龍湖新城市調(diào)總結(jié)
龍湖新城市調(diào)總結(jié)
一、區(qū)位篇
沿灘龍湖新城總占地700多畝(比南湖大10倍),因城中龍湖而得名。龍湖位居新城中央,水域面積約486畝;水岸綠地200多畝;水岸線(xiàn)長(zhǎng)5公里。龍湖水域南北向貫穿新城,并向東西方向延伸。龍湖上建有兩橋兩壩,水流落差形成了三級(jí)水面兩級(jí)瀑布。龍湖新城的建設(shè)理念是以“湖”、“景觀(guān)”為主打造國(guó)內(nèi)一流“國(guó)際樂(lè)居公園城”,是以旅游城市手法打造城市建設(shè)的典范,符合自貢打造中國(guó)旅游城市的戰(zhàn)略目的。
龍湖新城區(qū)位優(yōu)勢(shì)
1、
【產(chǎn)城一體化】---城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展助推房地產(chǎn)價(jià)值提升
板倉(cāng)工業(yè)園產(chǎn)值的提升,除帶動(dòng)自身發(fā)展外,也將帶動(dòng)常住居民數(shù)量的增加,最終帶動(dòng)整個(gè)新城房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值提升。
2、
【地段優(yōu)勢(shì)】---兩湖輝映續(xù)寫(xiě)城市新篇章
龍湖新城與現(xiàn)階段最受熱捧的南湖片區(qū)僅一橋之隔,再加上優(yōu)越的市政交通配套,更能縮短的新城的培育期;其銷(xiāo)售價(jià)格也會(huì)附和于南湖樓盤(pán)的價(jià)格體系而攀升。
3、
【規(guī)劃設(shè)計(jì)】---自然景觀(guān)與規(guī)劃設(shè)計(jì)的無(wú)縫嫁接
龍湖新城除了擁有得天獨(dú)厚的自然景觀(guān)資源外,其整體規(guī)劃設(shè)計(jì)在全市也是屈指可數(shù)的。無(wú)論是自然景觀(guān)的利用還是街道兩邊的綠化帶,完全符合旅游城市形象發(fā)展之需求,在自貢是史無(wú)前例的。
龍湖新城核心價(jià)值
A、
廣闊的水域面積和五公里長(zhǎng)的水岸線(xiàn),配合龍湖周邊覆蓋率超過(guò)30%植被,造就了良好的人居生態(tài)環(huán)境;通過(guò)房開(kāi)商的整體打造,形成了“家在景中,景在家中”的居住環(huán)境;B、
擁有龍湖山水生態(tài)公園、鹽商文化公園、岱山生態(tài)文化公園、城市森林公園和運(yùn)動(dòng)休閑五大主題公園;C、D、
位于內(nèi)宜高速通道旁,交通樞紐價(jià)值的完美體現(xiàn);高品質(zhì)樓盤(pán)的聚集地,形成新城市地標(biāo)級(jí)建筑群。
二、市場(chǎng)篇
龍湖新城以“一心、二軸、三片區(qū)”的結(jié)構(gòu)布局,以“兩橫兩縱”(即時(shí)代大道,古鹽道街,板南大道,錦城大道)為道路骨架,以“一湖一院(王家大院)五公園”展現(xiàn)自然美景和人文景觀(guān)。其快速的崛起,除了自身資源優(yōu)勢(shì)和先進(jìn)的城市規(guī)劃外,房開(kāi)商的貢獻(xiàn)也功不可沒(méi)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)早已迎來(lái)群雄逐鹿的時(shí)代,土地的儲(chǔ)備量直接制約著房企的發(fā)展,新城為他們提供了機(jī)會(huì),同時(shí)也引發(fā)了新一輪的區(qū)域“戰(zhàn)爭(zhēng)”。
三足鼎立,問(wèn)鼎新城
公司名稱(chēng)遠(yuǎn)大房產(chǎn)恒大房產(chǎn)創(chuàng)新房產(chǎn)土地面積450畝325畝116畝產(chǎn)品多層、高層、別墅多層、小高層、高層高層、獨(dú)棟商業(yè)樓盤(pán)名稱(chēng)龍湖半島、龍湖郡、龍湖森林恒大綠洲龍湖時(shí)代
樓盤(pán)共性
三家房產(chǎn)公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念上幾乎一致,都圍繞著龍湖這一景觀(guān)建造,充分利用市政配套資源;
同類(lèi)型產(chǎn)品價(jià)位無(wú)明顯差異,且都參照了南湖片區(qū)價(jià)格體系,價(jià)格區(qū)間為4000-5000元/平米;
產(chǎn)品戶(hù)型都以?xún)墒液腿覟橹,鎖定的目標(biāo)客戶(hù)群體(就功能需求而言)也是一樣的;
開(kāi)發(fā)商注重樓盤(pán)的品質(zhì)打造,無(wú)論是外觀(guān)、綠化、景觀(guān)等的打造上都用盡心思,可謂是自貢小區(qū)樓盤(pán)的精品;
樓盤(pán)差異
【遠(yuǎn)大龍湖森林、龍湖郡、龍湖半島】
注重住宅景觀(guān)的利用,其占據(jù)的口岸位置是龍湖新城最好的景觀(guān)地段;
推出獨(dú)棟別墅產(chǎn)品,鎖定自貢高端人群;
營(yíng)銷(xiāo)策略上采取推出部分低價(jià)房吸引消費(fèi)者,利用本土房企“領(lǐng)頭羊”的優(yōu)勢(shì)資源整合推廣。【恒大綠洲】
國(guó)內(nèi)市場(chǎng)知名企業(yè),以精裝房而聞名于業(yè)績(jī);
項(xiàng)目設(shè)有內(nèi)街商業(yè),在滿(mǎn)足自身小區(qū)需求的同時(shí),推出五星會(huì)館、恒溫游泳池、劇院、超市等商業(yè)配套;
【創(chuàng)新龍湖時(shí)代】
全高層建筑群組;
在未來(lái),將打造創(chuàng)新商貿(mào)城完善龍湖新城商業(yè)配套,造就新商業(yè)格局;
三、功能篇
作為一個(gè)新興城市,就需要具備城市的特質(zhì)。政府規(guī)劃設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)的是政績(jī)效應(yīng),舒適度和便利度次之;作為房企強(qiáng)調(diào)的是經(jīng)濟(jì)效益,在營(yíng)銷(xiāo)層面上就要解決市場(chǎng)需求。
龍湖新城商住結(jié)構(gòu)配比圖9%91%住宅面積(平米)商業(yè)面積(平米)
“衣食住行,吃喝玩樂(lè)購(gòu)”是人類(lèi)的基本需求,也是高品質(zhì)生活的今天最大的欲求。發(fā)展至今,種類(lèi)眾多,從單一的住宅到現(xiàn)在的城市綜合體,不斷的衍生進(jìn)化?v觀(guān)龍湖新城,目前的情況是提供了更好的人居條件,生活便利程度還有待提升,特別是商業(yè)項(xiàng)目的加速建設(shè)更是迫在眉睫。
總述:龍湖新城預(yù)計(jì)容納常住人口約5萬(wàn)余人,各項(xiàng)目雖建筑品質(zhì)較高且快,但作為一個(gè)城市打造,其在開(kāi)發(fā)上就存在一定的弊端。其一:要想做城市運(yùn)營(yíng)者,就需縱觀(guān)全局,商業(yè)配套的完善與否直接影響其城市的功能性,最終制約價(jià)值和價(jià)格;而打造單個(gè)品質(zhì)樓盤(pán),獲取市場(chǎng)公認(rèn)的知名度、美譽(yù)度和忠誠(chéng)度是必不可少的;其二:龍湖屬于鹽灘區(qū),對(duì)于本土居民的概念來(lái)說(shuō),其實(shí)就是一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),不管擁有如何得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì),永遠(yuǎn)都不可能與南湖相媲美,也正因?yàn)槿绱,價(jià)位也只能尾隨其后。其三,在房?jī)r(jià)日益上漲的今天,可通過(guò)減少面積的方法控制房屋總價(jià),降低購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻,也對(duì)新城的市場(chǎng)空白(在售樓盤(pán)中沒(méi)有低于50平米的產(chǎn)品)做出有效的補(bǔ)充。
擴(kuò)展閱讀:201*龍湖新城市拿地策略
201*年龍湖新城市拿地策略
策略:
發(fā)揮龍湖綜合優(yōu)勢(shì),進(jìn)入長(zhǎng)三角和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二三線(xiàn)城市,特別關(guān)注新區(qū)、新城及開(kāi)發(fā)區(qū)的大規(guī)模土地,采用商業(yè)中心+低密大盤(pán)模式(萬(wàn)達(dá)+高質(zhì)量的碧桂園)多業(yè)態(tài)地快速造城。
項(xiàng)目選址:
1、新區(qū)、新城或開(kāi)發(fā)區(qū)
a)市區(qū)政府遷往地優(yōu)先b)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)先
c)政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展方向優(yōu)先
2、有產(chǎn)業(yè)(或大學(xué)園區(qū))的新區(qū)、新城或開(kāi)發(fā)區(qū)
a)高科技、軟件園優(yōu)先(白領(lǐng)>藍(lán)領(lǐng))b)大學(xué)集中的園區(qū)
3、有快速交通的、有產(chǎn)業(yè)(或大學(xué)園區(qū))的新區(qū)、新城或開(kāi)發(fā)區(qū)
a)地鐵口最優(yōu)b)輕軌站次之
c)高速路或快速路鄰近,車(chē)行在40分鐘內(nèi)(和傳統(tǒng)市中心的距離)
4、靠近新遷址的市、區(qū)政府、有一定景觀(guān)資源、無(wú)拆遷、有快速交通、有產(chǎn)業(yè)(或大學(xué)園區(qū))的新
區(qū)、新城或開(kāi)發(fā)區(qū)最佳
項(xiàng)目規(guī)模:
1、至少1000畝以上,最好在5000畝以上
2、可建面在200萬(wàn)方以上為佳,可以最多接受50萬(wàn)平米的集中商業(yè)
業(yè)態(tài)組合:
1、容積率在1.5-2.5之間2、可以不平衡使用容積率
3、商業(yè)總量在20-50萬(wàn)方,集中容積率可以在5-7:保留10萬(wàn)平米的1個(gè)mall,適當(dāng)情況下可以有
一個(gè)2-3萬(wàn)平米、100-200個(gè)客房左右的4-5星級(jí)酒店,其他的可以補(bǔ)充可出售的臨街商業(yè)、moco類(lèi)的酒店式公寓
4、住宅覆蓋率在35%以上,商業(yè)覆蓋率在45%以上
5、至少能有快速啟動(dòng)、容積率在1.0左右,總量在20萬(wàn)平方的第一期,業(yè)態(tài)以類(lèi)獨(dú)棟和洋房搭配
付款方式:
1、首期付款可以適當(dāng)“猛”一點(diǎn),控制在5億之下,宜2-3個(gè)億
2、可以允諾一定量的外資,年度在1億美元左右,但是必須說(shuō)明若是因?yàn)橥鈪R政策變化導(dǎo)致外資受
阻,允許以人民幣付地價(jià)款
3、整個(gè)付款周期在12個(gè)月以上為佳,而且每次付款時(shí)點(diǎn)宜放在每年的5、10月以后
為了快速開(kāi)工在產(chǎn)品選擇和總圖上的策略和紀(jì)律
原則:
1、第一期產(chǎn)品盡可能copy,本地化控制在5%內(nèi)(主要是為配合總圖的戶(hù)型開(kāi)間和進(jìn)深的微調(diào)以及當(dāng)?shù)匾?guī)范的適應(yīng)調(diào)整,不在平面功能布局、立面、材料上做變動(dòng))
2、后續(xù)二三期產(chǎn)品,才允許適當(dāng)考慮創(chuàng)新,但也需遵循二八原則,即創(chuàng)新控制在20%以?xún)?nèi)3、示范區(qū)盡可能用集團(tuán)成熟的模塊,嚴(yán)格拒絕創(chuàng)新;盡可能結(jié)合商業(yè)面積,不額外做會(huì)所4、總圖以貨值最大化為基本原則,新區(qū)盡量從低密起步且讓其面積最大化5、集團(tuán)運(yùn)投部、品牌部會(huì)在啟動(dòng)會(huì)嚴(yán)格把關(guān)細(xì)則:產(chǎn)品選擇:
1、新地塊的規(guī)劃,以復(fù)制集團(tuán)產(chǎn)品線(xiàn)上的產(chǎn)品為主,尤其是一期啟動(dòng)產(chǎn)品,要?jiǎng)?chuàng)造條件進(jìn)行產(chǎn)品復(fù)
制。宜采取絕對(duì)復(fù)制(地上部分的施工圖和景觀(guān)概念設(shè)計(jì))。
2、產(chǎn)品對(duì)應(yīng)市場(chǎng)的調(diào)整盡量減少,不超過(guò)整體設(shè)計(jì)工作量的5%,且不得改變?cè)a(chǎn)品的形態(tài)特點(diǎn)。3、從成本和收益入手,迅速確定產(chǎn)品形態(tài)。從產(chǎn)品庫(kù)中找出具體產(chǎn)品,進(jìn)行組合和實(shí)施?倛D策略:
1、貨值最大化,不平衡使用容積率。
2、總圖應(yīng)盡早結(jié)合銷(xiāo)售計(jì)劃和開(kāi)工計(jì)劃進(jìn)行分期分區(qū),確定適合的體驗(yàn)區(qū)域。
3、利用地塊邊界條件,盡可能沿北線(xiàn)和東西線(xiàn)布高容積率產(chǎn)品,將低密度的獨(dú)棟、聯(lián)排和花園洋
房產(chǎn)品最大化。
4、利用道路交叉口,地塊邊角。做一梯多戶(hù)大標(biāo)準(zhǔn)層的小戶(hù)型酒店式公寓,以實(shí)現(xiàn)高密度產(chǎn)品土地
占用最小化,高價(jià)值低密度產(chǎn)品最大化。
5、沿城市干道可設(shè)沿街商鋪,以取代圍墻封閉小區(qū)。6、盡量利用北側(cè)的道路,河道等間距,解決日照要求。
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