蓮花湖社區(qū)201*年度物業(yè)工作總結

蓮花湖社區(qū)201*年度物業(yè)工作總結蓮花湖社區(qū)地處漢陽東端，與長江為鄰，結蓮花湖作伴，北仰龜山，南靠鳳凰，擁蒼翠，浮白云，交通便利，空氣清新。轄區(qū)面積0.12平方公里，社區(qū)內現(xiàn)有居民1890戶，4890人，房屋68棟。專業(yè)物業(yè)服務公司2個。蓮花湖社區(qū)于201*年進行了物業(yè)全覆蓋工作，并將物業(yè)服務分為A、B、C三個區(qū)域，其中的A區(qū)目前正在進行全封閉收費式自管物業(yè)服務的管理模式。蓮花湖社區(qū)201*年物業(yè)工作在各級領導的關懷與大力支持下，取得了驕人的成績。在經過了201*年老舊城區(qū)物業(yè)服務全覆蓋工作和尚201*年物業(yè)服務提檔升級工作，蓮花湖社區(qū)的物業(yè)服務工作已初顯成效。在上級有關部門的正確領導下，蓮花湖社區(qū)201*年物業(yè)工作確立了老舊住宅區(qū)物業(yè)服務長效管理工作目標，在前兩年物業(yè)服務工作基礎的前提下，著重加強了社區(qū)物業(yè)制度機制的建設，著重加強了社區(qū)居民居住環(huán)境的整治，著重加強了社區(qū)物業(yè)服務管理工作的落實，著重加強了社區(qū)物業(yè)服務長效管理工作目標管理。要完成好物業(yè)服務長效管理的工作目標，除了領導重視和有一套可供實施的方案外，還要專項經費的落實和健全的工作制度，以及必要的宣傳陣地。有了這些，還必須有“五有”“四率”做根本保證。我社區(qū)201*年物業(yè)工作重點主要落實“五有”“四率”工作內容。201*年蓮花湖社區(qū)物業(yè)工作各級政府共投入經費32萬元，社區(qū)粉刷樓道3100平方米，粉刷外墻上3800平方米，安裝樓道燈光18盞，安裝接受油盤錦33個，涂刷油漆2200平方米，在便民設施上，安裝曬衣架31個，石桌椅2套，石凳2條，社區(qū)翻新花壇并綠化30處，搭建涼棚1處，修補破損道路4000平方米，理順管線1500米，清理樓道25門棟，清理亂堆放和垃圾死角8處，共清運生活垃圾和雜物36翻斗車，相關部門支持管網改造50米，在夏季來臨前疏通了社區(qū)所有下水管網1500米，確保了社區(qū)無污水漫溢現(xiàn)象，建造窨井7個。201*年蓮花湖社區(qū)僅有一個便民車棚進行收費服務，201*年在此基礎上增加了兩個門棟的樓道燈收費，增加了管道疏通等多項物業(yè)收費項目。今年社區(qū)物業(yè)工作以“五有”“四率”為重點，要求社區(qū)建筑面積不小于20平方米的物管用房，物業(yè)服務區(qū)域內有點公共保潔，服務區(qū)域內無暴露垃圾，樓道整潔。服務區(qū)域內有秩序維護并有值班記錄，服務區(qū)域內的綠化有責任人專門養(yǎng)護，服務區(qū)域內的設施有專人巡查并有記錄。為鞏固覆蓋率，使社區(qū)物業(yè)服務日常工作運轉正常，蓮花湖社區(qū)成立了社區(qū)便民服務社，并在區(qū)民政局登記注冊，辦理了稅務登記證和法人代碼證以及監(jiān)審證，使物業(yè)機構組織健全、制度完善。在擴大參與率方面，蓮花湖社區(qū)與專業(yè)化物業(yè)公司鳳凰華庭置業(yè)公司簽訂了“一對一”幫扶協(xié)議，多次開展幫扶活動。在提高收費率方面，我社區(qū)本著先服務居民再收費的原則，在轄區(qū)公示物價部門核準的收費標準。三年來，我社區(qū)物業(yè)服務對象由201*年的0%,提升至201*年的10%，201*年覆蓋率達到81%,成績顯著。物業(yè)收費方面，收費率達30%以上。通過以上工作的逐步落實，我社區(qū)居民享受到了物業(yè)服務管理帶來的實惠。由于經費不足，我社區(qū)合理按排，用好每一分錢，以“五有”“四率”工作要求為目標，完善服務設施，增強服務實效，改變了居民居住環(huán)境，提高了居民的居住質量，提升了社區(qū)居民的滿意度。下一步工作打算（一）、發(fā)動社區(qū)進一步加大推進老舊住宅區(qū)物業(yè)服務工作的宣傳力度，讓居民群眾真正了解開展物業(yè)服務給群眾帶來的實惠和便利，提高居民群眾認同感。（二）、在鞏固現(xiàn)有物業(yè)服務的基礎上，進一步完善物業(yè)服務內容，擴大覆蓋面，并逐步提高物業(yè)服務收費率，實現(xiàn)保本的目標。（三）、堅持例會制度，及時了解社區(qū)物業(yè)服務工作推進情況，并協(xié)調解決存在問題。（四）、豐富社區(qū)文化生活。經常開展文化娛樂活動，增進居民與物業(yè)服務人員的溝通與聯(lián)系，使他們相互之間相處的更加融洽、和諧。老舊城區(qū)物業(yè)服務長效管理工作是一項惠民利民的工作，老百姓從這項工作中得到了切實貼心的實惠，極大的改善了廣大居民群眾的居住環(huán)境和質量。我社區(qū)發(fā)揚不怕苦、不怕累，勇于進取的精神，努力做好物業(yè)服務長效管理工作。漢陽區(qū)建橋街蓮花湖社區(qū)201*年12月8日

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XX物業(yè)二一一年度工作總結

201*年是我部門在公司領導的正確領導與各兄弟部門大力支持下，全面提高服務質量尋求突破發(fā)展的一年。本著與時俱進、開拓進取，努力營造良好的經營環(huán)境，全面協(xié)調可持續(xù)發(fā)展的經營理念。我部門堅持科學管理、顧全大局、持續(xù)改進、效益優(yōu)先的原則，在激烈的市場競爭中謀求生存與發(fā)展。為了使我部門能緊跟公司發(fā)展的步伐，今年我部門進一步完善了各項管理制度，使我們的規(guī)章制度更加具有合理性、實效性和可操作性，并強化了各項制度執(zhí)行環(huán)節(jié)。201*年，XX在全體員工的不懈努力下，各方面工作都取得了可喜的成績，為我部門201*年的工作能有更大發(fā)展，打下了堅實的基礎。

為了總結經驗，查找不足，制定發(fā)展規(guī)劃，促進201*年的工作再上新臺階，現(xiàn)將201*年的工作總結如下：

一、安全第一常抓不懈

1、堅持培訓不斷提高安全和服務意識

強化安全防范意識，提高安全防范技能，嚴守紀律，熱情服務，是我們做好小區(qū)秩序維護工作的前提。今年，我部門為加強小區(qū)安全工作，應廣大業(yè)主的要求，更換了新的保安公司。為使新的保安隊能迅速進入角色，我部門同保安公司一起組織保安員系統(tǒng)地學習了有關的法律法規(guī)、服務規(guī)范、文明用語、消防知識、滅火技能和住宅物業(yè)服務技巧等知識。大幅度提高了保安員的素質，樹立了做好小區(qū)秩序維護工作的責任心。從根本上扭轉了小區(qū)居民對上一批保安隊素質不高的印象。

2、小區(qū)秩序維護工作

結合去年的工作經驗，我們確立了外包保安公司是我們在安全管理方面的外延，而不是安全管理責任主體的思想定位。工作中堅持“依靠而不依賴”的原則。將我們的管理觸角深入到安全工作的細微環(huán)節(jié)，在小區(qū)秩序維護工作中發(fā)揮主導作用。與保安公司采取“先解決問題，再提出要求”的合作方式。建立良好的長效溝通機制。對具體業(yè)務直接進行監(jiān)督管理。隨時保持與保安隊長的溝通，掌握隊員動態(tài)，及時采取措施，協(xié)助其解決困難，促進保安隊伍的穩(wěn)定。在這一管理思路的指導下，外包保安公司與我們契合緊密步調一致。在春節(jié)“限放”工作中，在處理XXX工作中，均做到了反應迅速應對得當。在給小區(qū)住戶們帶來安全感的同時，有效地震懾了對小區(qū)懷有不良企圖的犯罪分子。結合我們今年對小區(qū)南側圍墻的改造和針對小區(qū)東南側僻靜之處實施重點布控，至今小區(qū)還未出現(xiàn)一起入室盜竊的案件。

3、交通疏導與車輛管理工作

由于今年小區(qū)周邊停車收費價格普遍上調，業(yè)主們都想把車輛停放在小區(qū)內，使本來就稀缺的小區(qū)車位更加緊張。在這種情況下，我們要求保安員在各個崗位上團結協(xié)作，密切的配合，做到了車動人動。同時掌握小區(qū)車輛出入規(guī)律。在保證固定車位車主車輛停放的前提下，最大限度地提高車位的利用率。上下班高峰時，做到及時認真正確的疏導交通，防止了在小區(qū)內發(fā)生交通堵塞，為小區(qū)的業(yè)主出行創(chuàng)造了良好的條件。在勸說車主占用消防通道、清理樓道雜物和制止個別業(yè)主踐踏草坪破壞公共設施的行為時，保安員們擺事實，講道理，真正的做到打不還手，罵不還口，不激化矛盾，做到有理有利有節(jié)。通過我們與保安員們的共同努力，小區(qū)大部分業(yè)主對我們的秩序維護工作給予了理解和支持。一年來，小區(qū)的車輛停放有序，相互的刮蹭事件明顯減少。

4、消防管理工作

在公司的統(tǒng)一部署和領導下，根據(jù)《關于組織開展消防安全檢查的通知》精神，我部門樹立“安全第一，防患于未然”的安全觀念，力求將所有消防安全隱患消除在萌芽狀態(tài)。我們對我部門負責提供服務的小區(qū)小區(qū)和XXXX號樓進行了拉網式全覆蓋的消防安全檢查。內容包括：消防安全管理情況、安全用電情況、用火用氣情況、可燃物的清理、消防疏散通道暢通情況、消防設施設備運行情況。部門上下牢記各自的安全職責，落實消防安全責任制。同時在工作中著力做好對消防安全的重要性和居民的參與性的宣傳。通過板報、《溫馨提示》等方式大力宣傳消防安全知識。加強消防安全管理，定期組織疏散演練和火災撲救訓練，自己動手恢復XX號樓地下室消火栓系統(tǒng)。使員工們真正具備檢查“消除火災隱患的能力、撲救初起火災的能力、組織引導人員疏散逃生的能力和自我宣傳教育培訓的能力”。在平時，我們對各樓消防水泵、排煙風機按期進行運轉試驗，按計劃對滅火器器材進行年檢，保證室內外消防栓器材齊全，巡檢到位，有效地防止火災的發(fā)生。

二、工程管理日常維修保證各項設施運轉正常1、日常工作

截止到今年11月中旬，我部門工程部共計入戶維修XX次。維修及時率達到XX%，有效處理率達到X%。業(yè)主在維修單上提出表揚共XX次，收到書面表揚信X封。

日常工作中我們堅持做好公共區(qū)域的巡視工作，每棟樓宇均設專人負責，定期巡視，共計巡視XX次，確保了樓內設施的完好。外管線巡視XX次，做到及時清洗疏通，保證了管道暢通，無堵塞現(xiàn)象。今年我們延續(xù)去年加強對住戶裝修過程的巡視與管理，及時制止個別業(yè)主破壞公共設施的行為，杜絕公共設施損壞事件的發(fā)生。在保證物業(yè)公用設施完好的同時，有效地降低了物業(yè)維修成本。全年共對公共區(qū)域進行檢修XX次，集中疏通清洗下水主管道5次。公共區(qū)域更換燈泡XX只，日光燈管XX根，啟輝器XX個，路燈節(jié)能燈管XX根，門口射燈管XX只，光控燈口XX個，光控面板開關XX個。

今年，在處領導的大力倡導下，我們在部門內實施了《XX維修工工時考核辦法》。解決了長期以來維修工忙閑不均的問題。他們每個月都有XX個小時的工時定額，不能完成規(guī)定的工時就不能拿到全額獎金。《辦法》的出臺，很好地刺激了維修工的工作熱情。工程部里，變以前的派活成為現(xiàn)在的找活。一個月下來，干出的活會超出以前工作量的一倍。

2、設備運行和保養(yǎng)工作

設備設施巡視，由專職設備巡檢員按規(guī)定定期完成，全年共計巡檢XX次。做到設備問題早發(fā)現(xiàn)，早解決。確保設備全部處于良好的運行狀態(tài)。設備的保養(yǎng)工作優(yōu)先安排力量切實落實，按照《設備設施維修保養(yǎng)計劃》對運行設備逐臺進行養(yǎng)護，全年完成重大設備保養(yǎng)XX次。設備設施完好率保持在XX%。

（1）配電設備和設施

為保證供電設備的正常運行，我部門于4月14日對小區(qū)高壓配電室進行清掃檢修。在清掃過程中，對供電設備和儀器儀表進行了全面的清掃和檢修，防止閃絡放電事故的發(fā)生。提高了小區(qū)供電的安全性和可靠性。并對小區(qū)各樓層配電箱，電表箱的接線端子、空氣開關接線端子進行了檢查緊固。并且堅持每天三次對高壓運行設備進行巡視檢查，共計XX次，樓內配電室X個配電室每周巡視，全年共計巡視XX次。

（2）配合市場開發(fā)部做好供暖工作

按照公司的部署，從今年四月份開始，我公司市場開發(fā)部對我小區(qū)鍋爐房進行設備設施改造。我部門調集人力物力全力配合這項改造工程。同時，配合外包供暖單位對小區(qū)小區(qū)的供暖系統(tǒng)進行檢修。徹底解決了各高層樓宇衛(wèi)生間立管腐蝕嚴重的問題。供暖伊始，我部門根據(jù)公司新出臺的《供暖管理辦法》，要求部門副經理以上人員和工程部主管停止休假，維修人員24小時手機開機。遇跑水事故時，做到首問負責制，必須第一時間到達現(xiàn)場進行應急處。在11月13日，XX室暖氣跑水事件中，當值的XX傅接到業(yè)主求助后，立即趕赴現(xiàn)場進行止水斷電等應急處，及時通知供暖維修到場處理。使此次跑水事故的過水面積僅有2平方米左右，有效地降低住戶的損失和事件對公司的影響。我們與供暖外包方密切配合，積極地參與到小區(qū)供暖工作中，協(xié)調不在家的業(yè)主回來配合維修，及時走訪住戶將問題反饋給外包方�？吹叫�區(qū)業(yè)主們真正的過上了溫暖的冬天，我們心中也能感到那融融的暖意。（3）生活飲用水的運行保障工作

我部門管理的高層樓宇供水設備共有3組，為保證居民飲用水安全，每組設備都有專人定期負責檢查巡視。監(jiān)督維保單位，按時請防疫部門進行水質檢測，保證衛(wèi)生符合飲用水要求。按時檢查和更換生活飲用水的消毒柜紫外線燈管，確保消毒設施正常運行。同時，我部門繼續(xù)推行機房規(guī)范化管理，將各樓頂層水表間和水箱間的管線、閥門規(guī)整除銹，防腐刷漆，噴涂管線流向標識。讓小區(qū)業(yè)主真正的喝上放心水。

（4）消防試驗及設施檢修

為保證火災發(fā)生時，防火門能夠切實發(fā)揮作用，今年我部門對小區(qū)所有防火門的閉門器進行檢修更換，并向樓內業(yè)主宣傳關閉防火門的重要性和使用常識。這也是我部門今年最重要的消防整改舉措之一。同時，為了保證消防安全設備設施能夠隨時啟動，我們堅持每半月對消防設備手動盤車一次，每月點動一次。季度進行保安消防試驗，保障消防水的有效射程。為小區(qū)業(yè)主的生命財產增添了一份保證。

（5）避雷系統(tǒng)的檢測與維修

為使樓宇在雷雨季節(jié)免遭雷擊。三月份，我部門邀XX市避雷裝安全檢測中心于對我部門管轄范圍內的防雷裝進行了安全檢測。并根據(jù)檢測結果對各樓宇防雷裝進行了進一步的完善，增強了樓宇的防雷可靠性。

3、協(xié)調合作單位搞好維修改造工作樓宇對講的維保工作我部門委托給XX安全防范系統(tǒng)集成有限公司進行，在工作中我們嚴格按照《維保合同》監(jiān)督管理，發(fā)現(xiàn)故障及時聯(lián)系該公司進行修理，全年共計聯(lián)系維保廠家41次，及時地把問題圓滿解決。

與XX有限公司合作，定期對電梯的安全運行進行檢查和監(jiān)控，確保電梯運行處于良好狀態(tài)。并監(jiān)督實施年度電梯年檢工作。經多方努力，在21號樓電梯大修工作開始后，安排專人進行現(xiàn)場監(jiān)督和配合，每天對施工情況和施工進度進行記錄。

委托XX防水公司對漏雨住戶進行修理，全年共修繕防水367平方米。每次我部門都全程監(jiān)督施工過程。

與北京通潔利清洗服務有限公司合作，對本小區(qū)5座化糞池徹底清掏1次，常規(guī)清掏3次。

4、防訊工作

我部門按照公司的要求和統(tǒng)一部署，堅持“安全第一、常備不懈、以防為主、全力搶險”的防汛減災工作方針。成立以部門經理為組長的防汛工作領導小組。并將防汛物資器材的準備與保管、排水設施的清通與巡視、搶險疏散減災的實施等具體工作落實到人。確保出現(xiàn)汛情時，將損害降到最低。同時結合我部門的實際情況重點抓好“組織領導、制定措施、落實任務、督促檢查”四項工作，真正做到組織到位、人員到位、措施到位。按照我部門《防汛工作應急處預案》，我們編制了XX汛期領導帶班表，建立突發(fā)事件報告機制。平時，密切關注天氣變化，大雨來襲時，部門經理到崗值班提前早布防，對于重點部位嚴防死守，隨時準備處理突發(fā)險情。使部門對防汛減災工作的管理做到了24小時全天候。由于我門及早著手，組織力量對小區(qū)和XX號樓的防雷、屋面、排水設施進行檢修清掃。并堅持對重要排水設施每日巡視及時排除故障。在今年數(shù)次幾十年不遇的強降雨中，我部門上下一心，積極工作，確保了物業(yè)服務區(qū)域內未出現(xiàn)一起內澇和倒灌事件。得到了小區(qū)居民和各政府職能部門一致肯定。

5、改造和安裝施工

在完成日常維修保養(yǎng)工作的同時，我部門還利用舊料和吸引社會資金自己動手對小區(qū)的公共設施和環(huán)境進行了一系列改造。

（1）為小區(qū)南側柵欄圍墻裝設防盜滾網，同時將圍墻加高，為業(yè)主人身財產安全增添一份保證。

（2）向專業(yè)廠商學習不銹鋼焊接技術，自己動手對小區(qū)內損壞的不銹鋼信報箱進行統(tǒng)一維修。

（3）對小區(qū)XX號樓前殘疾人坡道與道路連接處的臺階進行改造，使殘障業(yè)主真正實現(xiàn)了無障礙出行。

（4）運用社會資金，在XX號樓中間的空地上，自己動手鋪設一處自行車臨時存放點，對兩樓門外亂放的自行車、電動車進行規(guī)整。同時，在XX號樓前修建雨水井，徹底解決雨后樓門前積水的問題。

（6）在小區(qū)僅有的幾塊空地上，自己動手安裝石桌、石凳，供業(yè)主們休息納涼。（7）對車位號進行統(tǒng)一噴漆，使其清晰、整齊、規(guī)范，得到了業(yè)主的交口稱贊。

（8）為滿足小區(qū)居民晾曬衣物被褥的需求，利用維修中拆下來的舊管，在XX號樓南側柵欄墻內陽光充裕處搭設晾衣桿設公共晾曬區(qū)。

三、綠化養(yǎng)護使小區(qū)生機勃勃

綠化保潔部在做好日常庭院綠化保潔工作同時，還為建立整潔清新,生氣勃勃的小區(qū)環(huán)境，完成了各項延伸服務工作。

1、小區(qū)小區(qū)的節(jié)日布工作

201*年度的春節(jié)、“五一”“十一”等節(jié)日中，我部門員工親自動手安裝小區(qū)大門口兩側彩燈XX處，在XX號樓甲乙門大廳、XX號樓大廳、2XX號樓過道兩側安裝多條彩燈，還在庭院門口及庭院內擺放布花壇、綠植XX處，使其組合在一起，烘托出節(jié)日氛圍。

2、辛苦工作勤于灑掃

無論寒暑，每天最早在小區(qū)里忙碌的就是保潔綠化部的員工。清掃庭院，修剪草坪樹木，日復一日總是忙碌不停。用汗水換來了清潔的院落和小區(qū)盎然的生機。他們的工作成績在小區(qū)里沒有爭議，在滿意度調查中全體受訪業(yè)主給出了100%的滿分。為了給小區(qū)創(chuàng)造出干凈宜人的環(huán)境，他們在完成日常保潔和綠化工作的同時，隔月就會對小區(qū)庭院進行徹底的清理，拔除雜草清理衛(wèi)生死角。入秋以來樹葉飄落，為了保持清潔及時清掃落葉更是得不到片刻清閑。每逢雨雪天氣，綠化保潔工都會全部出動及時掃水掃雪，在各樓前擺放防滑墊、警示牌。在各部門員工的配合下，用實際的工作保證了小區(qū)業(yè)主的出行安全。為保證花草樹木茂盛地生長，保潔綠化部對草坪、綠籬按時修剪灌溉打藥施肥。全年共對所有綠植施肥2次，噴灑各類農藥45次，確保小區(qū)內植物健康成長，防止病蟲害的發(fā)生。

3、加強檢查細致工作

今年我們與北京九天陽保潔服務有限公司重新簽訂了保潔服務合同。重新規(guī)范了雙方的權利和義務。在工作中強化了對樓內公共區(qū)域的保潔監(jiān)督力度。每天由綠化保潔主管，負責檢查外包保潔工作情況。發(fā)現(xiàn)不合格的立即通知其返工。使樓內保潔工作較去年較大的提升。

4、自己動手美化小區(qū)

為給小區(qū)居民提供潔凈優(yōu)美的生活環(huán)境。年初，我部門結合實際情況業(yè)委會共同制訂了《小區(qū)規(guī)整方案》。將草坪內業(yè)主自種的8棵香椿樹集中移種到XX號樓南側，還草坪以本來的面目。在庭院規(guī)整過程中，還移栽櫻花樹4棵、紫薇樹3棵，從外部門引進棗樹1顆、牡丹3棵、核桃樹1棵、臘梅1棵，使庭院更加整齊美觀。自己動手制做預制板72塊，自建月季園一處，扦插培養(yǎng)月季1000余棵，用于改造XX號樓西南側和XX號樓南側綠化隔離帶100米。改造中，種植草坪（草籽）150平方米，起草補種250平方米，移栽蘭花100平方米。5、消殺滅鼠工作

為防止夏季濕熱天氣下蚊蠅大量滋生。我部門制定了防蚊滅蠅工作方案，工作主要針對各地下室、雨水井、地溝、垃圾桶等容易滋生蚊蠅的地方，采用高效低毒的藥劑進行消殺。整個夏秋季節(jié)，我部門對公共區(qū)域滅蚊5次，滅蟑3次。對所有出現(xiàn)鼠洞的地方投放滅鼠藥3次，并插上告示牌，做好宣傳工作。力求做到“面面俱到，不留死角”。

四、宣傳與服務并行

我們以“XX”為宗旨，深入開展宣傳溝通工作，拉近我們

與業(yè)主及政府職能部門和大產權單位之間的距離。開展便民服務，設法解決住戶們關心的熱點難點問題。提高業(yè)主們對我部門的滿意率。

1、與小區(qū)客服中心緊密配合共同做好服務管理工作去年10月，舊有小區(qū)客服中心正式成立。我部門大部分客戶服務工作都移交給了客服中心。為及時地掌握部門員工的服務狀態(tài)，我們與客服中心建立了密切的合作關系。利用客服中心就在小區(qū)小區(qū)的便利條件。在去年實現(xiàn)“無縫對接”的基礎上密切配合。我部門所有的管理舉措、小區(qū)里出現(xiàn)的大事小情我們都第一時間通報給客服中心。在業(yè)主打電話詢問時請他們代為解釋，并請他們留意收集業(yè)主的反應�？头�中心也給予了我們極大的支持。只要與我部門有關的信息都會及時地反饋給我們，便于我們及時對工作作出調整。每月他們統(tǒng)計的維修工時，也是我們校核工程部統(tǒng)計工作量依據(jù)。

2、促成《裝修垃圾管理規(guī)定》的出臺規(guī)范裝修管理為提高小區(qū)的管理水平，經與小區(qū)業(yè)委會多次溝通，今年我們促成了業(yè)主委員會《裝修垃圾管理規(guī)定》的出臺。邁出了利用業(yè)主自治管理規(guī)范個別業(yè)主行為的第一步。新的管理規(guī)定從全體業(yè)主利益出發(fā)，要求裝修戶從材料進場到垃圾清運，均不得在小區(qū)公共區(qū)域長期堆放。減少對庭院和樓道的污染，避免綠地和公共設施被損壞，如個別業(yè)主執(zhí)意違反，業(yè)主委員會授權物業(yè)公司進行清除，費用從相關業(yè)主的裝修押金中予以扣除。有了這個管理依據(jù)，既減少了我們與業(yè)主之間容易產生的糾紛，又方便了我們的管理。一改以前總是央求業(yè)主盡快清除垃圾的尷尬境地。在我們的努力下，業(yè)主在公共區(qū)域隨意堆放垃圾的現(xiàn)象已基本得到遏制。以前被亂堆垃圾的空地現(xiàn)在變成了花香四溢月季園。

3、積極開展宣傳工作避免業(yè)主誤解

以往我們與住戶間的糾紛往往源于住戶對我們的工作范圍、質量要求存在誤解。為了消除這些隔閡，順利收繳費用。從三月開始，我部門加大了對于物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度。在“201*年收支公示”的基礎上，按照物業(yè)服務合同將我部門服務事項、服務費收費標準和與之對應的服務標準在小區(qū)明顯的位進行公示。同時，利用各種機會向住戶們積極宣講物業(yè)管理方面的法律法規(guī)。讓住戶們從根本上了解我們的物業(yè)服務工作，養(yǎng)成良好的居住習慣，積極地參與到物業(yè)管理工作中來。4、重視宣傳引導工作贏得業(yè)主理解支持

為使小區(qū)的管理更加透明。七月，我部門與小區(qū)業(yè)主委員會在今年新春茶話會的基礎，上再次合作召開“小區(qū)小區(qū)業(yè)主座談會”。邀請小區(qū)業(yè)主就小區(qū)的物業(yè)服務與管理進行座談。會上，業(yè)主們聽取了我部門201*年上半年物業(yè)服務工作總結和下半年的工作設想。并就小區(qū)內車位緊張；樓內外堆積雜物；個別業(yè)主不愛護小區(qū)草坪和公共設施等問題的解決方法進行了討論。會上，業(yè)主們獻計獻策，提出了許多積極的建議。小區(qū)業(yè)委會和各位與會代表對日后小區(qū)的建設和發(fā)展充滿信心。近期物業(yè)公司在小區(qū)內所做的工作，也得到了大多數(shù)業(yè)主的一致好評。希望以后物業(yè)公司能這些工作堅持下去，為居民多做好事、多做實事。

五、開展社區(qū)文化活動，創(chuàng)建和諧社區(qū)。1、小區(qū)宣傳工作

全年共計出板報12期，內容包括：節(jié)日專版、生活養(yǎng)生、衛(wèi)生救護知識、防火與安全、垃圾分類等等。使小區(qū)小區(qū)門口的宣傳欄，成為業(yè)主掌握信息和知識，了解我部門工作的窗口，成為宣傳物業(yè)管理服務工作，展示我公司風貌的陣地。

2、對外活動

201*年我部門共組織文化活動5次，分別為：

（1）召開XX地區(qū)部產權宿舍業(yè)主代表“新春茶話會”。主持召開小區(qū)小區(qū)業(yè)主委員會茶話會。

（2）完成春節(jié)期間煙花爆竹的限放宣傳工作。（3）根據(jù)《關于創(chuàng)建文明城區(qū)物業(yè)管理實地考察工作部署》的通知，經公司領導批準，我部門在小區(qū)小區(qū)內進行了201*年物業(yè)服務項目收支公示。公示期間業(yè)主反映平靜。

（4）與小區(qū)攝影協(xié)會和潘南社區(qū)聯(lián)合舉辦了第四屆攝影藝術展。

（5）配合街道辦事處開展“垃圾減量、垃圾分類”主題宣傳工作。

六、開源節(jié)流節(jié)能降耗降低成本

物業(yè)管理是一個高成本、低回報的服務性行業(yè)。要確保部門工作持續(xù)正常開展，就必須做好物業(yè)管理各項費用的控制，并保證按時足額收繳物業(yè)費。

受物價上漲和北京市人員最低工資標準上調的影響，較之去年，今年物業(yè)成本大幅提高。保安、保潔、水質化驗、避雷檢測等相關費用都有了不同程度的上調。人員工資上調加之今年開始為全體員工繳納公積金等因素。經核算成本較上一年度上漲了XX萬余元。

為了降低物業(yè)管理工作的運行成本，騰出資金完成那些與業(yè)主生活息息相關的維修與保養(yǎng)和改善員工的待遇。我部門精確核定各崗位人數(shù)，利用人員外派出國的機會對部門進行精簡。同時號召全體員工發(fā)揚我公司勤儉節(jié)約的優(yōu)良傳統(tǒng)，時刻樹立成本意識和節(jié)約意識。嚴格控制各項管理費用的支出，只要能利用舊材料的就決不購買新材料，只要能自己動手完成的就決不委托給他人，盡力使各項費用支出降低到最低限度。

此外，我們積極尋找社會資源為我部門創(chuàng)收，先后簽訂了檔桿廣告合同、自動售水機合同和小區(qū)網絡合作合同。對長期拖欠物業(yè)費業(yè)主采取了更加靈活的催繳策略。以電話聯(lián)系，入戶走訪等多種形式積極催繳。通過分析原因，根據(jù)業(yè)主各種不同的欠費理由，采取與之相應的催費方式，一邊解決問題，一邊回收費用，使今年的收費工作大大好于往年。然而，隨著我們清欠工作接近尾聲，每年收繳的物業(yè)費中清繳往年欠款的比例正在逐年減少。每年的物業(yè)費收入會越來越接近XX萬元的理論值�？梢赃@樣講，越往后我們的經營壓力就會越大。201*年，我們將在今年對員工工作量考核的基礎上，繼續(xù)對部門在崗人員人數(shù)進行總量控制。積極探索新的勞動用工方式，精確控制成本，并努力在商定新的《物業(yè)服務合同》時尋求費用上的突破，以擴大我們的經營成果。

全年總收入:XX萬元。其中：

1、物業(yè)費收入XX萬元；2、停車費收入XX萬元；3、廣告費收入X萬元；4、服務費及管理費收入X元；5、利息收入X萬元；6、營業(yè)外收入X萬元全年總支出:X萬元。其中：1、成本支出:X萬元；(含：電梯、保安、保潔、水

電、XX號樓物業(yè)費、自行車管理費、材料費等)2、管理費用:XX萬元；(含：工資、保險費、固定資

產折舊、審計費、辦公費等)3、營業(yè)外支出X萬元；4、稅金及附加稅：X萬元；5、所得稅：X萬元。利潤：X萬元。

七、二一二年的工作設想

1、繼續(xù)利用社會力量，對小區(qū)和XX號樓的環(huán)境進行規(guī)整。

2、以“創(chuàng)造安全居住環(huán)境”為主題，對小區(qū)和XX號樓實施安全和無障礙改造。

3、完成申報啟用專項維修基金進行XX、XX、XX號樓電梯大修工作，監(jiān)督完成XX號和XX號樓高層供水設備的改造。

4、繼續(xù)開展多種形式的員工培訓工作。

5、繼續(xù)大力宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)，利用各種機會加強和業(yè)主的溝通，贏得業(yè)主們的支持與理解。

6、完成今年與XX布業(yè)有限公司地下室的租賃意向，為部門增加每年近XX萬元的非主營業(yè)務收入。

7、利用小區(qū)業(yè)委會換屆的機會，積極開展工作。以期在明年重新商定《物業(yè)服務合同》時，爭取在費用方面有所突破。8、進一步加強小區(qū)安全工作。

9、加強部門勞動紀律。進一步提高員工整體的業(yè)務水平。

幾分耕耘幾分收獲，在即將過去的201*年，我部門全體員工每天用默默地奉獻換取著業(yè)主們的滿意。使今年的客戶滿意度上升至98.71%�？墒俏覀儧]有感到絲毫的輕松，由于現(xiàn)在經營環(huán)境的嚴峻，社會上的物業(yè)公司都在面臨著生死洗禮，我們也深感肩上壓力的沉重。但是我們有勇氣去積極應對挑戰(zhàn)。在新的一年里我們將緊跟公司前進的步伐，上下一心，團結一致，努力做好各項工作。相信在公司各級領導的正確領導下，一定會在201*年的工作中譜寫出更加美好的篇章。

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二○一一年十一月十六日

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