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水產(chǎn)品市場招商工作可行性報告

網(wǎng)站:公文素材庫 | 時間:2019-05-22 07:41:42 | 移動端:水產(chǎn)品市場招商工作可行性報告
水產(chǎn)品市場招商工作可行性報告
都市漁港水產(chǎn)品市場的籌備和建設(shè)傾注了全體遼漁人的精力和希望,如何做好市場開業(yè)前的前期調(diào)研和招商工作至關(guān)重要。下面就結(jié)合水產(chǎn)品市場的租金、售價以及市場建設(shè)的投資與收益等4個問題做一簡單分析,僅供參考。
1. 用什么方法保證水產(chǎn)品市場建設(shè)資金平衡?
答:通過出租、出售攤位和柜臺,廣告收入等可以保證市場建設(shè)資金平衡和快速收回。
2. 用什么方法能達到市場運營費用平衡? 租、售面積各多少比較合適?
答:市場開業(yè)后的市場運營費用大致應(yīng)包括管理人員薪金、各種稅費、物業(yè)維護費用、裝修費用等。
如果用出租、出售攤位和柜臺的收入來收回前期市場建設(shè)成本的話,那么用市場廣告費用基本可以支付日常運營產(chǎn)生的各種費用。
這里指的廣告主要包括市場主樓外墻大型戶外廣告以及各樓層室內(nèi)廣告等,F(xiàn)以大型戶外墻體廣告為例分析:我們水產(chǎn)品市場的主樓外部尺寸為東西寬138米、南北長207米,周長大約690米。除掉透明玻璃、出入口與汽車通道等不可利用區(qū)域,大約有600米左右長度可以懸掛大型戶外廣告。按照現(xiàn)在的廣告市場行情,大連市內(nèi)青泥洼橋、西安路等一類商業(yè)區(qū)每個基本單位尺寸(10米×10米)廣告的價格約為50萬到100萬元/年,如果我們水產(chǎn)品市場廣告按照每個基本單位尺寸(10米×10米)20萬元/年收益的話,600米的長度至少可以懸掛40個尺寸為10米×10米大型戶外廣告牌,年收益大約在800萬元左右。(按照廣告牌之間距離5米計算)

市場主樓內(nèi)各層租、售面積預(yù)估介紹(以1號工程的北樓先行開業(yè)為例):
一樓:攤位面積合計7000平,全部出租,租金9元/平·天
二樓:攤位面積合計7000平,租售各一半,4萬元/平(或2.5萬元/平)
三樓:攤位面積合計7000平,全部出售
四樓:攤位面積合計7000平,全部出租
3. 站在攤位投資者的角度,按10年期算,用經(jīng)濟學(xué)算法,考慮到利率、通貨膨脹等因素,幫助客戶算一筆投資回報的帳,發(fā)掘其中的商機,以便吸引顧客投資。
攤位投資者(即客戶):以10平米攤位為例,售價4萬,一個攤位投資40萬元。按現(xiàn)行五年利率4.75%(較高利率標(biāo)準(zhǔn)),通貨膨脹率按照6%(根據(jù)權(quán)威人士預(yù)估十二五期間通脹率)預(yù)計。
如果存在銀行:40萬元在銀行中10年后的本金總收入為
40× 63.62(萬元)
如果投資者購買攤位:每年租金收入9×365×10=3.285(萬元),計入通貨膨脹因素,10年租金收入=37.75萬元(等比數(shù)列計算公式: =),攤位價值40萬元×=40萬元×1.79=71.63萬元,本利合計:109.38萬元。
因此,投資購買攤位的收益比存款在銀行多45.76萬元。
4. 列出選擇租/售各自的理由,是選租還是售?參考價格:售價4萬元/平,租價:9元/天/平米,即10平米的攤位年租金3.28萬元。闡述價格合理性。
水產(chǎn)品市場可以采取租售結(jié)合的方式。對于前期以出租形態(tài)存在的攤位,后期如果有需要還可以轉(zhuǎn)為銷售,采用以租代售(用客戶前期租金作為后期買攤位的價款)或者前期租賃商戶有優(yōu)先購買權(quán)的方式。
出租的方式,投資回報較慢,但顧客資金壓力不大,會有較多客戶采納,且我公司作為出租方可以根據(jù)市場行情逐年漲價,對商戶的經(jīng)營也可以進行一定管理和干預(yù)。
出售的方式,投資回報較快,但顧客資金壓力較大,客戶不會輕易考慮。出售后的攤位及柜臺,產(chǎn)權(quán)已經(jīng)易手,我公司對其經(jīng)營的管控力度將會減小,對我公司市場的宏觀管理有一定消極影響。
租價9元/平米·天(即3285元/平米·年)的價格是是可行的。理由是:長興市場的水產(chǎn)品攤位租金為3200元/平米·年,搬遷后價格將會上漲。黑嘴子市場冰鮮區(qū)攤位租金4000元/平米·年。
售價4萬元/平米的價格,相比于大連灣現(xiàn)有公建來說偏高(據(jù)調(diào)查,以大連灣東門附近公建為例,每平米價格在2萬元左右。但這一帶公建的商業(yè)地理價值與未來預(yù)期投資收益率相比都市漁港水產(chǎn)品市場來說明顯偏低)。綜合各種因素考慮,水產(chǎn)品市場攤位或?qū)9竦钠骄蹆r在2.5萬元至3.5萬元之間比較合理。
根據(jù)所附《市場租售收入預(yù)測對比表》分析可得:保守的預(yù)測,按照租價7元/平米·天和較低售價2.5萬元(或2.3萬元/平米)計算(計入空置率因素后),如果1號工程先行開業(yè),第一年即可收回建設(shè)成本2億元且有盈余;如果1、2號工程同時開業(yè),第一年也能收回建設(shè)成本4億元且有盈余。

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