歷年初三電學期末計算題總結(jié)

09年R1．（4分）在如圖24所示的電路中，電源兩端的電壓保持不變，定值電阻R的阻值為AS10Ω。閉合開關(guān)S后，電流表示數(shù)為1A。求：（1）電源兩端的電壓U；圖24（2）定值電阻R通電10s產(chǎn)生的熱量Q。

額定電壓220VRS22．（6分）小明看到家里的電吹風機，發(fā)現(xiàn)其上的銘牌如圖25所示，

S1并進一步查閱說明書發(fā)現(xiàn)其內(nèi)部電路如圖26所示（其中為電吹風機中頻率50HzM吹熱風時功率460W帶動風扇的電動機）。他認為當只閉合開關(guān)S時，電熱絲R不工作，電吹M1

220V風機吹冷風；當S1和S2都閉合時，電熱絲R工作，電吹風機吹熱風。吹冷風時功率20W

圖26

圖25（1）求這個電吹風機正常工作并且吹冷風10s，它消耗多少電能？

（2）求這個電吹風機正常工作并且吹熱風時，通過電熱絲R的電流為多大？

07年

3．生活中我們有時遇到這樣的情況：當燈泡的燈絲斷后，重新將燈絲搭接起來，

燈會比燈絲斷前還亮。燈絲搭接后的實際功率比搭接前的實際功率大了，還是小了？功率變化的原因是什么？4．一個燈泡的額定電壓是12V，測得其正常工作的電流是0.4A，這盞燈正常工作100s，電流通過它做的功是多少？

5．圖23是某課外小組的同學設計的電熱水壺的電路圖，R0是電熱水壺中的電熱管，R是與電熱水壺的電熱管串聯(lián)的電阻，阻值為319Ω。此熱水壺是在熱膽中儲水，由電熱管加熱工作。電熱管的銘牌上標有“220V，400W”的字樣，S是控制電熱水壺處于加熱狀態(tài)和保溫狀態(tài)的開關(guān)，求：R（1）S閉合時，電熱水壺處于加熱狀態(tài)還是保溫狀態(tài)？

電熱管（2）電熱水壺處于加熱狀態(tài)時通過電熱管的電流是多少？

S（3）電熱水壺處于保溫狀態(tài)時，通過電熱管的電流是多少？R

220V

圖23

08年

6．220V25W和220V100W白熾燈泡的燈絲均是由金屬鎢材料制成的，其長度基本相同，但是粗細不同，因而在點亮后的亮度也不同。試回答：哪個燈泡的電阻絲較粗？為什么？

7．有一種車床用的照明燈泡，它的額定電壓為36V，正常工作時燈絲的電阻為36Ω。（1）這個燈泡正常工作時通過燈泡的電流為多大？（2）若該燈泡兩端的電壓為30V，則它的實際電功率為多大？（忽略燈絲溫度的變化）

a8．圖28是一種小型電熱式燒制爐的電路示意圖，其加熱元件由八段相同的電阻絲組1～

成，每段電阻絲的阻值均為4Ω。燒制爐使用的電源電壓為220V，設有高溫、低溫兩檔，0Sb2通過開關(guān)S實現(xiàn)兩檔的轉(zhuǎn)換。

（1）在低溫檔時，通過該燒制爐的電流是多少？圖28（2）在高溫檔時，該燒制爐的電功率是多少？(計算結(jié)果均保留整數(shù))

10年

9．如圖27所示，小燈泡L上標有“6V3W”字樣。閉合開關(guān)S，小燈泡正常發(fā)光，電流表示數(shù)為1.5A。求：

L（1）小燈泡L正常發(fā)光時通過燈絲的電流；（2）定值電阻R的阻值。RA1

S圖S210．在“家電下鄉(xiāng)”活動中，小明家買了一臺電烤箱，其內(nèi)部簡化電路如圖28所示，R1和R2

R1R2均為電熱絲。電烤箱說明書中的銘牌如下表所示，根據(jù)表格中的參數(shù)，回答下列問題：

220V（1）電路中R1的阻值；S1圖28（2）電烤箱在高溫檔正常工作5min所消耗的電能；

XX牌電烤箱（3）電烤箱在低溫檔正常工作時，R2的功率。

220V額定電壓

1100W額定高溫檔

功率440W低溫檔

50Hz電源頻率11年

11．圖24甲為某電熱水器內(nèi)部簡化電路圖，R為電熱絲，圖24乙為其銘牌。根據(jù)銘牌上的信息，求：

（1）熱水器正常工作時通過它的電流；

（2）熱水器正常工作50s產(chǎn)生的熱量。R

220V

S

甲乙

圖24

12．如圖25甲所示，電源電壓恒定，R1是一個定值電阻，R2是滑動變阻器，小燈泡L的額定電壓為6V，圖25乙是通過小燈泡L的電流隨兩端電壓變化的曲線。當開關(guān)S1閉合，S2斷開，滑動變阻器的滑片P滑至最左端時，小燈泡L恰好正常發(fā)光；滑動變阻器的滑片P滑至最右端時，電壓表的示數(shù)為5V。當開關(guān)S1、S2都閉合，滑動變阻器的滑片P滑至最左端時，電流表的示數(shù)為0.8A，R1消耗的功率為P1；求：I/A0.5（1）小燈泡的額定功率PL；

（2）滑動變阻器的最大阻值R2；0.4S1（3）定值電阻R1消耗的功率P1。

0.3ALP0.2R2R1S20.1V

123456U/V0乙甲難題圖25

09年

VS11．（6分）如圖27所示電路中，電源兩端的電壓和燈絲的電阻均保持不變，定值電阻R1=20。L只閉合開關(guān)S1時，燈L正常發(fā)光；只閉合開關(guān)S3時，燈L的實際功率為其額定功率的1，R2

16R1R2S3AS2消耗的功率為0.9W；改變?nèi)齻�開關(guān)的狀態(tài)，在保證R1工作的條件下，若R1消耗的最大功率和

圖27最小功率之比為4∶1。求：

（1）燈絲的電阻R燈；10（2）電源兩端的電壓U；12

（3）改變?nèi)齻�開關(guān)的狀態(tài)，保證電流表示數(shù)不為零的條件下，求通過電流表的最大電流與最小電流之比。3:1

07年

2．光敏電阻是一種薄膜電子器件，當沒有光照射到電阻上時，光敏電阻在電路中相當于斷路；當光的照射達到一定

強度時，光敏電阻可以在電路中正常工作，并且對應的光敏電阻的阻值隨著光源強度的增加而變小。下表是某種光敏電阻的阻值與光照射強度（單位是勒克斯LX）的關(guān)系。取三個完全相同的這種光敏電阻R1、R2、R3組成如圖24所示的電路。燈L1標有“4V4W”的字樣，當以第一組強度照射R3，同時以第二組強度照射R1，沒有光照射到R2時，燈L1剛好正常發(fā)光；當以第一組強度同時照射R1、R3，沒有光照射到R2時，燈L1的實際功率為

它額定功率的

16；當以第一組強度照射R3，同時以第四組強度照射R2，沒有光照射到R1時，電流表的示數(shù)1A，25第一組1×10-4R第二組2×10-4第三組3×10-4第四組4×10-4燈L2剛好正常發(fā)光。求：（1）電源電壓；16（2）燈L2的額定功率。6

光照射強度/LX光敏電阻的阻值/Ω

R1L1R3

R2L2V

A08年圖24

3．如圖29所示，燈泡L1、L2的銘牌可能是“1.5V×”、“2.5V×”、“3.8V×”。當閉合開關(guān)S1和S2后，調(diào)節(jié)滑動變阻器的滑片P至某點時，滑動變阻器的電阻為Ra，電壓表的示數(shù)Ua＝6.5V，燈泡L1正常發(fā)光，功率為P1；當閉合開關(guān)S1，斷開開關(guān)S2，調(diào)節(jié)滑動變阻器的滑片P至另一點時，滑動變阻器的電阻為Rb，燈泡L1的功率為0.25W，且為0.25P1，燈泡L2正常發(fā)光，電壓表的示數(shù)Ub=6.25V。若電源兩端電壓保持不變，燈絲電阻不隨溫度改變。（1）求燈泡L2的額定電壓。1.5（2）求電源兩端的電壓。9

S2（3）將這兩個燈泡的銘牌補充完整。2.5V1W1.5V0.3W

S1L2L1

VPR

10年圖294．圖29所示的電路中，電源兩端電壓U保持不變。當滑動變阻器的滑片P置于a端時，

閉合開關(guān)S，電壓表的示數(shù)為U1，電流表的示數(shù)I1=1A，電阻R1消耗的電功率P1=4W，電阻R2消耗的電功率為P2；當滑動變阻器的滑片P置于b端時，電壓表的示數(shù)為U2，電流表的示數(shù)為I2，電阻R2消耗的電功率為P2′。已知P2:P2′=1:4，U1：U2=2:1。求：（1）電阻R1的阻值；4（2）電源兩端的電壓；12

（3）滑動變阻器滑片P從a移到b過程中，整個電路消耗的電功率范圍。12WP24W

R1

PR2S1aRbS

3

圖29

R2R3R11年

5．如圖26所示電路，電源兩端電壓一定。當開關(guān)S斷開，滑動變阻器接入電路的電阻為Ra時，通過電阻Ra的電流為I1，電阻R1和電阻R2消耗的功率之和P1＝10W，電壓表V1、V2的示數(shù)之比U1∶U2＝5∶4；當開關(guān)S閉合，滑動變阻器接入電路的電阻為Rb時，通過電阻Rb的電流為I2，滑動變阻器消耗的功率Pb＝5W，電壓表V2的示數(shù)為

＝U1。求：，且U2U2（1）電流I1和I2的比值；

（2）電阻Ra和Rb的比值；1:10

（3）開關(guān)S閉合，滑動變阻器接入電路的電阻為Ra時消耗的功率Pa。

V1R1R2PS1RSV238．小明家的電熱砂鍋在燉湯時能夠自動控制燉湯的溫度，因此燉湯味道香醇，而且節(jié)約能源。此電熱砂鍋有“大

火”和“小火”兩個檔位。小明根據(jù)電熱砂鍋的工作特點，設計出如圖22所示的模擬電路圖，加熱電阻R1和R2阻值均為50Ω。當兩個開關(guān)均閉合，開始“大火”燉煮；當湯的溫度達到沸點時一個開關(guān)會自動斷開，另一個開關(guān)仍閉合，

可以維持“小火”燉煮。求：

（1）在湯沸騰之前，電熱砂鍋消耗的電功率；（2）在維持“小火”燉煮時，電路中的電流；

（3）在湯沸騰之后，電熱砂鍋通電30min消耗多少度電？

S2R2

220VS1R1

圖26

圖22

39．如圖23所示的電路中，電源兩端的電壓不變。閉合開關(guān)S，當滑動變阻器接入電路中的電阻為RA時，電壓表示

數(shù)為U1，電流表示數(shù)為I1，電阻R1與滑動變阻器消耗的電功率之和為P1；當滑動變阻器接入電路中的電阻為RB時，電壓表示數(shù)為U2，電流表示數(shù)為I2，電阻R1與滑動變阻器消耗的電功率之和為P2，且電阻R2消耗的電功率變化了0.75W。已知：電阻R1:R2=1:2；U1:U2=2:3；I2=0.1A；P1=P2。求：（1）電流表的示數(shù)I1與I2的比值；（2）電阻R2的阻值；（3）電阻RB與R1的比值；

（4）電路所消耗的最大電功率Pmax。（請畫出相關(guān)電路狀態(tài)的等效電路圖）．．．．．．．．．．．．

4

圖23

SR1R2P12年

37．右表是某電視機的部分技術(shù)參數(shù)，根據(jù)表格提供信息，通過計算回答下列問題。（1）該電視機正常工作時的電流多大；

（2）若該電視機處于待機狀態(tài)，則該電視機10h消耗的電能是多少度。產(chǎn)品型號總質(zhì)量整機尺寸mm額定功率待機功率額定電壓

38．如圖27甲所示，電源兩端的電壓恒定。當開關(guān)S1、S2閉

合，滑動變阻器的滑片P在C位置時，電壓表V1的示數(shù)為U1；電

S1PA壓表V2的示數(shù)為U2；當開關(guān)S1閉合，S2斷開，滑動變阻器的滑

V3R1V2V1片P在B位置時，電壓表V3的示數(shù)為U3，電流表示數(shù)為0.3A。圖LS227乙中圖線①反映的是定值電阻R1兩端電壓與通過其電流關(guān)系；

甲

圖線②反映的是小燈泡L兩端的電壓與通過它的電流的關(guān)系。已知：

U/V②U1∶U2＝2∶1，U1∶U3＝4∶3。求：12①（1）定值電阻R1的阻值；20

10（2）當通過小燈泡L的電流為0.3A時，小燈泡L的電阻值；12

（3）滑動變阻器的滑片P在B位置時滑動變阻器接入電路的8

6電阻值。20

42

00.10.20.30.40.50.60.70.8I/A

乙

圖27

39．在如圖28所示的電路中，電源兩端的電壓U保持不變，將滑動變阻器的滑片P置于某位置a，其接入電路的電阻值為Ra，閉合開關(guān)S1、斷開開關(guān)S2、S3，電阻R1消耗的電功率P1=0.8W，電壓表V1的示數(shù)為U1，電流表A的示數(shù)為I1；將滑動變阻器的滑片P置于最左端，閉合開關(guān)S1、斷開開關(guān)S2、S3，電阻R1消耗的電功率P′1=1.8W，電路消耗的總功率為P，電流表A的示數(shù)為I2；將滑動變阻器的滑片P置于某位置b，其接入電路的電阻值為Rb，閉合開關(guān)S1、斷開開關(guān)S2、S3，電路消耗的總功率為P′，電壓表V2的示數(shù)為U2。已知：P:P′=2:1，U1:U2=4:5。求：

S1（1）I1與I2的比值；2:3（2）Ra與Rb的比值；1:2

S3（3）當滑動變阻器的滑片P置于位置a或位置b，并通過開R2P關(guān)的斷開或閉合改變電路結(jié)構(gòu)，使電路消耗的電功率最大，則

R1此最大電功率為多大。17.6W

S2

V1V2

圖28

29**50kg665×622×494132W5W220V

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好運歷年綜合計算題總結(jié)3.0

根據(jù)對于98~04年真題中綜合計算題的分析，總結(jié)如下。一、審題

(1)明確題目要求。確定題目要求的估價時點（注意估價時點距土地取得時間的間隔，明確剩余土地使用年限[02實務第一題]）、

估價結(jié)果的形式（單位地價、樓面地價、總價）、年期、地價內(nèi)涵（劃撥使用權(quán)價[04年實務第3題]、承租土地使用權(quán)價格[02年實務第3題]、抵押價格[00年實務第1題]、開發(fā)程度[04年實務第3題]等）。

(2)梳理有關(guān)資料。題中給出的信息交錯在一起，審題時應注意分類。

有關(guān)信息包括：①土地及其地上建筑物的信息，如土地面積、土地取得時間、土地出讓年限、容積率、物業(yè)分割情況、建筑物經(jīng)濟耐用

年限等；②市場上同類物業(yè)經(jīng)營信息，如租金水平、出租經(jīng)營費用等；③房地產(chǎn)開發(fā)建設信息，如建安綜合造價、開發(fā)周期、分期投入情況等；④其他信息，如土地還原率、綜合還原率、利息率等。在解題過程中，一些參數(shù)(如建筑面積、相應的商場、辦公樓面積分攤等)必須通過指標換算才可能取得，一些信息(如計劃自留201*平方米作辦公用房使用等)往往產(chǎn)生迷惑作用，因此，需要對信息進行分析歸類，根據(jù)答題要求，逐步處理。

也可將題目提供資料分為兩類：一是有關(guān)估價對象資料，審題時需留意估價期日、估價對象范圍(是否含地上建筑物)、權(quán)利狀況、土地

出讓時間及出讓年期等地價影響因素；二是市場調(diào)查資料，該類資料是解題的基礎，也是選擇方法的主要依據(jù)。收益法一般會給出了同類物業(yè)的客觀收益和運營費用，建筑物的重置價格等資料，審題時需留意所給資料的具體說明；還要注意題目中給出了哪兩種還原率，這對確定解題思路至關(guān)重要。

(3)審查關(guān)鍵內(nèi)容，考慮資料取舍。一般收益法所給資料較多，既有房屋實際造價，又有房屋重置價格；既有寫字樓的實際租金，又有市

場客觀租金。審題時要考慮哪些資料能用，哪些資料不能用，做出初步判斷。另外，題目中一般對各項出租費用(如管理費、保險費、房產(chǎn)稅等)的費率取值基數(shù)作了詳細說明，審題時應注意。

二、題型分析

第一部分綜合計算題[共8道題]

綜合計算題:該題型主要考察應試者對幾種主要估價方法的綜合運用能力，每道小題的解答通常貫穿一種主要方法，但方法中所需某些條

件未直接給出，需借助其他方法計算得到。（一）、剩余法+收益法（2道例題）

以剩余法為主線，其中預期開發(fā)價值需借助收益還原法求得；

[典型例題：00年實務第1題]

解析：折舊年期，計息期。

[00年實務第1題]

某公司于1998年10月通過出讓方式獲得一宗5000平方米土地的使用權(quán)，出讓年限為50年，根據(jù)規(guī)劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司于1999年10月動工興建一座鋼混結(jié)構(gòu)的綜合大樓。由于建設資金緊張，該公司擬于201*年10月將土地使用權(quán)向銀行抵押。如果以該宗土地使用權(quán)評估價的70％貸款，請問該公司可貸多少款?項目其他有關(guān)資料如下：

(1)該大樓1～3層為商場，建筑面積為3000平方米，4-15層為辦公樓。(2)大樓開發(fā)周期預期二年，第一年投入60％，第二年投入40％。

(3)大樓建成后該公司計劃自留201*平方米用作辦公用房，其余部分以出租方式經(jīng)營，預計商場與辦公樓的出租率分別為90％和80％。目前同類建筑物的建安綜合造價為每建筑平方米3000元，同類物業(yè)的商場市場租金水平每月為300元／平方米，辦公樓市場租金水平每月為150元／平方米。

(4)經(jīng)過調(diào)查，有關(guān)參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營費用中管理費為年租金的10％，維修費為租金的8％，保險費為建安造價的2％0，稅金為年租金的12％；項目投資回報率取建安造價的30％；建筑物經(jīng)濟耐用年限為70年，殘值率為2％。另外，當?shù)赝恋剡�原率為8％，綜合還原率為10％，銀行貸款利息率為10％。標準答案：(一)審題

(1)明確估價對象，正確選擇方法。本題名義上估算貸款，實際上是計算地價，對象是有限年期的土地使用權(quán)價格。由于涉及到房地產(chǎn)出租經(jīng)營，存有收益，以及經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)建成綜合樓，需要倒算地價，因此，應考慮收益還原法和剩余法的結(jié)合使用。(2)明確估價時點。本題的估價時點為201*年10月，距土地經(jīng)出讓取得的時間間隔有2年，剩余土地使用年限為48年。

(3)明確價格類型。由于需估算的貸款和總地價對應，因此，在估算過程中，除了需要估算單位面積地價外，最終結(jié)果應體現(xiàn)出土地使用權(quán)

年限為48年的總地價及相應推算的貸款額。

(4)了解資料內(nèi)容。題中給出的信息交錯在一起，審題時應注意分類。有關(guān)信息包括：①土地及其地上建筑物的信息，如土地面積、土地取得時間、土地出讓年限、容積率、物業(yè)分割情況、建筑物經(jīng)濟耐用年限等；②市場上同類物業(yè)經(jīng)營信息，如租金水平、出租經(jīng)營費用等；③房地產(chǎn)開發(fā)建設信息，如建安綜合造價、開發(fā)周期、分期投入情況等；④其他信息，如土地還原率、綜合還原率、利息率等。在解題過程中，一些參數(shù)(如建筑面積、相應的商場、辦公樓面積分攤等)必須通過指標換算才可能取得，一些信息(如計劃自留201*平方米作辦公用房使用等)往往產(chǎn)生迷惑作用，因此，需要對信息進行分析歸類，根據(jù)答題要求，逐步處理。(二)解題思路與方法選擇1．方法選擇

估價對象為一宗正在建設中的房地產(chǎn)，并將通過出租經(jīng)營的方式產(chǎn)生收益，而要求評估的是包含在整個房地產(chǎn)中的有一定使用年期的土地使用權(quán)價格，進而推算由此可以得到的貸款額度。有收益的房地產(chǎn)估價適合采用收益還原法，而在建設中的土地價格也適合采用剩余法。在這種情況下，必須注意審題，對方法選擇作出判斷，主要依據(jù)是假定僅采用一種方法估價是否可行，否則應考慮兩種方法的綜合應用。在本題中，若只用收益還原法，難于估算建筑物年純收益等；若只用剩余法，房地合一的價格無法直接得到。因此，必須考慮收益還原法和剩

余法的共同使用。

2．解題思路

(1)運用收益還原法估算房地合一的房地產(chǎn)價格。(2)運用剩余法估算土地價格。

(3)根據(jù)題目提供的貸款要求推算可以貸款的額度。(三)公式與計算步驟1．本題應用的主要計算公式(1)收益還原法涉及的主要公式：

年房地純收益=年出租總收入－年房地費用

式中：年出租總收人=商場年出租總收人+辦公樓年出租總收入年房地費用=管理費+維修費+保險費+稅金+折舊

式中：年折舊=建安造價÷按土地剩余使用年限計算的折舊期采用收益還原法計算房地產(chǎn)價格公式：P=a/r[1-1/（1+r）n]

式中：P為房地產(chǎn)價格，a為年房地純收益，r為綜合還原率，n為使用年期。(2)剩余法涉及的主要公式：

地價=房地產(chǎn)價格－總建筑成本－利息－利潤(3)可抵押貸款額計算涉及的主要公式：可抵押貸款額=地價×可貸款比例2．計算步驟

(1)用收益還原法測算房地產(chǎn)總價●計算年出租總收入

在計算年出租總收入時，應明確：①房地產(chǎn)的總建筑面積以及不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)面積分割情況；②辦公樓自留使用部分應按市價計算虛擬其出租收入；③對與出租收入有關(guān)的各項指標應用。

在這一步驟中需要注意，該房地產(chǎn)建成并投入經(jīng)營使用的時間為201*年10月，此時距通過出讓方式取得土地使用權(quán)的時間已歷經(jīng)3年，故在201*年10月這一時點上的剩余土地使用年限為47年，雖然題目給出的建筑物經(jīng)濟耐用年限為70年，但按照有關(guān)法律規(guī)定，實際建筑物的可使用年限為47年，并且整個建筑物投資必須在可使用期內(nèi)全部收回。在本題中，還原率為綜合還原率(10％)，項目建成后使用年限應和剩余土地使用年限一致，為50－3=47年

在此應當注意，從土地出讓取得到開發(fā)建設完成經(jīng)過3年時間，故地價計息周期為3年；而開發(fā)建設到完成是2年時間，其中第一年投入60％，第二年投入40％，往往假定在相應年度內(nèi)均勻投入，則相當于第一年投入集中發(fā)生在第一年年中，第二年投入則集中發(fā)生在第二年年中，故二者距開發(fā)建設完成時間分別為1．5年和0．5年。

●該地價為50年期土地使用權(quán)價格。而考慮估價時點為201*年10月，尚剩余土地使用年期48年，需要進行年期修正，故估價時點的地價為：

8494．26×[1-1/(1+8%)48]/[1-1/(1+8%)50]=8463.47(萬元)(3)計算可抵押貸款額

可抵押貸款額；地價×70％=8463．47×70％=5924．43(萬元)(四)難點與常見錯誤分析1．試題難點

(1)方法的綜合應用。本題涉及到收益還原法和剩余法的綜合應用，因此在解題時，必須牢記各種地價評估方法的操作步驟，并且能對計算步驟作簡要說明，答題時按順序進行，避免跳步被扣分。

(2)信息的龐雜與取舍。由于作為綜合計算題命題，內(nèi)容覆蓋面廣，提供的信息有交叉，需要根據(jù)題目要求并結(jié)合必要的法律法規(guī)作出判斷，如自有辦公用房是否要虛擬作為有收益的辦公用房，建筑物年折舊額的計算如何考慮建筑物自身的經(jīng)濟耐用年限和土地使用年限的關(guān)系，等等。

(3)有關(guān)假設前提和相關(guān)時點、年限的確定。本題是為抵押目的而評估在建工程中的土地使用權(quán)價格，涉及到針對這一目的的估價原則和前提假定。首先，從為抵押目的評估而言，通常遵循保守、謹慎原則，由于房地產(chǎn)尚未建成，有關(guān)土地投資中的利潤是否計入土地價格應該慎重；其次，盡管本題僅應用了收益還原法和剩余法，但是作為土地估價的基本原則之一替代原則一直貫穿在估價過程中，實際上應試者可以假定有一塊空地，除了土地使用年限為50年外，其他條件與本宗土地一致，包括土地取得、房地產(chǎn)開發(fā)建設過程以及房地產(chǎn)經(jīng)營獲益方式都完全一致，而且這些假定應符合市場的一般情況并保持不變，那么，應試者則可以應用常規(guī)的剩余法估價方法和步驟評估該塊空地在本題設定的估價時點時擁有50年使用年期的土地使用權(quán)價格，然后進行必要的年期修正來評估待估宗地在本題要求的估價時點下的相應土地使用年期的地價；最后，對于在建工程的土地價格評估，可能涉及到減價或增價修正的情形，由于本題對此類條件沒有明確，只能暫且忽略。此外，本題的時點涉及到土地取得時點、開始動工興建時點、土地估價時點(即擬向銀行貸款時點)，還隱含著開發(fā)建設完成投入經(jīng)營使用的時點；在相關(guān)利息計算時，還涉及假定第一年投入、第二年投入所集中發(fā)生的時點。相應地，從土地使用年限和各類投資的計息年限上存在著多種情況，必須予以清楚的界定。所以建議應試者在涉及到剩余法應用的試題時，通過現(xiàn)金流量圖來表示各項收支的情況，以幫助答題。(4)關(guān)于剩余法應用中的銷售稅費問題。對于出售型房地產(chǎn)，在應用剩余法進行估價扣除有關(guān)項目求取地價時，必須扣除相應的銷售稅費。由于本題作為出租經(jīng)營型房地產(chǎn)考慮，題目給定條件中也未涉及有關(guān)銷售稅費因素，答題時可以不考慮這項因素。(5)對土地使用權(quán)價格的年期修正。從本題估價時點到土地使用權(quán)到期時點相隔48年，需要進行年期修正。2．常見錯誤分析

(1)審題不夠細致，方法選用不當。由于信息量大且互相交織在一起，審題時容易只及一點，倉促選用單一方法來答題，往往出現(xiàn)“有頭無尾”的答案。

(2)基本概念不清。如建筑面積、土地面積和容積率的關(guān)系、建筑層數(shù)和建筑面積的關(guān)系比較混亂，導致分類物業(yè)面積分割錯誤。(3)指標計算漏項。如某項物業(yè)年出租收入的計算缺少出租率或12個月等。(4)計量單位不統(tǒng)一。常見的是金額計量單位萬元和元混用，造成計算結(jié)果偏差。

(5)關(guān)于辦公樓自留部分，在本題中要假設將其按出租方式經(jīng)營，并計算虛擬收入，否則可能造成漏算。

(6)計算折舊問題。雖然本題條件中建筑物的經(jīng)濟耐用年限為70年，但受土地使用年限的影響，具體計算折舊時應按房地產(chǎn)建成后尚可使用年限47年計算。

(7)時點和有關(guān)年限的選用混亂。

(8)利息計算中，未注意涉及到的各項費用和發(fā)生時點，或未采用動態(tài)計息方法。(9)未進行剩余土地使用年期修正。

[典型例題：98年實務第3題]（解析：[98年實務第3題]

某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬以出讓方式取得某宗地土地使用權(quán)。具體條件如下：宗地面積4500平方米，商住綜合樓用途，出讓年限為50年；規(guī)劃限制條件和涉及方案為總建筑面積15600平方米，其中地下兩層，地下二層1000平方米為設備層；地下一層1000平方米為停車場，設有汽車位60個。地上1～4層為商場，面積4000平方米，516層為住宅，面積9600平方米，地上尚有車位50個。根據(jù)當?shù)匾?guī)定，交足40％地價款后即可開工，剩余地價款應在建筑物建成后一次性交清。

又根據(jù)市場調(diào)查，有以下數(shù)據(jù)：該項目開發(fā)建設周期為兩年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售價為5000元／平方米，銷售稅費為售價9％；商場和車位用于出租，同類型、同檔次商場日租金按可出租面積計算為5元／平方米，可出租面積占總建筑面積的70％，每個汽車位租金為地下480元／月，地上400元／月，有關(guān)稅費及經(jīng)營管理費按租金的30％計。此類建筑物的建安綜合成本分別為：商場及地下部分2500元／平方米，住宅201*元／平方米，地上車位平均為500元／個，專業(yè)費為建安綜合成本的3％，假設資金投入方式為第一年60％，第二年40％。目前貸款年利率為8％，投資回報率為20％，土地還原率為7．5％，商場的房地產(chǎn)綜合還原率為7％，建筑物還原率為8．5％，試算該開發(fā)公司開工時應交納的最低地價款。

標準答案：(一)審題

該題與上述綜合計算題5有許多類似之處，所不同的是：①對預期開發(fā)價值題目中給出的是銷售和租金資料，而不是交易案例，在求取方法上存在差異；②投資回報率未給出計算基數(shù)。審題時還要特別注意題目中所提到的“地價款”的具體含義。(二)解題思路與方法選擇

根據(jù)題目所給條件可想到采用剩余法，預期開發(fā)價值可通過收益還原法間接求出。因地價款為分期支付，可能會給應試者帶來疑惑，是否需要分期計算利息。但仔細分析不難發(fā)現(xiàn)，盡管地價款為分期支付，但實際上題目中所提到的“地價款”即為開發(fā)前一次性投入的地價款。因此，仍可按正常情況，用剩余法求得所應支付的地價款總額，乘以40%即可得到開工時應交納的地價款。(三)公式與計算步驟1．適用公式

全額地價=不動產(chǎn)總價建安費專業(yè)費不可預見費利息稅金利潤2．計算步驟

(1)解題思路：先用收益還原法計算不動產(chǎn)價格，再用剩余法計算土地價格。(四)難點與常見錯誤分析1．試題難點

(1)剩余法中利息、利潤計算基數(shù)與計息期的確定。該題計算利潤的基數(shù)應為待估地價、建安成本與專業(yè)費之和，關(guān)于利息計算基數(shù)及計息期的確定，參見綜合計算題5中的有關(guān)說明。

(2)收益還原法計算中收益年期和還原率的取值，參見簡單計算題7中的有關(guān)說明。2．常見錯誤

應試者常犯的錯誤是：①被分期支付地價款所迷惑，僅對地價款的40％計算利息；

②在計算地上停車位價值時，錯誤的采用了綜合還原率；③對用于出租的商場、停車位也計算了銷售稅費。

（二）、剩余法+市場比較法（0道例題）

以剩余法為主線，其中預期開發(fā)價值需借助市場比較法求得；[此類題型還沒出現(xiàn)過]

（三）、剩余法+成本法（1道例題）[典型例題：04年實務第3題]解析：劃撥土地使用權(quán)價格。

[04實務第3題]

某制藥企業(yè)為擴大經(jīng)營規(guī)模，準備將位于W市城區(qū)的老工廠遷出。根據(jù)當?shù)卣�府�?guī)定，老廠區(qū)土地由政府按一定價格收購后，重新開發(fā)利用。該企業(yè)擬用政府收購老廠區(qū)的補償價格在郊區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)購置土地，建設新的現(xiàn)代化制藥廠。

經(jīng)調(diào)查，該企業(yè)老廠區(qū)土地為1987年以無償劃撥方式取得的國有土地，土地面積為3000平方米，重新開發(fā)后，規(guī)劃建設商務辦公樓，規(guī)劃容積率為2．4。該辦公樓建成后，預計售價為11000元／平方米，開發(fā)期為兩年，建筑費為4500元／平方米，專業(yè)費和不可預見費分別為建筑費的5％和3％，建造成本第一年投入45％，第二年投入55％，年內(nèi)均勻投入，建成后即可全部售出。該項目預計投資回報率為房地產(chǎn)售價的15％；稅金為房地產(chǎn)售價的6％，年貸款利率為8％，土地還原利率為6％。

W市郊區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)周邊地區(qū)近3年農(nóng)作物的年平均畝產(chǎn)值為1800元／畝，因當?shù)厝硕嗟厣�，故征地時土地補償費和安置補助費的總和取法律規(guī)定的最高值。青苗及地上物補償費按當?shù)剞r(nóng)作物一年產(chǎn)值補償。根據(jù)當?shù)匾?guī)定，征地過程中的征地管理費按照征地費總額的4％征收；耕地占用稅按5元／平方米計收；耕地開墾費按10元／平方米計收。開發(fā)區(qū)平均土地開發(fā)程度達到“五通一平”(通路、通水、通訊、通電、排水，場地平整)，土地開發(fā)費為60元／平方米，開發(fā)周期為1年，開發(fā)費在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入；土地開發(fā)的投資回報率為15％，經(jīng)調(diào)查，該市土地增值收益與當?shù)爻鲎尳饦藴室恢隆８鶕?jù)該市規(guī)定，開發(fā)區(qū)工業(yè)用地土地出讓金最低不得低于150元／平方米，住宅用地土地出讓金最低不得低于300元／平方米，商業(yè)用地出讓金最低不得低于600元／平方米。市區(qū)老廠區(qū)所在區(qū)域工業(yè)用地土地出讓金最低不得低于300元／平方米，住宅用地土地出讓金最低不得低于500元／平方米，商業(yè)用地出讓金最低不得低于930元／平方米。1.請測算老廠區(qū)用地在規(guī)劃用途條件下、法定最高年期的土地使用權(quán)單價和總價。

2.經(jīng)協(xié)商，當?shù)卣�府同意對老廠區(qū)按規(guī)劃用途條件下劃撥土地使用權(quán)價格的60％給予補償，試問，該企業(yè)最高可以得到多少補償。3.該企業(yè)如以該補償價購置開發(fā)區(qū)的土地，可以最多購買多少面積的土地。標準答案：

1、方法選擇

根據(jù)題目要求和所提供的資料，老廠區(qū)土地宜采用剩余法評估，工業(yè)開發(fā)區(qū)土地宜采用成本逼近法評估。2、．適用公式

(1)老廠區(qū)規(guī)劃條件下，出讓土地使用權(quán)價格評估公式：

土地價格=開發(fā)完成后的樓價建筑費專業(yè)費不可預見費利息利潤銷售稅費(因題目中未給出購地稅費比率，在此不考慮購地稅費)(2)老廠區(qū)規(guī)劃條件下，劃撥土地使用權(quán)價格評估公式：劃撥土地使用權(quán)價格=出讓土地使用權(quán)價格土地出讓金(3)工業(yè)開發(fā)區(qū)土地市場價格評估公式：

土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費十稅費+利息+利潤十土地增值3、難點與常見錯誤分析A．試題難點

(1)評估思路的確定。本題設問較多，且涉及老廠區(qū)和工業(yè)開發(fā)區(qū)兩類用地，要求應試者能通過分析各問題之間的內(nèi)在聯(lián)系，理出其中的關(guān)鍵點，即：求取老廠區(qū)規(guī)劃條件下地價和工業(yè)開發(fā)區(qū)地價。有了這兩種地價，結(jié)合土地出讓金資料，則不難求出企業(yè)的最高補償金額和可購置的開發(fā)區(qū)土地面積。

(2)剩余法評估中利息的計算，尤其是計息項目和計息期的確定。除各項建造成本需要計算利息外，待估地價也應計息。只是這兩項費用由于投入時間不同，計息期存在差異。根據(jù)題意，項目開發(fā)期為兩年，建造成本第一年投入45％，第二年投入55％，年內(nèi)均勻投入，則第一年投入建造成本的計息期為1．5年，第二年投入建造成本的計息期為0．5年；而土地取得費用(地價款)通常在項目開發(fā)前一次性投入，待估地價的計息期應為整個開發(fā)期2．0年。

(3)成本逼近法評估中土地取得費的計算。本題并未直接給出土地取得費數(shù)值，而是給出了農(nóng)作物年產(chǎn)值和各項費用的取值標準，應試者需根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，按相應補償倍數(shù)計算確定。B．常見錯誤分析

(1)缺少評估思路或敘述不清。說明評估思路是解答綜合計算題的重要步驟，也是進行具體測算的基礎，應試者不容忽視。

(2)剩余法測算中易出現(xiàn)的錯誤：①利潤計算錯誤。誤將銷售利潤率當作成本利潤率，造成利潤計算基數(shù)錯誤；②利息計算錯誤。未計算待估地價利息，或計息期有誤。

(3)成本逼近法測算中易出現(xiàn)的錯誤：①未統(tǒng)一費用單位或換算錯誤；②利息計算錯誤。未計算征地稅費利息，或計息期有誤；③缺少土地使用年期修正或修正有誤。

（四）、收益法+重置成本法（2道例題）

以收益還原法為主線，房屋現(xiàn)值需借助重置成本法得到；

解答該類題目，首先要看清題目要求和已知條件，然后再考慮應以哪種方法為主，還有哪些條件不能滿足，需借助什么方法求得。通常題目中會給出許多條件，其中部分屬于干擾性條件，解題時不能采用，如實際租金、實際建安造價、實際土地取得費、實際出讓地價等。應試者一定要注意甄別，除非實際情況與估價時點時的客觀標準一致，或是評估帶租約的房地產(chǎn)，否則，無論收益還是成本費用，均應采用客觀標準，而不能用實際值。

但同時也要注意，根據(jù)題目敘述的情況分析，若實際支付費用或獲取收益情況符合估價時點時的市場客觀標準，直接采用實際值也未嘗不可，這就要求應試者仔細閱讀試題所給條件，以便做出正確判斷。

[典型例題：環(huán)球的第19題]

解析：該題求保險損失價格，思路為收益法+市場比較法+成本法

計算題19．

某市一工業(yè)企業(yè)于1998年10月以出讓方式取得一宗國有土地，建造了廠房進行生產(chǎn)，土地面積6000，建筑面積4800，出讓年限50年。該企業(yè)對地上建筑物辦理了財產(chǎn)保險，根據(jù)《保險合同》規(guī)定，若地上建筑物毀損，保險公司將按建筑物毀損價值的80％進行賠償。201*年4月，因生產(chǎn)事故造成地上建筑物毀損70％，該企業(yè)向保險公司提出索賠。保險公司經(jīng)過核實，認為符合理賠條件，特委托某估價機構(gòu)對地上建筑物毀損價值進行評估，并確定理賠額度。為此，該估價機構(gòu)搜集了如下可用資料：

(1)該地塊所處區(qū)域內(nèi)兩幢類似物業(yè)的近期交易價格分別為：實例A：1250元／

實例B：1420元／

(2)該地塊所處區(qū)域于201*年10月出租的一工業(yè)廠房(實例C)，房地年出租凈收益為105元／，可收益年限50年。(3)該地塊與三個可比實例A、B、C的影響因素修正指數(shù)如下表1，表中數(shù)值表示各案例條件與待估房地產(chǎn)比較，負號表示案例條件比待估房地產(chǎn)差，正號表示案例條件比待估房地產(chǎn)好。表1

比較因素交易時間交易情況使用年期區(qū)域因素個別因素待估房地產(chǎn)100100100100100比較實例A+3201*比較實例B0+8一1十3+5比較實例C20+21+7(4)該地塊所處區(qū)域目前征地費(包括土地取得費及相關(guān)稅費)為18萬元／畝，土地開發(fā)費1．5億元／k表1，土地開發(fā)周期為1年，當?shù)劂y行貸款利率6％，土地開發(fā)利潤率12％，土地增值收益率20％，土地還原利率7％，綜合還原利率8％。解：

(1)解題思路：首先根據(jù)出租資料采用收益還原法計算出租廠房即實例C價格；然后采用市場比較法計算不動產(chǎn)總價；用成本逼近法計算土地總價，最后根據(jù)不動產(chǎn)總價=土地總價+建筑物現(xiàn)值，計算建筑物現(xiàn)值，從而最終得到建筑物毀損價值及理賠額度。

收益還原法計算公式為：(a÷r)×[1-l÷(1十r)]式中a純收益；r土地還原利率；n土地產(chǎn)收益年期。市場比較法基本公式為：

待估宗地價格＝比較實例宗地價格×待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)×待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較案例宗地交易日期地價指數(shù)×待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)×待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較案例宗地個別因素條件指數(shù)成本逼近法測算地價公式：

土地價格＝(土地取得費+土地開發(fā)費十投資利息+投資利潤+稅費十土地出讓金)×年期修正系數(shù)(2)用收益還原法計算實例C價格

(105÷8％)×[1l÷(1+8％)]＝]284．516元／(3)用市場比較法計算不動產(chǎn)總價P第一步：分別計算三個案例的比準價格

A＝1250×100/103×100/98×100/100×100/99×100/100＝1250．868元／B＝1420×100/100×100/108×100/99×100/103×100/105＝1228．013元／C＝1284.516×100/98×100/100×100/102×100/99×100/107＝1213．094元／第二步：采用簡單算術(shù)平均求取不動產(chǎn)總價

單位面積不動產(chǎn)價格＝(1250．868+1228．013+1213．094)／3＝1230．658元／不動產(chǎn)總價＝1230．658×4800＝590．716萬元(4)應用成本逼近法計算土地總價

第一步：土地取得費：18萬元／畝＝270元／第二步：土地開發(fā)費：1．5億元／k＝150元／

第三步：計算利息：270×[(1+6％)+150×[(1+6％)－1]＝20．634元／第四步：計算開發(fā)利潤：(270+150)×12％＝50．400元／第五步：成本地價：270+150+20．634+50．400＝491．034元／第六步：土地增值收益：491．034×20％＝98.207元／第七步：目前剩余年期44．5年的土地使用權(quán)現(xiàn)值(49l.034+98.207)×[1一1／(1+7％)

44.51

0.5

50n

]＝560．219元／

第八步：土地使用權(quán)總價＝560．219×6000＝336。131萬元(5)計算建筑物現(xiàn)值

建筑物現(xiàn)值＝不動產(chǎn)總價－土地總價＝590．716336.131＝254．585萬元(6)計算建筑物毀損價值254．585×70％＝l78．21萬元(7)保險公司理賠額度178．21×80％＝142．57萬元

[典型例題：環(huán)球的第20題]

解析：特點求綜合還原率。成本法+收益法

計算題20．

某甲房地產(chǎn)集團經(jīng)過調(diào)查，于1998年以出讓方式取得某市一片生地50年土地使用權(quán)。該地塊面積為1．8k，進行“七通一平”開發(fā)后，按照規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)道路、綠地等公益事業(yè)占地面積為30％。根據(jù)調(diào)查，該市同類土地取得費用為10萬元／畝，將生地開發(fā)成“七通一平”土地的開發(fā)成本、管理費用等為1.4億元／k。開發(fā)期為3年，每年開發(fā)費用及管理費用在期初均勻投入，第一年、第二年、第三年分別投入40％、30％，20％。貸款年利率一年期為6％、二年期為7％、三年期為8％；投資利潤率為12％。當?shù)赝恋卦鲋凳找媸峭恋爻杀緝r格的20％，土地還原利率為6％。1998年起至201*年地價上漲幅度為每年增長2％。

201*年某乙房地產(chǎn)開發(fā)公司在其中3000的A地塊上建成綜合寫字樓并對外出租。寫字樓面積6200，耐用年限50年，殘值率為4％。目前該類建筑的重置價格為1800元／，建筑物還原利率為8％。201*年，某丙咨詢公司以此作為典型案例，測算出該市同類房地產(chǎn)的綜合還原利率為7．42％，請問是否正確?解：

(1)用成本逼近法計算土地價值①計算土地取得費及稅費

l.8×1000×1000×150＝2．7億元②計算土地開發(fā)費

1．4×1．8÷[1．8×(130％)]＝200元／總開發(fā)費用：200×1．8×0．7=2．52億元③計算利息

2.7×8％×3+2．52×40％×[(1+8％)－1]+2.52×35％×[(1+7％)－1]+2．52×25％×[(1+6％)－1]＝0．648+0．21386+0．09421+0．01862＝0．97469億元④計算利潤

(2．7十2．52)×12％＝0．6264億元⑤計算土地增值

(①+②+③+④)×20％＝1．36422億元⑥無限年期地價①+②+③十④+⑤＝8．18531億元⑦50年期地價

P＝(①+②+③十④+⑤)×[11／(1十6％)]＝7．7409億元⑧地價修正到201*年：7．7409×(1+6％×2)＝8．6698億元⑨單位面積地價8．6698÷[1．8×(1-30％)]＝688．08元／總地價：3000×688．08＝2064240元(2)計算建筑物現(xiàn)值

建筑物年折舊：1800×6200÷46=242609元。建筑物現(xiàn)值：1800×6201*42609×2＝10674782元(3)計算綜合還原利率應用公式：

R＝(r1L+r2B)／(L十B)＝(6％×2064240+8％×106747822)／(2064240+10674782)＝7．68％

因此丙咨詢公司測算的房地綜合還原利率不正確。

750

2.5

1.5

0.

（五）、收益法+市場比較法（2道例題）

[典型例題：04實務的第2題]

[04實務第二題]

某房地產(chǎn)開發(fā)公司于201*年10月以出讓方式取得一宗地，土地面積為4000平方米，出讓年期40年，出讓用途為商業(yè)，規(guī)劃建設一座六層商場，各層建筑面積相同，建筑容積率為3．0。201*年10月商場建成后，該房地產(chǎn)開發(fā)公司將第一層出售給公司乙，市場售價為6500元／建筑平方米，其余建筑由該房地產(chǎn)開發(fā)公司出租經(jīng)營，相關(guān)手續(xù)均已辦理。

1．根據(jù)以下條件采用市場比較法(至少選擇三個比較案例)測算公司乙于201*年10月所占用土地的總價。經(jīng)調(diào)查，該商場周邊區(qū)域有若干正常情況下的土地成交案例，各案例的條件見下表

上表中有關(guān)系數(shù)均為比較案例與待估宗地比較所得，數(shù)值為負值表示案例的條件比待估宗地條件差，數(shù)值為正值表示案例的條件比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值表示對宗地價格的修正幅度。

該城市商業(yè)用地價格在201*年6月至201*年6月間，平均每月比201*年6月的價格上漲0．2個百分點；201*年7月至201*年10月間，平均每月比201*年6月的價格上漲0.1個百分點。土地還原利率取6％。

2.因登記需要，需測算公司乙所應分攤的土地面積，請按其首層建筑面積占整座商場建筑面積的比例計算公司乙應分攤的土地面積。3.若該商場第一層再出租時，請測算其所占用土地的單位土地面積市場年租金。標準答案：2．方法選擇

根據(jù)本題所提供資料，評估乙公司占用的土地價格適用于市場比較法；評估乙公司占用土地的市場年租金適用于收益還原法。(三)公式與計算步驟1．適用公式

估價對象土地價格=比較低案例土地價格×交易情況修正×日期修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正×年期修正土地市場年租金=土地單位面積價格×土地還原率÷[1-1/（1+土地還原率）土地收益年期]2．計算步驟

(四)難點與常見錯誤分析1．試題難點

(1)市場比較法測算中，交易日期修正指數(shù)(地價指數(shù))的確定。在計算地價指數(shù)時，應注意兩點：一是根據(jù)不同時段的地價變動差異，分段計算；二是根據(jù)地價變動的不同規(guī)律，采用不同的公式計算。

1)如果某類用地的地價變動用百分點形式表示，通常表述為地價以某年為基期，以后平均每年(或每月)增加幾個百分點。則基期年的地價指數(shù)為100，以后某一時點的地價指數(shù)為：

地價指數(shù)=∑ni×ri+100(i=1t)

式中：n代表年(月)數(shù)；r表示每年(月)增加的百分點；i表示不同期間；t表示期間數(shù)。

2)如果地價變動用環(huán)比形式表示，通常表述為地價在某一期間平均每年(月)遞增百分之幾，則基期年的地價指數(shù)為100(基期年可根據(jù)情況確定，不影響計算結(jié)果，但只能有一個基期年)，以后某一時點的地價指數(shù)計算公式為：地價指數(shù)=∏(1+ri)ni×100(i=1t)

式中：n代表年(月)數(shù)；r表示年(月)遞增百分比；i表示不同期間;t表示期間數(shù)。根據(jù)本題所提供資料，估價對象所在城市商業(yè)用地價格以201*年6月為基期，在

201*年6月至201*年6月間，平均每月上漲0．2個百分點，在201*年7月至201*年10月間，平均每月上漲0．1個百分點，則地價指數(shù)的計算應采用上述第一個累加公式。

例如，交易實例A2的交易日期為201*年7月，則其地價指數(shù)為：地價指數(shù)=24×0．2+1×0．1+100=104．9

(2)土地市場年租金的計算。與一般收益還原法不同，求取土地市場年租金，是在土地價格已知的情況下，用適當?shù)耐恋剡�原率，反求土地純收益(年凈租金)，本題未明確租賃費用問題，在此假定年凈租金即為市場年租金。計算中有兩個難點。1)選擇計算公式。應選用有限年期土地還原法計算公式，并將其形式變化為：a=P×r÷[11/(1+r)n]

2)確定土地收益年期。土地未來收益年期應從估價期日起計，至土地使用年期屆滿為止。待估土地出讓時間為201*年10月，出讓年期40年，估價期日為201*年10月，則土地收益年期為36年。2．常見錯誤分析

(1)市場比較法測算中地價指數(shù)取值錯誤。應試者往往忽略地價變動表述上的差異，將兩種不同的增長方式相混淆，造成地價指數(shù)計算錯誤。(2)土地使用年期修正錯誤。當估價對象與比較實例的土地使用年期不一致時，應將比較實例土地使用年期下價格統(tǒng)一修正為估價對象土地使用年期下價格。常見錯誤是作了反向修正，誤將估價對象價格修正為各比較實例土地使用年期下價格。

(3)計算土地市場年租金時，土地收益年期取值錯誤，誤用了土地出讓年期40年。土地年租金評估與土地價格評估類似，土地年租金也對應某一估價期日。因此，在測算年租金時，土地收益年期應從估價期日開始計算，本題中的土地收益年期應為36年。

[典型例題：00實務的第2題]

解析：收益法+市場計較法注意比較案例的選擇，建立可比基礎、估價結(jié)果的確定。

[00年實務第2題]

C市的某企業(yè)擬購進A市的宗地H，委托某土地評估機構(gòu)對宗地H的轉(zhuǎn)讓價格進行評估。土地評估機構(gòu)對委估宗地進行調(diào)查并取得了相關(guān)資料。請依據(jù)下面所列資料，評估出宗地H于1999年7月31日的市場價格(計算地價時，案例選擇不少于4個)。

開發(fā)程度說明：“表示宗地外”七通一平”和宗地內(nèi)“三通一平”；表示宗地外“七通一平”和宗地內(nèi)“五通一平”；表示宗地內(nèi)外“七通一平”。

區(qū)域因素和個別因素對地價的修正系數(shù)說明(有關(guān)系數(shù)均為案例與待估宗地比較所得)：數(shù)字為負的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件差；數(shù)字為正的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件好；數(shù)值表示對宗地地價的修正幅度。

(2)其他資料：A市的地價指數(shù)以1997年為基期，每年在上一年的基礎上增加10個百分點。A市的容積率對地價的影響是：容積率以2為100％，

當容積率每升高或降低0．1時，宗地單位地價上漲率增加或減少4個百分點。A市商業(yè)用地還原率為4％。1997年和1998年A市的商業(yè)用地宗地內(nèi)從“三通一平”到“五通一平”的費用平均為每平方米45元。標準答案：(一)審題

1．明確題目要求。本題要求評估宗地H于1999年7月31日的土地使用權(quán)市場轉(zhuǎn)讓價格，并要求評估過程中，比較案例選擇不少于4個。2．梳理及篩選有關(guān)資料。首先需明確估價對象情況，如估價時點、所在城市、土地用途、擬交易方式等。然后，按照市場比較法選擇比較案例的有關(guān)技術(shù)要求(相同市場條件、相同供需圈、相同用途、相同交易類型等)，對題目中給出的9個交易案例進行篩選，容易選出的是A01、A04、A063個比較案例，A03因交易類型為租賃，很容易漏選。但仔細分析不難發(fā)現(xiàn)，A03給出的雖為租金水平，但很容易轉(zhuǎn)化為價格，也可作為比較案例。

3．審查關(guān)鍵點，謹防誤用。審題過程中還要弄清某些細節(jié)問題，如：①各比較案例的價格類型是否統(tǒng)一，本題中各案例價格既有單位面積地價，也有樓面地價，計算過程中需按照題目要求進行統(tǒng)一，在沒有要求的情況下，可統(tǒng)一為單位面積地價；②弄清修正系數(shù)的比較基準，要特別注意區(qū)域因素和個別因素對地價的修正系數(shù)說明，這直接關(guān)系到因素條件指數(shù)的取值正確與否。(二)解題思路與方法選擇1．方法選擇

從題目要求和已知條件，很容易想到應以市場比較法為主，但比較案例A03未直接給出地價，需借助收益還原法將其租金還原為價格。2．解題思路

①首先根據(jù)市場比較法技術(shù)要求，對各交易案例進行篩選，選出4個符合要求的案例作為比較案例；②對所選各比較案例建立價格可比基礎。將樓面地價換算為單位面積地價，利用收益還原法，將案例A03的租金還原為價格；③根據(jù)地價增長情況及容積率與地價的關(guān)系，編制地價指數(shù)表和容積率修正系數(shù)表；④對各比較案例地價進行開發(fā)程度修正；⑤根據(jù)所確定的各因素修正指數(shù)，按照市場比較法計算公式，分別對4個比較案例進行土地使用年期、容積率、交易日期、區(qū)域因素和個別因素修正，得到4個比準價格；⑥采用適當方法，將4個比準價格綜合為待估宗地地價。(三)公式與計算步驟1．本題應用的主要計算公式(1)市場比較法適用公式

比準價格=比較案例宗地價格×年期修正×容積率修正×交易日期修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正(2)收益還原法基本公式P=a÷r×[11/（1+r）n]

式中：P為土地價格；a為土地凈收益，即年凈租金；r為土地還原率；n為土地使用年期，本題可直接采用待估宗地土地使用年期。2．計算步驟(1)解題思路

先選擇比較案例，然后建立價格可比基礎，再應用市場比較法等評估宗地地價。(2)案例選擇

根據(jù)比較法評估需要，按照相同市場條件、相同供需圈、相同用途的要求，根據(jù)題目給的各案例條件，可以作為本評估對象的比較案例是A01、A03、A04、A06，將此4個案例作為初選案例。(四)難點與常見錯誤分析1．試題難點

本試題旨在綜合考察采用市場比較法評估土地價格時案例選擇的要求、統(tǒng)一價格基礎的方法及比準價格的計算步驟等。這種綜合計算題的題目內(nèi)容往往較多，在審題過程中應注意抓住主要精神，對于本題來說，首先應明確其主要考察的估價方法為市場比較法；其次要明確考察的具體內(nèi)容，包括如何選擇案例、如何統(tǒng)一交易價格基礎、如何進行修正等。明確了這些內(nèi)容，即可以進行解題。2．常見問題分析

(1)選擇案例的原則和要求是本題要考察的主要內(nèi)容之一。根據(jù)市場比較法的技術(shù)要求，比較案例應與評估對象處于相同的市場條件、相同供需圈范圍，并且用途相同，因此在題目提供的9個案例中，只有A01、A03、A04、A06能夠作為比較案例。應試者比較容易漏選的是A03案例，因為A03是租賃案例，許多應試者認為其交易方式與評估目的不同，因此不能作為比較案例。其實A03雖然是租賃案例，但是可以通過一定的計算方法將其租金轉(zhuǎn)化為價格，即利用收益還原法將其土地租金還原為土地價格，使其變?yōu)榭杀劝咐�。容易誤選的案例是B01，選擇這一案例的問題在于一方面交易類型不同，抵押。與轉(zhuǎn)讓在價格關(guān)系上存在著較大的區(qū)別；二是處于不同的城市，不屬于同一供需圈，在價格上不可比，因此不能作為比較案例。

(2)由于A06案例的交易價格是樓面地價，而其他案例交易價格和評估對象的評估價格都是單位土地面積價格，因此應將A06的樓面地價修正為單位土地面積價格。

(3)由于A03是租賃案例，應將其租金還原為價格。為了不用進行年期修正，可直接將其還原為38年(評估對象的土地使用權(quán)年限)期的價格。當然也可以將其還原為商業(yè)用地40年期的價格，但后面需進行年期修正。許多應試者將其按40年還原價格，但后面不進行年期修正，從而造成錯誤。

(4)編制期日修正指數(shù)相對比較簡單，按每年增加10個百分點進行計算。

(5)容積率修正容易出現(xiàn)錯誤的是少數(shù)應試者將A06的樓面地價不轉(zhuǎn)化為地面地價直接進行修正，或不進行修正，這都是不正確的。(6)開發(fā)程度調(diào)整主要涉及A01和A06，根據(jù)題意由宗地內(nèi)“三通一平”到“五通一平”開發(fā)費為45元／平方米，因此應將該兩宗地的單位地價分別加45元／平方米；A03和A04的開發(fā)程度與評估對象一致，不用進行修正。

(7)區(qū)域因素和個別因素修正是最容易出錯的地方，這里的問題同樣是如何確認待估宗地與比較案例之間的比較關(guān)系問題，許多應試者不注意或弄不清是以誰為比較基礎、修正系數(shù)的正負分別表示什么優(yōu)劣關(guān)系等，這方面內(nèi)容可參見前面所講的試題。

(8)各案例比準價格的計算是將所確定的修正指數(shù)代人修正公式進行計算。這方面的問題與要求可參見簡單計算題試題5的點評。(9)最終價格的確定可采用不同的方法，但不管采用什么方法均應充分說明理由。本題案例A06的比準價格與另外三個案例的比準價格相差較大，因此許多應試者往往不注意這一情況而直接進行簡單平均，從而引起錯誤。

（六）、市場比較法+成本法（1道例題）

以市場比較法為主線，其各比較案例地價需借助其他方法(如成本逼近法、收益還原法等)得到。[典型例題：02實務的第3題]

解析：承租土地使用權(quán)評估。市場比較法+成本法+收益法，注意年期修正。

[02實務第三題]

某企業(yè)擁有A宗地的劃撥土地使用權(quán)，并于201*年9月1日與當?shù)卣�府簽訂了該宗地的國有土地租賃協(xié)議，租期20年，實際支付的年租金為10元／平方米。A宗地土地面積為30000平方米，用途為工業(yè)，現(xiàn)已達到五通一平的開發(fā)程度。經(jīng)調(diào)查，A宗地周邊有三宗條件相似的工業(yè)用地，具體情況如下：

(1)B宗地：占地45畝，于1998年9月1日通過征地方式取得，當時根據(jù)所在區(qū)域的市場行情，共支付了300萬元征地及其相關(guān)稅費，經(jīng)開發(fā)建設，現(xiàn)已達到七通一平的開發(fā)程度，共花費土地開發(fā)費540萬元。據(jù)調(diào)查，從1998年9月1日到201*年9月1日期間，征地費用和達到七通一平的土地開發(fā)費用分別上漲了20％和30％。

(2)C宗地：占地25000平方米，于1998年9月1日通過出讓方式取得。宗地已達到三通一平的開發(fā)程度。按照201*年9月的市場行情，該宗地若出租經(jīng)營，每年土地凈收益可達55萬元。

(3)D宗地：占地3．5公頃，于201*年9月以國家作價入股方式取得，40年期、"七通一平"條件下作價425元／平方米。宗地交易情況區(qū)域因素個別因素B宗地-4％-2％5％C宗地05％-1％D宗地2％-7％-5％

表中數(shù)值表示B、C、D各宗地與A宗地的比較，負值表示案例宗地比A宗地的對應條件差，正值表示案例宗地的條件優(yōu)于A宗地。根據(jù)當?shù)?01*年9月的土地市場狀況，從征地到完成七通一平的土地開發(fā)需要1年的時間，土地開發(fā)費分季度投入，每季度投資額相等，在季內(nèi)均勻投入；設定土地開發(fā)資金的貸款季利率為1．5％，需按季度按復利計算利息；土地開發(fā)的投資回報率為10％；土地增值收益率為20％；土地還原率取6％。

相對A宗地而言，其50年土地使用權(quán)價格因開發(fā)程度不同而有差異：達到七通一平時地價比五通一平高100元／平方米，達到五通一平時地價比三通一平高60元／平方米。根據(jù)以上條件，試回答以下問題：

(1)以B、C、D作為比較案例，利用市場比較法測算宗地A于201*年9月1日的土地價格；(2)測算宗地A于201*年9月1日的市場年租金；

(3)測算宗地A于201*年9月1日的承租土地使用權(quán)價格。標準答案：綜合計算題

該題型主要考察應試者對幾種主要估價方法的綜合運用能力，每道小題的解答通常貫穿一種主要方法，但方法中所需某些條件未直接給出，需借助其他方法計算得到。如以剩余法為主線，其中預期開發(fā)價值需借助市場比較法或收益還原法求得；再如以收益還原法為主線，房屋現(xiàn)值需借助重置成本法得到；或以市場比較法為主線，其各比較案例地價需借助其他方法(如成本逼近法、收益還原法等)得到。解答該類題目，首先要看清題目要求和已知條件，然后再考慮應以哪種方法為主，還有哪些條件不能滿足，需借助什么方法求得。通常題目中會給出許多條件，其中部分屬于干擾性條件，解題時不能采用，如實際租金、實際建安造價、實際土地取得費、實際出讓地價等。應試者

一定要注意甄別，除非實際情況與估價時點時的客觀標準一致，或是評估帶租約的房地產(chǎn)，否則，無論收益還是成本費用，均應采用客觀標準，而不能用實際值。

但同時也要注意，根據(jù)題目敘述的情況分析，若實際支付費用或獲取收益情況符合估價時點時的市場客觀標準，直接采用實際值也未嘗不可，這就要求應試者仔細閱讀試題所給條件，以便做出正確判斷。(二)解題思路與方法選擇1．方法選擇

從題目要求和已知條件，很容易想到應以市場比較法為主，但各比較案例價格并未直接給出，需要借助其他方法間接求得，宗地B、C分別給出了征地資料和出租資料，可分別利用成本逼近法和收益還原法測算得到地價，宗地D地價需做年期修正。至于宗地A的市場租金和承租土地使用權(quán)價格，則可在評估得到宗地A地價的基礎上，利用收還原法進一步測算得到。2．解題思路

(1)首先測算各比較案例(宗地B、C、D)在估價時點時的50年期土地使用權(quán)價格。即：①利用成本逼近法推算宗地B價格；②利用收益還原法推算宗地C價格；③通過年期修正得到宗地D價格。

(2)利用市場比較法，對通過測算得到的B、C、D宗地價格分別進行交易情況、區(qū)域因素、個別因素及開發(fā)程度修正，得到三個比準價格；采用適當方法對三個比準價格進行平均，計算得到待估宗地A價格。

(3)在評估得到宗地A價格基礎上，利用收益法測算其年市場租金。因試題未明確土地租賃費用問題，故假定年凈租金即為市場年租金。(4)計算宗地A市場租金與實際租金的差額得到年盈余租金，選擇適當?shù)某凶馔恋厥褂脵?quán)還原率，利用收益還原法將年盈余租金還原為承租土地使用權(quán)價格。(三)公式與計算步驟1．本題應用的主要計算公式(1)成本逼近法基本公式：

土地價格=(土地取得費及相關(guān)稅費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地增值收益)×年期修正系數(shù)(2)市場比較法基本公式：

比準價格=比較案例宗地價格×交易情況修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正(3)收益還原法涉及的基本公式：

1)求取C宗地50年期土地使用權(quán)價格公式：P=a/r×[1-1/（1+r）n]

式中：P為土地價格；a為土地凈收益；r為土地還原率；n為土地使用年期。2)求取宗地A市場年租金公式：a=P×r/[1-1/（1+r）n]

式中：a為土地年租金(不含各項費用)；P為宗地A價格；r為土地還原率；n為土地使用年期。

3)求取宗地A承租土地使用權(quán)價格公式：P=PR/r×[1-1/（1+r）n]

式中：P為承租土地使用權(quán)價格；PR為土地盈余租金；r為承租土地使用權(quán)還原率；n為收益年期。2．計算步驟題解一：(1)確定評估思路

1)明確地價定義。為五通一平條件下、50年期、工業(yè)用地、于201*年9月1日的土地使用權(quán)價格。

2)確定評估思路。先選用成本逼近法和收益還原法分別測算宗地B、C土地使用權(quán)價格；然后選用市場比較法評估宗地A價格。利用收益法測算宗地A的市場租金。

利用收益還原法測算宗地A的承租土地使用權(quán)價格。(四)難點與常見錯誤分析1，試題難點

(1)評估思路的確定。本題設問較多，且交易案例資料并未直接給出地價，要求應試者能夠透過復雜的信息，抓住關(guān)鍵問題(求取A宗地地價)，并理出解決問題的主線(采用市場比較法)；然后再考慮哪些條件還不具備，需借助什么方法間接求出；最后考慮A宗地年租金及承租土地使用權(quán)價格的求取方法。

(2)利用成本逼近法測算B宗地地價過程中利息的計算，尤其是計息期的確定。根據(jù)題意，土地開發(fā)費按季度等額均勻投入，按季度、復利

計息，整個開發(fā)期為1年，在均勻投入的前提下(可等同于在各季度中點投入)，則第一季度投入開發(fā)費的計息期為3．5(0．5+3)季度，以后各季度投入開發(fā)費的計息期依次為2．5、1．5和0．5季度。土地取得費的計息期則應為4個季度。

(3)承租土地使用權(quán)價格測算。求取承租土地使用權(quán)價格關(guān)鍵在于合理確定盈余租金、收益年期和承租土地使用權(quán)還原率。盈余租金即為市場租金與實際租金的差額，市場租金可根據(jù)市場價格還原得到；收益年限為估價時點的剩余租期，即20年；依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中的有關(guān)規(guī)定，承租土地使用權(quán)還原率一般比出讓土地使用權(quán)還原率高1個百分點左右，故承租土地使用權(quán)還原率取7％較為合理。2．常見錯誤分析

(1)缺少評估思路或敘述不清。說明評估思路是解答綜合計算題的重要步驟，也是進行具體測算的基礎，應試者不容忽視。

(2)成本逼近法測算中易出現(xiàn)的錯誤：①未統(tǒng)一費用單位或換算錯誤；②利息計算錯誤，如未按季度計息或計息期有誤；③缺少土地使用權(quán)年期修正等。

(3)在市場比較法評估中，未看清各因素條件的比較基準，造成條件指數(shù)取值錯誤。本題中交易情況、區(qū)域因素、個別因素修正均以待估宗地為基準，即待估宗地條件指數(shù)為100，亦即這三項因素修正其分子為100，分母為比較案例宗地條件指數(shù)。

(4)未進行土地開發(fā)程度修正或修正錯誤。待估宗地A與各比較案例土地開發(fā)程度存在差異，需根據(jù)題目所給資料，以宗地A為標準進行修正。土地開發(fā)程度修正既可在交易情況及區(qū)域因素、個別因素修正之前進行，也可在其后進行，計算結(jié)果會略有不同。

但題目中明確了土地開發(fā)程度修正取值是基于50年期土地使用權(quán)考慮的，因此，必須先將各比較案例價格統(tǒng)一為50年期價格后，再進行土地開發(fā)程度修正。

(5)承租土地使用權(quán)價格測算中易出現(xiàn)的錯誤：①不考慮投資風險差異，承租土地使用權(quán)還原率直接采用出讓土地使用權(quán)還原率6％；②收益年期錯誤地采用了50年，正確的應為租約年期20年。

第二部分簡單計算題[共10道題]（一）、收益法（3道例題）[典型例題：04年實務第1題]解析：自用部分虛擬收益、年期修正。

[04實務第一題]

M公司于201*年11月1日以13428萬元在A市購買了一棟寫字樓，總建筑面積為15000平方米，占用土地面積12480平方米，該寫字樓除10000平方米自用外，其余部分用于出租。201*年11月1日，M公司為核實資產(chǎn)，需對該土地使用權(quán)價格進行評估。

經(jīng)調(diào)查，該寫字樓所占土地為201*年11月1日取得的國有出讓土地，出讓年期為50年，寫字樓于201*年11月1日建成，當時建筑造價為每建筑平方米2300元，房屋耐用年限為60年，殘值率為2％。該寫字樓現(xiàn)時出租部分的月租金為每建筑平方米60元，比市場同類物業(yè)平均月租金低5元，市場平均空置率為10％，出租經(jīng)營過程中的營業(yè)稅為年租金的5％，維修費為重置價的2％，管理費為年租金的3％(以實有建筑面積計算，不考慮空置)，年保險費為重置價的0．2％，房產(chǎn)稅為原造價70％的1．2％。目前該類物業(yè)的建筑造價為每平方米2500元，房屋還原利率及土地還原利率分別為8％和6％。請根據(jù)上述資料測算該土地于201*年11月1日的單位面積地價和總地價。

2．解題思路

由于題目中并未直接給出土地的收益費用資料，需從房地純收益中剝離出土地純收益，再采用適當?shù)氖找孢�原法公式計算土地價格。具體思路為：①從房地總收益中扣除房地總費用得到房地純收益；②根據(jù)房屋重置價格計算房屋現(xiàn)值，結(jié)合房屋還原率計算房屋純收益；③從房地純收益中扣除房屋純收益得到土地純收益；④根據(jù)土地純收益、土地還原率計算剩余使用年限下的土地收益價格。(三)公式與計算步驟1．適用公式

土地價格=土地純收益／土地還原率×[11／(1+土地還原率)土地收益年期]土地純收益=房地純收益房屋純收益房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原率(四)難點與常見錯誤分析1．試題難點

本題的難點主要體現(xiàn)在兩個方面：

(1)資料選用。①題目中分別給出了寫字樓的實際租金和市場租金，房屋建造時的實際造價和估價期日的客觀造價，應試者需根據(jù)收益還原法原理，從中選取恰當?shù)臄?shù)據(jù)用于計算；

②根據(jù)題意，寫字樓除10000平方米自用外，其余部分用于出租，自用部分是否計算收益是本題的一個難點。

(2)房屋折舊的計算。如果不考慮土地使用年期的影響，房屋折舊年限通常采用房屋經(jīng)濟耐用年限。但當房屋的經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限而結(jié)束時，考慮到現(xiàn)行法律對土地使用年期屆滿的有關(guān)規(guī)定，房屋折舊年限應從房屋建成年月起計至土地使用年期屆滿為止，且不計殘值，這一點應試者很容易忽略。2．常見錯誤分析

(1)解題步驟不清或缺少某些步驟。如缺少方法選擇說明、缺少算式等。

(2)房地年總收益計算錯誤。①在計算房地總收益時，錯誤地選用了實際租金，或?qū)⒃伦饨甬斪髁四曜饨�；②未計算寫字樓自用部分的收益；③未考慮寫字樓的正常空置等。

(3)房地年費用計算錯誤。①計算管理費時誤扣了空置建筑面積；②計算房產(chǎn)稅時誤用了重置價乘以相應稅率；③計算房屋年折舊額時，未考慮土地使用年期的影響等。

(4)房屋現(xiàn)值計算錯誤。計算房屋現(xiàn)值時，錯將房屋的原造價當作了重置價。

(5)土地收益年期確定錯誤。土地收益年期誤用了土地出讓年期50年或房屋折舊年期49年，正確的應從估價期日開始計算，至土地使用年期屆滿為止，應為46年。

(6)地價結(jié)果不符合題目要求，只計算了土地單位面積價格或總價格中的一種。

[典型例題：00年理論第2題]

解析：注意押金收益，典型收益法計算題。

[00年理論第二題]

現(xiàn)有一宗占地面積為1000平方米的城鎮(zhèn)建設用地，使用者先以行政劃撥方式取得，后于1995年11月1日通過補辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權(quán)，同時建成一座總建筑面積2500平方米的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。201*年11月1日進行的市場調(diào)查情況如下：(1)在當?shù)�，�?guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為30萬元，月平均費用15萬元，此外出租時可收取押金60萬元，押金收益率為5％；(2)該辦公樓耐用年限為50年，殘值率為0，建筑重置價為每建筑平方米4000元；(3)土地還原率為6％，建筑物還原率為8％。

試根據(jù)上述資料，評估該宗土地于201*年11月1日的市場價格。標準答案：

(二)解題思路與方法選擇1．方法選擇

分析估價對象，這是一宗房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生收益，而評估其中土地價格的案例。有收益的房地產(chǎn)一般適用收益還原法。題中沒有關(guān)于估價對象土地的成本、市場上類似土地的交易樣本等資料，有跡可尋的只有從房地合一的收益中分離出土地收益。所以，最終的土地估價方法應選用收益還原法。(三)公式與計算步驟1．本題應用的主要計算公式

房地年純收益：房地年總收益年總費用。建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率土地年純收益：房地年純收益建筑物年純收益

有限年期土地價格=土地年純收益/土地還原率[1-1/（1+土地還原率）剩余使用年數(shù)]2．計算步驟

(四)難點與常見錯誤分析1．難點

(1)估價時點和土地剩余使用年限的關(guān)系，對未來土地價格的年期修正將產(chǎn)生影響。

(2)土地年純收益的計算。本題的土地純收益應通過土地剩余技術(shù)從房地純收益中分離出來，而房地純收益又由房地年總收益中分離。其中有3個難點：

●計算房地年總收益時，應考慮押金應用等各類可收益因素。

●計算土地純收益時，不宜直接從房地年總收益中扣除建筑物年純收益。盡量先分步計算房地年純收益，在扣除建筑物年純收益之后計算出土地年純收益。

●計算建筑物年純收益時，涉及建筑物現(xiàn)值和建筑物還原率的計算或選用。其中，建筑物現(xiàn)值計算可能涉及通過折舊或成新度計算方式的選擇、經(jīng)濟耐用年限和剩余土地使用年限的關(guān)系等問題，應加以注意。

(3)資料涉及對象的分類。在審題時就要明確所給收益、費用等資料往往是房地合一的，重置價格、耐用年限等則針對建筑物，應將資料按照其對應的對象分清類別，這樣有助于理清思路。2．常見錯誤分析

(1)沒有解題思路說明。本題所給條件既有收益、運營費用等收益還原法必須的資料，也有重置成本、耐用年限等涉及成本的資料，所以解題思路是必須說明的。

(2)房地總收益、費用、押金運用收益等未按年計算。收益還原法要求純收益必須以年計算，這是收益還原法幾乎必考的項目，例如租金水平按日、月計算，都必須相應折算成年租金收益。

(3)房地總收益計算中未計算押金運用收益或處理錯誤，這是對出租型房地產(chǎn)收入構(gòu)成理解不全面、不準確的表現(xiàn)。押金運用收益的處理也是收益還原法常見的考點。有的答卷不是計算一年的押金運用收益，而是直接加上押金，或者不在房地總收益中計算押金運用收益，而將年押金運用收益進行還原，加在最后價格計算結(jié)果中，這些處理都是錯誤的。(4)建筑物年純收益計算基數(shù)錯誤。建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率。

有的答卷以建筑物重置價格為基數(shù)，這是對建筑物年純收益理解錯誤的結(jié)果。建筑物現(xiàn)值計算方法錯誤。

(5)未進行年期修正或修正的土地使用年限錯誤。土地使用權(quán)獲得時間與估價期日不是同一時間，即在估價期日土地剩余使用年限要經(jīng)過判斷、計算，這是收益還原法必考項目，要特別注意題中關(guān)于這兩個時間點的交代。本題土地剩余使用年限為505=45年。

(6)沒有計算土地單位面積價格。題中沒有明確要求計算土地單位面積價格，但是土地估價工作的一般要求是在條件允許的情況下，既要有總價格形式，也要有單價形式，每道計算題都要檢查是否有土地面積，能否計算土地單位面積價格。

(7)解題思路混亂。這種情況一般是沒有判斷出估價對象的最終估價方法，因此也沒有正確的解題思路和步驟，在關(guān)鍵步驟上項目搭配混亂，這種情況一般得分很低。遇到不能理解的題時，應保持冷靜，按照記憶爭取盡量多地計算出部分步驟，算對一步是一步，爭取得分。

[典型例題：環(huán)球習題第15題]

解析：年總運營費用包括年折舊，月租金要轉(zhuǎn)換成年租金。

計算題15、

現(xiàn)有一宗地，占地面積為100平方米，1999年11月通過出讓方式取得土地使用權(quán)，使用年期為50年。201*年11月建成一房屋，該房屋建筑面積為250平方米，現(xiàn)全部用于出租。根據(jù)以下資料，評估該宗土地201*年11月的價格。(1)該房屋用于出租，每年收取押金6萬元，平均每月租金收入為4萬元，平均每月總運營費用為2萬元；(2)該房屋耐用年限為50年，目前的重置價格為每建筑平方米6000元，假設殘值率為0；(3)押金收益率為9％；

(4)土地還原利率為6％，建筑物還原利率為8％。[解]該宗土地有收益，適合于運用收益法進行評估。(1)計算該不動產(chǎn)總收益：年租金收益：4×12=48(萬元)年押金收益：6×9％＝0．54(萬元)年總收益；48+0．54＝48．54(萬元)(2)計算該不動產(chǎn)的年總運營費用：年總運營費用＝2×12＝24(萬元)

(3)該房地產(chǎn)的年凈收益＝48．5424＝24．54(萬元)

(4)建筑物現(xiàn)值采用成本法測算，房屋的建成比土地使用權(quán)晚兩年，因此，

房屋的使用年限為48年。所以建筑物現(xiàn)值＝6000×250×(48-3)/48=140.625萬元。(5)建筑物年凈收益＝140．625×8％=11.25(萬元)

(6)土地年凈收益＝24．5411．25=13．29(萬元)

（二）、成本法（3道例題）

[典型例題：02年實務第1題]

解析：年期的分別修正，典型該考點特色題目，計息期。

[02實務第一題]

某企業(yè)于201*年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國有工業(yè)用地，土地總面積為3000平方米，交納的土地出讓金為30元／平方米，該宗地土地開發(fā)程度已達到"五通一平"(通路、通電、通水、通訊、排水及場地平整)。

201*年12月31日，該企業(yè)因改制需要進行土地價格評估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(含稅費)平均為10萬元／畝，"五通一平"土地開發(fā)費為8萬元／畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為5．5％，投資利潤率為10％，土地還原率為6％，50年期出讓金水平仍保持不變，請測算該宗地于201*年12月31日的單位地價和總地價。標準答案：(二)解題思路與方法選擇1．方法選擇

本題主要提供了有關(guān)土地取得與開發(fā)費用資料及相關(guān)參數(shù)，可采用成本逼近法評估。2．解題思路

由于題目所給條件比較間接，解題思路亦應與常規(guī)做法略有不同，主要體現(xiàn)在年期修正上，首先需明確待估宗地的剩余使用年期，因土地取得時間與估價時點相差一年，至估價時點止，土地剩余使用年期應為49年。

基本思路：先根據(jù)題目所給條件確定評估方法；然后分步計算土地取得費、土地開發(fā)費、利息和利潤；將以上各項相加得到無限年期土地成本價格；將無限年期土地成本價格和50年期土地出讓金分別進行年期修正，均修正為49年期價格；將修正后價格加總得到所求地價。(三)公式與計算步驟1．適用于該宗地的計算公式

土地價格=(土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤)×年期修正系數(shù)+土地出讓金×年期修正系數(shù)：(四)難點與常見錯誤分析1．試題難點

對于成本逼近法應用的測試在歷次考試中均有涉及，與以往不同的是，本題更偏重對應試者估價能力的考察，且在以下兩方面增加了難度：(1)某些條件比較隱諱。本題未給出土地增值收益率，土地增值收益以土地出讓金形式出現(xiàn)，要求應試者能夠做出判斷。

(2)土地取得時間與估價時點不一致，需確定土地剩余使用年期并做相應修正。因土地取得時間與估價時點相差一年，至估價時點止，土地剩余使用年期應為49年。在對土地成本價格和土地出讓金進行年期修正時，要考慮成本價格(無限年期)和土地出讓金(50年期)在土地使用年期上的差異，采用不同的修正公式。2．常見錯誤分析

(1)解題步驟不夠清晰或缺少某些步驟。如對各項費用及利息、利潤的計算只用一個算式表述，或前面缺少解題方法說明等。

(2)未統(tǒng)一價格單位或面積換算錯誤。解題過程中各項費用與價格單位要統(tǒng)一，中間過程既可使用"元／平方米"，也可使用"萬元／畝"，但最終單位地價要換算成"元／平方米"。面積換算是成本逼近法考題中的一個重要考點，歷次考試多有涉及，""畝"與"平方米"之間的換算，可采用"1畝=666．67平方米"或"1畝=1/0．0015平方米"。

(3)利息計算中計息期取值錯誤。需計算利息的項目為土地取得費與土地開發(fā)費，但計息期不同，土地取得費的計息期為整個開發(fā)期即1年，土地開發(fā)費在均勻投入的前提下(等同于在年中一次性投入)，其計息期為0．5年。應試者往往不考慮土地取得費與土地開發(fā)費的計息差異，計息期均按一年或半年計算。

本題土地開發(fā)周期未超過1年，在按年計息的前提下，可按單利計算利息，若開發(fā)周期在一年以上，則需按復利計算。

(4)利潤計算基數(shù)錯誤。利潤計算基數(shù)應為土地開發(fā)費與土地取得費之和，利息一般不作為計算利潤的基數(shù)。

(5)未做年期修正或修正錯誤。如：未考慮土地成本價格與土地出讓金在使用年期上的不同，均按無限年期將兩者一并修正為49年期價格；或僅對土地成本價格進行年期修正；或錯將土地剩余使用年期確定為50年。

[典型例題：00年理論第1題]

解析：新開發(fā)土地，注意可供出讓系數(shù)。

[00年理論第一題]

某開發(fā)區(qū)土地開發(fā)完成后，需評估出讓土地的底價。該開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度達到“七通一平”，可供出讓的土地面積占開發(fā)區(qū)總土地面積的80％。出讓土地使用年限為50年。

開發(fā)區(qū)所在地的土地取得費(含稅費)為15萬元／畝；土地開發(fā)費為10萬元／畝，在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期20個月，貸款月利率為1％，按月計算復利；土地開發(fā)的投資回報率要求達到20％，土地增值收益率要求達到10％，土地還原率取8％。請根據(jù)以上資料評估出該開發(fā)區(qū)出讓土地的底價。標準答案：(一)審題

(1)明確估價對象，考慮方法選用。本試題中的估價對象為開發(fā)區(qū)新開發(fā)完成的可供出讓的土地，適合采用成本逼近法。(2)明確估價時點。題中沒有具體要求估價期日，相當于開發(fā)完成后直接出讓，不需要另外的時間修正。

(3)明確價格類型。要求評估出讓土地使用權(quán)年限為50年的開發(fā)區(qū)出讓土地的底價，通常情況下應計算單位面積的價格，價格單位表述為元／平方米。

(4)了解資料內(nèi)容。題中給出的都是有關(guān)土地開發(fā)過程中的土地取得費、開發(fā)費用及利息、利潤、土地增值收益率、出讓年限、土地還原率等資料和數(shù)據(jù)，可直接滿足成本逼近法計算的需要。(二)解題思路與方法選擇1．方法選擇

開發(fā)區(qū)新開發(fā)完成的土地估價(特別是針對出讓底價評估)多采用成本逼近法。根據(jù)題意，這是一道典型的采用成本逼近法來評估成片開發(fā)、分塊出讓的地價的計算題。2．解題思路

(1)理清成本逼近法應用時涉及的各項估算內(nèi)容，包括土地取得費、土地開發(fā)費用、利息、利潤、土地增值收益等，根據(jù)計算單位面積地價的需要，統(tǒng)一各項將涉及到的計量單位，并且明確各項內(nèi)容的計算方法，按相應方法分別計算，進而將各項結(jié)果累加。

(2)考慮成本逼近法各項累加結(jié)果往往是無限年期的土地價格，解題時應考慮到是否存在年期修正的因素；同時，應注意將全部累加結(jié)果分攤到可供出讓部分土地上，進而計算可供出讓部分的土地價格。(三)公式與計算步驟

1．新開發(fā)區(qū)成片開發(fā)分塊出讓的土地價格公式

出讓土地價格=[（土地取得費用+土地開發(fā)費用+利息+利潤+土地增值收益）/可出讓土地面積比率]×年期修正系數(shù)2(四)難點與常見錯誤分析1．難點

本試題的考點重在對地價含義和類型的理解。

(1)是有限年期價格還是無限年期價格?題中土地取得費、開發(fā)費用及利息、利潤、土地增值收益率等都不是在有限年使用前提下的數(shù)據(jù)，因此通過成本累加計算得到的價格結(jié)果是無限年期的土地價格，在出讓地價估算時要進行使用年期修正。

(2)是針對部分用地可出讓還是全部用地可出讓的地價?該題是開發(fā)區(qū)成片開發(fā)、分塊出讓土地的模式，開發(fā)區(qū)總投入所形成的價值要分攤到可出讓面積上。

(3)是計算單位面積地價還是總地價?本題顯然只是涉及單位面積地價，應注意地價計量單位的選用。

此外，還應注意掌握成本逼近法的計算公式和分項內(nèi)容的計算方法，特別是利息的計算：①計息周期的考慮。通常情況下，土地取得費或稅費的計息期按照整個開發(fā)周期計，開發(fā)費用的計息期在均勻投入的情況下按折半計算，主要基于的考慮是假定將資金集中在開始投入和結(jié)束這一時間段的中點；②計息方式。注意是采用單利還是復利計息。2．常見錯誤分析

(1)計算不分步驟，或者步驟不夠細。常見的是將各項目直接代人成本逼近法公式，直接計算出一個結(jié)果。必須了解在閱卷評分中計算題的步驟是劃分很細的，每個步驟的公式和計算結(jié)果都有對應的分值。一旦計算錯誤，不分步驟的試卷肯定多丟分。

(2)面積換算錯誤。在計算的前兩個步驟，主要考察面積單位的換算，這是成本逼近法計算題中幾乎必考的項目。在估價中，面積一般以平方米為單位。應熟悉平方公里、公頃、畝和平方米之間的換算關(guān)系和方法，如1畝=666．67平方米；1公頃=15畝=10000平方米。

(3)利息構(gòu)成的遺漏。利息由土地取得費(含稅費)、開發(fā)費用產(chǎn)生的兩部分利息構(gòu)成。有的應試者在計算時，將兩部分利息分開公式計算，但最后在總公式的利息項中遺漏土地取得費的利息。所以應注意將兩部分利息寫在一個步驟一個算式中。

(4)利息項不單獨計算。有的應試者將土地取得費用、開發(fā)費用、利息不單獨計算，而是分別計算土地取得費用、開發(fā)費用的本息合計值，認為這樣步驟少，計算簡便。但經(jīng)常發(fā)生的錯誤有兩個：一是當兩部分利息的計息期計算錯誤時，由于缺乏土地取得費用、開發(fā)費用的分步結(jié)果而導致多丟分；二是在計算利潤時，將土地取得費用和開發(fā)費用的本息合計值作為基數(shù)代人公式計算，導致利潤項計算錯誤。(5)計息期確定錯誤。計息期的確定也是成本逼近法必考的項目。土地取得費用和開發(fā)費用的計息期不同，土地取得費用是假設在取得土地時一次付清的，計息期為整個開發(fā)周期20個月；開發(fā)費用應根據(jù)其投人情況具體分析，當開發(fā)費用在整個開發(fā)周期內(nèi)均勻投入時，則假設所有開發(fā)費用是在開發(fā)周期中間時點一次投入的，因此計息基數(shù)是全部開發(fā)費用，計息期是開發(fā)周期的一半10個月。本題中明確要求以復利計息，因此計息方式出錯的機會減少了。

(6)利潤計算基數(shù)錯誤。常見的是將利潤計算基數(shù)確定為土地取得費用、開發(fā)費用及利息之和。應明確利潤計算基數(shù)是土地取得費用和開發(fā)費用兩項之和。

(7)年期修正錯誤。一種是未進行年期修正，這是對地價內(nèi)涵和題目中所給資料理解上出現(xiàn)錯誤。另一種是公式應用錯誤：有限年地價=無限年地價÷土地還原率×年期修正系數(shù)，實際上這是將地價的年期修正與收益還原法混淆了，一看到土地還原率和使用年限就想到收益法的有限年公式。

(8)未考慮可供出讓土地面積和全部開發(fā)區(qū)土地的關(guān)系。(9)計算過程和結(jié)果未按題目要求保留必要的小數(shù)。

[典型例題：環(huán)球習題第17題]

解析：新開發(fā)土地，注意可銷售面積修正、年期修正。

計算題17、

某工業(yè)開發(fā)區(qū),于1999年5月底取得農(nóng)地使用權(quán)年限為50年,開發(fā)成“五通一平”后分塊出售。調(diào)查得知：該地區(qū)農(nóng)地取得費用(含征地、拆遷安置補償和稅費)平均為15萬元／畝，土地“五通一平”開發(fā)費用(含稅費)平均為2億元／平方公里。征地完成后，“五通一平”土地開發(fā)周期平均為2年，如果第一年投入開發(fā)費用的40％，第二年投人60％，各期投入為年內(nèi)均勻投入，銀行貸款年利息率10％，交易稅費為熟地售價的6％，當?shù)卦试S的開發(fā)商投資利潤率為土地取得費用與開發(fā)費用之和的15％。開發(fā)完成后，可用于出售的面積占總面積的70％。當?shù)仡愃仆恋亻_發(fā)的增值收益率為20％，土地資本化率

為12％。試根據(jù)以上資料估算201*年5月底開發(fā)完成后出售土地的平均單價。

所以，201*年5月底開發(fā)完成后出售土地48年使用權(quán)的平均單價為933元/平方米。

（三）、市場比較法（1道例題）

[典型例題：環(huán)球習題第16題]

解析：市場比較法，注意容積率修正。

計算題16、

有某市一待估宗地G需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的6塊宗地，具體情況見表1。表1各宗地的具體情況

宗地ABCDE

成交價(元／平方米)680610700750700199919991998201*201*

交易情況+1％0+5％1％0容積率1．31．11．41．61．319

區(qū)域因素0000十1％個別因素+1％1％2％+2％0交易年份F201*01．100該市地價指數(shù)見表2。表2地價指數(shù)表

年份指數(shù)1996100199710319981071999110201*108201*107201*112另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價的關(guān)系比為：當容積率在1～1.5之間時，容積率每增加0．1，宗地單位地價比容積率為1．0時的地價增加5%；超過1．5時，超出部分的容積率每增加0．1，單位地價比容積率為1．0時的地價增加3％。對交易情況、區(qū)域因素、個別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表2中負號表示案例宗地條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。試根據(jù)以上條件，評估宗地G201*年的價格。[解]建立容積率地價指數(shù)表，見表3。表3容積率地價指數(shù)表

容積率地價指數(shù)1．01001．11051．21101．31151．41201．51．6125128可比實例A：680×(112/110)×(100/101)×(105/115)×(100/100)×(100/101)＝620可比實例B：610×(112/110)×(100/100)×(105/105)×(100/100)×(100/99)＝627可比實例c：700×(112/107)×(100/105)×(105/120)×(100/100)×(100/98)＝623可比實例d：750×(112/107)×(100/99)×(105/128)×(100/100)×(100/102)＝638可比實例E:

700×(112/112)×(100/100)×(105/115)×(100/101)×(100/100)=633因此，待估宗地G的評估結(jié)果為：

(620+627+623+638+633)/5=628(元／平方米)．

（四）、剩余法（3道例題）

[典型例題：02年實務第2題]

解析：建筑費分別計算，利息利潤的計算。

[02實務第二題]

企業(yè)甲擁有一宗土地面積為20畝的國有出讓土地，規(guī)劃建設4萬平方米綜合大樓和2萬平方米公寓，預計2年建成后即全部售出。企業(yè)甲在完成前期投入后，擬將該宗地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商乙。

經(jīng)調(diào)查，該城市相似地段相同功能的綜合樓售價為6000元／平方米，公寓售價為4500元／平方米，同類結(jié)構(gòu)的綜合樓工程建筑費及專業(yè)費為2100元／平方米，公寓為1800元／平方米，在建筑期間，建筑費及專業(yè)費第1年投入40％，第二年投入60％，銀行貸款年利率為5．5％，開發(fā)利潤為總售價的15％，銷售稅費為售價的5．5％。根據(jù)以上條件，試計算：(1)該宗地在規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價格；

(2)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開發(fā)商乙準備以開發(fā)完成后的部分房地產(chǎn)按售價的90％給甲作為地價的補償，開發(fā)后的房地產(chǎn)銷售稅費由乙統(tǒng)一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉(zhuǎn)讓稅費，試問甲除可得到14000平方米綜合樓外，還可分得多少平方米的公寓。標準答案：(二)解題思路與方法選擇1．方法選擇

本題主要提供了有關(guān)房地產(chǎn)售價和開發(fā)費用資料及相關(guān)參數(shù)，不難想到可采用剩余法倒算地價。(三)公式與計算步驟1．適用公式

地價：房地產(chǎn)售價-建筑費及專業(yè)費-投資利息-開發(fā)利潤-銷售稅費(四)難點與常見錯誤分析1．試題難點

本題的難點主要體現(xiàn)在兩個方面：

(1)用剩余法測算地價過程中，利息、利潤的計算基數(shù)與計息期的確定。利息的計算基數(shù)應為待估地價、建筑費和專業(yè)費，但計息期不同，

待估地價的計息期為整個開發(fā)期即2年；而建筑費和專業(yè)費的計息期則視其投人情況而定，在分段均勻投入的前提下(等同于在各段中點一次性投入)，第一年投入的40％，計息期應為1．5年；第二年投入的60％，計息期為0．5年。利潤計算基數(shù)為房地產(chǎn)總售價。對于待估地價利息的計算，既可在投資利息計算中考慮，也可在最后求取地價時考慮，兩種方法的計算結(jié)果完全相同。

(2)甲方應得公寓面積求取思路。一是要考慮等價交換原則；二是要以雙方認可為前提，即按照雙方約定的價格作為計價標準，不一定與公開市場價值標準完全吻合。根據(jù)題意，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商達成一致：乙用部分房地產(chǎn)來補償甲的地價款，房地產(chǎn)價格按售價的90％確定，房地產(chǎn)銷售稅費由乙方統(tǒng)一支付。其中暗含的意思是：在乙方承擔銷售稅費的前提下，雙方認同的約定價格為市場售價的90％。為此，在測算房地產(chǎn)價格時，不必考慮稅費給付問題。2．常見問題分析

(1)關(guān)于利息計算。在利息測算過程中，應試者經(jīng)常會犯如下錯誤：①待估地價漏計利息；②在開發(fā)期超過1年的情況下，錯誤地采用單利計息；③忽略了地價款與建筑費和專業(yè)費投入時間與方式的差異，造成計息期取值錯誤。(2)利潤計算。未看清題中所給利潤率的真實內(nèi)涵，誤將銷售利潤率當作投資利潤率，將待估地價與建筑費和專業(yè)費之和作為計算利潤的基數(shù)。

(3)交換房地產(chǎn)的計價標準問題�？晒┻x擇的計價標準有市場價格、賣方實際得到價格、雙方約定價格等，本題中用于交換房地產(chǎn)的計價應采用雙方約定價格。應試者往往在這一問題上含糊不清，要么直接采用市場價格，要么采用賣方實際得到價格(扣除銷售稅費后價格)。

[典型例題：00年理論第3題]

解析：建筑費分別計算，利息利潤的計算。

[00年理論第三題]

某城市有一宗住宅用地，需要評估其土地使用權(quán)價格。經(jīng)調(diào)查收集到以下資料：

(1)與待估宗地處于同一供需圈、相同用途、相同交易類型的四宗土地交易案例，待估宗地與各交易案例的條件以及各交易案例的區(qū)域因素和個別因素修正情況如下表所示，其中區(qū)域因素和個別因素的修正皆是與待估宗地相比較，表中修正系數(shù)為正數(shù)的，表示交易案例的條件優(yōu)于待估宗地，表中系數(shù)為負數(shù)的，表示交易案例條件比待估宗地差。

(2)土地還原率為7％；

(3)該城市住宅地價指數(shù)以1999年9月1日為100，以后平均每月上漲1個百分點；(4)該城市住宅地價的容積率修正系數(shù)如下表：

請根據(jù)上述資料

1．編制該城市地價指數(shù)表。

2．采用市場比較法估算出待估宗地于201*年10月1日土地使用年限為70年的單位土地面積價格。標準答案：(一)審題

(1)明確題目要求。本題有兩項要求，即編制地價指數(shù)表和求取宗地在201*年10月1日70年期的單位土地面積價格，審題時要注意估價時點、土地使用年期和價格類型。

(2)了解有關(guān)資料。本題主要提供了4個案例的交易價格及宗地狀況資料，并說明了地價增長情況及容積率與地價的關(guān)系，這為構(gòu)思解題方法提供了依據(jù)。

(3)審查關(guān)鍵內(nèi)容，謹防誤用。在審題過程中應密切注意各案例所給定的因素條件及因素比較說明，這是能否正確地進行計算的關(guān)鍵。要明晰

比較的基準，是以待估宗地為基準，還是以比較案例為基準，否則很容易造成條件指數(shù)取值錯誤。(二)解題思路與方法選擇1．方法選擇

根據(jù)估價對象狀況及題目所提供資料，本題適用于市場比較法。2．解題思路

(1)先根據(jù)地價增長情況編制地價指數(shù)表。

(2)根據(jù)所確定的各因素條件指數(shù)，按照市場比較法的計算公式，分別對A、B、C、D、E5個交易案例進行各項因素修正，得到5個比準價格。(3)采用適當方法對5個比準價格進行平均，計算得到待估宗地價格。(三)公式與計算步驟1．適用公式

待估宗地價格=比較案例宗地價格×期日修正×年期修正×容積率修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正2．計算步驟

(四)難點與常見錯誤分析

本題主要考察應用市場比較法進行土地價格評估的基本步驟及各修正指數(shù)的計算方法。在審題過程中應密切注意各案例所給定的因素條件及因素比較說明，這是能否正確地進行計算的關(guān)鍵。同時應注意下述問題：

(1)在答題過程中一定要清楚地寫出各計算步驟及計算公式，包括題目給定的修正指數(shù)也應在相應的步驟中進行簡單的說明，使整個答題步驟是完整的。

(2)兩種編制土地使用權(quán)年期修正指數(shù)方法的計算結(jié)果完全相同，在答題過程中采用任何一種方法均可，后一種方法稍微簡單一點。(3)各比較案例的區(qū)域因素條件指數(shù)和個別因素條件指數(shù)是根據(jù)題目給定的區(qū)域因素和個別因素修正系數(shù)進行計算確定的。這里一定要注意題目中關(guān)于待估宗地與比較案例之間的比較關(guān)系的說明，要弄清是以誰為比較基礎、修正系數(shù)的正負分別表示什么優(yōu)劣關(guān)系等，這是應試者非常容易出錯的地方。一般情況下，不管是待估宗地還是比較案例，以誰為比較基礎，就將誰的修正指數(shù)確定為100，另外一方的修正指數(shù)根據(jù)相應的修正系數(shù)和正負數(shù)所對應的優(yōu)劣關(guān)系進行計算。

(4)所有的修正指數(shù)確定以后，就按照市場比較法的修正公式計算各案例的比準價格。計算過程中要寫清楚計算公式。這里也有一個比較關(guān)系的問題，即哪個修正指數(shù)在分子，哪個修正指數(shù)在分母，甚至許多應試者經(jīng)常問“是變分子還是變分母?”或者問“100是在分子還是在分母?”其實市場比較法修正公式的最基本原理是“待估宗地的修正指數(shù)／比較案例的修正指數(shù)”，只要按照這一原理將相應的修正指數(shù)代入公式進行計算，就不會將比較關(guān)系弄錯。

(5)最終評估結(jié)果一般是采用簡單算術(shù)平均法求得，但若有個別比準價格計算結(jié)果相差太大，應進行分析，并采用加權(quán)平均或其他方法進行計算，同時要充分說明理由。即使各比準價格相差不大，也可以采用其他方法確定最終價格，但同樣必須說明采用該方法的理由。

[典型例題：00年理論第4題]

解析：利息利潤的計算。

[00年理論第4題]

某市現(xiàn)有一宗面積為201*平方米的住宅用地，某開發(fā)公司擬建造一棟塔式住宅樓，預計開發(fā)建設期2年，建成后即可全部售出。根據(jù)當?shù)赝�類住宅市場行情，平均售價可達3800元／平方米；開發(fā)建設過程中，建筑費、專業(yè)費和不可預見費可控制在1500元／平方米，第一年投入40％，第二年投入60％，并在各年內(nèi)均勻投入。貸款年利息率為5．85％，銷售稅費為不動產(chǎn)總價的6％。

若開發(fā)公司要以不高于700萬元的代價取得該宗地70年期的土地使用權(quán)，實現(xiàn)相當于不動產(chǎn)總價18％的利潤率，請計算建筑容積率最低應為何值?

標準答案：(一)審題

(1)明確題目要求。本題要求計算最低建筑容積率，即在假定地價已知的情況下，要保證一定的利潤率，容積率需達到多少?與容積率直接相關(guān)的是總建筑面積，總建筑面積又直接影響到不動產(chǎn)總價。

(2)了解有關(guān)資料。本題主要提供了房地產(chǎn)市場銷售價格、各項成本費用(包括地價)及其投人情況、利息率、利潤率、銷售稅費率等有關(guān)參數(shù)，只是與不動產(chǎn)總價有關(guān)的容積率為未知。了解這些內(nèi)容有助于構(gòu)思解題方法。

(3)審查關(guān)鍵內(nèi)容，謹防誤用。對所提供資料要仔細審查，弄清關(guān)鍵數(shù)據(jù)的真實內(nèi)涵及費用投入情況。如本題中給出的利潤率為銷售利潤率，計算利潤時應以不動產(chǎn)總價為基數(shù)；建筑費、專業(yè)費和不可預見費為分段均勻投入，需分段計算利息。(二)解題思路與方法選擇1．方法選擇

本題從表面看是計算最低建筑容積率，實質(zhì)上是考察剩余法的另一種應用。與以往不同的是，本題不是要求評估土地價格，而是假定在地價

已知的情況下，要保證一定的利潤率，容積率需達到多少?屬房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析問題。2．解題思路

采用設未知變量和解方程的方式進行求解，即設最低容積率為x，得到總建筑面積201*x平方米，然后分步計算不動產(chǎn)總價、建筑費和專業(yè)費及不可預見費、利息、利潤、銷售稅費等；將各項計算結(jié)果和地價代人剩余法計算公式，可得到一個含未知數(shù)x的等式，求解后即可得到建筑容積率數(shù)值。(三)公式與計算步驟1．基本公式

地價=不動產(chǎn)總價建筑費及專業(yè)費等利息利潤銷售稅費2．計算步驟(1)選擇計算方法

本題適宜采用剩余法進行計算(2)計算房地產(chǎn)總價

設最低容積率為x，則總建筑面積為：201*x平方米3800×201*x÷10000=760x(萬元)(3)建筑費及專業(yè)費等

1500×201*x÷10000=300x(萬元)(4)利息

地價利息=700×[(1+5．85％)21]=84．30(萬元)

建筑費及專業(yè)費等利息=300x×40％×[(1+5．85％)1.51]+300x×60％×[(1+5．85％)0．5－1]=15．87x(萬元)(5)銷售稅費

760x×6％=45．60x(萬元)

(6)利潤760x×l8％=136．80x(萬元)(7)代人公式進行計算

地價=房地產(chǎn)總價建筑費專業(yè)費利息銷售稅費利潤700=760x300x(84．30+15．87x)45．60x136．80x261．73x=784．30x=3．0

即該開發(fā)公司若要實現(xiàn)18％的利潤率，最低建筑容積率應達到3．0。(四)難點及常見問題分析

(1)在答題過程中應先設最低容積率x，并根據(jù)題目所給的土地面積列出總建筑面積的算式，否則是難以進行計算的。

(2)在本題中由于給的是房屋單位面積售價，因此利用房屋單位面積售價和總建筑面積計算房地產(chǎn)總價，如果題目給的條件是房屋租金，則可利用所給租金采用收益還原法計算房地產(chǎn)總價。

(3)利息的計算應區(qū)分不同投資的資金投入時間和投入方式，因此一般至少應將地價利息與建筑費和專業(yè)費利息分開計算，且投資在一年以上就應計算復利。常見的錯誤是地價利息和建筑費及專業(yè)費利息不分開計算，或者即使分開計算而計息期算錯。

(4)銷售稅費和利潤的計算主要應注意計算基礎，計算基礎必須按照題目給定的條件進行確定。本題銷售稅費和利潤的計算基礎均是不動產(chǎn)總價，有時利潤的計算基礎也可以是預付總資本，因此應根據(jù)題目的說明確定計算公式。

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