存量房工作進展匯報材料

關于楊凌示范區(qū)地方稅務局開展存量房交易稅收征管工作的情況匯報

自全系統(tǒng)開展應用房地產(chǎn)估價技術評估存量房交易申報計稅價格工作以來，楊凌示范區(qū)地稅局高度重視，明確目標，精心組織，采取有力措施扎實推進評估工作的開展，現(xiàn)將情況匯報如下：

一是及時匯報，取得支持。及時向示范區(qū)政府主要領導就應用房地產(chǎn)估價技術評估存量房交易申報計稅價格工作的重要意義、總局、省局的工作要求、需要的外部環(huán)境等情況進行了專題匯報，示范區(qū)政府對該項工作給予了全力支持，多次召集相關部門召開會議予以肯定和鼓勵，增強了工作的權威性。

二是健全機構，制定方案。成立了實施領導小組，建立示范區(qū)管委會相關職能部門間的協(xié)作配合工作機制。及時制定了實施方案，明確了工作目標、工作任務、職責分工和具體方法，起草了存量房評估工作流程，制作了流程圖，嚴格按照規(guī)范性文件制定程序，制定了《楊凌示范區(qū)地方稅務局存量房交易價格爭議處理辦法（試行）》，使各個環(huán)節(jié)有章可循，實現(xiàn)了組織、制度、職責和人員“四保障”。

三是積極聯(lián)動，加強配合。應用工作中，加強與

省局的匯報聯(lián)系，同時從工作方案的制定到人力資源的配備，從評估公司的選擇到各項信息的審定，從運行資金保障到人員培訓，每一個關鍵的工作節(jié)點都嚴格把關，積極為應用工作營造良好的運行環(huán)境。我局主管局長帶領相關部門人員赴咸陽市地稅局的實地學習，進一步提高了我局相關人員對存量房評估推廣工作的高度認識，明晰了實際操作過程中的具體步驟，對我局存量房評估推廣工作深入開展起了重要的促進作用，同時在前期準備、信息采集、等各個環(huán)節(jié)過程中，得到了房管、國土、規(guī)劃等部門大力配合，保證了房評工作的順利開展。

四是扎實宣傳，創(chuàng)造良好輿論氛圍。在宣傳方面，我局通過報紙、電視，發(fā)放宣傳資料等各種方式宣傳此項工作的的必要性、重要性、以及陜西省存量房交易價格申報評估系統(tǒng)的專業(yè)性、權威性，從而使廣大納稅人了解存量房評估機制的客觀性、公正性，以樹立存量房評估工作的公信力，為評估系統(tǒng)上線創(chuàng)造良好的社會輿論氛圍。

五是加強培訓，奠定理論基礎。為確保推廣工作的如期開展，我局采取多項措施加強人員培養(yǎng)，我局對各直屬機構人員開展了存量房估價工作培訓會。主管副局長向參訓人員簡要介紹了存量房估價工作基本情況并提出了培訓要求；示范區(qū)局稅政科和征信科分別就開展存量房估價工作的

基本內(nèi)涵、背景、意義、目的、工作流程、我局進展情況及評估系統(tǒng)操作進行了詳細講解，為存量房估價工作在我局順利推廣奠定了堅實的理論基礎。

六是準確采集、精確導入，確保順利上線。我局和評估公司及時溝通后，就外包的具體業(yè)務、工作要求等內(nèi)容進行了詳細的談判，要求評估公司嚴格按照國家資產(chǎn)評估操作規(guī)程、房地產(chǎn)評估規(guī)范及相關法律法規(guī)、技術規(guī)范標準及合同約定對楊凌示范區(qū)內(nèi)所有小區(qū)數(shù)據(jù)進行準確采集、評估，并對其所悉的價格、系數(shù)等數(shù)據(jù)嚴格保密。我局稅政及信息人員對測試系統(tǒng)的各個模塊功能進行反復使用、測試，及時對遇到的問題和軟件公司人員進行溝通解決，盡量做到萬無一失，確保系統(tǒng)順利上線。

七是措施得力，總體運行情況良好。201*年1月1日，經(jīng)過數(shù)據(jù)成功導入，參數(shù)設置后，陜西省存量房交易價格申報評估系統(tǒng)在全區(qū)范圍內(nèi)成功上線，1月13日首筆存量房交易稅款通過評估系統(tǒng)順利入庫。截止2月底共成功評估交易16例，納稅人申報價格280.56萬元，系統(tǒng)評估價格376.74萬元，增值額為96.18萬元，增值率達到34.28%。從這兩個月的運行情況看，系統(tǒng)評估價格較為科學合理，納稅人易于接受，截止目前沒有發(fā)生一起爭議處理，總體運行情況良好。

擴展閱讀：領導在漢中加強房地產(chǎn)存量房評估征管工作的講話

在漢中市推廣應用房地產(chǎn)估價技術加強存量房交易稅收征管工作會議上的講話

省局黨組成員、副局長xxx

（201*年11月18日）

同志們：

大家早上好！這次來漢中調(diào)研，正巧趕上全市召開存量房評估推廣工作會議，我感到很高興。早上利用會前這段時間，利用這個難得的機會，一是看望與會全體代表，大家常年在稅收工作一線，競競業(yè)業(yè)完成了繁重的工作任務，在秦巴山區(qū)的艱苦環(huán)境中，為全省地稅事業(yè)做出了卓有成效的貢獻。我代表省局黨組對大家表示衷心的問候和崇高的敬意！二是就如何搞好存量房評估推廣工作和大家進行探討。

按照國家稅務總局的安排部署，從今年7月1日起，應用房地產(chǎn)估價技術加強存量房交易稅收征管工作，在試點的基礎上，進入全面推廣階段。為加快全省推廣工作進度，上周省局在河北邯鄲舉辦了全省各地市實施小組人員培訓班。省局會議一結束，漢中即舉辦全省推廣工作會議，表明漢中市對此項工作高度重視。

咱們這次會議研究的主要問題是存量房評估推廣工作。在座各位是稅收業(yè)務專家，“二手房”交易所涉及的稅收收入相對于地稅收入總量大家是心中有數(shù)的，所占比重較小。那么，為什么今年國務院辦公廳國辦1號文件明確要求要加快存量房評估推廣工作進度？為什么財政部、國家稅務總局連續(xù)三年三次發(fā)文部署存量房評估推廣工作？為什么國家稅務總局連續(xù)兩年分別在天津、武漢對各省地稅“一把手”進行專題業(yè)務培訓，推動存量房評估推廣工作？為什么省局二次在全省“一把手”參加的有關會議上，姚局長親自對這項工作的時間進度做出要求？為什么省局不遠千里把大家?guī)У胶�鄲考察培訓學習？下面，著重講四個方面的問題，和大家探討存量房評估推廣工作，供同志們在工作中參考。一是推廣存量房評估工作的目的和對地方稅制改革的意義；二是省局對全省推廣工作的時間；三是當前推廣工作的重點任務；四是做好存量房評估推廣工作應把握的關鍵問題。

一、推廣存量房評估工作的目的和對地方稅制改革的意義

探究推廣存量房評估工作的目的，還需從“二手房”交易稅收征管工作的實際情況說起。

自然人存量住宅交易后，第一，產(chǎn)權承受人要到房管部門辦理房產(chǎn)證變更手續(xù)。第二，房產(chǎn)交易雙方要按照國家稅收政策的規(guī)定，承擔相應的納稅義務。但，回想前多年，我們“二手房”交易市場實際管理狀況是：交易發(fā)生后，一方面，產(chǎn)權承受人積極辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，另一方面，由于控管不力，“二手房”交易稅收漏征漏管嚴重。分析稅收漏征漏管嚴重的原因，主要有兩點：一是部分自然人依法自覺申報納稅意識不高，逃避交納稅款使他們有利可圖；二是存量住宅交易者大多為自然人，而我國目前的稅收控管手段大多是基于對法人的稅收征管制度，對自然人的稅收控管手段不力。

稅收征管過程實質(zhì)上是稅務部門與納稅人博弈的過程。為了確保自然人在“二手房”交易后，依法履行納稅義務，堵塞“二手房”交易市場的稅收漏洞，財政部、國家稅務總局、住建部等部門聯(lián)合發(fā)出通知，對“二手房”交易稅收“實行一體化管理”，“以契稅為把手，建立先稅后證制度”，要求地稅部門進住房地產(chǎn)交易大廳，方便納稅人辦理“二手房”交易后的各項涉稅事項�！跋榷惡笞C”制度在形式上是納稅人先繳納契稅等各項地方稅收，再到房管部門辦理產(chǎn)權變更手續(xù)。其實質(zhì)是通過“先稅后證”制度的建立，堵塞“二手房”交易過程中形成的稅收漏洞。

在地方政府的支持和相關部門的配合下，經(jīng)過不懈努力，我們大多數(shù)征收部門進駐了房地產(chǎn)交易大廳，落實了對“二手房”交易的“先稅后證”制度。房地產(chǎn)市場不成熟、沒有設立房地產(chǎn)交易大廳的地方也因地制宜，采取各種方式落實了“先稅后證”制度。近幾年，隨著城鎮(zhèn)化步伐加快，房產(chǎn)市場鋼性需求增加，房價飛速上漲，“二手房”成交量和成交金額越來越大。伴隨著“二手房”市場的活躍，投機炒房者和房產(chǎn)中介機構也越來越多�！跋榷惡笞C”制度落實后，“二手房”交易市場稅收管理得以加強，按照稅收政策規(guī)定繳納稅款后，很大程度上減少了投機炒房者的利益預期。在公民納稅意識不高、國家對自然人稅收控管手段不力和個人利益的趨使下，部分投機炒房者鋌而走險，在正式交易合同外編造虛假的交易合同，向稅收征收機關少申報“二手房”的交易額，以期達到少交稅款的目的。在房產(chǎn)中介機構的推波助瀾下，利用“陰陽合同”少交稅款已成為“二手房”交易市場的潛規(guī)則。為堵塞“二手房”交易市場“陰陽合同”形成的稅收漏洞，稅務機關和納稅人又展開了一場博弈。全國多個地方的稅收征收機關進行了“二手房”交易市場稅收管理手段創(chuàng)新，嘗試應用房地產(chǎn)估價技術，評估“二手房”交易價格的真實性，加強“二手房”交易市場稅收管理（財政部、稅務總局把這項工作簡稱“存量房評估”），有效堵塞了“二手房”交易過程中的稅收漏洞，取得了明顯成效，得到財政部、國家稅務總局的認可。所以，財政部、國家稅務總局自201*年以來連續(xù)三年三次下發(fā)文件部署存量房評估推廣工作。存量房評估工作的主要工作內(nèi)涵是：根據(jù)稅法規(guī)定的計稅原則，采用科學的估價方法，依托信息技術評估納稅人申報的“二手房”交易價格的準確度，依照相關規(guī)定核定納稅人的應納稅額。其目的是堵塞“二手房”交易“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞，屬納稅評估的工作范疇。

房地產(chǎn)稅制改革是黨的十六大確定的工作目標之一。中央在制定“十二五”規(guī)劃的建議中進一步提出要求，研究推進房產(chǎn)稅制改革。房產(chǎn)稅的征稅對象是公民保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)，具有稅收收入穩(wěn)定的特點。國家試圖通過房產(chǎn)稅改革，使其成為區(qū)縣一級地方政府的主體稅源，為基層地方政府提供穩(wěn)定的稅收收入，使基層政府把更多的精力用在社會建設和提高社區(qū)的服務質(zhì)量上。房產(chǎn)稅改革的主要內(nèi)容是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅與土地使用稅合并，目標是按房產(chǎn)的評估值征稅。按照國務院的總體部署，201*年財政部和國家稅務總局啟動房地產(chǎn)模擬評稅（確定房產(chǎn)的評估值）試點工作以來，房地產(chǎn)評稅技術在理論上已經(jīng)基本成熟。在存量房交易稅收征管中，應用評估技術：一是有利于社會各界了解房地產(chǎn)計稅價格評估技術，為房地產(chǎn)稅

制改革減少阻力；二是有利于鍛煉和培養(yǎng)評估人才，為房地產(chǎn)稅制改革提供人力儲備；三是有利于完善適合我國國情的計稅價格評估技術，積累工作經(jīng)驗，為房地產(chǎn)稅制改革做好技術儲備；四是有利于建立省、市集中模式下的房地產(chǎn)登記信息庫，構建家庭住房檔案，便于掌握第一手數(shù)據(jù)信息，為房地產(chǎn)稅制改革奠定基礎。

總的來講，存量房評估推廣工作，立足當前，是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的要求，是堵塞“二手房”交易市場稅收漏洞的需要，是防范“二手房”交易市場稅收風險的有效措施；著眼長遠，為房地產(chǎn)稅制改革進行必要的技術、人才和基礎數(shù)據(jù)準備。

二、完成存量房評估推廣工作任務時間要求

全國省級地稅局主要領導財產(chǎn)行為稅研討班9月23日結束后，姚局長在9月28日全省稅源專業(yè)化管理工作會上，對各市完成存量房評估推廣工作任務的時間提出了明確要求。他要求：201*年元月1日咸陽全市各單位都要上線運行《存量住宅交易價格申報質(zhì)量評估信息系統(tǒng)》，并開展商用存量房評估試點，為全省商用房評估工作探路；銅川、商洛、漢中、安康、楊凌市政府所在地城區(qū)，明年元月1日要上線運行《存量住宅交易價格申報質(zhì)量評估信息系統(tǒng)》；榆林、延安、寶雞、渭南市政府所在地城區(qū)，明年4月1日要上線運行《存量住宅交易價格申報質(zhì)量評估信息系統(tǒng)》；西安市明年6月1日要上線運行《存量住宅交易價格申報質(zhì)量評估信息系統(tǒng)》。

各市其他縣區(qū)《存量住宅交易價格申報質(zhì)量評估信息系統(tǒng)》具體上線時間，由各市局制訂上線計劃，但必須確保明年6月底前全面完成存量房評估推廣工作任務。

三、要把握好當前推廣工作的重點

全省存量房評估推廣工作會議后，各市對此項工作高度重視，主要做了三方面工作：一是進行了推廣工作會議精神的匯報傳達，取得了各方的重視和支持；二是制訂了推廣工作方案，理清了開展工作的頭緒，為推廣工作順利有序開展奠定了基礎；三是建立了組織架構，成立了推廣工作領導小組和推廣工作實施小組，為推廣工作提供了組織保障。

在加快存量房評估推廣進度問題上，省局的工作思路是：全省搭建統(tǒng)一的信息服務平臺，復雜問題簡單化，所有估價技術問題依靠估價軟件去解決。為此，在省局層面主要做好以下幾方面工作：一是做好軟件本地化改造工作，11月上旬完成全省統(tǒng)一信息平臺的搭建任務；二是抓好業(yè)務培訓，主要做好實施小組人員培訓和估價系統(tǒng)上線前操作人員應用培訓；三是統(tǒng)一全省存量房評估工作各稅征管工作流程思路（納稅人到房產(chǎn)交易后，先交納營業(yè)稅等地方各稅，再繳納契稅，然后納稅人再辦理房產(chǎn)證變更）。

按照省局的要求，如期完成推廣工作任務，各市必須弄清推廣工作步驟和方法，必須統(tǒng)籌安排工作時間節(jié)點，把握好工作進度。咱們各市實施小組應做好以下幾方面工作：一是建立估價信息系統(tǒng)。主要是制訂各市的估價技術標準、進行估價分區(qū)、建立標準房基準價格、確定影響房價因素的技術參數(shù)并聘請相關方面的專家和人員進行可行性論證，報省局審批存量房交易價格估值下浮比例。在估價系統(tǒng)中維護上述數(shù)據(jù)。系統(tǒng)維護結束后，開展軟件數(shù)據(jù)和模塊的綜合測試，測試重點是標準房基準價格的準確程度和最低計稅價格的通過率。二是開展征管應用。主要是建立相關的配套制度、優(yōu)化征管流程、建立價格爭議處理機制和加強

存量房評估工作的輿論引導和宣傳。三是強化估價信息系統(tǒng)的后期管理。主要是定期測評估價系統(tǒng)運行效果、補充稅源基礎數(shù)據(jù)、動態(tài)調(diào)整標準房基準價格，確保系統(tǒng)按房地產(chǎn)市場的價格規(guī)律運行。四是因地制宜請求政府協(xié)調(diào)解決推廣工作中遇到的問題。主要包括“先稅后證”機制的建立、取得與存量房評估工作的相關基礎數(shù)據(jù)等。

四、要抓住推廣工作的關鍵

總結各地存量房評估推廣工作實踐，有以下幾方面的經(jīng)驗值得大家在工作中借鑒：

（一）主要領導重視是關鍵。實踐證明，凡是主要領導高度重視，親自部署并抓工作落實的地區(qū)，其存量房評估工作就能夠順利和較快地推進。

（二）人才培養(yǎng)是基礎。培養(yǎng)掌握估價技術的人才，是開展存量房評估的基礎。在具體人員先用上，一定要選用愛學習、會學習、善學習、能學習，熱愛這項工作的干部從事這項工作，并且從事這項工作的人員一定要穩(wěn)定。

（三）建立部門配合機制是保障。各地要通過建立政府領導下的部門配合機制，為工作的開展提供組織保障。要通過內(nèi)部協(xié)作機制的建立，有效調(diào)動內(nèi)部的力量，優(yōu)化內(nèi)部資源配置，提高工作效率。

（四）加強宣傳和輿論引導是前提。要加大對存量房評估工作的宣傳力度，主動引導輿情，使社會各方面特別是廣大納稅人正確認識這項工作的重大意義和在公平稅負方面的作用，是各地存量房評估工作平衡運行的重要前提。

建立存量房評估工作機制，總的要求是認識要到位、人員要保障、協(xié)調(diào)要主動、目標不動搖。這項工作意義重大，任務繁重，對于地稅系統(tǒng)來講，這項工作是“大事、急事、難事”。希望同志們按照市局的要求，把這項工作做好，按期完成推廣工作任務。

謝謝大家！

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