房地產開發(fā)手續(xù)辦理工作流程1

房地產開發(fā)手續(xù)辦理工作流程

一、項目選址、立項及重點項目申報

開發(fā)單位根據項目性質進行選址，編制項目建議書及可行性研究報告。向省計委投資部上報項目立項請示及可研報告，同時申請下達年度投資計劃，并取得批復。

根據開發(fā)項目要求，向省計委重點辦申報重點建設項目并取得批復。

二、辦理建設用地規(guī)劃許可證

根據省計委下達的年度投資計劃，向市規(guī)劃局申請辦理建設用地規(guī)劃定點意見及建設用地規(guī)劃許可證，市規(guī)劃局根據上報的用途性質，來確定是否符合城市總體用地規(guī)劃。

需繳費用：規(guī)劃咨詢費（按用地面積）2.1元/平方米。三、土地征用手續(xù)

（一）按單獨選址項目審批

在取得立項及投資計劃、規(guī)劃用地范圍圖及許可證后，在符合城市總體規(guī)劃的前提下，根據項目的特性考慮直接以用地單位名義，直接采取協(xié)議方式出讓供地，按單獨選址項目報批（省政府一般不直接采取協(xié)議方式出讓供地，因與中紀委的要求和國土資源部、省政府頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》的規(guī)定相悖，也與當前清理整頓土地市場秩序的要求相背。因此僅限于土地利用總體規(guī)劃區(qū)確定的建設用地范圍之外的國家能源、交通、水利、軍事設施項目用地或重點項目可進行單獨項目報批）。

■1、申請建設用地指標

擬征用土地范圍是否符合土地利用總體規(guī)劃及土地利用年度計劃，如不符上述條件，需向市國土局申請建設用地指標，通過土地所在轄區(qū)范圍或其他下縣進行調整或購買指標，并調整土地利用總體規(guī)劃圖。

需繳費用：建設用地指標可根據不同地域協(xié)議商談。

2、進行土地勘測定界

對擬征用土地進行勘測、定點，確定土地面積、類別及權屬，編制成果表，出具土地勘測定界圖、平面布置圖等圖文資料。

需繳費用：土地勘測定界費320元/點。

■3、農用地轉建設用地預審、審批、出讓及登記

對擬征用土地報區(qū)國土局，并對土地占地情況、用途填寫建設用地申請表或做文字詮釋。如按項目報批，首先需要對該范圍進行地質災害危險性評估、壓覆礦床資源評估及相關部門的批準意見，涉及林地、環(huán)保、供電的還需要有關部門的審批意見（分批次報批是后期供地時進行）。配合土地部門進行“一書四方案”的編寫（建設用地項目呈報說明書、農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案、供地方案）。整理農用地轉建設用地預審卷宗，由市國土局召集相關部門進行農用地轉建設用地預審，由市國土局組織相關人員對該宗土地現場進行勘查，預審通過后，進入農用地轉建設用地審批階段，同時進行土地出讓評估，與市國土局簽訂土地出讓合同，用地卷宗經分管局長、局長批準后，報市政府審批，報省國土資源廳初核、會審，由省政府對用地單位直接進行出讓批復。相關費用減、緩、免請示及費用繳納。向市國土局辦理土地登記手續(xù)，領取國有土地使用權證。

需繳費用：征地管理費按征地費的3%；綜合開發(fā)費管理費800元/畝；新增建設用地土地有償使用費28元/平方米；耕地開墾費8000元10000元；耕地占用稅5.3元/平方米；耕地剝離費2元/平方米；土地評估費按評估價值分段累進計；土地出讓金按評估地價的40%計；出讓契稅按出讓金的3%計；土地登記費1元/平方米。

（二）分批次辦理審批

為實施土地規(guī)劃將農用地轉建設用地，土地局原則是按土地利用年度計劃進行分批次報批。

■1、申請建設用地指標

擬征用土地范圍是否符合土地利用總體規(guī)劃及土地利用年度計劃，如不符上述條件，需向市國土局申請建設用地指標，通過土地所在轄區(qū)范圍或其他下縣進行調整或購買指標，并調整土地利用總體規(guī)劃圖（彩石花園土地屬集體建設用地規(guī)劃范圍，可直接辦理農用地轉用手續(xù)；鳳凰城土地需調整土地利用總體規(guī)劃，并需申請建設用地指標）。

2、進行土地勘測定界

對擬征用土地進行勘測、定點，確定土地面積、類別及權屬，編制成果表，出具土地勘測定界圖、平面布置圖等圖文資料。

■3、整理卷宗、審批

涉及林地、環(huán)保、供電的需要有相關部門的審批意見。整理卷宗，報經分管局長、局長批準后，報市政府審批；報省國土資源廳審核、會審。由省政府對該批次用地進行批復。在取得立項及投資計劃、規(guī)劃用地范圍圖及許可證、批次批復文件后，由市國土局對該宗土地進行土地出讓評估，并簽定土地出讓合同，報市政府審批后，辦理土地登記手續(xù)，領取國有土地使用權證（市政府如不能直接協(xié)議協(xié)議出讓用地單位，通過協(xié)商采取掛牌的途徑摘牌取得）。

需繳費用：征地管理費按征地費的3%；綜合開發(fā)費管理費800元/畝；新增建設用地土地有償使用費28元/平方米；耕地開墾費8000元10000元；耕地占用稅5.3元/平方米；耕地剝離費2元/平方米；土地評估費按評估價值分段累進計；土地出讓金按評估地價的40%計；出讓契稅按出讓金的3%計；土地登記費1元/平方米。

■四、下發(fā)規(guī)劃設計要求

土地證辦理完畢，根據擬建設內容，由規(guī)劃局下發(fā)規(guī)劃設計要求，明確項目的建筑控制線和建筑高度等要求，由規(guī)劃設計單位以此為依據進行規(guī)劃設計工作。

■五、報批詳細規(guī)劃設計

規(guī)劃設計完成后，在取得地質災害危險性評估、壓覆礦床資源

評估批復及環(huán)境影響報告批復后，報規(guī)劃局進行詳規(guī)審批程序，由規(guī)劃局進行初審后，報濟南市城市建設項目審批小組審批，并明確容積率等各項技術指標。根據項目開發(fā)規(guī)模，居住區(qū)以上規(guī)模，需先報總體規(guī)劃。

六、辦理規(guī)劃定點手續(xù)

根據批準的規(guī)劃設計，辦理規(guī)劃定點手續(xù)，由開發(fā)單位據此委托建筑設計工作。

需繳費用：規(guī)劃咨詢費（按建面）住宅2.3元/平方米、公建3.2元/平方米。

七、規(guī)劃放、驗線

由規(guī)劃局進行現場放、驗線。需繳費用：640元/點。八、建筑設計方案審查

建筑設計單位根據開發(fā)單位的委托，根據規(guī)劃定點提供的條件，進行建筑方案設計工作，完成后由規(guī)劃局進行初審，并報濟南市城市建設項目審批小組審批。

■九、建筑施工圖聯(lián)審

建筑設計單位根據規(guī)劃局批準的建筑方案，進行施工圖設計工作。施工圖完成后報行政事務審批中心進行施工圖聯(lián)審工作。（包括規(guī)劃、消防、人防、建委、衛(wèi)生防疫、園林、交警、建管局等）。

需繳費用：施工圖聯(lián)審費810元/平方米。■十、辦理建設工程規(guī)劃許可證

施工圖聯(lián)審批復后，規(guī)劃局開具繳納相關費用單據，開發(fā)單位據此繳納費用后，由規(guī)劃局下發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。

需繳費用：人防易地建設費多層（按總建面）30元/平方米；高層（按底層建面）3000元/平方米；城市建設綜合配套費按總建面246元/平方米（其中自來水26元/平方米、煤氣20元/平方米、供熱78元/平方米，如不使用可申請減免）。

十一、辦理工程施工許可證和預售許可證

根據建設工程規(guī)劃許可證，國有土地使用權證，分別由建管局和開發(fā)辦辦理施工許可證和預售證。

■十二、辦理房產證

工程施工、驗收完畢，根據土地證、建設工程規(guī)劃許可證、房屋竣工驗收報告和面積測量報告書等資料，由房管局辦理房產證。

需繳費用：房屋確權登記費80元/戶、預期按240元/戶；超規(guī)劃罰款90元/平方米；測繪費1.36元/平方米；交易服務費3元/平方米。

說明：

1、手續(xù)當中標注“■”的為手續(xù)辦理中的關鍵環(huán)節(jié)。2、第三項中第一項農用地轉建設用地指標的申請，因現行的《土地管理法》采取用途管制，嚴格了農用地轉建設的審批制度，強調土地規(guī)劃、計劃，對農用地轉建設用地的控制，一是要看是否符合土地利用總體規(guī)劃，也就是看有沒有建設用地指標；二是看是否列入土地利用年度計劃，是土地手續(xù)辦理中的重點。

3、在土地報審環(huán)節(jié)中，土地征用費用繳納時間較為集中，需調配大量資金。土地是否采取招、拍、掛后直接出讓于用地單位，將直接關系到用地單位土地成本的投入，因此需靈活掌握政策法規(guī)、機智多變，以少的付出，獲得最大利潤，是土地手續(xù)辦理中的關鍵。

4、第四項規(guī)劃設計要求直接體現我們對項目的定位，對項目的性質和成敗起決定性作用，是規(guī)劃設計的依據和綱領性文件。此外，它還確定了規(guī)劃設計的建筑用地邊界，任何建筑物不得突破該邊界，這將可能造成有些土地雖然征用，但不能作為建設用地來進行開發(fā)。

5、第五項規(guī)劃設計審批將直接確定容積率、綠地率等技術指標，即直接影響到銷售價格和利潤。因此，規(guī)劃設計是否用足土地是關鍵。

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房地產開發(fā)手續(xù)辦理工作流程

一、項目選址、立項及重點項目申報

開發(fā)單位根據項目性質進行選址，編制項目建議書及可行性研究報告。向省計委投資部上報項目立項請示及可研報告，同時申請下達年度投資計劃，并取得批復。

根據開發(fā)項目要求，向省計委重點辦申報重點建設項目并取得批復。

二、辦理建設用地規(guī)劃許可證

根據省計委下達的年度投資計劃，向市規(guī)劃局申請辦理建設用地規(guī)劃定點意見及建設用地規(guī)劃許可證，市規(guī)劃局根據上報的用途性質，來確定是否符合城市總體用地規(guī)劃。

需繳費用：規(guī)劃咨詢費（按用地面積）2.1元/平方米。三、土地征用手續(xù)

（一）按單獨選址項目審批

在取得立項及投資計劃、規(guī)劃用地范圍圖及許可證后，在符合城市總體規(guī)劃的前提下，根據項目的特性考慮直接以用地單位名義，直接采取協(xié)議方式出讓供地，按單獨選址項目報批（省政府一般不直接采取協(xié)議方式出讓供地，因與中紀委的要求和國土資源部、省政府頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》的規(guī)定相悖，也與當前清理整頓土地市場秩序的要求相背。因此僅限于土地利用總體規(guī)劃區(qū)確定的建設用地范圍之外的國家能源、交通、

水利、軍事設施項目用地或重點項目可進行單獨項目報批）。

■1、申請建設用地指標

擬征用土地范圍是否符合土地利用總體規(guī)劃及土地利用年度計劃，如不符上述條件，需向市國土局申請建設用地指標，通過土地所在轄區(qū)范圍或其他下縣進行調整或購買指標，并調整土地利用總體規(guī)劃圖。

需繳費用：建設用地指標可根據不同地域協(xié)議商談。2、進行土地勘測定界

對擬征用土地進行勘測、定點，確定土地面積、類別及權屬，編制成果表，出具土地勘測定界圖、平面布置圖等圖文資料。

需繳費用：土地勘測定界費320元/點。

■3、農用地轉建設用地預審、審批、出讓及登記

對擬征用土地報區(qū)國土局，并對土地占地情況、用途填寫建設用地申請表或做文字詮釋。如按項目報批，首先需要對該范圍進行地質災害危險性評估、壓覆礦床資源評估及相關部門的批準意見，涉及林地、環(huán)保、供電的還需要有關部門的審批意見（分批次報批是后期供地時進行）。配合土地部門進行“一書四方案”的編寫（建設用地項目呈報說明書、農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案、供地方案）。整理農用地轉建設用地預審卷宗，由市國土局召集相關部門進行農用地轉建設用地預審，由市國土局組織相關人員對該宗土地現場進行勘查，預審通過后，進入農用地轉建設用地審批階段，同時進行土地出讓評估，與市國土局簽訂土地出讓合

同，用地卷宗經分管局長、局長批準后，報市政府審批，報省國土資源廳初核、會審，由省政府對用地單位直接進行出讓批復。相關費用減、緩、免請示及費用繳納。向市國土局辦理土地登記手續(xù)，領取國有土地使用權證。

需繳費用：征地管理費按征地費的3%；綜合開發(fā)費管理費800元/畝；新增建設用地土地有償使用費28元/平方米；耕地開墾費8000元10000元；耕地占用稅5.3元/平方米；耕地剝離費2元/平方米；土地評估費按評估價值分段累進計；土地出讓金按評估地價的40%計；出讓契稅按出讓金的3%計；土地登記費1元/平方米。

（二）分批次辦理審批

為實施土地規(guī)劃將農用地轉建設用地，土地局原則是按土地利用年度計劃進行分批次報批。

■1、申請建設用地指標

擬征用土地范圍是否符合土地利用總體規(guī)劃及土地利用年度計劃，如不符上述條件，需向市國土局申請建設用地指標，通過土地所在轄區(qū)范圍或其他下縣進行調整或購買指標，并調整土地利用總體規(guī)劃圖（彩石花園土地屬集體建設用地規(guī)劃范圍，可直接辦理農用地轉用手續(xù)；鳳凰城土地需調整土地利用總體規(guī)劃，并需申請建設用地指標）。

2、進行土地勘測定界

對擬征用土地進行勘測、定點，確定土地面積、類別及權屬，

編制成果表，出具土地勘測定界圖、平面布置圖等圖文資料。

■3、整理卷宗、審批

涉及林地、環(huán)保、供電的需要有相關部門的審批意見。整理卷宗，報經分管局長、局長批準后，報市政府審批；報省國土資源廳審核、會審。由省政府對該批次用地進行批復。在取得立項及投資計劃、規(guī)劃用地范圍圖及許可證、批次批復文件后，由市國土局對該宗土地進行土地出讓評估，并簽定土地出讓合同，報市政府審批后，辦理土地登記手續(xù)，領取國有土地使用權證（市政府如不能直接協(xié)議協(xié)議出讓用地單位，通過協(xié)商采取掛牌的途徑摘牌取得）。

需繳費用：征地管理費按征地費的3%；綜合開發(fā)費管理費800元/畝；新增建設用地土地有償使用費28元/平方米；耕地開墾費8000元10000元；耕地占用稅5.3元/平方米；耕地剝離費2元/平方米；土地評估費按評估價值分段累進計；土地出讓金按評估地價的40%計；出讓契稅按出讓金的3%計；土地登記費1元/平方米。

■四、下發(fā)規(guī)劃設計要求

土地證辦理完畢，根據擬建設內容，由規(guī)劃局下發(fā)規(guī)劃設計要求，明確項目的建筑控制線和建筑高度等要求，由規(guī)劃設計單位以此為依據進行規(guī)劃設計工作。

■五、報批詳細規(guī)劃設計

規(guī)劃設計完成后，在取得地質災害危險性評估、壓覆礦床資源評估批復及環(huán)境影響報告批復后，報規(guī)劃局進行詳規(guī)審批程序，由

規(guī)劃局進行初審后，報濟南市城市建設項目審批小組審批，并明確容積率等各項技術指標。根據項目開發(fā)規(guī)模，居住區(qū)以上規(guī)模，需先報總體規(guī)劃。

六、辦理規(guī)劃定點手續(xù)

根據批準的規(guī)劃設計，辦理規(guī)劃定點手續(xù)，由開發(fā)單位據此委托建筑設計工作。

需繳費用：規(guī)劃咨詢費（按建面）住宅2.3元/平方米、公建3.2元/平方米。

七、規(guī)劃放、驗線

由規(guī)劃局進行現場放、驗線。需繳費用：640元/點。八、建筑設計方案審查

建筑設計單位根據開發(fā)單位的委托，根據規(guī)劃定點提供的條件，進行建筑方案設計工作，完成后由規(guī)劃局進行初審，并報濟南市城市建設項目審批小組審批。

■九、建筑施工圖聯(lián)審

建筑設計單位根據規(guī)劃局批準的建筑方案，進行施工圖設計工作。施工圖完成后報行政事務審批中心進行施工圖聯(lián)審工作。（包括規(guī)劃、消防、人防、建委、衛(wèi)生防疫、園林、交警、建管局等）。

需繳費用：施工圖聯(lián)審費810元/平方米�！鍪�、辦理建設工程規(guī)劃許可證

施工圖聯(lián)審批復后，規(guī)劃局開具繳納相關費用單據，開發(fā)單位

據此繳納費用后，由規(guī)劃局下發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。

需繳費用：人防易地建設費多層（按總建面）30元/平方米；高層（按底層建面）3000元/平方米；城市建設綜合配套費按總建面246元/平方米（其中自來水26元/平方米、煤氣20元/平方米、供熱78元/平方米，如不使用可申請減免）。

十一、辦理工程施工許可證和預售許可證

根據建設工程規(guī)劃許可證，國有土地使用權證，分別由建管局和開發(fā)辦辦理施工許可證和預售證。

■十二、辦理房產證

工程施工、驗收完畢，根據土地證、建設工程規(guī)劃許可證、房屋竣工驗收報告和面積測量報告書等資料，由房管局辦理房產證。

需繳費用：房屋確權登記費80元/戶、預期按240元/戶；超規(guī)劃罰款90元/平方米；測繪費1.36元/平方米；交易服務費3元/平方米。

說明：

1、手續(xù)當中標注“■”的為手續(xù)辦理中的關鍵環(huán)節(jié)。2、第三項中第一項農用地轉建設用地指標的申請，因現行的《土地管理法》采取用途管制，嚴格了農用地轉建設的審批制度，強調土地規(guī)劃、計劃，對農用地轉建設用地的控制，一是要看是否符合土地利用總體規(guī)劃，也就是看有沒有建設用地指標；二是看是否列入土地利用年度計劃，是土地手續(xù)辦理中的重點。

3、在土地報審環(huán)節(jié)中，土地征用費用繳納時間較為集中，需

調配大量資金。土地是否采取招、拍、掛后直接出讓于用地單位，將直接關系到用地單位土地成本的投入，因此需靈活掌握政策法規(guī)、機智多變，以少的付出，獲得最大利潤，是土地手續(xù)辦理中的關鍵。

4、第四項規(guī)劃設計要求直接體現我們對項目的定位，對項目的性質和成敗起決定性作用，是規(guī)劃設計的依據和綱領性文件。此外，它還確定了規(guī)劃設計的建筑用地邊界，任何建筑物不得突破該邊界，這將可能造成有些土地雖然征用，但不能作為建設用地來進行開發(fā)。

5、第五項規(guī)劃設計審批將直接確定容積率、綠地率等技術指標，即直接影響到銷售價格和利潤。因此，規(guī)劃設計是否用足土地是關鍵。

二○○四年七月五日

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