某供電公司企業(yè)管理工作總結(jié)

某供電公司201*年企業(yè)管理工作總結(jié)

今年以來，在集團(tuán)公司堅強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，某公司發(fā)揚(yáng)創(chuàng)先爭優(yōu)精神，開拓創(chuàng)新，攻堅克難，順利完成“三集五大”體系建設(shè)任務(wù)，在同業(yè)對標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)、質(zhì)量管理、管理創(chuàng)新工作等方面取得一定成績。先將工作開展情況匯報如下：

一、201*年工作總結(jié)

1、深入推進(jìn)同業(yè)對標(biāo)工作。一是根據(jù)“三集五大”體系建設(shè)，調(diào)整公司同業(yè)對標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組和工作小組，首次將縣區(qū)公司納入組織機(jī)構(gòu)，順暢組織管理體系，理順工作流程。二是適時召開公司同業(yè)對標(biāo)工作會議，公司總經(jīng)理與指標(biāo)負(fù)責(zé)單位簽訂年度目標(biāo)考核責(zé)任書，明確年度目標(biāo)任務(wù)，切實(shí)做到責(zé)任到位、壓力到位。三是堅持開展月度指標(biāo)分析，不定期開展季度指標(biāo)數(shù)據(jù)分析會。各專業(yè)管理部門認(rèn)真組織研究對標(biāo)體系中的各項(xiàng)指標(biāo)，尤其是對新增指標(biāo)切實(shí)做到“三個清楚”，明確存在問題及下一步改進(jìn)措施，確保措施針對性和有效性。四是加強(qiáng)同業(yè)對標(biāo)工作專業(yè)化管理，牢固樹立“用指標(biāo)數(shù)據(jù)說話”的管理理念，堅持“用數(shù)據(jù)評價業(yè)績，用業(yè)績考核工作”，充分發(fā)揮專業(yè)對標(biāo)主體作用，重點(diǎn)在主觀原因上下功夫，深入查找組織、技術(shù)、管理等關(guān)鍵影響因素，專業(yè)管理精益化水平明顯提高。五是創(chuàng)新開展縣區(qū)公司橫向?qū)��?biāo)工作。以集團(tuán)指標(biāo)體系為參考，科學(xué)設(shè)縣區(qū)公司指標(biāo)體系和評價體系，對縣區(qū)公司指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行過收集和排名，增強(qiáng)縣區(qū)公司同業(yè)對標(biāo)工作責(zé)任感，切實(shí)實(shí)現(xiàn)縣區(qū)公司同業(yè)對標(biāo)工作對市公司工作的有力支撐。六是加強(qiáng)指標(biāo)體系學(xué)習(xí)和宣貫，印制201*年指標(biāo)體系手冊，便于各指標(biāo)單位學(xué)習(xí)和查閱。下發(fā)201*年指標(biāo)體系調(diào)整情況說明，切實(shí)做好新指標(biāo)體系宣貫工作。七是加強(qiáng)同業(yè)對標(biāo)工作學(xué)習(xí)和交流。建立同業(yè)對標(biāo)工作網(wǎng)站，不定期編發(fā)《某供電公司同業(yè)對標(biāo)工作簡報》，進(jìn)一步加強(qiáng)各專業(yè)部門、縣區(qū)公司同業(yè)對標(biāo)工作學(xué)習(xí)和交流。八是提前組織開展典型經(jīng)驗(yàn)提煉工作。根據(jù)集團(tuán)公司201*年典型經(jīng)驗(yàn)科目設(shè)，提前做好各專業(yè)典型經(jīng)驗(yàn)課題征求工作。定期對各單位典型經(jīng)驗(yàn)撰寫情況進(jìn)行調(diào)度安排。截至12月10日，某公司完成15個專業(yè)37項(xiàng)典型經(jīng)驗(yàn)撰寫申報工作。九是認(rèn)真開展班組對標(biāo)工作。根據(jù)集團(tuán)公司班組對標(biāo)“一發(fā)布，兩評價”工作要求，細(xì)致準(zhǔn)備班組對標(biāo)申報材料，從嚴(yán)開展班組基礎(chǔ)管理達(dá)標(biāo)檢查，不定期開展現(xiàn)場發(fā)布演練，切實(shí)提高對標(biāo)班組綜合競爭力。某公司共組織運(yùn)檢、安監(jiān)、工會等部門參加的班組檢查4次，查處整改問題73項(xiàng)，安排發(fā)布演練7場次。

2、切實(shí)做好一體化標(biāo)準(zhǔn)體系宣貫和執(zhí)行。一是積極參與并組織縣公司參與公司一體化標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)。深入研究“三集五大”體系各項(xiàng)業(yè)務(wù)及相關(guān)配套業(yè)務(wù)，積極參與，并組織縣公司參與集團(tuán)公司標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)名錄完善、管理流程梳理優(yōu)化。按照集團(tuán)公司總體部署，組織各單位、縣公司深度參與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)制修訂工作，積極參與標(biāo)準(zhǔn)審核，及時向集團(tuán)公司提出修改建議。二是加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)宣貫實(shí)施。堅持“統(tǒng)一協(xié)調(diào)、分工負(fù)責(zé)、崗位落實(shí)”原則，深入貫徹執(zhí)行集團(tuán)公司統(tǒng)一發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)。召開標(biāo)準(zhǔn)體系宣貫推進(jìn)會議，明確各單位標(biāo)準(zhǔn)宣貫工作任務(wù)。組織制定標(biāo)準(zhǔn)宣貫工作計劃，全面開展標(biāo)準(zhǔn)宣貫和培訓(xùn)工作，公司層面組織舉辦標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)知識培訓(xùn)班，學(xué)習(xí)集團(tuán)公司基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)及標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)知識。各分委會、系統(tǒng)工作組及各部門、各單位根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)計劃，開展四大標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)章制度集中培訓(xùn)，使所有與標(biāo)準(zhǔn)、制度相關(guān)人員能理解和掌握標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容要求，全面掌握標(biāo)準(zhǔn)化方法和技能，營造人人學(xué)習(xí)標(biāo)準(zhǔn)、掌握標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)的濃厚氛圍。三是強(qiáng)化標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行力和標(biāo)準(zhǔn)體系運(yùn)行管理。建立健全“組織有力、執(zhí)行到位、持續(xù)提升”的標(biāo)準(zhǔn)化管控體系和運(yùn)行機(jī)制，加大標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行力度，按照企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系中的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)章制度和工作標(biāo)準(zhǔn)，在各環(huán)節(jié)組織實(shí)施，并在實(shí)施過程中注意記錄有關(guān)運(yùn)行信息，保存活動過程中產(chǎn)生的報告和記錄。定期組織檢查標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況，使標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施工作更加順利、深入地進(jìn)行。各部門要正確處理好規(guī)章制度和管理標(biāo)準(zhǔn)之間的關(guān)系，對集團(tuán)公司管理標(biāo)準(zhǔn)覆蓋了的管理制度予以廢止。抓好標(biāo)準(zhǔn)化管理集成系統(tǒng)的深化應(yīng)用，依靠信息化手段確保標(biāo)準(zhǔn)化管理落地，實(shí)現(xiàn)對標(biāo)準(zhǔn)全生命周期管理和信息系統(tǒng)流程的統(tǒng)一管控，提高標(biāo)準(zhǔn)體系運(yùn)行管理水平。四是開展標(biāo)準(zhǔn)體系自我評價和持續(xù)改進(jìn)。組織各單位、縣公司對標(biāo)準(zhǔn)體系運(yùn)行情況進(jìn)行自我評價和自驗(yàn)收，查找問題，對不符合項(xiàng)制定糾正和預(yù)防措施，跟蹤實(shí)施和改進(jìn)。公司組織專家隊(duì)伍成立評價驗(yàn)收小組，對公司實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)體系情況進(jìn)行全面監(jiān)督檢查和驗(yàn)收，提出不符合項(xiàng)，形成自我評價和自驗(yàn)收報告反饋有關(guān)單位。各單位對影響企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系管理要求的不符合項(xiàng)目采取糾正措施，保持標(biāo)準(zhǔn)體系的有效運(yùn)轉(zhuǎn)和持續(xù)改進(jìn)。綜合分析企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系運(yùn)行中存在的問題，針對存在的問題進(jìn)行整改和完善，及時將自驗(yàn)收報告反饋集團(tuán)公司。

3、扎實(shí)開展管理創(chuàng)新和QC活動。年初對公司201*年管理創(chuàng)新和QC小組活動工作計劃，組織各單位積極申報管理創(chuàng)新課題和QC小組注冊工作，201*年，某公司共注冊QC小組20個，提煉成果20項(xiàng)。不定期對各單位管理創(chuàng)新和QC活動開展情況進(jìn)行督促和指標(biāo)，并將管理創(chuàng)新、QC活動開展情況列入某公司201*年基層單位領(lǐng)導(dǎo)干部監(jiān)察履職檢查重要內(nèi)容。201*年，某公司“巾幗”QC小組榮獲全國優(yōu)秀質(zhì)量管理小組榮譽(yù)稱號，共有3項(xiàng)成果通過集團(tuán)公司初評，并推薦參加集團(tuán)公司201*年QC成果發(fā)布會；申報管理創(chuàng)新成果11項(xiàng)，其中4項(xiàng)成果通過山東省企業(yè)聯(lián)合會初評，6項(xiàng)成果上報集團(tuán)公司參加評審。

二、工作中存在的問題

1、在同業(yè)對標(biāo)方面：一是同業(yè)對標(biāo)專業(yè)管理水平需進(jìn)一步加強(qiáng)。各專業(yè)管理發(fā)展不平衡，在集團(tuán)公司層面競爭力不強(qiáng)，基礎(chǔ)管理存在薄弱環(huán)節(jié)，部分管理手段和管理模式不能夠適應(yīng)新對標(biāo)體系對標(biāo)需要。二是縣區(qū)公司橫向?qū)��?biāo)方面需要進(jìn)一步摸索方式方法。目前縣公司存在兩套對標(biāo)體系，兩套體系在對標(biāo)要求和評價體系方面差距較大，縣公司被動開展對標(biāo)工作，在給縣區(qū)公司帶來對標(biāo)困惑同時增加縣區(qū)公司工作量。

2、在質(zhì)量管理和管理創(chuàng)新方面：需要進(jìn)一步加強(qiáng)培訓(xùn)，提高公司整體水平，增強(qiáng)整體競爭力，確保多出成果，出好成果。

三、下一步工作打算

1、落實(shí)各級責(zé)任，全面推進(jìn)同業(yè)對標(biāo)工作。充分發(fā)揮同業(yè)對標(biāo)專業(yè)管理職責(zé)，加強(qiáng)綜合管理，組織好指標(biāo)分析診斷和工作推進(jìn)。深入開展指標(biāo)分析，積極和集團(tuán)公司對口管理部門匯報溝通，保證優(yōu)勢指標(biāo)擴(kuò)大、劣勢指標(biāo)提升、基礎(chǔ)指標(biāo)鞏固，努力做到專業(yè)爭標(biāo)桿，指標(biāo)上A段。

2、加強(qiáng)專業(yè)管理，深入推進(jìn)縣區(qū)公司橫向?qū)��?biāo)。梳理調(diào)整縣區(qū)公司同業(yè)對標(biāo)指標(biāo)體系，在充分征求專業(yè)管理部門實(shí)施意見基礎(chǔ)上豐富縣區(qū)公司對標(biāo)指標(biāo)，盡可能確保指標(biāo)設(shè)科學(xué)合理，指標(biāo)評價公平公正，對標(biāo)效果顯著有效。

3、重視典型經(jīng)驗(yàn)建設(shè)，發(fā)揮同業(yè)對標(biāo)工作引領(lǐng)作用。把學(xué)習(xí)和運(yùn)用典型經(jīng)驗(yàn)作為加強(qiáng)指標(biāo)管理的重要內(nèi)容，作為提升指標(biāo)水平的重要手段，充分發(fā)揮典型經(jīng)驗(yàn)的指導(dǎo)、示范、帶動作用，真正體現(xiàn)同業(yè)對標(biāo)提升管理和績效的目的。切實(shí)抓好典型經(jīng)驗(yàn)的培育，及早發(fā)掘具有創(chuàng)新性、綜合性、系統(tǒng)性、跨專業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)做法，提高典型經(jīng)驗(yàn)申報質(zhì)量。

4、加強(qiáng)培訓(xùn)和交流，提高管理創(chuàng)新和質(zhì)量管理工作水平。充分利用201*年冬訓(xùn)有利時機(jī)，舉辦管理創(chuàng)新和QC活動講座，提高公司人員撰寫報告能力。擴(kuò)大公司管理創(chuàng)新、QC活動開展平臺，將縣區(qū)公司納入統(tǒng)一管理范圍，統(tǒng)一開展活動，統(tǒng)一組織評選，統(tǒng)一組織成果發(fā)布，增強(qiáng)各單位榮譽(yù)感和壓力感，提升成果整體水平和質(zhì)量。

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月度經(jīng)營管理工作匯報

一、××項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)實(shí)施計劃

1.開竣工計劃：201*年12月18日舉行開工典禮，組織打樁開工；201*年9月28日竣工；201*年10月1日201*年1月1日開張試營業(yè)。

2.工程建設(shè)進(jìn)度控制計劃：

①打樁工程201*.12.18201*.1.28共40天。

②地下室工程201*.1.28201*.8.28共210天，其中土方、圍護(hù)70天，鋼筋砼底板55天，鋼筋砼墻、頂板65天，外墻防水及回填土20天。

③上部主體工程201*.8.28201*.2.8共160天。④內(nèi)外裝飾工程201*.2.8201*.5.28共110天。⑤室外配套工程201*.5.28201*.9.28共120天。3.設(shè)計出圖計劃：

①201*年12月5日前完成正春和布店加固設(shè)計。②201*年12月22日完成基坑圍護(hù)設(shè)計施工圖。③201*年1月18日完成地下室和智能系統(tǒng)施工圖設(shè)計。④201*年3月15日前完成索膜結(jié)構(gòu)與鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計。

⑤201*年4月5日完成環(huán)境景觀、燈光廣告和公共部分裝飾工程設(shè)計。⑥201*年5月5日完成±0.00以上全部施工圖設(shè)計。4.招投標(biāo)方案與計劃：

①招投標(biāo)方式：邀請招標(biāo)，實(shí)行初步設(shè)計概算或單價費(fèi)率報價招標(biāo)。②招標(biāo)范圍：所屬組團(tuán)內(nèi)的全部土建、安裝、裝飾工程，不包括索膜結(jié)構(gòu)、智能系統(tǒng)、室外燈光廣告、園林綠化、電梯工程等特殊專業(yè)項(xiàng)目。

③施工招標(biāo)時間安排：12月底前完成整個項(xiàng)目的施工招標(biāo)。④專業(yè)項(xiàng)目工程招標(biāo)：

*201*年1月15日前完成土方、圍護(hù)工程施工招標(biāo)；*201*年3月8日前完成智能化工程招標(biāo)；

*索膜結(jié)構(gòu)與鋼結(jié)構(gòu)工程情況特殊，一般設(shè)計與施工同時招標(biāo)，可安排在3

月15日前完成。若設(shè)計和施工分開招標(biāo)，則施工招標(biāo)可安排在主體工程施工時進(jìn)行；

*室外燈光廣告、園林綠化、電梯工程可安排在主體施工階段后期進(jìn)行。5.材料和設(shè)備供應(yīng)：

①打樁工程中鋼材和水泥甲供。

②地下室因現(xiàn)場條件限制，采用商品砼，鋼材和商品砼均系甲供。③主要材料和機(jī)電設(shè)備采取甲供方式。

④圍繞進(jìn)度計劃，結(jié)合招投標(biāo)和合同條款以及設(shè)計、施工、監(jiān)理的要求組織采購、供應(yīng)。

⑤實(shí)行核心管理，可有效控制成本和資金，防止產(chǎn)生相互扯皮和推卸責(zé)任的行為。

6.項(xiàng)目實(shí)施的其他工作：

①12月5日組織打樁工程的圖紙會審。

②12月10日前費(fèi)率招標(biāo)計委批復(fù)，并編制標(biāo)書，組織招標(biāo)。

③12月12日前圍繞打樁工程對周邊建筑的影響及定位放樣、施工程序，組織打樁、監(jiān)理、設(shè)計單位及咨詢顧問進(jìn)行討論，提出處理措施。落實(shí)正春和布店的詳細(xì)測繪，并對正春和布店加固設(shè)計進(jìn)行論證。

④201*年1月10日前組織基坑圍護(hù)的專家論證。

⑤201*年2月9日組織咨詢顧問和專家對地下室施工圖進(jìn)行審查。

二、××項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)實(shí)施說明

1.關(guān)于開發(fā)進(jìn)度計劃：

①農(nóng)行貸審會未通過帶來影響，不可測因素增加。

②盡可能促使打樁工程先開工，但需變通方法。打樁工程總工期38天，尚需考慮打樁完成后靜載測試和低應(yīng)變動測所需時間，部分可穿插。

③設(shè)計出圖計劃有所改變，但定型前的工作和出圖后審圖盡量留有必要的時間，可有效控制成本、節(jié)約造價，也使項(xiàng)目設(shè)計更優(yōu)化。

④地下室施工將經(jīng)歷冬雨季，對施工進(jìn)度、質(zhì)量控制將帶來影響。⑤控制在201*年1月1日（元旦）開張（試）營業(yè)，舉行開街儀式，據(jù)此要求盡快領(lǐng)取相關(guān)證照，確保12月18日組織打樁開工，使打樁、土方、圍護(hù)和地下室鋼筋砼工程能延續(xù)施工。

⑥根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)執(zhí)行計劃，總建設(shè)工期21個月，因關(guān)鍵分部分項(xiàng)工程經(jīng)歷冬雨季和春節(jié)，有可能適當(dāng)延期，但計劃可從嚴(yán)控制和要求，適當(dāng)留有一定余地，有利于項(xiàng)目的內(nèi)外操作。關(guān)鍵是打樁工程是否能先行施工以及打樁開始后其他分項(xiàng)工程能否延續(xù)施工。

⑦原開發(fā)實(shí)施和執(zhí)行計劃有所改變，不確定因素尚存，對經(jīng)營目標(biāo)及其相關(guān)的行為要從財務(wù)、技術(shù)、材料成本市場新需求方面分析和控制成本的變化，盡力保持建設(shè)施工過程中人力、技術(shù)和材料耗費(fèi)與計劃的一致性。

2.關(guān)于資金籌備和土地證申領(lǐng)：

①打樁工程較特殊，嘉興有不成文的特殊做法，土地證因素局限性小，可爭取在12月中旬開工。其工程款支付除部分延付外，需企業(yè)自籌。其具體比例和數(shù)額可根據(jù)打樁工程合同、補(bǔ)充條款和完善內(nèi)部管理來進(jìn)行控制。

②應(yīng)積極做好政府、土管局工作，政府對農(nóng)總行貸審變化深表理解，在此基礎(chǔ)上爭取將其理解變成支持，一方面繼續(xù)做好農(nóng)行工作，另一方面爭取土地證的變通領(lǐng)取。

③根據(jù)已繳納土地費(fèi)用7500萬元，可分區(qū)分段領(lǐng)取土地使用證。按出讓地價5040元/計可領(lǐng)取14881計22.3畝土地使用證，占總出讓土地的38%，技術(shù)上應(yīng)完全可行，政策上需變通支持，我方有一定的理由。這與工程實(shí)行搭接、穿插、流水施工相吻合。

④籌集資金渠道要多元化，不能“在一棵樹上吊死”，農(nóng)總行申請貸款是華庭公司在嘉興運(yùn)作的一個“小平臺”，針對華庭股份云棲、北京等地項(xiàng)目，應(yīng)有一個扎實(shí)的融資“大平臺”，需要有長期支持和合作的銀行、財團(tuán)。

⑤資金因素造成計劃的變更，短期目標(biāo)和長遠(yuǎn)目標(biāo)的滯后實(shí)現(xiàn)，最終必須通過經(jīng)營和執(zhí)行的合理的調(diào)整，這屬正常的經(jīng)營行為。但經(jīng)營性的必備條件是必須具有能動性。房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)專業(yè)主要科目之一，公司全員應(yīng)統(tǒng)一認(rèn)識，客觀分析，對外要有一致的口徑，避免不必要的言行對公司帶來負(fù)面的影響。

⑥應(yīng)付未付的各項(xiàng)費(fèi)用，如三通一平、設(shè)計、咨詢、營銷策劃等資金的籌措需公司自籌或短期融資。

⑦開工的不確定性制約年度預(yù)算編制的準(zhǔn)確性，計劃的調(diào)整造成成本的變化，需要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

3.關(guān)于開工前準(zhǔn)備工作：

①開工前準(zhǔn)備工作仍需緊鑼密鼓，一鼓作氣展開。按原計劃，時間很急促，計劃調(diào)整后留有一定的時間，可充分考慮設(shè)計、前期、工程、材料采購、營銷方面的技術(shù)準(zhǔn)備，對投資成本和建設(shè)造價進(jìn)行控制，使方案更合理、技術(shù)更成熟、成本更經(jīng)濟(jì)、管理更科學(xué)，使前期物業(yè)顧問咨詢、營銷策劃委托工作更有效，也使我們的工作更優(yōu)化。

②施工圖設(shè)計從嚴(yán)把好造價控制關(guān)，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)和要求建筑、結(jié)構(gòu)、和各專業(yè)設(shè)計的經(jīng)濟(jì)性、合理性，對地下室結(jié)構(gòu)施工和防水、索膜結(jié)構(gòu)等技術(shù)難點(diǎn)和易形成隱患、通病的項(xiàng)目從技術(shù)上考慮得更充分；對環(huán)境綠化景觀、廣告照明、公共部分裝飾和室外總體工程進(jìn)行充分的方案論證和標(biāo)準(zhǔn)控制；對新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品的引入和應(yīng)用考慮得更充分等等，均可在目前予以充分“洗盤”，有利于今后的“拉升”。

③根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和管理上的需求，進(jìn)行合理的管理架構(gòu)調(diào)整和責(zé)權(quán)利的界定分配，對是否引入項(xiàng)目總工，是否設(shè)立經(jīng)營管理職能（常設(shè)）部門及部門權(quán)重的調(diào)節(jié)、核心人員的把關(guān)等問題，可充分醞釀和討論。

④增強(qiáng)營銷策劃顧問、前期物業(yè)顧問、監(jiān)理公司等涉外部門與公司各職能部門的融合，將技術(shù)優(yōu)勢最大化。

⑤組織相關(guān)人員考察全國較典型的商業(yè)、步行街項(xiàng)目，汲取設(shè)計、工程、材料、物管、招商的成功經(jīng)驗(yàn)。

4.關(guān)于施工招投標(biāo)和承發(fā)包：

①本項(xiàng)目開發(fā)程序特殊，考慮到工程結(jié)構(gòu)復(fù)雜、專業(yè)分項(xiàng)較多、用材品種繁多、現(xiàn)場條件制約、施工周期較短等特點(diǎn)，故本項(xiàng)目采用費(fèi)率招標(biāo)方式較為妥帖。

②本項(xiàng)目宜采取包工包料總承包，但主材和設(shè)備需甲供，特殊專業(yè)如索膜鋼結(jié)構(gòu)、電梯、園林綠化、智能化可分割發(fā)包，但也需納入總包管理，總包單位對工程質(zhì)量、造價、工期、安全文明等方面全面負(fù)責(zé)。

③考慮到砼攪拌、材料和周轉(zhuǎn)材料堆放、機(jī)械設(shè)備布置、鋼筋模板加工及堆放，尤其是地下室鋼筋砼結(jié)構(gòu)施工穿插搭接，土方、圍護(hù)、鋼筋砼工程施工的延續(xù)性，以及盡快領(lǐng)取預(yù)售證和回收資金，故本工程宜由一家施工單位承建。不論監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)、安全文明與治安還是在工程、資金、結(jié)算等方面均有利于我

方控制與管理，有利于施工期項(xiàng)目整體形象，也會帶來成本的大幅節(jié)約。本項(xiàng)目由一家施工單位承建并對各專業(yè)工程實(shí)行總承包管理，主要考慮到：

*施工現(xiàn)場條件限制。

*公司管理力量相對薄弱，缺乏大型項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。*地下室土方、圍護(hù)和鋼筋砼延續(xù)施工及其結(jié)構(gòu)要求。

*上部結(jié)構(gòu)分區(qū)不均勻，大部分為二~三層框架結(jié)構(gòu)，施工周期較短，合理組織搭接施工和流水作業(yè)，將大大降低施工成本。

*有利于縮短主體工程工期，確保提前預(yù)售和加快建設(shè)周期（主體、裝飾、配套、設(shè)備等專業(yè)網(wǎng)絡(luò)化施工與管理）。

*有利于監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)和現(xiàn)場管理，有利于克服技術(shù)難點(diǎn)，有利于控制成本和節(jié)省造價，有利于資金的合理使用和周密安排。

④對參加投標(biāo)的施工企業(yè)尤其是項(xiàng)目經(jīng)理必須進(jìn)行條件的限制。本項(xiàng)目對

項(xiàng)目經(jīng)理技術(shù)與業(yè)績素質(zhì)應(yīng)有較高要求。項(xiàng)目經(jīng)理必須具備較強(qiáng)的綜合協(xié)調(diào)、管理和應(yīng)變的能力，必須具備一級項(xiàng)目資質(zhì)（最好是優(yōu)秀項(xiàng)目經(jīng)理），必須承建過類似工程和15000以上大型地下室工程，應(yīng)獲得過魯班獎、錢江杯、西湖杯（南湖杯）工程，并需經(jīng)得住業(yè)主組織的專家測試評審。施工單位必須具備建設(shè)部新核定的專項(xiàng)資質(zhì)和總承包資質(zhì)。

⑥在評標(biāo)中對商務(wù)標(biāo)、技術(shù)標(biāo)、信譽(yù)標(biāo)嚴(yán)格把關(guān)，在合理的投標(biāo)低價的前提下，施工組織設(shè)計和技術(shù)措施需經(jīng)得住專家的嚴(yán)格評審，在信譽(yù)標(biāo)中對優(yōu)秀項(xiàng)目經(jīng)理和勞模將增加評分等，均有利于工程順利發(fā)展，有利于控制成本，有利于現(xiàn)場施工文明衛(wèi)生，有利于綜合提升華庭公司房地產(chǎn)開發(fā)形象。

⑦招投標(biāo)準(zhǔn)備工作要充分，一旦資金到位，即可展開并應(yīng)馬上動工。為此，有關(guān)職能部門應(yīng)靈活做好招標(biāo)、規(guī)劃等部門工作，做好招投標(biāo)和承發(fā)包的技術(shù)準(zhǔn)備，使設(shè)計出圖、審圖、招標(biāo)、施工均能同時或相繼順利展開。

三、××項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營目標(biāo)

1.投資成本和造價控制：總投資成本控制在4.2億元內(nèi)，建安工程、室外配套和基礎(chǔ)設(shè)施三項(xiàng)合計（除中央空調(diào)外）控制在1.5億元內(nèi)。

2.可領(lǐng)取預(yù)售證的時間和形象部位：建安工程、公共配套、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用三項(xiàng)合計為15555.43萬元，達(dá)到預(yù)售條件要完成25%×15555.43萬元＝3888.86萬元。予計完成50%鋼筋砼墻板即可申領(lǐng)預(yù)售證，按照進(jìn)度計劃約在201*年6

月中下旬左右。若以組團(tuán)為單位分區(qū)分批申請上市，可提前至5月中旬領(lǐng)取區(qū)塊預(yù)售證。

3.回收資金和回收時間：預(yù)售證領(lǐng)取30天后可收�。ìF(xiàn)金流入）4.5億元×0.5×40%＝9000萬元，40%以外銀行按揭部分在預(yù)售證領(lǐng)取50天后逐漸流入，主體結(jié)頂可達(dá)到75~80%，竣工驗(yàn)收并交付使用達(dá)到100%�？偦厥召Y金目標(biāo)4.5億元，其中預(yù)售現(xiàn)金流入部分為：201*年7月份可回收9000萬元，201*年8月201*年1月共9000萬元，平均1500萬元/月，201*年2月9月共4500萬元，平均563萬元/月。銀行按揭款流入為：201*年8月初開始收入至201*年9月初共2.25億元，平均1730萬元/月。

4.銷售總額目標(biāo):為4.5億元，按底層出售均價2.5萬元/平方米和二樓0.8萬元/平方米計算，共需出售約28000平方米，其中底層可售13461.5平方米×2.5萬元/平方米=3.37億元，二樓出售14125平方米×0.8萬元/平方米=1.13億元，基本可收回全部投資并略有盈余。

5.剩余資產(chǎn)和經(jīng)營（出租）收入：

①按擴(kuò)初批復(fù)和規(guī)劃控制，××總建筑面積為85145.1平方米，若加上隱藏部分面積約為1201*平方米，總量達(dá)97000平方米左右。除了底層、二層基本出售外（主力百貨和寫字樓的12層不出售），剩余的資產(chǎn)將達(dá)到69145.1平方米，按建成后增值評估價5000元/平方米計，實(shí)物資產(chǎn)可達(dá)69145.1平方米×5000元/平方米=3.46億元。

②剩余資產(chǎn)69145.1平方米可以出租或經(jīng)營，其中地下室29468平方米，地上部分39677.1平方米。主要功能區(qū)塊是地下停車場、超市、主力百貨店和影城、餐廳、寫字樓及一部分三層用房，原則上招商出租。

6.201*年完成施工產(chǎn)值和形象部位：

按照項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施計劃，24層主體可在201*年12月30日前結(jié)頂，主力百貨、寫字樓主體將在201*年2月8日前結(jié)頂。按投資估算進(jìn)行測算，可完成施工產(chǎn)值約8000萬元。

四、現(xiàn)階段的工作重點(diǎn)

1.設(shè)計階段應(yīng)嚴(yán)格把好成本控制關(guān)，在整體上滿足SMITH公司設(shè)計理念、風(fēng)格，達(dá)到基本效果的前提下，力求建筑、結(jié)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)設(shè)計的經(jīng)濟(jì)性、合理性，力求產(chǎn)品達(dá)到最佳的性能價格比。

2.入世后市場擴(kuò)容，但需求可變性加大，招商出租的不確定性，增加了功能設(shè)計的難度，為此需繼續(xù)加強(qiáng)招商與設(shè)計的融合，使設(shè)計通用性更強(qiáng)，商家的選擇余地更大，減少圖紙修改、結(jié)構(gòu)變更對造價、工期帶來的影響。

3.加強(qiáng)和深化前期物業(yè)顧問的咨詢工作，促使設(shè)計和物業(yè)更優(yōu)化。4.適時組建商業(yè)（物業(yè)）經(jīng)營公司，將商業(yè)經(jīng)營公司與開發(fā)公司（名義上）完全脫離開來，實(shí)行獨(dú)立法人制，可有效規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險，減少招商出租、出售對開發(fā)管理的干擾，更有利于華庭股份的資本運(yùn)作。專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營公司從項(xiàng)目開發(fā)一開始就參與和介入進(jìn)來，可使建成后的××質(zhì)量更可靠、設(shè)施更完善、配套更合理、服務(wù)更周到，也可使××物業(yè)價值最大化。

五、項(xiàng)目開發(fā)管理措施與建議

1.注重設(shè)計總監(jiān)在××開發(fā)中參與的程度和作用，要求設(shè)計總監(jiān)常駐嘉興直到項(xiàng)目結(jié)束，避免蜻蜓點(diǎn)水式的管理給項(xiàng)目開發(fā)帶來的負(fù)面影響。

①規(guī)劃方案系境外設(shè)計，××項(xiàng)目開發(fā)定位及最終的實(shí)現(xiàn)需要SMITH公司及其境內(nèi)合作公司繼續(xù)加以指導(dǎo)和完善。

②嘉興院從未接受過如此規(guī)模、難度的項(xiàng)目，需要公司不同專業(yè)尤其是建筑方面專業(yè)人士加以引導(dǎo)說服和控制把握。

③按照××邊出圖邊施工的特殊開發(fā)程序，設(shè)計條件的交底、規(guī)劃審批與審圖、相關(guān)內(nèi)容的調(diào)整和修改等均需要有專人負(fù)責(zé)。

④設(shè)計的優(yōu)化，用材的控制，前期物業(yè)顧問咨詢的深化，招商方面對設(shè)計的進(jìn)一步認(rèn)定以及特殊專業(yè)項(xiàng)目的委托設(shè)計和招標(biāo)，均需繼續(xù)完善和落實(shí)。

2.注重預(yù)決算及其經(jīng)營管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的定位和作用，建議改變原有的人員設(shè)置及管理模式，將僅有的預(yù)決算人員從財務(wù)部門脫離出來，充實(shí)不同專業(yè)力量并常駐嘉興進(jìn)行動態(tài)管理，有利于公司領(lǐng)導(dǎo)及時和準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營動態(tài)并為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠的依據(jù)。

3.工程招投標(biāo)需把握和強(qiáng)調(diào)的事項(xiàng)：

①××工程結(jié)構(gòu)特殊，綜合性很強(qiáng)，某些分項(xiàng)工程如智能化、索膜、鋼結(jié)構(gòu)較專業(yè)，考慮到公司從事房地產(chǎn)時間不長，專業(yè)人士少，管理力量單薄，缺乏大型項(xiàng)目開發(fā)和具體管理經(jīng)驗(yàn)，故必須邀請綜合實(shí)力較強(qiáng)、業(yè)績良好、具備合作誠意、較強(qiáng)抗風(fēng)險和應(yīng)變能力的誠實(shí)守信的施工單位及其項(xiàng)目經(jīng)理參加投標(biāo)和承擔(dān)建設(shè)，這將大大減輕公司各方面的壓力。所以在招投標(biāo)中應(yīng)對投標(biāo)人

要進(jìn)行限制，尤其是項(xiàng)目經(jīng)理，這是工程建設(shè)是否能順利進(jìn)展的關(guān)鍵。

②本項(xiàng)目開發(fā)程序特殊，操作方法特別，為使項(xiàng)目盡快動工，必須采用費(fèi)率報價招標(biāo)或初步設(shè)計概算報價招標(biāo)。12月份，公司組織主要管理人員、監(jiān)理單位、設(shè)計院等有關(guān)專家圍繞開工和招標(biāo)進(jìn)行了專題討論，并作了相應(yīng)的步驟，現(xiàn)正落實(shí)計委、招標(biāo)辦申報工作。實(shí)行費(fèi)率招標(biāo)使施工總承包單位盡快確定，可大大縮短招標(biāo)周期、節(jié)約開支，促使樁基后土方、圍護(hù)和地下室鋼筋砼的延續(xù)施工，充分利用春節(jié)前后時間，減少春節(jié)、雨季對地下室施工的影響，縮短建設(shè)周期，同時能充分做好施工組織設(shè)計的論證及相關(guān)的施工準(zhǔn)備，以及對正春和布店的加固、打樁工程的總包管理等，均有利于確保工程質(zhì)量和安全，有利于工期及成本目標(biāo)的控制和實(shí)現(xiàn)。

③本項(xiàng)目必須實(shí)行總承包制，除了部分專項(xiàng)工程分割發(fā)包外其余均納入一次性招標(biāo)范圍，但分割發(fā)包部分需納入總包管理。樁基工程先行開工，為了順利進(jìn)行現(xiàn)場接收、樁基校驗(yàn)和打樁資料的整理，打樁工程也實(shí)行總包管理。

4.管理架構(gòu)、專業(yè)人員的合理配置與調(diào)整：①建設(shè)設(shè)立項(xiàng)目總工。

②工程預(yù)決算與經(jīng)營管理部門的設(shè)置。

③兩家公司人員優(yōu)勝劣汰及有機(jī)結(jié)合，充實(shí)和加強(qiáng)工程、采購、銷售方面的力量。

④減少關(guān)系戶人員的進(jìn)入，加強(qiáng)專業(yè)人士的引入，實(shí)現(xiàn)真正的專業(yè)化運(yùn)作管理。

⑤建立較為穩(wěn)定的核心人員管理政策，創(chuàng)造必要的條件促進(jìn)其穩(wěn)定和作用最大化。

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