簽定合同所需資料及辦理過戶按揭注意事項

合同簽訂

一、買賣雙方所需資料

買方：身份證、結婚證、私章（如按揭另需戶口本、收入證明、評估報告；

其中收入證明每家銀行要求格式不同，需提前向金融專員索要）賣方：夫妻雙方身份證、戶口簿、私章、結婚證、房屋三證、共有權人同意

出售證明（共有權人證明如夫妻：要夫妻雙方同時到場簽章；如離婚：要離婚證、離婚協(xié)議、財產分割協(xié)議，法院裁決書及法院生效證明做析產；如系婚前財產需提供配偶身份證;如喪偶并明確喪偶具體時間,必須明確買房與死亡日期的先后，如死亡在買房前，則戶口簿中有注明喪偶即可，如戶口本上未注明，須提供當?shù)嘏沙鏊�出具的死亡證明；如產權人死亡或其配偶死亡在買房后，一定要先做繼承，再出售房屋）、離婚或喪偶后至今未婚需提供未婚證明。特殊情況：

1、買方是未成年人或喪失民事行為能力的，則需有監(jiān)護人做監(jiān)

護公證，如買方和父母（監(jiān)護人）在同一本戶口本的不用監(jiān)護公證。

2、如買方為單位的需單位的營業(yè)執(zhí)照或機構代碼證加蓋公章，

法人身份證，土地登記法人代表身份證明書、土地登記委托書、國有土地使用權轉讓呈報表、土地使用權登記申請表、產權登記申請表、公司委托書上蓋章。

3、如賣方是未成年人或喪失民事行為能力的，則賣方需先咨詢

公證處是否可以做承諾公證，如公證處同意做，則監(jiān)護人做監(jiān)護公證以及承諾公證，如賣方和監(jiān)護人在同一本戶口本的只需承諾公證。(承諾公證現(xiàn)杭州市只有下城區(qū)公證處能辦,但需買賣雙方共同到場)

4、如賣方為單位的需單位的營業(yè)執(zhí)照或機構代碼證加蓋公章，

法人身份證，如有上級主管單位需上級主管單位同意出售的批復，如沒有上級主管單位需董事會決議加蓋公章，決議上需所有董事簽字蓋章，董事長蓋法人章，權屬轉移表、公司委托書上要蓋章。

5、以上營業(yè)執(zhí)照注意是否經(jīng)過年檢。

6、如賣方是外籍人士需做身份公證、婚姻關系公證(公證書通

過大使館或房管局指定處做認證及翻譯)及合同公證（轉讓合同、代理合同或委托書），買方是外籍人士除合同公證外還需做身份公證、婚姻關系公證并到國家安全廳備案。

二、材料準備（一）文本

1.《房屋轉讓合同》

一次性付款和商業(yè)按揭都是7份；；公積金組合貸款或純公積金貸款8份

2．《委托代理合同》：一次性付款和商業(yè)按揭一式六份,公積金組合貸款或純

公積金貸款要一式七份

3.相應銀行的《資金監(jiān)管協(xié)議》，相應份數(shù)。（二）領用

所有合同文本的領用及使用，均由權證專員或經(jīng)理統(tǒng)一領用、使用及保管。（三）簽前工作

1.提前一天（特殊情況時間可以縮短為半天）跟權證專員預約，并準備好簽單要點。

2.通知買賣雙方帶齊所有證件及相應錢款。

3．將簽合同時所需要各種合同文本及相關材料準備一個文件夾。

三、簽訂合同（合同原則上須在簽約中心簽訂，地址：文三路478號華星時代廣場A708室；特殊情況下可在金融中心簽訂，地址：鳳起路88號中行開元支行4樓）

1．查看賣方三證及雙方相關資料可能會出現(xiàn)的情況及應對：（1）以下情況的地址不符，均需先辦好門牌證

①三證地址不一致

②產權證上與平面圖的地址不一致。③產權證上的丘地號不全、或錯誤。

（1）若契證上的立契時間與簽訂合同日期不滿兩年（09年12月31日之后需

看是否滿五年）的，考慮是否要交綜合稅，但不包括別墅及非住宅用房。為準確起見，請將契證交權證專員驗證確認。

（2）核對身份證，注意有效期限！

（3）如遇客戶提及相關費用及辦理時間（承諾工作日的前提條件：甲、乙雙方

相關交易所需資料、稅費齊全且銀行按揭審批完畢或全部房款入帳后3個工作日辦理完畢產權證、契證和土地回執(zhí)單。

（4）商業(yè)按揭審批時間為5個工作日；市公積金按揭審批時間為20個工作日；

省公積金按揭審批時間為25個工作日。

2．如遇買賣雙方對某個問題有爭議，買賣經(jīng)紀人要不斷給他們建議，達成協(xié)議后合同文本不用改動，做一個補充協(xié)議說明，經(jīng)門店主管及權證專員看過后再簽。3．地址有更改的：合同上寫新地址，若不確定，先不填，并在卷宗袋上注明原因。

4．簽合同時內容有更改，需在更改之處由買賣雙方簽字并摁手印，且合同中的成交金額和日期絕對不能改動。

5.簽完后需改動的，應將交買賣雙方、財務等所有合同文本全部一并追回更改。6.不可擅自承諾客戶及房東的特殊要求。

7.簽合同時，若有隨房屋贈送的附屬設施和裝修,不能在合同上體現(xiàn),只在補充協(xié)議上說明(因關系到評估和客戶的按揭)；房東凈價也只能在補充協(xié)議上體現(xiàn)。8.合同中房屋租賃狀況如沒有則寫“無”，如有承租人需在“甲方共有權人(或承租人或上級主管部門)”意見上簽字。

9.公司支付甲方房款的時間，如一次性的，是在產權過戶后五個工作日內；如銀行按揭的，是產權過戶且銀行放貸后五個工作日內；（支付房東首付款時間由門店主管征得權證專員同意后可在產權過戶前完成）若土地證上為行政劃撥的，則銀行規(guī)定必須取得三證再放款；余杭區(qū)的單子，也是銀行規(guī)定必須三證辦出再放款。

10.若有特殊情況在約定時間內無法繳納房款10%作為定金的，繳納的定金不能低于傭金收入，如首付款在短期不能及時到位的建議先簽居間。

11.買賣雙方應寫房屋所有權人的名字，若有代理人，需在旁注明由×××代簽，并附委托書（經(jīng)公證）。12.如房東或客戶缺少戶口簿等相關過戶所需資料，需在補充協(xié)議上注明相關資料齊全的約定日期。

13.合同簽署過程中對文本有改動、補充的都需經(jīng)權證專員同意再修改。14.合同簽署完后，經(jīng)紀人應將所有合同文本放入文件袋或文件夾中，由權證專員保管好。

15.合同簽署完畢后，金融專員（權證專員）為客戶辦理按揭手續(xù)，由金融專員與客戶聯(lián)系，經(jīng)紀人予以配合。四、校驗身份證件并產權受理

按揭手續(xù)辦理完畢后，買賣雙方身份證件、戶口本、結婚證留復印件，由權證專員驗原件。買賣雙方核對原件需本人到房產交易中心核對身份并產權受理。（驗件時間由權證專員與買賣雙方預約）。五、給雙方資料

1、合同所有文本給買賣雙方各一份；

2、清單一份，須與客戶說明所有費用最終以發(fā)票為準，多退少補。

3、要求客戶在約定時間內將稅費打入公司基本帳戶，首付款打入指定銀行保證金帳號；

4、居間轉合同時，如客戶變更姓名，要求核對客戶身份后，收回原收據(jù)并重開新收據(jù)。

六、填寫業(yè)務審批單

1、合同簽署完畢后，必須當日填寫“業(yè)務審批單”，如果是晚間簽署合同的，可于次日早填寫完畢并交公司財務。

2、如有代理費打折需按“業(yè)務審批單”規(guī)定的權限操作。

七、辦理門牌證：由賣方攜帶身份證、戶口簿、產權證復印件至房屋所屬各區(qū)地名辦公室辦理(個別區(qū)可能會要求原件)。

八、修改三證：持身份證、門牌證分別到產權監(jiān)理處（產權證），農稅中心（契證）、土管局（土地證）修改。

九、離婚析產：離婚前買的房產都必須做一道析產的手續(xù)。其所需的資料為：1、產權人身份證復印件；2、離婚證及非法院的財產分割證明需原夫妻雙方一起到產權中心簽承諾書辦理析產手續(xù);

3、法院生效的財產證明可由產權人直接去辦理。十、繼承公證程序：1、至公證處領表格

2、至死者人事檔案所在單位或街道，開具第一順序繼承人（死者的父母配偶、子女）是否在世的情況證明3、三證的復印件

4、各繼承人憑身份證原件，且本人到場的前提下至公證處辦理公證，若繼承人無法親自到場，可寫一個放棄繼承的聲明（需單位蓋公章）

5、市國立公證處的咨詢電話：85157885（延安路499號），各區(qū)均設有公證處。

收費（視情況）：房屋建筑面積*5元或10元(或電詢公證處)

十一、已歸檔的卷宗若未經(jīng)權證專員同意，不可擅自取走卷宗內任何憑證。

關于按揭

（一）基本概念

1、概念：銀行向自然人發(fā)放的用于購買二手交易住房的貸款2、申請人應具備的條件

a、年滿18周歲的自然人b、有按期償還本息的能力

c、能提供符合法律規(guī)定的房屋轉讓合同

3、所需資料：借款人夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證、收入證明私章、

銀行交款回單、首付款收據(jù)、未婚另需戶籍證明。

4、相關費用：如客戶按揭另收他項權證工本費--85元

5、客戶不同情況由權證選擇相應的銀行做按揭

6、還款方式：1）等額本息還款每月所還本金利息的和相等。

2）等額本金還款每月所還本金相等，利息逐月遞減。

7、公司合作銀行：中行開元支行；工行朝暉支行。(二)、相關內容須知：

原則上推薦客戶做商業(yè)按揭或者一次性付款，如特殊情況必須做公積金按揭或組合貸款的，需了解以下相關知識：市公積金：

1、201*年后首付3成201*年前首付4成

2、客戶公積金月繳款額低于182元不得申請公積金貸款。3、個人月繳存額標準為182元（含）－437元（含）的，個人可貸20萬；個人月繳存額標準為438元（含）以上，個人可貸30萬；夫妻雙方均繳存市公積金的，具體可貸額度按人分別計算，合計最高可貸額度為80萬元。4、個人月繳存額標準調整后必須連續(xù)交滿一年才可以用所交新標準的按揭貸款。例：一人在08年3月份前交427元（已滿一年），在08年4月份調整為交440元，于08年6月份用市公積金買房，因440元沒有交滿一年（實際為09年4月份）根據(jù)調整后新政策只能貸20萬。5、客戶需在杭連續(xù)繳滿公積金12個月方可貸款

省公積金：

1、個人月繳存額標準為182元（含）－437元（含）的，個人可貸20萬；

個人月繳存額標準為438元（含）以上，個人可貸30萬。

2、申請人月繳存額不高于438元，不低于182元，其配偶月繳存額高于

438元，以戶為單位最高可貸50萬元。夫妻雙方月繳存額都不高于438元，不低于182元，以戶為單位最高可貸40萬元。

房屋建造年代無調整：1988年（含1988年）以前的不能做省公按揭。3、首次住房公積金貸款在140平方米以下，在首次貸款還清后連續(xù)正常

繳存公積金滿一年的，可申請二次公積金貸款，二次貸款的首付款不低于總房價的40%。

4、限制排屋類住房（如遇此類情況到洽談咨詢），禁止別墅和非住宅申

請公積金貸款。

5、客戶需在杭連續(xù)繳滿公積金12個月方可貸款

鐵路公積金（參照省公）：按揭年限+房屋折舊年限≤40（純）最高年限不超過30年。

擴展閱讀：房地產銀行專員商品房按揭貸款辦理流程及細則

商品房按揭貸款辦理細則

一、銀行資料準備

1、2、

買受人身份證復印件

買受人戶口本復印件（戶口本主頁、買受人頁、配偶頁。當夫妻雙方

各有一個戶口本是許提供雙方戶口本主頁、及戶主頁）。3、4、

經(jīng)濟收入證明（需留有有效的聯(lián)系方式，便于銀行貸前調查工作進展）買受人工資表，共同申請的額外提供配偶工資表，與經(jīng)濟收入證明一

樣加蓋工作單位財務章。5、

外地買房的，（按201*年8月為準）需提供貸款所在地的社保復印件

（兩年以上）或是有當?shù)氐囟愄峁┑募{稅證明一份。6、

購房時開發(fā)商提供的首付款收據(jù)（收據(jù)金額必須同房地產網(wǎng)簽合同上

所填的首付金額一致）。7、

個體工商戶購房的，需提供營業(yè)執(zhí)照正副本、稅務登記證正副本及地

稅連續(xù)6個月的稅票，免稅戶需提供有當?shù)囟悇詹块T出具的免稅證明。8、9、

婚否證明：即結婚證、單身聲明或未再婚聲明等。

房地產開發(fā)商提供的網(wǎng)簽合同（合同日期不能早于收據(jù)上的交款日期）

二、房管局資料準備

買受人資料：1、2、3、

錫林浩特市上商品房預告登記申請書（期房）預售房預告登記約定（期房）

買受人身份證復印件，夫妻雙方共同申請的需提供夫妻雙方的身份證復印件。4、5、6、

戶口本（首頁、本人頁、配偶頁）。首付款收據(jù)（復印件）。

婚否證明即結婚證或由民政局出具的單身證明。房地產公司資料：1、2、3、4、5、6、7、

企業(yè)法人身份證復印件售樓申請（限期房）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復印件商品房預售許可證復印件組織機構代碼證房屋網(wǎng)簽合同

三、銀行審批流程

面簽（需要買受人簽字）1、個人住房貸款借款合同四份2、談話筆錄

3、個人貸款資金受托支付申請表4、家庭住房實有套數(shù)誠信保證書5、個人住房貸款申請表6、借款借據(jù)7、抵押物憑證

資料錄入環(huán)節(jié)1、征信系統(tǒng)查詢：買受人信用無不良則進入下一步）

2、新建用戶：登陸銀行系統(tǒng)，將已經(jīng)核實好的客戶信息，包括現(xiàn)住址、現(xiàn)住址面積等（所提到的客戶資料都已在“個人住房貸款申請表”中有所體現(xiàn)，資料必須核實好）

3、資料圖像掃描，將已經(jīng)核實好并已經(jīng)錄入銀行系統(tǒng)中的資料按照類別進行影像資料掃描

4、等待審批，目前來說工商銀行已將審批權限集中在內蒙古分行，審批期間，出現(xiàn)的問題，分行審批人將通過銀行系統(tǒng)郵件的方式下發(fā)，資料出現(xiàn)什么問題，及時改正，并重新上傳（多數(shù)上傳工作由銀行信貸業(yè)務員完成，此時不需要信貸專員過多的參與。）審批結果出來后

1、記錄審批流程表最后審批通過日期。

2、公證書（日期必須在評估書之前），攜帶兩份加蓋銀行信貸業(yè)務章

或公章的借款合同（資料需填寫完備）、買受人身份證復印件、房產證復印件辦理公證書（需要客戶簽字，故在面簽時帶客戶去繳費簽字提前做好準備工作）

3、辦理房屋評估時需攜帶身份證復印件、所辦理房屋評估的房屋價目

表（包括單價、面積、總房款）并交納評估費（評估費收費標準總房款的萬千分之五）及房屋產權證（期房則為房屋預告登記證）。4、辦理房屋他項權證，身份證，公證書，借款合同及房產證（期房則

需攜帶房屋預告登記證）。

四、權證類（權證類包括：房產證或預告登記證、公證書、房地產評估報告、房地產他項權證）齊全后若時間充裕提前將其全部復印待放款后裝訂。五、放款前準備工作

1、作業(yè)監(jiān)督（作業(yè)監(jiān)督意為將已經(jīng)通過分行審批的客戶資料由盟行確

認登記等待放款。）2、借款借據(jù)蓋章（銀行公章）

3、等待放款規(guī)模（即銀行大規(guī)模到款）

4、錄入抵押物（他項權證）及還款賬號（提前通知買受人辦理貸款銀

行的借記卡）

5、放款后出保單（財險保單日期須是放款當天日期，提前準備好合同

號通知保險公司出保單）

6、拿到保單后，復印保單，將復印件同上述提到的權證類復印件一同

整理。

7、三個工作日內整理電子檔案

8、為檔案編頁碼并裝訂，權證類只裝訂復印件9、移交檔案（權證類原件同樣移交給盟行）

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