資產(chǎn)評估個人總結(jié)
名解
1資產(chǎn)評估:是指注冊資產(chǎn)評估師依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則,對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。
2更新重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、審計、規(guī)格及技術(shù)等,以現(xiàn)時價格水平重新構(gòu)建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。3評估基準日是指評估所有資產(chǎn)價值的同一日期。
4市場價值是指資產(chǎn)在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的交換價值的估計值。
5參照物:評估人員在市場上找到的與待估資產(chǎn)相同或相似的,近期成交過的可供評估參照資產(chǎn)。
6功能性貶值是指由于技術(shù)進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失,包括新工藝、新材料和新技術(shù)的采用等而使原有資產(chǎn)的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的超支額,以及原有資產(chǎn)的運營成本的超支額。
7企業(yè)價值是企業(yè)在特定時期、地點和條件約束下所具有的持續(xù)獲利能力。
8企業(yè)價值評估:是指注冊資產(chǎn)評估師對評估基準日特定目的下企業(yè)整體價值、股東全部權(quán)益或部分權(quán)益價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。9容積率是指項目用地范圍內(nèi)的總建筑面積與項目總用地面積的比率。
10無形資產(chǎn)有效期即無形資產(chǎn)的使用期限,無形資產(chǎn)的使用期限是影響無形資產(chǎn)評估值的一個重要因素。每一項無形資產(chǎn),一般都有一定的使用期限。使用期限的長短,一方面取決于該無形資產(chǎn)先進程度;另一方面取決于其無形損耗的大小。無形資產(chǎn)越先進,其領(lǐng)先水平越高,使用期限越長。同樣的,其無形損耗程度越低,其具有實際超額收益的期限(或收益期限)越長。
簡答
1資產(chǎn)評估的原則
1、資產(chǎn)評估工作原則:(1)真實性原則(2)科學性原則(3)公平性原則(4)可行性原則(5)簡易性原則(6)獨立性原則
2、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟技術(shù)原則(1)預(yù)期收益原則(2)供求原則(3)貢獻原則(4)替代原則(5)估價日期原則2資產(chǎn)評估的目的
1、資產(chǎn)評估的一般目的是評估資產(chǎn)在評估時點的公允價值。2、資產(chǎn)評估的特定目的(1)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(2)企業(yè)兼并(3)企業(yè)出售
(4)企業(yè)聯(lián)營(5)股份經(jīng)營
(6)中外合資、合作(7)企業(yè)清算(8)抵押(9)擔保
(10)企業(yè)租賃(11)債務(wù)重組(12)征收財產(chǎn)稅(13)家庭財產(chǎn)分割
(14)其他(非貨幣性資產(chǎn)交易)
3為什么要根據(jù)使用價值狀況評估資產(chǎn)的價值?資產(chǎn)使用價值決定資產(chǎn)評估價值,資產(chǎn)的效用是確定資產(chǎn)評估價值的重要依據(jù)。資產(chǎn)評估價值是指在某一特定時期內(nèi)為獲得該資產(chǎn)以取得未來收益或好處的權(quán)利所支付的貨幣總額。4機器設(shè)備的分類對機器設(shè)備評估的作用
在評估中對機器設(shè)備進行分類,其目的有如下幾個方面:一是考慮到機器設(shè)備的技術(shù)特點,為評估中的專業(yè)技術(shù)檢測創(chuàng)造條件;二是有利于收集市場和其他方面的相關(guān)資料,有效的選擇參照物;三是適應(yīng)評估委托方的要求,與財務(wù)會計處理的管理相適應(yīng);四是便于評估人員合理分工、專業(yè)協(xié)作,提高評估工作的質(zhì)量和效益。5企業(yè)價值的評估和單項資產(chǎn)的評估加和有什么區(qū)別?(1)兩者所確定的評估價值的含義不同
企業(yè)價值評估是將企業(yè)作為一個整體的不可分割的資產(chǎn)整體,通過對其未來獲利能力的分析來獲得企業(yè)評估價值,其經(jīng)濟含義是企業(yè)收益的未來現(xiàn)值。而對企業(yè)的單項資產(chǎn)進行評估,然后利用加總的方法獲得企業(yè)全部資產(chǎn)的重估價值,其經(jīng)濟含義僅僅是在現(xiàn)行價格水平下重新建構(gòu)企業(yè)所有單項資產(chǎn)所需要的成本,不能真正反映企業(yè)價值。(2)兩者所反映的評估目的不同
當企業(yè)將其全部資產(chǎn)作為一般生產(chǎn)要素出售、變賣或者投資時,則采用單項資產(chǎn)評估的方式;當企業(yè)將其所有資產(chǎn)作為一個整體進行投資、轉(zhuǎn)讓、兼并等時,則應(yīng)采用整體價值評估方式制定。
(3)兩者所運用的評估方法不同
單項資產(chǎn)評估可以根據(jù)評估對象的特點和實際需要來確定評估方法,但是企業(yè)價值評估一般都采取收益法和市場法進行評估。(4)兩者所得到的評估結(jié)果不同
企業(yè)價值評估具有很大的不確定性,整體價值一般高于單向價值之和。6流動資產(chǎn)評估的特點
(1)流動資產(chǎn)評估通常是單項資產(chǎn)評估(2)合理選擇評估基準日
(3)既要認真進行資產(chǎn)清查,同時又要分清主次、掌握重點(4)流動資產(chǎn)的賬面價值基本可以反映其現(xiàn)值(5)對企業(yè)會計核算資料依賴程度高7資產(chǎn)評估的程序
(1)明確基本事項,簽訂業(yè)務(wù)約定書(2)組建項目小組。編制評估計劃(3)收集評估資料
2(4)清查核實待估資產(chǎn),進行實地查勘(5)選擇評估方法,進行估算(6)編制和提交評估報告
(7)整理工作檔案,歸檔工作底稿論述
1分析影響我國房價的主要因素,預(yù)測房價今后的走勢。影響我國房價的主要因素有:1、央行的各項政策
央行的屢次加息以及“二套房”等政策提高了市場利率,一方面減少了居民的購房及投資需求;另一方面增加了房地產(chǎn)行業(yè)獲得資金的難度,使開發(fā)商的資金吃緊。2、房地產(chǎn)市場的投機行為房地產(chǎn)投機是一種經(jīng)濟投機,它是利用房地產(chǎn)價格的漲落變化,通過在不同時期買進或賣出房地產(chǎn),從差價中獲取利潤的行為。房地產(chǎn)投機對房價的影響有三種可能性:促使房價上漲、促使房價下跌、穩(wěn)定房價。3、人民幣升值加速了房價上漲
隨著人民幣不斷升值,國際游資大量進入中國,造成我國流動資金過剩。資金流動性過剩使得大量資金涌入房地產(chǎn)市場和股市,造成房產(chǎn)和股市堆積了一定的泡沫。4、征收房地產(chǎn)稅
征收房地產(chǎn)稅的作用有:抑制房地產(chǎn)投機,增加政府財政收入;縮小貧富差距等。5、土地調(diào)控政策
6、貨幣供給量以及物價指數(shù)7、城鎮(zhèn)居民收入分配差距的擴大房地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢預(yù)測
從住房需求方面來看,一是自主性需求旺盛,投機性需求會受到抑制。二是人民幣不斷升值的趨勢,勢必會有熱錢進入中國,其中相當一部分資金會在房地產(chǎn)市場上釋放。三是居民及企業(yè)對房地產(chǎn)市場的預(yù)期的刺激作用,只要大家對市場的未來充滿信心,市場的需求則不會驟然減少。
從住房供給方面看:一是土地有效供給不足,導(dǎo)致新房供給的減少。二是住房結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,經(jīng)濟適用房及廉租房的比例增大,但矛盾依然突出。三是房地產(chǎn)二級市場和租賃市場不健全,因此,二手房流通不夠順暢,增大了住房的供給壓力。四是國際石油價格不斷上漲致使我國油價上漲,增加了房地產(chǎn)成本。四是出臺的各類調(diào)控政策會增加房地產(chǎn)商的成本,會擠掉許多中小規(guī)模的開發(fā)商,降低了市場的競爭程度,造成該行業(yè)的寡頭局面。2為什么可以用收益法評估資產(chǎn)的價值?
收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值,介意確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。收益法師基于“現(xiàn)值”規(guī)律,即任何資產(chǎn)等于其預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和。一個理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時,他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會高于它所購置或投資的資產(chǎn)在未來能給她帶來的回報。
采用收益法對資產(chǎn)進行評估的理論依據(jù)是效用價值論:收益決定資產(chǎn)的價值,收益越高,資產(chǎn)的價值越大。資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時期內(nèi)的收益流,二手一有時間價值,因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)實價值,需要把未來一定時期內(nèi)的收益折算為現(xiàn)值,這就是資產(chǎn)的評估值。3為什么可以根據(jù)市場的供求評估資產(chǎn)的價值?
假定其他條件不變的前提下,商品的價格隨著需求的增長而上升,隨著供給的增加而下降。盡管商品價格隨供求并不成固定比例變化,但變化的方向都帶有規(guī)律性。市場的供求規(guī)律對商品價格形成的作用力同樣適用于資產(chǎn)價值的評估,人員在判斷資產(chǎn)價值時也應(yīng)充分考慮和
3依據(jù)供求原則。
擴展閱讀:評估工作總結(jié)
廣東信德房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司
201*年度資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)合作工作總結(jié)
廣東信德房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司與中國銀行股份有限公司廣東省分行于201*年4月26日簽訂了《資產(chǎn)評估服務(wù)合作協(xié)議》,承諾為貴行提供專業(yè)的資產(chǎn)評估服務(wù)。在各方有關(guān)人員的大力支持和配合下,本公司得以順利開展工作,為貴行提供了及時、快捷的資產(chǎn)評估服務(wù),贏得了較為良好的口碑。201*年即將過去,我們將這一年的業(yè)務(wù)合作情況作一個總結(jié),以使各方加深溝通了解,進一步加強雙方的合作。
一、201*年度與貴行開展業(yè)務(wù)的總體情況
由協(xié)議簽訂日統(tǒng)計至12月5日止,本公司為貴行出具了共146份正式評估報告,其中公司類評估項目39個,評估總值人民幣139137萬元,零售類評估項目100個,評估總值人民幣11178萬元,資產(chǎn)處置類評估項目1個,評估總值人民幣28萬元,其他類評估項目6個,均屬于貴行自有物業(yè)的市場租金評估,另外還有初步評估項目約40個,初步評估項目中相當一部分已出具正式的評估報告。在已完成的評估項目中,我們均按協(xié)議規(guī)定的工作時限出具并提交評估報告,報告的內(nèi)容與格式均符合與貴行所簽訂協(xié)議的具體要求,同時本公司將評估報告質(zhì)量放在首要位置進行嚴格控制,據(jù)現(xiàn)有反饋信息所知,在出具的正式評估報告中,未有出現(xiàn)重大的錯漏或因與市場價格偏差較大而需要修改評估報告或調(diào)整評估價值的情況,總體報告質(zhì)量在貴行的各級審核人員中反應(yīng)良好。在資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)以外的范圍內(nèi),本公司也盡量配合貴行的工作,如協(xié)助辦理
共5頁第1頁廣東信德房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司房地產(chǎn)、土地、資產(chǎn)的抵押他項登記工作,提供房地產(chǎn)市場信息資料及相關(guān)法律法規(guī)等。總體來說,在已開展業(yè)務(wù)合作的地區(qū),本公司與貴行的業(yè)務(wù)合作是順利的。
二、區(qū)域服務(wù)特色介紹
根據(jù)所簽訂的《資產(chǎn)評估服務(wù)合作協(xié)議》,本公司為貴行提供房地產(chǎn)、土地、一般性資產(chǎn)服務(wù)的區(qū)域為廣東省佛山市、江門市、陽江市及上述地區(qū)轄屬范圍。在上述三個地區(qū)中,佛山市作為本公司的注冊地,在本地已開展業(yè)務(wù)十多年,亦與貴行佛山市部分支行已有多年的合作經(jīng)驗,因此合作是最為順暢的。本公司的服務(wù)有如下的特點。一是資質(zhì)齊全,本公司具有房地產(chǎn)估價、土地估價、資產(chǎn)評估三個資質(zhì),是本地區(qū)資質(zhì)最為齊全的專業(yè)評估公司,各資質(zhì)均屬全國性質(zhì),因此本公司對各類的資產(chǎn)評估項目有較強的適應(yīng)能力。二是服務(wù)快捷,在佛山市范圍內(nèi),除特殊情況外,本公司可以做到即日約評、即日現(xiàn)場開展工作,在出具報告的時限方面,憑借在本地區(qū)多年評估工作積累的經(jīng)驗與市場信息資料,我們可以以更快的時間出具準確、可靠的評估報告。三是開展一條龍服務(wù),除了常規(guī)的資產(chǎn)評估工作以外,本公司還開展了協(xié)助辦理房地產(chǎn)、土地、資產(chǎn)的抵押他項登記協(xié)助工作等的一條龍服務(wù),在有需要時幫助貴行及客戶解決抵押他項登記過程中等的疑難問題、加快出具各類他項權(quán)證的速度等等。此外,除了正常的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)以外,本公司還提供可行性研究、工程造價咨詢等業(yè)務(wù)。因此,在本地區(qū)與貴行的合作是令人滿意的,也得到客戶的充分肯定。
至于江門地區(qū),地域與順德相連,距離并不遠,交通也較為方便,本公司在簽訂后立即與貴行江門分行進行了自我推介和溝通,
共5頁第2頁廣東信德房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司但是可能是由于地域慣性和當?shù)貒、房管部門準入制度的原因,本公司與江門分行始終未能開展業(yè)務(wù)合作,201*年僅有一個資產(chǎn)處置類的評估項目。陽江地區(qū)的情況與江門地區(qū)相仿,到現(xiàn)時為止尚未能開展業(yè)務(wù)合作,而且由于順德與陽江相距較遠,在本公司在當?shù)厣形丛O(shè)立駐點的情況下開展業(yè)務(wù)合作確有較大的難度,當然這是由于各方面的客觀原因及本公司自身條件不足等所造成的。
三、業(yè)務(wù)合作中存在的問題
在過去的一年里,本公司與貴行的合作是比較愉快的,從各方反饋的信息來看,貴行對本公司還是比較信賴和支持的,在工作的過程中沒有發(fā)生較大的矛盾和問題。盡管如此,在實際工作中仍存在一些問題,具體如下:一是關(guān)于簽訂合作協(xié)議的問題,本公司已于201*年4月26日與貴行廣東省分行簽訂了《資產(chǎn)評估服務(wù)合作協(xié)議》,但后來貴行部分分行又要求要另行簽訂零售類的《資產(chǎn)評估服務(wù)合作協(xié)議》,如此一來令我們作為評估公司一方有些無所適從。本來本公司與貴行廣東省分行簽訂是包括公司類、零售類及資產(chǎn)處置等全面合作的協(xié)議,道理上應(yīng)無必要再與下屬分行簽訂同樣的、部分類別的協(xié)議,有重復(fù)之嫌。如果是有必要的話,那其他類別或其他分行是否也要重復(fù)簽訂呢?這樣就可能造成貴行有關(guān)人員對評估公司的準入有認識上的誤解或偏差,弄不清楚究竟那些評估公司在準入范圍內(nèi)。因此,本公司建議統(tǒng)一《資產(chǎn)評估服務(wù)合作協(xié)議》的簽訂方式與要求,消除雙方合作的障礙。二是評估的收費標準和收取問題,在業(yè)務(wù)合作的過程中,評估公司與信貸客戶的聯(lián)系和溝通往往通過貴行的信貸人員進行,評估公司與信貸客戶的直接溝通并不一定很通暢,在實際工作中,有時貴行信貸人員可能會作出超
共5頁第3頁廣東信德房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司出合作協(xié)議確定的評估收費額度或收費時限的承諾,這可能是部分人員對《資產(chǎn)評估服務(wù)合作協(xié)議》及評估業(yè)務(wù)的收費標準不熟悉所致。我們希望在充分配合貴行工作的基礎(chǔ)上,同時也能保證所合作項目評估收費合理、及時,因此希望有關(guān)人員能在這方面提供幫助或協(xié)調(diào),以使評估項目的后續(xù)工作得到及時的跟進。三是關(guān)于初步評估報告方面,目前本公司為貴行所出具的初步評估報告,除部分已轉(zhuǎn)為出具正式報告外,其余均未有進一步明確的信息反饋。其實作為評估公司來說,初步評估報告同樣經(jīng)過了現(xiàn)場查勘、市場調(diào)查、分析處理、評估計算等一系列的程序,亦即是評估公司同樣付出勞動與成本,因此我們希望使用者也要同樣認真對待初步評估報告,對其使用情況及時作出反饋,除了轉(zhuǎn)為正式報告的項目之外,對不被采納的項目也要及時退回有關(guān)報告。另外我們也希望對初步評估報告適當收費,以補償評估公司的作業(yè)成本。以上這些問題希望貴行能酌情處理,使雙方的合作更加順暢。
四、對業(yè)務(wù)合作的建議
就現(xiàn)時存在的問題及未來的合作關(guān)系,我們提出幾點建議:一是合作區(qū)域的問題,我們希望貴行能充分考慮地域就近原則進行確定。就目前的業(yè)務(wù)情況來看,地域的遠近直接影響了服務(wù)的質(zhì)量與速度,如本公司其中的一個合作區(qū)域陽江地區(qū),到目前為止尚未能開展合作,究其原因主要就是地域相距實在太遠。因此,如果再行確定合作區(qū)域的話,我們希望貴行能充分考慮地域就近的原則。本公司除了佛山本地區(qū)以外,對中山、肇慶的市場情況較為熟悉,與有關(guān)部門溝通也較為充分,并且在肇慶地區(qū)設(shè)立了駐點,我們希望能爭取來年增加這兩個地區(qū)作為本公司的合作區(qū)域。二是對重復(fù)簽
共5頁第4頁廣東信德房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司訂協(xié)議及協(xié)議執(zhí)行,如前所提到的,我們建議統(tǒng)一合作協(xié)議的簽訂方式與要求。同時我們發(fā)現(xiàn)貴行部分信貸人員對準入的評估公司仍不太了解,因此我們建議貴行在準入制度、評估公司情況、合作協(xié)議內(nèi)容與要求等方面為評估公司多加宣傳,使有關(guān)人員能真正了解準入的評估公司并從優(yōu)選擇。三是希望貴行及時對評估公司的報告質(zhì)量、服務(wù)水平等多提出意見和反饋信息,指出本公司的不足之處,從而促進本公司的工作,提高各方的合作效果。本公司同時樂意與貴行緊密交流、互通有無,建議雙方可以通過定期與不定期溝通、組織培訓班等形式進行業(yè)務(wù)交流學習。
五、對未來一年業(yè)務(wù)合作的展望
今年以來本公司與貴行的業(yè)務(wù)合作總體來說是令人滿意的,在未來的一年里,本公司將通過包括增加相關(guān)地區(qū)駐點、加強評估質(zhì)量控制、完善市場信息體系等措施,以強化自身條件、提高服務(wù)水平,更好地適應(yīng)當前經(jīng)濟形勢下的業(yè)務(wù)需求,使公司的服務(wù)、規(guī)模再上新臺階。本公司真誠希望與貴行保持良好的合作關(guān)系,在今年合作順利的基礎(chǔ)上更進一步,強化服務(wù)意識,增加雙方各層面的溝通,提高服務(wù)質(zhì)量與工作默契度。
本公司愿與貴行攜手努力,為金融事業(yè)的發(fā)展作出貢獻。
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX有限公
司二OO七年十二月十二日
共5頁第5頁廣東信德房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司
共5頁第6頁
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