房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作心得業(yè)務(wù)銷售操作流程
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作心得業(yè)務(wù)銷售操作流程
一:客戶接待
1:房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人看到門店外有客戶時(shí)應(yīng)及時(shí)起身迎向客戶。(注意儀表和微笑)
2:在詢問(wèn)客戶問(wèn)題時(shí),銷售員應(yīng)精神飽滿,講話聲音要響亮,介紹或推薦房源基本信息要準(zhǔn)確,快速。
3:在介紹完基本信息后,禮貌的邀請(qǐng)客戶到公司做詳細(xì)了解。
4:按客戶要求,推薦適合客戶的公司主推房源,并適時(shí)的了解一些客戶的基本信息。(如:客戶的購(gòu)房目的,是不是決策者,付款能力,購(gòu)房意向,目前的居住狀況等。
5:如果客戶對(duì)公司的房源有興趣則可以安排看房。如果暫時(shí)沒(méi)有客戶所需要的房源銷售員應(yīng)果斷的告訴客戶這樣的房源可以在1或2天內(nèi)幫他找到,此刻再向客戶提出留個(gè)聯(lián)系電話,并熱情的遞上自己的名片。
二:配對(duì)
1:在接到新房源后,應(yīng)立即開(kāi)始客戶配對(duì),選擇自己在半個(gè)月之內(nèi)的客戶進(jìn)行刪選。
要求:A列出意向客戶
B按客戶購(gòu)買意向排序
C按客戶購(gòu)買力排序
D選定主要客戶
E逐一打電話給主要客戶,約定看房。
三:電話約客
1:撥通客戶電話,告知客戶房源信息
2:詢問(wèn)客戶是不是在家或有沒(méi)有固定電話,如果有的話告訴客戶撥打他的固定電話,以免浪費(fèi)對(duì)方手機(jī)費(fèi)。
3:簡(jiǎn)單講述房源基本信息。
4:和客戶約定看房時(shí)間,地點(diǎn)。(注意2選1原則)
四:帶看房前準(zhǔn)備
1:設(shè)計(jì)帶看線路
2:設(shè)計(jì)帶看過(guò)程中所要提出的問(wèn)題。(合理安排問(wèn)題的先后順序)
3:列出物業(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)
4:思考如何把物業(yè)缺點(diǎn)最小化,揣摩客戶可能提出的問(wèn)題及回答方案。
5:整理該物業(yè)相關(guān)資料
五:如何帶看
1:空房必須準(zhǔn)時(shí)赴約,實(shí)房必須提前3045分鐘到達(dá)業(yè)主家中,與業(yè)主進(jìn)行溝通,為看房過(guò)程的順利完成打好基礎(chǔ)。
2:理清思路,按照自己的看房設(shè)計(jì)帶看。
3:詢問(wèn)客戶買房目的。
4:詢問(wèn)客戶居住狀況等。
5:與客戶交流,掌握更多客戶信息,為以后的跟進(jìn)工作打好基礎(chǔ)。
6:贊揚(yáng)客戶的工作,性格,為人等優(yōu)點(diǎn),拉進(jìn)與客戶的關(guān)系。消除客戶的警惕感。
六:內(nèi)場(chǎng)操作
1:進(jìn)入物業(yè)主動(dòng)介紹房子的相關(guān)情況,但切記,不要一口氣把物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)全都告訴客戶,留下2或3個(gè)優(yōu)點(diǎn),在客戶發(fā)現(xiàn)物業(yè)缺點(diǎn)或自己陷入僵局時(shí)救急,此時(shí)把這些優(yōu)點(diǎn)告訴客戶來(lái)帶開(kāi)客戶的思路。時(shí)時(shí)把握主動(dòng)權(quán)。
2:留給客戶適當(dāng)?shù)臅r(shí)間自由看房及思考和比較的空間。(注意觀察客戶的舉動(dòng)及言行)
3:控制時(shí)間,不要留給客戶太多的思考空間。銷售員要把握好時(shí)間,并根據(jù)不同的客戶提出不同的問(wèn)題,以了解客戶對(duì)物業(yè)的看法。
4:讓客戶提問(wèn)發(fā)表意見(jiàn),熟練快速解答客戶疑問(wèn)。認(rèn)可客戶的想法,就算客戶講的明顯不對(duì),也不要去反駁客戶,而是加以引導(dǎo),讓客戶自己察覺(jué)他的問(wèn)題,多用反問(wèn)或雙重否定的方式回答客戶的問(wèn)題。
5:為客戶做一下總結(jié)。(每套房子都有它的優(yōu)缺點(diǎn),但關(guān)鍵在于自己的需求能不能接受它的一些不足之處。因?yàn),?duì)于房子來(lái)講,它是個(gè)即定的產(chǎn)品。不可能去反攻或是定做。所以,我們所能夠做的只是比較下它的優(yōu)缺點(diǎn),是優(yōu)點(diǎn)多與不足,還是不足多于優(yōu)點(diǎn)。對(duì)于它的不足,自己是不是可以接受?紤]自己的選擇和衡量。)
6:結(jié)束看房。把客戶帶回公司或做其它約定。(注意,在帶出小區(qū)的途中加深客戶看房的印象。)
七:成交前的準(zhǔn)備
1:對(duì)已產(chǎn)生購(gòu)買意向的客戶應(yīng)立即帶回公司。
2:再次肯定和贊揚(yáng)客戶的眼光,并把握時(shí)間,適時(shí)的對(duì)客戶描繪下買下這套房子的前景和利益。(增強(qiáng)客戶的購(gòu)買欲望)
3:到達(dá)公司后,先禮貌的請(qǐng)客戶到會(huì)議室入座,第一時(shí)間送上茶水。
4:主動(dòng)象客戶介紹下公司的概況和售后服務(wù)的完善,提高客戶的信任度,打消客戶的后顧之憂。
5:和客戶確認(rèn)下單事宜。(但不宜操之過(guò)急,要有序引導(dǎo),循序漸進(jìn))
如:“陳先生,這個(gè)小區(qū)的環(huán)境好不好?”“好,不錯(cuò),還可以”
“對(duì)這套房子的感覺(jué)怎樣?”“不錯(cuò),還可以”
“房型滿意嗎?”“挺好的,不錯(cuò)”
“采光好不好?”“好,不錯(cuò)”
抓住房子的優(yōu)勢(shì)及有利條件,用肯定式問(wèn)句,讓客戶做肯定式回答。
6:抓住客戶的肯定回答,逼客戶下訂。
八:守價(jià)階段
1:要點(diǎn):銷售員沒(méi)有對(duì)客戶讓價(jià)的權(quán)利。
如:客戶:“房子的價(jià)格比較高,是不是可以低些。慨吘,這套房子的周邊交通不是很方便。”
銷售員:“哦,陳先生,是這樣的,對(duì)于房子的價(jià)格原則上我們是沒(méi)有主動(dòng)權(quán)的,必須要和業(yè)主協(xié)商后,才可以答復(fù)您!蹦催@樣行不行,您先告訴我您的上限是多少?(掌握主動(dòng),了解客戶的心理價(jià)格)
注意:對(duì)于還價(jià)幅度太厲害的客戶,業(yè)務(wù)員要保持心理上的冷靜和鎮(zhèn)定。外表上的沉著和穩(wěn)定。切不可退卻或露出意外,緊張的表情。因?yàn),這個(gè)價(jià)格是客戶在試探這套房子的水分有多大,如果此時(shí)業(yè)務(wù)員有任何不當(dāng)?shù)谋砬榛蚺e動(dòng)的話,客戶會(huì)再度大幅度殺價(jià)。所以,此時(shí)業(yè)務(wù)員必須果斷,干脆的回答客戶,這個(gè)價(jià)格是不可能成交的,并告訴客戶前些天有一個(gè)比他上限高的價(jià)格都沒(méi)能成交,同時(shí),再次運(yùn)用房子的優(yōu)勢(shì)或其它有利條件駁回客戶的試探,從客戶手上取回談判主動(dòng)權(quán)。然后,要求客戶對(duì)價(jià)格做出重新定位。
2:在得到客戶的第2個(gè)價(jià)格后,業(yè)務(wù)員要表現(xiàn)出勉為其難的狀態(tài),并告訴客戶,只能先和業(yè)主溝通一下,在自己于業(yè)主溝通的時(shí)候,避免在客戶的視線范圍內(nèi)溝通,要注意發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的作用,邀請(qǐng)店長(zhǎng)或其它資深業(yè)務(wù)員幫忙跟進(jìn)客戶。自己離開(kāi)談判桌與業(yè)主溝通。
3:15分鐘左右,回到談判桌前,告訴客戶,業(yè)主雖不接受他的價(jià)格,但也做了些讓步。給
出一個(gè)高于客戶上限的價(jià)格,讓客戶再次抉擇。并試探客戶的價(jià)格底線。
4:此時(shí),談判可能會(huì)陷入一種僵持階段,客戶有可能要求與業(yè)主直接談判,作為業(yè)務(wù)員,應(yīng)果斷阻止,告訴客戶自主談價(jià)的缺點(diǎn)。
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房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)銷售操作流程一:客戶接待
1:銷售員看到門店外有客戶時(shí)應(yīng)及時(shí)起身迎向客戶。(注意儀表和微笑)
2:在詢問(wèn)客戶問(wèn)題時(shí),銷售員應(yīng)精神飽滿,講話聲音要響亮,介紹或推薦房源基本信息要準(zhǔn)確,快速。3:在介紹完基本信息后,禮貌的邀請(qǐng)客戶到公司做詳細(xì)了解。
4:按客戶要求,推薦適合客戶的公司主推房源,并適時(shí)的了解一些客戶的基本信息。(如:客戶的購(gòu)房目的,是不是決策者,付款能力,購(gòu)房意向,目前的居住狀況等。
5:如果客戶對(duì)公司的房源有興趣則可以安排看房。如果暫時(shí)沒(méi)有客戶所需要的房源銷售員應(yīng)果斷的告訴客戶這樣的房源可以在1或2天內(nèi)幫他找到,此刻再向客戶提出留個(gè)聯(lián)系電話,并熱情的遞上自己的名片。二:配對(duì)
1:在接到新房源后,應(yīng)立即開(kāi)始客戶配對(duì),選擇自己在半個(gè)月之內(nèi)的客戶進(jìn)行刪選。要求:A列出意向客戶。B按客戶購(gòu)買意向排序C按客戶購(gòu)買力排序D選定主要客戶
E逐一打電話給主要客戶,約定看房。三:電話約客
1:撥通客戶電話,告知客戶房源信息
2:詢問(wèn)客戶是不是在家或有沒(méi)有固定電話,如果有的話告訴客戶撥打他的固定電話,以免浪費(fèi)對(duì)方手機(jī)費(fèi)。3:簡(jiǎn)單講述房源基本信息。
4:和客戶約定看房時(shí)間,地點(diǎn)。(注意2選1原則)四:帶看前準(zhǔn)備1:設(shè)計(jì)帶看線路
2:設(shè)計(jì)帶看過(guò)程中所要提出的問(wèn)題。(合理安排問(wèn)題的先后順序)3:列出物業(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)
4:思考如何把物業(yè)缺點(diǎn)最小化,揣摩客戶可能提出的問(wèn)題及回答方案。5:整理該物業(yè)相關(guān)資料。五:如何帶看
1:空房必須準(zhǔn)時(shí)赴約,實(shí)房必須提前3045分鐘到達(dá)業(yè)主家中,與業(yè)主進(jìn)行溝通,為看房過(guò)程的順利完成打好基礎(chǔ)。
2:理清思路,按照自己的看房設(shè)計(jì)帶看。3:詢問(wèn)客戶買房目的。4:詢問(wèn)客戶居住狀況等。
5:與客戶交流,掌握更多客戶信息,為以后的跟進(jìn)工作打好基礎(chǔ)。
6:贊揚(yáng)客戶的工作,性格,為人等優(yōu)點(diǎn),拉進(jìn)與客戶的關(guān)系。消除客戶的警惕感。六:內(nèi)場(chǎng)操作
1:進(jìn)入物業(yè)主動(dòng)介紹房子的相關(guān)情況,但切記,不要一口氣把物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)全都告訴客戶,留下2或3個(gè)優(yōu)點(diǎn),在客戶發(fā)現(xiàn)物業(yè)缺點(diǎn)或自己陷入僵局時(shí)救急,此時(shí)把這些優(yōu)點(diǎn)告訴客戶來(lái)帶開(kāi)客戶的思路。時(shí)時(shí)把握主動(dòng)權(quán)。
2:留給客戶適當(dāng)?shù)臅r(shí)間自由看房及思考和比較的空間。(注意觀察客戶的舉動(dòng)及言行)
3:控制時(shí)間,不要留給客戶太多的思考空間。銷售員要把握好時(shí)間,并根據(jù)不同的客戶提出不同的問(wèn)題,以了解客戶對(duì)物業(yè)的看法。
4:讓客戶提問(wèn)發(fā)表意見(jiàn),熟練快速解答客戶疑問(wèn)。認(rèn)可客戶的想法,就算客戶講的明顯不對(duì),也不要去反駁客戶,而是加以引導(dǎo),讓客戶自己察覺(jué)他的問(wèn)題,多用反問(wèn)或雙重否定的方式回答客戶的問(wèn)題。5:為客戶做一下總結(jié)。(每套房子都有它的優(yōu)缺點(diǎn),但關(guān)鍵在于自己的需求能不能接受它的一些不足之處。因?yàn)椋瑢?duì)于房子來(lái)講,它是個(gè)即定的產(chǎn)品。不可能去反攻或是定做。所以,我們所能夠做的只是比較下它的優(yōu)缺點(diǎn),是優(yōu)點(diǎn)多與不足,還是不足多于優(yōu)點(diǎn)。對(duì)于它的不足,自己是不是可以接受?紤]自己的選擇和衡量。)
6:結(jié)束看房。把客戶帶回公司或做其它約定。(注意,在帶出小區(qū)的途中加深客戶看房的印象。)七:成交前的準(zhǔn)備
1:對(duì)已產(chǎn)生購(gòu)買意向的客戶應(yīng)立即帶回公司。
2:再次肯定和贊揚(yáng)客戶的眼光,并把握時(shí)間,適時(shí)的對(duì)客戶描繪下買下這套房子的前景和利益。(增強(qiáng)客戶的購(gòu)買欲望)
3:到達(dá)公司后,先禮貌的請(qǐng)客戶到會(huì)議室入座,第一時(shí)間送上茶水。
4:主動(dòng)象客戶介紹下公司的概況和售后服務(wù)的完善,提高客戶的信任度,打消客戶的后顧之憂。5:和客戶確認(rèn)下單事宜。(但不宜操之過(guò)急,要有序引導(dǎo),循序漸進(jìn))如:“陳先生,這個(gè)小區(qū)的環(huán)境好不好?”“好,不錯(cuò),還可以”“對(duì)這套房子的感覺(jué)怎樣?”“不錯(cuò),還可以”“房型滿意嗎?”“挺好的,不錯(cuò)”“采光好不好?”“好,不錯(cuò)”
抓住房子的優(yōu)勢(shì)及有利條件,用肯定式問(wèn)句,讓客戶做肯定式回答。6:抓住客戶的肯定回答,逼客戶下訂。
如:“陳先生,既然您對(duì)這套房子相當(dāng)滿意,那么您對(duì)這套房子的價(jià)格是不是可以接受?”八:守價(jià)階段
1:要點(diǎn):銷售員沒(méi)有對(duì)客戶讓價(jià)的權(quán)利。
如:客戶:“房子的價(jià)格比較高,是不是可以低些?畢竟,這套房子的周邊交通不是很方便!变N售員:“哦,陳先生,是這樣的,對(duì)于房子的價(jià)格原則上我們是沒(méi)有主動(dòng)權(quán)的,必須要和業(yè)主協(xié)商后,才可以答復(fù)您。”您看這樣行不行,您先告訴我您的上限是多少?(掌握主動(dòng),了解客戶的心理價(jià)格)注意:對(duì)于還價(jià)幅度太厲害的客戶,業(yè)務(wù)員要保持心理上的冷靜和鎮(zhèn)定。外表上的沉著和穩(wěn)定。切不可退卻或露出意外,緊張的表情。因?yàn),這個(gè)價(jià)格是客戶在試探這套房子的水分有多大,如果此時(shí)業(yè)務(wù)員有任何不當(dāng)?shù)谋砬榛蚺e動(dòng)的話,客戶會(huì)再度大幅度殺價(jià)。所以,此時(shí)業(yè)務(wù)員必須果斷,干脆的回答客戶,這個(gè)價(jià)格是不可能成交的,并告訴客戶前些天有一個(gè)比他上限高的價(jià)格都沒(méi)能成交,同時(shí),再次運(yùn)用房子的優(yōu)勢(shì)或其它有利條件駁回客戶的試探,從客戶手上取回談判主動(dòng)權(quán)。然后,要求客戶對(duì)價(jià)格做出重新定位。2:在得到客戶的第2個(gè)價(jià)格后,業(yè)務(wù)員要表現(xiàn)出勉為其難的狀態(tài),并告訴客戶,只能先和業(yè)主溝通一下,在自己于業(yè)主溝通的時(shí)候,避免在客戶的視線范圍內(nèi)溝通,要注意發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的作用,邀請(qǐng)店長(zhǎng)或其它資深業(yè)務(wù)員幫忙跟進(jìn)客戶。自己離開(kāi)談判桌與業(yè)主溝通。
3:15分鐘左右,回到談判桌前,告訴客戶,業(yè)主雖不接受他的價(jià)格,但也做了些讓步。給出一個(gè)高于客戶上限的價(jià)格,讓客戶再次抉擇。并試探客戶的價(jià)格底線。
4:此時(shí),談判可能會(huì)陷入一種僵持階段,客戶有可能要求與業(yè)主直接談判,作為業(yè)務(wù)員,應(yīng)果斷阻止,告訴客戶自主談價(jià)的缺點(diǎn)。(如:你們雙方如果自行談價(jià)的話,在雙方陷入僵局的時(shí)候,如果為了面子問(wèn)題或一些小事相互都不讓步,甚至有時(shí)為了一口氣,弄得一方不買,一方不賣連回旋的余地都沒(méi)有,找到一套自己滿意的房子本來(lái)就不容易,不要因?yàn)檫@些小事弄得得不償失。而我們作為第3方,不論怎樣協(xié)商都代表了雙方的利益,且又經(jīng)過(guò)專業(yè)的培訓(xùn)和許多的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn),配合我們的專業(yè)素質(zhì)成功的概率肯定要比你們雙方自主談判的效率和效果要好的多。)另外,還可以列舉一些由于自主交易而產(chǎn)生糾紛的案列取消對(duì)方的念頭。同時(shí),和客戶共同設(shè)定一個(gè)比較實(shí)際的成交價(jià)格,然后,安撫客戶的情緒,告訴客戶自己再做努力與業(yè)主溝通。
5:此時(shí),談判才真正進(jìn)入關(guān)鍵階段。業(yè)務(wù)員才可開(kāi)始真正和業(yè)主進(jìn)行溝通,談價(jià),殺價(jià)。九:殺價(jià)階段原則:找出各種對(duì)自己有利的因素,引導(dǎo)業(yè)主下降價(jià)格。主要方法:1:市場(chǎng)因素2:政策影響3:客戶的稀缺4:客戶還有第2選擇
5:周邊地區(qū)房源的充足和同等房源的性價(jià)比6:告訴客戶,把錢轉(zhuǎn)起來(lái),才能賺更多的錢。
殺價(jià)第1步:告訴業(yè)主,現(xiàn)在有客戶在公司談價(jià)格。我們做了許多工作,現(xiàn)在基本上已經(jīng)達(dá)成了一致,但在價(jià)格上存在比較大的分歧,希望您可以做些讓步。
殺價(jià)第2步:業(yè)主此刻會(huì)護(hù)盤或試探對(duì)方的出價(jià),作為業(yè)務(wù)員此時(shí)應(yīng)運(yùn)用客戶的試探方式,大幅度地猛殺業(yè)主的價(jià)格。做出反試探,看看業(yè)主的反應(yīng)如何。如果,業(yè)主對(duì)此價(jià)格有強(qiáng)烈的不滿反映時(shí),要注意安撫業(yè)主情緒,(如:告訴業(yè)主,自己已經(jīng)明確告訴客戶這個(gè)價(jià)格成交不可能,所以,現(xiàn)在才和他協(xié)商一個(gè)雙方都可以接受的價(jià)格。同時(shí),要求業(yè)主給出一個(gè)價(jià)格底線。
殺價(jià)第3步:在得到業(yè)主的底線價(jià)格后,告訴業(yè)主自己將和客戶進(jìn)行協(xié)商,有問(wèn)題再行溝通。隔10分鐘左右,再度和業(yè)主協(xié)商,確定最后業(yè)主的底線價(jià)格。
十:下訂階段
1:一般情況下,通過(guò)以上的步序,應(yīng)該可以使雙方的價(jià)格達(dá)到成交價(jià)格,此時(shí),業(yè)務(wù)員可以提醒客戶是不是可以下訂了,并準(zhǔn)備好相關(guān)的書面合同,簡(jiǎn)單解釋合同的條款。
2:如果此時(shí)客戶還有猶豫的話,業(yè)務(wù)員因提示客戶,好不容易才和業(yè)主在價(jià)格上達(dá)成了一致,如果現(xiàn)在不下訂,萬(wàn)一業(yè)主第2天改變想法的話,那么所有的努力都白費(fèi)了。
3:有些客戶會(huì)借口定金沒(méi)有帶足或其它的一些理由不愿意下訂,此時(shí),業(yè)務(wù)員應(yīng)“急客戶所急”,告訴客戶,先支付部分定金,余款第2天打清。
4:在誘導(dǎo)客戶下定的過(guò)程中,業(yè)務(wù)員應(yīng)注意和團(tuán)隊(duì)之間的配合,這樣才可以提高成功的概率。十一:售后服務(wù)
1:在客戶簽下意向書,下訂以后。業(yè)務(wù)員應(yīng)及時(shí)向客戶索取身份證等有效證件,復(fù)印留底,做好交易前的資料準(zhǔn)備。
2:及時(shí)通知貸款專員,為客戶制定貸款計(jì)劃。
3:完成以上步序后,簡(jiǎn)單告訴客戶交易所需要的環(huán)節(jié)及大致時(shí)間和所需材料,提醒客戶在時(shí)間上做好合理按排。
4:在客戶簽下意向書,下訂以后。業(yè)務(wù)員應(yīng)該及時(shí)聯(lián)系到業(yè)主,把物業(yè)的出售情況第一時(shí)間通知業(yè)主,并且及時(shí)把客戶的定金轉(zhuǎn)交到業(yè)主手上,確定銷售的有效。
5:在交易過(guò)程中,業(yè)務(wù)員應(yīng)經(jīng)常和客戶及業(yè)主保持聯(lián)系,做好溝通,以使整個(gè)銷售過(guò)程圓滿完成。
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