商業(yè)地產(chǎn)(招商工作)籌備計(jì)劃表

衡陽(yáng)市“愛(ài)尚街”籌備計(jì)劃表

針對(duì)招商

階段工作內(nèi)容工作目的計(jì)劃時(shí)間實(shí)行方辦公室布置1）招商營(yíng)銷中心地址選定2）招商營(yíng)銷中心設(shè)備安置3）招商營(yíng)銷中心形象布置設(shè)立招商營(yíng)銷,提供項(xiàng)目籌備運(yùn)作場(chǎng)所,并樹(shù)立良好的公眾第一感觀形象熟悉市場(chǎng)情況，了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，客戶資源的收集，為后期制定相關(guān)策略及招商管理等提供市場(chǎng)依據(jù)201*.07.01-201*.08.31愛(ài)琳置業(yè)拾方地產(chǎn)（已完成）市場(chǎng)調(diào)研1）項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣{(diào)研2）周邊市場(chǎng)調(diào)研3）定向調(diào)研1）經(jīng)營(yíng)管理公司組織架構(gòu)設(shè)置2）公司架構(gòu)人員定編3）經(jīng)營(yíng)管理公司部門(mén)和人員職責(zé)設(shè)定201*.07.01-201*.08.31拾方地產(chǎn)（已完成）籌備201*.2.01-201*.2.15為商場(chǎng)前期籌備和后期營(yíng)運(yùn)提供法律依據(jù)和人力支持，201*.2.15-201*.2.25著重解決權(quán)益與管理責(zé)任問(wèn)201*.2.25-201*.3.20題201*.2.25-201*.4.25201*.3.20-201*.4.29完善內(nèi)部整體布局方案,對(duì)商鋪和商品結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理規(guī)劃根據(jù)商戶的經(jīng)營(yíng)意向和分類設(shè)定合理的招商條件及相關(guān)文件201*.12.30-201*.2.28愛(ài)琳置業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司組建4）經(jīng)營(yíng)管理公司申報(bào)5）經(jīng)營(yíng)管理公司工商登記6)商場(chǎng)各級(jí)管理人員的選聘7)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理培訓(xùn)資料準(zhǔn)備8)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理人員及營(yíng)業(yè)員培訓(xùn)愛(ài)琳置業(yè)愛(ài)琳置業(yè)商場(chǎng)規(guī)劃布局調(diào)整1）商場(chǎng)平面布局規(guī)劃調(diào)整2）商場(chǎng)商品結(jié)構(gòu)規(guī)劃調(diào)整3）商場(chǎng)公共空間布局指導(dǎo)1）招商條件的厘定2）招商程序與相關(guān)文件的制定愛(ài)琳置業(yè)拾方地產(chǎn)招商條件擬訂及招商程序、文件編制201*.12.10-201*.12.31愛(ài)琳置業(yè)機(jī)密第1頁(yè)201*-4-

招商物料準(zhǔn)備1）建立內(nèi)部招商手冊(cè)和圖表、文件等2）建立外部招商手冊(cè)和報(bào)價(jià)系統(tǒng)、統(tǒng)一口徑為正式招商做好準(zhǔn)備工作1)2)3)4)5)6)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理制度；物業(yè)管理執(zhí)行文件；人事管理、財(cái)務(wù)管理等標(biāo)準(zhǔn)化管理體系；規(guī)范各項(xiàng)管理制度與流程,確經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)部工作制度和工作流程；保各項(xiàng)工作有序進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理程序文件；作業(yè)指導(dǎo)書(shū)；201*.12.10-201*.12.31拾方地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行文件及程序文本制定201*.3.1-201*.4.1愛(ài)琳置業(yè)CI系統(tǒng)導(dǎo)入制定CI手冊(cè)內(nèi)容企業(yè)文化建設(shè)導(dǎo)視系統(tǒng)制作1）本要素確定2）應(yīng)運(yùn)要素制定3）結(jié)合愛(ài)琳置業(yè)自有企業(yè)文化進(jìn)行設(shè)定1）公共導(dǎo)向系統(tǒng)2）消防安全系統(tǒng)3）購(gòu)物指示系統(tǒng)1）商戶與品牌資源收集、準(zhǔn)備2）市場(chǎng)摸底，二次調(diào)研,確定意向商家3）招商工作全面開(kāi)展1）全程商戶跟進(jìn)2）商戶合作合同簽訂1）商場(chǎng)裝修方案確定建立企業(yè)良好的識(shí)別系統(tǒng)，使公眾對(duì)本項(xiàng)目有清晰的認(rèn)知度201*.12.1-201*.3.15201*.1.10-201*.3.15201*.3.1-201*.4.15201*.12.1-201*.4.10201*.12.20-201*.4.15201*.01.01-201*.4.30201*.01.01-201*.4.30201*.01.01-201*.4.30201*.12.01-201*.2.30保持整體裝修風(fēng)格和主題定位的一致性201*.12.10-201*.3.15201*.12.10-201*.4.20突出各品牌風(fēng)格，保持商場(chǎng)整體美觀、協(xié)調(diào)愛(ài)琳置業(yè)愛(ài)琳置業(yè)愛(ài)琳置業(yè)招商商戶招商根據(jù)商場(chǎng)的主題定位，采取錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)方式，有選擇性的進(jìn)行商戶引進(jìn)，確保商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)拾方地產(chǎn)商場(chǎng)裝修裝修商戶裝修2）商場(chǎng)裝修方案指導(dǎo)3）商場(chǎng)裝修組織實(shí)施1）商戶裝修標(biāo)準(zhǔn)確定2）商戶裝修方案審核3）商戶入場(chǎng)裝修組織實(shí)施4）商戶裝修驗(yàn)收制定商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)推廣策略方案愛(ài)琳置業(yè)拾方地產(chǎn)201*.3.25-201*.4.25愛(ài)琳置業(yè)拾方地產(chǎn)愛(ài)琳置業(yè)廣告商場(chǎng)形象推廣機(jī)密

根據(jù)招商進(jìn)度進(jìn)行推廣執(zhí)行，201*.12.1-201*.12.31第2頁(yè)201*-4-

推廣招商推廣營(yíng)業(yè)推廣商戶入場(chǎng)制定招商推廣細(xì)案并實(shí)施招商推廣、開(kāi)業(yè)前后進(jìn)行商場(chǎng)營(yíng)業(yè)推廣實(shí)施1）商戶入場(chǎng)組織實(shí)施2）商品上架組織實(shí)施1）商場(chǎng)開(kāi)業(yè)整體推廣方案2）商戶促銷方案組織審核1）開(kāi)業(yè)典禮方案確定2）開(kāi)業(yè)典禮嘉賓確定1）開(kāi)業(yè)各流程及營(yíng)業(yè)演習(xí)2）消防演習(xí)1)監(jiān)督并指導(dǎo)商場(chǎng)日常管理；2)經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題咨詢及處理；3)協(xié)助經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)所有商戶的租金收取及催繳（所有租金將在收取當(dāng)月按月一次性上交經(jīng)營(yíng)管理公司）；4)統(tǒng)一管理并確保商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)符合現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)的運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)。1)2)3)4)5)6)7)協(xié)助制定商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)及計(jì)劃協(xié)助制定商場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)客戶資料分析協(xié)助各項(xiàng)資料及文件建檔經(jīng)營(yíng)管理的監(jiān)督實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理效果評(píng)估和目標(biāo)分析。各級(jí)經(jīng)營(yíng)人員不間斷培訓(xùn)暫定（年貨展銷會(huì)、招商啟動(dòng)儀式、主力客戶簽約儀式、招商答謝會(huì)）看工作進(jìn)度201*.12.1-201*.4.15201*.4.1-201*.4.25201*.3.20-201*.4.25拾方地產(chǎn)愛(ài)琳置業(yè)、廣告公司愛(ài)琳置業(yè)愛(ài)琳置業(yè)拾方地產(chǎn)拾方地產(chǎn)、愛(ài)琳置業(yè)、禮儀公司愛(ài)琳置業(yè)開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備開(kāi)業(yè)營(yíng)銷推廣方案制定開(kāi)業(yè)典禮制訂整體進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備各項(xiàng)工作，協(xié)調(diào)和完善未盡事宜，確保項(xiàng)目順利開(kāi)業(yè)，并樹(shù)立良好的公眾形象。201*.4.5-201*.4.25201*.4.15-201*.4.25開(kāi)業(yè)試營(yíng)業(yè)開(kāi)業(yè)201*.4.27-201*.4.30（因前期工作的滯后，開(kāi)業(yè)日期待定）201*年5月1日經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)施愛(ài)琳置業(yè)進(jìn)一步完善商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理，使商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有序的進(jìn)行良性發(fā)展。愛(ài)琳置業(yè)招商推廣計(jì)劃需要相關(guān)工作環(huán)節(jié)做依據(jù)（如工程進(jìn)度表等），根據(jù)情況在依據(jù)做出機(jī)密第3頁(yè)201*-4-

擴(kuò)展閱讀：房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)定位及招商策略(招商工作計(jì)劃表)

目錄

前言

第一部分商業(yè)定位

第一章項(xiàng)目總體定位一、前期溝通總結(jié)二、項(xiàng)目總體定位三、項(xiàng)目的功能定位第二章商業(yè)業(yè)態(tài)定位一、定位理由二、業(yè)態(tài)定位第三章商業(yè)名稱定位一、商業(yè)案名定位二、的解釋

第四章商業(yè)管理功能定位一、現(xiàn)有管理格局二、物流的管理功能定位三、現(xiàn)代化的管理體系第五章商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位一、主題物流定位

二、經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位三、定位規(guī)劃

第二部分招商策略

第一章第二章第三章

招商總策略招商階段設(shè)置招商工作計(jì)劃表-2-

前言

商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)里經(jīng)濟(jì)價(jià)值最高的物業(yè)形態(tài)，在動(dòng)態(tài)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，商用物業(yè)疲憊的活躍著高回報(bào)刺激著巨資開(kāi)發(fā)；而經(jīng)營(yíng)的艱難加大了風(fēng)險(xiǎn)。要讓商業(yè)物業(yè)從“炙手”向“可熱”轉(zhuǎn)化，就要在分析大的物業(yè)環(huán)境下，結(jié)合項(xiàng)目本身，步步為營(yíng)，攻克風(fēng)險(xiǎn)的城堡。

商鋪時(shí)代的來(lái)臨，催化了商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，加速了城市商業(yè)的繁榮，新興商圈挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商圈，隨著城市改造步伐的加快和商鋪概念的深化推廣，春熙路、騾馬市中心商圈和荷花池大市場(chǎng)的商圈局面被打破，雙楠社區(qū)紛紛涌現(xiàn)。本項(xiàng)目要在激烈的商戰(zhàn)中占據(jù)一席之地，就要做好工作中的每一環(huán)，而招商在工作環(huán)中是關(guān)健的一環(huán)，它成功與否關(guān)系著商業(yè)地產(chǎn)銷售戰(zhàn)的策略。

要做好招商工作就要有一個(gè)好的招商策略來(lái)指導(dǎo)。我們的招商策略在“先規(guī)劃后行動(dòng)”的總策略下，各工作環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，做好“規(guī)劃”的工作后，然后“行動(dòng)”。該商業(yè)項(xiàng)目我集團(tuán)初步戰(zhàn)略為引入1家國(guó)際化零售商作為主力店，進(jìn)而提升整個(gè)商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種建立在多種專業(yè)平臺(tái)上運(yùn)作的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，它除了要熟悉地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作規(guī)律，還要對(duì)零售業(yè)也非常了解，需要對(duì)消費(fèi)者行為有著深度的認(rèn)識(shí)。

零售業(yè)有別于生產(chǎn)制造業(yè)，它面對(duì)整個(gè)供應(yīng)鏈中的最后一個(gè)環(huán)節(jié)消費(fèi)者。因此，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)造的不僅僅是一個(gè)購(gòu)物場(chǎng)所，更是居

民生活的一部分；影響最終消費(fèi)者行為的因素包羅萬(wàn)象，其中既有社會(huì)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，也有生活習(xí)慣和人文風(fēng)俗。與其他行業(yè)相比，零售業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)則非常接近完全競(jìng)爭(zhēng)，一招制勝的可能性非常小。它是一個(gè)非常注重細(xì)節(jié)的行業(yè)。運(yùn)做商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)系統(tǒng)工程，談?wù)撘粋�(gè)運(yùn)作成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，往往將他們的成功歸結(jié)于一兩個(gè)突出的原因，而忽視了經(jīng)營(yíng)者在各方面的精雕細(xì)鑿，這種思路是不正確的。首先商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一個(gè)長(zhǎng)線投資，追求的是長(zhǎng)線、穩(wěn)定的收益，發(fā)展商要具備將所開(kāi)發(fā)物業(yè)的全部或部分作為優(yōu)良資產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的心態(tài)，也只有這樣才擁有了將項(xiàng)目做好的源動(dòng)力。

商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，我集團(tuán)需做好自行組建專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行長(zhǎng)期的商場(chǎng)管理的思想準(zhǔn)備，專業(yè)細(xì)致的經(jīng)營(yíng)管理是商業(yè)物業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在，零售的管理包括運(yùn)營(yíng)、推廣、店面管理、客戶服務(wù)等幾個(gè)方面，這些才是見(jiàn)真功夫的地方。

必須做好招商工作，積累前期客戶；而招商的成功要有一個(gè)好的策略才能得以保證。但策略不是憑空而生的，是在市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，對(duì)商業(yè)準(zhǔn)確定位后，在概念上創(chuàng)意不行，在經(jīng)營(yíng)上還要有思想。奧妙：準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位

商業(yè)地產(chǎn)也并非一般的住宅寫(xiě)字樓類房產(chǎn)項(xiàng)目。眼下諸多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)了近幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的洗煉，也有了初步的認(rèn)識(shí)：商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，在項(xiàng)目投入的資金大部分得到回收的前提下，也要留部分物業(yè)作為資產(chǎn)運(yùn)作，作為公司的長(zhǎng)期效益資產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)要達(dá)到這一目標(biāo)，首先應(yīng)該意識(shí)和尊重商業(yè)

地產(chǎn)的運(yùn)作特性。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目銷售完成，發(fā)展商的使命并沒(méi)完成，還要考慮最終經(jīng)營(yíng)者是否能有經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。根據(jù)既定的項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、合理的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、精心的市場(chǎng)推廣策劃、圓滿的商家招商、成功的商業(yè)營(yíng)運(yùn)，才能成功運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。只有如此才能吸引到消費(fèi)者的注意力，他們才能去消費(fèi)，商家有錢(qián)賺，才交得起租金，投資者才能有回報(bào)，達(dá)到三贏的完美結(jié)果。

第一部分項(xiàng)目定位

第一章

一、前期溝通總結(jié)

本項(xiàng)目不是一個(gè)簡(jiǎn)單的商業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，因而在對(duì)它進(jìn)行評(píng)介和探索其商業(yè)價(jià)值所在時(shí)，是在宏觀區(qū)域市場(chǎng)范疇和大流通領(lǐng)域里尋找恰當(dāng)?shù)某雎贰?/p>

前期報(bào)告在充分的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，深入研究了南昌市的商業(yè)發(fā)展格局，并創(chuàng)造性的提出了“批發(fā)MALL”的市場(chǎng)形象定位概念和物流中心定位。但是在市場(chǎng)定位方面，報(bào)告并未提出更多可供參考的選擇。沒(méi)有能夠充分體現(xiàn)出本案的相對(duì)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，“批發(fā)MALL”的市場(chǎng)定位同樣無(wú)法全面體現(xiàn)本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力，缺乏足夠的市場(chǎng)引爆力。

項(xiàng)目總體定位

鑒于此，我們針對(duì)前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中的部分內(nèi)容進(jìn)行了深度分析。由于南昌市批零業(yè)總體競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境在不斷惡化，商戰(zhàn)一觸即發(fā)。為避免正面火拼，尋求更高層面的邊緣性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目在前期報(bào)告中采取“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在產(chǎn)業(yè)選擇方面獨(dú)辟蹊徑，針對(duì)市場(chǎng)特點(diǎn)和本項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)，為加強(qiáng)市場(chǎng)引爆力，我司在原方案的基礎(chǔ)上進(jìn)一步對(duì)物流中心定位提升出主題物流概念。

二、項(xiàng)目的總體定位

本項(xiàng)目立足于服務(wù)周邊市場(chǎng)，集批發(fā)、零商品展示交易、物流配送功能等為一體，具有強(qiáng)大輻射的大型現(xiàn)代化的主題物流中心。三、項(xiàng)目的功能定位1、功能組合（1）展示、交易功能區(qū)該功能區(qū)是本案的主功能區(qū)。展示功能與交易功能區(qū)，形成了前“展”后“店”的格局，依托南昌對(duì)于江西極強(qiáng)的輻射作用，通過(guò)動(dòng)態(tài)的展覽展示提升本項(xiàng)目的輻射半徑。同當(dāng)前批發(fā)市場(chǎng)的主要差異表現(xiàn)在：集中主題規(guī)劃，導(dǎo)購(gòu)便利（吸收零售商業(yè)的優(yōu)點(diǎn)）；增加了展示的設(shè)計(jì)，為交易提供了一個(gè)動(dòng)態(tài)的展示平臺(tái)（有利于展示商品的風(fēng)采，便于看樣定貨）；

經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品以品牌商品為主導(dǎo)（通過(guò)展覽展示為品牌企業(yè)提供一個(gè)推廣新品和展示企業(yè)的平臺(tái)，有助于吸引品牌企業(yè)進(jìn)入本項(xiàng)目，體現(xiàn)本項(xiàng)目的中檔商品交易中心的定位）；銷售形式以開(kāi)架式銷售為主，統(tǒng)一結(jié)算，營(yíng)造了良好的購(gòu)物環(huán)境（良好的購(gòu)物環(huán)境有利于吸引品牌或名牌企業(yè)進(jìn)入、擴(kuò)大零售和批發(fā)交易量；減輕經(jīng)營(yíng)人員工作壓抑，營(yíng)造舒適的工作環(huán)境）對(duì)于小的代理商可將倉(cāng)儲(chǔ)和批發(fā)、零售一體化，但需達(dá)到展示功能要求（設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)模式、類似街面專賣店）；可配計(jì)算機(jī)，進(jìn)行客戶管理，倉(cāng)儲(chǔ)管理（MIS系統(tǒng)）-預(yù)留管線。（2）會(huì)展會(huì)議、推介培訓(xùn)服務(wù)功能區(qū)該區(qū)域是市場(chǎng)的配套功能區(qū)，主要是提高本案的檔次和水平；同學(xué)院、行業(yè)協(xié)會(huì)等共同成立具有一定權(quán)威的專家顧問(wèn)組委會(huì)，為會(huì)展會(huì)議、推出和培訓(xùn)奠定基礎(chǔ)；有計(jì)劃、有主題地組織各種會(huì)展會(huì)議。對(duì)服裝，可以安排各種主題的時(shí)裝表演，動(dòng)態(tài)地推出各個(gè)新產(chǎn)品，并成為一道獨(dú)特的風(fēng)景城，例如：季節(jié)主題：春、夏、秋、冬；類別主題：時(shí)裝系列運(yùn)動(dòng)系列紳士系列學(xué)生系列淑女系列動(dòng)態(tài)的、系列的活動(dòng)，可以增加市場(chǎng)的“熱點(diǎn)”和“興奮點(diǎn)”，吸引人流；組織國(guó)內(nèi)和區(qū)域的各種專題交流會(huì)議和論壇；有目的、有計(jì)劃地對(duì)批發(fā)企業(yè)的員工和經(jīng)理人組織系列培訓(xùn)，提高經(jīng)營(yíng)人的素質(zhì)，發(fā)展其技能，開(kāi)發(fā)其潛力，變得更有才干；（3）零售功能區(qū)

零售功能區(qū)主要是拉動(dòng)市場(chǎng)的人氣，但是引入的零售業(yè)，不是按照商業(yè)中心區(qū)的業(yè)態(tài)引入，而是引入對(duì)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有益的業(yè)態(tài)；引入的企業(yè)應(yīng)該是行業(yè)的龍頭，能夠帶動(dòng)其它中小企業(yè)和個(gè)體進(jìn)入。例如，麥德龍的客戶群有60-70%是團(tuán)購(gòu)客戶，它走的是一種C&C的批零兼售的倉(cāng)儲(chǔ)式超市功能。或者引入專業(yè)商店的品牌商家，如國(guó)美、蘇寧等電器經(jīng)銷商；東方家園、百安居、好美家、歐培德等建材家居超市、法國(guó)的低壓電器分銷商企業(yè)藍(lán)格賽等。將行業(yè)的巨無(wú)霸與小批發(fā)企業(yè)融為一體，借助大企業(yè)同小批發(fā)企業(yè)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，形成某種批發(fā)產(chǎn)品種類的集群。同時(shí)，引入一定比例面積的超市，專營(yíng)店，可以匯聚消費(fèi)人流，增加本項(xiàng)目的出售或出租面積，降低投資商的風(fēng)險(xiǎn)，增加項(xiàng)目的成功率。（4）休閑娛樂(lè)功能本案的經(jīng)營(yíng)者既是一個(gè)龐大的經(jīng)營(yíng)群體，也是一個(gè)龐大的消費(fèi)群體，一定對(duì)休閑娛樂(lè)功能存在著巨大的需求。一方面，為了業(yè)務(wù)的需要，接待客戶需要一定的休閑娛樂(lè)設(shè)施，另一方面，批發(fā)業(yè)務(wù)通常在下午3-4點(diǎn)鐘結(jié)束，需要一個(gè)消費(fèi)的空間。同時(shí)，南昌洪城區(qū)域也沒(méi)有較高檔次的休閑娛樂(lè)設(shè)施和場(chǎng)所，在本案內(nèi)建立一定的休閑娛樂(lè)設(shè)施，可以填補(bǔ)洪城區(qū)域相對(duì)缺乏休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)的需求。該區(qū)域?yàn)榕涮追��?wù)區(qū)，以滿足本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主體和消費(fèi)者需求為主導(dǎo)，兼顧洪城區(qū)域?qū)τ谛蓍e娛樂(lè)的需求，可以規(guī)劃批發(fā)商會(huì)所，設(shè)置各種時(shí)尚休閑的項(xiàng)目，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美發(fā)、壁球室、棋牌室等運(yùn)動(dòng)休閑項(xiàng)目；各種主題的餐廳、茶室；設(shè)置商務(wù)娛樂(lè)、餐飲和業(yè)余時(shí)間休閑活動(dòng)功能等。

（5）倉(cāng)儲(chǔ)物流功能本案作為位于洪城區(qū)域的新型批發(fā)MALL，倉(cāng)儲(chǔ)物流功能是重要組成部分。不僅為本案的經(jīng)營(yíng)商家服務(wù)，同時(shí)也將填補(bǔ)整個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)空間，獨(dú)享一片利潤(rùn)天空。結(jié)合目前批發(fā)市場(chǎng)“多批次、小批量”的特點(diǎn)，可以為這種類型的批發(fā)交易形式提供小包裝，并集中配送；倉(cāng)儲(chǔ)可以采用租賃自用和委托管理倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)區(qū)兩種方式；對(duì)于加工處理必須設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化的包裝模式；整個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流服務(wù)可以委托第三方物流公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，引入倉(cāng)單經(jīng)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)物流現(xiàn)代化；主要的功能有倉(cāng)位租賃、托管、包裝、加工服務(wù)、配送服務(wù)、驗(yàn)收貨物、車庫(kù)、租車。（6）信息服務(wù)功能信息服務(wù)功能區(qū)主要是收集、加工和處理各種行情，及時(shí)為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，建立21世紀(jì)的智能化信息中心、成為行業(yè)市場(chǎng)信息發(fā)布中心是目標(biāo)，主要功能為媒體發(fā)布行業(yè)信息、信息分析和收集、廣告展新規(guī)劃、展示廣告設(shè)計(jì)、建立經(jīng)濟(jì)模型供求線、辦媒體（雜志、報(bào)）、Internet網(wǎng)絡(luò)。委托高�；蜓芯克�，設(shè)計(jì)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)模型，建立相應(yīng)的供求曲線圖，以預(yù)測(cè)和分析市場(chǎng)前景；有組織的收集相關(guān)信息，并實(shí)行免費(fèi)和有償?shù)姆��?wù)；創(chuàng)辦市場(chǎng)自己的專業(yè)雜志和報(bào)紙，推介產(chǎn)品和郵購(gòu)服務(wù)，發(fā)布推介的活動(dòng)和企業(yè)形象宣傳；

攤位展示主題設(shè)計(jì)服務(wù)，企業(yè)和商品的廣告創(chuàng)意和設(shè)計(jì)服務(wù)，提高市場(chǎng)的整體形象水平；負(fù)責(zé)市場(chǎng)自身的宣傳，每年必須有完整的廣告計(jì)劃，廣告主題、廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)方案，保證經(jīng)營(yíng)人的共同利益；借Internet網(wǎng)絡(luò)發(fā)布各種信息。（7）商務(wù)辦公服務(wù)功能區(qū)由于本案的主要目標(biāo)客戶是企業(yè)，而不是個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，必然有的需要一定的辦公空間，同時(shí)也存在諸多的商務(wù)活動(dòng)。由于增加人員相對(duì)會(huì)增加成本，商務(wù)功能服務(wù)區(qū)就是代理商務(wù)服務(wù)。這些企業(yè)由于規(guī)模較小，資金能力有限，在商務(wù)活動(dòng)中，迫切需要一個(gè)能夠提供一個(gè)完善商務(wù)服務(wù)的辦公環(huán)境。商務(wù)洽談室：供小企業(yè)按小時(shí)租用，這樣可以避免由于辦公面積較小或沒(méi)有辦公場(chǎng)地造成的商務(wù)洽談的不便利性。伴隨著商務(wù)洽談室的租賃，同時(shí)提供各種商務(wù)服務(wù)；會(huì)議室/中心：供入駐的中小企業(yè)召開(kāi)各種會(huì)議使用；俱樂(lè)部：中小企業(yè)家的樂(lè)園，一方面有固定的場(chǎng)所，另一方面可以獲得許多的優(yōu)惠和服務(wù)；電子商務(wù)中心：文字處理系統(tǒng)（打字、復(fù)印、傳真、裝幀等），但必須定價(jià)服務(wù)，以減少經(jīng)營(yíng)人的經(jīng)營(yíng)成本；各種咨詢服務(wù)，彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)者的某些不足；秘書(shū)服務(wù)：是一大特點(diǎn)，處理經(jīng)營(yíng)者攤位外的公共事務(wù)，包括合同管理，電話、網(wǎng)絡(luò)訂購(gòu)記錄服務(wù)，談判記錄等；

理財(cái)服務(wù)：是代理財(cái)務(wù)管理（記帳、憑證、報(bào)表），真正了解經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)狀況，并給出經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)上的指導(dǎo)和提示；結(jié)算服務(wù)：是在銀行統(tǒng)一指導(dǎo)和管理下，保證資金的安全性和經(jīng)營(yíng)過(guò)程的可信性；會(huì)計(jì)、律師、廣告、印刷等相關(guān)服務(wù)業(yè)的辦公室；商務(wù)辦公區(qū)將成為大客戶的辦公場(chǎng)所和小型客戶的交易場(chǎng)所，并提供各種相關(guān)的商務(wù)配套服務(wù)，與鋪位交易形成互動(dòng)。（8）管理功能管理是保證交易的正�；�的基本保障組織由政府有關(guān)部門(mén)、發(fā)展商和經(jīng)營(yíng)主體共同參加的市場(chǎng)管理委員會(huì)；制定和修改市場(chǎng)的管理規(guī)定；解決市場(chǎng)糾紛和分歧；檢查、監(jiān)督產(chǎn)品的質(zhì)量；決定非營(yíng)業(yè)時(shí)間的進(jìn)出貨、防盜、防火；確定商品包裝的標(biāo)準(zhǔn)；處理緊急情況的問(wèn)題；組織有關(guān)推介、展示、培訓(xùn)等有利市場(chǎng)的活動(dòng)；爭(zhēng)取政府的優(yōu)惠政策，創(chuàng)造良好的市場(chǎng)平臺(tái)環(huán)境；成立具有行業(yè)特點(diǎn)的中介服務(wù)組織，專業(yè)商會(huì)，行業(yè)協(xié)會(huì)。（9）公共設(shè)施、環(huán)境服務(wù)區(qū)完善的公共設(shè)施，才能保障批發(fā)市場(chǎng)能夠正常運(yùn)行。公共環(huán)境包括市場(chǎng)

內(nèi)部和外部。外部公共環(huán)境是市場(chǎng)的外部形象的直接體現(xiàn)，在建筑外觀設(shè)計(jì)上追求時(shí)代氣息，配套環(huán)境協(xié)調(diào)一致的主題風(fēng)格，當(dāng)然還包括公共停車場(chǎng)、良好景觀環(huán)境、舒適工作環(huán)境、方便的購(gòu)物工具、快餐吧等；內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)購(gòu)物動(dòng)線通暢、清晰，空間利用率高，環(huán)境衛(wèi)生整潔，給人們提供舒適的工作和購(gòu)物環(huán)境，還包括電話、公共網(wǎng)絡(luò)、供水、電暖設(shè)備、保安、報(bào)警、防火、餐飲配套等。2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)組合報(bào)告在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，確定了五大門(mén)類、十一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)門(mén)類四十二個(gè)商品類別的產(chǎn)業(yè)組合模式門(mén)類配置標(biāo)準(zhǔn)門(mén)類權(quán)重比例基礎(chǔ)門(mén)類發(fā)展型門(mén)類玩具、文具類電器類家居類35%裝潢材料、五金、床上用品、美居用品、家具、精美工藝品、花卉等電視、音響、電飯煲、冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)、吸塵器、微波電器、消毒柜等兒童玩具、成人智力玩具、辦公文化用品、樂(lè)器、小型科學(xué)器材等-12-

門(mén)類細(xì)分食品類煙酒類服裝類35%包裝食品、禮裝食品、保健品、綠色食品等煙、酒、飲料等各類服裝、鞋帽、紡織品等

潛質(zhì)型門(mén)類休閑用品10%體育健身器材、戶外活動(dòng)器材、釣魚(yú)器材、老年保健器材、休閑體育服裝及用品等各類圖書(shū)、期刊、電子影象制品影象圖書(shū)17%大綜型傳日用小百貨統(tǒng)門(mén)類特殊門(mén)類地方性土特3%產(chǎn)類古玩類

二、商業(yè)業(yè)態(tài)定位

本項(xiàng)目的功能架構(gòu)是由批發(fā)、零售、采購(gòu)、配送及配套服務(wù)構(gòu)成，是以主題物流為依托，集批發(fā)、零售、采購(gòu)、配送及配套服務(wù)功能于一體的大型展示交易中心。三、商業(yè)案名定位

為降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目的商業(yè)案名定位為：

江西國(guó)際商品博覽城

博覽城是指以江西省龐大的資源為依托，集產(chǎn)品會(huì)展、交易、信息、服務(wù)功能于一體，具有一定檔次，統(tǒng)一形象，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。

它不僅是產(chǎn)品的展覽，也是一個(gè)城市形象、個(gè)性、素質(zhì)和實(shí)力的集中表現(xiàn)，同時(shí)還是城市整體價(jià)值的集中體現(xiàn)。四、管理功能定位

商業(yè)策劃的結(jié)果是策劃了一個(gè)案子，鋪出一條路子，帶出一個(gè)班

子。商業(yè)策劃的核心體現(xiàn)在策劃項(xiàng)目的長(zhǎng)期繁榮，所以功能定位至關(guān)重要。

中國(guó)物流業(yè)在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的大環(huán)境下有了很大改善，但在管理功能上還存在明顯的不足。

首先，從發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)看，現(xiàn)代物流的功能是設(shè)計(jì)、執(zhí)行以及管理客戶供應(yīng)鏈中的物流需求，其特點(diǎn)是依據(jù)信息和物流專業(yè)知識(shí)，以最低的成本提供客戶需要的物流管理和服務(wù)。而現(xiàn)在，我國(guó)多數(shù)物流企業(yè)是在傳統(tǒng)體制下物資流通企業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展而來(lái)的，企業(yè)服務(wù)內(nèi)容多數(shù)仍停留在倉(cāng)儲(chǔ)，運(yùn)輸，搬運(yùn)上，很少有物流企業(yè)能夠做到提供綜合性的物流服務(wù)，現(xiàn)代物流服務(wù)的功能尚不能得到很好的發(fā)揮。我國(guó)的物流企業(yè)，無(wú)論是物流服務(wù)的硬件還是軟件與高效率低成本的現(xiàn)代物流還有較大的差距，信息收集、加工、處理、運(yùn)用能力、物流的專門(mén)知識(shí)，物流的統(tǒng)籌策劃和精細(xì)化組織與管理能力都明顯不足。

其次，條塊分割的物流管理和流通體制制約著物流業(yè)的發(fā)展。物流的專業(yè)化分工特點(diǎn)雖然日益明顯，但是物流的組織和管理卻不斷向綜合性發(fā)展，各種物流方式和物流載體之間的聯(lián)系越來(lái)越緊密。但是，我國(guó)目前的物流行業(yè)管理仍沿用著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的部門(mén)分割體制。與物流相關(guān)的各部分分別由鐵道、交通、民航、內(nèi)貿(mào)等不同政府部門(mén)進(jìn)行管理。依據(jù)這種條塊管理體制，形成了自上而下的縱向隸屬和管理格局，嚴(yán)重制約著在全社會(huì)范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)合理的對(duì)物流進(jìn)行政體統(tǒng)籌和規(guī)劃，妨礙著物流的社會(huì)化進(jìn)程，制約著現(xiàn)代物流的進(jìn)一步發(fā)展。1、現(xiàn)有管理格局

洪城大市場(chǎng)

洪城大市場(chǎng)由原來(lái)的物流中心的代表，現(xiàn)逐漸隱退，最主要的原因是其物流市場(chǎng)散、亂、差、小、效益低、缺乏現(xiàn)代管理手段。

具體表現(xiàn)在：鴻順德

2、金潤(rùn)物流中心的管理功能定位

金潤(rùn)物流中心打破原有市場(chǎng)格局，集倉(cāng)儲(chǔ)、承運(yùn)、搬運(yùn)、營(yíng)運(yùn)、營(yíng)銷、服務(wù)等多種功能為一體，在提升南昌物流業(yè)競(jìng)爭(zhēng)水平的同時(shí)開(kāi)創(chuàng)了一個(gè)全新的市場(chǎng)空間。

金潤(rùn)物流中心的管理還突出維護(hù)中堅(jiān)租戶群體的利益，從原來(lái)任其搶生意到對(duì)各經(jīng)營(yíng)業(yè)主實(shí)施任務(wù)提供，依托統(tǒng)一營(yíng)業(yè)執(zhí)照的金潤(rùn)物流中心，整合現(xiàn)有個(gè)體運(yùn)輸資源并提升為具有現(xiàn)代物流理念的綜合物流平臺(tái)，利用整合后的超強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力占領(lǐng)整體貨運(yùn)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)主流，改變以往個(gè)體戶搶生意的局面而代之以同一形象下的物流中心分配任務(wù)的格局，最終提升貨運(yùn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)層面，以確保最終的價(jià)值最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

3、金潤(rùn)物流中心現(xiàn)代化的管理體系

營(yíng)運(yùn)中心營(yíng)銷推廣物業(yè)管理租務(wù)招商公共關(guān)系后勤服務(wù)物流公司經(jīng)營(yíng)管理協(xié)會(huì)組織廣告公司策劃部商鋪?zhàn)赓U長(zhǎng)期招商財(cái)務(wù)、行政、人力資源物流信息旅業(yè)

4、矩陣式管理架構(gòu)詮釋

矩陣式管理結(jié)構(gòu)是指：按職能劃分的部門(mén)與按產(chǎn)品、服務(wù)或工程項(xiàng)目劃分的部門(mén)結(jié)合起來(lái)的組織形式，每個(gè)成員均要在“條”和“塊”兩方面分別執(zhí)行兩個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的指揮。

這種管理架構(gòu)結(jié)合了近期利益與遠(yuǎn)期利益，利于單位核算，提高了決策質(zhì)量。

五、商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位

商業(yè)要成功，經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位是一個(gè)關(guān)鍵因素，形成有個(gè)性的業(yè)態(tài)模式，才能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。因此，我司在對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位是基于反復(fù)的市場(chǎng)調(diào)研和對(duì)省外同類市場(chǎng)的論證之上，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力。1.主題物流定位

本項(xiàng)目處于洪城板塊的洪城大市場(chǎng)的正南面，且有承接洪城大市場(chǎng)及周邊五大市場(chǎng)巨大人流和商機(jī)的先天優(yōu)勢(shì)，對(duì)物流而言，具有強(qiáng)大的市場(chǎng)輻射力。

無(wú)論是傳統(tǒng)物流，還是現(xiàn)代物流，物流的定義決定了“物流”本身是一項(xiàng)綜合性極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)體系。前在中國(guó)西部、中部乃至東部沿海蓬勃發(fā)展的現(xiàn)代物流建設(shè)，基本停留在“大流通、大商貿(mào)、大物流”的初級(jí)認(rèn)識(shí)階段，這種不具備任何主題、沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐的物流概念一定程度上限制了民間資本對(duì)物流的投資認(rèn)識(shí)，這也正是國(guó)內(nèi)物流建設(shè)之所以“雷聲大、雨點(diǎn)小”的重要原因之一。為此我司將現(xiàn)代物流的定位提升到“主題物流”定位。

主題物流在現(xiàn)代物流基礎(chǔ)上，依托地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，涵蓋了產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品采購(gòu)物流、生產(chǎn)物流、銷售物流、配送物流、回收物流全過(guò)程。2.經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位

金潤(rùn)物流中心由多種業(yè)態(tài)和諧組成,真正實(shí)現(xiàn)在一個(gè)單一的物流主題下進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng),最大限度地延長(zhǎng)顧客的逗留時(shí)間，提升了消費(fèi)的比率與金額。

、定位指標(biāo)表

主題現(xiàn)代商業(yè)生活理念定位形象定位商業(yè)航母；新城標(biāo)；新引擎批零市場(chǎng)功能區(qū)基礎(chǔ)性35%食品門(mén)類煙酒信息服務(wù)區(qū)服裝發(fā)展性35%家居電器

功能定位展示交易中心門(mén)類定位定娛樂(lè)休閑區(qū)位門(mén)類玩具、文具潛質(zhì)性10%休閑用品門(mén)類酒店影象圖書(shū)大綜傳17%日用小百貨統(tǒng)門(mén)類倉(cāng)儲(chǔ)配送特殊門(mén)3%類貨運(yùn)服務(wù)區(qū)土特產(chǎn)古玩管理及商務(wù)辦公區(qū)

目標(biāo)批發(fā)商業(yè)、零售商業(yè)、輔價(jià)客戶助商業(yè)、配套服務(wù)格定位

3.定位規(guī)劃

1)糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城定位前提在前期市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中，通過(guò)對(duì)“十六大”的關(guān)注，我們注意到“三農(nóng)”問(wèn)題在中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革中的重要地位。江西是農(nóng)業(yè)大省，糧農(nóng)產(chǎn)品收入占農(nóng)民收入的29％，所以三農(nóng)問(wèn)題尤顯突出。南昌市是江西省唯一一個(gè)核心城市，南昌在解決“三農(nóng)”問(wèn)題方面的態(tài)度直接影響著江西三農(nóng)改革的方向。在地理位置上，江西省銜接中國(guó)兩大“都市經(jīng)濟(jì)圈”（長(zhǎng)三角、珠三角），如何幫助、引導(dǎo)江西的優(yōu)質(zhì)糧農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入以上述兩個(gè)地區(qū)為代表的發(fā)達(dá)地區(qū)市場(chǎng)，進(jìn)而擴(kuò)展到國(guó)際市場(chǎng)，提高農(nóng)民依賴農(nóng)產(chǎn)品銷售的直接收入；降低市場(chǎng)門(mén)檻，引導(dǎo)更多農(nóng)民進(jìn)入到商貿(mào)流通領(lǐng)域，改變以往農(nóng)民出力、商家賺錢(qián)的傳統(tǒng)市場(chǎng)模式；大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，加快發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品流通組織，不斷拓寬農(nóng)民的增收渠道；運(yùn)用信息技術(shù)，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，發(fā)展和扶持一批現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品流通組織，降低糧農(nóng)產(chǎn)品流通成本，都是南昌市今天不得不面對(duì)的事情。

隨著中國(guó)政府對(duì)農(nóng)村科技發(fā)展的強(qiáng)力推動(dòng)，今天的中國(guó)農(nóng)業(yè)已經(jīng)接近耕種“工業(yè)化”，解放農(nóng)村，引到一部分農(nóng)民剩余勞動(dòng)力“下崗”，通過(guò)有效地扶持引導(dǎo)，依靠他們對(duì)自身產(chǎn)品的熟知度提高產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)獲取更大的市場(chǎng)回報(bào)，也是三農(nóng)改革的思路之一。

會(huì)展經(jīng)濟(jì)正在逐步成為江西經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“助推器”。會(huì)展經(jīng)濟(jì)集商品展示、交易和經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作等功能為一體，并具備信息咨詢、投資融資和商務(wù)服務(wù)等配套功能，在貿(mào)易往來(lái)、技術(shù)交流、信息溝通、經(jīng)濟(jì)合作諸方面發(fā)揮著日益重要的作用，其1:10的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)系數(shù)讓會(huì)展經(jīng)濟(jì)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上扮演著越來(lái)越重要的角色。

金潤(rùn)物流要區(qū)別于其它物流，在定位上就要比他人高一個(gè)層次，這就需要我們的定位根據(jù)地方的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)來(lái)緊密地聯(lián)系政治形式，使定位別具一格卻又具有可操作性。定位規(guī)劃由此我司在對(duì)本項(xiàng)目的定位規(guī)劃時(shí)，萌發(fā)了依托糧農(nóng)產(chǎn)品主題物流，提高江西農(nóng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也可借此加大政府對(duì)本項(xiàng)目的支持度，將本項(xiàng)目提升到一個(gè)高度。亟待解決的“三農(nóng)問(wèn)題”，強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)力作用的會(huì)展經(jīng)濟(jì)，都為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了定位依據(jù)，我司站在策劃的戰(zhàn)略高度，結(jié)合南昌單核中心城市的地位與作用，經(jīng)過(guò)反復(fù)論證，對(duì)一期市場(chǎng)形象作出如下定位：優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，打造江西糧農(nóng)精品的商貿(mào)航母“中國(guó)（江西）糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城”糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城集會(huì)展、交易、物流、信息、服務(wù)功能于一體，

其產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋糧食系列產(chǎn)品、蔬菜產(chǎn)品、糧食深加工產(chǎn)品、生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品、園藝花卉產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn)品、方便食品、地方土特產(chǎn)品、畜牧業(yè)產(chǎn)品、水產(chǎn)品、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)作物、生態(tài)保健品、綠色食品、傳統(tǒng)中藥、棉麻產(chǎn)品、食用菌、生產(chǎn)資料、農(nóng)業(yè)機(jī)械等，并率先引入了生產(chǎn)技術(shù)及農(nóng)業(yè)人力資源兩項(xiàng)交易主體。依靠先進(jìn)的管理理念，通過(guò)博覽城營(yíng)運(yùn)中心、信息中心和營(yíng)銷中心的功能設(shè)置，改變傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)管理嚴(yán)重落后、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境惡劣、交易行為不規(guī)范以及產(chǎn)品整合能力差的落后市場(chǎng)模式。效果預(yù)測(cè)糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城是緊扣“三農(nóng)”問(wèn)題，因而，政府無(wú)論是在關(guān)注上還是在支持度上都會(huì)有所偏重。而且只要宣傳到位的話，市場(chǎng)引爆的威力還是挺大的。

只要管理得當(dāng)，糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城的經(jīng)營(yíng)及發(fā)展的具有很大的潛力。2)制造業(yè)主題定位前提

糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城由于與政策的聯(lián)系緊密，一方面在政策上可能取得優(yōu)惠，但另一方面的風(fēng)險(xiǎn)也是很大的，所以，我司尋找另一條同樣是具有市場(chǎng)爆破力，但風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)要小的定位。

定位規(guī)劃

提出制造業(yè)為后補(bǔ)定位。江西制造業(yè)產(chǎn)品博覽城

效果預(yù)測(cè)

第二部分招商策略第一章招商策略

一、策略延續(xù)

“贏了再打”的策略不僅是金潤(rùn)物流中心整個(gè)項(xiàng)目的總策略，而且同樣貫穿在每個(gè)環(huán)節(jié)之中。在招商策略之中，每一個(gè)步驟的展開(kāi)也是遵循著“贏了再打”的策略，在前一個(gè)步驟“贏了”的前提下，執(zhí)行下一個(gè)步驟。二、招商策略1、敲山震虎

構(gòu)筑較高的平臺(tái)，與政府形成互動(dòng)。

公關(guān)活動(dòng)先行，如：舉辦全國(guó)性高檔次的論壇或是座談，（論題可以類似為：中國(guó)物流市場(chǎng)各何處去？新經(jīng)濟(jì)下中國(guó)特色物流中心的建設(shè)、南昌物流的特點(diǎn)及基礎(chǔ)等），邀請(qǐng)官、產(chǎn)、學(xué)、媒介的權(quán)威人士。

媒體報(bào)道緊隨，對(duì)于舉辦的公關(guān)活動(dòng)，媒體的跟蹤報(bào)道要跟上步伐。在活動(dòng)前造大聲勢(shì)，形成一種轟動(dòng)效應(yīng)；在活動(dòng)中現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道，讓論壇或是座談的動(dòng)態(tài)盡展社會(huì)；在活動(dòng)后跟蹤報(bào)道，擴(kuò)大論壇或是座談的影響。2、圍魏求趙

本地媒體與全國(guó)性媒體結(jié)合進(jìn)行。跳出南昌狹隘的圈子，對(duì)全國(guó)

各地的物流及對(duì)與本項(xiàng)目相關(guān)的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)和總結(jié)進(jìn)行相關(guān)報(bào)道，達(dá)到以全國(guó)的“眾星”烘托出本項(xiàng)目這個(gè)“月”之效。3、做一個(gè)樣板市場(chǎng)

不管是現(xiàn)代物流也好，主題物流也罷，經(jīng)營(yíng)者和投資商是不會(huì)掏錢(qián)去買(mǎi)一個(gè)概念的，他們要買(mǎi)的是概念帶給他們的回報(bào)，這是商業(yè)項(xiàng)目不同于住宅項(xiàng)目的一個(gè)重要特征。

在香江和鴻順德以單一、明確的利益點(diǎn)切入市場(chǎng)，這種定位目標(biāo)準(zhǔn)確，命中率高，在細(xì)分市場(chǎng)上迅速崛起，但犧牲太大！為了突出一個(gè)利益點(diǎn)，而將項(xiàng)目定位于一處狹小的市場(chǎng)區(qū)隔，對(duì)后期開(kāi)發(fā)不是很有利。

金潤(rùn)物流中心項(xiàng)目要真正做成一個(gè)物流的中心，招商策略要具有可操作性，就必須立足于南昌這個(gè)大的環(huán)境中，通過(guò)南昌來(lái)烘托本項(xiàng)目，通過(guò)南昌的發(fā)展來(lái)襯托出本項(xiàng)目的前景。因而在招商過(guò)程中不能單純地宣傳本項(xiàng)目的特點(diǎn)。

通過(guò)對(duì)南昌市場(chǎng)進(jìn)行考察及對(duì)全國(guó)相關(guān)市場(chǎng)的研究后，我司提出將南昌做成一個(gè)“樣板市場(chǎng)”的招商策略，一方面為金潤(rùn)物流中心在全國(guó)市場(chǎng)的推廣做一次預(yù)演與探索、測(cè)試方案，并積累各方面的經(jīng)驗(yàn)；另一方面，突破南昌，便可以“樣板市場(chǎng)”吸引全國(guó)各地的經(jīng)銷商，爭(zhēng)取通路的全力支持。4、完善的商業(yè)計(jì)劃書(shū)

完善的商業(yè)計(jì)劃書(shū)對(duì)招商起到事半功備之效。

第二章

招商階段設(shè)置

一、階段設(shè)置表調(diào)整前期招商前期招商前期招商達(dá)到要求不能滿足公開(kāi)招商（散戶招商）主題物流補(bǔ)充（招商）二、補(bǔ)充說(shuō)明

前期招商主要是對(duì)主題產(chǎn)業(yè)（如主力店、專業(yè)市場(chǎng)）及地區(qū)級(jí)的交易招商，對(duì)廣告、物業(yè)及經(jīng)營(yíng)公司采取招標(biāo)形式。本項(xiàng)目的招商特點(diǎn)是前期招商、招標(biāo)和公開(kāi)招商同時(shí)進(jìn)行，到一定階段后，進(jìn)行調(diào)整整合，如果此時(shí)的結(jié)果沒(méi)有達(dá)到目標(biāo)，則補(bǔ)充主題物流招商；如果達(dá)

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到預(yù)期目標(biāo)，則進(jìn)行公開(kāi)招商的散戶招商階段。

第三章

工作內(nèi)容招商工作計(jì)劃表

201*年201*年201*年4567891011121234567891011121234一期前期招商招標(biāo)公開(kāi)招商正式招商（或主題物流招商）二期前期招商招標(biāo)正式招商（或主題物流招商）正式招商三期前期招商招標(biāo)公開(kāi)招商正式招商（或主題物流招商）

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