第一篇：工程設(shè)計(jì)項(xiàng)目策劃書(shū)

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前言

通過(guò)對(duì)潤(rùn)業(yè)苑項(xiàng)目的初步分析，我們感到這將是一個(gè)可塑性非常強(qiáng)的項(xiàng)目，通過(guò)專業(yè)的營(yíng)銷和策劃操作，它不但可體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和形象，更應(yīng)在小高層市場(chǎng)上獨(dú)樹(shù)一幟。

我司經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)市場(chǎng)所反映出來(lái)的背景，結(jié)合自身所積累的經(jīng)驗(yàn)，提出切合市場(chǎng)銷售的建議供貴司參考。

如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時(shí)將根據(jù)具體資料提供一套系統(tǒng)的極具可行性的營(yíng)銷策劃報(bào)告，以饗貴司慧眼。

眾成偉業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷管理有限公司

目錄

一、市場(chǎng)背景

二、項(xiàng)目分析

三、項(xiàng)目定位

四、客源定位

五、產(chǎn)品建議

六、推案策略

七、廣告策略

八、銷售執(zhí)行

九、公司簡(jiǎn)介

十、合作模式

一、市場(chǎng)背景

濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢(shì)，在市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，我司認(rèn)為可分為兩個(gè)階段，每個(gè)階段市場(chǎng)構(gòu)成要素的特征，簡(jiǎn)析如下：

(一)九九年之前，被動(dòng)銷售的暴利階段：

客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時(shí)市場(chǎng)選擇范圍小，客戶購(gòu)買存在一定盲目性。

開(kāi)發(fā)商特征：政府對(duì)開(kāi)發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán)，開(kāi)發(fā)商實(shí)力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場(chǎng)發(fā)展特性，主觀開(kāi)發(fā)，追求暴利，無(wú)品牌意識(shí)，對(duì)專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)極度排斥。

項(xiàng)目特征：產(chǎn)品形式單一(多層為主)，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征(集中在千佛山周邊)。

銷售特征：無(wú)整體營(yíng)銷思路，盲目追求高利，定價(jià)偏高，且無(wú)有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹(shù)立。

(二)xx年以后，振蕩中走向規(guī)范的過(guò)渡階段

客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤(pán)選購(gòu)及消費(fèi)心理上趨于理性，此時(shí)散戶消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力。

開(kāi)發(fā)商特征：迫于競(jìng)爭(zhēng)的壓力，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)尋求新的開(kāi)發(fā)理念，對(duì)營(yíng)銷策劃理念逐漸接受，同時(shí)專業(yè)銷售人才帶來(lái)的先進(jìn)理念也影響了開(kāi)發(fā)商的思想，開(kāi)始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識(shí)已大大增強(qiáng)，大量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開(kāi)發(fā)企業(yè)著眼于濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濟(jì)南市常同時(shí)由于政府對(duì)土地資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，地價(jià)開(kāi)始上升，而促使開(kāi)發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤(rùn)趨于合理，此時(shí)一部分資金實(shí)力弱、管理不完善、開(kāi)發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時(shí)，小高層逐步為市場(chǎng)認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定市場(chǎng)份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。

銷售特色：價(jià)格趨于合理，市場(chǎng)出現(xiàn)整合態(tài)勢(shì)，營(yíng)銷理念隨專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場(chǎng)接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。

在上述市場(chǎng)背景下，客戶、市場(chǎng)及開(kāi)發(fā)商幾個(gè)方面都發(fā)生了較大變化：

1、客戶需求的變化

ø能承受價(jià)格在2500元/m2以下樓盤(pán)的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變。

ø對(duì)于能承受2500-4000元/m2價(jià)格的客戶，在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤(pán)的個(gè)性、內(nèi)涵及升值潛力，對(duì)小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格。

ø能承受4000元/m2以上的客戶，相對(duì)前兩種客戶來(lái)說(shuō)已有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤(pán)時(shí)，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、樓盤(pán)的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。

第二篇：涑河濱水景觀工程設(shè)計(jì)項(xiàng)目策劃書(shū)-1

山東省臨沂市涑河濱水景觀工程

（生態(tài)休閑段）

設(shè)

計(jì)

項(xiàng)

目

策

劃

書(shū)

上�，F(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)有限公司

201*-11-25

項(xiàng)目名稱：涑河濱水景觀工程（生態(tài)休閑段）

建設(shè)單位：涑河綜合治理開(kāi)發(fā)建設(shè)指揮部

設(shè)計(jì)策劃：上�，F(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)有限公司

區(qū)位規(guī)劃范圍

臨沂市蘭山區(qū)，東至臨西十路涑河橋，西至西外環(huán)，南至南涑堤路，北至聚才路，占

地面積37公頃。

項(xiàng)目建設(shè)目的

加強(qiáng)涑河兩岸綜合治理開(kāi)發(fā)建設(shè)，徹底改善涑河河道的瀉洪條件，提高城市防洪能力，

全面啟動(dòng)涑河區(qū)域環(huán)境綜合整治和舊城改造工程，從根本上改善沿岸群眾的工作和生活環(huán)境，提升城市環(huán)境品質(zhì)。

項(xiàng)目策劃建議

建設(shè)原則:

*** 堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則。遵循自然規(guī)律和經(jīng)濟(jì)規(guī)律，合理開(kāi)發(fā)利用各類資源，強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)、

社會(huì)與生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，建設(shè)可持續(xù)發(fā)展蘭山區(qū)。

*** 堅(jiān)持因地制宜原則。從蘭山區(qū)具體的資源與環(huán)境條件出發(fā)，合理規(guī)劃布局，明確地塊功

能，充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)調(diào)體現(xiàn)地方特色。

*** 堅(jiān)持源頭生態(tài)建設(shè)和過(guò)程生態(tài)建設(shè)及末端生態(tài)建設(shè)的統(tǒng)一。生態(tài)建設(shè)不局限于恢復(fù)和重

建退化的生態(tài)系統(tǒng)，更要在市民行為過(guò)程和行為初始、行為背景中展開(kāi)和進(jìn)行，在經(jīng)濟(jì)

過(guò)程和社會(huì)過(guò)程中進(jìn)行。

*** 堅(jiān)持以人為本的原則。充分考慮現(xiàn)代人的生活方式、心理需求、行為特征和審美觀念；

強(qiáng)調(diào)生態(tài)城區(qū)建設(shè)的全民參與性，實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)和公眾等各方力量的有機(jī)結(jié)合。

生態(tài)規(guī)劃與建設(shè)項(xiàng)目特征：蘭山區(qū)無(wú)公害花卉（鮮果）基地

1． 生態(tài)規(guī)劃與建設(shè)按序列即：源、鏈、系、業(yè)四個(gè)不同等級(jí)層次進(jìn)行的生態(tài)規(guī)劃與建設(shè)，

不同等級(jí)層次的生態(tài)規(guī)劃與建設(shè)在目標(biāo)及建設(shè)手段等方面可以存在差異。既要考慮各個(gè)

具體模式，又要整合不同的模式。一個(gè)等級(jí)上的生態(tài)規(guī)劃與建設(shè)是上等級(jí)生態(tài)規(guī)劃與建

設(shè)的組成部分，同時(shí)又是下等級(jí)生態(tài)規(guī)劃與建設(shè)的系統(tǒng)綜合，而由此構(gòu)成的生態(tài)規(guī)劃與

建設(shè)鏈，其最終建設(shè)目標(biāo)都是一致的，即實(shí)現(xiàn)這一區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展。

2． 不同等級(jí)層次的程式

2.1 源——蘭山區(qū)無(wú)公害花卉（鮮果）基地規(guī)劃與建設(shè)模式

綠色花卉（鮮果）基地規(guī)劃與建設(shè)既可創(chuàng)建成為就業(yè)培訓(xùn)基地也是保證產(chǎn)品安全生產(chǎn)的基礎(chǔ)。基地規(guī)模大小可以不等，但其經(jīng)營(yíng)主體一般可為個(gè)體或?qū)ｍ?xiàng)企業(yè)�；�地規(guī)劃與建設(shè)的宗旨是在維護(hù)環(huán)境效益的前提下，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，兼顧社會(huì)效益。規(guī)劃該基地全面推行無(wú)公害生產(chǎn)技術(shù)，圍繞產(chǎn)前、中、后實(shí)現(xiàn)鏈?zhǔn)介_(kāi)發(fā)。

主要措施：

1）無(wú)公害花卉（鮮果）生產(chǎn)技術(shù)集成、優(yōu)化和應(yīng)用，包括優(yōu)質(zhì)新品種應(yīng)用與推廣，無(wú)公害花卉（鮮果）生產(chǎn)環(huán)境調(diào)控技術(shù)，病蟲(chóng)害綜合防治技術(shù)，無(wú)公害肥料施用技術(shù)，新型耕作制度應(yīng)用等；

2）無(wú)公害產(chǎn)品轉(zhuǎn)型增值技術(shù)應(yīng)用，包括產(chǎn)品采后處理、產(chǎn)品包裝、產(chǎn)品貯運(yùn)等技術(shù)；

3）無(wú)公害產(chǎn)業(yè)化開(kāi)發(fā)，推廣“公司+就業(yè)培訓(xùn)組織+個(gè)體勞動(dòng)者”等產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)模式，切實(shí)提高產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和整體效益；

4）創(chuàng)建無(wú)公害花卉產(chǎn)品生產(chǎn)基地和山東省綠色產(chǎn)品品牌。

蘭山區(qū)無(wú)公害花卉（鮮果）基地可分期實(shí)施，建設(shè)后的效果也可逐步形成。通過(guò)無(wú)公害基地規(guī)劃與建設(shè)，首先是土地資源得到合理高效利用，有利于生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，并提供優(yōu)質(zhì)、無(wú)污染、安全的綠色產(chǎn)品，產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益；其次，有利于地區(qū)就業(yè)創(chuàng)收、消除貧困，產(chǎn)生良好的社會(huì)效益；再者，綠色產(chǎn)品較高而穩(wěn)定的產(chǎn)量以及高于普通產(chǎn)品的價(jià)格，使生產(chǎn)更具有采用新技術(shù)的能力，從而提高技術(shù)的到位率。另一方面，基地的生態(tài)規(guī)劃與建設(shè)更強(qiáng)調(diào)具體技術(shù)的應(yīng)用，從原料產(chǎn)地環(huán)境條件的本底調(diào)查及檢測(cè)、生產(chǎn)過(guò)程的嚴(yán)格監(jiān)控，到產(chǎn)品的加工、包裝，均要求采用先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備和具有良好的經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)。因此，要使土地得到高效合理和持續(xù)的利用，必須進(jìn)行地塊設(shè)計(jì)。

2.2 鏈——“花－魚(yú)－禽”立體規(guī)劃與建設(shè)模式

在無(wú)公害花卉（鮮果）種植基地相鄰處規(guī)劃建設(shè)一個(gè)綠色淡水水族養(yǎng)殖基地、一個(gè)高產(chǎn)無(wú)公害水培花卉（鮮果）種植基地和一個(gè)高產(chǎn)無(wú)公害稀禽基地。各基地分別為不同的個(gè)體經(jīng)營(yíng)，但都處于相近的環(huán)境條件，可以從鏈上對(duì)其進(jìn)行立體生態(tài)規(guī)劃與建設(shè)。在花卉（鮮果）種植基地選用高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、抗病的水生花卉（鮮果）良種，適時(shí)放養(yǎng)觀賞稀禽，利用稀禽吃蟲(chóng)、禽糞給水培植物提供營(yíng)養(yǎng)，且能松土、除草、促進(jìn)根系發(fā)育，形成完整的生物鏈。禽窩積糞養(yǎng)蚯蚓，或加工成飼料，喂禽或作為淡水族的餌料；或加工成有機(jī)肥，作為花卉（鮮果）種植基地肥料。用水族養(yǎng)殖基地的塘水灌溉田地，河塘淤泥作為花卉（鮮果）種植基地的基肥�；ɑ埽�鮮果）種植基地采花果后處理后的剩余葉，加工成飼料，作為水族稀禽的飼料。從而形成田養(yǎng)禽、禽吃蟲(chóng)、禽窩積糞養(yǎng)蚯蚓、蚯蚓喂水族稀禽、河塘水入田地、河塘淤泥進(jìn)田地、殘葉加工成水族稀禽飼料等的資源多級(jí)利用和循環(huán)立體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

鏈的生態(tài)規(guī)劃與建設(shè)，不僅要采取具體技術(shù)措施，更要注重具體技術(shù)間的適配組合，“花－魚(yú)－禽”立體建設(shè)模式很好地體現(xiàn)了這一尺度上土地利用方式的差別。技術(shù)仍然是很重要的因素，但是單一的技術(shù)是不夠的，而是一整套技術(shù)的組合。如對(duì)于立體產(chǎn)業(yè)

模式，要在有限的水資源、土地資源、生物資源和社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源的基礎(chǔ)上，按大產(chǎn)業(yè)的思路，充分利用時(shí)間的連續(xù)性和空間的多層性，通過(guò)優(yōu)化組合無(wú)公害種植技術(shù)、綠色養(yǎng)殖技術(shù)、物質(zhì)與能量多級(jí)利用技術(shù)等，實(shí)現(xiàn)多業(yè)配合、多業(yè)交叉、多層利用、多級(jí)開(kāi)發(fā)、共同提高、協(xié)調(diào)發(fā)展。這一尺度上的生態(tài)規(guī)劃與建設(shè)目標(biāo)，也從地塊上主要側(cè)重于某一效益，發(fā)展到環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益之間的結(jié)合，各效益之間開(kāi)始強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)共贏。

2.3 系——“種—沼—養(yǎng)”生態(tài)規(guī)劃與建設(shè)模式

沼氣工程是解決區(qū)域地生活及生產(chǎn)過(guò)程中各類有機(jī)廢棄物資源化的一種有效方式。規(guī)劃建設(shè)一個(gè)沼氣加工地，聯(lián)接無(wú)公害花卉（鮮果）種植基地、綠色淡水水族養(yǎng)殖基地和高產(chǎn)無(wú)公害水培花卉（鮮果）種植基地，及有機(jī)生活垃圾收集系統(tǒng)，形成一個(gè)以沼氣為紐帶的“種—沼—養(yǎng)”三位一體的生態(tài)產(chǎn)業(yè)建設(shè)模式。在此模式中，各基地及沼氣工程分別由不同的就業(yè)個(gè)體或企業(yè)承包經(jīng)營(yíng)，同時(shí)輻射影響到附近市民，需要從地方法規(guī)上對(duì)其進(jìn)行生態(tài)規(guī)劃與建設(shè)。

規(guī)劃建設(shè)地埋式沼氣凈化裝置，接受花卉（鮮果）基地采后處理后的剩余葉和水培植物稈，以及有機(jī)生活垃圾的處理。產(chǎn)出的沼氣用于養(yǎng)殖場(chǎng)和花展溫室的供熱，還可解決部分生活能源問(wèn)題，減少污染源。部分沼渣養(yǎng)蚯蚓，蚯蚓喂稀禽；部分沼渣和沼液作為花卉基地和水培基地的有機(jī)肥料；部分沼渣作為水族的部分飼料。從而建立起以沼氣工程為中心、與種植基地、水族養(yǎng)殖基地和生產(chǎn)就業(yè)者互利合作聯(lián)系的沼氣開(kāi)發(fā)體系，走上生態(tài)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展之路。

2.4 業(yè)——“花—企—旅”生態(tài)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃與建設(shè)模式

蘭山區(qū)利用區(qū)域較強(qiáng)的環(huán)境支撐力，及具特色的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)和社會(huì)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)優(yōu)化組合，將其轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，加快生態(tài)致富的步伐，建立“花—企—旅”等各產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合的生態(tài)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃與建設(shè)模式。

首先，堅(jiān)持生態(tài)產(chǎn)業(yè)的思想，使生態(tài)產(chǎn)業(yè)中的各個(gè)行業(yè)之間逐步形成物質(zhì)循環(huán)利用和能量多級(jí)轉(zhuǎn)化的立體網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。采用現(xiàn)代化科技，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)“內(nèi)循環(huán)”功能，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)要素間的最佳結(jié)合、物能流的高效轉(zhuǎn)換及生物產(chǎn)品的多層充分利用。其次，建立起“公司+就業(yè)培訓(xùn)組織+個(gè)體勞動(dòng)者”的產(chǎn)業(yè)模式，將種植業(yè)與加工業(yè)有機(jī)聯(lián)系起來(lái)，完善產(chǎn)業(yè)鏈。以特色花卉產(chǎn)品加工為突破口，生產(chǎn)安全、優(yōu)質(zhì)的綠色花卉產(chǎn)品；按照現(xiàn)代企業(yè)制度加大技術(shù)投入和創(chuàng)新，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力；大力實(shí)施清潔生產(chǎn)，強(qiáng)化環(huán)境管理，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的科技化、規(guī)�；�、綠色化；建立工貿(mào)綜合服務(wù)中心，以適應(yīng)生態(tài)業(yè)向公司+就業(yè)培訓(xùn)組織+個(gè)體勞動(dòng)者方向發(fā)展的要求，為一體化創(chuàng)造適宜的軟硬件環(huán)境。

再者，以蘭山區(qū)良好的生態(tài)環(huán)境為依托，以生態(tài)旅游理論為指導(dǎo)，以“生態(tài)教育觀光休閑”為主題，建設(shè)花卉（鮮果）體驗(yàn)旅游區(qū)和生態(tài)觀光區(qū)，加快發(fā)展生態(tài)旅游，使蘭山區(qū)為臨沂市生態(tài)旅游的重要組成部分。在花卉（鮮果）體驗(yàn)旅游區(qū)開(kāi)發(fā)灘涂捉鮮、垂釣、水族樂(lè)等項(xiàng)目。積極鼓勵(lì)市民參與到生態(tài)旅游發(fā)展中來(lái)，建立生態(tài)旅游區(qū)與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的聯(lián)合共管機(jī)制，制定相應(yīng)的規(guī)約，共同解決生態(tài)旅游發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。

3.策劃結(jié)論:

采取源、鏈、系、業(yè)四個(gè)不同等級(jí)層次的生態(tài)規(guī)劃與建設(shè)的模式，著重分析和探討策劃模式的特征，主要從“自上而下”、“自下而上”兩方面討論。

自上而下：上一級(jí)的生態(tài)規(guī)劃與建設(shè)是下一級(jí)生態(tài)規(guī)劃與建設(shè)的系統(tǒng)綜合，其目標(biāo)必須落實(shí)到下一級(jí)的生態(tài)規(guī)劃與建設(shè)中才能得以實(shí)現(xiàn)。規(guī)劃地區(qū)的生態(tài)建設(shè)，謀求地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，追求經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效應(yīng)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，調(diào)動(dòng)政府、企業(yè)、科研單位、個(gè)體等各個(gè)主體的力量，采用先進(jìn)技術(shù)，采取現(xiàn)代管理，所有這些的方方面面，最終都要落實(shí)到具體的有效實(shí)施(感謝訪問(wèn)公文素材庫(kù)：www.7334dd.com/cehuashu/

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