關(guān)于項目物業(yè)管理的工作報告(1)
關(guān)于項目物業(yè)管理的工作報告
致:xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司:
xxxx自201*年3月開始交付使用,交付前因各種原因,根本未履行承接查驗手續(xù),部分工種甚至是邊施工邊交付。致使業(yè)主在交房時意見較大。
隨著房屋的交付,業(yè)主在裝修、入住、使用階段,發(fā)現(xiàn)越來越多的工程質(zhì)量問題,有一些問題已經(jīng)嚴重影響到其正常居住、生活。物業(yè)公司在運行過程中,也發(fā)現(xiàn)因工程質(zhì)量問題,影響到小區(qū)設(shè)施設(shè)備的正常運行,給服務(wù)工作造成很大障礙。雖然物業(yè)公司也多次聯(lián)系工程部、施工單位進場整改,但整改存在推諉、扯皮或稱不是其施工項目等情況,致使整個整改工作緩慢,業(yè)主已經(jīng)達到不能忍受的程度,很多業(yè)主明確表示不再繳納物業(yè)服務(wù)費用,現(xiàn)在小區(qū)業(yè)主欠費已高達50多萬。同時對公司產(chǎn)生了極度不信任,給公司形象帶來了非常嚴重的負面影響。
自交房開始至201*年春節(jié),物業(yè)公司工程人員均在全力辦理交房、裝修管理、整改聯(lián)系、配合、協(xié)調(diào)等各項工作,春節(jié)過后,物業(yè)公司抽調(diào)其他項目工程人員對項目進行了全面系統(tǒng)的工程質(zhì)量檢查,現(xiàn)將存在的工程質(zhì)量問題歸納匯總,書面報呈公司,并建議公司立即成立專門整改小組或?qū)⑺袉栴}一并委托物業(yè)公司全權(quán)處理,整改所產(chǎn)生的一切費用由公司從各相關(guān)承建單位工程質(zhì)量保證金中列扣。以便及時、有效、盡快改變上述情況,樹立公司良好的整體形象,維護公司聲譽。
附:工程質(zhì)量問題清冊
物業(yè)公司201*年3月30日凱華麗景工程質(zhì)量問題一、弱電智能系統(tǒng)
1、可視對講、門禁系統(tǒng)
1)、住宅內(nèi)瓦斯誤報警,現(xiàn)該項功能大部分已被屏蔽,存在嚴重安全隱患2)、室內(nèi)可視單元門機功能喪失3)、室內(nèi)分機呼叫管理中心功能喪失4)、業(yè)主管理卡刷單元門機開門功能喪失5)、單元門機、管理中心呼叫室內(nèi)分機部分功能喪失6)、部分單元門鎖功能喪失7)、門禁電腦主機制卡功能喪失可視對講系統(tǒng)、門禁卡系統(tǒng)自交房以來沒有完全正常使用過,故障頻發(fā)直至上述現(xiàn)狀,期間通知施工單位前來整改均不了了之。由于小區(qū)業(yè)主大部分隸屬石油單位,夜間下班的業(yè)主在回家時使用門卡進單元門,門禁系統(tǒng)不僅不能給業(yè)主帶來安全和便利,反而將業(yè)主關(guān)在門外,導(dǎo)致大部分業(yè)主對我物業(yè)服務(wù)工作強烈不滿,因此拒交物業(yè)服務(wù)費用戶數(shù)上百,拖欠費用接近二十萬元;現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)特請相關(guān)專業(yè)公司人員通過現(xiàn)場查驗,發(fā)現(xiàn)部分線材屏蔽不夠,線材老化現(xiàn)象嚴重,單元至住戶分配線路編碼、接線錯誤等多項問題,預(yù)計整改費用約需六萬元以上2、紅外對射報警、攝像監(jiān)控、車場管理系統(tǒng)
1)、園區(qū)、停車場攝像監(jiān)控系統(tǒng)中兩臺設(shè)備故障停止工作攝像被施工單位取走維修至今未安裝,其余監(jiān)控設(shè)施設(shè)備時好時壞,運行狀況不良,不能起到安全監(jiān)控作用2)、車場管理系統(tǒng)故障,車輛進出管理工作相當(dāng)困難,應(yīng)收費用流失且車主意見相當(dāng)大
二、總坪
1、小區(qū)總坪排污環(huán)網(wǎng)因為施工建造師管道地埋敷設(shè)坡度不夠,物業(yè)投入使
用兩年來排污環(huán)網(wǎng)管道堵塞嚴重,糞便污物冒出窨井并向四周地面擴散溢流,期間施工方疏通一次,我服務(wù)中心工程人員疏通六次,墊資請專業(yè)疏通公司疏通過兩次,F(xiàn)項目入住率越來越高,排污環(huán)網(wǎng)不能自然流瀉,每月至少需人工疏通兩次以上,不能夠徹底解決堵塞問題;
2、總坪地面施工回填部分未夯實,地面沉降嚴重,原銷售部外(包括水景
池)、地面停車部分、樓宇外墻地基腳等多處地面沉降,景觀砌體拉裂,裝飾面材脫落、部分地面設(shè)施損壞嚴重。以上問題嚴重影響小區(qū)感官形象,業(yè)主對此很是不滿,認為物業(yè)企業(yè)管理不善。物業(yè)服務(wù)中心多次書面報告地產(chǎn)公司,整改均為落實。
3、園區(qū)3、4棟外道路因相鄰兩個物業(yè)建筑挖地基導(dǎo)致路面嚴重受損,4棟外
圍墻垮塌近30米,我物業(yè)服務(wù)中心工作人員多次與相鄰兩工地施工單位聯(lián)系整改事宜,對方答復(fù)已與華興地產(chǎn)公司交涉清楚,對方將不再對我方損壞路面進行整改。時下雨季就要臨近,一旦雨水浸跨路面,將會嚴重影響本小區(qū)車輛出入
三、物業(yè)項目備用電源發(fā)電機
1、該發(fā)電機因在工場運行后再行安裝于凱華麗景物業(yè)項目,安裝前未根據(jù)設(shè)備維保要求進行保養(yǎng)和檢修,該發(fā)電機在物業(yè)使用過程中因設(shè)備自身故障導(dǎo)致長期不能正常運行,短短兩年使用時間中產(chǎn)生上萬維修費用,基本上是每試運行一次就必須維修一次,特別是今年華陽片區(qū)停電時間較多,發(fā)電機不能保證正常運行,小區(qū)業(yè)主對我服務(wù)中心的不滿情緒異常高漲,多戶業(yè)主明確表示將不再繳納物業(yè)服務(wù)業(yè)費,理由就是小區(qū)配套設(shè)施不能解決小區(qū)業(yè)主生活的不便。
為了保障發(fā)電機能夠正常運行,為全體業(yè)主提供完善的設(shè)備配套功能,同時在市電停止供電時能保障小區(qū)建筑物消防設(shè)備、電梯等正常供電,該發(fā)電機需進行大修后再行投入使用,大修所需費用約十六萬元。
四、電梯
1、電梯底坑地下水上冒,坑內(nèi)積水不能自然流排(設(shè)計缺陷)導(dǎo)致底坑內(nèi)長時間處于積水或潮濕狀態(tài),小區(qū)內(nèi)的30臺載人升降電梯從投入運行開始,就不停的出現(xiàn)大小不一的故障:
1)、主機板燒損一臺,更換費用近萬元;2)、轎廂內(nèi)外顯示面板損壞六臺,至今未修復(fù);3)、電梯應(yīng)急電源燒損2臺、補償電源燒損2臺至今未修復(fù);4)、底坑電梯部件銹蝕30臺,其中2臺部件損毀嚴重導(dǎo)致電梯因維修停運2個月,維修費用三千多元;5)、電梯底坑、機房、轎廂、轎頂多方通訊設(shè)備因底坑潮濕導(dǎo)致線材絕緣老化加快,目前已有十四臺電梯多方通訊出現(xiàn)故障;6)、電梯運行環(huán)境不良導(dǎo)致電梯因保護程序動作而困人事件經(jīng)常發(fā)生,一周3-5次。
2、小區(qū)內(nèi)電梯安裝井道照明時未根據(jù)國家特種設(shè)備檢驗標準《TSGT5001》規(guī)定安裝雙控照明開關(guān),成都市在201*年發(fā)生3起嚴重電梯安全事故后,今年電梯年檢將依照該檢驗標準嚴格執(zhí)行,我方30臺電梯必須經(jīng)過整改后方能通過年檢,整改該單一項目所需費用44882元,整改30臺電梯全部項目所產(chǎn)生費用將相當(dāng)巨大;針對電梯底坑積水、潮濕問題,應(yīng)從根本上解決,確保電梯在有效運行期限內(nèi)安全可靠運行。
因電梯困人、停機等因素,拒交物業(yè)服務(wù)費業(yè)主一百多戶,拖欠物業(yè)服務(wù)費用二十多萬元。
五、消防系統(tǒng)
1、二棟商鋪外地面沉降導(dǎo)致消防管網(wǎng)損壞,二棟消防管網(wǎng)不能供水,存在嚴重安全隱患;
2、負二層防火控制系統(tǒng)長期處于報警狀態(tài),故障一直未能排除;3、一層各個單元消防通道防火門損壞較多;
4、負二層排污泵接線錯誤4臺,泵接口松脫4臺,泵不能啟動5臺,夏天暴雨季節(jié),污水泵不能正常工作勢必導(dǎo)致嚴重水浸事件。
六、能耗計量裝置
1、用戶電計量表因質(zhì)量原因造成計量不準確,截止目前已更換計量表23只,僅201*年凱華麗景項目能耗費用凈虧損達五十多萬元。
七、地下停車場
1、地面嚴重翻砂,主干道部分路面做環(huán)氧樹脂處理后使用不到3個月,多處地面環(huán)氧樹脂脫落,地面只見連砂石樣地坪(環(huán)氧樹脂脫落帶起地面壓光表層,地面損壞將會更加嚴重);停車場不論如何清潔,地面沙塵依舊,停車位置安裝的車位地鎖因沙塵進入鎖芯導(dǎo)致地鎖損壞率達到50%以上,停車業(yè)主僅因車位地鎖帶給的不方便已是怨氣很大,對車場地面翻砂積塵更是不滿意。
2、兩層停車層上方安裝的消防、給水管網(wǎng)接頭松動現(xiàn)象較多,管網(wǎng)滲、漏水點23處,我工作人員在設(shè)施檢修中發(fā)現(xiàn)部分閥門連接螺栓用手指可以輕易旋動,現(xiàn)已將-1、-2F管網(wǎng)接頭、閥門連接螺栓全部重新緊固過。
八、二次供水
小區(qū)設(shè)計二次供水應(yīng)為無負壓供水,但實際施工為水箱水池供水,按照衛(wèi)生防疫要求,水箱水池每半年需要清洗一次,但每次清洗除產(chǎn)生幾千元清洗費用外,還會白白抽掉近100方自來水,同時5樓以上住戶面臨停水至水池清洗完畢重新注水后,方能使用。
九、業(yè)主報修及空置物業(yè)部分
1、入戶門不能打開68戶,交房時鑰匙就不夠;
2、入戶門嚴重脫漆、銹蝕、變形、損傷等質(zhì)量問題8戶;
3、室內(nèi)空調(diào)插座電線缺失18戶,因入戶門不能打開的68戶未能統(tǒng)計確認;4、室內(nèi)水電未整改7戶;5、室內(nèi)門窗未整改5戶;
6、室內(nèi)防水問題70多起(現(xiàn)已整改大部分);7、室內(nèi)欄桿問題1戶;8、土建問題24戶;9、外墻滲水3戶。
擴展閱讀:物業(yè)工作總結(jié)1
物業(yè)管理工作總結(jié)
桃花落去,梅雪冬陽……201*年在忙忙碌碌中漸漸的過去了,
201*年實訓(xùn)基地物業(yè)管理處猶如生命演化的進程,有生命誕生后的喜悅、有牙牙學(xué)語時的懵懂、有蹣跚學(xué)步中的艱辛、更有成長期的叛逆和傲氣。
實訓(xùn)基地物業(yè)管理人自己深知只有加強學(xué)習(xí)和不斷探索才是實訓(xùn)基地物業(yè)管理工作健康發(fā)展的硬道理;也只有不斷的總結(jié)提高和剔除糟粕才能鼎立于不敗之地。
當(dāng)然,201*年實訓(xùn)基地物業(yè)管理工作離不開各級領(lǐng)導(dǎo)的大力支持,離不開延吉物業(yè)管理有限公司領(lǐng)導(dǎo)的蒞臨指導(dǎo),更離不開基地廣大業(yè)主的包容和理解。
值此歲末,實訓(xùn)基地物業(yè)管理處將201*年物業(yè)管理工作向各級領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主作總結(jié)匯報:一、物業(yè)管理處認真組織竣工預(yù)驗收交接工作、嚴格規(guī)范二次裝修管理、全面進行培訓(xùn)提高員工的服務(wù)意識、著力疏通內(nèi)部管理流程。
(一)認真做好竣工預(yù)驗收交接工作,為業(yè)主把好竣工驗收質(zhì)量關(guān)。按照市職培中心的部署,預(yù)驗收工作由職培中心統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),楊浦區(qū)人力資源與社會保障局參與,上海現(xiàn)代咨詢有限公司組織實施。其中上海第七建筑有限公司提供工程建設(shè)全部竣工圖紙、實物;上海建科建設(shè)監(jiān)理咨詢有限公司提供全部工程質(zhì)量驗收合格證明;上海第一測量師事務(wù)所有限公司提供工程審價咨詢意見;上海房屋建筑設(shè)計院有限公司提供工程設(shè)計資料;我處接受職培中心的委托對工程建設(shè)全部竣工圖紙、實物進行交接、對工程建設(shè)項目的質(zhì)量、使用功能完好程度進行交接查驗。自9月17日起我處抽調(diào)多方資深工程技術(shù)力量,共108人(次)分10批(項),按照6大建筑單元(以土建為主)、各建筑單元按系統(tǒng)的建筑項目劃分(以安裝為主)進行預(yù)驗收查驗;嚴格按照預(yù)驗收交接準備工作的要求對預(yù)驗收的條件、需核檢的資料、技術(shù)資料等進行逐項查驗;嚴格參照竣工驗收規(guī)范和標準對預(yù)驗收交接中發(fā)現(xiàn)的問題提出整改辦法及復(fù)驗安排,督促施工總包方及時處置、解決問題。截至目前共向施工總包方提出整改意見共300余項,督促施工總包方已完成需要整改項目200項,竣工預(yù)驗收交接工作正在有條不紊的進行。
(二)建立二次裝修管理制度,確保二次裝修規(guī)范、有序。二次裝修是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容之一,縱觀各類物業(yè)存在的上下單元滲漏、外立面破壞、樓宇結(jié)構(gòu)受損、房屋功能改變等不一而足的問題,無不是因為前期二次裝修工程的施工不按照制度進行埋下隱患,從而造成了后期物業(yè)管理工作的困難重重、舉步維艱。為此實訓(xùn)基地物業(yè)管理處在二次裝修管理工作方面,重點加強了以下方面的工作:
一是從嚴把好二次裝修申請審批關(guān),建立完善的二次裝修管理檔案,所有二次裝修申請必須按規(guī)定提交圖紙資料,并提供區(qū)域消防審批文件,對裝修申請中的關(guān)于外立面及室內(nèi)結(jié)構(gòu)方面從嚴審核并給出審批意見與建議;二是嚴格把握二次裝修重點工作,對單元區(qū)域二次裝修的"消防測試"、"重點部位防水"、"水電管路走向"、"自用設(shè)施設(shè)備安裝"等問題作出明確的指引,讓業(yè)主與二次裝修單位提前知悉各項管理規(guī)定與要求,為后期的管理工作做好準備;三是建立二次裝修巡查簽到制度,安排各部門按規(guī)定對二次裝修單元區(qū)域開展巡檢工作,對消防管理、違章裝修、防水工程等重點內(nèi)容按部門分工開展巡檢督查工作,將違章裝修現(xiàn)象消除于萌芽狀態(tài);四是定期組織二次裝修業(yè)主和施工單位召開二次裝修專項會議,對檢查存在未符合管理規(guī)定要求的違規(guī)現(xiàn)象,在會上限定作出整改,并按計劃實施復(fù)檢工作,此項工作得到了大部份業(yè)主的肯定;五是根據(jù)二次裝修工作的安排需要,管理處設(shè)立二次裝修專員崗位,制訂裝修巡檢專項負責(zé)制度,委托裝修專員協(xié)調(diào)各個部門組織實施,經(jīng)過相關(guān)培訓(xùn)及各項準備工作后,取得了良好的成效。
(三)認真做好員工培訓(xùn)工作,全面提高員工服務(wù)意識。羅伯特-歐文曾說過:把錢花在提高勞動者素質(zhì)上是企業(yè)最佳的投資。因為員工培訓(xùn)是物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的需要;是物業(yè)管理企業(yè)管理者激勵員工的方法;是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)。為此實訓(xùn)基地物業(yè)管理處把員工培訓(xùn)計劃提到管理處的中心工作日程,并持之以恒的作為一項長期性、實效性的任務(wù)來抓。管理處結(jié)合本單位的實際情況綜合公司的培訓(xùn)日程安排制定培訓(xùn)計劃、研究培訓(xùn)方法、確定培訓(xùn)內(nèi)容及分類,并對全體員工進行素質(zhì)大摸底,確切掌握員工當(dāng)前素質(zhì)存在的薄弱環(huán)節(jié),在有序地進行常規(guī)性培訓(xùn)之外有目標性地選擇分類方法對各類員工進行強化和專項素質(zhì)教育。物業(yè)管理處項目經(jīng)理為員工培訓(xùn)第一責(zé)任人,負責(zé)員工培訓(xùn)的組織實施、培訓(xùn)的監(jiān)督管理、培訓(xùn)的效果評估。截止目前物業(yè)管理處修訂培訓(xùn)教材24套、培訓(xùn)課時88小時、各部門分類再培訓(xùn)累計課時240小時、員工培訓(xùn)率100、培訓(xùn)合格率95、培訓(xùn)淘汰率5。通過一系列培訓(xùn)制度的實施,全體員工的素質(zhì)穩(wěn)步提高,服務(wù)意識明顯增強,業(yè)主滿意度漸漸提升。
(四)著力疏通管理處內(nèi)部管理流程,增強各部門團隊意識,提高凝聚力。二、管理處下屬各部門四維合一、通力合作,緊緊圍繞管理處全新部署開展工作。(一)客戶服務(wù)
客戶服務(wù)工作既是物業(yè)管理工作中的先鋒和旗幟,也是業(yè)主和物業(yè)管理服務(wù)合同內(nèi)容的中樞站和聯(lián)絡(luò)處,承載著溝通、協(xié)調(diào)、反饋、落實、監(jiān)察、匯報、處理、處置、統(tǒng)計的重大使命,其任務(wù)之艱、責(zé)任之大、要求之高是物業(yè)管理處工作中的首當(dāng)門面內(nèi)容,客戶服務(wù)人員的整體素質(zhì)決定著一支物業(yè)管理團隊的管理水平,反映和體現(xiàn)物業(yè)員工的精神面貌。201*年物業(yè)管理處志在組建一支與實訓(xùn)基地現(xiàn)代化物業(yè)管理要求的高端客戶服務(wù)團隊
友情提示:本文中關(guān)于《關(guān)于項目物業(yè)管理的工作報告(1)》給出的范例僅供您參考拓展思維使用,關(guān)于項目物業(yè)管理的工作報告(1):該篇文章建議您自主創(chuàng)作。
來源:網(wǎng)絡(luò)整理 免責(zé)聲明:本文僅限學(xué)習(xí)分享,如產(chǎn)生版權(quán)問題,請聯(lián)系我們及時刪除。