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資產(chǎn)評估公式總結(jié)

網(wǎng)站:公文素材庫 | 時間:2019-05-28 18:28:22 | 移動端:資產(chǎn)評估公式總結(jié)

資產(chǎn)評估公式總結(jié)

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市場法

1、市場售價類比法:P=P’*修正系數(shù)2、功能價值法:P=P’*(評估對象能力/參物能力)

3、價格指數(shù)法:P=P’*(1+物價變動指數(shù))

4、成新率價格法:P=P’*(評估對象成新率/參物成新率)

5、市價折扣法:P=P’*(1-價格折扣率)

6、成本市價法:P=評估對象合理成本*(P’/其合理成本)

7、市盈率乘數(shù)法:P=評估對象收益額*參照數(shù)市盈率收益法

折現(xiàn)系數(shù)=1/(1+r)n

年金折現(xiàn)系數(shù)=(1-折現(xiàn)系數(shù))/折現(xiàn)率

評估值=年金收益*年金折現(xiàn)系數(shù)純收益不變:

P=A/rP=A/r[1-1/(1+r)n]→有限純收益若干年后保持不變P=∑Rt/(1+r)t+A/r(1+r)t,P=∑Rt/(1+r)t+A/r(1+r)t*[1-1/(1+r)N-n]純收益按等差級數(shù)變化1、等差:遞增P=A/r+B/r2P=(A/r+B/r2)[1-1/(1+r)n]-B*n/r(1+r)n遞減P=A/r-B/r2

P=(A/r-B/r2)[1-1/(1+r)n]+B*n/r(1+r)n

2、等比:遞增P=A/(r-s)P=A/(r-s)[1-(1+s)n/(1+r)n]遞減P=A/(r+s)

P=A/(r+s)[1-(1-s)n/(1+r)n]成本法:P=重置成本--實體性貶值--功能性貶值--經(jīng)濟(jì)性貶值重置成本p的估算方法:1重置核算法:購買、自建2價格指數(shù)法(復(fù)原):p=賬面原值*價格指數(shù)

3功能價值法:p=參物重置價*年產(chǎn)量比

4規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法:p=參物重置價*產(chǎn)量比n

實體性貶值的測算方法:1、觀測法:=p*(1-實體性成新率)

2、使用年限法:=實際使用年限*年折舊

功能性貶值測算方法:=∑(凈超運營成本*折現(xiàn)系數(shù))

四、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算:=稅后年收益損失額*年金現(xiàn)值系數(shù)。機(jī)器設(shè)備評估

折現(xiàn)率=年收益(租金)/價格P=A/r[1-1/(1+r)n]重置成本的估算:

1細(xì)分加和法;2價格指數(shù)法;3規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

二、實體性貶值:觀察法、比率法(工作量比率法、役齡比率法)、修復(fù)費用法[貶值率=(可修復(fù)部分實體貶值+不可修部分實體貶值)/設(shè)備復(fù)原重置成本]P123

三、功能性貶值:若重置成本為復(fù)原重置成本,應(yīng)考慮超額投資成本。四、1經(jīng)濟(jì)性貶值=(p-實體性貶值-功能性貶值)*[1-(實際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力)x]→x在0.6-0.7之間。2經(jīng)濟(jì)性貶值=設(shè)備稅后年收益損失額*(P/A,r,n)

3受環(huán)境保護(hù)限制的經(jīng)濟(jì)性貶值、閑置時間和資金成本房地產(chǎn)評估:市場法

P=P’*A*B*C*D*容積率修正系數(shù)*土地使用年限修正系數(shù)K(交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素修正系數(shù))K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]

基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法

地價=基準(zhǔn)地價*年期(期日、容積率、其他)修正系數(shù)

收益法1、P=A/r[1-1/(1+r)n](收益須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結(jié)果)

綜合資本化率r=r1(土地)x+r2(建筑物)y

2、單獨評估土地的價格:土地價格=房地產(chǎn)價格-建筑物現(xiàn)值=土地純收益/r1=(房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益)/r1

建筑物純收益=r2*(建筑物重置價-折舊)

成本法

地價=取得費+開發(fā)費+稅費+利息+開發(fā)利潤+出讓增值收益建筑物價格=重置成本*成新率剩余法(評估待開發(fā)土地價值)地價=預(yù)期售樓價-建筑費-專費用-銷售費用-利息-稅費-利潤

利息=(地價+建筑費用+專業(yè)費用)*利息率

利潤=(地價+建筑費用+專業(yè)費用)*利潤率

路線價法:地價=路線價*累計深度百分率*寬度(四三二一法則:第一個25英尺0.4,第二個0.3累計0.7,第三個0.2累計0.9,第四個0.1累計1)

在建工程評估方法:1、形象進(jìn)度法=建完后房地產(chǎn)市單價*工程形象進(jìn)度百分比*(1-折扣率)2、成本法=土地取得費+專業(yè)費用+建造費用+正常利稅

3、假設(shè)開發(fā)法=房地產(chǎn)預(yù)期售價(后-續(xù)工程成本+后續(xù)工程費用+正常利稅)森林:市場法

P=G*林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)K*物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)Kb*蓄積量Q收益法

P=∑(At-Ct)/(1+t)t

適合有經(jīng)常性收益的林木資產(chǎn)成本法

P=K*∑Ct(1+r)n-t(t指過去第t年)→幼齡林

剩余法:P=銷售收入W-經(jīng)營成本C-利潤F+再生資源S→成采礦權(quán):可比銷售法

P=P’*μ*ξ*φ*θ(規(guī)模、精礦平均品位、價格、差異調(diào)整系數(shù))貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法P=∑(WatWbt)/(1+t)t

Wat→年剩余利潤額;Wbt→社會平均收益額

探礦權(quán):(高精度勘查)地勘加和法P=Px+Ln=Px+M*T/(T+G)約當(dāng)投資貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法P=Ty原探礦人/(Tx+Ty)*∑Wt/(1+t)t

重置成本法P=Pb*(1+風(fēng)險f)*(1-技術(shù)貶值ξ)=∑[Ubi*Pui]*(1+四項費用ε)(1+f)*(1-ξ)

無形資產(chǎn)評估:專利權(quán)的評估方法:主要采用收益法商譽的評價方法:

一、割差法::P=企定整體資產(chǎn)評估值-各單項資產(chǎn)評估值和二、超額收益法:1、超額收益本金化價格法

P=(企業(yè)預(yù)期收益額-行業(yè)平均收益率*單項資產(chǎn)評估值之和)/適用本金化率

2、超額收益折現(xiàn)法P=∑Rt/(1+r)t收益法P=∑KRt/(1+r)tK→分成率;R為超額收益

P=Y+∑KRt/(1+r)tY→最低收費額Y=重置成本凈值*轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?轉(zhuǎn)讓機(jī)會成本(=轉(zhuǎn)讓凈減收益+再開發(fā)凈增費用)

收益額的確定:一、直接估算法1、收入增長型:R=單價差*Q*(1-T)R=銷量差*(P-C)*(1-T)2、費用節(jié)約型:R=(C1-C2)*Q*(1-T)二、差額法:R=利潤-資產(chǎn)總額*行業(yè)平均資金利潤率

三、分成率法:R=收入(利潤)*收入(利潤)分成率利潤分成率的估算

1、邊際分析法:=∑追加利潤現(xiàn)值/∑利潤總額現(xiàn)值

2、約當(dāng)投資分成法:=無形資產(chǎn)約當(dāng)投資量/總約當(dāng)投資量(約當(dāng)投資量=重置成本*(1+適用成本利潤率)四、要素貢獻(xiàn)法:

(資金30、技術(shù)40和管理30)成本法P=無形資產(chǎn)重置成本*成新率自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本的的估算1、核算法:p=直接、間接成本+資金成本+利潤

2、倍加系數(shù)法:p=(C+β1V)/(1-β2)*(1+L)

C為物化勞動消耗;V為活勞動消耗二、外購無形資產(chǎn)重置成本的估算1、市價類比法

2、物價指數(shù)法:=賬面成本*物價指

數(shù)

長期債權(quán):上市交易的債券P=債券數(shù)量*評估基準(zhǔn)日債券的收盤價

非上市交易的債券

1、到期一次還本付息:P=F/(1+r)n2、分次計息,到期一次還本:P=∑Rt//(1+r)t+A/(1+r)n

長期股權(quán):上市交易股票的價值評估:

1、評估基準(zhǔn)日的收盤價2、以控股為目的采用收益法評估非上市交易股票的評估:(普通股)1、固定紅利型股利政策下:P=R/r2、紅利增長型:P=R/(r-g)在產(chǎn)品:P=實有數(shù)量*市場可接受的不含稅的單價-預(yù)計銷售過程中發(fā)生的費用

某報廢在制品=可回收廢料的重量*單位重量現(xiàn)行的回收價格

成本法1、根據(jù)價格變動系數(shù)調(diào)整原成本(核算水平較高)

P=原合理材料成本*(1+價格變動系數(shù))+原合理工資、費用*(1+合理工資費用變動系數(shù))

2、按社會平均消耗定額和現(xiàn)行市價計算

P=實有數(shù)量*(該工序單價材料工藝定額*單位材料現(xiàn)行市價+該工序單價工時定額*正常工資費用)3、按在產(chǎn)品的完工程度計算評估值:P=產(chǎn)成品重置成本*在制品約當(dāng)產(chǎn)量(=在制品數(shù)量*在制品完工率)產(chǎn)成品:1、出售為目的:P=現(xiàn)行市價2、投資為目的:P=數(shù)量*(不含稅出廠單價-銷售稅金-銷售費用-所得稅)

成本法:1、評估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時間接近:P=產(chǎn)成品數(shù)量*產(chǎn)成品單位成本

2、時間間隔較長:P=實有數(shù)量*(合理材料工藝定額*材料現(xiàn)行市價+合理工時定額*正常工資費用)P=產(chǎn)成品實際成本*(材料成本比例*材料綜合調(diào)整系數(shù)+工資費用比例*調(diào)整系數(shù))

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