關(guān)于經(jīng)營性土地、房地產(chǎn)評估收集資料的總結(jié)
關(guān)于經(jīng)營性土地、房地產(chǎn)評估收集資料的總結(jié)
土地評估部黃孝忠
在我們?nèi)粘Tu估工作中,收集材料是我們正確評估的基礎(chǔ)。一宗地由毛地、場地平整、開始施工、在建工程到開發(fā)完成經(jīng)歷多個階段,在不同階段,評估需要收集不同的材料。收集材料錯誤或者不全,往往導致我們需要第二次或第N次與客戶進行溝通來索取資料,也導致了客戶對我們的評價會降低。
如何準確全面收集材料,筆者在工作中作出一點總結(jié),不足之處,請多多指正。
一、毛地階段
毛地是指已完成土地使用批準手續(xù)(包括土地使用權(quán)出讓手續(xù)),具有“三通”或者條件更完備的其他設施,但未進行動遷和拆遷的可用于建設的土地。宗地內(nèi)存在建筑物或其他附屬物,并可能存在權(quán)屬瑕疵。估價師在評估此類用地時,應明確尚未拆遷的房屋建筑面積及附屬物、農(nóng)田面積,并計算拆遷成本。
收集資料:企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、國有土地使用證、土地出讓合同、規(guī)劃設計要點、委托方對未拆遷狀況的說明。委托方在委托說明中應明確一下內(nèi)容:宗地內(nèi)的建筑物及構(gòu)筑物是否完成拆遷、拆遷補償款是否已經(jīng)補償、尚未拆遷的房屋建筑面積及附屬物、農(nóng)田面積,需需支付的拆遷補償款估算總額,及評估時設定的開發(fā)水平、規(guī)劃等。
評估方法:①市場比較法a.以毛地作為比較案例,與待估案例進行比較b.以凈地作為比較案例,比準后扣除拆遷及場地平整成本②假設開發(fā)法。在假設開發(fā)法評估時,應在開發(fā)周期和銷售周期中考慮拆遷時間,并在前期費用中扣除拆遷成本。
另外,在銀行抵押時,現(xiàn)狀為毛地的業(yè)務最好不要接。因為毛地在處置時,權(quán)屬存在瑕疵,很難處置。當然,可以做估價對象在設定條件下的咨詢價格,前提是委托方出具委托說明。
二、凈地階段
凈地指已經(jīng)完成拆除平整,不存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設施的土地。
在此階段,企業(yè)可能有規(guī)劃局批復的規(guī)劃總平面圖。規(guī)劃總平面圖能夠詳細說明待估宗地將來開發(fā)完成后的總建筑面積、各種用途的建筑面積、容積率、建筑密度等。規(guī)劃總平面圖要比規(guī)劃設計要點更加詳細。只有收集更準確的資料,才能更準確的把握評估價格。
因此,本階段收集材料:企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、國有土地使用證、土地出讓合同、規(guī)劃設計要點,規(guī)劃總平面圖(在企業(yè)已經(jīng)取得的情況下)。
三、開始施工階段
開發(fā)商由開始取得一宗地到開發(fā)完成,依次取得下列證件:《建設用地規(guī)劃許可證》(規(guī)劃局辦理)→《建設用地批準書》(國土局辦理))→《國有土地使用證》(國土局辦理)→《建設工程規(guī)劃許可證》(規(guī)劃局辦理)→《建設工程施工許可證》(建設局辦理)→《商品房預(銷)售許可證》(房產(chǎn)局辦理)。
規(guī)劃材料取得時間越近,其準確性就越高。在開始施工階段,開發(fā)商已經(jīng)取得《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》等,《建設工程規(guī)劃許可證》已明確規(guī)定了每幢建筑的建筑面積(地上和地下)、建筑用途,要比規(guī)劃總平面圖的法律性、準確性更強。
因此,本階段收集材料:企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、國有土地使用證、土地出讓合同、規(guī)劃設計要點,規(guī)劃總平面圖、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證。另外,若建設工程規(guī)劃許可證尚未領(lǐng)全,則以規(guī)劃總平面圖為準。
四、在建工程階段
根據(jù)規(guī)定,投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期,即可領(lǐng)取商品房預(銷)售許可
證。此階段,開發(fā)商若已領(lǐng)取商品房預(銷)售許可證,就有存在預售可能。在建工程存在預售,則預售建筑面積及相對應的土地面積權(quán)屬已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移,轉(zhuǎn)移到商品房購買方。此時,宗地或者整個在建工程就存在多個權(quán)屬,若評估時仍然將整個估價對象視為開發(fā)商所有,則存在巨大的風險。
此階段,土地評估所收集材料:企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、國有土地使用證、土地出讓合同、規(guī)劃設計要點,規(guī)劃總平面圖、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、委托方對樓盤銷售狀況的說明。委托方對樓盤銷售狀況的說明中應包含是否銷售、已銷售建筑面積計建筑面積所對應的土地面積。
此階段,在建工程評估所需要的材料:委托方營業(yè)執(zhí)照、整個小區(qū)具體情況介紹或樓書、國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(銷)售許可證、工程進度表(經(jīng)委托方蓋章)、商品房銷售窗口表(經(jīng)委托方蓋章)、樓盤交付標準、設計要點通知書及項目總平面圖、設計方案、委托方對評估建筑面積及分攤土地面積的說明。
五、開發(fā)完成階段
開發(fā)完成階段的評估可分下列幾種情況1.土地評估
1.1對于已經(jīng)開發(fā)完成的,若房屋已經(jīng)領(lǐng)取房屋所有權(quán)證,且符合規(guī)劃,應收集以下材料::企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、國有土地使用證、土地出讓合同、房屋所有權(quán)證。(前提:所有產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有)
1.2已經(jīng)開發(fā)完成,但尚未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的,收集以下材料:企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、國有土地使用證、規(guī)劃總平面圖、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證等。(前提:所有產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有)
2.房地產(chǎn)評估
房地產(chǎn)評估,國有土地使用證和房屋所有權(quán)證必須齊全。應收集以下材料:企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、國有土地使用證、房屋所有權(quán)證,有共有權(quán)證的須提供房屋共有權(quán)證。
在某些情況下,估計對象存在租約。租約的存在,尤其是長期租約,限定了估價對象在一定年限的收益,繼而影響估價對象的價值。因此,若估價對象存在租約,評估人員在收集材料時必須收集租賃約定書。
能否準確全面的收集材料,直接影響我們評估人員對估價對象的把握程度,可以體現(xiàn)我們評估機構(gòu)的專業(yè)水平。謹記一個原則,規(guī)劃越是最近取得,其法律性就越強,影響估價對象價格程度就越高。以上是本人在日常評估工作中的一點積累,希望對大家在工作中有一點幫助。
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關(guān)于經(jīng)營性土地、房地產(chǎn)評估收集資料的總結(jié)
在我們?nèi)粘Tu估工作中,收集材料是我們正確評估的基礎(chǔ)。一宗地由毛地、場地平整、開始施工、在建工程到開發(fā)完成經(jīng)歷多個階段,在不同階段,評估需要收集不同的材料。收集材料錯誤或者不全,往往導致我們需要第二次或第N次與客戶進行溝通來索取資料,也導致了客戶對我們的評價會降低。
如何準確全面收集材料,筆者在工作中作出一點總結(jié),不足之處,請多多指正。
一、毛地階段
毛地是指已完成土地使用批準手續(xù)(包括土地使用權(quán)出讓手續(xù)),具有“三通”或者條件更完備的其他設施,但未進行動遷和拆遷的可用于建設的土地。宗地內(nèi)存在建筑物或其他附屬物,并可能存在權(quán)屬瑕疵。估價師在評估此類用地時,應明確尚未拆遷的房屋建筑面積及附屬物、農(nóng)田面積,并計算拆遷成本。
收集資料:企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、國有土地使用證、土地出讓合同、規(guī)劃設計要點、委托方對未拆遷狀況的說明。委托方在委托說明中應明確一下內(nèi)容:宗地內(nèi)的建筑物及構(gòu)筑物是否完成拆遷、拆遷補償款是否已經(jīng)補償、尚未拆遷的房屋建筑面積及附屬物、農(nóng)田面積,需需支付的拆遷補償款估算總額,及評估時設定的開發(fā)水平、規(guī)劃等。
評估方法:①市場比較法a.以毛地作為比較案例,與待估案例進行比較b.以凈地作為比較案例,比準后扣除拆遷及場地平整成本②假設開發(fā)法。在假設開發(fā)法評估時,應在開發(fā)周期和銷售周期中考慮拆遷時間,并在前期費用中扣除拆遷成本。
另外,在銀行抵押時,現(xiàn)狀為毛地的業(yè)務最好不要接。因為毛地在處置時,權(quán)屬存在瑕疵,很難處置。當然,可以做估價對象在設定條件下的咨詢價格,前提是委托方出具委托說明。
二、凈地階段
凈地指已經(jīng)完成拆除平整,不存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設施的土地。
在此階段,企業(yè)可能有規(guī)劃局批復的規(guī)劃總平面圖。規(guī)劃總平面圖能夠詳細說明待估宗地將來開發(fā)完成后的總建筑面積、各種用途的建筑面積、容積率、建筑密度等。規(guī)劃總平面圖要比規(guī)劃設計要點更加詳細。只有收集更準確的資料,才能更準確的把握評估價格。
因此,本階段收集材料:企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、國有土地使用證、土地出讓合同、規(guī)劃設計要點,規(guī)劃總平面圖(在企業(yè)已經(jīng)取得的情況下)。
三、開始施工階段
開發(fā)商由開始取得一宗地到開發(fā)完成,依次取得下列證件:《建設用地規(guī)劃許可證》(規(guī)劃局辦理)→《建設用地批準書》(國土局辦理))→《國有土地使用證》(國土局辦理)→《建設工程規(guī)劃許可證》(規(guī)劃局辦理)→《建設工程施工許可證》(建設局辦理)→《商品房預(銷)售許可證》(房產(chǎn)局辦理)。
規(guī)劃材料取得時間越近,其準確性就越高。在開始施工階段,開發(fā)商已經(jīng)取得《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》等,《建設工程規(guī)劃許可證》已明確規(guī)定了每幢建筑的建筑面積(地上和地下)、建筑用途,要比規(guī)劃總平面圖的法律性、準確性更強。
因此,本階段收集材料:企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、國有土地使用證、土地出讓合同、規(guī)劃設計要點,規(guī)劃總平面圖、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證。另外,若建設工程規(guī)劃許可證尚未領(lǐng)全,則以規(guī)劃總平面圖為準。
四、在建工程階段
根據(jù)規(guī)定,投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期,即可領(lǐng)取商品房預(銷)售許可證。此階段,開發(fā)商若已領(lǐng)取商品房預(銷)售許可證,就有存在預售可能。在建工程存在預售,則預售建筑面積及相對應的土地面積權(quán)屬已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移,轉(zhuǎn)移到商品房購買方。此時,宗地或者整個在建工程就存在多個權(quán)屬,若評估時仍然將整個估價對象視為開發(fā)商所有,則存在巨大的風險。
此階段,土地評估所收集材料:企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、國有土地使用證、土地出讓合同、規(guī)劃設計要點,規(guī)劃總平面圖、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、委托方對樓盤銷售狀況的說明。委托方對樓盤銷售狀況的說明中應包含是否銷售、已銷售建筑面積計建筑面積所對應的土地面積。
此階段,在建工程評估所需要的材料:委托方營業(yè)執(zhí)照、整個小區(qū)具體情況介紹或樓書、國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(銷)售許可證、工程進度表(經(jīng)委托方蓋章)、商品房銷售窗口表(經(jīng)委托方蓋章)、樓盤交付標準、設計要點通知書及項目總平面圖、設計方案、委托方對評估建筑面積及分攤土地面積的說明。
五、開發(fā)完成階段
開發(fā)完成階段的評估可分下列幾種情況1.土地評估
1.1對于已經(jīng)開發(fā)完成的,若房屋已經(jīng)領(lǐng)取房屋所有權(quán)證,且符合規(guī)劃,應收集以下材料::企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、國有土地使用證、土地出讓合同、房屋所有權(quán)證。(前提:所有產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有)
1.2已經(jīng)開發(fā)完成,但尚未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的,收集以下材料:企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、國有土地使用證、規(guī)劃總平面圖、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證等。(前提:所有產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有)
2.房地產(chǎn)評估
房地產(chǎn)評估,國有土地使用證和房屋所有權(quán)證必須齊全。應收集以下材料:企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、國有土地使用證、房屋所有權(quán)證,有共有權(quán)證的須提供房屋共有權(quán)證。
在某些情況下,估計對象存在租約。租約的存在,尤其是長期租約,限定了估價對象在一定年限的收益,繼而影響估價對象的價值。因此,若估價對象存在租約,評估人員在收集材料時必須收集租賃約定書。
能否準確全面的收集材料,直接影響我們評估人員對估價對象的把握程度,可以體現(xiàn)我們評估機構(gòu)的專業(yè)水平。謹記一個原則,規(guī)劃越是最近取得,其法律性就越強,影響估價對象價格程度就越高。以上是本人在日常評估工作中的一點積累,希望對大家在工作中有一點幫助。
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