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物業(yè)維修基金管理工作匯報(bào)

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物業(yè)維修基金管理工作匯報(bào)

物業(yè)維修基金管理工作匯報(bào)

一、管理工作概況

市的物業(yè)維修基金管理工作起步于1996年底。1998年11月,經(jīng)市編委批準(zhǔn),成立市物業(yè)維修資金管理中心(為隸屬于市房管局的自收自支事業(yè)單位),負(fù)責(zé)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用管理和增值保值工作。

近年來(lái),市的物業(yè)維修基金管理工作不斷完善提高,資金歸集額逐年上升,在保障共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金落實(shí)方面的作用越來(lái)越明顯。截至201*年底,市區(qū)歷年歸集物業(yè)維修基金已達(dá)18.88億元,本息余額為19.81億元。自201*年底開(kāi)始啟動(dòng)基金使用管理后,截至201*年底,市區(qū)歷年累計(jì)動(dòng)用基金本金和利息分別為724萬(wàn)元和1673萬(wàn)元,合計(jì)2397萬(wàn)元,為394個(gè)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目提供了資金保障。

在基金存儲(chǔ)方面,中心嚴(yán)格執(zhí)行《省物業(yè)管理?xiàng)l例》及配套文件、《市物業(yè)管理?xiàng)l例》及市政府令第209號(hào)的有關(guān)規(guī)定,開(kāi)設(shè)維修基金專(zhuān)戶(hù)實(shí)施專(zhuān)項(xiàng)存儲(chǔ),未將基金出借,未將基金用于投資房地產(chǎn)、股票、期貨,或者從事其他經(jīng)營(yíng)性活動(dòng),未用基金為單位和個(gè)人提供任何形式的擔(dān)保。

為保障業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán),自201*年以來(lái),中心每年均在《杭州日?qǐng)?bào)》(后又同時(shí)在杭州市房產(chǎn)信息網(wǎng))公布上一年度物業(yè)維修基金的籌集和使用情況,并設(shè)立專(zhuān)門(mén)的咨詢(xún)電話,隨時(shí)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)基金數(shù)據(jù)的查詢(xún)。今年,為進(jìn)一步增強(qiáng)基金管理工作的透明度,中心在五個(gè)城區(qū)的105個(gè)小區(qū)開(kāi)展了基金情況現(xiàn)場(chǎng)公告的試點(diǎn)工作,明年還將在試點(diǎn)基礎(chǔ)上將現(xiàn)場(chǎng)公告小區(qū)數(shù)量增加到200個(gè)。

二、政策法規(guī)沿革

1996年11月19日,市政府發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)杭州市住宅小區(qū)管理工作的通知》(政[1996]24號(hào)),首次規(guī)定建立住宅小區(qū)房屋維修專(zhuān)項(xiàng)基金,由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在新建房屋交付使用前按房屋建筑安裝工程總造價(jià)的2%的比例繳納。

1999年6月30日,市政府第138號(hào)令《市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》發(fā)布施行,調(diào)高了基金的繳交標(biāo)準(zhǔn),規(guī)定物業(yè)維修基金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按房屋建設(shè)總造價(jià)的5%至8%的比例提取。實(shí)際操作中執(zhí)行5%的下限。

201*年2月1日,《市物業(yè)管理?xiàng)l例》開(kāi)始施行,將基金繳納的主體從原來(lái)的建設(shè)單位變更為購(gòu)房人,并對(duì)多元產(chǎn)權(quán)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用的列支渠道從物業(yè)維修基金、房改房維修基金、公房租金、業(yè)主分?jǐn)偟确矫孀髁嗣鞔_。

201*年11月1日,市政府令第209號(hào)《市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法》開(kāi)始施行,明確物業(yè)維修基金“以一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)楣芾韱挝?按幢設(shè)置,核算到戶(hù)”,并對(duì)基金的使用、基金的續(xù)籌、應(yīng)急維修基金的撥付等作出了新規(guī)定。基金本金使用管理正式啟動(dòng)。

201*年10月1日,《省物業(yè)管理?xiàng)l例》施行,明確“專(zhuān)項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由省人民政府制定”。201*年4月20日,《省物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》等省政府文件印發(fā)執(zhí)行。對(duì)基金的管理模式,省辦法規(guī)定:“專(zhuān)項(xiàng)維修資金實(shí)行業(yè)主自主管理與政府代為管理的方式,鼓勵(lì)業(yè)主通過(guò)民主、協(xié)商的原則,實(shí)行業(yè)主自主管理”。對(duì)建設(shè)單位向業(yè)主代收基金的時(shí)間,省辦法明確為“物業(yè)交付時(shí)”,改變了以往在物業(yè)預(yù)售時(shí)即向業(yè)主收取基金的作法。對(duì)基金的計(jì)息,省辦法明確:“專(zhuān)項(xiàng)維修資金中當(dāng)年交存或使用的部分按同期銀行活期存款利率計(jì)息;其余部分按不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息”。

三、基金繳交和使用管理簡(jiǎn)述

基金繳交實(shí)行代收代交的管理模式,即建設(shè)單位在辦理房屋初始登記前,按實(shí)際測(cè)繪的總建筑面積及繳交標(biāo)準(zhǔn)(不帶電梯的物業(yè)每平方米建筑面積35元,帶電梯的多層、小高層(中高層)、高層等物業(yè)每平方米建筑面積65元,排屋、別墅每平方米建筑面積45元)向中心繳納物業(yè)維修基金,并在房屋交付使用時(shí)按購(gòu)房面積向業(yè)主收取。中心將基金存儲(chǔ)于專(zhuān)戶(hù)銀行,并在信息系統(tǒng)中按測(cè)繪面積建立小區(qū)、幢、戶(hù)基金信息。

基金使用須符合幾個(gè)前提條件:一是屬于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新;二是保修期以外;三是非人為破壞;四是不在物業(yè)服務(wù)合同已明確的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的列支范圍內(nèi)。符合上述條件的維修工程,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在征得業(yè)委會(huì)的同意后,選取維修施工單位,編制維修工程預(yù)算方案,并將具體情況提交相關(guān)業(yè)主,在征得2/3以上業(yè)主同意后,向中心提出基金使用申請(qǐng)。中心根據(jù)房屋類(lèi)型和使用年限的限制條件予以核準(zhǔn),并預(yù)撥70%的維修費(fèi)用。工程完工后,憑業(yè)委會(huì)的書(shū)面證明及審計(jì)報(bào)告的決算金額撥付余款。對(duì)決算結(jié)果超過(guò)預(yù)算額20%以上或絕對(duì)值超過(guò)1萬(wàn)元以上的,須重新征求業(yè)主意見(jiàn)。四、維修基金的信息化管理

市房管局的房產(chǎn)管理信息綜合系統(tǒng)于201*年7月開(kāi)始試運(yùn)行,一期于201*年12月通過(guò)驗(yàn)收。物業(yè)維修資金管理子系統(tǒng)作為其中的一個(gè)組成部分,主要實(shí)現(xiàn)了如下功能:一是新建小區(qū)分戶(hù)測(cè)繪數(shù)據(jù)的直接倒入,為基金收繳的面積數(shù)據(jù)提供精確保證,也便于實(shí)現(xiàn)基金管理的建帳到戶(hù);二是基金繳交、使用等業(yè)務(wù)工作實(shí)行網(wǎng)上審批,大大提高了工作效率,并縮短服務(wù)承諾時(shí)限;三是實(shí)現(xiàn)基金年度自動(dòng)結(jié)息,避免手工計(jì)算的差錯(cuò),節(jié)約人力、物力;四是實(shí)時(shí)接受業(yè)主、

業(yè)委會(huì)(物業(yè)服務(wù)企業(yè))對(duì)基金本息情況的查詢(xún),更好地服務(wù)于群眾。

目前,房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)還在進(jìn)一步完善中。今后,分戶(hù)基金信息將與產(chǎn)權(quán)信息實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián),有利于中心進(jìn)一步強(qiáng)化管理和服務(wù)工作。

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物業(yè)管理工作匯報(bào)

物業(yè)管理是政府房產(chǎn)行政管理的一個(gè)職能,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理工作的好壞,體現(xiàn)著一個(gè)城市的品位和形象,關(guān)乎著百姓的切身利益,能夠解善老百姓的人居環(huán)境和生活質(zhì)量,也是構(gòu)建和諧社會(huì)的保證。

物業(yè)管理工作中的重中之重,是建立商品住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸集、管理和使用制度。我縣商品住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理工作起步較晚,201*年,按照省、市相關(guān)文件(鄂建[1999]136號(hào),黃政發(fā)[201*]13號(hào))精神要求開(kāi)始啟動(dòng),但一直未全面落實(shí),直至201*年,國(guó)家建設(shè)部、財(cái)政部再次修改發(fā)布了新的《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》(第165號(hào)令),我縣的這項(xiàng)工作才引起重視,由當(dāng)時(shí)分管房產(chǎn)局的建設(shè)局付局長(zhǎng)汪祖文組織帶隊(duì),走訪考察了周邊縣市的進(jìn)展情況,借鑒他們的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),然后經(jīng)局支委會(huì)集體討論后,決定在我縣全面啟動(dòng)商品住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的征收工作。根據(jù)我縣的房地產(chǎn)發(fā)展水平和廣大業(yè)主的經(jīng)濟(jì)水平,明確了專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn),并上報(bào)縣建設(shè)局,由縣建設(shè)局、財(cái)政局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于開(kāi)展繳存商品住宅專(zhuān)項(xiàng)資金的通知》(陽(yáng)建發(fā)[201*]43號(hào)),文件界定,自201*年元月1日?qǐng)?zhí)行。下面就執(zhí)行一年多來(lái)的工作向在坐的作一下匯報(bào),供大家談?wù),并提出我個(gè)人的一些想法:

一、建立了交存維修資金的銀行專(zhuān)戶(hù)和管理臺(tái)帳,理順了維修資金交存辦證通知單辦事程序按照規(guī)定,由縣財(cái)政局指定在中國(guó)建設(shè)銀行立交橋營(yíng)業(yè)所開(kāi)設(shè)了專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù),并建立了分幢分戶(hù)臺(tái)帳,維修資金的管理嚴(yán)格實(shí)行“專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、按幢設(shè)帳、核算到戶(hù)、政府監(jiān)督”。

維修資金的交存在交易所的密切配合和把關(guān)下,凡要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的個(gè)人,須在物業(yè)辦審理辦結(jié)交存了全部維修資金,憑物業(yè)辦出具的《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存辦證聯(lián)系通知》方可發(fā)證。

二、商品住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金征收交存工作中存在的問(wèn)題和解決辦法

(一)交存流程

我們現(xiàn)在的交存流程是:開(kāi)發(fā)商提供樓盤(pán)信息資料→物業(yè)辦受理審核并開(kāi)出維修資金繳存通知單→一樓大廳收費(fèi)→物業(yè)辦核實(shí)錄入臺(tái)賬并出具《維修資金交存辦證聯(lián)系通知》→交易所辦證。

正常流程是:開(kāi)發(fā)商提供樓盤(pán)信息資料→物業(yè)辦受理出具繳存通知單→銀行進(jìn)賬→執(zhí)繳存憑證去行政服務(wù)大廳備案→物業(yè)辦核實(shí)錄入臺(tái)帳出具《辦證聯(lián)系通知》→交易所辦證。

(二)交存范圍和對(duì)象

建設(shè)部、財(cái)政部165號(hào)令第六條第一款明確規(guī)定,除只有一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的住宅不需交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金外,其它所有商品住宅(含公有住房)均應(yīng)執(zhí)行165號(hào)令由購(gòu)房者個(gè)人交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金,而我縣維修資金的征收現(xiàn)狀是:

1、連片開(kāi)發(fā)的小區(qū)規(guī)模樓盤(pán)已按陽(yáng)建發(fā)[201*]43號(hào)文規(guī)定由個(gè)人全額交存;

2、開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的單棟住宅或建筑面積在3000平方米以下的住宅未征收維修資金;

3、新建的政策性住房未建立維修資金交存制度。針對(duì)第1種情況也有不足:同一小區(qū)甚至同一棟樓存在先期業(yè)主沒(méi)有交維修資金,僅由開(kāi)發(fā)商交存了少部分,后期業(yè)主按標(biāo)準(zhǔn)全額交存。這種情況對(duì)以后維修資金分?jǐn)倳r(shí)將造成業(yè)主間發(fā)生糾紛,也為房產(chǎn)局工作留有隱患。按文件規(guī)定,先期那部分業(yè)主應(yīng)按老文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足交齊維修資金。

(三)交存標(biāo)準(zhǔn)

縣建設(shè)局、財(cái)政局文件《關(guān)于開(kāi)展交存商品住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的通知》陽(yáng)建發(fā)[201*]43號(hào)文,僅規(guī)定了商品住宅磚混結(jié)構(gòu)按20元/平方米,框架結(jié)構(gòu)按24元/平方米征繳,當(dāng)時(shí)未考慮到樓房是否配置有電梯,未進(jìn)行區(qū)分。但實(shí)際上,由于電梯屬于共用設(shè)施設(shè)備,其使用頻率高,使用要求高,就容易出現(xiàn)故障和損壞,且電梯房的建安造價(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)也要高些,因此在維修資金征收上要和無(wú)電梯房有所區(qū)別,適當(dāng)調(diào)整提高征收標(biāo)準(zhǔn),建議在相應(yīng)結(jié)構(gòu)住宅上,電梯房提高2-4元/平方米。另外,隨著我縣城市進(jìn)程的擴(kuò)展,拆遷安置集中。還建房此項(xiàng)工作已啟動(dòng),建議此類(lèi)房屋征收維修資金,按陽(yáng)建發(fā)[201*]43號(hào)文標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,至于政府廉租房,也應(yīng)建立維修資金制度。三、物業(yè)管理其他工作的個(gè)人想法和建議(一)物業(yè)管理的職責(zé)和履行職責(zé)的建議

通過(guò)學(xué)習(xí)和個(gè)人的理解,《物業(yè)管理?xiàng)l例》一共確立了七項(xiàng)物業(yè)管理基本制度,即:業(yè)主大會(huì)制度、管理規(guī)約制度、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗(yàn)制度、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度。賦予我們房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的職責(zé)主要有:

1、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立備案;

2、制訂物業(yè)管理《臨時(shí)規(guī)約》、《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》示范文本;

3、物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)備案;4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核批準(zhǔn);5、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的培訓(xùn)準(zhǔn)入管理;6、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的征收和使用管理。

我局目前已啟動(dòng)的工作主要是專(zhuān)項(xiàng)維修資金的征收和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核批準(zhǔn),其它工作均未規(guī)范或啟動(dòng)。建議:①給物業(yè)辦配人,使本人從日常事務(wù)中解脫一些,為其它工作規(guī)范或啟動(dòng)作準(zhǔn)備;②適當(dāng)投入,加強(qiáng)自身理論學(xué)習(xí)培訓(xùn)和去外地考察,借鑒經(jīng)驗(yàn);③我縣目前有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有5家,外來(lái)企業(yè)2家,我們不僅要繼續(xù)擴(kuò)大企業(yè)數(shù)量,還要提高企業(yè)的質(zhì)量,每年不定期舉行從業(yè)人員培訓(xùn)。

(二)物業(yè)辦與開(kāi)發(fā)辦的工作協(xié)調(diào)

在我局工作中,開(kāi)發(fā)辦是龍頭,物業(yè)辦是龍尾,只有龍頭和龍尾都行動(dòng)起來(lái),協(xié)調(diào)配合,才能更好促進(jìn)房管事業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。因此建議從物業(yè)規(guī)范化、完整化管理角度出發(fā),要求物業(yè)靠前進(jìn)入,在開(kāi)發(fā)辦審批商品房預(yù)售許可時(shí),必須要求有物業(yè)公司參與,也就是說(shuō),要先在物業(yè)辦進(jìn)行開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司的前期物業(yè)管理的合同備案。

(三)充分發(fā)揮物業(yè)辦職能,促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展1、利用開(kāi)發(fā)辦與物業(yè)辦的密切配合,將我局下屬物業(yè)企業(yè)家安物業(yè)服務(wù)中心這一資源用好、用活,在前期物業(yè)管理活動(dòng)中,在社會(huì)上招聘物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理,與開(kāi)發(fā)商簽訂短期物業(yè)服務(wù)合同,要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行前期物業(yè)管理投入,這樣也名正言順,也為房產(chǎn)局增加了經(jīng)濟(jì)收益。

2、成立物業(yè)共同部位、共同設(shè)施設(shè)備維修施工隊(duì),把握專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用。

隨著時(shí)間的推移,小區(qū)商品住宅的維修也超出了建筑施工企業(yè)國(guó)家規(guī)定的保修期限,相繼進(jìn)入動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修階段。為了保證維修質(zhì)量,確保維修資金專(zhuān)款專(zhuān)用,由我們局自己成立專(zhuān)業(yè)維修隊(duì)伍,以獲取國(guó)家規(guī)定的正常利潤(rùn)。

陽(yáng)新縣物業(yè)管理辦公室二0一0年三月八日

友情提示:本文中關(guān)于《物業(yè)維修基金管理工作匯報(bào)》給出的范例僅供您參考拓展思維使用,物業(yè)維修基金管理工作匯報(bào):該篇文章建議您自主創(chuàng)作。

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