關(guān)于變更土地性質(zhì)涉及財(cái)務(wù)稅務(wù)問(wèn)題

關(guān)于變更土地性質(zhì)涉及的財(cái)務(wù)、稅務(wù)問(wèn)題的匯報(bào)

根據(jù)公司年度工作計(jì)劃，于07年開(kāi)發(fā)度假村一處土地，建設(shè)首期可銷售物業(yè)。此項(xiàng)開(kāi)發(fā)涉及到該處土地的性質(zhì)變更問(wèn)題：由原來(lái)的旅游業(yè)用地變更為住宅用地。

通過(guò)于當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)溝通，得知土地性質(zhì)變更需要走重新掛牌程序，首先政府將收回該塊土地，然后變更土地性質(zhì)后再次掛牌該塊土地。這樣就涉及到了兩個(gè)環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)及稅務(wù)處理問(wèn)題：

環(huán)節(jié)一：政府收回土地。這個(gè)環(huán)節(jié)中，土地證被國(guó)土部門(mén)收回，土地所有權(quán)發(fā)生了變更。由于此時(shí)還不確定未來(lái)是否能夠再次摘牌拿回土地，不能確定與之相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益是否能購(gòu)流入公司，因此在帳務(wù)處理中不應(yīng)確認(rèn)銷售收入，而應(yīng)該記在往來(lái)科目（應(yīng)收賬款）。

環(huán)節(jié)二：土地掛牌銷售。這個(gè)環(huán)節(jié)會(huì)出現(xiàn)兩種可能，1、我公司摘牌；2、其他公司摘牌。如果我公司重新摘牌，那么只需記入開(kāi)發(fā)成本，相應(yīng)沖減上一環(huán)節(jié)記入的應(yīng)收賬款即可。如果其他公司摘牌，政府按照土地收回時(shí)確認(rèn)的價(jià)格支付我公司土地價(jià)款，此時(shí)按照轉(zhuǎn)讓價(jià)格確認(rèn)銷售收入，并支付相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅。

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土地用途變更問(wèn)題

一．法律依據(jù)

1.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》

第一百四十條建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。2.《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第五十六條建設(shè)單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變?cè)摲�土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意。3．《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

第十八條土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

4.《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

第十八條土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

5.《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》

第六條受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，出讓方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。

二．實(shí)務(wù)提點(diǎn)

1.我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的土地用途管理制度，土地用途一旦確定，不可擅自改變。否則，出讓方可解除合同；一旦出讓方解除合同，受讓方不但會(huì)因此而喪失土地使用權(quán)，而且須承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

2.土地用途確定后，雖不可擅自改變，但可依法改變。只要依法改變，就可避免法律風(fēng)險(xiǎn)。

3.土地用途變更的程序：（1）申請(qǐng)變更；（2）出讓方及規(guī)劃部門(mén)同意變更并報(bào)政府批準(zhǔn)；（3）出讓合同重簽或變更；（4）辦理土地使用權(quán)的變更登記

4.若擅自變更土地用途后的法律處理：出讓方享有出讓合同解除權(quán)，一旦出讓方行使出讓合同解除權(quán)，出讓合同一經(jīng)解除，則：出讓方返還土地出讓金；受讓方喪失土地使用權(quán)，承擔(dān)違約賠償責(zé)任，但可視情況主張土地開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用。

5.延伸探討：受讓方擅自改變土地用途，此時(shí)出讓方享有出讓合同解除權(quán)。但出讓方是否行使該解除權(quán)，出讓方可選擇。這就為出讓方權(quán)力尋租留下了巨大的空間，是巨大的法律漏洞。根據(jù)法律規(guī)定的基本精神，當(dāng)受讓方擅自改變土地用途的事由出現(xiàn)、出讓方發(fā)現(xiàn)后，應(yīng)當(dāng)依法行使解除權(quán)，以貫徹土地用途管理法律制度；反之，當(dāng)受讓方擅自改變土地用途的事由出現(xiàn)、出讓方發(fā)現(xiàn)后，出讓方卻不行使解除權(quán)，這形同默認(rèn)受讓方的違法行為，這無(wú)異于架空土地用途的法律制度，這是嚴(yán)重的行政不作為行為，有悖于依法行政。實(shí)踐中，由于土地用途的變動(dòng)牽扯很多利益，為謀利，受讓方擅自改變土地用途的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；而出讓方視而不見(jiàn)，借機(jī)權(quán)力尋租也屢見(jiàn)不鮮。這勢(shì)必導(dǎo)致受讓方違法成本不負(fù)反正，衍生腐敗，嚴(yán)重?fù)p害法律公平，破壞法治。因此，建立土地使用后合同跟蹤監(jiān)管制度勢(shì)在必行。

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