資產(chǎn)評估總結(jié)

資產(chǎn)評估總結(jié)一、名詞解釋

1.資產(chǎn)評估：符合國家有關規(guī)定的專門機構和人員，依據(jù)相關法律、法律規(guī)和資產(chǎn)評估準

則，遵循適用的評估原則，選擇適當?shù)膬r值類型，按照法定的評估程序，運用科學的評估方法，對評估對象在特定目的下的評估基準日價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。

2.資產(chǎn)：經(jīng)濟主體擁有的或者控制的，能夠以貨幣計量并給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟效益的經(jīng)濟

財物，包括房屋、土地、機器設備等有形物，以及商標權、專利權、特許經(jīng)營權等無形物。

3.市場價值：自愿買方和自愿賣方，在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平

交易中，某項資產(chǎn)應當進行交易的價值估計數(shù)額。

4.在用價值：特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值，該價值類型重點反映了作為企

業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠帶來的價值，而并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實現(xiàn)的價值量。

5.投資價值：資產(chǎn)對于具有明確投資目標的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。6.持續(xù)經(jīng)營價值：在持續(xù)經(jīng)營條件下公司的價值。

7.清算價格：在非公開市場上限值拍賣的價格。一般低于現(xiàn)行市場價格。

8.獨立性原則：評估主體在資產(chǎn)評估過程中處于中里地位，應當不收任何權勢、金錢、親

情等外界因素的影響，以確保評估結(jié)果的公正性。

9.客觀性原則：評估人員應當從實際出發(fā)，對各項估價要素和基礎資料認真進行調(diào)查而不

能添加任何沒有事實依據(jù)的妄斷和臆測，以保證評估結(jié)果的客觀性。10.科學性原則：資產(chǎn)評估必須按照規(guī)定的評估程序，根據(jù)評估目的，選擇適用的價值類型，

采用適宜的估價方法，制定科學的評估實施方案，以確保評估結(jié)果的科學合理。

11.貢獻原則：某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構成成部分的價值，取決于他對其他相關的資產(chǎn)或資

產(chǎn)整體的價值貢獻，或者根據(jù)當缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。12.替代原則：當同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求量最大。

13.預期收益原則：在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價格

決定，而是基于對未來收益的期望值決定的。

14.市場（比較）法：也稱比較法，通過比較待評估資產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn)（即可參照

資產(chǎn)）的異同，并據(jù)此對類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定待評估資產(chǎn)價值的評估方法。

15.成本法：從待評估資產(chǎn)在評估基準日的復原重置成本或更新重置成本中扣減其各項價值

損耗，來確定資產(chǎn)價值的方法。

16.收益法：通過估算待評估資產(chǎn)自評估基準日起未來的純收益，并將其用適當?shù)恼郜F(xiàn)率折

算為評估基準日的限制的方法。

17.復原重置成本：在評估基準日，用與估價對象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設計標準、工藝

質(zhì)量，重新生產(chǎn)一項與估價對象全新狀況同樣的資產(chǎn)即復制品的成本。

18.更新重置成本：在評估基準日，運用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設計標準、工藝質(zhì)量，重新

生產(chǎn)一項與估價對象具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。更新重置成本通常小于復原重置成本。

19.實體性貶值：資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導致其物理性能不斷下

降而引起的價值減少。

20.功能性貶值：由于新技術的推廣和應用，使得評估資產(chǎn)與社會上普遍適用的資產(chǎn)相比，

在技術上明顯落后、性能降低，因而價值也相應減少。21.經(jīng)濟性貶值：由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化，如新政策或法規(guī)的發(fā)布和實施、戰(zhàn)

爭、政治活動、市場蕭條等情況，限制了資產(chǎn)的充分有效利用，使得資產(chǎn)價值下降。22.成新率：反應評估對象的現(xiàn)時價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。

23.總使用年限：是機器設備的使用壽命。一般來說，機器的使用壽命可分為物理壽命、技

術壽命和經(jīng)濟壽命。

24.已使用年限：機器設備從開始使用到評估基準日所經(jīng)歷的時間。

25.資產(chǎn)利用率：之評估基準日資產(chǎn)的累計實際利用時間與至評估基準日資產(chǎn)的累計法定利

用時間。

26.基準地價在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃

分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出來的各地價區(qū)段在某一時點的平均價格。

27.標定地價：在一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗

地的價格。

28.樓面地價：單位建筑面積地價，它等于特地價格除以建筑總面積，或等于土地單價除以

容積率。

29.土地所有權價格：無限年期地租的折現(xiàn)值。

30.土地使用權價格：又稱土地出讓金。土地使用者將獲得的土地使用權出租給承租人，由

承租人向出租人支付的租金價格。

31.企業(yè)價值：該企業(yè)所有的投資人所擁有的對于企業(yè)資產(chǎn)索取權價值的總和。32.企業(yè)資產(chǎn)價值：企業(yè)擁有的所有資產(chǎn)（包括各種權益和負債）的價值總和。

33.企業(yè)投資價值：企業(yè)所有的投資人所擁有的對于企業(yè)資產(chǎn)索取權價值的，即前面定義的

嚴格意義上的企業(yè)價值，它等于企業(yè)的資產(chǎn)價值減去無錫流動負債價值，或等于權益價值加上付息債務價值。34.企業(yè)權益價值：代表了股東對企業(yè)資產(chǎn)的索取權，它等于企業(yè)的資產(chǎn)價值減去負債價值。35.協(xié)同作用：目標企業(yè)所擁有的特殊資源，通過與另一企業(yè)的結(jié)合，可以創(chuàng)造更多的利潤，

使得目標企業(yè)被收購后的價值超過收購前獨立經(jīng)營所具有的價值。

36.加和法：也稱調(diào)整賬面價值法，該方法首先是將企業(yè)資產(chǎn)負債表中的各項資產(chǎn)的賬面價

值調(diào)整為市場價值，然后通過加總投資者索取權的價值來估算出企業(yè)價值，或通過加總資產(chǎn)價值，再扣除無息流動負債和遞延稅款來計算。

37.可比企業(yè)：具有與待評估企業(yè)相似的現(xiàn)金流量、增長潛力及風險特征的企業(yè)，一般應在

同一行業(yè)范圍內(nèi)選擇。

38.市盈率：等于股價除以每股收益。

39.企業(yè)價值評估：注冊資產(chǎn)評估師對評估基準日特定目的下企業(yè)整體價值、股東全部權益

價值或部分權益價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。40.賬面價值：按照會計核算的原理和方法反映計量的企業(yè)價值。

41.內(nèi)在價值：企業(yè)自身所具有的價值，是一種客觀存在，是由企業(yè)內(nèi)在的品質(zhì)所決定的。42.市場價值：企業(yè)股東權益的市場價值加上企業(yè)的債務價值。二、簡答題

1.企業(yè)價值的含義？

答：企業(yè)價值是該企業(yè)所有的投資人所擁有的對于企業(yè)資產(chǎn)索取權價值的總和。根據(jù)評估目的，以及評估結(jié)果的不同用途，企業(yè)價值的表現(xiàn)形式有企業(yè)的資產(chǎn)價值、企業(yè)投資價值和企業(yè)的股東權益價值等，不過在更多情況下需要對企業(yè)的投資價值和權益價值進行評估。

企業(yè)資產(chǎn)價值：企業(yè)擁有的所有資產(chǎn)（包括各種權益和負債）的價值總和。

企業(yè)投資價值：企業(yè)所有的投資人所擁有的對于企業(yè)資產(chǎn)索取權價值的，即前面定義的2.

3.4.5.

嚴格意義上的企業(yè)價值，它等于企業(yè)的資產(chǎn)價值減去無錫流動負債價值，或等于權益價值加上付息債務價值。企業(yè)權益價值：代表了股東對企業(yè)資產(chǎn)的索取權，它等于企業(yè)的資產(chǎn)價值減去負債價值。企業(yè)價值評估的一般用途？

答：主要服務與企業(yè)產(chǎn)權的轉(zhuǎn)讓或交易、企業(yè)的兼并收購、企業(yè)財務管理、證券市場上

的投資組合管理等。

（1）企業(yè)產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓及兼并收購分析中的企業(yè)價值評估。需要考慮以下幾個方面因素：

協(xié)同作用對企業(yè)價值的影響、企業(yè)資產(chǎn)重組對企業(yè)價值的影響、管理層變更對企業(yè)價值的影響

（2）企業(yè)財務管理中的企業(yè)價值評估。認識影響企業(yè)價值的因素和企業(yè)價值決定的

激勵，是企業(yè)經(jīng)理人員和財務管理人員通過制定企業(yè)財務決策和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略確保企業(yè)價值最大化的前提。

（3）證券市場上投資組合管理中的企業(yè)價值評估。對企業(yè)真實價值的評估是證券篩

選型投資者進行投資的重要依據(jù)。

企業(yè)價值評估范圍？如何界定范圍？

答：應該是企業(yè)的全部資產(chǎn)，包括企業(yè)經(jīng)營權主體自身占用及經(jīng)營的部分，以及企業(yè)經(jīng)營權所能夠控制的部分，如在全資子公司、控股子公司、非控股公司中的投資部分。在進行企業(yè)價值評估之前，首先要判斷是否有必要對企業(yè)資產(chǎn)進行合理的重組，然后將企業(yè)中的資產(chǎn)劃分為有效資產(chǎn)和非有效資產(chǎn)，將有效資產(chǎn)納入資產(chǎn)評估的具體實施范圍。對在資產(chǎn)評估時點難以界定產(chǎn)權歸屬的資產(chǎn)，應劃定為“待定產(chǎn)權”，暫時不列入評估范圍。對企業(yè)中因局部資產(chǎn)生產(chǎn)能力閑置或不足而引起企業(yè)資源配置無效或低效的部分民營按照資源合理有效配置利用原則，與委托方協(xié)商是否需要通過資產(chǎn)剝離或補齊的方式進行資產(chǎn)重組，重新界定企業(yè)價值評估范圍。資產(chǎn)評估報告的類型？答：

（1）按資產(chǎn)評估的范圍：

A.整體資產(chǎn)評估報告書：是對整體資產(chǎn)進行評估所出具的資產(chǎn)評估報告書B.單項資產(chǎn)評估報告書：單項資產(chǎn)評估報告書是對某一部分、某一項資產(chǎn)進行

評估所出具的資產(chǎn)評估報告書。

（2）按用途不同：

A.以產(chǎn)權變動為內(nèi)容的資產(chǎn)評估報告書：是為資產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓、拍賣、重組等

產(chǎn)權變動服務所出具的報告書。

B.產(chǎn)權不發(fā)生變動的資產(chǎn)評估報告書：包括抵押、保險、征納稅等產(chǎn)權不發(fā)生

變動所出具的報告書。

資產(chǎn)評估報告的作用？答：

（1）為被委托評估的資產(chǎn)提供作價意見

資產(chǎn)評估報告書是經(jīng)具有資產(chǎn)評估資格的機構根據(jù)委托評估資產(chǎn)的特點和要求，組織評估師及相應行業(yè)的專業(yè)人員組成的評估隊伍，遵循評估原則和標準，按照法定的程序，運用科學的方法對被評估資產(chǎn)進行評定和估算后，通過報告書的形式提出作價意見，該作價意見不代表當事人一方的利益，并且是一種專家估價的意見，具有較強的公正性和科學性，因而成為被委托評估資產(chǎn)作價的參考依據(jù)。

（2）是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評估工作情況及有關方面責任的根據(jù)

它用文字的形式，對受托方進行資產(chǎn)評估的目的等過程和評定的結(jié)果進行闡述、說明和總結(jié)，體現(xiàn)了評估機構的工作成果。同時，資產(chǎn)評估報告書也反應和體現(xiàn)了受托的資產(chǎn)評估機構與職業(yè)人員的權利和義務，并以此來明確委托方、受托方有關方面的法律責任。在資產(chǎn)評估現(xiàn)場完成后，評估機構和評估人員就要根據(jù)現(xiàn)場工作取得的有關資料和估算數(shù)據(jù)，撰寫評估報告結(jié)果數(shù)，向委托方報告。方然，資產(chǎn)評估報告書也是評估機構履行評估協(xié)議和向委托方或有關方面收取評估費用的依據(jù)。

（3）是管理部門對評估機構的業(yè)務開展情況進行監(jiān)督和管理的重要依據(jù)

有關管理部門通過審核資產(chǎn)評估報告書，可以有效的對評估機構的業(yè)務開展情況進行監(jiān)督和管理，對評估工作中出現(xiàn)的不足加以完善。（4）是建立評估檔案資料的重要信息來源

由于資產(chǎn)評估報告是對整個評估過程的工作總結(jié)，其內(nèi)容包括了評估過程的各個具體環(huán)節(jié)和各有關資料的收集和記錄，因此，不僅評估報告書的底稿是評估檔案歸集的主要內(nèi)容，而且撰寫資產(chǎn)評估報告過程才用到的各個數(shù)據(jù)、各個依據(jù)、工作底稿和資產(chǎn)評估報告制度中形成的有關文字記載都是評估檔案的重要信息來源。6.資產(chǎn)評估報告的內(nèi)容？

答：

（1）標題及文號（2）聲明（3）摘要

（4）正文：評估報告使用者、評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型及其定義、

評估基準日、評估依據(jù)、評估方法、評估程序?qū)嵤┻^程和情況、評估假設、評估結(jié)論、特別事項說明、評估報告使用限制說明、評估報告日、注冊資產(chǎn)評估時簽字蓋章、評估機構蓋章和法定代表人或者合伙人簽字。

（5）附件

7.資產(chǎn)評估報告的編制及技術要點？

答：

（1）編制步驟：A.整理工作底稿和歸集有關資料

B.評估明細表的數(shù)字匯總

C．評估初步數(shù)據(jù)的分析和討論D.編寫評估報告書

E.資產(chǎn)評估報告書的簽發(fā)與送交

（2）技術要點：A.文字表達方面的技能要求B.格式和內(nèi)容方面的技能要求

C.評估報告書的復核與反饋方面的技能要求D.撰寫報告書應注意的事項8.資產(chǎn)評估報告的應用？

答：

委托方對資產(chǎn)評估報告書的應用

（1）委托方對資產(chǎn)評估報告的具體使用：

A.根據(jù)評估目的，作為資產(chǎn)業(yè)務的作價基礎；B.作為企業(yè)進行會計記錄或調(diào)整賬項的依據(jù)；C.作為履行委托協(xié)議和支付評估費用的主要依據(jù)

（2）委托方在使用資產(chǎn)評估報告書及有關資料時必須注意的幾個方面：

A.只能按報告書所揭示的評估目的使用報告，一份評估報告書只能按一個用途

使用B.只能在報告書有效期內(nèi)使用報告，超過報告書有效期，原資產(chǎn)評估結(jié)果無效。C.在報告書有效期內(nèi)，資產(chǎn)評估數(shù)量發(fā)生較大變化時，應有原評估機構或資產(chǎn)

占有單位按原評估方法做相應調(diào)整后擦磁能使用

D.涉及國有資產(chǎn)產(chǎn)權變動的評估報告書及有關資料必須經(jīng)國有資產(chǎn)行政主管

部門確認或授權確認后方可使用

E.作為企業(yè)會計記錄和調(diào)整企業(yè)長相使用的資產(chǎn)評估報告書及有關資料，必須

經(jīng)由有關機關批準或認可后方能生效。

資產(chǎn)評估管理機構對資產(chǎn)評估報告書的運用

（1）能大體了解評估機構從事評估工作的業(yè)務能力和組織管理水平

（2）能夠?qū)υu估機構的評估結(jié)果質(zhì)量的好壞作出客觀的評價，從而能夠有效實現(xiàn)對

評估機構和評估人員的管理

（3）能為國有資產(chǎn)管理童工重要的數(shù)據(jù)資料。有關部門對資產(chǎn)評估報告書的運用

證券監(jiān)督管理部門、保險監(jiān)督管理部門、工商行政管理、稅務、金融和法院等有關部

門。

擴展閱讀：資產(chǎn)評估概念總結(jié)

第一～三章

資產(chǎn)評估：是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，其業(yè)務涉及企業(yè)間的產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)重組、破產(chǎn)清算、資產(chǎn)抵押以及財產(chǎn)保險。是專業(yè)機構和人員按照國家法律、法規(guī)以及資產(chǎn)評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學方法，對資產(chǎn)價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。

評估要素：評估主體、客體、依據(jù)、目的、原則、程序、價值類型、方法、假設、基準日。資產(chǎn)評估的目標：判斷評估對象的價值，而不是實際成交價格。

資產(chǎn)評估種類：評估、評估復核、評估咨詢。又可分為完全資產(chǎn)評估和限制性資產(chǎn)評估二者對評估結(jié)果的披露程度和要求是不同的，限制性資產(chǎn)評估需要做更為詳盡的說明和披露，并限制評估報告的使用者只能是委托方。

資產(chǎn)特征：經(jīng)濟主體擁有或控制，能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益，能以貨幣計量。資產(chǎn)評估特點：市場性（通過模擬市場對資產(chǎn)價值做出經(jīng)得起市場檢驗的評定估算和報告）、公正性（公允的行為業(yè)務規(guī)范是技術基礎，評估人員是與資產(chǎn)業(yè)務沒有利害關系的第三方，是組織基礎）、專業(yè)性（評估結(jié)果應該是一種專家意見）、咨詢性（結(jié)論為資產(chǎn)業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，本身并無強制執(zhí)行效力，不對定價決策負責）。對國有資產(chǎn)評估項目的立項確認實行核準制和備案制。

鑒證：由鑒別和舉證組成，前者是專家依據(jù)專業(yè)原則對經(jīng)濟活動及其結(jié)果作出的獨立判斷，后者是為該判斷提供理論和事實支撐。資產(chǎn)評估從事價值鑒證而不是從屬鑒證。

注會與注冊資產(chǎn)評估師：前者對財務報告進行事實判斷，后者對標的資產(chǎn)進行價值判斷。前者以會計理論和核算技術為基礎，后者以經(jīng)濟分析理論和專項資產(chǎn)價值識別技術為基礎。前者分別接受國際和國內(nèi)會計準則的約束，后者則是評估準則。

資產(chǎn)評估假設：對于所研究的事物做出合乎邏輯的假定說明就叫假設。

交易假設：最基本的前提假設，假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)評估條件等模擬市場進行估價。

公開市場假設：對資產(chǎn)擬進入的市場的條件以及接受何種影響的一種假定說明或限定。持續(xù)使用假設：在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用、移地續(xù)用。

清算假設：對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。

市場法：利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術方法的總稱。

前提條件：需要一個活躍的公開市場，有可比的資產(chǎn)及其交易活動。參照物與評估對象在功能上具有可比性，面臨的市場條件具有可比性，成交時間與基準時間間隔不能過長。收益法：通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益的限值，來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱�；�本要素：被評估資產(chǎn)的預期收益、折現(xiàn)率或資本化率、取得預期收益的持續(xù)時間。前提條件：未來預期收益可以可以預測并且可以用貨幣衡量，獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并用貨幣衡量，預期活力年限可以預測。

收益額的特點：是未來預期而不是歷史或現(xiàn)實收益額，是資產(chǎn)的客觀收益而不是實際收益。折現(xiàn)率：一種期望投資報酬率，使投資者在風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。風險報酬率是對風險投資的一種補償，數(shù)量上指超過無風險報酬率之上的那部分投資回報率。成本法：首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本。然后估測業(yè)已存在的各種貶值因素，并從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。

前提條件：資產(chǎn)處于或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)，預期收益能夠支持其重置及其投入價值。復原重置成本：采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、設計、規(guī)格和技術等，以現(xiàn)實價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。更新重置成本：。。。。。。并不完全相同。。。。。。購建與評估對象具有同等功能的。。。。。。。資產(chǎn)實體性貶值的估算方法：觀察法、使用年限法、修復費用法。

評估方法之間的區(qū)別：都是從不同的角度去表現(xiàn)資產(chǎn)的價值，都是對評估對象在一定條件下價值的描述，有內(nèi)在聯(lián)系，可相互替代，但由于其自身的特點在評估不同類型的資產(chǎn)時就有了效率和直接程度上的差別。

評估方法的選擇：要與評估目的、市場條件、被評對象的狀態(tài)以及價值類型相適應。受評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素制約。受能否收集到所需的數(shù)據(jù)資料及經(jīng)濟參數(shù)制約�？紤]三種基本評估方法在具體項目的適用性。

演繹推理：借助一個共同的概念把兩個直言判斷聯(lián)系起來，推出一個新結(jié)論的推理。由一般到個別

歸納推理：由關于特殊對象的知識得出一般性的知識，由個別到一般。第四章機器設備評估

重置成本計算：直接法（市場詢價、使用價格資料）、物價指數(shù)法（定基、環(huán)比）、重置核算法、綜合估價法、重量估價法、類比估價法

設備基礎：是為安裝設備而建造的特殊構筑物。

進口設備從屬費用：國外運費、國外運輸保險費、灌水、消費稅、增值稅、銀行財務費、外貿(mào)手續(xù)費、車輛購置附加費。

第1種有形磨損：使用過程中由于零部件受到摩擦沖擊震動或交變載荷的作用而產(chǎn)生疲勞磨損等破壞，幾何尺寸發(fā)生變化、精度降低、疲勞壽命縮短。

第2種有形磨損：使用過程中受自然界有害氣體、射線、雨水、高溫、低溫的侵蝕，出現(xiàn)腐蝕老化生銹變質(zhì)等現(xiàn)象。

實體性貶值確定方法：觀察法（德爾菲法、模糊綜合判斷法）、使用年限法、修復費用法。功能性貶值：由于無形磨損而引起資產(chǎn)價值的損失。

第1種：由于技術進步，新技術新材料新工藝不斷出現(xiàn)使得相同功能的新設備制造成本比過去降低，復原重置成本與更新重置成本之差。

第2種：超額運營成本引起的功能性貶值即設備未來超額運營成本的折現(xiàn)值。經(jīng)濟性貶值：使用壽命縮短、運營費用的提高、市場競爭的加劇。市場法的應用：直接匹配法、因素調(diào)整法、成本比率調(diào)整法。

第五章房地產(chǎn)評估

不動產(chǎn)：土地及其著定物。包括地產(chǎn)和房產(chǎn)等。

土地使用權：宅基地自留地自留山屬農(nóng)民集體所有，我國實行土地有償使用制度，國有土地使用權與所有權相分離，出讓的最高年限由國務院確定（居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)旅游娛樂用地40年）。出讓方式：協(xié)議、招標、拍賣、掛牌。房地產(chǎn)：土地房屋及其權屬的總稱。

房地產(chǎn)價格：按實物形態(tài)分為土地價格（基準地價、標定地價、土地交易價格），建筑物價格（純建筑物價格）。房地產(chǎn)價格（建筑物及土地價格）。

市場法應用：通過與近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，并對一系列因素進行修正，而得到被評估房地產(chǎn)在評估基準日的市場狀況下的價值水平。

因素修正：交易情況（將可比交易實例價格修正為正常交易情況下的價格），交易日期（修正為評估基準日下的價格），房地產(chǎn)狀況（修正為被評估對象房地產(chǎn)狀況下的價格）。成本法應用：適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟、成交實例不多，無法利用市場法收益法等方法進行評估的情況。

三通一平：通水通路通電，平整地面。七通一平：通上、下水通電通訊通氣通熱通路，平整地面。

土地開發(fā)成本：勘察設計和前期工程費、基礎設施建設費、房屋建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、稅費及其他間接費用。

銷售稅費：銷售費用（廣告宣傳費、委托銷售代理費），銷售稅金及附加（營業(yè)稅、城建教育附加）。

第六章資源資產(chǎn)評估

耗竭性資源：礦產(chǎn)資源，不可再生。

非竭性資源：恒定的（氣候和海洋動力資源），可再生的（生物和森林資源），不可再生的（土地資源）。森里資源資產(chǎn)評估：主要指林木資產(chǎn)、林地資產(chǎn)、森林景觀資產(chǎn)。

森林資源資產(chǎn)價格構成因素：營林生產(chǎn)成本、資金時間價值、利潤、稅金、林木生產(chǎn)損失、地租、地區(qū)差價和樹種差價。

林分：內(nèi)部特征大體一致而與鄰近地段又有明顯區(qū)別的一片林子。市場法應用：適用于各種有交易的評估。剩余法應用：適用于成熟齡林木資產(chǎn)評估。

收益法：適用于有經(jīng)常性收益的林木資產(chǎn)評估。成本法：適用于幼齡林。第七章無形資產(chǎn)評估

無形資產(chǎn)：特定主體所擁有或控制不具有實物形態(tài)能持續(xù)發(fā)揮作用能帶來經(jīng)濟利益的資源。（非實體性、控制性、效益性）

功能特性：共益性、積累性、替代性。

分類：自創(chuàng)和外購，可確指和不可確指，單項和組合，權力型關系型組合型。

影響因素：無形資產(chǎn)的成本，機會成本（該項無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓投資出售后失去的市場以及損失收益的大�。�，預期收益，使用期限，技術成熟程度，轉(zhuǎn)讓內(nèi)容，發(fā)展趨勢、更新?lián)Q代情況和速度，市場供需狀況，同行業(yè)同類交易方式。

評估目的：轉(zhuǎn)讓、許可使用、出資、拍賣、質(zhì)押、訴訟、損失賠償、財務報告和納稅。無形資產(chǎn)的確認：一是確認無形資產(chǎn)的存在來源的合法性，財產(chǎn)的明確性，經(jīng)濟行為的合法有效性），二是區(qū)別種類（具體名稱和存在形式），三是確定有效期限。

評估程序：明確評估目的、確認無形資產(chǎn)、收集相關資料、確定評估方法、作出評估結(jié)論、整理并撰寫報告。

無形資產(chǎn)成本特性：不完整性、弱對應性、虛擬性。

專利資產(chǎn)：指權利人所擁有的，能持續(xù)發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟利益的專利權益。

專利權轉(zhuǎn)讓形式：全權轉(zhuǎn)讓、許可使用權轉(zhuǎn)讓。

專利申請日：國務院專利行政部門收到專利申請的請求書、說明書和權利要求書的日期。影響專有技術價值的因素：使用期限、預期獲利能力、市場情況、開發(fā)成本、保密措施。商標權：我國實行“不注冊使用與注冊使用并行，僅注冊才能產(chǎn)生專用權”的商標專用權制度。注冊商標的有效期是十年，合法續(xù)展的情況下可成為永久性收益的無形資產(chǎn)�！耙粋�商品，一個商標，一份申請”。商譽：通常是指企業(yè)在一定條件下能獲取高于正常投資報酬率的收益所形成的價值。商譽的特性：不能離開企業(yè)而單獨存在，多項因素作用形成，本身不是無形資產(chǎn)，是企業(yè)長期積累起來的一項價值。

第九章流動資產(chǎn)評估

特點：主要是單項資產(chǎn)評估，評估基準日盡可能選在會計期末。

第十章企業(yè)價值評估

企業(yè)價值評估：指注冊資產(chǎn)評估師對評估基準日特定目的下企業(yè)整體價值、股東全部權益價值或部分權益價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。評估對象：包含了企業(yè)整體價值、企業(yè)投資資本價值、企業(yè)股東全部權益價值和企業(yè)股東部分權益價值等。

持續(xù)經(jīng)營價值：指被評估企業(yè)按照評估基準日時的用途、經(jīng)營方式、管理模式等繼續(xù)經(jīng)營下去所能實現(xiàn)的預期收益的折現(xiàn)值。

清算價值：企業(yè)處于清算、迫售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下所具有的價值。企業(yè)收益的表現(xiàn)形式：企業(yè)凈利潤和企業(yè)凈現(xiàn)金流量。第十一章資產(chǎn)評估報告

資產(chǎn)評估報告：指注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)資產(chǎn)評估準則的要求，在履行了必要的評估程序后，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值發(fā)表的由其所在評估機構出具的書面專業(yè)意見。分類：整體與單項，完整型、簡明型與限制型，現(xiàn)實型、預測型與追溯型。

報告基本要素：1.委托方、產(chǎn)權持有者和委托方以外的其他評估報告使用者。2.評估目的。3.評估對象和范圍。4.價值類型及其定義。5.評估基準日。6.評估依據(jù)。7.評估方法。8.評估程序?qū)嵤┻^程和情況。9.評估假設。10.評估結(jié)論。11.特別事項說明。12.評估報告使用限制說明。13.評估報告日。14.評估機構和注冊資產(chǎn)評估師簽章。

報告制作步驟：整理工作底稿和歸集有關資料，評估明細表的數(shù)字匯總，評估初步數(shù)據(jù)的分析和討論，編寫評估報告，報告的簽發(fā)與送交。

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