄰奧體中心體育會場西大門，并有多條公交路線，交通便利，地理位置俱佳。

周邊環(huán)境：已建項目有奧體中心大型比賽場地及適合附近居民健身娛樂的游泳館、羽毛球館、網(wǎng)球館外。另有正在建設(shè)中的金陵圖書館、藝蘭齋藝術(shù)館、江東南路CBD商務(wù)中心、南京第一街區(qū)、濱江風(fēng)貌西部休閑游覽地等大型居住、文化、商務(wù)、休閑、運動的集中地帶。

建筑結(jié)構(gòu)：以現(xiàn)代商業(yè)配套標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建造的三層式結(jié)構(gòu)。建筑面積一層3300m、二層4500m、三層4500m。其中，南北方向開間146m、東西方向進深33m，挑高5m，柱間距5m以上。建筑風(fēng)格時尚，使得采光充足，外觀氣派，門前場地開闊，具備足量的停車位。

配套設(shè)施：中央空調(diào)、通風(fēng)、排煙及消防等設(shè)施齊全，一至三層通過自動扶梯8部、踏步梯1部、供貨電梯1部，上下行走便捷，此外水電容量充足。

招租面積：一層3300m、二層4500m、三層1780m

二、商業(yè)環(huán)境分析1、周邊商業(yè)市場簡析

本項目周邊的商業(yè)中心基本上正在建設(shè)中，目前還沒有大型文化、商務(wù)、金融中心，人口入住率偏低。2、商業(yè)市場存在空白

從上面的商業(yè)市場分析，項目周邊商業(yè)存在一定的空白，比如銀行、大型超市、大型商場，商業(yè)潛在空間較大。3、商業(yè)門市供應(yīng)量較大

本區(qū)域內(nèi)的其他項目門市供應(yīng)量較大，比如奧體CBD中心中泰國際廣場、紫金西城中心、應(yīng)天智匯產(chǎn)業(yè)園，這些項目基本上是由專業(yè)的寫字樓和配套的商超商鋪構(gòu)成，都將對本項目價格產(chǎn)生較大的威脅。

三、優(yōu)劣分析長遠發(fā)展優(yōu)勢：

1、交通方便，位于奧體中心地鐵站出口，并且地鐵出口直接通往大樓內(nèi)部2、13000平方米的商業(yè)面積，商業(yè)載體較大，可發(fā)揮性較強；3、本區(qū)域內(nèi)逐漸開發(fā)，升值潛力較大；

4、隨著區(qū)域內(nèi)的開發(fā)建設(shè)，人口數(shù)量的增加，擁有較大的潛在商機；4、區(qū)域認(rèn)知度的提高將為商業(yè)發(fā)展帶來契機。

近期內(nèi)優(yōu)勢（3年內(nèi)）：

1、由于地理位置優(yōu)勢，寫字樓、特色餐飲、美容美體、快捷酒店、培訓(xùn)結(jié)構(gòu)具備一定的競爭力

劣勢：

1、商業(yè)不繁華，缺少商業(yè)氛圍；2、目前該區(qū)人口入住率低，人流量少

四、市場形象定位

從整體的市場營銷環(huán)境和項目的特點考慮，3年內(nèi)我建議該奧體大廈功能定位如下：

1F:西式餐飲店、特色餐飲店、茶藝館、商務(wù)咖啡廳、百貨商場或主題商場、

移動、銀行、郵政、聯(lián)通等

2F（方案1）:美容美體美容中心一家、瑜伽美體一家、高級培訓(xùn)結(jié)構(gòu)、商務(wù)

賓館、寫字樓

2F（方案2）：將2F改造成專業(yè)的寫字樓結(jié)構(gòu)，大小在200~500平方大小之間3F:寫字樓

三年后根據(jù)該區(qū)域發(fā)展規(guī)模，從1F往3F發(fā)展，最終成為地鐵大廈商業(yè)中心

五、招商策略1、招商方式

采用一對一的方式，即通過招商人員直接接觸目標(biāo)客戶群體，針對目標(biāo)客戶群體拜訪招商，既節(jié)約成本，又直接有效。2、招商推廣

a、大樓外墻廣告

b、房產(chǎn)、中介網(wǎng)站廣告（費用低、時效長、目標(biāo)客戶群集中）c、廣告宣傳單

d、向一些房產(chǎn)、中介網(wǎng)站發(fā)布招租信息

六、租金

根據(jù)周邊商鋪和寫字樓的市場價格調(diào)查（見附件價格調(diào)查表）,我建議該項目價格定位：樓層基準(zhǔn)價前3年遞增系數(shù)3年后遞增系數(shù)1F2.6~3.38%8%~15%2F1.6~2.28%8%~15%2F1.6~2.28%8%~15%備注：1.根據(jù)規(guī)劃，將2F進行整體定位裝修，以上2F\\3F價格為裝修后的價格

2.具體遞增幅度根據(jù)本區(qū)域內(nèi)同類相關(guān)物業(yè)市場情況定七、優(yōu)惠策略

租期初步確定為一年租期、二年租期、三年租期、五年租期。一年起租，最長期限為5年，目的是在最初的發(fā)展期可以獲得穩(wěn)定的租金收益。租金將根據(jù)客戶的租期長短給與一定的優(yōu)惠，具體優(yōu)惠辦法如下：一年租期，租金優(yōu)惠折扣98%；二年租期，租金優(yōu)惠折扣96%；

三年租期，租金優(yōu)惠折扣95%；

五年以上租期，租金優(yōu)惠折扣93%；

八、招商步驟：

第一步：商討該商鋪招商定位第二步：商鋪方案設(shè)計第三步：商鋪廣告宣傳推廣第四步：簽訂合同

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