蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查個人總結(jié)

蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查個人總結(jié)

一、市調(diào)目的及時間

此次蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查的主要目的是通過市調(diào)對蘇州各區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)分布狀況、租金水平狀況等達(dá)到近一步的了解，并通過市調(diào)為項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及項目定位提供依據(jù)，具體是通過對蘇州市商業(yè)業(yè)態(tài)進行分析，以助于項目風(fēng)格的確定、建造面積的劃定及項目業(yè)態(tài)的規(guī)劃等；通過市調(diào)摸清蘇州市商業(yè)地產(chǎn)市場定價（售、租、物業(yè)費、服務(wù)費等）及相關(guān)費用狀況，為項目平均租金、分層租金狀況的確定提供依據(jù)；同時通過此次市調(diào)對蘇州商業(yè)資源進行搜集，以有助于項目后期的招商工作。

此次蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查的時間是201*年10月28日至201*年12月20日，大致分為三個階段：第一階段為前期準(zhǔn)備階段，時間為201*年10月28日至11月7日，主要工作為房地產(chǎn)知識理論準(zhǔn)備、市調(diào)工具表格設(shè)計、初步市調(diào)計劃制定等；第二階段為市調(diào)階段，時間為201*年11月8日至12月10日，主要工作為試驗調(diào)查、正式調(diào)查，包括室外調(diào)查和室內(nèi)工作（收集和整理資料），并開展預(yù)招商準(zhǔn)備工作等；第三階段為市調(diào)報告撰寫階段，時間為201*年12月11日至12月20日，主要工作是對市調(diào)階段獲取的資料和信息進行匯總分析，進而編寫相應(yīng)的蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查報告。二、市調(diào)過程及成果

在這次市調(diào)工作中，根據(jù)分工，我所從事的工作主要有市調(diào)前期準(zhǔn)備工作、實地調(diào)查及資料搜集匯總工作以及市調(diào)報告的編寫工作。在此前的學(xué)習(xí)生活中，我沒有做過此類工作，因此在市調(diào)工作開展之初我有許多不適應(yīng)或不熟悉的東西，從而感覺困難重重壓力很大。但在嚴(yán)老師在市調(diào)過程中對我們應(yīng)有的市調(diào)目的、市調(diào)方法及市調(diào)態(tài)度進行了透徹地分析和指導(dǎo)，使我們還快很快進入了狀態(tài)，最終完成了市調(diào)任務(wù)。

通過近兩個月的蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查，我們對蘇州各區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)分布狀況、租金水平狀況等有了近一步的了解，對在調(diào)查所得信息資料我們匯總得到了《百貨調(diào)查表》、《大型購物中心調(diào)查表》、《農(nóng)貿(mào)市場調(diào)查表》、《臨街商鋪調(diào)查表》、《鄰里中心商業(yè)調(diào)查表》等重要數(shù)據(jù)資源，并在此基礎(chǔ)上分析總結(jié)進而形成了《蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查報告》，同時通過此次市調(diào)我們對蘇州市的商業(yè)資源進行搜集匯總，分別形成蘇州各商業(yè)業(yè)態(tài)資源信息表格，從而以便于項目后期的招商工作。三、心得體會

在201*年1月1日的市調(diào)總結(jié)會上，嚴(yán)老師對此次市調(diào)的情況進行了更為透徹地分析，也對我們的工作做了詳實的評價和總結(jié)，并為我們今后如何做工作進行了深刻的說明和指導(dǎo)。嚴(yán)老師告訴我們無論做什么工作，我們都必須做到“目的明確，方法得當(dāng)，態(tài)度端正”。針對嚴(yán)老師在市調(diào)總結(jié)會上這些教導(dǎo)導(dǎo)，我主要有以下幾點體會：首先，無論做什么工作我們首先都必須有明確的方向和目的。不論做什么工作要有明確的目的，要講求實效。但在此次市調(diào)的初期，由于市調(diào)計劃制定的不周全，在市調(diào)工作中遇到了不少困難。大多數(shù)人員不了解市調(diào)的具體目的，在工作中就出現(xiàn)了盲目無序的局面，這嚴(yán)重影響了市調(diào)工作的進度和市調(diào)成果的質(zhì)量。心理學(xué)的研究告訴我們，有無目的的行為，其結(jié)果是不一樣的。一般來說，目的明確的行為成果大，目的不明確的行為成果小。因此，只有目的明確了，我們的工作才能有的放矢，才能取得理想的結(jié)果。

商業(yè)市場調(diào)查示意圖

其次，無論做什么工作我們都必須努力尋求最恰當(dāng)?shù)姆绞胶妥畹卯?dāng)?shù)姆椒ā�無論做任何工作，恰當(dāng)?shù)姆椒�總可以事半功倍，然而在此次市調(diào)工作開始之處卻在工作方法上出了不少問題。首先，市調(diào)前期工作做的不到位，例如專業(yè)理論知識的學(xué)習(xí)不深入，一些成員對房地產(chǎn)的一些基本術(shù)語都分不清楚，市調(diào)工具表格的填寫標(biāo)準(zhǔn)不同統(tǒng)一，使得資料匯總結(jié)果雜亂無序等，這些都嚴(yán)重影響了工作效率和工作質(zhì)量。其次，在市調(diào)過程中，由于事先對市調(diào)對象的準(zhǔn)備工作做得不充分也造成市調(diào)工作效率低下；另外，對于試驗調(diào)查過程中出現(xiàn)的問題沒有做出及時的反饋和解決，使得“求真”這一目的難以實現(xiàn)。最后，在市調(diào)過程中各分工小組之間缺乏交流和溝通，特別是資料組和市調(diào)組之間配合不足的情況尤為明顯，由于兩組沒有及時的溝通和反饋，使得資料組所搜集的資料無法被市調(diào)組所應(yīng)用，從而失去了資料組的存在意義。鑒于以上存在問題并根據(jù)嚴(yán)老師的指導(dǎo)，我們應(yīng)該在今后的工作吸取此次市調(diào)的教訓(xùn)，在方法上要做到有策略有準(zhǔn)備，只有在把理論準(zhǔn)備和對象準(zhǔn)備做充分的前提下，我們才可能設(shè)計出正確合理的工作計劃，從而才能通過高效率的工作得到預(yù)期的效果。最后，態(tài)度決定一切，無論做什么工作，我們都必須做到態(tài)度積極端正。在此次市調(diào)過程中，由于市調(diào)時間較長，一些市調(diào)人員出現(xiàn)

一些疲勞和情緒也是一種正常現(xiàn)象，關(guān)鍵在于如何消除他們出現(xiàn)的這些問題。嚴(yán)老師教導(dǎo)我們市調(diào)過程就是一個“了解→痛苦→研究→解放”的過程，其實這一過程與凱爾曼提出的態(tài)度形成的三階段理論即“依從認(rèn)同內(nèi)化”理論有異曲同工之處。工作態(tài)度作為工作的內(nèi)在心理動力，影響對工作的知覺與判斷、促進學(xué)習(xí)、提高工作的忍耐力等。這些功能直接關(guān)系到工作績效的大小。積極端正的工作態(tài)度對工作的知覺、判斷、學(xué)習(xí)、工作的忍耐力等都能發(fā)揮積極的影響，因而能提高工作效率，取得良好的工作績效。所以，無論做什么工作，我們都必須抱著一顆真誠的心，以積極端正的態(tài)度去面對。

總之，通過此次市調(diào)，我接觸和吸收到了許多新事物，也學(xué)到了很多書本上沒有的知識，既增長了見識，開闊了視野，也增長了自己的實踐操作能力、豐富了生活閱歷，這將成為我進一步走向社會的一筆寶貴財富。同時通過參與此次市場調(diào)查，使我有機會可以將自己所學(xué)的理論知識應(yīng)用于實踐，從實踐中不斷分析總結(jié)，從而提高了自身解決問題的能力，也使我更進一步理解了“實踐出真知”這句話的真正意義。

擴展閱讀：蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場分析

蘇州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機遇

經(jīng)濟穩(wěn)步上揚支撐房地產(chǎn)市場投資態(tài)勢

蘇州地區(qū)經(jīng)濟自03年以來便邁入快速發(fā)展軌道，地區(qū)GDP保持

了穩(wěn)步上揚態(tài)勢，連年以來環(huán)比可計增幅均在11%以上，201*年更是突破萬億元大關(guān)。而蘇州房地產(chǎn)市場也實現(xiàn)了快速投資發(fā)展的歷程，201*年以來，蘇州房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重首度突破20%,此后基本呈上升態(tài)勢。其中，住宅市場的發(fā)展尤為快速，平江新城、滄浪新城、相城區(qū)、高新區(qū)西北板塊、吳中越溪板塊、園區(qū)湖東以東板塊等新興住宅片區(qū)相繼高調(diào)開發(fā)，城市擴容發(fā)展日新月異，對片區(qū)商業(yè)配套的要求也刻不容緩，一批城市副中心、次中心相繼籌建興起，特別是06、07年，商業(yè)用地交易跟住宅市場一致也同樣迎來高潮期。

08年全球金融危機的爆發(fā)，住宅市場陷入低谷，而商業(yè)地產(chǎn)并沒有即刻萎靡，小規(guī)模資金回籠快的商業(yè)項目反而趁勢得以提升關(guān)注，商業(yè)項目可租可售的業(yè)態(tài)特征，以及后期依托商業(yè)運營創(chuàng)造出相對于住宅物業(yè)更為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，使得經(jīng)濟危機下部分房企逐漸將開發(fā)視覺偏向商業(yè)地產(chǎn)這一領(lǐng)域。09年政策和拉動內(nèi)需的刺激使得整個房地產(chǎn)市場恢復(fù)好轉(zhuǎn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)仍是熱點。

住宅限購、投資轉(zhuǎn)向有望催發(fā)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展步伐

201*年4月開始，房地產(chǎn)市場進入全面調(diào)控階段，特別是201*

年，在限購、限貸、限漲、房產(chǎn)稅、監(jiān)督問責(zé)等多重制壓下，蘇城商品住宅成交市場嚴(yán)重萎縮，住宅投資性購房全面重創(chuàng)。201*年，政府一再重申樓市調(diào)控政策不放松，雖然有住房信貸等部分利好措施的出現(xiàn)，但基本針對于首套置業(yè)的自住型購房需求，整體市場仍處在調(diào)控的制約之下，住宅投資行情持續(xù)難以恢復(fù)。

而商業(yè)地產(chǎn)卻并不在調(diào)控之列。作為中國長期以來資產(chǎn)投資保值的重要途徑購房置業(yè)，在住宅投資受制約的情況下，不受限購的商業(yè)地產(chǎn)卻是一種機遇。一方面，商業(yè)盡管投資風(fēng)險大，但固有的運作回報模式本身就較單純的資產(chǎn)保值更具誘惑力；另一方面，近年大興其道的小戶型低總價商鋪、酒店式公寓等商用物業(yè)，投資門檻低、項目運作快速，在住宅投資受限下未嘗不能激發(fā)部分中低端投資者的置業(yè)需求，潛在的投資需求轉(zhuǎn)化，從而促進商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的步伐。

城市交通建設(shè)掀開商業(yè)擴張新版圖

蘇州城市發(fā)展對于交通的依賴較大，原有中心城區(qū)面積較小，居

住商業(yè)較為集中。隨著城市外來人群的擴大增長，城市發(fā)展急需向外輻射，大城市的發(fā)展框架首要就是城市的交通解放。加強中心區(qū)域城市主干道向各周邊板塊的延伸，為各副中心、次中心的興起及對中心城區(qū)居住商業(yè)分流起到明顯的交通推動作用，最為突出的便是三大主干道北延促進北部相城活力島板塊的興起，北部城市副中心商圈的凸顯。

其次，軌道交通和高速環(huán)線路的建設(shè)啟動，加快了各片區(qū)板塊之間的聯(lián)合發(fā)展，區(qū)域房地產(chǎn)價值也隨之得以重估。特別是軌道交通一號線的通行案例，對周邊無論是住宅市場還是商業(yè)市場，均有明顯的促進表現(xiàn)。城市兩翼金楓路商圈、環(huán)金雞湖軌道沿線商圈無不借助這一城市大動脈的人流匯聚效應(yīng)；就連古城區(qū)軌道沿線商業(yè)帶，也迎來更新升級的發(fā)展空間。

城市間高速交通運輸?shù)陌l(fā)展，城際高速鐵路的相繼通車，縮短了蘇州與長三角城市及京滬沿線城市之間的距離感，一定程度上有望緩解大城市高壓下購房人群向周邊城市的分流；而蘇州作為上海后花園，近年來本身就不乏上海新興購房人群的涌入，“高鐵新城“板塊初步浮現(xiàn)，隨著居住人群的集中效應(yīng)，未來高鐵新城商圈的興建也指日可待。蘇城商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展掀起新的擴張版圖。

商業(yè)項目建設(shè)全面興起，一批住宅、商業(yè)城市綜合體項目建設(shè)概念也逐漸沖擊蘇州房地產(chǎn)市場。

201*年全球經(jīng)濟危機的影響，房地產(chǎn)市場明顯受其波及，蘇州房地產(chǎn)一級市場交易量大幅走低，201*年蘇州成交用地總建規(guī)模僅380萬方左右，這其中純商業(yè)用地交易規(guī)模近220萬方，占到年度土地交易量的絕對主導(dǎo)，遠(yuǎn)超過當(dāng)年住宅用地的交易表現(xiàn)。201*年、201*年雖然蘇城土地交易仍轉(zhuǎn)至住宅用地為主，但商業(yè)用地交易表現(xiàn)也轉(zhuǎn)為上升態(tài)勢。201*年樓市調(diào)控政策影響凸顯，商品住宅成交大幅萎縮，但年度土地交易表現(xiàn)并不低調(diào)，商業(yè)用地交易規(guī)模再刷新高，純商業(yè)用地以500余萬方的總建規(guī)模超過201*年，除了年初首場大型土拍，年中開始土拍市場的競爭熱點往往均是由商業(yè)用地所體現(xiàn)。再度走高的商業(yè)用地交易體量，也預(yù)示著蘇州樓市兩三年內(nèi)，將會引來新一輪的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)高峰期。

蘇州商業(yè)地產(chǎn)近年供銷表現(xiàn)分析蘇州近年商業(yè)用房供銷走勢（單位：萬方）1801601401201*0806040201*01*201*201*201*新增供應(yīng)量成交體量

從近年商業(yè)市場供銷情況來看，09

年蘇州商業(yè)房源成交總規(guī)模

超過年度新增供應(yīng)體量，之后新增供銷比便逐漸呈供過于求狀態(tài)。同時，從年度新增供應(yīng)量與前后年度土地交易量對比來看，近年商業(yè)用地未開發(fā)儲備量還是相當(dāng)可觀的，特別是201*、201*年的成交用地，多數(shù)還是處在未開發(fā)狀態(tài)或初步動工中，商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)高熱期一觸即發(fā)。

而商業(yè)成交方面，游離于限購之外的商業(yè)市場也并沒有趁勢爆發(fā)，09年沖高后新建商業(yè)房源近兩年成交情況逐漸有所走低，樓市大環(huán)境的調(diào)控氣氛及信貸收緊的影響，商業(yè)投資相比前兩年的熱度整體還是有所收斂，201*年一季度表現(xiàn)也持續(xù)在不溫不火狀態(tài)。不過連續(xù)兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率適度微調(diào)的貨幣信號，還是給201*年樓市帶來了一定的利好信息，住宅市場率先由剛需購房復(fù)蘇;非住宅月份開始，世茂廣場、吳公館等項目小戶型酒店式公寓房源的推出也獲得了一定的成交好轉(zhuǎn)，二季度商業(yè)綜合性項目預(yù)計面市量大幅攀升，商業(yè)市場大有蓄勢待發(fā)的態(tài)勢。

各區(qū)金閶區(qū)住宅

非住宅小計滄浪區(qū)住宅

非住宅小計平江區(qū)住宅

非住宅小計吳中區(qū)住宅

非住宅小計高新區(qū)住宅

非住宅小計相城區(qū)住宅

非住宅小計工業(yè)園區(qū)住宅

非住宅小計市區(qū)總計住宅總計

非住宅總計總計

套數(shù)總建筑面積（平方米）

1834190850.462581189555.4234415380405.88312271691631053142543.112280311706.111134161086.621830101657.1742964262743.794106291653405.8216776990476.727274052643882.5474330742570.3424488429556.16488181172126.5067217896343.3811853677476.246190701573819.626118771913872.433668800654.47155452714526.9382485727292.052422493331919.314804979059211.366

截至到5月初，蘇州非住宅商品房源（含車庫等物業(yè)用房）可售庫存量42249套，折算面積333萬方，其中，剔除住宅項目配套性車庫物業(yè)用房，實際商業(yè)投資性房源可售庫存約2.8萬套左右，相比住宅市場的庫存積壓，商業(yè)市場壓力明顯要稍小，不過綜合201*年年度商業(yè)市場的去化水平，目前商業(yè)整體積壓量還是處在高位，后續(xù)亟待有推動型的商業(yè)宣傳帶動市場。各區(qū)域商圈發(fā)展?fàn)顟B(tài)

從目前蘇城各區(qū)域商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r來看，古城核心商業(yè)區(qū)發(fā)展成

熟，觀前、石路、南門商圈依然承載著蘇州商業(yè)市場絕對的消費引導(dǎo)，同時，在軌道交通建設(shè)引導(dǎo)下，這部分核心商圈也經(jīng)歷了近年的升級改造和擴容，升級為更便捷齊全現(xiàn)代的商業(yè)形態(tài)。不過由于古城區(qū)地域限制，中心板塊商業(yè)市場的整體承載力度有限，隨著城市化進程加速大城框架時代的來臨，明顯需要更多元化、更便捷全面的商業(yè)輻射。蘇州東部新城是蘇州至2020年城市總體規(guī)劃的首要發(fā)展區(qū)域，環(huán)金雞湖中央商務(wù)區(qū)也是蘇州目前發(fā)展力度最大、覆蓋范圍最廣、現(xiàn)代化商業(yè)形態(tài)最為全面的核心商業(yè)圈。主要由湖西中央商務(wù)區(qū)和湖東中央商務(wù)區(qū)兩大部分組成，商業(yè)形態(tài)涵蓋金融、辦公、高檔商業(yè)購物，百貨商場、星級酒店、大型餐飲的商業(yè)街區(qū)、文化街區(qū)和國際會展街區(qū)，是蘇城古城以外發(fā)展最為快速全面的商業(yè)圈帶。而且，隨著近年園區(qū)早期主力板塊住宅開發(fā)的相對飽和，房地產(chǎn)市場的發(fā)展重心也逐漸偏向商業(yè)地產(chǎn)的升級發(fā)展，特別是蘇州首條軌道交通線路一號線的通行，最為受益的環(huán)金雞湖商圈，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越城市內(nèi)核的商業(yè)引導(dǎo)，向長三角都市圈金融商業(yè)文化購物熱點區(qū)升級。近年地標(biāo)性商業(yè)體相繼動工興建，鳳凰文化廣場、東方之門、圓融星座、晉合廣場、九龍倉蘇州國際金融中心、以及201*年啟動的國內(nèi)最大城市綜合體項目182萬方的蘇州中心廣場，未來區(qū)域商業(yè)競爭的核心將是高端商業(yè)綜合體的消化。

作為城市兩翼之一的城西部分，高新區(qū)獅山路商業(yè)板塊發(fā)展相對較早，且早期發(fā)展主要集中在獅山路沿線，以辦公、金融、餐飲服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，隨著城市擴容發(fā)展的推進，獅山路商業(yè)帶也明顯進行了衍生發(fā)展，圍繞獅山路擴散的鄧蔚路、玉山路、塔園路等商業(yè)規(guī)劃項目相繼面市，特別是近年以來，軌交一號線的交通帶動，美羅商城、泉屋百貨等大型高端購物中心也逐漸進駐城西板塊，同步升級了高新區(qū)商業(yè)市場的功能定位。同時，軌交一號線的區(qū)域連接效應(yīng)，以及憑借緊鄰高新區(qū)獅山板塊的優(yōu)勢地理位置等利好因素，吳中木瀆片區(qū)近年的發(fā)展也是有目共睹，大城西的概念呼之欲出，金楓時代廣場、浙建楓華廣場、蘇州廣播電視臺投建的蘇州國際影視娛樂城等商業(yè)、文化、娛樂綜合體項目的破土動工，預(yù)示著一個全新大城西板塊商業(yè)地產(chǎn)時代的到來。

而位處蘇州“十”字發(fā)展軸南北兩端的新興城市副中心地帶，近年也加速了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展突圍的步伐。城北首個城市綜合體項目萬達(dá)廣場，率先拉動古城區(qū)消費向北分流的可能；再加上平江新城各項目便民城市配套工程的跟進，北部相城活力島區(qū)域的規(guī)劃開發(fā)，進一步加速了商業(yè)縱軸的北延發(fā)展。且城北片區(qū)內(nèi)城際高速、國道省道、鐵路、高鐵遍布，是蘇州連通外圍城市的交通樞紐地帶，為北部新城商業(yè)地產(chǎn)的全面崛起輻射長三角創(chuàng)造了有利條件。相比北部新城商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，城南板塊近年表現(xiàn)略有遜色，商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展有限。吳中區(qū)主城板塊居住市場成熟，可開發(fā)用地不足，老商業(yè)的改造升級需求旺盛，但新興商業(yè)體開發(fā)受限；一度表現(xiàn)突出的越溪副中心地段，整體以中小型商業(yè)體項目為主，同質(zhì)化嚴(yán)重，對整個城南板塊的引導(dǎo)不足。201*年中潤蘇州中心項目的強勢推出，升級了吳中區(qū)主城板塊商業(yè)市場，一定程度上也帶動了蘇州商業(yè)縱軸南端的發(fā)展。再加上近年吳中大道以南邵昂路迎春路住宅市場的快速開發(fā)，東部尹山湖板塊住宅項目的興建，這部分新興片區(qū)同樣亟待商業(yè)配套城市辦公商務(wù)功能的全面興起，城南商業(yè)地產(chǎn)后勁可觀。蘇州商業(yè)地產(chǎn)問題與挑戰(zhàn)

商用物業(yè)庫存不乏高位，風(fēng)險壘高。從上述目前蘇州商業(yè)市場可

售庫存來看，整體仍處在相對高位狀態(tài)，雖然201*年以來市場成交有所向好的趨勢，壓抑的投資需求也有待投放市場。但部分項目庫存情況較為嚴(yán)峻，如201*年面市的中潤蘇州項目，去年四季度以來可售房源持續(xù)在七百套以上高位，特別是201*年以來消化緩慢；同樣位處東吳北路的南門商業(yè)廣場，去年一季度面市的四百余套酒店式公寓及商鋪房源，目前庫存量仍在三百套以上，再加上這部分項目用地取得時間距今基本在五六年以上，40年產(chǎn)權(quán)的商用物業(yè)至今尚未正式投入經(jīng)營，無論是對于開發(fā)企業(yè)還是置業(yè)投資者來說，潛在的風(fēng)險壘高不容忽視，其他片區(qū)也不乏同類型庫存項目，如何加速這部分開發(fā)周期相對較長項目的市場消化周期，將是擺在部分開發(fā)企業(yè)面前的一大挑戰(zhàn)。

同質(zhì)化開發(fā)泛濫，差異化競爭不足。一方面，是近年商業(yè)地產(chǎn)開

發(fā)興建的風(fēng)生水起，商業(yè)區(qū)域的不斷延伸擴大；另一方面，同類型商業(yè)項目紛紛涌現(xiàn)，片區(qū)之間甚至同一板塊內(nèi)“克隆”“復(fù)制”同一商業(yè)形態(tài)及運營模式的不在少數(shù)，導(dǎo)致商業(yè)投資差異化競爭極度缺乏，投資者選擇重疊度較高。08年以來，中小規(guī)模商業(yè)體項目，以底商或底部購物中心、酒店式公寓、SOHO辦公結(jié)合的物業(yè)形態(tài)大行其道，而商業(yè)之間又缺少專業(yè)化和主題性的差別引導(dǎo)，像蘇州古玩城、鳳凰文化廣場等特色型商業(yè)來帶動整個項目的較少，反而是一系列無太大差別的酒店式公寓項目、商業(yè)綜合體項目有如雨后春筍，同一板塊內(nèi)千面一體的商業(yè)形態(tài)，必將導(dǎo)致市場的“審美”疲勞，投資者的選擇模糊，以及未來商業(yè)運作的競爭惡劣化。擁有兩千五百年以上歷史沉積的文化名城蘇州，現(xiàn)代化商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)不應(yīng)該滿足于簡單的興建與擴建，縱深挖掘，與城市價值、歷史文化相銜接，提升商業(yè)地產(chǎn)未來綜合創(chuàng)新價值，才是更具有挑戰(zhàn)性的發(fā)展途徑。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)踴躍，商業(yè)運營有待加強。商業(yè)地產(chǎn)運營環(huán)節(jié)主要

由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營和資本運營等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體操作中，地產(chǎn)開發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn)，是階段性行為，而商業(yè)運營則是長期性行為，商業(yè)是核心和本質(zhì)，項目的成敗最終取決于其商業(yè)運營的成敗。而近年蘇州商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)踴躍，商業(yè)運營表現(xiàn)卻并不突出，盡管也不乏萬達(dá)廣場這種地產(chǎn)開發(fā)商占據(jù)商業(yè)運營主導(dǎo)的“萬達(dá)訂單”模式商業(yè)地產(chǎn)運作，但更多的特別是中小規(guī)模商業(yè)體項目，采用的還是產(chǎn)權(quán)旺鋪銷售運營模式，簡單的招商引進后，商業(yè)運營引導(dǎo)與管理極不明確，兩三年后無論是進駐商家還是房產(chǎn)投資者，均看不到有效的盈利回報，商業(yè)運營矛盾一觸即發(fā)，近兩年蘇州金門路一中小規(guī)模商品市場頻發(fā)糾紛便是這種商業(yè)運營不足導(dǎo)致的典型案例。如何在商業(yè)開發(fā)活躍的同時，保障投資者的有效利益回報，使商業(yè)地產(chǎn)市場不僅僅只停留在地產(chǎn)開發(fā)房產(chǎn)投資保值階段，加強商業(yè)運營管理資本運作管理才是最有力的挑戰(zhàn)。

總之，隨著城市經(jīng)濟發(fā)展、城市交通建設(shè)和城市化進程的推進，蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場前景可觀，但機遇與挑戰(zhàn)并存，從歷史文化名城蘇州向現(xiàn)代化經(jīng)濟文化中心的大都市完美演繹，商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)健發(fā)展尤為關(guān)鍵。

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