資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告與案例

1．資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的特點(diǎn)：（1）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)委托方的書面委托，根據(jù)獨(dú)立、客觀、公正

的評(píng)估原則，采用各種科學(xué)的評(píng)估方法，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估工作后給委托單位的書面答復(fù)（2）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告具有法律效力和公正作用（3）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是有根據(jù)的責(zé)任報(bào)告，具有權(quán)威性（4）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告完成后，必須報(bào)送財(cái)政（國(guó)有資產(chǎn)管理）部門核準(zhǔn)或報(bào)送有關(guān)部門備案（5）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告要嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)保密的規(guī)定（6）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本內(nèi)容與格式要符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定（7）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告必須依據(jù)客觀、公正、實(shí)事求是的原則撰寫，如實(shí)撰寫反映資產(chǎn)評(píng)估工作的情況2．資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的作用：（1）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告為委托評(píng)估的資產(chǎn)提供作價(jià)參考依據(jù)（2）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是

考核資產(chǎn)評(píng)估工作質(zhì)量的依據(jù)，是評(píng)估人員工作質(zhì)量和素質(zhì)的反映（3）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是管理部門完善資產(chǎn)評(píng)估管理的重要依據(jù)（4）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是建立評(píng)估檔案、歸集評(píng)估檔案資料的重要信息來源3．資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的種類：（1）按評(píng)估范圍劃分：整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告（2）按評(píng)估對(duì)

象劃分：資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告、土地估價(jià)報(bào)告（3）按評(píng)估目的劃分：以產(chǎn)權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和產(chǎn)權(quán)不發(fā)生變動(dòng)的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

4．資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告撰寫的基本要求：客觀性、完整性、及時(shí)性

5．資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書正文：首部、緒言、委托方與資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介、評(píng)估目的、評(píng)估范圍和對(duì)象、評(píng)估基

準(zhǔn)日、評(píng)估原則、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估方法、評(píng)估過程、評(píng)估結(jié)論、特別事項(xiàng)說明、評(píng)估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)、評(píng)估報(bào)告法律效力、評(píng)估報(bào)告提出日期、尾部

6．評(píng)估原則：獨(dú)立性原則、客觀性原則、科學(xué)性原則、專業(yè)性原則等工作原則，貢獻(xiàn)原則、替代原則、

預(yù)期原則等經(jīng)濟(jì)原則以及資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則和產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)原則等國(guó)家及行業(yè)公認(rèn)的原則7．評(píng)估依據(jù)：行為依據(jù)、法規(guī)依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)、取價(jià)依據(jù)

8．資產(chǎn)評(píng)估說明：評(píng)估說明的封面及目錄、關(guān)于評(píng)估說明使用范圍的聲明、關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)

的說明、資產(chǎn)清查核實(shí)情況說明、評(píng)估依據(jù)的說明、各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的評(píng)估技術(shù)說明、整體資產(chǎn)評(píng)估收益法驗(yàn)證說明、評(píng)估結(jié)論及分析

9．評(píng)估技術(shù)說明：對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債進(jìn)行評(píng)定估算過程的詳細(xì)說明，具體反映評(píng)估中采用的技術(shù)思路、

選定的評(píng)估方法和實(shí)施的評(píng)估工作

10．資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告分析的目的：（1）了解評(píng)估機(jī)構(gòu)從事評(píng)估工作的能力（2）了解評(píng)估質(zhì)量好壞，并作出

對(duì)評(píng)估結(jié)果是否予以核準(zhǔn)的決定

11．資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告分析的內(nèi)容：（1）對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行書面邏輯分析（2）對(duì)評(píng)估中運(yùn)行的市場(chǎng)信息資料進(jìn)

行對(duì)比分析：①評(píng)估機(jī)構(gòu)所選擇的參照價(jià)格及價(jià)格的構(gòu)成因素與評(píng)估的前提條件是否吻合②分析評(píng)估中運(yùn)用的參照價(jià)格及有關(guān)資料是否準(zhǔn)確可靠

12．資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的利用：（1）客戶對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的利用：①作為產(chǎn)權(quán)交易作價(jià)的基礎(chǔ)材料②作為企業(yè)

進(jìn)行會(huì)計(jì)記錄的依據(jù)③作為法庭辯論和裁決時(shí)確定財(cái)產(chǎn)價(jià)格的舉證材料④作為支付評(píng)估費(fèi)用的依據(jù)（2）資產(chǎn)評(píng)估管理部門對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的利用：①可作為國(guó)有資產(chǎn)管理部門對(duì)評(píng)估結(jié)果核準(zhǔn)或不予核準(zhǔn)的依據(jù)，也可作為上級(jí)部門檢查工作或發(fā)生糾紛時(shí)備查使用②可作為一種動(dòng)態(tài)信息資料，便于國(guó)有資料管理部門隨時(shí)掌握評(píng)估工作動(dòng)態(tài)，了解評(píng)估機(jī)構(gòu)工作情況和工作質(zhì)量，便于對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理③作為研究、分析、完善和改進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估工作的資料，也可采用其中有用的價(jià)格信息資料（3）有關(guān)政府管理部門對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的利用：達(dá)到實(shí)現(xiàn)其管理職能的目的（4）資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的利用：①可作為信息積累之用②為不斷總結(jié)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)、考核評(píng)估人員的實(shí)績(jī)、研究改進(jìn)評(píng)估工作之用③作為反映評(píng)估機(jī)構(gòu)資格、能力的實(shí)際證明

13．重置價(jià)格的組成：購(gòu)置價(jià)格、運(yùn)雜費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、資金成本14．估測(cè)機(jī)器設(shè)備的成新率的方法：使用年限法、觀測(cè)分析法、修復(fù)費(fèi)用法

15．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換、贈(zèng)送16．評(píng)估方法：市場(chǎng)比較法、成本法

17．企業(yè)價(jià)值評(píng)估常用的方法：成本加和法、收益法、市場(chǎng)法18．企業(yè)收益的形式：凈利潤(rùn)、凈現(xiàn)金流量1.凈資產(chǎn)評(píng)估值=各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和負(fù)債2.重置成本=CIF+關(guān)稅+增值稅+消費(fèi)稅

關(guān)稅=CIF*稅率

增值稅=（CIF+關(guān)稅）*稅率

消費(fèi)稅=（CIF+關(guān)稅）*稅率（1稅率）3.CIF價(jià)=FOB價(jià)+國(guó)外運(yùn)輸費(fèi)+國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)

重置現(xiàn)價(jià)=CIF價(jià)+銀行財(cái)務(wù)費(fèi)+外貿(mào)手續(xù)費(fèi)+海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)+商檢費(fèi)+國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)+國(guó)內(nèi)安裝調(diào)試費(fèi)重置全價(jià)=重置現(xiàn)價(jià)+資金成本評(píng)估價(jià)值=重置全價(jià)*綜合成新率

4.被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗=∑（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額成本*折現(xiàn)系數(shù)）

5.評(píng)估對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格=比較案例價(jià)格*交易日期修正指數(shù)*交易情況修正指數(shù)*區(qū)域因素修正指數(shù)*個(gè)別因

素修正指數(shù)

6.利息=（建筑安裝費(fèi)+室外工程費(fèi)+增容及管理工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)+建設(shè)單位管理費(fèi)）

*工期（年）*年貸款利息*12

7.利潤(rùn)=（建筑安裝費(fèi)+室外工程費(fèi)+增容及管理工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)+建設(shè)單位管理費(fèi)）*利潤(rùn)率

8.營(yíng)業(yè)稅及附加=（建筑安裝費(fèi)+室外工程費(fèi)+增容及管理工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)+建設(shè)單位管理費(fèi)+利息+利潤(rùn)）

*5.5775%（上海市營(yíng)業(yè)稅及附加為5.5775%）

9.建筑物重置價(jià)值=建筑安裝費(fèi)+室外工程費(fèi)+增容及管理工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)+建設(shè)單位管理費(fèi)+利息+利

潤(rùn)+營(yíng)業(yè)稅及附加

10.建筑物價(jià)值=建筑物重置價(jià)值*綜合成新率11.r=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬利率

=行業(yè)平均利潤(rùn)率+個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)+行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)率+個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

12.凈現(xiàn)金流量=凈利潤(rùn)（1資產(chǎn)負(fù)債率）*（資本性支出折舊攤銷）（1資產(chǎn)負(fù)債率）*追加營(yíng)運(yùn)

資本

凈現(xiàn)金流量=凈利潤(rùn)+折舊+攤銷

凈現(xiàn)金流量=凈利潤(rùn)+折舊+攤銷資本性支出追加營(yíng)運(yùn)資本償還本金+新發(fā)行債務(wù)收入新債發(fā)行額=償還本金+資產(chǎn)負(fù)債率*（資本性支出折舊攤銷+追加營(yíng)運(yùn)資本）13.收益法：

P企業(yè)整體資產(chǎn)的評(píng)估值

Ri未來第i年企業(yè)的預(yù)期收益Rn年后企業(yè)的年等額預(yù)期收益r折現(xiàn)率n預(yù)期收益年限

擴(kuò)展閱讀：資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范例

目錄

第一部分評(píng)估師聲明……………………………………………（1）第二部分摘要………………………………………………………（1）第三部分報(bào)告書正文……………………………………………（3）

一、委托估價(jià)方……………………………………………………（3）二、估價(jià)對(duì)象………………………………………………………（3）三、估價(jià)對(duì)象概況…………………………………………………（3）四、地價(jià)影響因素分析……………………………………………（3）五、評(píng)估目的………………………………………………………（4）六、價(jià)值類型………………………………………………………（5）七、評(píng)估基準(zhǔn)日……………………………………………………（5）八、評(píng)估方法的比較和選擇……………………………………（5）九、評(píng)估方法………………………………………………………（5）十、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況…………………………………（9）十一、評(píng)估假設(shè)……………………………………………………（9）十二、評(píng)估結(jié)論……………………………………………………（10）十三、需要特殊說明的事項(xiàng)……………………………………（10）十四、評(píng)估報(bào)告適用限制說明…………………………………（10）十五、評(píng)估報(bào)告日…………………………………………………（11）

附件…………………………………………………………………………（12）

土地評(píng)估報(bào)告

項(xiàng)目名稱：杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)L28-02地塊土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估受托估價(jià)單位：**資產(chǎn)評(píng)估公司提交估價(jià)報(bào)告日期：201*年6月6日

第一部分評(píng)估師聲明

1、評(píng)估報(bào)告陳述的事項(xiàng)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。

2、對(duì)評(píng)估所依據(jù)的信息來源進(jìn)行了驗(yàn)證，并確信其是可靠和適當(dāng)?shù)摹?、評(píng)估報(bào)告的分析和結(jié)論是在恪守獨(dú)立、客觀和公正原則基礎(chǔ)上形成的，評(píng)估報(bào)告的分析、判斷和結(jié)論僅受評(píng)估報(bào)告所闡述的假設(shè)和限定條件的限制，評(píng)估師的專業(yè)分析、判斷和結(jié)論是公正的、無偏見的。

4、對(duì)評(píng)估報(bào)告中所評(píng)估的資產(chǎn)，評(píng)估師對(duì)其不擁有現(xiàn)存的或?qū)�來的利益，�?duì)于評(píng)估報(bào)告涉及的各方，不涉及任何評(píng)估師個(gè)人的利益。

5、對(duì)于評(píng)估報(bào)告中所評(píng)估的資產(chǎn)和評(píng)估工作中所涉及的各方，評(píng)估師不存在任何偏見。

6、評(píng)估師對(duì)于評(píng)估報(bào)告中所評(píng)估的資產(chǎn)親自進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)清查、核實(shí)和勘察。7、無人對(duì)評(píng)估報(bào)告的簽署者提供重要的專業(yè)幫助。

8、評(píng)估報(bào)告只能用于載明的評(píng)估目的，因使用不當(dāng)造成的后果與簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師及其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)無關(guān)。

第二部分摘要

1、估價(jià)項(xiàng)目名稱：杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)L28-02地塊土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估2、委托估價(jià)方：杭州**公司

3、估價(jià)目的：因政府拍賣待估宗地用于建設(shè)住宅用地，為核定土地資產(chǎn)價(jià)值的需要提供價(jià)格參考依據(jù)。4、估價(jià)基準(zhǔn)日：201*年6月4日5、價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值

6、評(píng)估方法：市場(chǎng)法、假設(shè)開發(fā)法7、估價(jià)結(jié)果

評(píng)估土地面積：26.56畝（17706m2）平均單位面積地價(jià)：16869元/m2（取整）評(píng)估總地價(jià)：30977142元

大寫：叁仟零玖拾柒萬柒仟壹佰肆拾貳元整（貨幣種類：人民幣）

第三部分報(bào)告書正文

一、委托估價(jià)方

杭州**公司

二、估價(jià)對(duì)象

此次估價(jià)對(duì)象為一塊宗地，土地總面積26.56畝，位于杭州下沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（杭州下沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)L28-02地塊），東至規(guī)劃一號(hào)渠綠化、浙江德嘉建設(shè)有限公司，南至空地，西至規(guī)劃星河北路綠化，北至規(guī)劃南苑路。待估宗地現(xiàn)為政府待拍賣，規(guī)劃用途為住宅用地，土地使用年限設(shè)定為70年，容積率為2.7。

三、估價(jià)對(duì)象概況

（一）土地權(quán)利狀況

委估宗地土地所有權(quán)屬國(guó)家所有，在估價(jià)基準(zhǔn)日，待估宗地未設(shè)定抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。（二）土地利用狀況

供水、排水、供電、通訊等完善。

四、地價(jià)影響因素分析

（一）一般因素1.地理位置

杭州是浙江省省會(huì)（經(jīng)緯120.2E，30.3N），長(zhǎng)江三角洲南翼中心城市，“東南第一州”。浙江省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教中心，也是中國(guó)最著名的風(fēng)景旅游城市之一。其中的杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是1993年4月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，行政管轄面積104.7平方千米。目前在34平方千米建成區(qū)已構(gòu)建了完善的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)美的園區(qū)環(huán)境、便捷的生活設(shè)施、高效規(guī)范的政府服務(wù)。根據(jù)杭州市“構(gòu)筑大都市、建設(shè)新天堂”的戰(zhàn)略目標(biāo)，以杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為核心的杭州城市東部178平方千米是杭州大都市的副中心（即下沙新城）。

2.自然環(huán)境

杭州處于亞熱帶季風(fēng)區(qū)，四季分明，夏季氣候炎熱，濕潤(rùn)，有小火爐之稱，相反，冬季寒冷，干燥。春秋兩季氣候宜人，是觀光旅游的黃金季節(jié)。3.行政區(qū)劃

據(jù)“杭州地名網(wǎng)”資料顯示：截至201*年8月24日，杭州市總面積1.66萬平方公里，總?cè)丝?60.4萬人，轄8個(gè)市轄區(qū)、2個(gè)縣，代管3個(gè)縣級(jí)市，其中市轄區(qū)3068平方千米，市轄區(qū)409.5萬人，杭州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)行政管轄面積104.7平方公里，轄區(qū)人口30萬。

4.社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況

201*年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值5945.82億元，超額完成“十一五”規(guī)劃目標(biāo)，

比上年增長(zhǎng)12%，帶著連續(xù)20年兩位數(shù)的增速進(jìn)入“十二五”，增速快于全國(guó)和全省1.7和0.2個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)居全國(guó)大中城市第八、副省級(jí)城市第三和省會(huì)城市第二位。按常住人口計(jì)算，全市人均GDP達(dá)到68398元，根據(jù)年平均匯率折算，達(dá)到10103美元。杭州市戶籍人口和常住人口人均GDP雙雙突破1萬美元，標(biāo)志著步入“上中等”發(fā)達(dá)國(guó)家水平，經(jīng)濟(jì)總體實(shí)力再上新臺(tái)階。（二）區(qū)域因素1.區(qū)域概況

待估宗地位于杭州下沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，26.56畝，東至規(guī)劃一號(hào)渠綠化、浙江德嘉建設(shè)有限公司，南至空地，西至規(guī)劃星河北路綠化，北至規(guī)劃南苑路。

2.交通條件

待估宗地所在區(qū)域有學(xué)林街、星河北路、學(xué)源街等主要道路，區(qū)域內(nèi)道路四通八達(dá)，路網(wǎng)密度高，道路通達(dá)度好。

（1）公共交通便捷度。待估宗地所在區(qū)域暫時(shí)沒有公交線路開通；地鐵經(jīng)過該區(qū)域，待地鐵建成后，這里交通將十分便利。

3.基礎(chǔ)設(shè)施條件

供水、排水、供電、通訊等完善。（三）個(gè)別因素1.宗地位置

待估宗地位于杭州下沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，26.56畝，東至規(guī)劃一號(hào)渠綠化、浙江德嘉建設(shè)有限公司，南至空地，西至規(guī)劃星河北路綠化，北至規(guī)劃南苑路。2.面積、形狀、用途及容積率

待估兩宗地土地總面積為26.56畝。宗地近似長(zhǎng)方形，形狀較規(guī)則，容積率2.7，為住宅用地。3.地形及地質(zhì)條件

待估宗地地形平坦，地質(zhì)狀況較好，對(duì)宗地利用無影響。4.土地使用年限。

待估宗地設(shè)定土地用途為住宅出讓土地，土地使用年限70年。5.基礎(chǔ)設(shè)施狀況

待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施如供水、排水、供電、通訊等完善。

五、評(píng)估目的

因政府拍賣待估宗地用于建設(shè)住宅用地，為核定土地資產(chǎn)價(jià)值的需要提供價(jià)格參考依據(jù)。

六、價(jià)值類型

本報(bào)告所稱的“評(píng)估價(jià)值”為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方

在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

七、評(píng)估基準(zhǔn)日

根據(jù)本公司與委托方的約定，本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日確定為201*年6月4日。

八、評(píng)估方法的比較和選擇

市場(chǎng)法適用于有充分的市場(chǎng)交易資料、交易實(shí)例與被評(píng)估房地產(chǎn)之間具有較大的相關(guān)性或較高的可比性、交易實(shí)例資料及其來源必須翔實(shí)可靠的房地產(chǎn)。

假設(shè)開發(fā)法適用于待開發(fā)的土地（包括生地、毛地和熟地）、待拆遷改造土地、未開發(fā)完工的房地產(chǎn)。

成本法適用的對(duì)象為新開發(fā)建造、計(jì)劃建造或可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。成本法也被廣泛用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的評(píng)估，如政府的辦公樓、學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益性房地產(chǎn)以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)。

收益法適用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)的評(píng)估，如商場(chǎng)、旅館、餐館、商務(wù)樓等收益性房地產(chǎn)及住宅等也可以轉(zhuǎn)化為收益性的房地產(chǎn)。但對(duì)于政府辦公樓、學(xué)校、公園、圖書館等社會(huì)公用、公益房地產(chǎn)，收益法一般不適用。

綜合分析首先應(yīng)重點(diǎn)選用市場(chǎng)比較法和假設(shè)開發(fā)法兩種評(píng)估方法。因?yàn)槭袌?chǎng)法較充分考慮了在估價(jià)基準(zhǔn)日的近期市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的交易行情、市場(chǎng)承受能力，其測(cè)算的價(jià)格具有現(xiàn)勢(shì)性，容易為買賣雙方認(rèn)同和接受。假設(shè)開發(fā)法則充分地考慮了規(guī)劃條件下宗地自身最有效利用方式以及當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和未來可能帶來的收益等。而且拍賣出讓宗地一般都是用于開發(fā)或再開發(fā)建設(shè)，且多為經(jīng)營(yíng)性用地，因此，假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)比較法往往成為首先被選用的方法，收益法和基準(zhǔn)地價(jià)修訂法也比較常用，成本法則較為少用。當(dāng)然，運(yùn)用上述兩種評(píng)估方法，也需要一定前提條件。在房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)、缺乏交易案例，或無城市規(guī)劃主管部門審定的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的情況下，就只能選取基準(zhǔn)地價(jià)修正法和成本法等方法來進(jìn)行評(píng)估。

九、評(píng)估方法

（一）市場(chǎng)法

1.基本思路及計(jì)算公式

市場(chǎng)法是在求取被估房地產(chǎn)與近期內(nèi)市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，對(duì)已發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行修正，得出被估房地產(chǎn)合理價(jià)值。

市場(chǎng)法計(jì)算公式：

被估房地產(chǎn)價(jià)值=交易實(shí)例單價(jià)*（1+或交易實(shí)例差異因素調(diào)整率）*（1+期間房地產(chǎn)價(jià)格上漲率）*被估房地產(chǎn)面積

被估房地產(chǎn)價(jià)值=交易實(shí)例單價(jià)*交易情況修正系數(shù)*區(qū)域因素修正系數(shù)*個(gè)別因素修正系數(shù)*交易時(shí)間修正系數(shù)*被估房地產(chǎn)面積

2.案例應(yīng)用

待評(píng)估宗地為杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)L28-02地塊)東至規(guī)劃一號(hào)渠綠化、浙江德嘉建設(shè)有限公司，南至空地，西至規(guī)劃星河北路綠化，北至規(guī)劃南苑路，26.56畝，住宅用地。評(píng)估其的公平市場(chǎng)價(jià)格。收集的有關(guān)資料如下表。

比較對(duì)象評(píng)估項(xiàng)目坐落所在地區(qū)用途土地類型價(jià)格（萬元）交易時(shí)間面積（平方米）形狀地勢(shì)地質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施交通狀況使用年限容積率

6

ABC待評(píng)估對(duì)象高新技術(shù)開發(fā)區(qū)較偏僻住宅熟地114000201*-11-2565711規(guī)則平坦較好完備很好702.8高新技術(shù)開發(fā)區(qū)較偏僻住宅熟地62855201*-10-2847813規(guī)則平坦較好完備很好702.5高新技術(shù)開發(fā)區(qū)較偏僻住宅熟地78800201*-10-1251228規(guī)則平坦較好完備很好702.5高新技術(shù)開發(fā)區(qū)較偏僻住宅熟地17706規(guī)則平坦較好完備很好702.注：A=杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(下沙R21-C-03地塊)東至規(guī)劃道路，南至規(guī)劃道路，西至規(guī)劃春瀾路綠化，北至規(guī)劃農(nóng)墾路綠化。

B=杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(下沙R21-C-06地塊)東至規(guī)劃長(zhǎng)安路，南至綠化帶，西至規(guī)劃長(zhǎng)墾路，北至規(guī)劃匯安路。

C=杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(下沙R21-13地塊)東至規(guī)劃道路，南至沿江大道，西對(duì)繞城公路綠化帶，北至24號(hào)大街。

計(jì)算過程：

(1)進(jìn)行交易情況修正

經(jīng)調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待。故無需修正。(2)進(jìn)行交易時(shí)間修正

根據(jù)調(diào)查，201*年第四季度，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為2595元／m2，環(huán)比增長(zhǎng)3.01%，平均每月上漲1%，則：

交易實(shí)例A交易時(shí)間修正系數(shù)＝107/100=1.07交易實(shí)例B交易時(shí)間修正系數(shù)＝108/100=1.08交易實(shí)例C交易時(shí)間修正系數(shù)＝108/100=1.08(3)進(jìn)行區(qū)域因素修正

根據(jù)調(diào)查，交易實(shí)例A、B、C與待估對(duì)象處于同一區(qū)域，故無須作區(qū)域因素修正。

(4)進(jìn)行個(gè)別因素修正

①關(guān)于面積因素的修正

待估宗地的面積小于3個(gè)交易實(shí)例，對(duì)住宅土地而言，面積小些不利于充分利用，面積因素使得待估宗地的價(jià)格會(huì)比各交易實(shí)例價(jià)格低3%。則：

交易實(shí)例A的面積修正系數(shù)＝0.97交易實(shí)例B的面積修正系數(shù)＝0.97交易實(shí)例C的面積修正系數(shù)＝0.97

②關(guān)于容積率因素的修正

經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是，容積率增加0.1，地價(jià)增加2%。則：

交易實(shí)例A的容積率修正系數(shù)＝100/102＝0.98交易實(shí)例B的容積率修正系數(shù)＝104/100＝1.04交易實(shí)例C的容積率修正系數(shù)＝104/100＝1.04個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下：

交易實(shí)例A的個(gè)別因素修正系數(shù)＝0.97×0.98＝0.9506交易實(shí)例B的個(gè)別因素修正系數(shù)＝0.97×1.04＝1.0088

交易實(shí)例C的個(gè)別因素修正系數(shù)＝0.97×1.04＝1.0088(5)計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格

A、B、C的單位價(jià)格分別為

A＝1140000000/65711=17349元/平方米（取整）B＝628550000/47813=13146元/平方米（取整）

C=788000000/51228=15382元/平方米（取整）基準(zhǔn)價(jià)格：

A＝17349×1.0×1.07×1.0×0.9506=17646.40（元/平方米）B＝13146×1.0×1.08×1.0×1.0088=14322.62（元/平方米）C＝15382×1.0×1.08×1.0×1.0088=16758.75（元/平方米）(6)采用算術(shù)平均法求得評(píng)估結(jié)果

因得到的3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較相近，故采用算術(shù)平均法求出評(píng)估結(jié)果：待估宗地評(píng)估價(jià)（單價(jià)）＝（17646.40+14322.62+16758.75）/3＝16242.59（元/平方米）

（二）假設(shè)開發(fā)法1.基本思路及計(jì)算公式

假設(shè)開發(fā)法在求取待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)。將待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值，扣除正常的開發(fā)費(fèi)用、稅金及正常的開發(fā)利潤(rùn)，以倒推出的剩余價(jià)值作為待估房地產(chǎn)的價(jià)值。正常的開發(fā)費(fèi)用即為建造和銷售房屋所花費(fèi)的必要費(fèi)用，如前期的工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)、資金成本等。假設(shè)開發(fā)法計(jì)算公式：

待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-資金成本-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

地價(jià)=預(yù)期樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-利息-銷售費(fèi)用-利潤(rùn)

2.案例應(yīng)用

土地面積：17706平方米，容積率2.7，土地使用年限70年。選用評(píng)估方法：假設(shè)開發(fā)法。選擇和確定最佳開發(fā)方式：住宅用地。估算建設(shè)周期：2年。預(yù)計(jì)售價(jià)：15000元/平方米。估算開發(fā)費(fèi)用：預(yù)計(jì)建筑費(fèi)3000元/平方米。轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)10%。成本利潤(rùn)率30%，銀行貸款年利息率6.4%。銷售費(fèi)用為售樓價(jià)的2%。銷售稅費(fèi)為售樓價(jià)的6%。

樓價(jià)=17706*2.7*15000=717093000元。建筑費(fèi)=17706*2.7*3000=143418600元。專業(yè)費(fèi)用=建筑費(fèi)*10%=14341860元。建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)合計(jì)=157760460元。銷售費(fèi)用=717093000*2%=14341860元。稅費(fèi)=717093000*6%=43025580元。投資利息=地價(jià)*[（1+6.4%）2-1]+（157760460+717093000*2%）*[（1+6.4%）

-1）]=地價(jià)*0.132096+11014548.48。假設(shè)地價(jià)一次投入，建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)及銷售費(fèi)用均勻投入。利潤(rùn)=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）*30%=0.3*地價(jià)+347328138地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-稅費(fèi)-利潤(rùn)

=717093000-143418600-14341860-717093000*2%-717093000*6%-地價(jià)*[（1+6.4%）2-1]+（157760460+717093000*2%）*[（1+6.4%）-1）]-0.3*地價(jià)+157760460*0.3地價(jià)=30977142.41元

單位地價(jià)=30977142.41/17706=17495.3元/m2

注：上述地價(jià)中含有購(gòu)買土地時(shí)繳費(fèi)的稅費(fèi)。建設(shè)周期定為2年。其他數(shù)據(jù)可以根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)合理估計(jì)。

十、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況

（一）市場(chǎng)法的實(shí)施過程

1.踏勘被估房地產(chǎn)（見上文表格中的資料）

2.收集較充分的房地產(chǎn)交易實(shí)例資料（見上文表格中的資料）

3.選取可比較參照的交易實(shí)例（上文表格中A=杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(下沙R21-C-03地塊。B=杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(下沙R21-C-06地塊)）。C=杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(下沙R21-13地塊)4.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

5.被估房地產(chǎn)與交易實(shí)例之間差異因素的比較和修正（見上文案例應(yīng)用）6.被估房地產(chǎn)價(jià)值的確定（見上文案例應(yīng)用）（二）假設(shè)開發(fā)法的實(shí)施過程

1.調(diào)查和勘察待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況（見上文表格中的資料）2.選擇最佳開發(fā)利用方式：住宅區(qū)3.估算開發(fā)周期：2年

4.預(yù)測(cè)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的售價(jià)：15000元/平方米5.預(yù)算開發(fā)建設(shè)總成本費(fèi)用（見上文案例應(yīng)用）6..估算稅費(fèi)和開發(fā)商利潤(rùn)（見上文案例應(yīng)用）

十一、評(píng)估假設(shè)

1.在估價(jià)基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)。2.土地使用者合法有償取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。

3.任何有關(guān)待估宗地的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。4.估價(jià)對(duì)象與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足設(shè)定年期內(nèi)經(jīng)營(yíng)管理的正常進(jìn)行、持續(xù)發(fā)展。

5.估價(jià)對(duì)象在設(shè)定用途條件下得到或?qū)⒌玫阶钣行Ю�用，并�?huì)產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。

6.待估宗地的最佳開發(fā)利用方式為：住宅用地。土地使用年限為70年，容積率為2.7。如以上設(shè)定的條件與政府相關(guān)部門最終的批復(fù)有出入，評(píng)估報(bào)告應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整或重新評(píng)估。7.委托方提供資料屬實(shí)。

8.評(píng)估設(shè)定的土地開發(fā)程度為宗地紅線外的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整狀況。

十二、評(píng)估結(jié)論

根據(jù)以上評(píng)估方法和標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)L28-02地塊土地使用權(quán)價(jià)格于評(píng)估基準(zhǔn)日201*年6月4日的評(píng)估單價(jià)為（15852.33+17495.3）/2=16869元/m2（取整），大寫為人民幣壹萬陸仟捌佰陸拾玖元整。

十三、需要特殊說明的事項(xiàng)

1.本報(bào)告評(píng)估的土地價(jià)格是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日201*年6月4日的現(xiàn)狀價(jià)格，隨著時(shí)間的推移及土地市場(chǎng)情況的變化，該價(jià)格應(yīng)做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整或重新評(píng)估。2.本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿足地價(jià)定義所設(shè)定條件下的出讓土地使用權(quán)價(jià)格，若待估宗地的土地權(quán)利狀況、開發(fā)利用方式、估價(jià)期日、土地開發(fā)狀況、土地使用年限、土地面積等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化，該評(píng)估價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。3.本報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。

4.估價(jià)人員根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合待估宗地具體狀況，確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)的選取。

十四、評(píng)估報(bào)告適用限制說明

1.本次評(píng)估是在委托方和被評(píng)估單位提供的文件、資料真實(shí)、有效的假設(shè)條件下進(jìn)行的，如發(fā)生由于委托方及被評(píng)估單位提供的文件、資料失實(shí)或有隱匿等行為二造成評(píng)估結(jié)果失實(shí)，則有委托方承擔(dān)責(zé)任，本公司不承擔(dān)任何法律責(zé)任。2.本評(píng)估報(bào)告僅供評(píng)估報(bào)告中披露的評(píng)估報(bào)告使用者用于載明的評(píng)估目的。注冊(cè)評(píng)估師及其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)不承擔(dān)因評(píng)估報(bào)告使用不當(dāng)所造成后果的責(zé)任。3.本評(píng)估結(jié)論是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)評(píng)估對(duì)象發(fā)表的價(jià)值咨詢意見，不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。

4.根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，本評(píng)估報(bào)告有效期為1年，即有效期從資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日201*年6月4日至201*年6月3日止。本評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)在載明的有效期內(nèi)使用。

5.本評(píng)估報(bào)告結(jié)論僅供委托方為本次評(píng)估目的使用和送交資產(chǎn)評(píng)估主管機(jī)關(guān)審查適用。本評(píng)估報(bào)告書的使用權(quán)歸委托方所有，但除法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定外，未征得本公司同意，評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體。

十五、評(píng)估報(bào)告日

本報(bào)告提出日期為201*年6月6日。

**資產(chǎn)評(píng)估公司

201*年6月6日

評(píng)估機(jī)構(gòu)法定代表人：***注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：黃婕湘注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：阮洲波

附件：

圖一：可比地區(qū)參考房?jī)r(jià)（1）來自搜房網(wǎng)

圖二：可比地區(qū)參考房?jī)r(jià)（2）來自搜房網(wǎng)

圖三：實(shí)地調(diào)研

組員分配：

組長(zhǎng)：關(guān)曉培。負(fù)責(zé)這次房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐的組織、安排；組織討論確定評(píng)估思路，進(jìn)行任務(wù)分配與協(xié)調(diào)；保證小組內(nèi)部的溝通交流以及和老師的及時(shí)溝通，保證順利小組完成評(píng)估實(shí)踐。

實(shí)地調(diào)研成員：徐立榮、金烘民、李曉鈺、劉毅。負(fù)責(zé)到選定的房地產(chǎn)實(shí)地查看，了解具體情況，收集資料數(shù)據(jù)（也含走訪有關(guān)部門收集待評(píng)估資產(chǎn)的相關(guān)資料數(shù)據(jù)）。

其它渠道數(shù)據(jù)收集成員：徐立榮、金烘民、李曉鈺、劉毅。負(fù)責(zé)從其它渠道收集資料數(shù)據(jù)，主要是通過網(wǎng)絡(luò)收集待評(píng)估資產(chǎn)的相關(guān)資料數(shù)據(jù)。

分析評(píng)估成員：黃睫湘、阮洲波。負(fù)責(zé)根據(jù)小組成員收集來的資料數(shù)據(jù)，分析選擇評(píng)估方法，進(jìn)行評(píng)估。

撰寫評(píng)估報(bào)告成員：張曉艷、陳亞旎。負(fù)責(zé)根據(jù)小組成員收集來的資料數(shù)據(jù)和分析評(píng)估過程和結(jié)果，按規(guī)范撰寫評(píng)估報(bào)告。

撰寫PPT成員：何瑩莉。負(fù)責(zé)根據(jù)評(píng)估報(bào)告和實(shí)際評(píng)估過程，撰寫陳述時(shí)展示的PPT。

陳述成員：蘇繡秀。負(fù)責(zé)根據(jù)實(shí)際評(píng)估過程和展示的PPT，陳述小組的評(píng)估思路、步驟、方法和結(jié)果。

回答問題：全體成員，回答評(píng)委提出的和小組進(jìn)行的資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的問題。

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