前期入伙保安工作總結(jié)

時(shí)光飛逝,日月如梭,豬年悄然離去,鼠年將至。在期待中,以xx發(fā)展在精心傾力打造,炫彩推出的高檔樓盤"xx豪廷",是以精致的構(gòu)造、英倫風(fēng)尚力作,通過(guò)全體隊(duì)員與各職能部門的精心打造,親情服務(wù),再次展現(xiàn)尊貴的價(jià)值。在繁忙的工作中,迎來(lái)了新的一年�；仡欉^(guò)去的201*年,保安部是在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確指引下,開展工作。協(xié)同各職能部門,努力實(shí)現(xiàn)"創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活空間"為典范,在日常安全防范、服務(wù)中以創(chuàng)造,舒適、整潔、安全、快捷的生活空為己任。圓滿完成了全年度安全保衛(wèi)任務(wù)(無(wú)事故發(fā)生)和禮儀接待工作,以下為具體的工作總結(jié):

一、樓盤開發(fā)、售樓前期,保安隊(duì)伍的組建及安全禮儀服務(wù):

1、保安隊(duì)伍的組建,入職條件必須是政治合格,無(wú)犯罪記錄,誠(chéng)實(shí)、守信,要具備愛崗敬業(yè)精神,服務(wù)和服從意識(shí)要強(qiáng)。入職前要通過(guò)面視、政審、現(xiàn)場(chǎng)答辯、身體檢查、、形象等,確保每位保安員符合公司的要求,全年共招保安員31名,其中6名辭工,1名不合格辭退,保安部現(xiàn)有從業(yè)人員24人,是一支具有專業(yè)工作技能、綜合素質(zhì)強(qiáng)、有凝聚力的團(tuán)隊(duì)。

2、對(duì)新入職保安員進(jìn)行專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)以防火、防盜、防破壞、預(yù)防自然災(zāi)害為重點(diǎn),突發(fā)性事件的處理,應(yīng)急能力的培訓(xùn)。經(jīng)測(cè)試合格后上崗,保證工作正常開展.

3、加強(qiáng)工作職責(zé)的培訓(xùn)和提升,服務(wù)禮儀的培訓(xùn),禮貌值班、文明接待客戶、服務(wù)于客戶的不同要求。而盡量滿足客戶,加強(qiáng)語(yǔ)言溝通能力的培訓(xùn),培養(yǎng)提升服務(wù)的價(jià)值觀,樹立良好的服務(wù)形象。

二、協(xié)助營(yíng)銷部做好銷售期、安全保衛(wèi)及接待客戶參觀工作,創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值:

1、樣板房的監(jiān)管,使保安員熟識(shí)各樣板房的結(jié)構(gòu)、戶型、面積,能初步回答客人的詢問(wèn)。

2、熟識(shí)樣板房物品的數(shù)量擺放位置,設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)作,保證各類物品的完整性。

3、維護(hù)樣板房客人參觀秩序,沒有銷售人員陪同的,要憑證參觀,控制閑雜人員進(jìn)入。要求保安員儀容儀表整潔、端莊、大方、語(yǔ)言表達(dá)能力強(qiáng)、服務(wù)意識(shí)強(qiáng),具備工作的主動(dòng)性。

4、控制好樣板房參觀人員走后,規(guī)范照明燈具的開關(guān)時(shí)間。能源的節(jié)約,衛(wèi)生、照明燈具的監(jiān)管。

5、監(jiān)管好樣板房的安全隱患,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)確,并協(xié)助處理,配合營(yíng)銷部人員對(duì)樣板房的管理。

三、營(yíng)銷部大門崗及廣場(chǎng)車輛停放的管理:

在擔(dān)任營(yíng)銷部值班員長(zhǎng)期是以禮儀、熱情、主動(dòng)為第一原則,做到了車到人迎、車走人送,請(qǐng)字開頭、謝字結(jié)尾,用規(guī)范的手勢(shì)指引車輛停放有序,分區(qū)域停放,主動(dòng)為客人開車門,迎接客人,指引至售樓部前臺(tái)。他們會(huì)為客戶倒水、引座,維護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)秩序。做到了工作現(xiàn)場(chǎng)整潔和順暢,并養(yǎng)成了對(duì)區(qū)域內(nèi)隨手撿垃圾的好習(xí)慣,保證場(chǎng)所的整潔、舒適。在節(jié)日、慶典活動(dòng)中,協(xié)作營(yíng)銷部做好了后勤保障工作,會(huì)場(chǎng)的布置,和現(xiàn)場(chǎng)保衛(wèi)工作,禮儀服務(wù)善始善終。并受到主辦部門的好評(píng),通過(guò)在日常巡查工作中,定時(shí)定點(diǎn)巡查、消除了安全隱患,確保無(wú)損壞和盜竊事件發(fā)生。并在工作中受到各職能部門領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可。

四、業(yè)主收樓前,保安部前期準(zhǔn)備工作:

xx豪廷作為xx發(fā)展的精品之作,對(duì)業(yè)主的各項(xiàng)售后管理服務(wù)承諾,xx豪廷作為沙溪的一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目,英式管家的獨(dú)創(chuàng),高品位,為業(yè)主創(chuàng)造親情、舒適、優(yōu)雅、安全、和諧的生活環(huán)境。對(duì)保安部提出了更高的要求,為了配合公司各職能部門的工作,保障體現(xiàn)完善的"英式管家服務(wù)"落到實(shí)處,做好以下工作:

1、制定、建立健全保安部各項(xiàng)任務(wù)、保安工作守則,各崗位職責(zé)、會(huì)議制度、培訓(xùn)制度、查崗巡查制度、獎(jiǎng)罰制度、工作請(qǐng)示匯報(bào)制度、禮儀儀表檢查制度、投訴回訪制度、人員車輛物品出入檢查登記制度、門崗定點(diǎn)守護(hù)與區(qū)域巡查相結(jié)合的雙重安全防范制度,以敏捷快速反應(yīng)來(lái)推動(dòng)安全,通過(guò)這些制度進(jìn)一步完善、落實(shí),使我們用更親情的的服務(wù)方式,配合區(qū)域管家、提升服務(wù)形象,用更專業(yè)、更敬業(yè)的態(tài)度贏得業(yè)主工作支持和信任,制定各崗位工作指引,隨機(jī)抽查崗位來(lái)保障制度落實(shí)。

2、配備保安日常執(zhí)勤輔助器材和個(gè)人裝備,以規(guī)范保障安全工作落實(shí)。

3、組織全體保安員做好了收樓前的培訓(xùn)工作及禮節(jié)性接待工作。

3.1工作職責(zé)、崗位紀(jì)律、職業(yè)道德、服務(wù)禮儀、溝通技巧、儀容儀表、案例分析、軍事訓(xùn)練、車輛指揮手勢(shì)。

3.2對(duì)保安員新培訓(xùn)科目,參訓(xùn)簽到,未培訓(xùn)補(bǔ)訓(xùn),并進(jìn)行階段理論考核,書面記錄,不合格者,再培訓(xùn),直到合格為止,來(lái)保障保安員到崗位后應(yīng)知應(yīng)會(huì)。

3.3編制小區(qū)各值班崗位人員,并組織所有保安到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行崗位職責(zé)要求模擬訓(xùn)練及小區(qū)流動(dòng)人員的監(jiān)管,緊急事件的處理,確保交樓后崗位正常運(yùn)作。

3.4加強(qiáng)崗位安全防范應(yīng)急措施培訓(xùn)工作,針對(duì)交樓后二次裝修現(xiàn)場(chǎng)管理,人員出入管理要求,使其門崗檢查與區(qū)域巡查配合保障安全。

四、交樓后保安日常工作運(yùn)作及管理:

1、前期的各項(xiàng)培訓(xùn),貫穿于日常工作中,在日常管理工作中要求量化管理,以公開、公平、合理化引導(dǎo)隊(duì)員,使管理制度化、工作標(biāo)準(zhǔn)化、操作程序化、服務(wù)規(guī)范化進(jìn)行。禮貌待人,說(shuō)話和氣,微笑服務(wù),主動(dòng)幫助業(yè)主、客戶排憂解難,要熱情、耐心、周到,處理違章時(shí)要具備文明禮貌、講事實(shí),不發(fā)生爭(zhēng)吵,以禮待人、及時(shí)有效的控制事件擴(kuò)大化,但不失原則的處理,不因失責(zé)或處理不當(dāng)而發(fā)生意外。

2、在處理違章或投訴事件中,要求以禮待人,感同身受、細(xì)問(wèn)因由、不亢不卑、不失去原則,建立良好的專業(yè)服務(wù)形象。

3、加強(qiáng)全體保安員經(jīng)常性思想教育工作,貫穿于日常工作中,要求增加集體榮譽(yù)感,樹立正確的人生觀、價(jià)值觀、奉獻(xiàn)與索取的觀念,統(tǒng)一思想和認(rèn)識(shí)、達(dá)到共識(shí),保障各項(xiàng)工作的順利完成,以質(zhì)量建隊(duì)。把保安隊(duì)伍建設(shè)成為一支具有戰(zhàn)斗力的半軍事化隊(duì)伍,培養(yǎng)他們頑強(qiáng)奮斗、積極向上的心態(tài),端正思想,在工作中要有主人翁的工作責(zé)任感,做到令行禁止。工作中出現(xiàn)問(wèn)題,有書面的請(qǐng)示、匯報(bào)、回執(zhí),培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)精神,群策群力,共同奮斗,上下同心,相互協(xié)助,保持隊(duì)伍持久穩(wěn)定和內(nèi)部和諧,防止保安員在上崗期間監(jiān)守自盜,惡性事件發(fā)生。

五、加強(qiáng)各崗位職責(zé)指引,保障安全防范落實(shí)到位,杜絕事故發(fā)生,制定監(jiān)管辦法。

小區(qū)以分區(qū)隔離監(jiān)管,成封閉管理體系。出入小區(qū)人員憑證件出入。各出入口有保安24小時(shí)守護(hù),各區(qū)域有巡邏保安24小時(shí)巡查。

1、加強(qiáng)大門崗人員出入的規(guī)范管理(制定允許業(yè)主、訪客專用通道)。做到來(lái)訪有詢問(wèn)、有登記、備查、了解訪客來(lái)自何地,去向何處。要與被訪人聯(lián)系,同意方可放行。出入門崗要嚴(yán)格檢查,物品放行有證明,有記錄,禁止違禁物品進(jìn)入小區(qū),禁止各類裝修材料從大門崗出入(以設(shè)專運(yùn)通道)特殊情況報(bào)上級(jí)批準(zhǔn)。保障大門崗周圍順暢,無(wú)閑人逗留,禁止拓展市場(chǎng)推銷業(yè)務(wù)人員進(jìn)入小區(qū)。

2、加強(qiáng)車場(chǎng)出入通道的管理,目前車場(chǎng)基建工程正在完善中,出入口通道較窄,單行道,根據(jù)前次道閘被撞事件發(fā)生,肇事車已經(jīng)賠償。為杜絕類似事件發(fā)生,已做好告示排,貼于出入口,指示駕駛員小心行駛,被撞事故發(fā)生,車輛出入有登記,車況有檢查記錄,預(yù)防車輛被盜事件發(fā)生。對(duì)停放的自行車、摩托車發(fā)放三種不同的證件顏色以區(qū)分。憑證件出閘,由值班員現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管,確保了車輛停放的安全性。制定車場(chǎng)管理規(guī)定,規(guī)劃了停車位,設(shè)有減速帶,車場(chǎng)內(nèi)有足夠的照明燈具。各類交通指示牌和滅火器材,出入口有明顯標(biāo)示限速、限高、限寬廣示牌,來(lái)確保車輛出入、停放安全。運(yùn)送易燃易爆物品車輛禁止進(jìn)入,編制、報(bào)批了停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施方案,并對(duì)部分車輛實(shí)施了收費(fèi),收費(fèi)率達(dá)100%。通過(guò)保安現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管,車場(chǎng)內(nèi)巡邏,無(wú)車輛被偷或被損壞事件發(fā)生,初步收到了良好的成效,多次夜間查崗、查哨、抓違紀(jì)、責(zé)任心不強(qiáng)的隊(duì)員,并進(jìn)行教育和處理。

3、對(duì)裝修、各類施工人員的證件管理,為了加強(qiáng)小區(qū)人員出入的有序管理,指定專用通道,管理處根據(jù)施工單位申報(bào),對(duì)施工人員提供有效身份證,辦理臨時(shí)出入證,門崗保安員根據(jù)管理處簽發(fā)的有效證件,嚴(yán)格查證,憑證件出入,并將副本留于崗位,便于區(qū)域巡查保安對(duì)施工單位人員在小區(qū)內(nèi)的活動(dòng)情況。工作時(shí)限監(jiān)管施工人員。出小區(qū)將副本退還本人,對(duì)攜帶的物品嚴(yán)格檢查,在檢查中三對(duì)照,證件核對(duì),私人物品和非私人物品的核對(duì)。非私人物品放行是否有管理處簽發(fā)的有效實(shí)物放行條,禁止衣冠不整人員進(jìn)入小區(qū)內(nèi),對(duì)違規(guī)施工人員,根據(jù)違紀(jì)情況作出相應(yīng)的處罰,扣件,要求及時(shí)對(duì)違紀(jì)事例整改,嚴(yán)重違紀(jì)人員要注銷證件,態(tài)度較好的可以重新申辦。并對(duì)出入小區(qū)各類施工人員,當(dāng)值保安員要對(duì)待小區(qū)注意事項(xiàng),區(qū)域有保安巡查監(jiān)管,保障人員自我約束。

4、規(guī)范指定外圍裝修材料的存放點(diǎn),由專人負(fù)責(zé)監(jiān)管。凡進(jìn)入小區(qū)的材料,沙石、水泥必須封袋才能從規(guī)定的門崗運(yùn)送。線管、木條必須打捆便于搬運(yùn),為確保裝修材料進(jìn)入車場(chǎng)運(yùn)送的有效控制,由門崗保安員通知車場(chǎng)巡查,跟進(jìn)監(jiān)管,存放在材料中轉(zhuǎn)點(diǎn),防止材料占道堆放和不按規(guī)定堆放。按物品性質(zhì)按區(qū)域堆放。值班人員現(xiàn)場(chǎng)指揮材料分批運(yùn)送電梯至施工單位。

5、電梯由專人負(fù)責(zé),并進(jìn)行全程跟進(jìn)監(jiān)管,避免搬運(yùn)過(guò)程超重、超高、超寬散料污染,硬物對(duì)橋箱、頂、墻、底面及門造成損壞。所有入電梯的沙石必須封袋,禁止超高、超寬材料進(jìn)入電梯。通過(guò)監(jiān)管未發(fā)現(xiàn)因不嚴(yán),導(dǎo)致電梯被損。6、區(qū)域巡邏員主要對(duì)各樓宇施工單位,超高、超寬材料從走火通道運(yùn)送的跟進(jìn)監(jiān)管,做好防范措施,防止碰撞欄桿、劃損公共設(shè)施,在巡查施工單位,協(xié)助檢查,施工人員有無(wú)施工出入證,有無(wú)審批的裝修許可證,材料是否按裝修指引堆放,室內(nèi)設(shè)立臨時(shí)衛(wèi)生間,吸煙區(qū),易燃物品必須隔離分放。是否配備滅火器、施工現(xiàn)場(chǎng)有沒有違規(guī)操作,或使用裝修無(wú)關(guān)的電器,生明火的安全隱患。與施工單位負(fù)責(zé)人共同協(xié)調(diào)來(lái)保障上述安全制度落實(shí).出入門崗值班員、協(xié)助嚴(yán)格控制施工時(shí)限。施工人員不允許在小區(qū)留宿,無(wú)審批證明不得超時(shí)施工,加強(qiáng)公共區(qū)域的秩序維護(hù)和管理。通過(guò)巡查發(fā)現(xiàn)非本部出現(xiàn)的問(wèn)題,如衛(wèi)生、機(jī)電、工程等及時(shí)以書面形式匯報(bào)處理,通過(guò)區(qū)域巡查,共查出三宗違紀(jì)事件:消防器材被盜,在單位內(nèi)隨地大便等,并做出處理和清潔費(fèi)的支付。各樓宇消防應(yīng)急燈,由于體積小,分布較分散,在實(shí)施監(jiān)管過(guò)程中造成了一定難度,為防止被盜,給公司造成損失,通過(guò)請(qǐng)示批準(zhǔn),已采取了補(bǔ)救措施,對(duì)巡查保安員采取了崗位責(zé)任制。注重監(jiān)管,注重負(fù)責(zé)的責(zé)任制度。在監(jiān)管方面設(shè)立了多處定時(shí)簽到點(diǎn),便于隨機(jī)抽查證實(shí)情況。通過(guò)收樓后巡查對(duì)區(qū)域監(jiān)管,防盜、防破壞成績(jī)顯著,協(xié)助各職能部門工作,出公差勤務(wù)達(dá)27次。配合管理處完成了日常的后勤保障任務(wù)。為保障崗位制度落實(shí)明確了崗位責(zé)任制,制定了保安員服務(wù)質(zhì)量考核辦法,來(lái)保障制度落實(shí)。

在過(guò)去的一年里,在全體隊(duì)員的共同努力下,以主人翁精神、強(qiáng)烈的工作責(zé)任感,圓滿完成了全年度安全防范、禮儀服務(wù)、共差勤務(wù)、后勤保障等工作。都是通過(guò)制度的逐步健全貫通落實(shí),并得到了公司職能部門在工作上協(xié)助和認(rèn)可,涌現(xiàn)出以xx、xxx等優(yōu)秀隊(duì)員,保安隊(duì)所取得的成績(jī)主要有以下幾方面:

1、加強(qiáng)隊(duì)伍的經(jīng)常性思想工作,以個(gè)別談心、樹典型,先進(jìn)性事例開展表?yè)P(yáng)與批評(píng)相結(jié)合。保持隊(duì)伍的穩(wěn)定與純潔。

2、建立建主崗位責(zé)任制,進(jìn)一步細(xì)化指引,現(xiàn)場(chǎng)模擬演示在日常工作體現(xiàn)服務(wù),先進(jìn)帶后進(jìn),開展比學(xué)趕幫.

3、編制崗位細(xì)化到人,設(shè)定在崗位工作中跟進(jìn)檢查落實(shí),如按時(shí)簽到,門崗值班訪客登記,各班簽名,便于抽查登記情況。來(lái)保障制度的落實(shí)。4、明確崗位工作職責(zé),抓紀(jì)律松懈、工作責(zé)任心不強(qiáng),以倪德仁等五名保安員的違紀(jì)為重點(diǎn)幫教對(duì)象。在后期工作中有明顯的改進(jìn)。

5、對(duì)新入職隊(duì)員的培訓(xùn),抽查考核,合格上崗,便于進(jìn)一步監(jiān)管落實(shí)到位。

6、制定保安員服務(wù)質(zhì)量考核辦法,獎(jiǎng)罰細(xì)則,樹正氣,從而提升隊(duì)伍工作能力。7、當(dāng)然在日常的工作中存在著很多不足,主要表現(xiàn)在個(gè)別隊(duì)員工作責(zé)任心不強(qiáng),紀(jì)律觀念淡薄,團(tuán)隊(duì)意識(shí)欠缺,只要求組織照顧。已幫教、引導(dǎo),但是作用不大,喜歡亂講,不實(shí)事求是,工作能力差,團(tuán)結(jié)觀念不夠,溝通能力欠缺,同事之間言語(yǔ)粗暴,團(tuán)隊(duì)協(xié)助工作,依賴性強(qiáng),導(dǎo)致同事間產(chǎn)生內(nèi)部矛盾。

8、個(gè)別隊(duì)員工作意識(shí)差,只求過(guò)得去,過(guò)得硬,導(dǎo)致在某些工作崗位出現(xiàn)監(jiān)管脫節(jié)。

9、服務(wù)意識(shí)不夠,自覺性差,禮儀禮節(jié)有待提高,儀表著裝有待改進(jìn)。落實(shí)工作任務(wù)不堅(jiān)決,主要表現(xiàn)在同樣的問(wèn)題反復(fù)強(qiáng)調(diào)。

10、夜班值班有個(gè)別隊(duì)員精神不振,巡查簽到不及時(shí)。

11、個(gè)別隊(duì)員在工作中主動(dòng)性、處理問(wèn)題的靈活性,落實(shí)任務(wù)質(zhì)量上還需提升。保證日常工作落實(shí)質(zhì)量品質(zhì)。

六、新一年工作計(jì)劃:

新的一年里,xx豪廷保安部在公司領(lǐng)導(dǎo)的指引下,團(tuán)結(jié)全體隊(duì)員,以安全防范為重點(diǎn),規(guī)范服務(wù)理念為典范,不要忘記過(guò)去工作中所存在的問(wèn)題,加以整改和成功經(jīng)驗(yàn)的推行,保持團(tuán)隊(duì)積極向上的凝聚力,克服改進(jìn)工作所存在的問(wèn)題。要看到現(xiàn)在提升英倫式管家服務(wù),主要是以貼心、舒適、安全、高額優(yōu)質(zhì)服務(wù)專業(yè)團(tuán)隊(duì)為重點(diǎn),更要著眼于步,配合區(qū)域管家逐步實(shí)現(xiàn)模式物管的獨(dú)創(chuàng)高品質(zhì),對(duì)于我們保安部門更要用親情的服務(wù)理念,提升服務(wù)形象,用更專業(yè)的工作技能,急業(yè)主所急,想業(yè)主所想,對(duì)待業(yè)主像對(duì)待親人一樣,細(xì)心、貼心的敬業(yè)態(tài)度,使業(yè)主滿意。同時(shí)要看到自身的不足,在日常工作中進(jìn)一步完善和提升自己。安全防范、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、建立訓(xùn)練有素的綜合服務(wù)團(tuán)隊(duì)是我們永無(wú)止境的追求。

以下是我們今后工作中所需完成及執(zhí)行的:

1、提升個(gè)人綜合思想素質(zhì),以制度為準(zhǔn)繩。做好各類制度的培訓(xùn)工作。

2、加強(qiáng)各類培訓(xùn),在管理中體現(xiàn)服務(wù)的親情及溫馨氛圍。

3、提升服務(wù)禮儀,真正體現(xiàn)出發(fā)自于內(nèi)心的施與受。

4、加強(qiáng)全體隊(duì)員的工作作風(fēng)及紀(jì)律的把關(guān),端正不良心態(tài),使全體隊(duì)員達(dá)到工作共識(shí)。5、加強(qiáng)各崗位工作責(zé)任心,把各項(xiàng)安全防范工作列入新年度的重點(diǎn),加強(qiáng)對(duì)各區(qū)域的巡查力度,維護(hù)良好的公共秩序。

6、加強(qiáng)小區(qū)各類公共設(shè)備、設(shè)施的監(jiān)管,使之保持良好的運(yùn)作狀態(tài)。

7、加強(qiáng)各現(xiàn)場(chǎng)的管理,確保無(wú)盜竊、無(wú)損壞事件的發(fā)生。

8、加強(qiáng)二次裝修人員施工現(xiàn)場(chǎng)、材料運(yùn)送的管理,維護(hù)小區(qū)內(nèi)各區(qū)域設(shè)施的完整,防止破壞,努力完成公司下達(dá)和各種任務(wù)。9、加強(qiáng)各出入門崗人員的出入詢問(wèn)登記,物品出閘的檢查制度落實(shí),控制流動(dòng)閑雜人員進(jìn)入小區(qū)。10、加強(qiáng)車場(chǎng)車輛的停放管理,維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序,檢查停放車輛的車況記錄,做好出入檢查,預(yù)防車輛被盜事件發(fā)生,協(xié)助公司做好車輛停泊收費(fèi)工作。11、加強(qiáng)消防設(shè)備的監(jiān)管與維護(hù)。使全體隊(duì)員會(huì)操作使用消防器材。進(jìn)一步完善消防應(yīng)急方案,做好小區(qū)的消防防火安全教育宣傳。

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北京世爵源墅物業(yè)管理前期及其入伙階段工作詳細(xì)計(jì)劃

世爵源墅前期介入階段

（日期為當(dāng)前至八月二十六日）目前正在進(jìn)行的各項(xiàng)工作有：

1、勘察世爵源墅的物業(yè)環(huán)境，從物業(yè)使用的角度對(duì)開發(fā)商京工地產(chǎn)提供相關(guān)建議。

2、全面了解小區(qū)整體布局及房屋、配套設(shè)施、文化場(chǎng)所、機(jī)電設(shè)備情況。3、現(xiàn)場(chǎng)派駐人員協(xié)助銷售氣氛的建立，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理。目前已經(jīng)派出保安、工程現(xiàn)場(chǎng)主管及保安31名、維修2名、保潔8名等共計(jì)43人，在客戶中樹立物管形象，協(xié)助銷售工作。

4、依據(jù)開發(fā)商京工地產(chǎn)的進(jìn)度由我方工程人員參加智能化系統(tǒng)、機(jī)電系統(tǒng)的安裝調(diào)試、運(yùn)行培訓(xùn)。

5、參與小區(qū)房屋的分戶驗(yàn)收接管驗(yàn)收與移交，做好記錄；督促施工單位修整；復(fù)驗(yàn)；辦理書面移交手續(xù)。

6、與開發(fā)商京工地產(chǎn)確認(rèn)管理用房和生活用房，暫時(shí)未獲得確切答復(fù)，跟進(jìn)中。

下一步將要進(jìn)行的各項(xiàng)工作有：

1、世爵源墅管理處成立后進(jìn)行人員培訓(xùn)。（7月）2、與接管驗(yàn)收同時(shí)進(jìn)行管理處運(yùn)作的準(zhǔn)備工作。（8月）

3、物資裝備的配置；入住資料的印刷；人員配備等。（8月10日前）4、熟悉業(yè)主（住戶）情況，準(zhǔn)備業(yè)主入伙資料；（日）5、業(yè)主（住戶）入伙安排；（八月二十三日）6、準(zhǔn)備辦理入伙入住手續(xù)。（八月二十五日）

入伙前期的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作

第一節(jié)完善世爵源墅管理處的規(guī)章制度體系

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根據(jù)公司的實(shí)際情況與樓盤情況，參考質(zhì)量管理體系文件完善出切合項(xiàng)目實(shí)際的規(guī)章制度體系。

一、公司行政人事管理制度，主要包括：1．行政、人事制度；2．培訓(xùn)、考核制度；3．財(cái)務(wù)制度；

4．采購(gòu)及后勤管理制度；5．其他各項(xiàng)制度。

第二節(jié)管理處組織架構(gòu)的設(shè)置及管理人員的配置

一、根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際制定管理處組織架構(gòu)、崗位設(shè)置及人員編制的方案（見附件一）

二、招聘新員工

三、新員工入職培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要包括：1．公司企業(yè)文化；2．樓盤基本情況；3．行政人事制度；4．行業(yè)法規(guī)；5．物管基礎(chǔ)知識(shí)；6．各崗位作業(yè)規(guī)程培訓(xùn)。

第三節(jié)物資裝備的配置及管理、生活用房的完善一、物資裝備的配置（見附件二）二、物資裝備的配置要求

1．本著合理配置、保障利用、成本節(jié)約的原則，按供應(yīng)商體系要求及標(biāo)準(zhǔn)配置；

2．配置階段應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，充分考慮項(xiàng)目與公司物管CI形象系統(tǒng)的相互協(xié)調(diào)、規(guī)范問(wèn)題。目前與開發(fā)商京工地產(chǎn)處于溝通過(guò)程中。

三、管理處管理用房裝修及生活用房的完善。

按照實(shí)用、合理利用的原則與開發(fā)商京工地產(chǎn)充分協(xié)商后確定管理用房及生

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活用房面積和裝修標(biāo)準(zhǔn)，并協(xié)助擬定裝修設(shè)計(jì)和裝修施工監(jiān)理。目前已經(jīng)發(fā)函開發(fā)商京工地產(chǎn)要求予以確認(rèn)，現(xiàn)正處于溝通過(guò)程中，尚未獲得確切答復(fù)，跟進(jìn)中。

第四節(jié)入伙流程和方案一、流程圖（見附件三）

1．有利于業(yè)主辦理手續(xù)程的快捷、高效；

2．有利于開發(fā)商京工地產(chǎn)與物業(yè)入伙手續(xù)的銜接；3．便于入住后的工作開展。二、業(yè)主收樓流程和鑰匙的交接程序1．基本流程

歡迎接待→驗(yàn)明業(yè)主身份→資料發(fā)放→指導(dǎo)簽約→費(fèi)用收取→驗(yàn)房、記錄→移交鑰匙→資料歸檔。

2．對(duì)入住期臨時(shí)借用鑰匙的情況制定有效措施進(jìn)行管理，保障業(yè)主利益和避免投訴發(fā)生。

三、房屋質(zhì)量處理程序1．基本程序

業(yè)主提出整改要求→物業(yè)反饋開發(fā)商京工地產(chǎn)→開發(fā)商京工地產(chǎn)協(xié)調(diào)施工方整改→整改完畢信息反饋物業(yè)→物業(yè)通知業(yè)主驗(yàn)收。

2．與開發(fā)商京工地產(chǎn)協(xié)商入伙裝修期間不同問(wèn)題的處理方式及解決方案，以加快問(wèn)題整改的效率，順利完成交樓的過(guò)程。

四、入住后工程維修配合措施

1．建議開發(fā)商京工地產(chǎn)成立由施工單位組成的工程維修小組；2．開發(fā)商京工地產(chǎn)在派駐工程師現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)、解釋工程維修質(zhì)量問(wèn)題；3．制定工程維修問(wèn)題緊急處理預(yù)案。第五節(jié)入伙通知書一、入伙通知書的制訂

1．注明各樓宇的辦理時(shí)間，分期分批辦理；

2．注明規(guī)定辦理時(shí)間以及未按時(shí)辦理入住的處理辦法；3．須攜帶的證件、須繳納的款項(xiàng)及須辦理的手續(xù)和程序；

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4．相關(guān)手續(xù)咨詢、聯(lián)系方式。二、入伙通知書印刷

入伙通知書印刷前必須經(jīng)過(guò)與開發(fā)商京工地產(chǎn)充分協(xié)商確認(rèn)后方可定稿印刷。

三、業(yè)主身份的確認(rèn)1．業(yè)主資料的收集

主要是從開發(fā)商京工地產(chǎn)的銷售部門（或客戶服務(wù)部）進(jìn)行收集。2．業(yè)主身份的核對(duì)依據(jù)（1）購(gòu)房合同；

（2）開發(fā)商京工地產(chǎn)的業(yè)戶檔案、資料。四、入伙通知書的發(fā)放1．業(yè)主通知的填寫要求字跡清楚，核對(duì)無(wú)誤。2．入伙通知的函寄

（1）函寄時(shí)間一般應(yīng)在入伙日期前的10-15天內(nèi)完成，確保業(yè)主能在入伙前收到入伙通知書；

（2）一般采用掛號(hào)信或特快專遞的形式；

（3）在約定入伙日期前1-2天再次電話通知業(yè)主一遍。3．可預(yù)先隨入伙通知書一并郵寄的資料包括：（1）《入伙（收樓）須知》；（2）《入伙預(yù)交費(fèi)用一覽表》；（3）《業(yè)主情況登記表》。第六節(jié)入伙資料的準(zhǔn)備

一、入伙資料的編制、審定與印刷

1．按公司程序文件要求、結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況編寫；2．編寫完成前與開發(fā)商京工地產(chǎn)充分協(xié)商后確定；二、主要入伙資料

1．隨入伙通知書一并郵寄發(fā)放的資料

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（1）《入伙通知書》；（2）《入伙（收樓）須知》；（3）《入伙預(yù)交費(fèi)用一覽表》；（4）《業(yè)主情況登記表》。2．須業(yè)主簽約的資料（1）《業(yè)主公約》3．無(wú)須簽署的發(fā)放資料（1）《業(yè)戶手冊(cè)》；

（2）《裝修指南》（先行發(fā)給業(yè)主熟悉裝修程序）。4．以開發(fā)商京工地產(chǎn)名義發(fā)放的資料（1）《住宅質(zhì)量保證書》；（2）《住宅使用說(shuō)明書》。5．辦理入伙手續(xù)記錄表格（1）《收樓書》；（2）《整改項(xiàng)目報(bào)告》；（3）《收樓證明書》；

（4）《收樓手續(xù)辦理流程條》。

6．其它入伙代辦手續(xù)簽約表格（由相關(guān)業(yè)務(wù)單位提供）第七節(jié)入伙前的人員培訓(xùn)一、組建入伙期間臨時(shí)組織架構(gòu)

針對(duì)入伙期的工作內(nèi)容，公司、開發(fā)商京工地產(chǎn)及相關(guān)入伙支援人員組建下列工作組：

1．領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)組（負(fù)責(zé)內(nèi)外關(guān)系協(xié)調(diào)、重大問(wèn)題的督辦等）；2．接待引導(dǎo)組；

3．資格審核組（入伙大廳掛牌流水服務(wù)）；4．簽約組（入伙大廳掛牌流水服務(wù)）；5．收費(fèi)組（入伙大廳掛牌流水服務(wù)）；6．驗(yàn)房交付鑰匙組（入伙大廳掛牌流水服務(wù)）；

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7．資料收集與鑰匙保管組；8．客戶問(wèn)題處理與協(xié)調(diào)組。二、對(duì)入伙工作人員的培訓(xùn)1．入伙流程培訓(xùn)

目的是掌握入伙流程和方案內(nèi)容并熟練運(yùn)用。2．業(yè)主疑難問(wèn)題的解答培訓(xùn)

（1）制定業(yè)主所提問(wèn)題及問(wèn)答資料；

（2）及時(shí)告知入伙工作人員項(xiàng)目及入住存在問(wèn)題的回答辦法，保證口徑的統(tǒng)一。

3．服務(wù)態(tài)度與服務(wù)技巧培訓(xùn)（1）理論結(jié)合實(shí)際；

（2）輔以服務(wù)案例分析進(jìn)行培訓(xùn)。4．房屋質(zhì)量處理流程培訓(xùn)

（1）一般性問(wèn)題的處理流程培訓(xùn)；（2）重大質(zhì)量問(wèn)題的處理流程培訓(xùn)。5．相關(guān)法規(guī)及各崗位作業(yè)規(guī)程培訓(xùn)

（1）對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例、裝修管理規(guī)定等有關(guān)入伙與裝修方面的法規(guī)進(jìn)行培訓(xùn)；

（2）結(jié)合程序文件要求，依據(jù)各崗位特點(diǎn)、要求、標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)行對(duì)口作業(yè)規(guī)程培訓(xùn)。

三、入伙流程的預(yù)演

1．按照入伙收樓流程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)演練。

2．對(duì)入伙收樓流程現(xiàn)場(chǎng)演練出現(xiàn)的問(wèn)題和不足之處予以及時(shí)糾正并開會(huì)總結(jié)以防再出現(xiàn)類似的錯(cuò)誤。

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