商業(yè)運(yùn)營(yíng)201*年工作計(jì)劃及措施

商業(yè)運(yùn)營(yíng)201*年工作計(jì)劃及措施

商業(yè)運(yùn)營(yíng)在新的一年里，主要依托蜀信物業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)及豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，提升物業(yè)管理品位，滿(mǎn)足業(yè)主及使用人的需求，并從管理過(guò)程中吸取有益的工作模式及管理特點(diǎn)，提高自己的專(zhuān)業(yè)服務(wù)水平，樹(shù)立新目標(biāo)，工作標(biāo)準(zhǔn)高起點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化服務(wù)工作。為此計(jì)劃及措施如下：

一、形成合理有效管理機(jī)制和架構(gòu)，建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度。

通過(guò)對(duì)以往工作的分析、總結(jié)，我部認(rèn)識(shí)到：提高物業(yè)服務(wù)水平、擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)范圍、由內(nèi)部服務(wù)逐步走向外部服務(wù)、爭(zhēng)取從市場(chǎng)中獲取效益是物業(yè)今后可持續(xù)性發(fā)展的必由之路。而要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，切實(shí)提高物業(yè)管理水平是根本的基礎(chǔ)所在，因此，必須建立完善各項(xiàng)規(guī)章制度和內(nèi)部管理機(jī)制，明確管理工作中的責(zé)、權(quán)、利，使該管的事情有人管、能辦好的事情有人辦，務(wù)實(shí)避虛，一切工作都從實(shí)際需要出發(fā)、以解決問(wèn)題為目的，扎扎實(shí)實(shí)的做好各項(xiàng)基礎(chǔ)工作。

因此，為了建立完善內(nèi)部管理機(jī)制，我們將采用“走出去、引進(jìn)來(lái)”的方式從實(shí)力強(qiáng)、水平高的物業(yè)公司“取經(jīng)”，在汲取先進(jìn)物業(yè)公司內(nèi)部管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合我們的實(shí)際情況，對(duì)部門(mén)每個(gè)管理崗位的職能、作用、工作范圍作了明確、具體的劃分，從而將各項(xiàng)工作細(xì)化到每個(gè)人，促進(jìn)了各職能崗位工作的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性，使各級(jí)管理人員在工作實(shí)踐中不斷得到鍛煉，業(yè)務(wù)、管理水平不斷得到提高。

二、團(tuán)結(jié)協(xié)作，提高服務(wù)意識(shí)。

物業(yè)工作只有不斷提高服務(wù)意識(shí)、服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，才能最大限度的滿(mǎn)足商戶(hù)和業(yè)主的需求，在此基礎(chǔ)上才能穩(wěn)步提升物業(yè)收入，從而提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，樹(shù)立良好的企業(yè)形象。措施為：

1、管理人員起好帶頭作用，培養(yǎng)員工良好的服務(wù)觀念、開(kāi)展專(zhuān)業(yè)理論學(xué)習(xí)、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使員工的服務(wù)意識(shí)和自身素質(zhì)得到不斷提高，管理人員切實(shí)指導(dǎo)好業(yè)務(wù)工作，上下形成了團(tuán)結(jié)一致、務(wù)實(shí)高效的工作氛圍；

2、為了能夠在物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量上更上一個(gè)臺(tái)階，在今后的物業(yè)資質(zhì)評(píng)審中更上一個(gè)檔次，加強(qiáng)各類(lèi)資料的查閱、收集、歸檔工作，按部門(mén)、形式、性質(zhì)等不同合理分類(lèi)、存檔，方便對(duì)所需材料的及時(shí)查閱和利用；

3、重視參加和開(kāi)展形式各樣的培訓(xùn)活動(dòng)，安全消防知識(shí)、儀容儀表、禮儀禮節(jié)、

設(shè)備原理、物業(yè)規(guī)范等業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使全體員工的服務(wù)意識(shí)和業(yè)務(wù)素質(zhì)得到不斷提高；

4、抓好各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)，促進(jìn)各項(xiàng)工作迅速有效的開(kāi)展，建立檢查監(jiān)督工作機(jī)制，做到獎(jiǎng)懲分明。

三、節(jié)能降耗、科學(xué)安排人員，提高管理效益。

1、針對(duì)采購(gòu)工作是節(jié)能降耗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施嚴(yán)格的監(jiān)控制度，在常置易耗品的采購(gòu)過(guò)程中建立供貨廠家詳細(xì)資料并與供貨單位建立長(zhǎng)期供貨關(guān)系，同時(shí)，依托財(cái)務(wù)、辦公室、成本部經(jīng)常做市場(chǎng)調(diào)查，盡可能找到源頭供貨商，

2、通過(guò)考核物業(yè)人員，以滿(mǎn)足日常工作開(kāi)展需要為前提，合理設(shè)置崗位和人員，對(duì)各崗位排班精細(xì)調(diào)整，使企業(yè)人力成本降低，

3、開(kāi)展修舊利廢活動(dòng)，在辦公用品領(lǐng)用上嚴(yán)格控制，保潔把舊拖把2、3個(gè)拆開(kāi)合成1個(gè)接著用，工程把報(bào)廢設(shè)備中能用的零件拆洗后再加以利用，值班人員在不影響經(jīng)營(yíng)的情況下分區(qū)控制，做到不必開(kāi)的燈不開(kāi)、能少開(kāi)的少開(kāi)，包干區(qū)域做到人走燈熄、水停，并用獎(jiǎng)懲規(guī)定加以約束，達(dá)到降低消耗的目的。同時(shí)，對(duì)能分表計(jì)量的設(shè)備進(jìn)行安表計(jì)量，對(duì)各類(lèi)能耗設(shè)備掌握詳細(xì)數(shù)據(jù)，采取有效方法降低水、電等能耗。

四、團(tuán)隊(duì)建設(shè)工作現(xiàn)有員工隊(duì)伍整體業(yè)務(wù)技術(shù)含量低，在今后的工作中要加強(qiáng)對(duì)高技術(shù)、高能力人才的引進(jìn)，并通過(guò)培訓(xùn)挖掘內(nèi)部技術(shù)潛能，發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)和儲(chǔ)備技術(shù)人才。

首先，加強(qiáng)全體員工的培訓(xùn)、學(xué)習(xí)，在提高服務(wù)意識(shí)、水平及質(zhì)量的基礎(chǔ)上繼續(xù)完善規(guī)章制度和資料管理，以期在資質(zhì)的評(píng)審上一個(gè)臺(tái)階；

其次，1、因事設(shè)崗，按照工作需要和物業(yè)管理有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立工作崗位，明確崗位結(jié)構(gòu)比例，以避免出現(xiàn)行政、后勤人員多，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才少的問(wèn)題；2、因崗定責(zé)，將工作、任務(wù)層層分解，落實(shí)到崗，不留責(zé)任空白區(qū)，避免相互扯皮、推諉。

再次，爭(zhēng)取樹(shù)立品牌服務(wù)，利用“蜀信物業(yè)”品牌，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造機(jī)會(huì)在從先進(jìn)的物業(yè)公司學(xué)習(xí)其先進(jìn)的管理、經(jīng)營(yíng)方法和經(jīng)驗(yàn)，在全面提高服務(wù)水平的基礎(chǔ)上，打造出自身的物業(yè)管理新品牌。

五、客服中心實(shí)行規(guī)范化作業(yè)，從整體的著裝，禮貌用語(yǔ)進(jìn)行規(guī)范。對(duì)業(yè)主提出的各類(lèi)投訴及時(shí)處理及回訪，做到客戶(hù)真正的滿(mǎn)意。公司內(nèi)部文件資料做好相應(yīng)的傳閱及歸檔。認(rèn)真對(duì)待每個(gè)員工的工作言行衡量其個(gè)人工作能力。

六、確保商業(yè)項(xiàng)目及公司辦公樓整體安全及各類(lèi)突發(fā)事件的處理要求，蜀信物業(yè)公司展開(kāi)全方面的培訓(xùn)，對(duì)日常進(jìn)出的人員嚴(yán)格實(shí)行外來(lái)人員訪客登記制度。對(duì)安全監(jiān)控設(shè)施設(shè)備做好日常保養(yǎng)維護(hù)，確保正常使用。

七、部門(mén)員工在做好日常工作的同時(shí)將積極協(xié)助項(xiàng)目開(kāi)展經(jīng)營(yíng)拓展工作，同時(shí)嚴(yán)格要求各部門(mén)的日常服務(wù)工作，爭(zhēng)取一個(gè)質(zhì)的改變使商業(yè)運(yùn)營(yíng)部服務(wù)更深入到客戶(hù)生活中，得到客戶(hù)的認(rèn)可。

八、做好商業(yè)街設(shè)施設(shè)備完好運(yùn)行正常率95%以上。公平公正的衡量員工的工作質(zhì)量，做好員工的思想溝通及培訓(xùn)工作。形成書(shū)面材料存檔。

九、完善停車(chē)場(chǎng)設(shè)備系統(tǒng)工程安裝工作，確保201*年停車(chē)場(chǎng)安全，有序情況下，提高費(fèi)用的收繳率。

十、對(duì)蜀信物業(yè)各部門(mén)日常工作實(shí)施量化，有效，可行的監(jiān)管和考核，確保商業(yè)街的日常管理工作，確保商家正常經(jīng)營(yíng)。

十一、對(duì)已竣工工程配合做好移交接收管理工作及交付客戶(hù)，對(duì)客戶(hù)交付后的裝修進(jìn)行全面，嚴(yán)格的審查及裝修過(guò)程中的檢查，督導(dǎo)。確保商業(yè)街商鋪的廣告，店招統(tǒng)一。與經(jīng)營(yíng)商家簽訂《消防安全責(zé)任書(shū)》、《戶(hù)外店招廣告安全責(zé)任書(shū)》

十二、對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)做好日常的工作對(duì)接，對(duì)金三元公司進(jìn)行有效的監(jiān)督，整改，落實(shí)工作，嚴(yán)格按照養(yǎng)護(hù)協(xié)議進(jìn)行監(jiān)管。確保極地海洋項(xiàng)目的綠化完整率及成活率。

十三、對(duì)商業(yè)二期開(kāi)發(fā)進(jìn)行物業(yè)前期介入，從設(shè)計(jì)，工程，安裝方面入手進(jìn)行有效可行的建議及書(shū)面資料，從后期管理角度，客戶(hù)使用角度進(jìn)行考慮。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)部201*年1月20日

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201*銷(xiāo)售工作計(jì)劃及市場(chǎng)分析報(bào)告

鷹潭國(guó)際眼鏡城

201*年銷(xiāo)售工作計(jì)劃及活動(dòng)方案建議（初）

201*銷(xiāo)售工作計(jì)劃及市場(chǎng)分析報(bào)告

一、全年工作計(jì)劃概要：

1、2.15-3.31①銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的組成及基礎(chǔ)培訓(xùn)；

②結(jié)合項(xiàng)目本身對(duì)現(xiàn)階段的情況整合統(tǒng)一說(shuō)詞；

2、4.01-4.30①月初銷(xiāo)售中心對(duì)外開(kāi)放，開(kāi)始初步蓄水工作；

②每天例會(huì)總結(jié)分析問(wèn)題；

③針對(duì)4.1號(hào)及4.6號(hào)眼鏡協(xié)會(huì)舉行的眼鏡行業(yè)大聚會(huì)的活動(dòng)，找到切入點(diǎn)并做出有效方案將

本項(xiàng)目融入活動(dòng)中。

3、5.01-8.31根據(jù)工程、招商進(jìn)度及來(lái)訪情況隨時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售工作（包括意向金收取等）；

4、9.01-9.309.12號(hào)中秋佳節(jié)前后，提供確實(shí)數(shù)據(jù)給策劃部，聯(lián)合招商部的工作進(jìn)展確定活動(dòng)方案；5、10.1-10.31眼鏡城市場(chǎng)部分如已取得部分樓號(hào)的《預(yù)售許可證》，可在本月開(kāi)盤(pán)所謂是`金九銀十`（注：《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的條款及附件需在此前就應(yīng)讓律師確認(rèn)）；6、11.1-1.31①節(jié)日期間舉辦客戶(hù)答謝會(huì)或聯(lián)誼會(huì)；

②住宅部分取得部份《預(yù)售許可證》開(kāi)盤(pán)，回籠資金；

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二、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀：

1.市場(chǎng)情勢(shì)

201*年鷹潭樓市總結(jié)及201*年預(yù)測(cè)（一）201*年政策回顧及201*年預(yù)測(cè)

自201*年年底以來(lái)，國(guó)家調(diào)控政策密集出臺(tái)。從已出臺(tái)的政策來(lái)看，新一輪調(diào)控不但采用了多元政策，而且采取了政策密集連發(fā)、狠抓政策落實(shí)，具有明確的目的和針對(duì)性，凸顯政府全面調(diào)控的決心。新一輪調(diào)控比201*年的調(diào)控要嚴(yán)厲得多。

201*銷(xiāo)售工作計(jì)劃及市場(chǎng)分析報(bào)告

201*年房地產(chǎn)調(diào)控政策匯總?cè)缦拢簳r(shí)間出臺(tái)機(jī)關(guān)政策內(nèi)容要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展上調(diào)準(zhǔn)備金率，強(qiáng)力遏制信貸沖鋒發(fā)布流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管開(kāi)展突擊檢查要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天推出方案銀行不得對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款加快保障房建設(shè)，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲1月10日國(guó)辦1月12日央行2月20日銀監(jiān)會(huì)3月10日國(guó)土部3月18日國(guó)資委4月11日銀監(jiān)會(huì)4月13日住建部4月15日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)貸款買(mǎi)二套房首付不得低于50%4月17日國(guó)務(wù)院4月20日住建部5月4日三部委房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸未獲預(yù)售許可項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商不得收取定金聯(lián)合下發(fā)通知加強(qiáng)廉租房管理201*銷(xiāo)售工作計(jì)劃及市場(chǎng)分析報(bào)告

5月26日國(guó)家稅務(wù)總局土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題通知6月4日住建部6月13日住建部6月18日七部委7月12日銀監(jiān)會(huì)8月2日國(guó)土部9月18日李克強(qiáng)關(guān)于規(guī)范第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知嚴(yán)格執(zhí)行差別化房貸政策不動(dòng)搖發(fā)1457宗閑土地黑名單加快公租房建設(shè)，堅(jiān)決抑制投機(jī)性需求9月27日國(guó)土部住建部閑土地一年以上禁拿地9月29日多部委10月20日央行11月11日央行暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市將限定家庭購(gòu)房套數(shù)上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)從調(diào)控效果來(lái)看，盡管今年的調(diào)控一波緊似一波，但從全國(guó)包括鷹潭地區(qū)在內(nèi)的樓市發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，今年的調(diào)控尚未對(duì)房地產(chǎn)造成明顯的消極影響。

201*銷(xiāo)售工作計(jì)劃及市場(chǎng)分析報(bào)告

201*年鷹潭市商品房銷(xiāo)售及價(jià)格走勢(shì)800003667700006000050000454004000030000201*01115110000448001月2月3月4月5月成交面積6月7月成交金額8月成交均價(jià)9月10月11月12月5406422513746377003430030700224401581911257185001400012840696295281182414233500031725150022730100039950201*2958302831353201*92250460277825003290310231003000733003727356335004000

上圖顯示，始于4月份的年度調(diào)控對(duì)樓市產(chǎn)生以下影響：

從成交面積和成交金額來(lái)看，首次調(diào)控似乎立竿見(jiàn)影，但是5-8月份樓市成交面積大幅下降，成交金額也跌至谷底，更主要的原因是因?yàn)檫@一時(shí)期的市場(chǎng)供應(yīng)不足，而8-9月成交均價(jià)的下滑是因?yàn)橹�撐前期房�(jī)r(jià)的主力項(xiàng)目缺少房源投入，而低于市場(chǎng)均價(jià)的拆遷安房、低價(jià)房大量投放市場(chǎng)。

10月份，二次調(diào)控落地沒(méi)有使低迷的樓市雪上加霜，相反房?jī)r(jià)卻逆市走高，一舉突破3000元/平米大關(guān)，而且成交面積和成交金額也擺脫前期低位徘徊的狀態(tài)一路走高，其中起到?jīng)Q定性因素的是自9月底開(kāi)盤(pán)的水岸

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華府，水岸華府產(chǎn)生銷(xiāo)售的10月、11月占市場(chǎng)成交面積的33%，成交金額的36%，成交均價(jià)從3900漲到4200，為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了一劑興奮劑，將鷹潭樓市均價(jià)帶入了3千時(shí)代。

201*年的兩次調(diào)控對(duì)鷹潭樓市（當(dāng)然也包括全國(guó)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)）并沒(méi)有產(chǎn)生太大的影響，一方面是房地產(chǎn)投資帶來(lái)的豐厚利潤(rùn)，另一方面是老百姓對(duì)通貨膨脹的擔(dān)憂。201*年政府出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策應(yīng)該是一個(gè)大概率事件，房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)論是成交量還是成交均價(jià)，肯定在一定的時(shí)間段內(nèi)會(huì)有一個(gè)低迷期。（二）201*年供應(yīng)回顧及201*年預(yù)測(cè)1、土地供應(yīng)分析

從201*年土地成交情況來(lái)看，土地市場(chǎng)交投活躍，今年共成交商品房用地35.7078萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)幅度達(dá)到88%，而201*年這一數(shù)據(jù)僅為19萬(wàn)平方米。2、商品房市場(chǎng)供應(yīng)分析

201*年，鷹潭市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的住宅面積約311870平方米，共3123套。較為集中的供應(yīng)出現(xiàn)在第一季度和第四季度。201*年由于住宅市場(chǎng)異常火爆，導(dǎo)致住宅可售面積急劇下滑，到了201*年年底，提供市場(chǎng)房源供應(yīng)的主力項(xiàng)目如濱江廣場(chǎng)、瑞和國(guó)際、湖畔居幾乎出現(xiàn)無(wú)房可售的境地。201*年鷹潭房地產(chǎn)市場(chǎng)青黃不接，主要由

201*銷(xiāo)售工作計(jì)劃及市場(chǎng)分析報(bào)告

陽(yáng)光巴黎、奧林山水等項(xiàng)目支撐，直到10月份水岸華府入市。3、201*年市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè)

201*年鷹潭土地拍賣(mài)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向信江新區(qū)，在已公布的國(guó)土局公布的拍賣(mài)公告中，將于201*年開(kāi)年拍賣(mài)的土地全部來(lái)自信江新區(qū)，總用地面積達(dá)到32.5萬(wàn)平方米。隨著基本市政配套工程的落實(shí)，一度擱的信江新區(qū)的開(kāi)發(fā)進(jìn)度將加快，未來(lái)一兩年，市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域的轉(zhuǎn)換必將成為現(xiàn)實(shí)。

從土地市場(chǎng)對(duì)商品房市場(chǎng)的轉(zhuǎn)化來(lái)看，201*年市場(chǎng)供應(yīng)將不斷放量。201*年和201*年大量成交的住宅用地將以商品房形式投放市場(chǎng)，除去已經(jīng)投放市場(chǎng)的，這部分供應(yīng)量約85萬(wàn)平方米，加上目前的28萬(wàn)平方米的存量房。而住宅市場(chǎng)井噴的201*年全年銷(xiāo)售量是31.78萬(wàn)平方米。數(shù)據(jù)對(duì)比顯示，市場(chǎng)后期壓力較大。（三）201*年銷(xiāo)售回顧及201*年預(yù)測(cè)

201*年鷹潭城區(qū)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售登記備案銷(xiāo)售面積33.8015萬(wàn)平方米（不包括12月份），其中住宅29.71萬(wàn)，備案套數(shù)3238套，其中住宅2643套，備案金額108635.1萬(wàn)元，其中住宅91200.75萬(wàn)元。

201*銷(xiāo)售工作計(jì)劃及市場(chǎng)分析報(bào)告

201*年鷹潭市商品房銷(xiāo)售走勢(shì)8000073300700008007667005046050000454005174000037700405300004723430030700276201*013746111511000018500158191125714000137448001月2月3月4月5月成交面積6月7月成交金額8月成交套數(shù)9月10月11月12月540616712840132422506962952822440216307210118241003172539950399500400300201*00900600002273014233

（四）201*年價(jià)格回顧及201*年預(yù)測(cè)201*年鷹潭市商品住宅價(jià)格走勢(shì)如下：

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201*年鷹潭市商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)走勢(shì)圖4000350030002500201*1500100050002921304229933217322828993430297529972751339530251月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

在密集調(diào)控之下，鷹潭樓市價(jià)格依然表現(xiàn)出堅(jiān)挺的態(tài)勢(shì)，全年住宅均價(jià)達(dá)到3145元/平方米，較201*年的2635元/平方米，增幅接近20%。盡管8、9月份有所回落，但在10月之后創(chuàng)出全年新高。

開(kāi)年將入市的各個(gè)項(xiàng)目，如外灘國(guó)際、心家泊，還有水岸華府，預(yù)計(jì)價(jià)格多數(shù)將在4000元/平方米以上，201*年鷹潭房?jī)r(jià)漲勢(shì)已經(jīng)確立。

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三、機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析

1.機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)分析機(jī)會(huì)：

（1）抓住省重點(diǎn)項(xiàng)目工程基礎(chǔ)上，塑造“鷹潭國(guó)際眼鏡城”的品牌市場(chǎng)的知名度和美譽(yù)度，將它打造成一流的園林式景觀的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。

（2）對(duì)“鷹潭國(guó)際眼鏡城”的獨(dú)特定位和“購(gòu)物即享受”的消費(fèi)新理念進(jìn)行感性的訴說(shuō)和理性的說(shuō)明，利用新聞優(yōu)勢(shì)推出新聞?lì)}材。

（3）對(duì)于知名度和美譽(yù)度的建立，有效的公關(guān)活動(dòng)是永遠(yuǎn)不可替代的方式，同時(shí)公關(guān)活動(dòng)與銷(xiāo)售活動(dòng)將會(huì)有效的結(jié)合在一起。在活動(dòng)的營(yíng)造方面將成為今后的一項(xiàng)重要工作只有活動(dòng)才能吸引更多的商人參與，才能建立起對(duì)“鷹潭國(guó)際眼鏡城”品牌市場(chǎng)的忠誠(chéng)度。

（4）“精確制導(dǎo)”對(duì)不同的目標(biāo)客戶(hù)群的特性采取不同的營(yíng)銷(xiāo)推廣方式（多元化營(yíng)銷(xiāo)模式）。

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挑戰(zhàn)：

（1）如何讓項(xiàng)目規(guī)�；�，規(guī)模越大，規(guī)�；�程度越高，則成本越低，可能占領(lǐng)市場(chǎng)的份額越高，知名度、美譽(yù)度上升的空間也越大。

（2）本項(xiàng)目由于地塊的原因，周邊配套設(shè)施還不完善，如何能讓市場(chǎng)商戶(hù)們真正受益，充分享受到政府及公司給予的優(yōu)惠政策。

（3）如何將市場(chǎng)打造成與名同步的國(guó)際化市場(chǎng)。2.優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析優(yōu)劣：

（1）董事會(huì)成員對(duì)眼鏡制造業(yè)充分了解，并對(duì)眼鏡行業(yè)的經(jīng)營(yíng)操作模式有著充分的經(jīng)驗(yàn)，能給買(mǎi)家充足的信心。

（2）參照其他城市眼鏡市場(chǎng)的發(fā)展模式對(duì)比本項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿�巨大�?/p>

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（3）住宅環(huán)境：坐擁信江水岸，環(huán)境幽雅，遠(yuǎn)離城市喧鬧的同時(shí)距離成熟商業(yè)區(qū)僅十分鐘車(chē)程。（4）價(jià)格：由于地價(jià)較底，節(jié)省了巨大成本。房?jī)r(jià)有回旋余地。并有銀行房貸支持，按揭買(mǎi)房，減輕了買(mǎi)房壓力。價(jià)格完全具有對(duì)比優(yōu)勢(shì)。消費(fèi)者買(mǎi)房不是一時(shí)沖動(dòng)，而是完全比較后行為，這一點(diǎn)應(yīng)是本案拉動(dòng)銷(xiāo)售的最大著力點(diǎn)。

（5）物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。二十四小時(shí)保安，全封閉式管理。因?yàn)辁椞兜陌踩�環(huán)境及以前某樓盤(pán)的事故的原因，所以安全是現(xiàn)市民關(guān)心的大要素，更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。

（6）小區(qū)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題，各種樓層合理布。更有天然的濱江綠景，居家、休閑、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)與自然融為一體、相得益彰。

（7）小區(qū)配套設(shè)施齊全，有游泳池、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)、幼兒園、便利店、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、銀行等。劣勢(shì)：

（1）項(xiàng)目周邊配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時(shí)日，缺乏相應(yīng)的教育設(shè)施，醫(yī)療設(shè)施，娛樂(lè)設(shè)施，大型購(gòu)物。

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（2）交通：顯然交通是本案住宅部分最大的瓶頸，尚無(wú)直達(dá)或是�？康墓�交，而交通又是考慮買(mǎi)房的很大要素，如何解決交通問(wèn)題是我們面臨的主要問(wèn)題�？梢钥紤]借助眼鏡市場(chǎng)的需求與市政府合作開(kāi)通幾路專(zhuān)線。

（3）房屋設(shè)計(jì)：房屋種類(lèi)較多，有多層、帶電小高層、別墅，層次不一，面向復(fù)雜。

（4）同期開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，項(xiàng)目檔次、地段和其它區(qū)域物業(yè)無(wú)區(qū)隔，且部分廣告宣傳及促銷(xiāo)活動(dòng)皆比本案早，形象已經(jīng)廣為人知。銷(xiāo)售對(duì)象競(jìng)爭(zhēng)必然激烈。

四、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略模式

商鋪銷(xiāo)售方式一：“售后返租”模式

商鋪銷(xiāo)售最終就是販賣(mài)“商業(yè)前景”、“商業(yè)人氣”！商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的的關(guān)鍵在于“商業(yè)運(yùn)營(yíng)”部分，一個(gè)好的商業(yè)項(xiàng)目，必須有一個(gè)合理整體規(guī)劃，好的品牌組合、合理的品牌布局、明確的業(yè)態(tài)功能分工、有效利用的人流、統(tǒng)一市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣、能將各個(gè)“單獨(dú)”的商業(yè)單位變成一個(gè)整體，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成形成合力等等，這些因素對(duì)于一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目而言，缺一不可。

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如何實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商資金回籠與商業(yè)運(yùn)營(yíng)之間的平衡，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況建議部分采用：商業(yè)經(jīng)營(yíng)前期采用統(tǒng)一商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，將商鋪產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離。即“管理型商鋪”。其根本特征是開(kāi)發(fā)商通過(guò)銷(xiāo)售商鋪產(chǎn)權(quán)回收資金，通過(guò)一定的時(shí)間固定化、利率化的反租回報(bào)投資客戶(hù)，將經(jīng)營(yíng)權(quán)從投資者手中取回，然后委托專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營(yíng)，獲取租金，回報(bào)投資者。由專(zhuān)業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司代為管理，使投資者獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的返租回報(bào)、提升投資期望、提升購(gòu)買(mǎi)信心，其即“售后返租”模式。“售后反租模式”優(yōu)勢(shì)：

1.它集合了產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪易回收資金的優(yōu)點(diǎn)和統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)管理的優(yōu)勢(shì)。既能夠在短期內(nèi)回收大量資金，又可以避免零售產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)混亂的局面。

2.對(duì)購(gòu)鋪投資者而言：管理型商鋪省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩，投資收益較為長(zhǎng)久而穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場(chǎng)形成初期較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度看，管理型商鋪在整體經(jīng)營(yíng)上對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定位有著清晰的界定，有助于各經(jīng)營(yíng)商家入駐前對(duì)項(xiàng)目整體營(yíng)運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù)測(cè)，做出正確的決策。且與各經(jīng)營(yíng)商家的

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租賃期限和租金相對(duì)穩(wěn)定，有利于入駐商家長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)的規(guī)劃與預(yù)測(cè)。

4.在統(tǒng)一反租期間，發(fā)展商可以同時(shí)獲取商鋪?zhàn)饨鹗找�、管理費(fèi)收益，可以用作市場(chǎng)統(tǒng)一推廣及招商運(yùn)營(yíng)投入。為將來(lái)商業(yè)的成熟起到重要作用。

5.反租投入按照一般的“定價(jià)原則”，反租部分的投入攤?cè)搿拔飿I(yè)價(jià)格成本中”，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商的“反租成本”為0。

建議本項(xiàng)目一至三層綜合式商鋪根據(jù)客戶(hù)需求采用為期3年，固定年回報(bào)率7%的“統(tǒng)一返租模式”。

商鋪銷(xiāo)售方式二：“零租金”銷(xiāo)售模式

“零租金模式”是近幾年新出現(xiàn)的一種銷(xiāo)售模式、在江浙粵等發(fā)達(dá)地區(qū)已取得良好的效果。針對(duì)投經(jīng)營(yíng)客戶(hù)存在市場(chǎng)觀望心理的商鋪�！傲阕饨稹变N(xiāo)售模式基本的操作原理

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1、投資者或經(jīng)營(yíng)者按照“市場(chǎng)價(jià)格”先行購(gòu)買(mǎi)商鋪“使用權(quán)”即“經(jīng)營(yíng)權(quán)”。開(kāi)發(fā)商保留“物業(yè)產(chǎn)權(quán)”。投資者先進(jìn)行3-5年時(shí)間的自營(yíng)或委托經(jīng)營(yíng)，在3-5年后，再進(jìn)行“物業(yè)產(chǎn)權(quán)”交易。其特點(diǎn)是，在這3-5年的時(shí)間內(nèi)，開(kāi)發(fā)商不收取自營(yíng)者租金，即零租金，只收取少量的物業(yè)成本（管理費(fèi)、公共用電、二次用電等基本費(fèi)用）。在擁有“使用權(quán)”的時(shí)間內(nèi)可以進(jìn)行內(nèi)部交易或轉(zhuǎn)讓?zhuān)�讓“使用�?quán)”擁有者分享投資回報(bào)。

2、同時(shí)由開(kāi)發(fā)商擔(dān)保如在3-5年后，投資者不滿(mǎn)意商鋪經(jīng)營(yíng)狀況或仍存在投資顧慮，投資者可以按照原投資價(jià)格退還給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商同時(shí)按照銀行同期貸款息補(bǔ)償客戶(hù)�！傲阕饨稹蹦Ｊ絻�(yōu)勢(shì)

1）開(kāi)發(fā)商通過(guò)“經(jīng)營(yíng)權(quán)”的銷(xiāo)售回籠了資金，實(shí)現(xiàn)了“銷(xiāo)售”，體現(xiàn)了“商鋪價(jià)值”。

2）經(jīng)營(yíng)者（投資者）通過(guò)“零租金”形式獲得了商鋪“經(jīng)營(yíng)權(quán)”，降低了投資、經(jīng)營(yíng)成本。同時(shí)獲得了3-5年時(shí)間內(nèi)的“轉(zhuǎn)讓權(quán)”、滿(mǎn)足其投資心理。

3）3-5年后開(kāi)發(fā)商投資擔(dān)保，回購(gòu)承諾，減低了投資者的風(fēng)險(xiǎn)，使其更愿意投資。

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4）通過(guò)3-5年的時(shí)間，為開(kāi)發(fā)商、為投資商、經(jīng)營(yíng)者、為市場(chǎng)成熟贏取了時(shí)間。5）“商鋪產(chǎn)權(quán)”在3-5年內(nèi)屬于開(kāi)發(fā)商，更有利于市場(chǎng)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。

6）“零租金”模式一般采用小鋪經(jīng)營(yíng)方式、一般設(shè)定的鋪位面積約8-20平方之間，開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一基礎(chǔ)裝修、投資總額較小，更加有利于小戶(hù)投資者進(jìn)行投資，有利于招商對(duì)象的擴(kuò)大，有利于吸引社會(huì)資金。本項(xiàng)目除一至三層綜合樓及自留物業(yè)外都可以采取“零租金模式”進(jìn)行銷(xiāo)售。既回籠了資金，給投資者提供了信心保障，降低了投資門(mén)檻、又為市場(chǎng)成熟贏取了時(shí)間。

舉例：如某經(jīng)營(yíng)者投資一個(gè)建筑面積約15平米小鋪、用于自營(yíng)。按照市場(chǎng)價(jià)格1萬(wàn)/平米的價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)該商鋪5年的“經(jīng)營(yíng)權(quán)”，總共投資約15萬(wàn)（進(jìn)貨、二次裝修除外），通過(guò)5年的經(jīng)營(yíng)、每年賺取2萬(wàn)元的利潤(rùn)，累計(jì)利潤(rùn)為10萬(wàn)元。5年后有兩種方式供其選擇處理商鋪，其一，按照當(dāng)時(shí)1萬(wàn)元/平米的價(jià)格，簽訂“產(chǎn)權(quán)買(mǎi)賣(mài)”按揭合同。其二向開(kāi)發(fā)商退回商鋪，則投資者的收益為前期投入的15萬(wàn)元+15萬(wàn)元所產(chǎn)生的利息+5年經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的利潤(rùn)10萬(wàn)元，累計(jì)總回報(bào)達(dá)28萬(wàn)元以上。

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五、行動(dòng)方案

1、眼鏡市場(chǎng)項(xiàng)目工程計(jì)劃具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)落實(shí)2、與董事會(huì)成員商討可售面積的部分

綜合上述兩項(xiàng)5個(gè)工作日內(nèi)完成行動(dòng)方案其中包括：1、市場(chǎng)部分全盤(pán)銷(xiāo)售計(jì)劃排期表2、銷(xiāo)售思路

3、項(xiàng)目工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求4、項(xiàng)目階段性推廣及媒體計(jì)劃5、各期銷(xiāo)售策略

友情提示：本文中關(guān)于《商業(yè)運(yùn)營(yíng)201*年工作計(jì)劃及措施》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，商業(yè)運(yùn)營(yíng)201*年工作計(jì)劃及措施：該篇文章建議您自主創(chuàng)作。

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