金山房產(chǎn)網(wǎng)201*年年度樓市總結(jié)報告

金山房產(chǎn)網(wǎng)201*年年度樓市總結(jié)報告

在持續(xù)兩年有余的嚴(yán)厲調(diào)控下，房價上漲過快的勢頭已基本得到有效控制，金山房產(chǎn)網(wǎng)預(yù)計201*年房地產(chǎn)政策方向仍將延續(xù)“抑投資、保剛需、重保障”的主基調(diào)不變，調(diào)控手段以鞏固強化為主，重點將關(guān)注房價的進(jìn)一步走向。

201*年1月26日新國八條、1月27日上海房產(chǎn)稅以及7月26日上海地方四條這三項政策的出臺對于上海市房地產(chǎn)市場影響深遠(yuǎn)。近年來上海市商品房供應(yīng)呈現(xiàn)平穩(wěn)下降的趨勢，至201*年底供應(yīng)量為2159萬m2；成交量從高峰期的09年開始回落，目前市場仍處于供大于求的狀況，而市場均價從06年開始逐年抬高，但近兩年的增長幅度明顯低于09、10年。201*年楓涇又有新樓盤中冶楓郡開盤。

201*年至今上海金山區(qū)土地市場成交以住宅為主，其次是商住用地和商業(yè)用地，土地價格下挫明顯。

近年來金山區(qū)普通公寓價格保持平穩(wěn)，同比201*年均價相差無幾，近2個月受新開項目價格較低影響，板塊均價有所下滑，個案價格并無明顯下調(diào)。

此外，201*年9月28日，

金山鐵路帶客試運營，從金山到上海南站只需約半小時。金山鐵路開通后，極大地帶動了區(qū)域樓市的成交，中國房產(chǎn)信息集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，10、11月金山區(qū)商品住宅成交面積同比分別大幅上漲141.6%和190.8%。金山鐵路的開通，對于一直處于全市較低水平的金山樓市，無疑是一個良好的發(fā)展機遇。首先，鐵路開通能加快金山區(qū)人口的導(dǎo)入規(guī)模，為金山住宅項目帶來巨大的市場需求；其次，由于金山房價在全市各區(qū)縣中一直處于較低水平，隨著金山新城規(guī)劃建設(shè)的日益完善以及鐵路的開通，將有效帶動金山房地產(chǎn)價值的提升；最后，隨著軌交的開通，金山區(qū)中的新城、石化、朱涇和亭林等板塊樓市也將有效融合。

目前，金山新城銷售型商業(yè)市場供大于求，價格不斷上漲，以社區(qū)配套為主。201*年商業(yè)總供應(yīng)量約13.1萬m2，總成交量約10.9m2，整體市場處于供過于求的狀況成交價格整體呈現(xiàn)不斷上市的趨勢，主要因為商業(yè)不限購不限貸，在當(dāng)前整體住宅市場限購的情況下，被擠出的資金投向了商業(yè)市場，使其價格被不斷推高所在片區(qū)在售的商業(yè)項目現(xiàn)以社區(qū)配套商鋪和專業(yè)市場為主。

擴展閱讀：201*年金山房產(chǎn)網(wǎng)主編年度重大新聞之匯編

楓涇房產(chǎn)201*年預(yù)測

圖文信息匯總

201*年即將到來，我們小組將對明年楓涇房產(chǎn)進(jìn)行SWOT分析并預(yù)測，以及對圖文信息進(jìn)行匯總。

隨著交通越來越便捷，楓涇成為了滬杭之間一個重要的關(guān)卡。房地產(chǎn)業(yè)也更加繁榮興旺。目前楓涇在銷售的就有中冶楓郡等著名樓盤。

交通大意圖

中冶楓郡效果圖：

可以預(yù)見的是，201*年更加會讓楓涇在房地產(chǎn)市場更有競爭力。

其次，前期調(diào)控初見成效但仍有待鞏固，政策方向仍將延續(xù)抑制投資、保護(hù)剛需、注重保障的主基調(diào)不變。中央經(jīng)濟工作會議確定了“要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖”，這表示201*年限購限貸兩大核心行政手段不會發(fā)生根本性的變化，差別化信貸政策還將繼續(xù)執(zhí)行。在市場溫和回暖的預(yù)期下，總體調(diào)控思路仍將以合理引導(dǎo)市場預(yù)期、鞏固和強化現(xiàn)有政策的嚴(yán)格執(zhí)行為主，地方層面的微調(diào)與博弈也將持續(xù)，預(yù)計整體環(huán)境好于201*年。

第三，房價上行壓力仍將是決策層持續(xù)關(guān)注的焦點。如果房價上漲速度過快或漲幅超出政府容忍范圍，樓市面臨由回暖轉(zhuǎn)為過熱的風(fēng)險，威脅前期系列調(diào)控成果，不排除決策層在必要時刻進(jìn)行政策升級的可能。目前與房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)的部委仍然握有部分政策儲備，如信貸政策方面，可進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)信貸閘門；稅收政策方面，可上調(diào)二手房交易稅費；行政政策方面，可擴大限購城市范圍，提高二套房購置門檻；土地政策方面，可繼續(xù)加大閑置土地清理，擠壓存量入市增加土地供應(yīng)。

（二）市場形勢分析（上海市住宅市場分析）：

自201*年10月以來，上海市經(jīng)歷了“松嚴(yán)松”的過程，表明了最終的政策方向在于“松”，但這個“松”僅是微調(diào)，并非放松。201*年前三季度，全市經(jīng)營性用地共計成交418.7億元，同比201*年減少468億元，減幅達(dá)53%。與201*年同期相比，減少799億元。其中，商品住宅用地共計成交137億元，同比減少212億元。從土地市場成交情況可以看到，受房價下降的傳導(dǎo)，土地價格也出現(xiàn)了明顯的下降，由此抑制了區(qū)縣政府土地供應(yīng)的愿望。至201*年第三季度，商品住宅供應(yīng)土地僅228公頃，與400公頃的供應(yīng)計劃相比有不小的差距，完成年度計劃有不小的難度。

201*年1月26日新國八條、1月27日上海房產(chǎn)稅以及7月26日上海地方四條這三項政策的出臺對于上海市房地產(chǎn)市場影響深遠(yuǎn)。近年來上海市商品房供應(yīng)呈現(xiàn)平穩(wěn)下降的趨勢，至201*年底供應(yīng)量為2159萬m2；成交量從高峰期的09年開始回落，目前市場仍處于供大于求的狀況，而市場均價從06年開始逐年抬高，但近兩年的增長幅度明顯低于09、10年。

201*年至201*年上海市商品房年度供求價

201*年至今上海金山區(qū)土地市場成交以住宅為主，其次是商住用地和商業(yè)用地，土地價格下挫明顯。

而201*年在金山新城商品住宅整體供求平衡，近期月度成交均價有所回升。07-09年間，板塊商品住宅市場整體需求旺盛，201*年受整體供應(yīng)量及價格大幅攀升影響，成交量大幅回落至20萬方，近年來成交量相對穩(wěn)定，維持在20-23萬方，201*年均價9935元/，同比小幅回落6%。

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