房地產(chǎn)估價總結(jié)

估價目的：估價目的是指一個具體估價項目的估價結(jié)果的期望用途，不同的估價目的將影響估價結(jié)果。估價目的限制了估價報告的用途

估價原則：最高原則：獨立、客觀、公正

一般原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則、公平原則、預(yù)期原則等

估價方法的應(yīng)用：1收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。2在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。

同心圓理論：第一環(huán)帶是中心商業(yè)區(qū)，第二環(huán)帶為過渡地帶，第三環(huán)帶是工人住宅區(qū)，第四環(huán)帶是高收人階層住宅區(qū)，第五環(huán)帶為通勤人士住宅區(qū)

房地產(chǎn)價格形成基礎(chǔ)：1．有用性2．稀缺性3．有效需求

房地產(chǎn)價格特征：與一般物價共同之處：都是價格都有波動按質(zhì)論價

與一般物品價格的差異：1．供求變化不同2．生產(chǎn)成本不同3．折舊不同4．價格差異不同5．市場性質(zhì)不同6．價格形成時間不同

房地產(chǎn)價格特征：1.受區(qū)位的影響大2.本質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格3.出售價格與出租價格并重4.形成基礎(chǔ)是長期和綜合考慮的結(jié)果5.房地產(chǎn)價格通常是個別形成的，容易受交易者的個別因素的影響6.保值增值性房地產(chǎn)價格類型：根據(jù)內(nèi)涵分類（基準地價，標定地價，建筑物重置價格）

需求的一般概念：在一定的時期內(nèi)，一定的價格水平下，消費者愿意而且能夠購買的商品和勞務(wù)的數(shù)量。房地產(chǎn)需求的特點：多樣性，區(qū)域性，層次性，雙重性，可替代性

供給的一般概念：在一定的時期內(nèi)，一定的價格水平下，生產(chǎn)者愿意而且能夠提供出售的商品或勞務(wù)。房地產(chǎn)供給的特點：（1）缺乏彈性（2）層次性（3）滯后性

供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量房地產(chǎn)供求與價格的一般關(guān)系：總的來說，房地產(chǎn)價格與需求正相關(guān)，與房地產(chǎn)供給負相關(guān)：

廣義與傳統(tǒng)地租的概念：廣義：泛指土地所有者將其所擁有的土地及與土地相關(guān)的房屋或其他附著物租給他人使用所獲取的報酬。傳統(tǒng)：是土地使用者租用土地所支付的租金，是其所獲利潤中超過平均利潤的部分。

馬克思主義地租理論的分類：級差地租，絕對地租，壟斷地租資產(chǎn)階級經(jīng)濟學的分類：契約地租，經(jīng)濟地租

城市地租：城市地租以農(nóng)業(yè)地租為基礎(chǔ)，區(qū)位級差地租是城市地租的主要形式，土地位置對級差地租的決定性影響，商業(yè)用地地租是城市地租的典型形態(tài)，城市地租具有相當大的壟斷性，城市土地投資的地租效應(yīng)具有明顯的擴散性，城市地租比農(nóng)業(yè)地租更具積累性

房地產(chǎn)的內(nèi)涵：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的有機結(jié)合。包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。

建筑物定義：人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備等組成的整體物。

其他地上定著物：是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或者功能，或者使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。實物和權(quán)益對價值的不同影響：有形資產(chǎn)：實物的好壞決定價值高低。如珠寶、家具等無形資產(chǎn)：權(quán)益決定價值房地產(chǎn)：實物和權(quán)益共同作用

房地產(chǎn)特性：自然特性，經(jīng)濟特性，社會特性，法律屬性

市場比較法的基本原理：將估價對象與近期內(nèi)已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，以后者的已知價格為參照，進行適當修正和調(diào)整以求取待估房地產(chǎn)客觀合理價格的一種方法。該方法有很強的現(xiàn)實性和說服力，是一種可以普遍采用的成熟的方法。采用比較法求得的房地產(chǎn)價格又稱比準價格

理論依據(jù)：替代原理：替代原理作用于房地產(chǎn)市場，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房地產(chǎn)價格總是相互牽引，趨于一致市場比較法的基本原理-使用條件：1房地產(chǎn)市場健全發(fā)達，較為成熟2充足有效的交易案例3估價人員具備扎實的估價理論知識，豐富的估價實踐經(jīng)驗

建立價格可比基礎(chǔ)1：統(tǒng)一付款方式，在成交日期一次付清2統(tǒng)一采用單價，土地：樓面地價3統(tǒng)一幣種和貨幣單位，與交易日期修正相結(jié)合4統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位，一般統(tǒng)一為建筑面積下的價格交易情況修正的方法：百分率法和差額法

估價步驟-房地產(chǎn)狀況修正：1實物狀況修正2權(quán)益狀況修正3區(qū)位狀況修正4區(qū)域因素修正5個別因素修正6權(quán)益因素修正。

成本法的基本原理：成本法是求取估價對象在估價時點的重新構(gòu)建價格（重置價格或重建價格），扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

成本法使用條件：1.自由競爭(即可以自由進入市場)2.該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)

成本法估價步驟：1搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料2估算重新購建價格3估算折舊4利用相應(yīng)的公式求取積算價格。房地產(chǎn)價格的構(gòu)成：1土地取得成本2開發(fā)成本3管理費用4投資利息5銷售費用6銷售稅費7開發(fā)利潤建筑物的重新購建價格：1估價時點的價格2客觀的價格3全新狀況下的價格

建筑物的重新購建價格：1重置價格，指在估價時點的建筑及裝修材料價格和人工勞務(wù)費用情況下，采用新的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造一棟與原建筑物在結(jié)構(gòu)、功能、效用上相同的新建筑物的正常價格。

2重建價格，是指在估價時點的建筑及裝修材料價格和人工勞務(wù)費用情況下，采用原有的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造一棟與原建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。

建筑物重置價格的估算：1．單位成本法290頁2．分部分項法291頁3．工料測量法294頁4．指數(shù)調(diào)整法294頁建筑物折舊：1.物質(zhì)折舊2.功能折舊3.經(jīng)濟折舊

建筑物折舊：1.年限法：根據(jù)建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系估算建筑物折舊。在估價中應(yīng)用最多的是直線法2．成新折扣法：通過估價人員對待估建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等完好情況進行實地觀察，并判斷由物理、功能和經(jīng)濟因素等引起的各類價值的減損情況，予以統(tǒng)計，判斷建筑物總的折舊程度或成新度。3．分類折舊加總法

假設(shè)開發(fā)法的基本原理：1概念：假設(shè)開發(fā)法是將預(yù)測的估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法，也稱剩余法。2理論依據(jù)：預(yù)期原理

假設(shè)開發(fā)法適用的對象：具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。1待開發(fā)的土地（生地、毛地、熟地）2在建工程3可裝修改造或可改變用途的舊房

最基本的公式：1．計息方法（傳統(tǒng)方法）

待開發(fā)房地產(chǎn)的價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤－投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費

2．折現(xiàn)方法（現(xiàn)金流量法）待開發(fā)房地產(chǎn)的現(xiàn)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值－開發(fā)成本現(xiàn)值－管理費用現(xiàn)值－銷售費用現(xiàn)值－銷售稅費現(xiàn)值－投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費折現(xiàn)率包含利息率和利潤率兩部分

基準地價的概念：指在一定時間內(nèi)，對城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍各級土地或均質(zhì)地域，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評估的法定最高出讓年期的土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。路線價法：基本原理：替代原理、區(qū)位原理

地價分攤必要性：1建筑物壽命終了時，房屋所有權(quán)分割出售2土地使用權(quán)續(xù)期，補交地價

建筑地價分攤的方法：1、按建筑面積進行分攤2、按房地價值進行分攤3、按土地價值進行分攤

寫作要求寫作原則：1目標性原則2公正性和客觀性原則3規(guī)范性原則4全面性原則5準確性原則6概括性原則。對估價報告的總要求：1全面性2公正性和客觀性3準確性4概括性5圖文并茂

擴展閱讀：房地產(chǎn)估價實習心得

房地產(chǎn)估價實習心得

201*年7月1日，我們?nèi)�班去了位于武漢市江夏區(qū)廟山開發(fā)區(qū)江夏大道湯遜湖工業(yè)園（廟山村）房地產(chǎn)進行了評估的實習，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。雖然我們具體沒有做出最真實的估價金額，但是收獲頗豐。下面我就談一下自己對房地產(chǎn)的一些簡單認識。

房地產(chǎn)，是一種稀卻的資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品，是人們最重視、最珍惜、最具體的財產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟發(fā)展、社會進步、人口增加，對其需求日益增長。在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)還是一種商品，成為人們投資置業(yè)的良好對象。由房地產(chǎn)的投資開發(fā)、咨詢、估價、經(jīng)紀、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟中的一個重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，房地產(chǎn)業(yè)是一個特殊的產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)在我國的興起，雖然是近一二十年的事，但其來勢迅猛，一波三折，富有生命力，為世人矚目。特別是1992年和1993年我國曾一度出現(xiàn)“房地產(chǎn)熱”，1993年以后開始實施“宏觀調(diào)控”，1998年提出把住宅建設(shè)培育為新的經(jīng)濟增產(chǎn)點，等等。房地產(chǎn)業(yè)，在我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展中越來越重要。

房地產(chǎn)估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產(chǎn)定價估價人員認為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產(chǎn)估價不應(yīng)是估價人員的主觀隨意定價，而應(yīng)是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價格或價值揭示、顯示出來，是科學與藝術(shù)的有機結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營，以及經(jīng)濟、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結(jié)合。實習中，通過與萬隆有關(guān)估價人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學建筑設(shè)計的，有的是學建筑經(jīng)濟的，有的甚至是學會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。

房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土地僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格；建筑物僅指建筑物部分。

在我國有人習慣將房地產(chǎn)估價稱為房地產(chǎn)評估，但這種叫法不夠確切。因為評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產(chǎn)價值評估，還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級評估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評估等，所以，稱為房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)價格評估，或者簡稱房地產(chǎn)估價，更為準確些。

從專業(yè)角度來講，房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

房地產(chǎn)估價應(yīng)借助科學的估價方法，不能單純依靠估價人員的經(jīng)驗。在房地產(chǎn)估價上產(chǎn)生了三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外，還有一些其大的估價方法，如假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法等。但在實習中，通過一些案例，以及與估價人員的交談，可以看到，無論那種方法，最終還是由市場決定，任何一項房地產(chǎn)估價的案例，受市場這一因素的影響極大。

影響房地產(chǎn)價格的因素多而復(fù)雜，估價人員必須熟練地掌握各種影響房地產(chǎn)價格的因素，以及它們是如何，及在何種程度上影響房地產(chǎn)價格的。目前影響房地產(chǎn)價格的因素主要有以下9類：1、自身因素；2、環(huán)境因素；3、人口因素；4、經(jīng)濟因素；5、社會因素；6、行政因素；7、心理因素；8、國際因素；9、其他因素。

房地產(chǎn)估價程序，是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作，按其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進行次序。一般來說，從獲取估價業(yè)務(wù)開始至完成估價后的資料歸檔時止，一宗房地產(chǎn)估價活動的全過程和步驟如下：1、獲取估價業(yè)務(wù)；2、受理估價委托及明確估價基本事項；3、擬訂估價作業(yè)方案；4、收集估價所需資料；5、實地查勘估價對象；6、選定估價方法計算；7、確定估價結(jié)果；8、撰寫估價報告；9、交付估價報告；10、估價資料歸檔。房地產(chǎn)估價雖然應(yīng)按照上述程序進行，但在實際估價中各個步驟之間并不是割裂的，相互之間回有一些交叉，甚至需要一定的反復(fù)。

房地產(chǎn)估價總的要求是獨立、客觀、公正，在具體估價作業(yè)中應(yīng)遵循的原則主要有以下5項：1、合法原則；2、最高最佳使用原則；3、替代原則；4、估價時點原則；5、公平原則。房地產(chǎn)估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估價結(jié)果具有近似性。

專業(yè)估價人員，是經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格，由有關(guān)主觀部門審定注冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價的人員。要成為一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，不但要符合一定的要求，還應(yīng)遵循一定的職業(yè)道德。因為，估價人員的估價結(jié)果是否客觀公正，不僅取決于他對估價理論和方法的掌握程度，他所具有的估價實踐經(jīng)驗，還取決于他的職業(yè)道德修養(yǎng)。在實習過程中，我了解到萬隆的估價人員，他們不但有的具有注冊房地產(chǎn)估價師的資格，有的具有土地估價師的資格，有的還具有注冊會計師、注冊資產(chǎn)評估師的資格。在與他們短暫的兩個星期接觸中，我發(fā)現(xiàn)他們工作態(tài)度非常認真，工作時極其仔細、專業(yè)，只有這樣，才能對估價對象負責。

其次，我再來談一談對房地產(chǎn)估價在感性上的認識。雖然我們只實習了一天，但這一天我們認識了很多房地產(chǎn)估價的前輩，也知道給予你一座房子你清楚用什么樣的步驟去估價。因為這一階段正是一年中他們業(yè)務(wù)較忙的時段，每年夏天他們都是“天大熱，人大干”。在這一天中，雖然大家都很疲乏，但卻感覺充實了很多。我想如果我們在多幾次這樣的實習估價，我們的專業(yè)水平一定更加上升一個檔次。

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