附：
物業(yè)服務定價成本監(jiān)審表
（）年度
住宅物業(yè)項目名稱 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 住宅物業(yè)項目地址 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物業(yè)服務企業(yè)名稱 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物業(yè)服務企業(yè)資格等級 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物業(yè)服務企業(yè)法定代表人 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物業(yè)服務企業(yè)地址 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 郵
負
填
電政責表編碼 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 人 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 人 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 話 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 傳真或郵箱地址 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
物業(yè)服務企業(yè)蓋章年月日—1—
表一：物業(yè)服務企業(yè)基本情況表
（注：上報數(shù)由經營者按實際發(fā)生數(shù)填報）
表一：物業(yè)服務企業(yè)基本情況表（續(xù)）
表二：物業(yè)服務成本支出情況表
（注：上報數(shù)由經營者按實際發(fā)生數(shù)填報）
表三：物業(yè)服務人員薪酬明細表
（注：上報數(shù)由經營者按實際發(fā)生數(shù)填報）
表四：物業(yè)服務定價成本核定表
主題詞：住宅物業(yè)成本監(jiān)審辦法通知
青島市物價局辦公室201*年1月4日印發(fā)
第二篇：物業(yè)服務定價成本監(jiān)審《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）》的規(guī)定
為提高政府制定物業(yè)服務收費的科學性，合理核定物業(yè)服務定價成本，根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》和《政府制定價格成本監(jiān)審辦法》等有關規(guī)定，國家發(fā)展改革委員會和建設部于201*年9月10日聯(lián)合印發(fā)了《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）》（發(fā)改價格[201*]2285號），201*年10月1日起施行。根據(jù)《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）》的規(guī)定，在教材第二章第二節(jié)“物業(yè)服務收費”的基礎上，補充增加以下內容：
物業(yè)服務定價成本監(jiān)審
一、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的定義
1、物業(yè)服務定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務社會平均成本。
2、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審，是指價格主管部門為制定或者調整實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準，對相關物業(yè)服務企業(yè)的服務成本實施監(jiān)督和審核的行為。
二、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)
1、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審應當遵守以下原則：
（1）合法性原則
合法性原則。計入定價成本的費用應當符合有關法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定；
（2）相關性原則。計入定價成本的費用應當為與物業(yè)服務直接相關或者間接相關的費用。
（3）對應性原則。計入定價成本的費用應當與物業(yè)服務內容及服務標準相對應。
（4）合理性原則。影響物業(yè)服務定價成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業(yè)標準或者社會公允水平。
2、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的依據(jù)
核定物業(yè)服務定價成本，應當以經會計師事務所審計的年度財務會計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務企業(yè)提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎。
三、物業(yè)服務定價成本的構成
物業(yè)服務定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業(yè)主同意的其它費用組成。
其中：
1、人員費用是指管理服務人員工資、按規(guī)定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據(jù)政府有關規(guī)定應當由物業(yè)服務企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。
2、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。
3、綠化養(yǎng)護費是指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。
不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。
4、清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。
5、秩序維護費是指維護物業(yè)管理區(qū)(請繼續(xù) 關注公文素材庫www.7334dd.com)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監(jiān)控設備。
6、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。
7、辦公費是指物業(yè)服務企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。
8、管理費分攤是指物業(yè)服務企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關的物業(yè)服務正常運轉而由各物業(yè)服務小區(qū)承擔的管理費用。
9、固定資產折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務固定資產的折舊金額。物業(yè)服務固定資產指在物業(yè)服務小區(qū)內由物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產。
10、經業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務費開支的費用。
四、物業(yè)服務定價成本審核的方法和標準
1、工會經費、職工教育經費、住房公積金以及醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數(shù)按照核定的相應工資水平確定；工會經費、職工教育經費的計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按當?shù)卣?guī)定比例確定，超過規(guī)定計提比例的不得計入定價成本。醫(yī)療保險費用應在社會保險費中列支，不得在其它項目中重復列支；其他應在工會經費和職工教育經費中列支的費用，也不得在相關費用項目中重復列支。
2、固定資產折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產的性質和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監(jiān)審時應當按照實際可使用年限調整折舊年限。固定資產殘值率按3%—5%計算；個別固定資產殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。
3、物業(yè)服務企業(yè)將專業(yè)性較強的服務內容外包給有關專業(yè)公司的，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定。
4、物業(yè)服務企業(yè)只從事物業(yè)服務的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務計費面積或者應收物業(yè)服務費加權分攤；物業(yè)服務企業(yè)兼營其它業(yè)務的，應先按實現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務和物業(yè)服務之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項目之間分攤。
第三篇：物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）
（征求意見稿）
第一條為規(guī)范政府價格主管部門物業(yè)服務定價成本監(jiān)審行為，提高政府制定物業(yè)服務價格的科學性、合理性，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《政府制定價格成本監(jiān)審辦法》等法律、規(guī)章和有關規(guī)定，制定本辦法。
第二條本辦法適用于政府價格主管部門制定實行政府指導價的物業(yè)服務收費時，對提供相關物業(yè)服務的經營者實施定價成本監(jiān)審的行為。
第三條本辦法所稱物業(yè)服務，是指物業(yè)服務經營者按照物業(yè)服務合同的約定，對所服務小區(qū)的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等的活動。
第四條物業(yè)服務定價成本審核應當遵循下列主要原則：
（一）合法性原則。計入定價成本的費用應當符合《中華人民共和國會計法》等有關法律、行政法規(guī)和財務會計制度的規(guī)定。
（二）合理性原則。影響定價成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業(yè)標準或社會公允水平。
（三）相關性原則。計入物業(yè)服務定價成本的費用，需為與物業(yè)服務直接相關或間接相關的費用。
（四）權責發(fā)生制原則。本期成本應負擔的費用，不論款項是否支付，均應計入本期成本；不屬于本期成本應負擔的費用，即使款項已經支付，也不得計入本期成本。
第五條物業(yè)服務定價成本，應當以經會計師事務所審計的年度財務會計報告以及審核無誤、手續(xù)齊備的原始憑證及賬冊為基礎，做到真實、準確、完整、合理。
新投入使用的物業(yè)，物業(yè)服務經營者如不能提供上述資料，物業(yè)服務定價成本應以審查批準的前期物業(yè)管理方案為基礎、按照本辦法規(guī)定的成本項目、參照其他物業(yè)服務平均合理的費用支出水平測算確定。
第六條物業(yè)服務定價成本由管理人員費用、物業(yè)共用部位和共用設施設備日常運行維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位和共用設施設備及公眾責任保險費用、電梯及增壓水泵日常運行維護費用、辦公費用、固定資產折舊費、經業(yè)主大會同意的其它費用等組成。
第七條管理人員費用，指物業(yè)服務經營者按規(guī)定發(fā)放給在物業(yè)服務小區(qū)從事管理工作的人員工資及按規(guī)定提取的福利費、繳納的各項社會保障費。本辦法所稱社會保障費，是指根據(jù)國家有關制度規(guī)定應當繳納的養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險和住房公積金等。
第八條物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行及維護費，指為保障物業(yè)管理區(qū)域內消防、排污、監(jiān)控、道路、照明等共用部位的正常運轉、維護保養(yǎng)所需的日常運行費用和相應專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等，不包括保修期內的維修費、應由物業(yè)維修專項資金支出的中修、大修和更新、改造費用。
第九條綠化養(yǎng)護費，指管理、養(yǎng)護綠化設施的費用，包括綠化工具購置費、勞保用品、農藥化肥費、補苗費、綠化用水和相應專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。不包括開發(fā)企業(yè)支付的種苗種植費和前期維護費。
第十條清潔衛(wèi)生費，指公共區(qū)域衛(wèi)生打掃、經常性的保潔所需費用，包括購置工具、勞保用品、消毒費、化糞池清理、清潔用料、垃圾清運、環(huán)衛(wèi)所需費用和相應專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。
第十一條秩序維護費，包括器材裝備費、保安人員人身保險費、由物業(yè)管理
企業(yè)支付的保安服裝費和相應專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。
第十二條物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，指物業(yè)服務經營者為小區(qū)辦理物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務經營者與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。
第十三條電梯及增壓水泵日常運行維護費，指為維護電梯及增壓水泵正常運行而發(fā)生的電費等日常運行、維修費和相應專業(yè)人員的工資、福利費、社會保障費等，不包括保修期內的維修費以及應由物業(yè)維修專項資金支出的中修、大修和更新、改造費用。
第十四條辦公費，指物業(yè)管理企業(yè)為維護服務小區(qū)正常的物業(yè)管理活動而用于辦公所需的費用，包括辦公用品費、交通費、水電費、取暖費、通訊費、書報費、管理費分攤、財務費用等其它費用。
管理費分攤，指上級物業(yè)服務經營者分攤的管理費用。
第十五條固定資產折舊費，指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務固定資產的折舊金額。物業(yè)服務固定資產指在物業(yè)服務小區(qū)內、由物業(yè)服務經營者擁有的、與物業(yè)服務直接相關的使用年限在一年以上的資產，包括交通工具、通訊設備、辦公設備、工具維修設備及其他設備等。不屬于物業(yè)服務主要設備的物品，單位價值在201*元以上，并且使用期限超過兩年的，也應當作為固定資產。
第十六條經業(yè)主大會同意的其它費用，指按規(guī)定程序，經業(yè)主大會同意由物業(yè)服務費開支的費用。
第十七條物業(yè)服務定價成本相關項目按本辦法第十八條至第二十六條規(guī)定的方法和標準審核。
第十八條物業(yè)服務小區(qū)服務的從業(yè)人員指直接從事物業(yè)管理小區(qū)服務的物業(yè)
服務人員，包括：在崗職工（含合同制職工）、臨時工及其他聘用、留用的人員。各項人員數(shù)指標均按年平均數(shù)確認。人員數(shù)量應符合國家規(guī)定的定員標準，實際人員數(shù)量超過定員標準上限的，按定員標準上限核定；實際人員數(shù)量低于定員標準下限的，按定員標準的下限核定。
第十九條人均工資原則上據(jù)實核定，但最高不能超過當?shù)匦袠I(yè)職工平均工資；當?shù)匦袠I(yè)職工平均工資按統(tǒng)計部門公布的數(shù)據(jù)確定，最高不得超過當?shù)厣鐣骄毠すべY的1.2倍。人員工資總額按照核定的人員數(shù)量和人均工資核定。
第二十條 社會保障費計提基數(shù)按照核定的相應工資水平確定，計提比例按當?shù)卣?guī)定比例確定。職工福利費按核定的工資總額14%計提。醫(yī)療保險費用已在職工福利費中列支的，不得在社會保障費中重復計算；其他應由職工福利費列支的費用，也不得在相關費用項目中重復計算。
第二十一條產權屬業(yè)主所有的物業(yè)服務用固定資產不計提折舊;閑置超過9個月的固定資產，不計提折舊；固定資產提足折舊后，不論是否繼續(xù)使用，均不得再提取折舊；提前報廢的固定資產，也不能補提折舊。
固定資產折舊原則上按照監(jiān)審核定的固定資產原值和財務制度規(guī)定的分類折舊年限中值核算。重要固定資產實際可使用年限超過財務制度規(guī)定的分類折舊年限上限10年以上的，價格主管部門可按照保護消費者利益和促進行業(yè)發(fā)展的原則合理確定其折舊年限。
第二十二條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營所得的收益，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。未進入專項維修資金部分應從物業(yè)服務成本中抵扣。
第二十三條針對特定物業(yè)安裝設備、提供服務等發(fā)生的費用，應分別單獨核
算，并由特定物業(yè)業(yè)主承擔。
第二十四條物業(yè)服務經營者對某些專業(yè)知識或專業(yè)技能較強的公共性服務內容采用承包形式外包給有關專業(yè)公司的，該項服務的成本按簽訂的服務承包合同所確定的承包金額核定。
第二十五條管理費分攤原則：從事物業(yè)服務的經營者只從事物業(yè)服務的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)小區(qū)的物業(yè)服務計費面積或按應收物業(yè)服務費加權分攤；物業(yè)服務經營者兼營其它業(yè)務的，則按實現(xiàn)收入所占比重分攤。
第二十六條物業(yè)服務單位成本，根據(jù)物業(yè)管理面積按不同物業(yè)類型分別核算。第二十七條本辦法未具體規(guī)定審核標準的其他費用項目按照有關財務制度和政策規(guī)定審核，原則上據(jù)實核定，但應符合一定范圍內社會公允的平均水平。第二十八條物業(yè)服務定價成本相關指標。
（一）服務小區(qū)示范等級，指政府主管部門組織評定的示范優(yōu)秀小區(qū)稱號。
（二）服務小區(qū)綠化率，指小區(qū)綠化面積占其總占地面積的比率，計算公式為：服務小區(qū)綠化率=小區(qū)綠化面積÷小區(qū)占地面積×100%
（三）服務小區(qū)入住率，指小區(qū)已入住戶數(shù)占其總戶數(shù)的比率，計算公式為：服務小區(qū)入住率=小區(qū)已入住戶數(shù)÷小區(qū)總戶數(shù)×100%
（四）服務小區(qū)物業(yè)管理面積，指應收取小區(qū)物業(yè)服務費的計費建筑面積。
（五）物業(yè)管理用房面積，指用于物業(yè)管理小區(qū)的物業(yè)管理用房面積，不包括物業(yè)經營用房面積。
（六）物業(yè)服務費收繳率=實收物業(yè)服務費÷應收物業(yè)服務費×100%
（七）服務小區(qū)公共配套設施項目，指物業(yè)管理小區(qū)內設置的網(wǎng)球場、游泳池、健身房、閱覽室、活動室、幼兒園等硬件配套設施設備。
第二十九本辦法由國家發(fā)展和改革委員會解釋。第三十條本辦法自201*年 月 日起施行。附件：物業(yè)服務定價成本監(jiān)審表
第四篇：物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法(試行)中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會
中華人民共和國建設部
二○○七年九月十日
物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）
第一條 為提高政府制定物業(yè)服務收費的科學性、合理性，根據(jù)《政府制定價格成本監(jiān)審辦法》、《物業(yè)服務收費管理辦法》等有關規(guī)定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于政府價格主管部門制定或者調整實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準，對相關物業(yè)服務企業(yè)實施定價成本監(jiān)審的行為。
本辦法所稱物業(yè)服務，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
本辦法所稱物業(yè)服務定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務社會平均成本。
第三條 物業(yè)服務定價成本監(jiān)審工作由政府價格主管部門負責組織實施，房地產主管部門應當配合價格主管部門開展工作。
第四條 在本行政區(qū)域內物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量眾多的，可以選取一定數(shù)量、有代表性的物業(yè)服務企業(yè)進行成本監(jiān)審。
第五條 物業(yè)服務定價成本監(jiān)審應當遵循以下原則：
（一）合法性原則。計入定價成本的費用應當符合有關法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定；
（二）相關性原則。計入定價成本的費用應當為與物業(yè)服務直接相關或者間接相關的費用。
（三）對應性原則。計入定價成本的費用應當與物業(yè)服務內容及服務標準相對應。
（四）合理性原則。影響物業(yè)服務定價成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業(yè)標準或者社會公允水平。
第六條 核定物業(yè)服務定價成本，應當以經會計師事務所審計的年度財務會計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務企業(yè)提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎。
第七條 物業(yè)服務定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業(yè)主同意的其它費用組成。
第八條 人員費用是指管理服務人員工資、按規(guī)定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據(jù)政府有關規(guī)定應當由物業(yè)服務企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。
第九條 物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。
第十條 綠化養(yǎng)護費是指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。
第十一條 清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。第十二條 秩序維護費是指維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監(jiān)控設備。
第十三條 物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾
責任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。
第十四條 辦公費是指物業(yè)服務企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。
第十五條 管理費分攤是指物業(yè)服務企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關的物業(yè)服務正常運轉而由各物業(yè)服務小區(qū)承擔的管理費用。
第十六條 固定資產折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務固定資產的折舊金額。物業(yè)服務固定資產指在物業(yè)服務小區(qū)內由物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產。第十七條 經業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務費開支的費用。第十八條 物業(yè)服務定價成本相關項目按本辦法第十九條至第二十二條規(guī)定的方法和標準審核。第十九條 工會經費、職工教育經費、住房公積金以及醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數(shù)按照核
定的相應工資水平確定；工會經費、職工教育經費的計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按當?shù)卣?guī)定比例確定，超過規(guī)定計提比例的不得計入定價成本。醫(yī)療保險費用應在社會保險費中列支，不得在其它項目中重復列支；其他應在工會經費和職工教育經費中列支的費用，也不得在相關費用項目中重復列支。
第二十條 固定資產折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產的性質和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監(jiān)審時應當按照實際可使用年限調整折舊年限。固定資產殘值率按3%—5%計算；個別固定資產殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。
第二十一條 物業(yè)服務企業(yè)將專業(yè)性較強的服務內容外包給有關專業(yè)公司的，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定。
第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)只從事物業(yè)服務的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務計費面積或者應收物業(yè)服務費加權分攤；物業(yè)服務企業(yè)兼營其它業(yè)務的，應先按實現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務和物業(yè)服務之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各
物業(yè)項目之間分攤。
第二十三條 本辦法未具體規(guī)定審核標準的其他費用項目按照有關財務制度和政策規(guī)定審核，原則上據(jù)實核定，但應符合一定范圍內社會公允的平均水平。
第二十四條 各省、自治區(qū)、直轄市價格主管部門可根據(jù)本辦法，結合本地實際制定具體實施細則。第二十五條 本辦法由國家發(fā)展和改革委員會解釋。
第二十六條 本辦法自201*年10月1日起施行。附：物業(yè)服務定價成本監(jiān)審表
第五篇：完善物業(yè)服務收費定價機制的思考完善物業(yè)服務收費定價機制的思考
來源:發(fā)布時間:201*-3-5 11:09:24 訪問次數(shù):958次
一、物業(yè)服務產品屬性決定其價格形成的市場化
物業(yè)管理是一種區(qū)域性公共產品。對于不同物業(yè)管理區(qū)域來說，物業(yè)管理存在差異，業(yè)主需要何種質量的產品，以及愿意為接受這種產品提供何種報酬，從根本上說是一種雙方的合同行為。因此，從物業(yè)管理的發(fā)展方向來說，物業(yè)服務應采取市場化的價格形成機制。
國務院《物業(yè)管理條例》明確了物業(yè)服務收費在物業(yè)管理合同中的標準，為物業(yè)服務收費的市場化提供了法律保障；國家發(fā)展改革委和建設部制定的《物業(yè)服務收費管理辦法》進一步明確了物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調節(jié)價兩種形式，政府價格主管部門不再核定具體物業(yè)的收費標準，為物業(yè)服務收費的市場化提供了政策依據(jù)，
由于物業(yè)管理服務的區(qū)域性公共產品性質以及市場定價機制的缺失，在過去的較長時間里，國內所有省市都對物業(yè)服務收費實行了不同程度的管制，這種管制對保障業(yè)主的合法權益、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。但是，政府核定具體物業(yè)服務收費標準的弊端也是顯而易見的：一是剝奪了業(yè)主對服務的選擇權。政府核定收費標準，往往實際給予物管企業(yè)已提供的服務，業(yè)主真正需要什么樣的服務，政府并不清楚。在此背景下，實際是政府代業(yè)主行使了對服務的選擇權；二是政府定價機制有其自身的缺陷。由于物管企業(yè)與政府、業(yè)主與政府之間存在信息的不對稱性，加之物業(yè)管理成本的軟約束，政府制定的收費標準往往難以做到準確真實。因此，物業(yè)服務收費實行政府定價，只是在物業(yè)管理市場化體制尚未建立或完善前提下對市場行為的一種矯正機制。物業(yè)服務收費由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，才是物業(yè)服務收費管理體制改革的終極目標。
二、現(xiàn)階段物業(yè)服務收費制度值得商榷的問題
現(xiàn)行政策規(guī)定物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價和政府指導價兩種定價形式，住宅物業(yè)實行政府指導價，其他類型物業(yè)實行市場調節(jié)價。該規(guī)定至少在兩個方面值得商榷。
1.以物業(yè)類型劃分定價形式，缺乏法律和理論上的支持。
根據(jù)《價格法》的精神，產品和服務是由市場競爭形成價格還是實行政府管制，應依據(jù)產品和服務的屬性。對壟斷性、稀缺性、公益性的產品和服務實行政府指導價或政府定價；對競爭性的產品和服務實行市場調節(jié)價。而物業(yè)管理服務就其屬性而言，不管是住宅物業(yè)，還是別墅、寫字樓、商場、工業(yè)區(qū)，都是一致的。所不同的是，有的物業(yè)具備了市場化定價的機制，有的物業(yè)暫時還不具備。
2.住宅物業(yè)服務收費標準應該是一種政府指導性價格。
《價格法》意義上的政府指導價，指由政府部門規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。也就是說，在政府規(guī)定的基準價及其浮動幅度范圍內，經營者可以自主制定具體價格。就物業(yè)管理服務而言，其價格水平要么由業(yè)主與接受委托的物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商確定，；要么由政府價格主管部門黑的那個。由物業(yè)管理企業(yè)制定收費標準，對業(yè)主而言是不公平的。在國家政策規(guī)定取消政府定價形式的情況下，政府對住宅物業(yè)收費標準的指導，應該是規(guī)定基準價和浮動幅度，而由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙方商定價格。這種指導價格不是《價格法》意義上的政府指導價，而是政府指導性價格，不應具有法律強制性。
三、完善物業(yè)服務市場化機制面臨的困難
物業(yè)服務收費定價的市場化，依賴于市場化的物業(yè)管理體制的建立。當前，亟待完善三個機制：
1.業(yè)主自治體制。在法律地位上，《物業(yè)管理條例》對業(yè)主自治原則予以了明確，重點是要喚醒和引導業(yè)主的自知意識，明確業(yè)主委員會的法律地位，規(guī)范業(yè)主委員會的運作機制，防止實踐中存在的兩個極端：一是業(yè)主委員會與物管企業(yè)串通損害大多數(shù)業(yè)主的利益；二是少
數(shù)業(yè)主操縱業(yè)主委員會與物管企業(yè)惡意對立。
2.市場選擇機制。完善物業(yè)管理的招投標機制，讓物管企業(yè)進得來、出得去，讓業(yè)主真正自主選擇滿意的物管企業(yè)，淘汰服務差的企業(yè)，使有實力、服務好的物管企業(yè)脫穎而出。
3.監(jiān)督機制。包括政府對物管企業(yè)、業(yè)主委員會運作的監(jiān)督機制，業(yè)主對物管企業(yè)的監(jiān)督機制，重點要建立和完善業(yè)主對物管企業(yè)收費收支的監(jiān)督機制，讓業(yè)主的每一分錢交的明白，花的透明，用的滿意。
但是，從目前物業(yè)管理收費的實踐來看，政策的執(zhí)行還存在一次而問題，突出體現(xiàn)在物業(yè)服務收費的市場調節(jié)價異化為物業(yè)管理企業(yè)自主定價，主要原因在于完善物業(yè)管理的市場化機制面臨以下困難。
1.運用市場化方式選擇物業(yè)管理企業(yè)難。由于物業(yè)管理企業(yè)屬勞動密集型，對資金的要求不高，市場準入門檻低，市場風險小，出現(xiàn)了一大批依附于房地產開發(fā)商的物業(yè)管理公司。而且進駐管理后，很難讓其推出。通過業(yè)主大會招標選擇物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)單位少之又少。
2.業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立難。按照物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定，達到一定條件的物業(yè)管理區(qū)域應當成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，但實際情況是多數(shù)符合條件的物業(yè)單位都沒有成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。原因有二：開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)沒有協(xié)助成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的積極性，不愿受到監(jiān)管，甚至有時阻撓業(yè)主委員會的成立；業(yè)主對物業(yè)管理這一準公共產品，存在搭便車心理，不愿參與公共事務。
3.業(yè)主委員會規(guī)范運作難。由于法律上沒有明確業(yè)主委員會的主體地位，業(yè)主委員會議事規(guī)則、權利義務關系也缺乏法律上的支持，使業(yè)主委員會和業(yè)主大會難以規(guī)范運作，實踐中往往走向兩個極端：要么業(yè)主委員會被物業(yè)管理企業(yè)操縱形同虛設，要么業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)惡意對立。
物業(yè)管理服務市場化機制的缺失，對市場化的物業(yè)服務收費形成機制造成了體制障礙。物業(yè)服務收費標準由物業(yè)管理企業(yè)說了算，業(yè)主權益受到侵害時，價格主管部門對業(yè)主申訴處理無據(jù)，業(yè)主往往投訴無門。
四、推進物業(yè)服務收費市場化的法律保障
克服物業(yè)服務市場化價格形成機制面臨的困難，根據(jù)依法行政的原則，不可能通過價格政策加以解決，當務之急是要為市場化制定切實可行的法律規(guī)范。
1.賦予業(yè)主大會、業(yè)主委員會法律主體地位，解決市場化價格形成的“可以”問題。物業(yè)管理服務是基于業(yè)主委托，由物業(yè)管理企業(yè)開展的管理服務業(yè)務。必須解決委托主體的法律地位問題，明確業(yè)主大會和業(yè)主委員會的訴訟主體資格、對公共事務的管理權限、物業(yè)服務費用及維修基金的財產權屬、對物業(yè)服務支出的監(jiān)督權利等一系列問題。
2.明確業(yè)主大會和業(yè)主委員會的議事規(guī)則，解決市場化價格形成的“能夠”問題。哪類事務應由業(yè)主大會決定，哪類事務可由業(yè)主委員會決定、業(yè)主委員會和業(yè)主大會如何議定事務，法律應予明確，以防止議而不決、或者一部分業(yè)主侵害另一部分業(yè)主利益的情況發(fā)生。
3.建立物業(yè)管理服務的強制招標制度，解決市場化價格形成的“怎樣”問題。明確所有物業(yè)管理須經招標選擇管理單位、收費標準。前期物業(yè)管理可以由房地產開發(fā)商組織招標，并確定收費標準，在售房時向物業(yè)買受人明示并在購房合同中約定物業(yè)管理事項及收費標準；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會或授權業(yè)主委員會組織招標，確定收費標準。
五、完善物業(yè)服務收費管理政策的幾點思路
物業(yè)管理服務涉及廣大市民和工商企業(yè)的切身利益，基于物業(yè)管理行業(yè)當前存在的問題，完善管理政策，規(guī)范收費行為非常重要。然而，管理的思路和重心應從管理具體收費標準轉變?yōu)橐?guī)范收費行為上來。筆者認為，當前和今后一段時間，價格主管部門可以做好以下幾個方面的工作。
1.規(guī)范物業(yè)管理服務收費項目。當前群眾對物業(yè)管理反映較多的問題除了對物業(yè)服務收費標
準的爭議外，主要集中在裝修期間的各種收費。價格主管部門亟需制定政策，明確哪些項目可以收費，收費標準如何確定；哪些項目禁止收費。
2.會同行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會，制定和發(fā)布不具強制力的物業(yè)服務收費的指導性價格標準和服務標準，指導業(yè)主和物業(yè)管理單位商定服務價格標準，服務業(yè)主解決信息不對稱的問題。
3.加強物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查，及時查處各種亂收費的行為。
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